Besteuerung von Mieteinnahmen spanischer Immobilien. Center of Competence

Transkript

1 Besteuerung von Mieteinnahmen spanischer Immobilien

2 1. Ferienvermietung ohne IVA 2. Ferienvermietung mit IVA 3. Selbstnutzung 4. Vermietung über SL / GmbH

3 Ferienvermietung ohne IVA Einnahmen Mietzahlungen Brutto, d.h. einschließlich Vermittlerprovisionen Kosten Nichtresidenten: Nur für EU/EWR-Bürger abzugsfähig

4 Besteuerungsverfahren Residenten Mit Einkommensteuererklärung (Modelo 100) Einkommen aus Immobilienkapital Renta General (Progression) ALLE IMMOBILIEN ZUSAMMEN

5 Besteuerungsverfahren Nichtresidenten Mit Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten (Modelo 210) Pro Quartal 19 % (24 % Nicht-EU/EWR) JEDE IMMOBILIEN EINZELN

6 Kosten Nicht abzugsfähig: Keine ausschließliche Zweckwidmung Keine Verhältnismäßigkeit Bei Selbstnutzung: Abschreibung für Einrichtung Reparaturen

7 Kosten Beschränkt abzugsfähig Unbeschränkt abzugsfähig Tagesanteilig 100 % Tagesanteilig 100 % z.b. Zinsen z.b. Reparatur z.b. Strom z.b. Agentur + Abschreibung!

8 Abschreibung (AfA) Für natürliche Personen o 3 % Gebäude o 10 % Einrichtung/Mobiliar o Maßnahmen zur Wertsteigerung werden aktiviert Mindert Buchwert der Immobilie Erhöht Gewinn bei Verkauf

9 WOHNVERMIETUNG BESTEUERUNG DER NUTZUNG Behandlung nach deutschen Vorschriften Spanische Einkünfte aus Vermietung: Anlage V Bei Gewinnerzielungsabsicht: Möglichkeit negativer Einkünfte und Erstattung in Deutschland

10 WOHNVERMIETUNG BESTEUERUNG DER NUTZUNG Anrechnung der spanischen Steuer in Deutschland? JA ABER: Nur in dem Maße anrechenbar, wie nach deutschen Regeln Steuer angefallen wäre.

11 BESTEUERUNG DER VERÄUSSERUNG Gewinn aus Veräußerung grundsätzlich steuerpflichtig, wenn 10 Jahre oder weniger - Spekulationsfrist ANRECHNUNG JA ABER: Unterschiedliche Buchwerte führen zu unterschiedlichem Gewinn in ES und DE

12 Ferienvermietung mit IVA Gewerbliche Tätigkeit NR: Anmeldung als Selbständiger Betriebsstätte R: Anmeldung als Selbständiger (Autónomo)

13 Besteuerungsverfahren Residenten Mit Einkommensteuererklärung (Modelo ) Quartal + Jährlich Einkommen aus gewerbl. Tätigkeit Berechnung nach Körperschaftsteuer

14 Besteuerungsverfahren Nichtresidenten Mit Körperschaftsteuererklärung (Modelo ) Vorauszahlungen + Jahreserklärung 25 % Körperschaftsteuer

15 Kosten 100 % abzugsfähig ABER: Selbstnutzung ist mit fremdüblichen Einnahmen + IVA zu verbuchen

16 FERIENVERMIETUNG MIT IVA BESTEUERUNG DER NUTZUNG Ausschließliche Vermietung an wechselnde Feriengäste Überschusserzielungsabsicht Prognose nötig, falls ortsübliche Vermietungszeit unterschritten wird

17 BESTEUERUNG DER VERÄUSSERUNG Wie bei Ferienvermietung ohne IVA: Gewinn aus Veräußerung grundsätzlich steuerpflichtig, wenn 10 Jahre oder weniger - Spekulationsfrist

18 ANRECHNUNG? Wie bei Ferienvermietung ohne IVA: JA ABER: Nur in dem Maße anrechenbar, wie nach deutschen Regeln Steuer angefallen wäre. Zu berücksichtigen: Unterschiedliche Buchwerte bei Verkauf möglich.

19 Selbstnutzung Jede Immobilie neben Hauptwohnsitz Leerstände = Verfügbarkeit = Nutzwert 1,1 % (2 %) des Katasterwertes Nichtresidenten EU/EWR: 19 %

20 Besteuerungsverfahren Residenten: Einkommensteuer Modelo 100 Alle Immobilien zusammen Nichtresidenten: Einkommensteuer Modelo 210 Eine Erklärung pro Grundbucheintrag

21 BESTEUERUNG DER SELBSTGENUTZTEN IMMOBILIE Laufende Nutzung: Selbstgenutzte Ferienhäuser im Ausland keine Besteuerung Keine Anrechnung! Veräußerung: Keine Besteuerung wenn o 3 Jahre vor Veräußerung nur Selbstnutzung o Nicht mit Absicht des Wiederverkaufs erworben o Kein gewerblicher Grundstückshandel

22 Vermietung über SL / GmbH Bei Wohnvermietung: 100 % Kosten abzugsfähig Selbstnutzung problematisch Vermögensteuer Erbschaftsteuer

23 Verdeckte Gewinnausschüttung Der BFH beerdigt den Kauf über eine Kapitalgesellschaft Mallorca 2030 Seite 42

24 Danke für Ihre Aufmerksamkeit!