Ferienwohnung in Spanien? Steuerfallen vor dem spanischen und deutschen Fiskus vermeiden!

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1 Ferienwohnung in Spanien? Steuerfallen vor dem spanischen und deutschen Fiskus vermeiden! Sie sind Eigentümer einer Immobilie in Spanien und vermieten diese? Wie Sie die steuerlichen Spielregeln einhalten, lesen Sie nachfolgend. 1. Systematik der Besteuerung Soweit Sie Ihren Lebensmittelpunkt in Deutschland haben und sich nicht mehr als 183 Tage in Spanien aufhalten, sind Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass Sie mit sämtlichen, weltweit erzielten Einkünften der Besteuerung in Deutschland unterliegen. Damit sind grundsätzlich auch die Einkünfte aus der Vermietung der spanischen Immobilie in Deutschland steuerpflichtig. Daneben besteht allerdings auch eine beschränkte Steuerpflicht Spanien. Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung wurde zwischen Deutschland und Spanien im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommen vereinbart, dass der Staat, in dem das Grundvermögen belegen ist (hier Spanien), das Besteuerungsrecht hat. Deutschland rechnet die in Spanien gezahlte Steuer an. Somit bestehen für Sie Meldepflichten gegenüber dem deutschen und dem spanischen Fiskus! Wie das genau geht, erfahren Sie im nächsten Kapitel: 2. Steuererklärungen 2.1 Spanien Die notwendigen Steuererklärungen in Spanien müssen im Rahmen der Selbstveranlagung und Versteuerung abgegeben werden. In der Praxis bedeutet das für Sie: I. Spanische Steuererklärung erstellen und fristgerecht einreichen (eine Fristverlängerung kennt das spanische Recht dabei nicht). Die Steuererklärung ist bis spätestens zum des Folgejahrs abzugeben. Die Formulare sind online abrufbar unter: zu beachten: Bereits kleine Fehler können zu Bußgeldern von 100 bis führen Wenn bei Erstellung der Steuererklärung versehentlich ein Fehler gemacht wird und dieser wertmäßig unter liegt, beträgt ein mögliche Bußgeld 50% des Steuerbetrags. Schwere Fehler Soweit vorsätzlich Steuern hinterzogen wurden, sind Freiheitsstrafen und Geldstrafen in empfindlicher Höhe möglich. Die Verjährungsfrist beträgt dabei 4 Jahre. II. Steuerlast ermitteln und zeitgleich mit der Einreichung der Erklärung beim Finanzamt, entrichten. Bei verspäteter Abgabe und/oder verspäteter Zahlung drohen empfindliche Säumniszuschläge, die sich wie folgt staffeln: 1-3 Monate 5 % / 3-6 Monate 10 % / 6-12 Monate 15 % / ab 12 Monate 20 %

2 Nach Ablauf des zwölften Monats werden zusätzlich auch noch Verzugszinsen von 3,75% seitens der Finanzbehörde festgesetzt. Auf einen Steuerbescheid oder ähnliches warten Sie dann übrigens vergebens. Das spanische Finanzamt erteilt keinen Bescheid oder eine wie auch immer geartete Mitteilung. Als Beweis für die Einreichung der Erklärung gelten der elektronische Einreichungsnachweis und die Zahlbestätigung. Eine Tatsache, die häufig vor dem deutschen Finanzamt zu Problemen führt. Denn der deutsche Finanzbeamte bittet um Vorlage eines spanischen Steuerbescheids, um die spanische Steuer anzurechnen. Es bedarf dann erstmal einer Aufklärungsarbeit, wie die spanische Finanzbehörde die Fälle handhabt. 2.2 Deutschland Die Einkünfte und die spanische Steuer sind in der deutschen Steuererklärung in der Anlage V und der Anlage AUS zu melden. Soweit Sie ansonsten nicht zur Abgabe einer Steuererklärung in Deutschland verpflichtet sind (z.b. ledige Steuerpflichtige oder Verheiratete mit Steuerklasse 4 und nur Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit), werden Sie durch die spanischen Vermietungseinkünfte nunmehr hierzu verpflichtet. 3. Ermittlung der Vermietungseinkünfte 3.1 Besteuerung in Spanien In Spanien sind die folgenden Fälle beim Finanzamt zu melden: Selbstgenutzte Immobilie Die spanische Finanzbehörde wertet den fiktiven Nutzungswert eines selbstgenutzten Hauses als Einkommen und erhebt hierauf Steuern. Ermittlung: 1,1% des Katasterwerts ( valor catastral ) x 24,75 % Steuersatz = anzumeldende und zu entrichtende Steuer Soweit der Abgabepflicht nicht nachgekommen wird und der spanische Fiskus tätig wird, sind Strafzuschläge von bis zu 150% der nicht erklärten Steuerlast möglich Zu Wohnzwecken vermietete Immobilie Die Ermittlung der Vermietungseinkünfte ähnelt den deutschen Regelungen. Exemplarische Unterschiede können Sie der nachfolgenden Tabelle entnehmen:

3 Sachverhalt Deutsche Vorschrift Spanische Vorschrift Absetzung für Abnutzung (AfA) Größerer Erhaltungsaufwand Grundsatz: 2% des Gebäudeanteils nach Änderung des 7 Abs. 5 EStG aber auch degressive AfA möglich Verteilung der Kosten auf mehrere Jahre möglich AfA bis 3% möglich Erhaltungsaufwand muss aktiviert und anschließend abgeschrieben werden Mieteinkünfte (Wohnungsvermietung) Mieteinkünfte (touristische Vermietung) Werbungskosten auch in Zeiten einer Nichtvermietung absetzbar, soweit Vermietungsabsicht nachgewiesen wird Nachweis, dass keine steuerliche Liebhaberei vorliegt Für Zeiträume ohne Vermietung ist die Selbstnutzungsbesteuerung vorzunehmen Soweit Vermietung ortsüblichen Vergleich standhält, Werbungskosten ganzjährig ansetzbar Bis spätestens des Folgejahrs ist die Steuererklärung beim Finanzamt einzureichen. Zu beachten ist, dass in der Steuererklärung für Zeiten der Nichtvermietung die sog. Selbstnutzungssteuer zu ermitteln und auch abzuführen ist. Und dafür spielt es auch keine Rolle, wie viele Immobilien Sie in Spanien besitzen. So ist für jede Immobilie die Selbstnutzung bei Zeiten von Nichtvermietung, zu versteuern Touristische Vermietung Aufgrund unterschiedlicher Regelungen in Spanien ist vorab zu prüfen, ob eine touristische Vermietung erlaubt ist. Auf Mallorca beispielsweise ist eine Ferienvermietung grundsätzlich nur möglich ist, wenn es sich um alleinstehende Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften handelt. Eine Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist dort ausdrücklich verboten und wird mit hohen Strafen belegt. Zu beachten ist, dass aber selbst eine verbotene touristische Vermietungstätigkeit zur Steuerpflicht führt. Soweit eine touristische Vermietung erlaubt ist oder aber die Genehmigung erteilt wurde, wird die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit gewertet, die sowohl der Körperschaftsteuer wie auch der Umsatzsteuer in Spanien unterliegt. Der Vermieter ist verpflichtet, eine entsprechende Buchhaltung zu führen und die Steuererklärungen zu den vorgeschriebenen Fristen einzureichen. Zeiten der Nichtvermietung werden übrigens, soweit sie mit den regionalen und ortstypischen Vermietungszeiten übereinstimmen, nicht der Selbstnutzungsbesteuerung unterworfen.

4 3.2 Besteuerung in Deutschland Die vorgenannten Methoden zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage in Spanien, sind für das deutsche Veranlagungsverfahren irrelevant. Die Einkünfte sind nach deutschen Vorschriften zu ermitteln und neben der Anlage V auch in Anlage AUS zu melden. Da eine Selbstnutzung nach deutschem Recht nicht zur Steuerpflicht führt, ist die in Spanien zu entrichtende Selbstnutzungssteuer in Deutschland nicht anrechenbar. 4. Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer Wie bereits zu Anfang des Artikels erwähnt, versteuert Deutschland die Vermietungseinkünfte nach deutschem Recht und rechnet die in Spanien gezahlte Steuer an. Die in Spanien gezahlte Einkommensteuer ist allerdings insoweit nur anrechenbar, wie deutsche Steuer auf die nach deutschem Recht zu ermittelnde Einkünfte angefallen wäre. Beispiel: Aufgrund höherer Erhaltungsaufwendungen führt eine Vermietung nach deutschem Recht zu einem Verlust von EUR 5.000,00. Da die Erhaltungsaufwendungen in Spanien zwingend zu aktivieren und abzuschreiben sind, führt die Vermietung nach spanischem Recht zu einem Überschuss von EUR 3.000,00. In Spanien hat der Steuerpflichtige eine Steuer von aktuell 19% von 3.000,00 (= 570,00 EUR) zu zahlen. Da im Beispiel keine deutsche Steuer (da negative Einkünfte) zu entrichten wäre, entfällt die Möglichkeit der Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer. Der Steuerpflichtige kann allerdings die negativen Vermietungseinkünfte mit anderen Einkunftsarten in der deutschen Steuererklärung verrechnen. Auf Antrag können die ausländischen Steuern wie Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen werden. Dies kann in Verlustsituationen oder bei niedriger Steuerbelastung sinnvoll sein und sollte jedes Jahr individuell kontrolliert werden (siehe vorhergehendes Beispiel). 5. Veräußerung einer Immobilie in Spanien Der beim Verkauf eines in Spanien gelegenen Grundstücks erzielte Veräußerungsgewinn kann sowohl im Ansässigkeitsstatt Deutschland als auch im Belegenheitsstaat Spanien zu steuerpflichtigen Einkünften führen. Nach Art. 13 Abs. 1 DBA Spanien können Gewinne, die eine in Deutschland ansässige Person aus der Veräußerung einer spanischen Immobilie erzielt, in Spanien besteuert werden. Beim Verkauf einer Immobilie müssen die Veräußerer 3% des beurkundeten Kaufpreises abführen ( Retención ). Dieser Betrag wird vom Käufer eingehalten und durch ihn an den spanischen Fiskus abgeführt. Dem Irrglauben, dass sich die Versteuerung dann in Spanien erledigt hat, darf man nicht erliegen. Denn im nächsten Schritt wird berechnet, ob der Veräußerungsgewinn unter Berücksichtigung eines Steuersatzes zwischen 19,5% und 23,5%, die zuvor abgeführte Retencion übersteigt. Ist das der Fall, hat der Verkäufer innerhalb einer festgelegten Frist den Restbetrag abzuführen.

5 Beispiel: Der in Deutschland ansässige Steuerpflichtige veräußert eine Immobilie für EUR. Die Immobilie hatte er vor 5 Jahren geerbt. Die ursprünglichen Anschaffungskosten betrugen vor 20 Jahren EUR. Verkaufspreis ,00./. Anschaffungskosten ,00./. AfA (20 Jahre * 3%) ,00 = Buchwert bei Verkauf , ,00 Gewinn durch Verkauf ,00 Auf diesen Gewinn wäre in Spanien eine Steuer i.h.v. 23,5% zu zahlen. Im Beispiel (aus Vereinfachungsgründen wurden Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie nicht berücksichtigt) wären das EUR ,00. Da zum Zeitpunkt des Kaufvertrages bereits EUR ,00 (3% v. 1 Mio EUR) vom Käufer für den Verkäufer abgeführt wurden, wären im Rahmen der anschließenden Steuererklärung nochmals EUR ,00 zu zahlen. In Deutschland wäre die Veräußerung steuerfrei, da das Objekt mehr als 10 Jahre im Eigentum war. Denn zu beachten ist, dass im Erbfall hinsichtlich des Anschaffungszeitpunkts der Erbe in die Fußstapfen des Erblassers tritt. Eine Anrechnung der spanischen Steuer erfolgt insoweit hier nicht. Was können wir Ihnen bieten? Die KSW Gruppe bietet Ihnen die perfekte Lösung in deutsch- spanischen Steuerangelegenheiten. So zählt zu unserem Team in Düsseldorf sowohl ein deutsch/spanisch sprechender Steuerberater, Herr Daniel Osthorst, wie auch der in Spanien zugelassene Rechtsanwalt und Steuerfachangestellte, Manuel Casares. Dies gewährleistet, dass wir sowohl in Deutschland als auch in Spanien die erforderlichen Steuererklärungen für Sie übernehmen können. Sprechen Sie uns an! KSW Gruppe, Niederlassung Düsseldorf, Werftstr. 47, Düsseldorf Tel / , duesseldorf@kswg.eu Hinweis: Diese Ausarbeitung dient ausschließlich zu Informationszwecken. Für den Inhalt können wir keine Haftung übernehmen. Aufgrund der sich ständig wechselnden Rechtsprechung und Gesetzgebung können wir keine Zusicherung oder Garantie für die Richtigkeit, Vollständigkeit geben und keine diesbezügliche Haftung oder Verantwortung übernehmen. Jeder Sachverhalt bedarf einer individuellen Betrachtung und muss separat geprüft werden.