DER EINZELHANDEL IN STUTTGART.

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1 DER EINZELHANDEL IN STUTTGART.

2 INHALT. Vorwort Stuttgart: Unsere Metropole wird immer attraktiver. 3 Leben in Stuttgart. 4 Ein Standort mit Zukunft. 6 Allgemeine Situation des Stuttgarter Einzelhandels. 8 Erfolgsfaktoren des Stuttgarter Einzelhandels. 9 Die wichtigsten Lagen Übersicht der Einzelhandelslagen und Nachfrageentwicklung. 13 Laufplan Innenstadt Stuttgart Einzelhandel in den Stadtteilen. 20 Gastronomie und Einzelhandel. 21 Einzelhandelsvielfalt durch Erhaltung von B-Lagen. 21 Einzelhandel in der Region. 22 Ausblick Einzelhandelsmieten im bundesweiten Vergleich. 25 Ansprechend und effektiv unsere Profildatenbank. 26 Ihre Ansprechpartner. 27 Unsere Leistungen. 27

3 2 3 STUTTGART 2006: UNSERE METROPOLE WIRD IMMER ATTRAKTIVER. Für ELLWANGER & GEIGER gilt seit jeher die Devise, Kunden und Partnern in allen Belangen das gewisse Extra mehr zu bieten. Ausgerechnet in diesem Credo scheinen wir jetzt nachhaltig Konkurrenz zu bekommen. Und das nicht von einem Wettbewerber, sondern von unserer Landeshauptstadt. Denn hier wird seit einigen Jahren in einem Maße an der Attraktivität gearbeitet, das selbst eingefleischte Stuttgarter positiv überrascht. In diesem Zusammenhang besonders hervorzuheben ist sicherlich der umgestaltete Schloss platz. Mit seinem neuen Kunstmuseum und den Königsbaupassagen setzt er Highlights, die eindeutige Besuchermagnete sind und Raum für Kultur, Kommunikation und gute Geschäfte bieten. Doch auch das neu eröffnete Mercedes-Benz Museum, die erweiterte Kulturmeile, die Porsche-Arena, sowie neue Cafés und Bars an der Theodor-Heuss-Straße machen Stuttgart noch lebendiger und lebenswerter. Da wundert es wenig, dass die Stadt bei nationalen Umfragen beste Noten in puncto Beliebtheit und Lebensqualität bekommt und dank der sehr guten Arbeitsmarktsituation und dem hohen verfügbaren Einkommen ihrer Einwohner für den Einzelhandel besonders attraktiv ist. Der dynamischen Entwicklung in diesem Bereich begegnen wir mit Kompetenz, Augenmaß und strategischer Weitsicht, und überzeugen unsere Kunden mit intimen Kenntnissen des Marktes. Unser aktueller Einzelhandelsbericht bietet Orientierung sowie neueste Zahlen und dokumentiert Chancen und Möglichkeiten des gewerblichen Stuttgarter Immobilienmarktes. Diskutieren Sie mit uns Ihre Visionen und Ideen. Wir freuen uns darauf, Sie fundiert und lösungsorientiert in allen Fragen rund um den Stuttgarter Einzelhandel zu beraten. Und dies ganz privat und sehr persönlich. Ihre persönlich haftenden Gesellschafter Dr. Volker Gerstenmaier Mario Caroli

4 Quelle: Stuttgart-Marketing GmbH Schlossplatz, Stuttgart-City LEBEN IN STUTTGART. In einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands, umgeben von einer malerischen Landschaft liegt sie da: die Landeshauptstadt Baden-Württembergs mit ihren zwei Universitäten, vielen Automobil- und Hightech-Unternehmen und ihren über die Jahrhunderte zusammengewachsenen Stadtteilen, von denen jeder seine ganz eigene Charakteristik aufweist. Kommt man der Stadt langsam näher und taucht in ihr pulsierendes Leben ein, realisiert man schnell, was die Einwohner so sehr an ihrer Stadt lieben und was Jahr für Jahr mehrere Millionen Menschen anzieht. Tagsüber sind es die zahlreichen grünen Parks, die beinahe in der ganzen Stadt zu finden sind, architektonische Highlights, die vielfältigen Einkaufsmög-

5 4 5 lichkeiten oder eines der modernen Museen. Abends lässt man sich von der lebendigen Kulturszene in einem der berühmten Theater inspirieren, genießt die Haute Cuisine in den Restaurants internationaler Starköche oder stürzt sich in das quirlige Nachtleben auf der Theodor-Heuss-Straße. Und wenn Einwohnern und Gästen der Sinn nicht nach Schlemmen und Feiern steht, sondern nach einem beeindruckendem Musical oder einem unterhaltsamen Abend am Roulettetisch kann die schwäbische Wirtschaftsmetropole auch damit dienen. Top Ten, Neckarstraße, Stuttgart, vermittelt durch Ellwanger & Geiger Dass dieses vielfältige Repertoire rundum überzeugt, beweisen nicht zuletzt die regelmäßigen Top-Platzierungen in bundesweiten Umfragen über die Lebensqualität von Städten und die Zufriedenheit der Einwohner. Zuletzt erreichte Stuttgart bei der Umfrage des renommierten Magazins Wirtschaftswoche den dritten Platz hinter München und Frankfurt. Ihren Anteil an diesem positiven Abschneiden haben natürlich auch die vielen Unternehmen in Stuttgart und Umgebung. Darunter weltbekannte Namen wie Porsche, DaimlerChrysler, Bosch und IBM. Sie sind zusammen mit dem starken Mittelstand der Garant für geringe Arbeitslosigkeit und hohe Kaufkraft unter den Ein- und Anwohnern. Mexx, Königstraße, Stuttgart-City, hier war Ellwanger & Geiger für den Eigentümer beratend tätig

6 EIN STANDORT MIT ZUKUNFT. Stuttgart bietet beste Zukunftsperspektiven. Gerade in den letzten Jahren hat sich das Stadtbild durch viele Baumaßnahmen sehr positiv verändert. Von vielen hochinteressanten, bereits fertig gestellten Objekten möchten wir hier nur die Königsbaupassagen und das Daimler- Chrysler-Museum in Untertürkheim nennen. Beide sind vor allem auf Grund ihrer Aufsehen erregenden Architektur über die Landesgrenzen hinaus bekannt. Doch die architektonische Frischzellenkur setzt sich noch fort. Im nächsten Jahr werden unter anderem der Kronprinzbau im Zentrum und die neue Messe auf den Fildern eingeweiht. Besonders Letztere wird für nachhaltige wirtschaftliche Impulse in der gesamten Region sorgen. sich besonders gut an folgenden Fakten belegen lässt. Als drittgrößter Automobilstandort weltweit und als einer der führenden nationalen Finanzplätze gehört Stuttgart unumstritten zu den wichtigsten Wirtschaftsstandorten Deutschlands. Das zeigen Zahlen wie der Beitrag zum BIP von gut 87 Milliarden (IHK, Stand 2004), die niedrige Arbeitslosenquote von circa 6,8 % (IHK, Stand März 2006) und die hohe Produktivität von rund pro Jahr und Erwerbstätigem (IHK, Stand 2004). Die Region mit ihren rund 2,7 Millionen Einwohnern stellt zudem ca. 30 % der Arbeitsplätze Baden-Württembergs (Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand 2005). Ein stolzer Wert, der zudem zeigt, wie stark die Anziehungskraft der Landeshauptstadt ist. Die Attraktivität Stuttgarts und der Region Mittlerer Neckar ist aus volkswirtschaftlicher Sicht schon heute ausgesprochen hoch, was Diese beeindruckenden Zahlen sind unter anderem Indikatoren für die überdurchschnittliche Kaufkraft der Schwaben und eine hervorragende Infrastruktur: Stuttgart liegt direkt an zwei Autobahnen, der A 81 und der A 8, die im Moment beide weiter ausgebaut werden und zu den wichtigsten Lebensadern der gesamten Region gehören. Wichtiger Verkehrsknotenpunkt für Stadt und Region ist auch der Stuttgarter Hauptbahnhof mit täglich mehr als Reisenden und Besuchern. Puma, Königstraße, Stuttgart-City, hier war Ellwanger & Geiger für den Eigentümer beratend tätig Der Stuttgarter Flughafen, vom Zentrum aus in weniger als 15 Minuten erreichbar, beförderte im August 2006 erstmals mehr als 1 Millionen Menschen im Zeitraum von 4 Wochen und verbindet Stadt und die Region Mittlerer Neckar mit der ganzen Welt.

7 6 7 WICHTIGE WIRTSCHAFTSDATEN IM ÜBERBLICK Bevölkerung Stuttgart Quelle: Stat. Amt Stuttgart, Stand Bevölkerungswachstum der Stadt Stuttgart vom bis Bevölkerung der Region Stuttgart Quelle: Stat. Landesamt Baden-Württemberg., Stand 3. Quartal ,5 % Kaufkraft 2006, je Einwohner Quelle: GfK, Stand: 2006 Zentralitätskennziffer 2006 (Bundesdurchschnitt = 100) Quelle: GfK, Stand: 2006 Umsatzkennziffer 2005 (Bundesdurchschnitt = 100) Quelle: GfK, Stand: 2006 Kaufkraft-Index (Bundesdurchschnitt = 100) Quelle: GfK, Stand: , 131,9 140,5 115,1 Übernachtungen im Jahr 2005 in Stuttgart Quelle: Stat. Landesamt Baden-Württemberg, Stand: Juli 2006 Tagesgäste 2005 in Stuttgart, daraus erzielter Umsatz in den Bereichen Hotellerie, Einzelhandel, Gastronomie, Freizeit u. Kultur Quelle: Stuttgart Marketing GmbH, Stand: Berufseinpendler Quelle: Stat. Amt Stuttgart, Stand: Berufsauspendler Quelle: Stat. Amt Stuttgart, Stand: Mio. 1,5 Mrd. EURO Beschäftigte in Stuttgart Quelle: Stat. Amt Stuttgart, Stand: Beschäftigungsentwicklung 2001 bis 2004 Quelle: Stat. Amt Stuttgart, Stand: Arbeitslosenquote der Region Stuttgart im März 2006 Quelle: IHK Stuttgart, Stand: März ,7 % 6,8 % GRÖSSTE ARBEITGEBER (ALPHABETISCH): Allianz Versicherungs AG, Axa Konzern AG, Behr GmbH & Co. KG, Robert Bosch GmbH, BW-Bank, DaimlerChrysler AG, Deutsche Bahn AG, EnBW AG Energieversorgung Baden-Württemberg, Hewlett-Packard GmbH, IBM Deutschland GmbH, Porsche AG

8 ALLGEMEINE SITUATION DES STUTTGARTER EINZELHANDELS. EINZELHANDELSUMSATZ IM ENGEREN SINNE, Umsatz im Einzelhandel ohne Kfz, Tankstellen und Apotheken 376,0 374,8 370,0 373,7 375,2 382,3 387,6 380,7 378,0 386,3 389,8 1,9 2,2 0,9 1,0 0,4 1,4 0,9 Umsatz (nom.) in Mrd. Euro -0,3-0,7-1,3-1, nominale Veränderung gegenüber Vorjahr in Prozent Quelle: HDE, Stand: April 2006 Die Stimmung im Einzelhandel hat sich in den vergangenen Jahren verbessert. Nach dem starken Rückgang der Einzelhandelsumsätze im Jahr 2002 auf circa 380,7 Milliarden Euro gegenüber den 387,6 Milliarden Euro des Vorjahres, haben die Umsätze im Jahr 2005 mit rund 390 Milliarden Euro ein neues Zehnjahreshoch in Deutschland erreicht (Quelle: HDE, Stand April 2006). Dennoch sind die Mieten vor allem in den B- Lagen weiterhin rückläufig. Eine nachvollziehbare Tendenz angesichts einiger freier und frei werdender Flächen, die jedoch insbesondere Existenzgründern und Bestandsunternehmen die attraktive Möglichkeit bietet, sich in guten B-Lagen einzumieten oder durch Neuanmietung eine Standortverbesserung zu erreichen. In den meisten A-Lagen haben sich die Mietpreise hingegen stabilisiert. Im Bereich der Königstraße sind bei steigender Nachfrage vereinzelt sogar neue Spitzenmieten zu verzeichnen. Neben der Entwicklung der Mietpreise unterscheiden sich die Lagen insbesondere noch durch die Vermarktungszeiträume. In den A-Lagen verkürzen sie sich tendenziell, während sie in den B-Lagen mit durchschnittlich mehr als 12 Monaten ausgesprochen lang ausfallen.

9 8 9 ERFOLGSFAKTOREN DES STUTTGARTER EINZELHANDELS. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs bietet dem Einzelhandel unverändert attraktive Entwicklungschancen. Neben den bereits genannten Fakten liegt das besonders an dem großen Einzugsgebiet sowie dem breiten Angebot von A- und B-Lagen. Unter den A-Lagen ist insbesondere die Haupteinkaufsmeile Königstraße hervorzuheben, die zwischen Hauptbahnhof und Schlossplatz umfassend renoviert wurde. Sie trägt einen hohen Teil zur Attraktivität der Stadt für den Einzelhandel und die Konsumenten bei. Schließlich bietet sie ein ebenso abwechslungsreiches wie geballtes Angebot. Stetige Angebotserweiterungen in den letzten Jahren haben die Anziehungskraft noch weiter verstärkt. und Eröffnung des Kronprinzbaus, die neue Messe, die geplante Galeria Ventuno auf dem Areal des Stuttgarter Hauptbahnhofs und das 2006 eingeweihte Mercedes-Benz- Museum. Dieses wird seit seiner Eröffnung von Gästen und Besuchern aus aller Welt förmlich überrannt. Die Museumsleitung prognostiziert zwischen und Besucher pro Jahr, was dieses Museum zum erfolgreichsten Firmenmuseum Europas macht und selbst renommierte Museen wie das Guggenheim in New York in den Schatten stellt. Arbeitslosenquote des Bundesgebiets im Juni 2006 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: Juni 2006 Zum Erfolg des Stuttgarter Einzelhandels trugen 2006 auch die rund 40 Millionen Tagesgäste bei, darunter viele Bewohner des Umlandes, die aus durchschnittlich 30 km Entfernung anreisten. Darüber hinaus unterstrichen auch die 2,3 Millionen Übernachtungen die besondere Stellung Stuttgarts für den Einzelhandel. Denn diesen Besuchern blieb während ihres durchschnittlich zwei Tage dauernden Aufenthalts ausreichend Zeit für eine ausgiebige Einkaufstour (alle oben genannten Daten: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg/Stuttgart Marketing GmbH, Stand: Juni/Juli 2006). Für eine weiterhin positive Entwicklung dieser erfreulichen Zahlen sprechen das bereits 2004 neu eröffnete Kunstmuseum am Stuttgarter Schlossplatz, die im April 2006 neu eröffneten Königsbaupassagen, die anstehende Fertigstellung Weitere Vorteile für den Einzelhandel ergeben sich aus den infrastrukturellen Vorzügen Stuttgarts. Innerhalb des City-Rings konzentriert sich eine Vielzahl der Einzelhandelsattraktivitäten, die den Besucherstrom bündeln. Die Stadt weist zudem eine Zentralitätskennziffer von 31,9 % sowie eine Umsatzkennziffer von 40,5 % über Bundesdurchschnitt auf. KAUFKRAFT PRO KOPF 2006: GROSSSTÄDTE EINWOHNER München Düsseldorf Stuttgart Köln Frankfurt a. M. Hamburg Berlin Alle Angaben in Euro Quelle: GfK, Stand: 2006

10 DIE WICHTIGSTEN LAGEN. Odlo, Eberhardstraße, Stuttgart-City, vermittelt durch Ellwanger & Geiger Subway, Tübinger Straße, Stuttgart-City, vermittelt durch Ellwanger & Geiger KÖNIGSBAUPASSAGEN Die am 20. April 2006 neu eröffneten Königsbaupassagen mit einer Verkaufsfläche von rund Quadratmetern auf insgesamt fünf Etagen haben sowohl durch ihre Größe als auch mit einer spektakulären Architektur für eine attraktive Erweiterung des Einzelhandelsangebots in Stuttgart gesorgt. Von der Einzelhandelsfläche entfallen rund Quadratmeter auf die 26 Mieter von Stilwerk, die restlichen Quadratmeter teilen sich verschiedene Einzelhändler und Filialisten. KÖNIGSTRASSE Nach wie vor zählt die Königstraße, gemessen an der Passantenfrequenz und der beeindruckenden Größe, zur unangefochtenen Spitze an Lagen für den Stuttgarter Einzelhandel. Selbst im Vergleich mit Einkaufsstraßen anderer deutscher Großstädte gehört sie zu den am stärksten frequentierten überhaupt. Das hat 2006 erneut große nationale und internationale Filialisten, darunter Puma und Castro, dazu veranlasst, hier neue Filialen zu eröffnen oder durch eine Standortverlagerungen ihre Position zu verbessern. Aufgrund der anhaltend stabilen und teilweise ansteigenden Nachfrage wurden zudem mehrere Gebäude modernisiert oder revitalisiert und können so die Anforderungen des ambitionierten Handels voll erfüllen. KLETTPASSAGE Eine weitere Hochfrequenzlage bildet die Klettpassage. Sie ist mit über Passanten täglich der zentralen Kontenpunkt für alle mit der Bahn reisenden Besucher und Pendler. Die erweiterten Öffnungszeiten bis 22 Uhr bieten auch denjenigen Konsumenten die Möglichkeit zum Einkauf, die während der regulären Öffnungszeiten dazu keine Zeit finden. Ähnliche Frequenzen werden im Bereich des Rotebühlplatzes sowie in der Büchsenstraße erreicht. SCHULSTRASSE Die Schulstraße, Verbindungsachse zwischen der Königstraße und dem Marktplatz, wird mitt lerweile besonders durch ein starkes gastronomisches Angebot und eine Vielzahl von Telekommunikationsgeschäften geprägt.

11 10 11 Bär Schuhe, Arnulf-Klett-Platz, Stuttgart-City, vermittelt durch Ellwanger & Geiger Binder Optik, Marktplatz, Stuttgart-City, u.a. vermittelt durch Ellwanger & Geiger Schöning Antiquitäten und Schmuck, Bärenstraße, Stuttgart-City, vermittelt durch Ellwanger & Geiger MARKTPLATZ Den Marktplatz kennzeichnen vor allem alteingesessene Einzelhändler wie Spielwaren Kurtz, Breitling und Haufler. Neu hat sich in dieses traditionsreiche Ensemble die Kette Binder Optik eingereiht. In puncto Gastronomie hat der Marktplatz ebenfalls einiges zu bieten. So sorgt beispielsweise das Café Scholz für tägliche und allabendliche Belebung des Platzes. KIRCHSTRASSE UND STIFTSTRASSE Abgehend vom Marktplatz erschließt sich der gehobene Einkaufsbereich Stuttgarts in der Kirchstraße und der Stiftstraße. Hier finden interessierte Kunden Edelmarken mit Weltruhm wie Louis Vuitton, Lacoste, Montblanc, Escada, Cartier etc. Für Neuvermietungen sind hier Mietpreise zwischen 50 und 135 je Quadratmeter üblich. macht vor allem das hochwertige Lifestylekonzept von Merz & Benzing von sich reden und integriert diese Lage perfekt in das hochwertige Umfeld der Stiftstraße und der Kirchstraße. Dennoch sind in diesem Bereich moderate Mieten von circa 30 bis 80 je Quadratmeter anzusetzen. BÄRENSTRASSE Als Geheimtipp für Anhänger von hochwertigen Schmuckstücken und Antiquitäten gilt mittlerweile die hinter der Markthalle gelegene Bärenstraße. Hier hat sich durch unsere Vermittlung das Schmuck- und Antiquitätengeschäft Schöning angesiedelt und prägt zusammen mit dem Auktionshaus Eppli die Straße maßgeblich. SPORERSTRASSE Die Sporerstraße wird vor allem durch die weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannte Markthalle aus dem Jahr 1914 geprägt. In dieser

12 Starbucks Coffee, Calwer Straße, Stuttgart- City, vermittelt durch Ellwanger & Geiger vodafone, Bolzstraße, Stuttgart-City, vermittelt durch Ellwanger & Geiger Super Cut, Marktstraße, Stuttgart-City, vermittelt durch Ellwanger & Geiger HIRSCHSTRASSE Die Hirschstraße schließt sich an den Stuttgarter Marktplatz an. Als Verbindungsachse zwischen Marktplatz und Eberhardstraße/Königstraße zählt sie zu den frequenzstärkeren Einkaufsstraßen. Kleinere Einzelhändler und einige Filialisten prägen das Bild der Hirschstraße. Das Mietpreisniveau blieb in den letzten Jahren im Wesentlichen stabil, sodass in dieser 1A/1B-Lage heute zwischen 30 und 80 je Quadratmeter zu bezahlen sind. Die Ansiedlung eines bekannten Magnetmieters wäre hier nach wie vor wünschenswert. CALWER STRASSE Die einst als Exklusivmeile bezeichnete Calwer Straße hat in den letzten Jahren wenig Zuwachs an neuen, hochwertigen Einzelhändlern erfahren. Ein neues Highlight konnte durch die Vermittlung des internationalen Filialisten Starbucks Coffee durch Ellwanger & Geiger gesetzt werden. Dieser betreibt hiermit nun den vierten Store in Stuttgart und hat sich hervorragend in das breite gastronomische Angebot der Calwer Straße eingereiht. In dieser erholen sich mittlerweile auch die Mietpreise ein wenig. Waren vor einigen Jahren noch Mieten zwischen 30 und 80 je Quadratmeter zu bezahlen, liegt die Mietpreisspanne nun bei 30 bis 65 je Quadratmeter. Die in der Calwer Straße ansässige Gastronomie integriert sich hinsichtlich der gebotenen Qualität gut in das erstklassige Angebot an Edelboutiquen und Juwelieren. MARIENSTRASSE Die Marienstraße bildet die Verlängerung der Königstraße und erfüllt eine Zubringerfunktion für die Innenstadt. Die Passantenfrequenz ist in den vergangenen Jahren bis zur Höhe der Kleinen Königstraße recht konstant geblieben. Leicht zurückgegangen ist sie im Bereich von der Kleinen Königstraße bis zur Paulinenstraße. Im Bereich Marien-, Sophien- und Tübinger Straße befinden sich überwiegend Einzelhändler, die junges Publikum ansprechen. Auch das diversifizierte gastronomische Angebot ist überwiegend auf jüngeres Publikum ausgerichtet.

13 12 13 ÜBERSICHT DER EINZELHANDELSLAGEN UND NACHFRAGEENTWICKLUNG. Straßenname Mietpreisspanne bei Neuvermietung/m 2 Einzelhandels-Highlight Gastronomisches Highlight Lagekategorisierung Passantenfrequenz/stündl. Nachfragetendenz Königsstraße inkl. Klettpassage 1A ,00 215,00 Puma, Adidas, Peek & Cloppenburg Starbucks Coffee Schulstraße 1A ,00 140,00 Korb Mayer Schlemmermeyer Marktplatz 1A ,00 150,00 Kaufhaus Breuninger, Binder Optik, Breitling Mode, Haufler am Markt Café Scholz, Ratskeller Kirchstraße 1A ,00 100,00 Sigrun Woehr, Escada, Donaldson/Tommy Hilfiger Holanka Bar Stiftstraße 1A ,00 140,00 Louis Vuitton, Montblanc, Lacoste, Diesel, Modehaus Fischer Marienstraße 1A ,00 80,00 famz, dm, vodafone Hotel Ketterer Büchsenstraße 1A ,00 110,00 Crabtree & Evelyn Starbucks Coffee Sporerstraße 1A/1B ,00 80,00 Modehaus Hirmer, Merz & Benzing Restaurant Arche Hirschstraße 1A/1B ,00 80,00 Peter Hahn, Butlers Caffè È Calwer Straße 1B ,00 65,00 Marc O Polo, Juwelier von Hofen Starbucks Coffee, Lavazza Marktstraße 1B ,00 55,00 Super Cut Münzstraße 1B ,00 60,00 Felix W., La Casa, Schuh Horsch, Bernd Wolf Schmuck, Bernd Kreis Weinhandlung Eberhardstraße 1B ,00 50,00 Odlo, Villeroy & Boch, Juwelier Anne Korn, Mephisto Café Hafendörfer, Sans Sandwichbar Bärenstraße 1B ,00 45,00 Schöning Antiquitäten und Schmuck, Auktionshaus Eppli Restaurant Arche Neue Brücke 1B/2A ,00 40,00 vodafone Tübinger Straße 1B/2A ,00 75,00 Strauss Innovation, Yeans Halle, E+H Meyer Subway Sandwiches Bolzstraße 1B/2A keine Angabe 30,00 50,00 b. six Mode, vodafone Café Le Théatre Nadlerstraße 2A ,00 40,00 Azar Mode, Lebe Gesund Pane e vino Kronprinzstraße 2A ,00 45,00 Habitat, Pinapple Tours, Günter Krauss Schmuck Maredo, Kostbar Lange Straße 2A keine Angabe 15,00 40,00 Boss Store, Lange Straße Häagen-Dasz, Segafredo Gymnasiumstraße 2A ,00 40,00 Ingrid Döttinger Mode Di Genaro Kronenstraße 2A ,00 40,00 Sport Scheck, Medi Max, Zoohaus Porsche, Siematic Küchenstudio Café Lavazza Lautenschlager Straße 2A keine Angabe 15,00 35,00 Pronuptia Brautmoden Amici Torstraße 2A keine Angabe 15,00 30,00 Arlt Computer + Zubehör Fleck + Schneck Café Bar, Asian Kitchen, Tauberquelle Sophienstraße 2A keine Angabe 15,00 25,00 Ursula Schwab, Studio 26 Hifistudio Hotel Royal Christophstraße 2A keine Angabe 12,50 20,00 Vibel Kindermöbel Punto Fisso, Café Graf Eberhard Kleine Königstraße 2A keine Angabe 15,00 20,00 E +H Meyer Möbel Theodor-Heuss- Straße Ausfall- Straße keine Angabe 12,50 25,00 Piano Fischer Suite 212, Barcode, Muttermilch, Rohbau Friedrichstraße Ausfall- Straße keine Angabe 12,50 25,00 Bo Concept, Poggenpohl Küchen, Marktex Oggi Quelle: E&G Research, Stand: 2006

14 14 15 ÜBERSICHT DER EINZELHANDELSLAGEN MIT STÜNDLICHER PASSANTENFREQUENZ. Hauptbahnhof Schlossplatz STUTTGART INNENSTADT Neues Schloss Landtag Karlsplatz Marienstr. Marktplatz Rathaus A-Lage 1B-Lage 2 A-Lage Passantenfrequenz/stündlich

15 16 17 LAUFPLAN INNENSTADT STUTTGART. Theodor-Heuss-Straße Theodor-Heuss-Str. Calwer Straße Paulinenstraße Sophienstraße Marienstraße Tübinger Straße Christophstraße Kl. Königstraße Eberhardstraße Torstraße Alte Poststraße Breite Straße Eberhardstraße Kronprinzstraße b a Lange Straße Gymnasiumstraße Büchsenstraße Königstraße Königstraße Königstraße 43b 43a a Nadlerstraße Neue Brücke Hirschstraße Rathaus Marktplatz Marktstraße Schulstraße Kirchstraße 6 6a 6b 6c Bärenstr Sporerstraße Münzstraße Stiftstraße b 19a Stiftskirche 10 2 Dorotheenstraße Karlsplatz Kleiner Schlossplatz Fürstenstraße Kunstmuseum Stuttgart 28 Schlossplatz Bolzstraße Neues Schloss Landtag c 3 10b 10a 1 Kronenstraße b 4 1a 2 Hauptbahnho Konrad-Adenauer-Straße 1A-Lage 1B-Lage 2 A-Lage

16 18 19 Königstraße Königstraße Königstraße Dorotheen-/Kirchstraße Münzstraße Schulstraße Breite Straße 1 Apollo Optik 1 Karstadt Sport 1 Adidas 1a Tourist-Information 1a my name is, Young Fashion 1a Susi, Süßwaren 1a WOM World of Music 1b Hainlin, Küche/Besteck 1b Kamps, Bäckerei 1b Optik Schneider 1b Salamander, Schuhe 2 Atlas Reisen 2 Tabac Edico 2 Mußler Parfümerie 2 Wienerwald 3 K&L Ruppert, Bekleidungshaus 3 BW-Bank 3 Douglas, Parfümerie 3 Terranova, Young Fashion 4 Schlemmermeyer 4 Café Lang 4 Bahnhof Apotheke 5 Görtz, Schuhe 5 Das Depot 5 T-Punkt, Telekommunikation 5 McDonald s 5 Leerstand 6 10 Galerie Kaufhof 9 Dresdner Bank 10a Hallhuber, Young Fashion 10a BiBa, DOB 10a Hochland 10a E-Plus, Mobilfunk 10a Trend Box, Geschenkartikel 10b vodafone, Mobilfunk 10c United Colors of Benetton Commerzbank 12 Zara, Young Fashion 12 P&C, Bekleidungshaus mit Sport Scheck, Esprit und Mango 14 H&M, Young Fashion 16 Kult 16 New Yorker 16 Apollo Optik 17 Runners Point, Schuhe 17 Xanaka, Young Fashion 17 Pimkie, Young Fashion 17 L TUR, Reisebüro 18 Leerstand 19a mötivi, Young Fashion 19a D2 Vodafone, Mobilfunk 19a Salamander, Schuhe 19b Modehaus Fischer 20 O2, Mobilfunk 20 Tally Weijl, Young Fashion 20 Görtz Rena Lange 21 Puma 21 friedo frier, Juwelier 21 Foot Locker, Sportschuhe 21 Anniki Karvinen, DOB (Eingang Stiftstraße) 22 hut hanne, Damenhüte 22 14U, Coffeebar 22 Foto Hobby 22 Magnus Villing, Waffen 22 Kratzmann, Optik 22 Villing City/Dunhill, Tabak 22 Coyote Club Sport Arena Karstadt 28 Königsbau mit Douglas, Parfümerie terrazza Pizza, Straßenverkauf Kästner Optik Wolsdorff, Zigarren Amiga, DOB Café Königsbau Strauß Innovation Blumen Fischer Lederwaren Acker Zeitschriften, Bücher 29 Roland Schuhe 30 Wittwer, Buchhandlung 31 WMF, Haushaltwaren/ Porzellan 33 Eckerle, HAKA 34 Esprit, Young Fashion 34 Douglas, Parfümerie 35 Orsay, Young Fashion 35 T-Punkt, Telekommunikation 36 Swarovski 36 Camper, Young Fashion 37 Shoetown Werdich 38 H&M, Young Fashion 38 Claire s 38 debitel 39 Deichmann 39 Six Art Accessoires 40 Yves Rocher 40 Timberland, Schuhe 41 Wempe, Juwelier 42 H&M, Young Fashion 43a Zero, Young Fashion 43a Nanu Nana, Geschenkartikel 43b Schuhhaus Laiser 43b O2, Mobilfunk 43b H&M Man 43b Baby Walz 44 Maute Benger Moden 44 Swatch-Store, Uhren 44 Tritschler, Glas u. Porzellan 44 Starbucks 45 Rent a Juwelier 45 Allerlei, Schnäppchenmarkt 45 Salamander, Schuhe 45 Lang, Bäckerei 45 Tchibo 45 Nokia Shop, Mobilfunk 45 König Pizza & Kebap 46 Oetinger, DOB 46 tizian by Fritz, Schuhe 46 s. Oliver, Young Fashion 46 Kutter, Uhren/Juwelen 46 Rosenthal, Studiohaus 47 C&A 48 Hussel 48 Juwelier Christ 48 BiBa, DOB 49 Toni&Guy 49 Apotheke 49 Kamps, Bäckerei Zara, Young Fashion 51 Tahiti Bar 51 Grill-Station 54a Boss Store 54b Base/E-Plus 56 Tack, Schuhe 58 Mexx 60 street culture stores 62 Castro 64 Colloseum, Young Fashion 66 Pro Optik 68 Fielmann Optik 70 Sasch, Young Fashion 70 Nokia Shop 70 Internationale Apotheke 2 Sigrun Woehr 2 van Laack 2 Escada Shop 2 Bei Christiane 4 Merz & Benzing 8 Schuhhaus Wurster 10 Messer Gebr. Müller 10 Hochland Café Stiftstraße 1 Happy Kids, Kinderbekleidung 1 Newton 1 Uli Knecht 2 Louis Vuitton 3 Jil Sander 4 Montblanc 5 Cartier 5 Diesel 5 Lacoste 14 Aigner-Shop Sporerstraße 2 Modehaus Hirmer 4 Café Nast 10 Ambiente Kirchstraße 4 Public Mode 6 Die Brille 6a Hieber Herrenmode 6b Holanka Coffee-Bar 6c Juwelier Bartels 8 Krawatteneck 3 La Casa 5 Modehaus Hirmer Bärenstraße 2 Hotel Restaurant Arche 5 Schöning, Antiquitäten und Schmuck 8 Eppli Auktionshaus Marktplatz 1 Ratskeller, Gastronomie 2 Breitling Herrenmode 4 Eilles Schokolade 4 Buddelei, DOB 4 Juwelier Schumacher 4 vodafone, Mobilfunk 5 6 Debitel, Mobilfunk 5 6 Haufler Büro Aktuell 7 Tritschler 10 Spielwaren Kurtz 11 Binder Optik 12 Café Scholz 14 Schuhhaus Bletzinger Schulstraße 1 Apollo Optik 2 The Phone House 2 Bijou Brigitte 2 Korb Mayer 3 5 McDonald s 3 5 Backwerk 4 8 Bonita, DOB 4 8 Ihr Juwlier 4 8 Hofpfisterei, Bäckerei 7 Robin Book 7 Arcor 9 T-Punkt 10 Nordsee 11 Tchibo 11 World of Accessoires 12 Der Teeladen 12 Kamps, Bäckerei 15 Lolipop 15 Nordsee 17 Wohlgemuth, Bäckerei 17 SMS Nokia Shop 18 Schlemmermeyer 18 Mobilcom 25 Sportarena 25 Hall Eleven Hirschstraße 2 Sternenbäck 4 Sigrun Woehr 8 Metzgerei Wolf 12 Wolle Bühler 14 Lebkuchen Schmidt 14 Adulis II 14 Schlecker, Drogeriemarkt 16 Zum Zum, Gastronomie 16 Kral Kebap 18 Vitalia, Reformhaus 18 Chris Woman, DOB 20 Heudorf, Parfümerie 22 Ara Shoes 22 Gradmann, Parfümerie 22 Mobilcom 24 Kadoh Accessoires 25 Lindemanns Buchhandlung 26a 28 Butlers, Wohnaccessoires 27 Caffè È 27 Mojito 27 Viale & Kids, ital. Schuhe 27 Johannes Berner, Obst-Brände-Liköre 29 Arcor 31 Peter Hahn, DOB Rotebühlplatz 1 Segmüller, Einrichtungshaus 1 Pizza Hut 2 New Las Vegas, Mode 2 Grüne Erde 2 Leerstand Neue Brücke 1 CC-Bank 2 Otti Corsetten Wilhelmsbau/Königstraße 78 Parfümerie 78 Jack Wolfskin 82 Deutsche Bank 84 Friseur Bauer 84 BW-Bank

17 EINZELHANDEL IN DEN STADTTEILEN. Auch außerhalb der Stuttgarter City finden sich interessante Einzelhandelsansiedlungen. Neu entstanden ist beispielsweise das Cannstatter Carré im Stadtteil Bad Cannstatt. Anfang 2006 wurde das Einkaufszentrum eröffnet und die Quadratmeter Verkaufsfläche an Mieter aus den unterschiedlichsten Bereichen vermietet. Darunter Filialisten wie Kaufland, Lidl, New Yorker, C&A, Deichmann sowie H&M. Die Resonanz auf das Cannstatter Carré ist durchweg positiv. Stuttgart und seine Stadtteile Subway, Marktstraße, Stuttgart-Bad Cannstatt, vermittelt durch Ellwanger & Geiger

18 20 21 GASTRONOMIE UND EINZELHANDEL. Gelegenheit zur Entspannung während und nach der ausgiebigen Einkaufstour bieten die zahlreichen Cafés, Restaurants und Espressobars in Stuttgart. Darunter Ketten wie Starbucks, Lavazza, Holanka Kaffeebar, Subway, McDonald's, Burger King sowie viele feine private Lokalitäten: Es herrscht also ein vielfältiges Angebot in der City. Für jeden Geschmack und jede Altersgruppe das Passende. Es ist davon auszugehen, dass sich der Mix zwischen Einzelhandel und Gastronomieangeboten zukünftig so einpendeln wird, dass es nicht zu Angebotsüberhängen kommt. Denn nach wie vor gilt die Regel, dass ein Angebotsüberhang seitens der Gastronomie den Handel schädigen kann. Die Konsumenten nehmen nämlich die Spezialisierung einer Lage deutlich wahr. In so genannten Fressgassen gehen Einzelhändler oft völlig unter und die Passantenfrequenzen verlagern sich auf die Mittagsund Abendstunden. Gastronomieüberhänge finden sich in Stuttgart hauptsächlich in der Calwer Straße und der Schulstraße. EINZELHANDELSVIELFALT DURCH ERHALTUNG VON B-LAGEN. In den B-Lagen ist weiterhin, wenn auch nicht mehr in dem Ausmaß vergangener Jahre, mit einem Nachfragerückgang und damit weiter sinkenden Mietpreisen zu rechnen. Um die Einzelhandelsvielfalt der City zu erhalten und zu fördern, sind Stadt und Eigentümer angehalten, diesem Trend entgegenzuwirken. Neben den alteingesessenen Stuttgarter Einzelhändlern, die neben den zahlreichen Filialisten das Stadtbild positiv prägen, gilt es deshalb auch neue Einzelhändler für die City zu gewinnen. Diese können die Mietpreise in den 1A-Lagen oft nicht bezahlen, in einer guten B-Lage mit einer überzeugenden Produktpalette jedoch gewinnbringend wirtschaften. Vermieden werden soll auf jeden Fall jene Art von Uniformität, die bereits viele Großstädte beherrscht. Die Stuttgarter City möchte sich vielmehr durch ein diversifiziertes Angebot an Einzelhändlern positiv von den Innenstädten anderer Großstädte abheben und dadurch auch in Zukunft eine möglichst große Vielfalt an Besuchern anziehen.

19 EINZELHANDEL IN DER REGION. Gute Einzelhandelsflächen erfreuen sich nicht nur in Stuttgart selbst, sondern in der gesamten Region mittlerer Neckar einer starken Nachfrage. Das verwundert nicht. Schließlich weist die gesamte Region dank niedriger Arbeitslosigkeit und starker Kaufkraft eine hohe Attraktivität für den Einzelhandel auf. den wir in die Fleinerstraße vermittelten. Die Fleinerstraße ist die 1A-Lage Heilbronns, in der sich auch viele weitere deutschlandweit tätige Filialisten wie Foot Locker, Douglas, Juwelier Christ und Yves Rocher angesiedelt haben. Die Spitzenmieten liegen hier bei rund 85 pro Quadratmeter. Beispielhaft möchten wir auf die Standorte Heilbronn und Böblingen eingehen: Gute Umsatzerwartungen lockten zum Beispiel den Filialisten Beauty Hair Shop nach Heilbronn, In Böblingen ist der Postplatz insbesondere im Hinblick auf das Preis-Leistungs-Verhältnis eine hoch interessante Lage. Sie wird geprägt durch hohe Werbewirksamkeit, einen starken Gastronomiebesatz und vor allem in den Abendstunden durch hohe Passantenfrequenzen. Dabei liegen die Mieten nur bei zirka 18 pro Quadratmeter. Ellwanger & Geiger verhalf hier der amerikanischen Sandwichkette Subway zu einer attraktiven Ladenfläche. Beauty Hair Shop, Fleinerstraße, Heilbronn, vermittelt durch Ellwanger & Geiger Subway, Postplatz, Böblingen, vermittelt durch Ellwanger & Geiger Region Stuttgart

20 22 23 AUSBLICK. Die positive Stimmung im Land macht sich auch im Einzelhandel bemerkbar, auch wenn die Stimmung nach wie vor etwas verhalten ist. Noch haben die Konsumenten ihre Kaufzurückhaltung nicht vollständig überwunden. Grund hierfür ist vor allem die wirtschaftliche Unsicherheit in der Bevölkerung, verursacht durch stark gestiegene Lebenshaltungskosten und die weltpolitische Lage. Dass die avisierte Umsatzsteuererhöhung auf 19 % die positive Tendenz ab 2007 zusätzlich dämpfen wird, ist wahrscheinlich. Für positive Impulse könnte hingegen der geplante Wegfall des Ladenschlussgesetzes sorgen. Ob die Umsätze dadurch tatsächlich steigen oder ob es lediglich zu einer Umsatzverschiebung kommt, bleibt abzuwarten. Wenn letztgenannter Fall eintritt, müsste der Einzelhandel sogar mit weiteren Einbußen rechnen, da er höhere Personalkosten für Schichtzulagen und zusätzliche Mitarbeiter aufwenden müsste. FLÄCHENENTWICKLUNG EINZELHANDEL, Verkaufsfläche in Mio. qm Neue Bundesländer Alte Bundesländer Deutschland Quelle: HDE, Stand: Frühjahr BESCHÄFTIGTE IM DEUTSCHEN EINZELHANDEL, in Mio. 2,833 1,406 1, ,840 1,433 1, ,808 1,440 1, ,751 1,443 1, ,718 1,462 1, ,722 1,496 1, Quelle: HDE, Stand: Frühjahr 2006 GEPLANTE INVESTITIONEN 2006 In Prozent der befragten Betriebe (Mehrfachnennungen möglich); Investitionsschwerpunkte nach Bereichen Geschäftsausstattung Qualifizierung/ Schulung 41 Kassen/POS 21 E-Business Teilzeitbeschäftigte Vollzeitbeschäftigte Marketing/Kundenbindung Geschäftsflächenerweiterung Fuhrpark Quelle: HDE, Stand: Frühjahr 2006

21 TOP-THEMEN DES EINZELHANDELS 2003/2004/2005 Kauf- Zurückhaltung Belastungen Mittelstand Rabattaktionen/ Sonderverkäufe Attraktivitätsverlust Innenstadt Mehrwertsteuererhöhung Wettbewerbsdruck keine Angabe keine Angabe keine Angabe Flächenwachstum Unternehmensfinanzierung Ladenschluss Mehrfachnennungen möglich; Angaben in Prozent Quelle: HDE, Stand: Sommer 2005 WIE REAGIERT DER EINZELHANDEL AUF DAS KONSUMKLIMA? Mit Maßnahmen zur Verbesserung der Kostensituation und Umsatzsituation in den Bereichen: Kundenbindung Betriebskosten Einkauf Personal Sortimentsoptimierung Service UMSATZ KOSTEN KOSTEN KOSTEN UMSATZ UMSATZ Warenpräsentation UMSATZ Werbung KOSTEN Marketing UMSATZ Rabatte/ Sonderverkäufe UMSATZ Miete Fuhrpark KOSTEN KOSTEN (in % der Betriebe; Mehrfachnennungen möglich) Quelle: HDE, Stand: Sommer 2005

22 24 25 EINZELHANDELSMIETEN IM BUNDESWEITEN VERGLEICH. In den Spitzenlagen der deutschen Großstädte ziehen die Mietpreise überwiegend an. So konn - ten beispielsweise die Mieten in Frankfurt im Zeitraum zwischen Mitte 2004 und Ende 2005 um rund 10 % zulegen. In Stuttgart waren es im selben Zeitraum circa 8 %. Rückläufig sind dagegen die Mieten in Dresden, wo sich, ebenfalls im selben Zeitraum, die Mieten um fast 20 % reduzierten. Mitverantwortlich für diesen erneuten Rückgang ist die relativ hohe Arbeitslosigkeit und die weiterhin sinkende Kaufkraft in Ostdeutschland. In Stuttgart beflügeln die anhaltend hohe Nachfrage sowie die weiterhin steigende Qualität der Spitzenlagen die Mietpreise. Sie konnten bereits an die Höchstmieten der vergangenen Jahre anknüpfen. Insbesondere bei der Weitervermietung von Topflächen kann angesichts der gegenwärtigen Nachfragesituation mit weiter steigenden Spitzenmieten gerechnet werden. EINZELHANDELSMIETEN IM JAHRESVERGLEICH ( /m 2 ) Berlin Dortmund Dresden Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig , ,5 München Stuttgart Quelle: DIP, Stand: Dezember 2005

23 ANSPRECHEND UND EFFEKTIV UNSERE PROFILDATENBANK. Durch das Ermitteln und Anlegen eines detaillierten Profils unterbreiten wir Ihnen genau die Angebote, die Ihre Bedürfnisse und Anforderungen voll erfüllen. Dieses Vorgehen hat sich über Jahre hinweg bewährt und wird immer konstant weiterentwickelt. Mittlerweile ergeben sich rund 50 % aller Mietverträge dank der kontinuierlichen Pflege dieses Systems. In ihm finden sich nahezu sämtliche Suchprofile aller nationalen und internationalen Filialisten, mit Tätigkeiten in der Bundesrepublik. Durch unsere Mitgliedschaft im Verbund der Deutschen Immobilien Partner DIP erfassen wir Profile auch auf Bundesebene. IMMOBILIEN CONSULTING Research Bestandsanalysen Wertgutachten Standortanalysen Projektkonzeption Analyse, Altlasten- und Abbruchmanagement, Entwicklung und Optimierung des Baurechts, Erschließung Schlüsselfertige Projektierung Vorbereitung und Abwicklung von individuellen, schlüsselfertigen Gesamtlösungen Immobilienfinanzierung Gewerbliche Vermietung Investment/Verkauf Portfolio-Transaktionen/ Bereinigungen Corporate Real Estate Management Immobilienverwaltung Asset Management Durch die Kreditabteilung erstellte individuelle Finanzierungskonzepte E&G Financial Services GmbH Büros Einzelhandel Industrieflächen Entwicklungs- und Bauträgergrundstücke Portfolioberatung Kaufmännischjuristischer Bereich Projekte Portfoliooptimierung Erarbeitung von Strategien zur Aktivierung des Ertragspotenzials von Immobilien Technischer Bereich Komplettbetreuung von Immobilienbeständen institutioneller und privater Investoren Anlageobjekte: Büro, Einzelhandel, Industrie Strukturierung von Verkaufsprozessen Ergänzende Leistungen, Projektmanagement DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER Die DIP sind ein Zusammenschluss von in Deutschland führenden Immobilienunternehmen, darunter u.a. Aengevelt Immobilien, Arnold Hertz und das Bankhaus Ellwanger & Geiger. Die DIP bündeln und koordinieren lokale Standortkompetenz mit umfassender Marktkenntnis und Innovation auf nationaler Ebene. DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER

24 26 27 IHRE ANSPRECHPARTNER: Das BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER ist der kompetente Partner für die Vermarktung Ihrer Einzelhandelsimmobilie. Dank unserer langjährigen Erfahrung und unseres einmaligen Leistungsspektrums sind wir fähig, den Markt zu bewegen und Trends frühzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine übernatürliche Fähigkeit, sondern Teil unseres Services für den Kunden. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 0711/ oder Telefax 0711/ Informationen im Internet: UNTERNEHMENSGRUPPE BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER IMMOBILIEN Kauf/Verkauf Projektconsulting Portfolio-Management/-Consulting Vermietungen Immobilienmanagement Gutachten/Wertanalysen KAPITALANLAGEN/WERTPAPIERE E&G Fonds-Portfolio Aktive Vermögensverwaltung Festverzinsliche Wertpapiere Derivative Finanzinstrumente Nationale und internationale Beteiligungen Roxy Akinyemi Verantwortlich für das Geschäftsfeld Einzelhandel, Stuttgart und Region Telefon 0711/ PRIVATES FINANZMANAGEMENT Strategische Finanzanalyse Ganzheitliches Vermögensmanagement Altersvorsorgeplanung Vermögensnachfolge FINANZIERUNGEN Immobilienfinanzierungen Baudarlehen Wertpapierkredite Avalkredite, Treuhandabwicklungen Björn Holzwarth Leiter gewerbliche Immobilien, Mitglied des Direktoriums, Stuttgart Telefon 0711/ WEITERE LEISTUNGEN Testamentsvollstreckungen Nachlassverwaltung UNSERE TOCHTERGESELLSCHAFTEN E&G Asset Management GmbH E&G Financial Services GmbH E&G Immobilien Management GmbH

25 BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG Torstraße 15, Stuttgart Telefon 0711/ , Telefax 0711/