Schweizer Immobiliengesellschaften

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1 Schweizer Immobiliengesellschaften Übersicht über die wesentlichen Steuerdaten Hanspeter Saner Partner Isabelle Seiler Senior Manager Tax Services Tax Services T T M M F F E [email protected] E [email protected]

2 Abkürzungen bzw. CEO CHF ETR Mio. NAV OTC vgl. beziehungsweise Chief Executive Officer Schweizer Franken Effective Tax Rate Millionen Net Asset Value over-the-counter vergleiche

3 Management Summary 1 Allreal Holding AG 6 bfw liegenschaften ag 12 Espace Real Estate Holding AG 18 Intershop Holding AG 24 Mobimo Holding AG 30 Peach Property Group AG 36 PSP Swiss Property AG 42 Swiss Finance & Property Investment AG 48 Swiss Prime Site AG 54

4 Warteck Invest AG 60 Züblin Immobilien Holding AG 66

5 Management Summary 1

6 Management Summary Inhalt der Analyse und Vorgehensweise Basierend auf den publizierten Geschäftsberichten der Jahre 2007 bis 2011 der wesentlichsten Schweizer Immobiliengesellschaften hat Ernst & Young wiederum deren Steuerkennzahlen analysiert. Hauptgewicht wurde dabei auf die Entwicklung der Steuerbelastung (effective tax rate), die Überleitungsrechnung zwischen dem erwarteten und dem effektiven Steueraufwand (tax reconciliation), die Aktivierung von allfälligen Verlustvorträgen sowie die Berechnung der latenten Steuern hinsichtlich der Immobilien (deferred taxes) gelegt. Daneben wird mit der Gegenüberstellung der latenten Steuern zum Immobilienbestand eine Aussage über die Höhe der Bewertungsdifferenzen (temporary differences) der untersuchten Gesellschaften gemacht. Wie erwähnt, basieren die verwendeten Informationen auf öffentlich zugänglichen Angaben aus den Jahresberichten der einzelnen Immobiliengesellschaften. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen Qualitätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und Vollständigkeit gegeben und jegliche Haftung wird ausgeschlossen. Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Bei Fragen zu der Studie oder zu unseren Real Estate Services stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. 2

7 Management Summary Entwicklung der Steuerbelastung Die untersuchten Immobiliengesellschaften verfolgen unterschiedliche Schwerpunkte bei ihren Immobilienanlagen. Während die einen primär in Geschäftsliegenschaften an erstklassigen Lagen von Schweizer Grossstädten investieren, diversifizieren andere im Bereich von Wohnbauten. Investments im Ausland sind unverändert die Ausnahme. Letzteres und die kantonal unterschiedlichen Steuersätze können die Höhe der Steuerbelastung beeinflussen. Zur besseren Lesbarkeit werden in der nachstehenden Grafik Extremwerte (<0% und grösser als 25%) nicht abgebildet. 25% 20% Effective Tax Rate (%) 15% 10% 5% 0% Allreal bfw Espace Intershop Mobimo Peach Property PSP SPS Warteck Züblin SFPI 3

8 Management Summary Rund die Hälfte der untersuchten Gesellschaften weisen eine relativ konstante effective tax rate (ETR) von rund 20 24% aus. Bei einigen Immobiliengesellschaften führten verschiedene Sondereffekte zu einem spannenden Verlauf der Gesamtsteuerquote. Ausserhalb dieser Bandbreite liegen im 2011 die ETR von Mobimo (12.9%), SPS (25.2%) und Züblin (51.1%). Bei Mobimo bewirkte vorab die Auflösung von Steuerrückstellungen aufgrund eines Urteils des Bundesgerichts vom 4. April 2011 betreffend die interkantonale Verlustverrechnung sowie die Aktivierung von latenten Steuerguthaben einen positiven Effekt. Die ETR von SPS ist aufgrund von erzielten Verkaufsgewinnen relativ hoch und bei Züblin führte vorab die Wertberichtigung von aktivierten latenten Steuern zu einer hohen ETR. Weitergehende Ausführungen sind bei den einzelnen Gesellschaften zu finden. Überleitungsrechnung (tax reconciliation) Die Offenlegung bzw. Erläuterungen dieser Sondereffekte und der weiteren Abweichungen werden von den untersuchten Immobiliengesellschaften im Rahmen der Überleitungsrechnung unterschiedlich gut dokumentiert. Teilweise legt die tax reconciliation nicht alle wünschbaren Informationen für die Abweichungen offen. Aktivierung von allfälligen Verlustvorträgen Die steuerliche Behandlung von Verlustvorträgen erfolgte bei den untersuchten Gesellschaften uneinheitlich. In einigen Fällen wurden nicht aktivierte Verlustvorträge steuerlich verrechnet, was sich (positiv) auf die Höhe der Steuerbelastung auswirkte. 4

9 Management Summary Berechnung der latenten Steuern Das Verhältnis von latenten Steuerverbindlichkeiten zum Immobilienbestand ist bei den einzelnen Immobiliengesellschaften sehr verschieden. Die Offenlegung zur Berechnung der latenten Steuern auf den Immobilien wird von den untersuchten Gesellschaften unterschiedlich gut vorgenommen. Während einige Gesellschaften ihre Berechnungsregeln relativ klar offenlegen, begnügen sich andere lediglich mit einem eher allgemeinen Hinweis zur Berechnung der latenten Steuern. Beispielsweise wird bei der Berechnung der latenten Grundstückgewinnsteuern die Haltedauer sehr unterschiedlich berücksichtigt. Diese variiert zwischen der effektiven bis hin zu einer zugrunde gelegten durchschnittlichen Haltedauer von bis zu 20 Jahren. Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 10% 8% 6% 4% 2% 0% Allreal bfw Espace Intershop Mobimo Peach Property PSP SPS Warteck Züblin SFPI 5

10 Allreal Holding AG 6

11 Allreal Holding AG Kurzbeschrieb Die Allreal-Gruppe (Allreal) kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung, Realisation, Kauf und Verkauf von Liegenschaften). Das Immobilienportfolio von Allreal bestand per Ende 2011 aus insgesamt 65 Geschäfts- und Wohnliegenschaften sowie 5 Anlageliegenschaften im Bau. Sämtliche Objekte (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) haben zusammen einen Bilanzwert von über CHF Mio. Die Renditeliegenschaften von Allreal befinden sich überwiegend in der Stadt Zürich sowie im Rest des Kantons Zürich. Wertmässig machen die Immobilien im Kanton Zürich rund 85% des Portfolios aus. Kurzbeschrieb Währung: CHF 000 Sitz Baar / ZG CEO Bruno Bettoni Revisionsstelle KPMG Anzahl Renditeliegenschaften 65 Immobilienbestand 3'455'100 Total Aktiven 3'671'600 Total Verbindlichkeiten 2'064'200 Eigenkapitalquote 43.8% Quelle: Jahresbericht Allreal 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht Allreal 2011 Übrige Regionen 15% NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Allreal NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Kanton Zürich 32% Stadt Zürich 53% Im Unterschied zum Börsenkurs, welcher in den Jahren 2007 und 2008 unter den Auswirkungen der US- Subprime-Krise bzw. der globalen Finanzkrise litt, stieg der NAV im Vergleichszeitraum leicht an. Seit einiger Zeit liegt der Börsenkurs jedoch wieder recht deutlich über dem NAV, was insbesondere auch die Bewertung des Geschäftsfelds Generalunternehmung widerspiegelt. 7

12 Allreal Holding AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 26'300 Latenter Steueraufwand 18'100 Total Steueraufwand 44'400 Latente Steuerguthaben 43'000 Latente Steuerverpflichtungen 137'600 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 4.0% Gewinn vor Steuern 185'200 Gewinn nach Steuern 140'800 Steuerquote (effektiv) 24.0% Quelle Jahresbericht Allreal 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte Allreal '000 Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 45'000 40'000 35'000 30'000 25'000 20'000 15'000 10'000 5' ' % 23.1% 23.1% 22.9% Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 24.0% 25.0% 24.5% 24.0% 23.5% 23.0% 22.5% 22.0% 21.5% Effective Tax Rate (ETR) Die ETR belief sich in der Vergleichsperiode zwischen rund 23% (2010) - 25% (2007) und weist damit nur geringfügige Ausschläge aus. Die laufenden Ertragssteuern sind in der Vergleichsperiode insgesamt wesentlich höher als die latenten Steuern, was weitgehend mit der hohen Belastung für Grundstückgewinnsteuern erklärt werden kann. 8

13 Allreal Holding AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte Allreal '000 2'500 2'000 (CHF 000) 1'500 1' Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen Herleitung des Steueraufwands Währung: CHF 000 Betriebserfolg vor Steuern 117' ' ' ' '200 Referenzsteuersatz 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% 22.0% Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz 25'800 25'900 25'300 33'300 40'700 Anpassung Steuereffekte aus Neubewertungen 2'400 1'100 (400) 200 3'100 Senkung Steuersatz auf ausserkantonalen Anlageliegenschaften (800) Belastungen/(Gutschriften) laufende Steuern Vorjahre (200) (100) 1' Erträge mit effektiv höherem Steuersatz 1' '100 Andere Einflüsse (200) - - Total Steueraufwand 29'100 27'200 26'600 34'600 44'400 Quelle: Jahresberichte Allreal Wie die Überleitungsrechnung aufzeigt, führten in der Regel nur wenige Gründe zu Abweichungen vom Referenzsteuersatz. Betragsmässig am meisten ins Gewicht fielen im 2007 und 2011 die Anpassung Steuereffekte aus Neubewertungen sowie die Erträge mit effektiv höherem Steuersatz und im 2009 die Belastung laufende Steuern Vorjahre. Die erstgenannte Position ( Anpassung Steuereffekte aus Neubewertungen ) beinhaltet die Veränderungen der Aufwertungen von Immobilien sowie deren kumulierten Saldo, belastet mit bis zu 33% latenten Steuern und in Differenz zum Referenzsteuersatz von 22%. Aktivierung von Verlustvorträgen Im Vergleichszeitraum wurden sämtliche vorhandene Verlustvorträge aktiviert. Per Ende 2011 betrug das Steuerguthaben aus steuerlichen Verlustvorträgen CHF 2.4 Mio. Die Verluste verfallen ab dem Steuerjahr Es wurde ein Steuersatz von 22% angewendet, womit die verrechenbaren Verluste knapp CHF 11 Mio. betragen. 9

14 Allreal Holding AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. In der Regel basiert die Berechnung der latenten Steuerverpflichtungen auf einer durchschnittlichen Haltedauer von 10 Jahren ab Kaufdatum. Die Quote der latenten Steuerverbindlichkeiten zum Immobilienbestand ist in der Vergleichsperiode relativ konstant. Per Ende 2011 belief sich die Quote auf 4%. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte Allreal Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 4'000'000 3'500'000 3'000'000 2'500'000 2'000'000 1'500'000 1'000' ' % 3.9% 3.9% 3.8% 3.6% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 4.1% 4.0% 3.9% 3.8% 3.7% 3.6% 3.5% 3.4% 3.3% 10

15 Allreal Holding AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 2'671'300 2'860'600 3'077'200 3'218'900 3'671'600 Immobilienbestand 2'522'800 2'691'100 2'913'500 3'075'300 3'455'100 Immobilien davon Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften im Bau Leerstandsquote 5.6% 5.5% 3.7% 4.8% 4.4% Verbindlichkeiten 1'418'200 1'609'900 1'799'700 1'652'600 2'064'200 Eigenkapitalquote 46.9% 43.7% 41.5% 48.7% 43.8% Fremdkapitalquote 53.1% 56.3% 58.5% 51.3% 56.2% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 2.81% 2.79% 2.56% 2.59% 2.30% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 25'800 17'200 6'500 13'500 44'700 EBIT 151' ' ' ' '500 Gewinn vor Steuern 117' ' ' ' '200 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 88'000 90'700 88' ' '800 Laufende Ertragssteuerguthaben 1' Latente Steuerguthaben 17'700 26'000 33'000 34'100 43'000 Laufende Ertragssteuerverpflichtungen - 6'400 15'000 18'700 19'900 Latente Steuerverpflichtungen 90' ' ' ' '600 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 3.6% 3.9% 3.9% 3.8% 4.0% Laufende Ertragssteuern 14'500 17'000 26'700 30'500 26'300 Latente Steuern 14'600 10'200 (100) 4'100 18'100 Total Steuern 29'100 27'200 26'600 34'600 44'400 Gesamtsteuerquote (effektiv) 24.9% 23.1% 23.1% 22.9% 24.0% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen '100 2'500 2'400 NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Allreal

16 bfw liegenschaften ag 12

17 bfw liegenschaften ag Kurzbeschrieb Die bfw liegenschaften ag (bfw) wurde 2002 gegründet und ist seit 2007 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert. Sie investiert vorwiegend in Renditeliegenschaften an Pendlerlagen um Wirtschaftszentren in der Deutschschweiz. Kurzbeschrieb Währung: CHF 000 Sitz Frauenfeld / TG CEO Dr. Markus C. Egloff Revisionsstelle PwC Anzahl Liegenschaften 46 Immobilienbestand 337'550 Total Aktiven 378'176 Total Verbindlichkeiten 206'824 Eigenkapitalquote 45.3% Quelle: Jahresbericht bfw 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht bfw % 11% 7% 18% 10% 20% 29% Thurgau St. Gallen Zürich Basel-Stadt Aargau Solothurn Übrige bfw verfügt über einen Immobilienmix von Wohnliegenschaften, Wohn- und Geschäftsliegenschaften sowie von reinen Geschäftsliegenschaften. Per Ende 2011 umfasste das Portfolio noch 46 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund CHF 338 Mio. Die Liegenschaften von bfw befinden sich überwiegend in den Kantonen Thurgau, St. Gallen und Zürich. Wertmässig machen diese Immobilien rund 67% des Portfolios aus. Die übrigen Liegenschaften sind in der restlichen Deutschschweiz verteilt. NAV nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresbericht bfw 2011 NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) Offenbar hat sich die US-Subprime-Krise stark auf den Börsenkurs der bfw ausgewirkt. So halbierte sich der Börsenkurs in der Zeit zwischen 2006 und 2008 beinahe. Mittlerweile hat sich der Kurs wieder erholt und erreichte per Ende 2011 praktisch seinen Höhepunkt. Im Unterschied zum Börsenkurs litt der NAV nicht nachweislich unter der US-Subprime-Krise und stieg im Vergleichszeitraum ( ) leicht an NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs

18 bfw liegenschaften ag Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 413 Latenter Steueraufwand 335 Total Steueraufwand 748 Latente Steuerguthaben 1'014 Latente Steuerverpflichtungen 5'262 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 1.6% Gewinn vor Steuern 3'452 Gewinn nach Steuern 2'704 Steuerquote (effektiv) 21.7% Quelle: Jahresbericht bfw 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte bfw '000 Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 21.5% 20.9% 4' % 21.7% 3'000 2'000 1'000 -% 0-1'000-2'000 Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% -% (5.0%) (10.0%) Effective Tax Rate (ETR) Die ETR ging von rund 18% im 2007 auf unter Null im 2008 zurück, bevor sie sich in den letzten drei Jahren der Vergleichsperiode konstant bei rund 21% - 22% einpendelte. Die im 2007 vergleichsweise tiefe ETR ist gemäss der Überleitungsrechnung (vgl. nächste Seite) zu einem grossen Teil auf die Auflösung von für die Vorjahre gebildeten Steuerabgrenzungen zurückzuführen. Ebenso wird der gesamthaft negative Steueraufwand (bzw. Steuerertrag) im 2008 gemäss der Überleitungsrechnung (vgl. nächste Seite) mehrheitlich mit der gleichen Ursache (Differenz Steuerabgrenzungen Vorjahr) begründet. Aufgrund des tiefen steuerbaren Gewinns (CHF Mio.) würde daraus eine hohe negative ETR resultieren, die vorliegend vereinfacht mit (-%) ausgewiesen wird. Der starke Anstieg des laufenden Steueraufwands im 2010 entspricht dem in dieser Periode erzielten höheren steuerbaren Gewinn. 14

19 bfw liegenschaften ag Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte bfw '200 1'000 Verlustvorträge (CHF 000) Aktivierte Verlustvorträge Nicht aktivierte Verlustvorträge Herleitung des Steueraufwands Währung: CHF 000 Gewinn vor Ertragssteuern 10' '304 21'542 3'452 Durchschnittssteuersatz 21.5% 21.0% 20.2% 19.5% 18.8% Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz 2' '081 4' Effekt aus Steuersatzänderungen für latente Steuern (101) (85) (107) (113) (139) Effekt aus Verwendung des steuerlichen Vorjahresverlusts - - (52) - - Effekt aus handelsrechtlicher Aufwertung eigener Aktien Differenz Steuerabgrenzungen Vorjahr (260) (285) Effekt aus Anwendung Mindessteuer 120 Effekt aus Liegenschaftsverkäufen Effekt aus nicht steuerbaren Differenzen Sonstige (Rundung) (1) (2) 1 Total Ertragssteuern 1'909 (367) 2'213 4' Quelle: Jahresberichte bfw Gemäss der Überleitungsrechnung führten in der Vergleichsperiode verschiedene Gründe zu Abweichungen. Die betragsmässig höchsten Auswirkungen ergaben sich bei der Differenz Steuerabgrenzungen Vorjahr (vgl. auch vorstehende Ausführungen zur Entwicklung der Steuerbelastung). Aktivierung von Verlustvorträgen bfw hat im 2008 bzw steuerliche Verlustvorträge im Betrag von rund CHF 0.35 Mio. bzw. CHF 1 Mio. aktiviert. Die im 2008 aktivierten Verlustvorträge konnten im 2009 mit steuerbaren Gewinnen verrechnet werden. 15

20 bfw liegenschaften ag Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Bei der Berechnung der latenten Steuern wird für jede Liegenschaft eine entsprechende Resthaltedauer angenommen. In der Regel basiert die Berechnung der latenten Steuerverpflichtungen aber auf einer durchschnittlichen Haltedauer von 20 Jahren. Das Verhältnis der latenten Steuerverbindlichkeiten zum Immobilienbestand ist über die Vergleichsperiode nur leicht angestiegen und beträgt per nun 1.6%. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte bfw Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 500' ' ' ' ' ' ' ' '000 50' % 0.9% 0.8% 1.1% 1.6% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% -% 16

21 bfw liegenschaften ag Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 410' ' ' ' '176 Immobilienbestand 403' ' ' ' '550 Immobilien davon Liegenschaften davon Entwicklungsareale Leerstandsquote 6.7% 4.8% 3.8% 6.6% 6.7% Verbindlichkeiten 251' ' ' ' '824 Eigenkapitalquote 38.8% 36.7% 35.3% 42.7% 45.3% Fremdkapitalquote 61.2% 63.3% 64.7% 57.3% 54.7% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 2.8% 3.1% 2.5% 2.7% 2.5% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 4'546 (4'825) 2' '234 EBIT 15'369 7'870 17'071 28'335 18'270 Gewinn vor Steuern 10' '304 21'542 3'452 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 8' '091 17'036 2'704 Laufende Ertragssteuerguthaben Latente Steuerguthaben '014 Laufende Ertragssteuerverpflichtungen '197 4'397 1'098 Latente Steuerverpflichtungen 3'650 3'147 3'434 3'921 5'262 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 0.9% 0.8% 0.8% 1.1% 1.6% Laufende Ertragssteuern 1' '584 4' Latente Steuern 822 (844) Total Steuern 1'909 (367) 2'213 4' Gesamtsteuerquote (effektiv) 18.1% (3'058.3%) 21.5% 20.9% 21.7% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen '003 NAV vor latenten Steuern (in CHF) n/a n/a n/a NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte bfw

22 Espace Real Estate Holding AG 18

23 Espace Real Estate Holding AG Kurzbeschrieb Die Espace Real Estate Holding AG (Espace) ist eine private Gesellschaft. Per Ende 2011 waren 563 Aktionäre eingetragen. Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Biel-Bienne / BE CEO Theodor F. Kocher Revisionsstelle Ernst & Young Anzahl Liegenschaften 54 Immobilienbestand 500'055 Total Aktiven 533'239 Total Verbindlichkeiten 285'937 Eigenkapitalquote 46.4% Quelle: Jahresbericht Espace Real Estate 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht Espace Real Estate % 9% 7% 3% 3% 51% Per Ende 2011 verfügte Espace über 54 Liegenschaften, die einen geschätzten Marktwert von rund CHF 500 Mio. aufwiesen. Sie investiert überwiegend in den Kantonen Solothurn (51%) und Bern (18%). Weitere Liegenschaften befinden sich in den Kantonen Luzern (9%), Schaffhausen (9%) und Aargau (7%). Das Portefeuille von Espace besteht zu rund 54% aus kommerziell genutzten und zu rund 22% aus Wohnliegenschaften. Vermehrt legt Espace auch auf die Entwicklung (Neubau und Erwerb) von neu gebauten Wohnliegenschaften Gewicht. NAV nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: / Jahresberichte Espace Real Estate NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Die Aktien der Espace werden auf der OTC-Plattform der Berner Kantonalbank gehandelt. 18% Solothurn Bern Luzern Schaffhausen Aargau Jura Zürich Der Verlauf des OTC-Börsenkurs zeigt, dass die Finanzkrise vor allem in den Jahren 2008 und 2009 negative Auswirkungen auf den Kurswert hatte. Danach hat sich der Kurs wieder erholt. Das NAV nach latenten Steuern lag während der gesamten Vergleichsperiode über dem OTC- Börsenkurs und zeigt im 2011 einen gleichen Verlauf wie dieser. 19

24 Espace Real Estate Holding AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 570 Latenter Steueraufwand 1'917 Total Steueraufwand 2'487 Latente Steuerguthaben - Latente Steuerverpflichtungen 18'044 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 3.6% Gewinn vor Steuern 12'544 Gewinn nach Steuern 10'057 Steuerquote (effektiv) 19.8% Quelle: Jahresbericht Espace Real Estate 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte Espace Real Estate Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 3' % 21.4% 19.8% 3' % 2'500 2' % 1'500 1' Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% -% Effective Tax Rate (ETR) Der Verlauf der ETR ist eher ungewöhnlich und lässt vermuten, dass die Steuerquote durch verschiedene Faktoren beeinflusst ist. Während die Höhe der laufenden Ertragssteuern im Vergleichszeitraum relativ konstant ist, schwanken die latenten Steuern beträchtlich. Die vergleichsweise hohen latenten Steuern in den Jahren 2008 und 2009 können mit den (vergleichsweise recht hohen) Wertzuwachsgewinnen erklärt werden, welche die Espace in diesen Jahren erzielen konnte. Die recht hohen latenten Steuern im 2011 sind im Wesentlichen auf vorgenommene Abschreibungen zurückzuführen. Die tiefe ETR im 2007 ist durch nicht aktivierte Verlustvorträge (knapp CHF 0.4 Mio.) beeinflusst. Im Jahr 2010 wurde der latente Steuersatz von 25% auf 23% reduziert, was einen (einmaligen) Steuerertrag (knapp CHF 1.2 Mio.) bewirkte. Ohne diesen Sondereffekt läge die ETR im 2010 über 20%. 20

25 Espace Real Estate Holding AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte Espace Real Estate (CHF 000) Herleitung des Steueraufwands Die Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER erfordert keine Überleitungsrechnung des Steueraufwands. Aktivierung von Verlustvorträgen Aus der Übersicht (vgl. links) geht hervor, dass Espace in der Vergleichsperiode nie Verlustvorträge aktiviert hat. Allerdings verfügte sie im Jahr 2007 über nicht aktivierte Verlustvorträge von TCHF 350, die ab 2008 nicht mehr ausgewiesen wurden. Es ist davon auszugehen, dass diese Verluste verrechnet werden konnten. Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen 21

26 Espace Real Estate Holding AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Die latenten Steuern werden nach der Comprehensive Balance Sheet Liability - Methode ermittelt und berechnet. Dabei werden die Steuern auf den Bewertungsdifferenzen der nach der DCF-Methode ermittelten Marktwerte und den steuerlich massgeblichen Werten berechnet. Die Quote der latenten Steuerverpflichtungen in Bezug auf den Immobilienbestand stieg im Vergleichszeitraum von 2.3% auf 3.6% an. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte Espace Real Estate Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 600' ' ' ' ' ' % 3.4% 3.6% 2.3% 2.3% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% -% 22

27 Espace Real Estate Holding AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 397' ' ' ' '239 Immobilienbestand (inkl. zum Verkauf bestimmte Liegenschaften und Bau- und Entwicklungsprojekte) 339' ' ' ' '055 Immobilien Leerstandsquote 4.9% 8.1% 7.0% 7.8% 8.8% Verbindlichkeiten 218' ' ' ' '937 Eigenkapitalquote 45.1% 41.2% 41.3% 42.0% 46.4% Fremdkapitalquote 54.9% 58.8% 58.7% 58.0% 53.6% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 3.4% 3.5% 3.5% 3.5% 3.4% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 11 2'285 2' EBIT 13'059 17'341 21'364 22'665 21'876 Gewinn vor Steuern 7'892 11'374 13'252 12'823 12'544 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 6'511 8'939 10'158 11'539 10'057 Laufende Ertragssteuerguthaben Latente Steuerguthaben Laufende Ertragssteuerverpflichtungen 2'690 3'297 3'621 3'655 3'718 Latente Steuerverpflichtungen 7'933 9'146 15'727 16'127 18'044 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 2.3% 2.3% 3.4% 3.4% 3.6% Laufende Ertragssteuern 1' Latente Steuern 374 1'632 2' '917 Total Steuern 1'381 2'435 3'094 1'284 2'487 Gesamtsteuerquote (effektiv) 17.5% 21.4% 23.3% 10.0% 19.8% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen NAV vor latenten Steuern (in CHF) n/a n/a n/a n/a n/a NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Espace Real Estate

28 Intershop Holding AG 24

29 Intershop Holding AG Kurzbeschrieb Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Zürich / ZH CEO Cyrill Schneuwly Revisionsstelle PWC Anzahl Liegenschaften 66 Immobilienbestand 1'190'504 Total Aktiven 1'237'183 Total Verbindlichkeiten 696'767 Eigenkapitalquote 43.7% Quelle: Jahresbericht Intershop 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht Intershop 2011 Genferseegebiet 16% Ostschweiz 4% Die Intershop Holding AG (Intershop) ist die älteste börsenkotierte Immobiliengesellschaft der Schweiz und konzentriert sich heute ausschliesslich auf den schweizerischen Immobilienmarkt. Ihr Portfolio besteht primär aus Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen. Im Fokus der Intershop stehen kommerzielle Liegenschaften mit Entwicklungspotenzial. Bevorzugt werden Standorte in urbanen Zentren entlang der Hauptverkehrsachsen. Die Gesellschaft verfügte per Ende 2011 über 66 Immobilien mit einem Marktwert von rund CHF Mio. Das Immobilienportfolio der Intershop ist grundsätzlich über die gesamte Schweiz verteilt. Wertmässig befinden sich jedoch über 62% des Immobilienbestands in der Region Zürich. NAV nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Intershop NAV nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) Bern / Mittelland 11% 0 NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Basel 7% Grossraum Zürich 62% Die US-Subprime-Krise hat sich nur geringfügig auf den Börsenkurs der Intershop ausgewirkt, welcher in der Vergleichsperiode stets über dem NAV lag. 25

30 Intershop Holding AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 12'674 Latenter Steueraufwand 1'681 Total Steueraufwand 14'355 Latente Steuerguthaben 849 Latente Steuerverpflichtungen 104'227 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 8.8% Gewinn vor Steuern 69'331 Gewinn nach Steuern 54'976 Steuerquote (effektiv) 20.7% Quelle: Jahresbericht Intershop 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte Intershop Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 18' % 22.5% 16'000 14'000 12'000 10' % 8' % 20.7% 6'000 4'000 2'000 0 Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 23.0% 22.5% 22.0% 21.5% 21.0% 20.5% 20.0% 19.5% Effective Tax Rate (ETR) In der Vergleichsperiode bewegte sich die ETR in einer Bandbreite zwischen knapp 21% - 23% und erreichte ihren Tiefpunkt im 2011 (20.7%). Die laufenden Ertragssteuern liegen in der Vergleichsperiode stets (wesentlich) über den latenten Steuern. 26

31 Intershop Holding AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte Intershop (CHF 000) Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen Herleitung des Steueraufwands Währung: CHF 000 Betriebserfolg vor Steuern 68'767 74'784 65'234 73'636 69'331 Durchschnittlicher Steuersatz 22.0% 22.0% 21.5% 21.5% 21.5% Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz 15'129 16'452 14'025 15'832 14'906 Lokale Steuersatzdifferenzen 585 (301) 1'367 1'067 9 Einfluss von Verlusten und Verlustvorträgen (313) (175) (2) - - Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen 229 (101) (708) (888) (560) Übrige - - Total Ertragssteuern 15'630 15'875 14'682 16'011 14'355 Quelle: Jahresberichte Intershop Gemäss der Überleitungsrechnung führten in der Vergleichsperiode nur wenige Gründe zu Abweichungen. Die betragsmässig höchsten Auswirkungen ergaben sich bei den Lokalen Steuersatzdifferenzen. Weitere grössere Abweichungen wurden unter den Steuerneutralen Erträgen und Aufwendungen ausgewiesen. Aktivierung von Verlustvorträgen Bis 2010 wurden keine Verlustvorträge aktiviert. Wie der obenstehenden Überleitungsrechnung zu entnehmen ist, konnten jedoch in den Steuerjahren 2007 und 2008 Verlustvorträge mit steuerbaren Gewinnen verrechnet werden. Die entsprechenden Verlustvorträge dürften gut CHF 2 Mio. betragen haben. Per wird für Verlustvorträge ein (latentes) Steuerguthaben von TCHF 817 ausgewiesen. 27

32 Intershop Holding AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Bei der Berechnung der latenten Steuern wird für jede Liegenschaft eine realistische Haltdauer zu Grunde gelegt. Für alle Liegenschaften wird (jedoch) von einer minimalen Haltedauer von drei Jahren ausgegangen, um mögliche Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge zu mindern. Das Verhältnis der latenten Steuerverbindlichkeiten zum wertmässig in der Vergleichsperiode nur geringfügig veränderten Immobilienbestand ist in den letzten fünf Jahren stetig angestiegen und beträgt per nun 8.8%. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte Intershop Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 1'400'000 1'200'000 1'000' ' ' ' ' % 7.7% 8.5% 8.8% 7.8% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 9.0% 8.8% 8.6% 8.4% 8.2% 8.0% 7.8% 7.6% 7.4% 7.2% 7.0% 28

33 Intershop Holding AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 1'216'679 1'231'107 1'244'171 1'223'740 1'237'183 Immobilienbestand 1'196'331 1'197'854 1'201'829 1'200'008 1'190'504 Immobilien davon Renditeliegenschaften davon Entwicklungsliegenschaften Leerstandsquote 12.9% 11.2% 10.8% 9.8% 8.8% Verbindlichkeiten 716' ' ' ' '767 Eigenkapitalquote 41.1% 41.6% 41.8% 43.5% 43.7% Fremdkapitalquote 58.9% 58.4% 58.2% 56.5% 56.3% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 3.40% 3.26% 3.19% 3.18% 3.06% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 13'779 3'887 9'861 3'654 8'228 EBIT 86'601 92'291 82'863 90'538 86'318 Gewinn vor Steuern 68'767 74'784 65'234 73'636 69'331 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 53'137 58'909 50'552 57'625 54'976 Laufende Ertragssteuerguthaben Latente Steuerguthaben Laufende Ertragssteuerverpflichtungen 19'680 21'505 21'158 23'526 21'098 Latente Steuerverpflichtungen 91'834 93'235 98' ' '227 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 7.7% 7.8% 8.2% 8.5% 8.8% Laufende Ertragssteuern 9'873 14'111 9'851 12'358 12'674 Latente Steuern 5'757 1'764 4'831 3'653 1'681 Total Steuern 15'630 15'875 14'682 16'011 14'355 Gesamtsteuerquote (effektiv) 22.7% 21.2% 22.5% 21.7% 20.7% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Intershop

34 Mobimo Holding AG 30

35 Mobimo Holding AG Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Luzern / LU CEO Dr. Christoph Caviezel Revisionsstelle KPMG Anzahl Liegenschaften 128 Immobilienbestand 2'171'196 Total Aktiven 2'477'939 Total Verbindlichkeiten 1'303'756 Eigenkapitalquote 47.4% Quelle: Jahresbericht Mobimo 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht Mobimo 2011 Nordwestschweiz 10% Ostschweiz 10% Genfersee 28% Zentralschweiz 4% Zürich 48% Kurzbeschrieb Die Mobimo Holding AG (Mobimo) wurde 1999 in Luzern gegründet und ist seit 2005 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert. Mobimo verfügt über einen Immobilienmix von Anlageobjekten mit stabilen Erträgen und Entwicklungsobjekten. Per Ende 2011 umfasste das Portfolio 128 Liegenschaften mit einem Marktwert von über CHF Mio. Geografisch fokussiert sich die Mobimo auf Zürich (ca. 48%) und die Genfersee-Region (ca. 28%). Daneben verfügt Mobimo v.a. über Immobilien in der Nordwest- und Ostschweiz. NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Mobimo NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) Wie insgesamt das Segment der Immobilienaktien litt auch der Börsenkurs der Mobimo in den Jahren 2007 und 2008 relativ stark unter den Auswirkungen der US-Subprime-Krise bzw. der globalen Finanzkrise Mittlerweile liegt der Börsenkurs aber wieder recht deutlich über dem NAV NAV pro Aktie (in CHF) NAV pro Aktie verwässert (in CHF) Börsenkurs

36 Mobimo Holding AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 6'193 Latenter Steueraufwand 5'720 Total Steueraufwand 11'913 Latente Steuerguthaben 4'647 Latente Steuerverpflichtungen 111'784 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 5.1% Gewinn vor Steuern 92'367 Gewinn nach Steuern 80'454 Steuerquote (effektiv) 12.9% Quelle: Jahresbericht Mobimo 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte '000 Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 16'000 14'000 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2' % 21.0% 20.4% 15.3% 12.9% Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% -% Effective Tax Rate (ETR) Die ETR ist in der Vergleichsperiode von knapp 22% (2008) auf unter 13% gesunken. Der Anteil der laufenden Ertragssteuern fällt im Vergleichszeitraum unterschiedlich hoch aus und entsprechend schwanken die latenten Steuern in umgekehrter Richtung. Die vergleichsweise tiefen ETR im 2010 und 2011 haben verschiedene Ursachen. Einerseits sind sie massgeblich durch Einkünfte beeinflusst, welche zu einem tieferen Steuersatz (als anwendbarer Steuersatz) erfasst wurden (gemäss nachstehender Überleitungsrechnung rund CHF 3.5 Mio. bzw. CHF 2.6 Mio.). Daneben bewirkten die Auflösungen laufender Steuern für Vorjahre (CHF 1.4 Mio. bzw. CHF 5.4 Mio.) einen wesentlichen positiven Effekt (vgl. nachstehende Überleitungsrechnung). Die Auflösung der Steuerrückstellung (namentlich) im 2011 hängt mit der Umsetzung des Urteils des Bundesgerichts vom 4. April 2011 zusammen, wo es um die Geltendmachung von Aufwendungen und Verlustverrechnungen im Zusammenhang mit der Veranlagung der zürcherischen Grundstückgewinnsteuer ging. Letztlich wurden im 2011 noch latente Steuern von knapp CHF 3.7 Mio. aktiviert, ohne den Grund im Geschäftsbericht zu erläutern (vgl. nachstehende Überleitungsrechnung). 32

37 Mobimo Holding AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte Mobimo (CHF 000) 1' Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen Herleitung des Steueraufwands Währung: CHF 000 Betriebserfolg vor Steuern 65'686 59'151 78'567 77'949 92'367 Anwendbarer Steuersatz 25% 25% 25% 25% 25% Ertragssteuern zum anwendbaren Steuersatz 16'422 14'788 19'642 19'487 23'092 Steuerlich nicht wirksame Aufwände / Erträge - - (2'576) (1'512) 1'527 Bildung / Auflösung laufender Steuern für Vorjahre (597) 694 (740) (1'396) (5'412) Nichtansatz von Verlustvortägen 900 Aktivierung von latenten Steuerguthaben (3'667) Aufw. / Ert. zu einem tieferen / höheren Steuersatz (1'386) (1'451) 1'105 (3'469) (2'637) Steuersatzänderungen auf bilanzierten latenten Steuerposten (636) (1'302) (1'325) (907) (1'981) Übrige (23) (34) (97) (261) 91 Total Aufwand für Ertragssteuern 13'780 12'695 16'009 11'942 11'913 Quelle: Jahresberichte Mobimo Beim anwendbaren Steuersatz handelt es sich um einen Mischsatz. Dieser berücksichtigt, dass für Gewinne, welche der ordentlichen Gewinnsteuer unterliegen, ein durchschnittlicher Steuersatz von 22% berücksichtigt wird und Grundstückgewinne bis zu 35% besteuert werden. Die Überleitungsrechnung zeigt auf, dass verschiedene Ursachen zu Abweichungen führten, so namentlich die Positionen Aufwand/Ertrag zu einem tieferen Steuersatz und die Steuerlich nicht wirksamen Aufwände/Erträge. Weitere wesentliche Abweichungen ergeben sich durch die Auflösungen von laufenden Steuern für Vorjahre sowie durch die Aktivierung von latenten Steuerguthaben. Aktivierung von Verlustvorträgen Sämtliche vorhandenen Verlustvorträge der Mobimo wurden in den Jahren 2006 bis 2009 aktiviert und konnten offenbar im 2010 verrechnet werden. Das im 2011 aktivierte Steuerguthaben aus Verlustvorträgen von TCHF 284 bezieht sich auf verrechenbare Verlustvorträge bei den Staats- und Gemeindesteuern von CHF 1.2 Mio. Des Weiteren bestehen nicht berücksichtigte Verlustvorträge im Umfang von CHF 0.9 Mio. 33

38 Mobimo Holding AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Liegenschaften variieren die massgeblichen Steuersätze je nach Besitzesdauer des betroffenen Objekts. Die Quote der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand ist im Vergleichszeitraum relativ konstant und bewegt sich zwischen ca. 4% und rund 5%. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte Mobimo Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 2'500'000 2'000'000 1'500'000 1'000' ' % 5.0% 5.1% 4.3% 3.8% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% -% 34

39 Mobimo Holding AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 1'382'173 1'518'163 1'948'004 2'164'580 2'477'939 Immobilienbestand 1'321'862 1'488'391 1'877'510 2'011'914 2'171'196 Immobilien davon Renditeliegenschaften davon Promotionen / Entwicklungsobjekte / selbstgenutzt / Baulandparzellen / Immobilien im Bau / Immobilien zum Verkauf Leerstandsquote 6.4% 6.1% 6.7% 5.1% 3.3% Verbindlichkeiten 592' '061 1'021'118 1'193'240 1'303'756 Eigenkapitalquote 57.2% 52.8% 47.6% 44.9% 47.4% Fremdkapitalquote 42.8% 47.2% 52.4% 55.1% 52.6% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 3.60% 3.50% 3.10% 2.90% 3.00% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 17'841 8'965 9'319 29'132 41'194 EBIT 80'200 77'927 98' ' '070 Gewinn vor Steuern 65'686 57'517 78'567 77'949 92'367 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 51'906 45'024 62'559 66'007 80'454 Laufende Ertragssteuerguthaben Latente Steuerguthaben '647 Laufende Ertragssteuerverpflichtungen 17'030 30'501 30'501 35'725 33'675 Latente Steuerverpflichtungen (netto) 56'455 57'094 92' ' '784 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 4.3% 3.8% 4.9% 5.0% 5.1% Laufende Ertragssteuern 3'778 8'051 12'084 9'042 6'193 Latente Steuern 10'002 4'442 3'924 2'900 5'720 Total Steuern 13'780 12'493 16'008 11'942 11'913 Gesamtsteuerquote (effektiv) 21.0% 21.7% 20.4% 15.3% 12.9% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Mobimo

40 Peach Property Group AG 36

41 Peach Property Group AG Kurzbeschrieb Die Peach Property Group AG (Peach Property Group) ist ein Schweizer Immobilienunternehmen mit Sitz in Zürich sowie mit einer Niederlassung in Deutschland (Köln). Die Peach Property Group ist seit November 2010 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert. Der Fokus der Peach Property Group ist auf die Erstellung von Luxus-Wohneigentum an attraktiven Standorten in ganz Europa gerichtet. Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Zürich / ZH CEO Dr. Thomas Wolfensberger Revisionsstelle PwC Anzahl Liegenschaften 16 Immobilienbestand 175'028 Total Aktiven 229'072 Total Verbindlichkeiten 133'838 Eigenkapitalquote 41.6% Quelle: Jahresbericht Peach Property Group 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht Peach Property Group % Peach Property Group verfügte per Ende 2011 über ein Immobilienportfolio im Wert von rund CHF 175 Mio. Die Immobilien der Peach Property Group befinden sich in der Schweiz (rund 39%) sowie in Deutschland (rund 58%) und Österreich (rund 3%). NAV nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Peach Property Group NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) Platzierung % NAV nach latenten Steuern (in CHF) Der Platzierungspreis im November 2010 lag bei CHF 32. Börsenkurs 58% Entsprechend umfasst die vorstehende Grafik lediglich die seitherige Entwicklung. Schweiz Deutschland Österreich 37

42 Peach Property Group AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 197 Latenter Steueraufwand (3'718) Total Steueraufwand (3'521) Latente Steuerguthaben 5'494 Latente Steuerverpflichtungen 6'437 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 3.7% Gewinn vor Steuern (14'658) Gewinn nach Steuern (11'137) Steuerquote (effektiv) 24.0% Quelle: Jahresbericht Peach Property Group 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte Peach Property Group '000 Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 2' % 24.0% 1' '000-2'000-3'000 (-%) -4'000 Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% -% (5.0%) (10.0%) (15.0%) Effective Tax Rate (ETR) Die ETR war im 2009 negativ (d.h. es resultierte ein Steuerertrag) und stieg im 2010 auf lediglich 0.4% bzw. im 2011 nun auf 24% an. Diese tiefen (bzw. negativen) ETR der Jahre 2009 und 2010 haben ihren Ursprung überwiegend in den während diesen beiden Perioden erwirtschafteten Gewinnen aus Akquisitionen von Beteiligungsgesellschaften, welche gemäss Jahresbericht 2010 reduziert besteuert wurden (vgl. Überleitungsrechnung auf nächster Seite). Ferner konnten im 2010 noch beträchtliche latente Steuerverbindlichkeiten aufgelöst werden (Position Auflösung latente Steuern auf Darlehen / Nettoinvestition ), welche die ETR wesentlich beeinflussten. Die recht hohe ETR im 2011 weist darauf hin, dass die erlittenen Verluste des Geschäftsjahres 2011 weitgehend als verrechenbar eingeschätzt werden. 38

43 Peach Property Group AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte Peach Property Group '000 7'000 6'000 (CHF 000) 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen Herleitung des Steueraufwands Währung: CHF 000 Gewinn vor Ertragssteuern '768 18'042 (14'658) Durchschnittssteuersatz 21.8% 21.8% 21.8% Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz - - 3'663 3'933 (3'195) Nicht abzugsfähige aktienbasierte Vergütungen Nicht abzugsfähige aktienbasierte Honorarzahlungen Steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen Gewinn aus Akquisition Beteiligungsgesellschaften, reduziert besteuert - - (5'381) (1'401) - Auflösung latente Steuern auf Darlehen (Nettoinvestition) (2'365) - Steuern zu anderen Sätzen und übrige Effekte - - (108) (444) (380) Total Ertragssteuern - - (1'464) 71 (3'521) Quelle: Jahresberichte Peach Property Group Der durchschnittliche Steuersatz wird aus den gewichteten anwendbaren Steuersätzen der Gruppengesellschaften ermittelt und beträgt entsprechend 21.8%. Wie die Überleitungsrechnung aufzeigt, führen im 2009 und 2010 einige Gründe zu erheblichen Abweichungen vom Referenzsteuersatz. Betragsmässig am meisten ins Gewicht fielen die Positionen Gewinn aus Akquisition Beteiligungsgesellschaften, reduziert besteuert (im 2009 und 2010) sowie Auflösung latente Steuern auf Darlehen / Nettoinvestition (im 2010). Aktivierung von Verlustvorträgen Im Vergleichszeitraum wurden jeweils sämtliche vorhandenen Verlustvorträge aktiviert. Per Ende 2010 betrugen die aktivierten steuerlichen Verlustvorträge rund CHF 2.6 Mio. bzw. CHF 6.9 Mio. per Ende Insgesamt verfügt die Peach Property Group über rund CHF 31.8 Mio. Verlustvorträge, wovon rund CHF 22.5 Mio. noch während 7 Jahren verrechnet werden können. 39

44 Peach Property Group AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Das Verhältnis der latenten Steuerverbindlichkeiten zum Immobilienbestand sank über die Vergleichsperiode von 6.3% auf 3.7%. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte Peach Property Group Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 200' ' ' ' ' '000 80'000 60'000 40'000 20' % 3.7% 4.8% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% -% 40

45 Peach Property Group AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 201' ' '072 Immobilienbestand 187' ' '028 Immobilien n/a davon Liegenschaften n/a 1 2 davon Entwicklungsareale n/a Leerstandsquote n/a n/a Verbindlichkeiten 166'957 99' '838 Eigenkapitalquote 17.3% 53.0% 41.6% Fremdkapitalquote 82.7% 47.0% 58.4% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz n/a n/a Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) n/a n/a Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto - 2'335 3'328 EBIT 17'821 21'342 (11'960) Gewinn vor Steuern 16'768 18'042 (14'658) Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 18'232 17'971 (11'137) Laufende Ertragssteuerguthaben - - Latente Steuerguthaben 3'284 2'600 5'494 Laufende Ertragssteuerverpflichtungen 900 2'683 2'096 Latente Steuerverpflichtungen 11'823 7'365 6'437 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 6.3% 4.8% 3.7% Laufende Ertragssteuern 875 1' Latente Steuern (2'339) (1'848) (3'718) Total Steuern (1'464) 71 (3'521) Gesamtsteuerquote (effektiv) (8.7%) 0.4% 24.0% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen 3'284 2'594 6'869 NAV vor latenten Steuern (in CHF) n/a n/a NAV nach latenten Steuern (in CHF) n/a Börsenkurs n/a Quelle: Jahresberichte Peach Property Group

46 PSP Swiss Property AG 42

47 PSP Swiss Property AG Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Zug / ZG CEO Luciano Gabriel Revisionsstelle PWC Anzahl Liegenschaften (exkl. Entwicklungsareale) 168 Immobilienbestand 5'958'471 Total Aktiven 6'050'916 Total Verbindlichkeiten 2'782'022 Eigenkapitalquote 54.0% Quelle: Jahresbericht PSP 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht PSP % 3% 4% 5% 6% Kurzbeschrieb Die PSP Swiss Property AG (PSP) ist gemessen am Immobilienwert die zweit grösste Schweizer Immobiliengesellschaft. PSP verfügt grösstenteils über Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren der Schweiz. Der Liegenschaftsbestand von PSP von 168 Liegenschaften (sowie 9 Entwicklungsareale) hatte per Ende 2011 einen Marktwert von rund CHF Mio. Das Immobilienportfolio der PSP konzentriert sich wertmässig auf die Regionen Zürich (62%) und Genf (14%), welche zusammen über ¾ des Werts des Immobilienbestands ausmachen. Daneben verfügt PSP auch in den Regionen Basel, Bern und Lausanne über ein Immobilienportfolio von grösserem Wert (vgl. Grafik in der linken Spalte). NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresberichte PSP NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs % 62% Im Unterschied zum Börsenkurs, welcher in den Jahren 2007 und 2008 unter den Auswirkungen der US- Subprime-Krise bzw. der globalen Finanzkrise litt, stieg der NAV im Vergleichszeitraum stetig an. Zürich Basel Lausanne Areale & Entwicklungsliegenschaften Genf Bern Übrige 43

48 PSP Swiss Property AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 26'788 Latenter Steueraufwand 85'005 Total Steueraufwand 111'792 Latente Steuerguthaben 11'650 Latente Steuerverpflichtungen 607'988 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 10.2% Gewinn vor Steuern 515'786 Gewinn nach Steuern 403'994 Steuerquote (effektiv) 21.7% Quelle: Jahresbericht PSP 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte PSP '000 Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 100'000 80'000 60'000 40'000 20' % 20.4% 21.8% 18.9% 21.0% Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 22.5% 22.0% 21.5% 21.0% 20.5% 20.0% 19.5% 19.0% 18.5% 18.0% 17.5% 17.0% Effective Tax Rate (ETR) Die ETR ist in der Vergleichsperiode von rund 19% auf 21.8% (2010) angestiegen und reduzierte sich im 2011 leicht auf 21.7%. Der Anteil der laufenden Ertragssteuern fällt im Vergleichszeitraum unterschiedlich hoch aus. Die Höhe der latenten Steuern korreliert zu einem wesentlichen Teil mit den Erfolgen aus Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, welche bei der PSP vergleichsweise hoch ausfallen (vgl. auch hinten Kennzahlen ). 44

49 PSP Swiss Property AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte PSP (CHF 000) Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen Herleitung des Steueraufwands Währung: CHF 000 Betriebserfolg vor Steuern 351' ' ' ' '786 Referenzsteuersatz 22.0% 21.7% 21.7% 21.7% 21.7% Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz 77'289 61'207 62'629 76' '115 Veränderung Steuersätze auf temporären Bewertungsdifferenzen (446) (691) 2'125 2'310 1'756 Anpassungen für periodenfremde laufende Ertragssteuern (1'060) (1'159) (1'076) (1'056) (421) Einfluss von Verlusten und Verlustvorträgen (1'772) (793) Einfluss von Auflösung versteuerter Reserven (976) Lokale Steuersatzdifferenzen (7'609) (1'044) (3'135) 15 (1'658) Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen Übrige 103 (111) (5) Total Steueraufwand 66'505 57'409 60'538 76' '792 Quelle: Jahresberichte PSP Die Überleitungsrechnung zeigt auf, dass namentlich in den jüngeren Jahren nur noch wenige Gründe zu einer Abweichung vom Referenzsteuersatz führten. Die betragsmässig höchste Auswirkung wird im Jahr 2007 unter den Lokalen Steuersatzdifferenzen ausgewiesen, ohne diese im Geschäftsbericht näher zu erläutern. Aktivierung von Verlustvorträgen Die PSP hat in der Vergleichsperiode weder Verlustvorträge aktiviert noch Hinweise über (nicht aktivierte) Verlustvorträge angebracht. Wie aus der Überleitungsrechnung (vgl. oben) hervorgeht, konnten allerdings in den Jahren Verluste verrechnet werden. Aufgrund einer Rückrechnung dürften diese (noch) rund CHF 11 Mio. betragen haben. 45

50 PSP Swiss Property AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Die angewandten latenten Steuersätze berücksichtigen die beabsichtigte Haltedauer der Liegenschaften. Für zum Verkauf bestimmte Liegenschaften ist die effektive Haltedauer massgeblich. Bei den übrigen Liegenschaften gilt eine solche von 20 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 20 Jahre beträgt. Bei Anwendung des Grundstückgewinnsteuersatzes, der bei einem theoretischen Verkauf aller Liegenschaften per geschuldet wäre, würden sich gemäss Geschäftsbericht 2011 die Steuerverpflichtungen im Vergleich mit den ausgewiesenen latenten Steuerverpflichtungen um rund CHF 68 Mio. (Ende 2010: rund CHF 77 Mio.) erhöhen. Im Vergleichszeitraum ist das Verhältnis der latenten Steuerverbindlichkeiten zum Immobilienbestand der PSP stetig angestiegen und betrug per Ende 2011 bereits 10.2%. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte PSP Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 7'000'000 6'000'000 5'000'000 4'000'000 3'000'000 2'000'000 1'000' % 10.2% 8.1% 8.5% 9.0% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% -% 46

51 PSP Swiss Property AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 5'133'838 5'272'189 5'304'607 5'589'187 6'050'916 Immobilienbestand 5'000'784 5'148'672 5'215'642 5'518'320 5'958'471 Immobilien davon Liegenschaften davon Entwicklungsareale Leerstandsquote 10.6% 8.3% 7.5% 8.5% 8.3% Verbindlichkeiten 2'599'084 2'684'496 2'563'213 2'646'285 2'782'022 Eigenkapitalquote 49.4% 49.1% 51.7% 52.7% 54.0% Fremdkapitalquote 50.6% 50.9% 48.3% 47.3% 46.0% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 2.73% 2.75% 2.54% 2.58% 2.56% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 218' ' ' ' '068 EBIT 405' ' ' ' '053 Gewinn vor Steuern 351' ' ' ' '786 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 284' ' ' ' '994 Laufende Ertragssteuerguthaben 29' Latente Steuerguthaben 14'393 14'146 12'162 13'106 11'650 Laufende Ertragssteuerverpflichtungen 24'754 12'910 21'663 15'373 19'816 Latente Steuerverpflichtungen 406' ' ' ' '988 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 8.1% 8.5% 9.0% 9.5% 10.2% Laufende Ertragssteuern 5'904 20'687 28'361 22'214 26'788 Latente Steuern 60'601 36'722 32'178 54'656 85'005 Total Steuern 66'505 57'409 60'539 76' '792 Gesamtsteuerquote (effektiv) 18.9% 20.4% 21.0% 21.8% 21.7% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte PSP

52 Swiss Finance & Property Investment AG 48 Swiss Finance & Property Investment AG

53 Swiss Finance & Property Investment AG Kurzbeschrieb Die Swiss Finance & Property Investment AG (SFPI) wurde 2001 in Zug gegründet und hat ihren Sitz seit 2008 in Zürich. Sie investiert in Wohn-, Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften. Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Zürich CEO Hans-Peter Bauer Revisionsstelle PWC Anzahl Liegenschaften 33 Immobilienbestand 275'955 Total Aktiven 296'506 Total Verbindlichkeiten 164'594 Eigenkapitalquote 44.5% Quelle: Jahresbericht SFPI 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht SFPI % 9% Per Ende 2011 verfügte die Gesellschaft über 33 Immobilien sowie zwei Entwicklungsareale die zu diesem Zeitpunkt einen Marktwert von rund CHF 276 Millionen aufwiesen. Die Investitionstätigkeit der SFPI ist grundsätzlich auf die ganze Schweiz ausgerichtet. Wertmässig konzentriert sich das Immobilienportfolio aber hauptsächlich auf die Regionen Zürich (52%) und Basel (18%), welche zusammen über 2/3 des Werts des Immobilienbestands ausmachen. NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresberichte SFPI NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs % 52% NAV Die SFPI war seit November 2007 bis zum 16. April 2012 an der BX Berne exchange kotiert. Seit dem 17. April 2012 werden die Aktien an der SIX Swiss Exchange gehandelt. 8% Zürich Bern Basel Romandie Übrige Regionen 49 Swiss Finance & Property Investment AG

54 Swiss Finance & Property Investment AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 818 Latenter Steueraufwand 1'710 Total Steueraufwand 2'528 Latente Steuerguthaben 1'125 Latente Steuerverpflichtungen 9'959 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 3.6% Gewinn vor Steuern 11'588 Gewinn nach Steuern 9'060 Steuerquote (effektiv) 21.8% Quelle: Jahresbericht SFPI 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte SFPI ' % 21.8% 21.8% Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 2' % 15.3% 2'000 1'500 1' '000 Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% -% (5.0%) (10.0%) Effective Tax Rate (ETR) Die ETR ist in der Vergleichsperiode von rund 16% (2007) auf knapp 22% (2011) gestiegen. Dabei fällt der Anteil der laufenden Ertragssteuern im Vergleichszeitraum bescheiden aus. 50 Swiss Finance & Property Investment AG

55 Swiss Finance & Property Investment AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresrechnungen SFPI (CHF 000) Herleitung des Steueraufwands Währung: CHF 000 Gewinn vor Ertragssteuern 8'343 3'192 5'103 9'127 11'588 Anwendbarer Steuersatz 22.0% 21.7% 21.7% 21.7% 21.6% Ertragssteuern zum anwendbaren Steuersatz 1' '107 1'981 2'503 Verrechnung von Verlustvorträgen (122) (34) Ertragssteuern Vorjahre (2) (20) Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen 73 (104) (104) Veränderung Steuersätze (15) (66) Steueraufwand Kapitalsteuern 593 (26) Auflösung Rückstellung für Grundstückgewinnsteuer (585) Übrige Effekte (14) (10) Total Ertragssteuern 1' '986 2'528 Quelle: Jahresberichte SFPI Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen Die Überleitungsrechnung zeigt auf, dass namentlich in den jüngeren Jahren nur noch wenige Gründe zu einer Abweichung vom anwendbaren Steuersatz führten. Die betragsmässig höchste Auswirkung wird im Jahr 2007 unter den Auflösung Rückstellung für Grundstückgewinnsteuer ausgewiesen. Aktivierung von Verlustvorträgen Das im 2011 aktivierte Steuerguthaben aus Verlustvorträgen von rund TCHF 834 bezieht sich auf Verlustvorträge von knapp CHF 3.9 Mio., die bis 2017 (TCHF 708) bzw. bis 2018 (TCHF 3 320) verrechnet werden können. 51 Swiss Finance & Property Investment AG

56 Swiss Finance & Property Investment AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Die angewandten latenten Steuersätze auf dem Liegenschaftsbestand berücksichtigen die beabsichtigte Haltedauer der Liegenschaften, sofern der Steuersatz durch die Haltedauer der Liegenschaften beeinflusst wird. Für Liegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt eine Haltedauer von mindestens fünf Jahren ab Kaufdatum. Für die übrigen Liegenschaften gilt eine solche von 20 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 20 Jahre beträgt. Das Verhältnis der latenten Steuerverbindlichkeiten zum Immobilienstand bewegte sich in der Vergleichsperiode relativ konstant zwischen 3.0% und 3.8%. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte SFPI Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 300' ' ' ' '000 50' % 3.7% 3.5% 3.6% 3.0% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% -% 52 Swiss Finance & Property Investment AG

57 Swiss Finance & Property Investment AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 152' ' ' ' '506 Immobilienbestand 117' ' ' ' '955 Immobilien davon Liegenschaften davon Entwicklungsareale Leerstandsquote 8.0% 5.3% 4.3% 4.2% Verbindlichkeiten 62'158 71'550 73' ' '594 Eigenkapitalquote 59.4% 56.6% 56.5% 53.4% 44.5% Fremdkapitalquote 40.6% 43.4% 43.5% 46.6% 55.5% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) - - Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 7'197 2' '869 4'287 EBIT 10'020 6'556 6'050 10'407 13'088 Gewinn vor Steuern 8'343 3'192 5'103 9'127 11'588 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 6'990 2'705 4'203 7'141 9'060 Laufende Ertragssteuerguthaben Latente Steuerguthaben '125 Laufende Ertragssteuerverpflichtungen Latente Steuerverpflichtungen 4'298 4'916 6'256 7'886 9'959 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 3.7% 3.0% 3.8% 3.5% 3.6% Laufende Ertragssteuern (565) (20) Latente Steuern 1' '711 1'710 Total Steuern 1' '986 2'528 Gesamtsteuerquote (effektiv) 16.2% 15.3% 17.6% 21.8% 21.8% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte SFPI Swiss Finance & Property Investment AG

58 Swiss Prime Site AG 54

59 Swiss Prime Site AG Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Olten / SO CEO Markus Graf Revisionsstelle KPMG Anzahl Liegenschaften 186 Immobilienbestand 8'165'110 Total Aktiven 8'612'269 Total Verbindlichkeiten 5'168'574 Eigenkapitalquote 40.0% Quelle: Jahresbericht SPS 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht SPS % 6% 23% 40% 19% 6% 5% Zürich Ostschweiz Innerschweiz Nordwestschweiz Bern Südschweiz Genf Kurzbeschrieb Die Swiss Prime Site AG (SPS) ist seit der Übernahme der Jelmoli-Gruppe im Jahr 2009 die grösste Schweizer Immobiliengesellschaft. Ihr Portfolio besteht primär aus Detailhandels- und Geschäftsimmobilien. Im Fokus der SPS stehen Immobilien an bevorzugten Lagen in Schweizer Wirtschaftszentren mit einer minimalen Investitionsgrösse von rund CHF 10 Mio. Mit der Übernahme bzw. der anschliessenden Integration der Jelmoli-Gruppe im Jahr 2009 hat die SPS den Wert ihres Immobilienbestandes ungefähr verdoppelt. Die SPS verfügte per Ende 2011 noch über 186 Immobilien mit einem Marktwert von insgesamt rund CHF Mio. Das Immobilienportfolio der SPS ist über die gesamte Schweiz verteilt. Wertmässig befinden sich jedoch über 80% des Immobilienbestands in den drei Regionen Zürich (40%), Genf (23%) und Nordwestschweiz (19%) (vgl. Grafik in der linken Spalte unten). NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresberichte SPS NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) Im Unterschied zum Börsenkurs, welcher in den Jahren 2007 und 2008 als Folge der globalen Finanzkrise (ebenfalls) einbrach, erhöhte sich der NAV im Vergleichszeitraum NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs

60 Swiss Prime Site AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 46'048 Latenter Steueraufwand 73'880 Total Steueraufwand 119'928 Latente Steuerguthaben 92 Latente Steuerverpflichtungen 727'044 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 8.9% Gewinn vor Steuern 474'980 Gewinn nach Steuern 355'052 Steuerquote (effektiv) 25.2% Quelle: Jahresbericht SPS 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte SPS '000 Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 120' '000 80'000 60'000 40'000 20' '000-40' % 19.1% 19.1% 14.4% (8.1%) Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% -% (5.0%) (10.0%) Effective Tax Rate (ETR) Die ETR ist in der Vergleichsperiode grossen Schwankungen unterworfen und bewegt sich zwischen rund -8% (2009) und (+) 25.2% (2011). Bis und mit 2009 ist der Anteil der laufenden Ertragssteuern gering. Die latenten Steuern resultieren hauptsächlich aus Neubewertungen und handelsrechtlichen Abschreibungen. Der Rückgang der ETR im 2008 ist im Wesentlichen auf steuerneutrale Erträge und Aufwendungen zurückzuführen, welche in der Vergleichsperiode unterschiedlich hoch ausfielen (vgl. nachstehende Überleitungsrechnung). Die negative ETR im 2009 resultierte hauptsächlich aus der Anpassung der Haltedauer für die Berechnung der latenten Steuern von mindestens zwei Jahren auf neu 20 Jahre (Steuerertrag von rund CHF 31 Mio.). Die relativ hohe ETR im 2011 ist gemäss Angaben der Gesellschaft auf erzielte Verkaufsgewinne zurückzuführen. 56

61 Swiss Prime Site AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte SPS '000 8'000 7'000 6'000 (CHF 000) 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen Herleitung des Steueraufwands Währung: CHF 000 Gewinn vor Ertragssteuern 245' ' ' ' '980 Durchschnittssteuersatz 23.0% 23.0% 23.0% 23.0% 23.0% Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz 56'539 31'279 39'954 67' '245 Steuern zu anderen Sätzen (inkl. GGST) 2'568 (1'171) (9'811) (11'978) 3'792 Ertragssteuern Vorjahre (2'125) (528) (2'945) 1'881 (735) Steuereffekt aus Schätzungsänderungen der Haltedauer (31'046) Einfluss von Gesellschaften mit Verlustvorträgen (702) Veränderung latenter Steuerguthaben und Verwendung von Verlustvorträgen, für (4'751) (221) (12'869) (8'974) 347 welche keine Steueraktiven gebildet wurden Steuern auf konzerninternen Aufwendungen und Erträgen (4'574) (9'742) 2'593 8'631 8'628 Übrige Effekte (970) (1'349) Total Ertragssteuern 46'955 19'617 (14'124) 55' '928 Quelle: Jahresberichte SPS Die Überleitungsrechnung zeigt auf, dass in jedem Jahr verschiedene Gründe zu Abweichungen vom Durchschnittssteuersatz führten. Die auffälligste Auswirkung kann im Jahr 2009 beobachtet werden, in welchem die Haltdauer der Liegenschaften für die Berechnung der latenten Steuern geändert wurde. Zudem konnten als Folge von konzerninternen Umstrukturierungen Verlustvorträge in grösserem Umfang mit steuerbaren Erträgen verrechnet werden, was die ETR im 2009 und 2010 zusätzlich positiv beeinflusst hat. Aktivierung von Verlustvorträgen Die Quote der aktivierten Verlustvorträge schwankte in der Vergleichsperiode und beeinflusste entsprechend die ETR (vgl. auch hinten Kennzahlen ). U.a. aufgrund der durchgeführten Reorganisation konnten im Jahr 2010 die Verlustvorträge fast vollständig mit steuerbaren Gewinnen verrechnet werden. Der Steuereffekt aus der Verrechnung von nicht aktivierten Verlustvorträgen betrug dabei rund CHF 9 Mio. (vgl. Überleitungsrechnung oben). Die aktivierten in der Grafik nicht ersichtlichen - Steuerguthaben aus Verlustvorträgen betragen per Ende 2011 TCHF 92 und entsprechen verrechenbaren Verlustvorträgen von TCHF 400. Die nicht aktivierten Verlustvorträge belaufen sich per Ende 2011 auf rund CHF 4.8 Mio. (nicht aktiviertes Steuerguthaben von TCHF 1 099). 57

62 Swiss Prime Site AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Aufgrund der Übernahme der Jelmoli-Gruppe im 2009 wurde die Einschätzung in Bezug auf die Mindesthaltedauer der Liegenschaften eingehend überprüft. Als Folge dieser Analyse wird seither von einer Besitzesdauer von in der Regel mindestens 20 Jahren (vorher mindestens zwei Jahre) ausgegangen, was wie erwähnt - einen (einmaligen) Steuerertrag von rund CHF 31 Mio. zur Folge hatte. Damit bleiben allfällige Spekulationszuschläge unberücksichtigt. Gemäss Geschäftsbericht 2011 wäre bei einer Haltedauer von 15 Jahren der Bestand der latenten Steuern auf dem zukünftigen Grundstückgewinn rund 4% höher; bei einer Reduktion der Schätzung auf 10 Jahre wären die latenten Steuern rund 7% höher. Aus dem Anstieg der Quote der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand nach der Übernahme der Jelmoli-Gruppe kann abgeleitet werden, dass die Jelmoli-Liegenschaften mit einer höheren latenten Steuerlast behaftet waren als die SPS-Immobilien. Dies lässt den Schluss zu, dass die Differenz zwischen dem Steuer- und dem Marktwert der Jelmoli-Immobilien im Verhältnis höher war als bei den SPS-Immobilien. Per beträgt das Verhältnis der latenten Steuerverbindlichkeiten zum Immobilienbestand der SPS knapp 9%. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte SPS Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 9'000'000 8'000'000 7'000'000 6'000'000 5'000'000 4'000'000 3'000'000 2'000'000 1'000' % 8.1% 8.9% 4.0% 4.3% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% -% 58

63 Swiss Prime Site AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 3'728'662 3'830'204 8'528'745 8'317'384 8'612'269 Immobilienbestand 3'651'638 3'785'493 8'081'619 8'020'284 8'165'110 Immobilien davon Liegenschaften davon Entwicklungsareale Leerstandsquote 4.9% 4.5% 4.0% 4.2% 4.6% Verbindlichkeiten 2'399'014 2'411'441 5'273'499 5'050'206 5'168'574 Eigenkapitalquote 35.7% 37.0% 38.2% 39.3% 40.0% Fremdkapitalquote 64.3% 63.0% 61.8% 60.7% 60.0% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 3.0% 3.0% 2.8% 2.8% 2.8% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 158'447 42'252 53'941 86' '110 EBIT 308' ' ' ' '058 Gewinn vor Steuern 245' ' ' ' '980 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 198' ' ' ' '052 Laufende Ertragssteuerguthaben - - 2'512 2' Latente Steuerguthaben 4'751 1'750 7' Laufende Ertragssteuerverpflichtungen 4' '462 30'152 48'889 Latente Steuerverpflichtungen 145' ' ' ' '044 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 4.0% 4.3% 7.8% 8.1% 8.9% Laufende Ertragssteuern 2' '388 32'606 46'048 Latente Steuern 44'915 19'420 (17'512) 23'009 73'880 Total Steuern 46'955 19'617 (14'124) 55' '928 Gesamtsteuerquote (effektiv) 19.1% 14.4% (8.1%) 19.1% 25.2% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen 4'751 1'750 7' NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte SPS

64 Warteck Invest AG 60

65 Warteck Invest AG Kurzbeschrieb Die Warteck Invest AG (Warteck) ist ursprünglich aus der 1856 in Basel gegründeten Brauerei zum Warteck hervorgegangen. Im Jahr 1988 wurden die Liegenschaften in die Warteck ausgegliedert. Damit ist Warteck eine der ältesten Immobiliengesellschaften der Schweiz. Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Basel / BS CEO Daniel Petitjean Revisionsstelle KPMG Anzahl Liegenschaften 40 Immobilienbestand 498'430 Total Aktiven 506'788 Total Verbindlichkeiten 298'352 Eigenkapitalquote 41.1% Quelle: Jahresbericht Warteck 2011 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht Warteck % 12% 46% Das Immobilienportfolio von Warteck umfasste per Ende Wohn- und Geschäftsliegenschaften in acht Kantonen. Der Marktwert der Immobilien betrug per Ende 2011 CHF 498 Mio. Warteck verwaltet die Liegenschaften selbständig. Warteck verfügt schwergewichtig über Liegenschaften in den Ballungsräumen Basel (ca. 46%) und Zürich (42%). NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Warteck NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) 1'900 1'800 1'700 1'600 1'500 1'400 1'300 1'200 1'100 1'000 1'560 1'504 1'532 1'319 1'330 1'475 1'699 1'351 1'560 1'790 1'587 1'850 1'620 1'383 1'404 NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Basel Zürich / Zug / Aargau Übrige Die Finanzkrise hatte nur einen geringen Einfluss auf die Entwicklung des Börsenkurses der Warteck, welcher stets über dem NAV lag. 61

66 Warteck Invest AG Steuerkennzahlen 2011 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand 592 Latenter Steueraufwand 2'111 Total Steueraufwand 2'703 Latente Steuerguthaben - Latente Steuerverpflichtungen 32'097 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 6.4% Gewinn vor Steuern 15'681 Gewinn nach Steuern 12'978 Steuerquote (effektiv) 17.2% Quelle: Jahresbericht Warteck 2011 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte Warteck Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 6' % 25.3% 5' % 4' % 3' % 2'000 1' '000-2'000 Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) Die ETR schwankte in der Vergleichsperiode zwischen knapp 16% (2009) und über 26% (2007). Der latente Steueraufwand in den Jahren 2007, 2008 und 2011 resultierte hauptsächlich aus zusätzlichen Wertdifferenzen zwischen den handelsrechtlichen bzw. steuerrechtlichen Werten der Liegenschaften und den Werten nach Swiss GAAP FER. Im Zusammenhang mit Liegenschaftsveräusserungen konnten im Jahr 2009 latente Steuerverbindlichkeiten aufgelöst werden (CHF 1.4 Mio.). Dieser Hinweise allein erklärt jedoch die vergleichsweise tiefe ETR von knapp 16% nicht. Die starke Zunahme des laufenden Steueraufwandes im 2010 steht im Zusammenhang mit den getätigten Verkäufen von Liegenschaften. In diesem Kontext konnten gleichzeitig latente Steuern aufgelöst werden (CHF 3.7 Mio.). Aufgrund der steuerlichen Abschreibungen sowie der Neubewertung der (übrigen) Liegenschaften mussten gleichzeitig latente Steuern von CHF 2.7 Mio. gebildet werden, wodurch netto im 2010 ein latenter Steuerertrag von knapp CHF 1 Mio. ausgewiesen wird. 62

67 Warteck Invest AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte Warteck (CHF 000) Herleitung des Steueraufwands Die Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER erfordert keine Überleitungsrechnung des Steueraufwands. Aktivierung von Verlustvorträgen Im Geschäftsbericht der Warteck finden sich keine Angaben zu (allenfalls) vorhandenen Verlustvorträgen. Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen 63

68 Warteck Invest AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Für die Liegenschaften wurde die latente Steuerschuld pro Objekt berechnet. Dabei wurde für jedes Objekt die individuelle Besitzesdauer berücksichtigt. Dies führte dazu, dass im 2011 im Durchschnitt ein Steuersatz von 19.5% zur Anwendung kam (Vorjahr 19%). In der Vergleichsperiode war das Verhältnis der latenten Steuerverbindlichkeiten zum Immobilienbestand der Warteck leicht rückläufig und betrug per Ende 2010 noch gut 6%, bevor es sich im 2011 wieder leicht auf 6.4% erhöhte. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand Quelle: Jahresberichte Warteck Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 600' ' ' ' ' ' % 6.8% 6.7% 6.4% 6.1% Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 7.4% 7.2% 7.0% 6.8% 6.6% 6.4% 6.2% 6.0% 5.8% 5.6% 5.4% 64

69 Warteck Invest AG Kennzahlen Währung: CHF 000 Aktiven 387' ' ' ' '788 Immobilienbestand 381' ' ' ' '430 Immobilien davon Liegenschaften davon Entwicklungsareale Leerstandsquote 2.9% 4.1% 3.3% 2.8% 2.2% Verbindlichkeiten 192' ' ' ' '352 Eigenkapitalquote 50.5% 44.0% 42.6% 40.8% 41.1% Fremdkapitalquote 49.5% 56.0% 57.4% 59.2% 58.9% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 2.8% 3.2% 3.2% 3.1% 3.0% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 751 2'806 1' '058 EBIT 16'623 21'254 21'281 26'014 23'477 Gewinn vor Steuern 13'056 14'754 14'530 18'728 15'681 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 9'593 11'018 12'220 14'426 12'978 Laufende Ertragssteuerguthaben Latente Steuerguthaben Laufende Ertragssteuerverpflichtungen Latente Steuerverpflichtungen 27'572 29'950 30'965 29'986 32'097 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 7.2% 6.8% 6.7% 6.1% 6.4% Laufende Ertragssteuern '295 5' Latente Steuern 2'669 3'449 1'015 (979) 2'111 Total Steuern 3'463 3'736 2'310 4'301 2'703 Gesamtsteuerquote (effektiv) 26.5% 25.3% 15.9% 23.0% 17.2% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen NAV vor latenten Steuern (in CHF) 1'504 1'532 1'560 1'587 1'620 NAV nach latenten Steuern (in CHF) 1'319 1'330 1'351 1'383 1'404 Börsenkurs 1'560 1'475 1'699 1'790 1'850 Quelle: Jahresberichte Warteck

70 Züblin Immobilien Holding AG 66

71 Züblin Immobilien Holding AG Kurzübersicht Währung: CHF 000 Sitz Zürich / ZH CEO Bruno Schefer Revisionsstelle Ernst & Young Anzahl Liegenschaften 60 Immobilienbestand 1'206'143 Total Aktiven 1'286'723 Total Verbindlichkeiten 948'296 Eigenkapitalquote 26.3% Quelle: Jahresbericht Züblin 2011/12 Immobilien nach Regionen (Marktwert) Quelle: Jahresbericht Züblin 2011/12 10% 31% Kurzbeschrieb Die Züblin Gruppe (Züblin) investiert in energieeffiziente Büroliegenschaften an erstklassiger Lage. Die Kernmärkte von Züblin sind die Schweiz, Frankreich und Deutschland. In diesen Ländern konzentriert sich Züblin auf wenige ausgewählte Städte. Nebst den erwähnten Kernmärkten enthält das Portfolio der Züblin Gruppe auch Liegenschaften in den Niederlanden. Die Züblin Gruppe verfügte per Ende Geschäftsjahr 2011/2012 über 60 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von gut CHF 1,2 Mia. Vom Gesamtportfolio von 60 Liegenschaften befanden sich 9 Objekte in der Schweiz, 8 in Frankreich, 27 in Deutschland und 16 in den Niederlanden (wertmässige Aufteilung vgl. Grafik unten links). NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs 2007/ /12 Quelle: Jahresberichte Züblin 2007/ /12 NAV vor und nach latenten Steuern / Börsenkurs (CHF) / / / / /12 27% NAV vor latenten Steuern (in CHF)* Börsenkurs *Der NAV vor latenten Steuern vernachlässigt den Einfluss des Marktwertes der derivativen Finanzinstrumente und entspricht demzufolge dem EPRA NAV. 32% Der Börsenkurs verlief im Vergleichszeitraum ähnlich wie der NAV. Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande 67

72 Züblin Immobilien Holding AG Steuerkennzahlen 2011/12 Währung: CHF 000 Laufender Ertragssteueraufwand (332) Latenter Steueraufwand 5'271 Total Steueraufwand 4'939 Latente Steuerguthaben 3'608 Latente Steuerverpflichtungen 20'820 Quote latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 1.7% Gewinn vor Steuern 9'659 Gewinn nach Steuern 4'720 Steuerquote (effektiv) 51.1% Quelle: Jahresbericht Züblin 2011/12 Entwicklung der Steuerbelastung Steuerbelastung Quelle: Jahresberichte Züblin 2007/ /12 Ertragssteuern vs. latente Steuern (CHF 000) 10' % 8' % 6' % 4' % 12.7% 2' '000-4'000-6'000-8' / / / / /12 Laufende Ertragssteuern Latente Steuern Effective Tax Rate (ETR) 55.0% 45.0% 35.0% 25.0% 15.0% 5.0% (5.0%) (15.0%) (25.0%) (35.0%) (45.0%) Effective Tax Rate (ETR) Die ETR schwankte in der Vergleichsperiode recht stark und erreichte im Geschäftsjahr 2008/09 - aufgrund des negativen Ergebnisses - einen Tiefpunkt und erhöhte sich dann im Geschäftsjahr 2011/12 bis auf gut 51%. Als Konsequenz der erheblichen Abwertung von Anlageliegenschaften in den Niederlanden wurde im Geschäftsjahr 2008/09 ein latenter Steuerertrag (CHF 9.8 Mio.) generiert. Die vergleichsweise hohen latenten Steuern im 2010/11 und 2011/12 sind zu einem grossen Teil auf die Wertberichtigung von aktivierten latenten Steuern zurückzuführen. Im 2011/12 wurde ausserdem für die Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz neu von einer Haltedauer von mindestens fünfzehn (bisher sieben) oder mehr Jahren ausgegangen, was aber zu einer Reduktion der latenten Steuern im Umfang von CHF 2.1 Mio. führte. 68

73 Züblin Immobilien Holding AG Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen Quelle: Jahresberichte Züblin 2007/ /12 Verlustvorträge (CHF 000) 16'000 14'000 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2' / / / / /12 Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen Herleitung des Steueraufwands 2007/ /12 Währung: CHF / / / / /12 Betriebserfolg vor Steuern 52'341 (205'782) 13'107 9'967 9'659 davon steuerfrei - - Total Referenzsteuersatz 11.9% -11.9% -20.5% -28.7% 12.9% Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz 6'240 (24'404) (2'685) (2'865) 1'242 Anpassung Rückstellung laufende Steuern - - Steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen (1'675) 1' Steuerbefreite Erträge (76) (519) Veränderung Steuersatz für latente Steuern (169) 9'896 (2'025) 1'312 1'540 Zu einem anderen Satz besteuerte Erträge 2'362 (734) (1'606) Wertberichtigung aktivierter latenter Steuerguthaben 2'009 8'038 5'779 4'266 3'930 Ertragssteuer aus Vorjahren (995) 358 (442) (974) (347) Sonstige Einflüsse (100) 1' Total Ertragssteuern 8'141 (3'641) 1'667 2'690 4'939 Quelle: Jahresberichte Züblin 2007/ /12 Die Veränderung des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) resultierte im Wesentlichen aufgrund der Veränderungen der Anteile der einzelnen Ländergesellschaften am Gesamtergebnis sowie aus Steuersatzänderungen. Die Überleitungsrechnung enthält verschiedene Abweichungsgründe. Dabei zählt die Position Wertberichtigung aktivierter latenter Steuerguthaben betragsmässig zu den grössten Abweichungen. Aktivierung von Verlustvorträgen Die Höhe der aktivierten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen hat in der Vergleichsperiode stark zugenommen. Per Ende März 2012 werden insgesamt Verlustvorträge von CHF 552 Mio. ausgewiesen. Davon entfällt ein Grossteil auf die Holding (CHF 352 Mio.) oder auf das Ausland (CHF 49 Mio. in Frankreich, CHF 91 Mio. in Deutschland und noch CHF 37 Mio. in den Niederlanden). Von den aktivierten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen entfallen knapp CHF 5 Mio. auf die Schweiz und rund CHF 14 Mio. können Deutschland zugewiesen werden. Die übrigen Verlustvorträge sind nicht aktiviert. 69

74 Züblin Immobilien Holding AG Latente Steuerverbindlichkeiten im Vergleich mit dem Immobilienbestand Die Berechnung der latenten Steuern erfolgt gemäss den lokalen Steuersätzen und gesetzen. Damit sind vorliegend unterschiedliche landesspezifische Regelungen (Schweiz, Frankreich, Deutschland und Niederlande) zu berücksichtigen. Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz wird neu von einer Haltedauer von mindestens fünfzehn (bisher sieben) oder mehr Jahren ausgegangen, sofern diese mehr (als fünfzehn bzw. sieben Jahre) beträgt. Für Liegenschaften, welche für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer. Die Neueinschätzung der Haltedauer führte im 2011/12 zu einer Reduktion der latenten Steuerverbindlichkeiten im Umfang von CHF 2.1 Mio. Entwicklung der latenten Steuerverbindlichkeiten im Verhältnis zum Immobilienbestand 2007/ /12 Quelle: Jahresberichte Züblin 2007/ /12 Latente Steuerverpflichtungen im Verhältnis zum Immobilienbestand 2'500'000 2'000'000 1'500'000 1'000' ' % 1.6% 1.1% 1.7% 1.1% 2007/ / / / /12 Immobilienbestand Latente Steuerverpflichtungen Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% -% Die Quote der latenten Steuerverpflichtungen in Bezug auf den Immobilienbestand hat im Vergleichszeitraum abgenommen und beträgt per Ende März 2012 noch 1.7%. 70

75 Züblin Immobilien Holding AG Kennzahlen 2007/ /12 Währung: CHF / / / / /12 Aktiven 2'162'812 1'634'219 1'535'584 1'376'787 1'286'723 Immobilienbestand 2'026'908 1'520'135 1'436'990 1'282'030 1'206'143 Immobilien davon Liegenschaften davon Entwicklungsareale Leerstandsquote 9.4% 9.6% 11.0% 11.4% 11.4% Verbindlichkeiten 1'452'920 1'246'783 1'158'412 1'000' '296 Eigenkapitalquote 32.8% 23.7% 24.6% 27.4% 26.3% Fremdkapitalquote 67.2% 76.3% 75.4% 72.6% 73.7% Durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz 4.5% 4.5% 4.6% 4.5% 4.5% Durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals (Jahre) Neubewertung Renditeliegenschaften, Liegenschaften im Bau und Entwicklungsareale, Aufwertung netto 18'028 (253'060) (6'534) (17'044) (2'586) EBIT 113'996 (142'779) 69'089 56'767 48'303 Gewinn vor Steuern 52'341 (205'782) 13'107 9'967 9'659 Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft 44'200 (202'141) 11'440 7'277 4'720 Laufende Ertragssteuerguthaben - 9'427 9'005 8'698 3'659 Latente Steuerguthaben 23'395 5'829 5'433 4'849 3'608 Laufende Ertragssteuerverpflichtungen 13' Latente Steuerverpflichtungen 51'825 16'124 16'338 20'228 20'820 Quote Latente Steuerverpflichtungen / Immobilienbestand 2.6% 1.1% 1.1% 1.6% 1.7% Laufende Ertragssteuern 1'652 3' (332) Latente Steuern 6'489 (6'983) 834 2'417 5'271 Total Steuern 8'141 (3'641) 1'667 2'690 4'939 Gesamtsteuerquote (effektiv) 15.6% 1.8% 12.7% 27.0% 51.1% Latente Steuerguthaben aus aktivierten Verlustvorträgen 11'741 5'361 4'499 9'279 14'306 NAV vor latenten Steuern (in CHF) NAV nach latenten Steuern (in CHF) Börsenkurs Quelle: Jahresberichte Züblin 2007/ /12 71

76 Ernst & Young Assurance Tax Legal Transactions Advisory 2012 Ernst & Young - all rights reserved. Hanspeter Saner Partner Tel Mob [email protected] Isabelle Seiler Senior Manager Tel Mob [email protected] Daniel Zaugg Partner Tel Mob [email protected] Über Ernst & Young Ernst & Young ist ein weltweit führendes Unternehmen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuern, Transaktionen und Beratung. Unsere Mitarbeitenden auf der ganzen Welt verbinden unsere gemeinsamen Werte sowie ein konsequentes Bekenntnis zur Qualität. Wir differenzieren uns, indem wir unseren Mitarbeitenden, unseren Kunden und unseren Anspruchsgruppen dabei helfen, ihr Potenzial auszuschöpfen. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website 1