PADERBORN // Kontinuierlicher Erfolg in der westfälischen Provinz 29. Mai 2013

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1 PADERBORN // Kontinuierlicher Erfolg in der westfälischen Provinz 29. Mai 2013 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +1,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 6,5 % Paderborn liegt im Osten von Nordrhein-Westfalen und ist Oberzentrum der Region Hochstift Paderborn mit rund Menschen. Seit 1930 ist die Stadt Sitz des Erzbistums Paderborn. An der Universität Paderborn und den drei weiteren Hochschulen der Stadt sind mehr als Studenten eingeschrieben. Der Fachbereich Informatik der Universität zählt zur Forschungsspitze in Deutschland, weswegen es zwischen Universität und High-Tech-Industrie mehrere Joint- Ventures gibt. Kaufkraftkennziffer: 95,1 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 148,8 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT Paderborn ist eine beliebte Einkaufsstadt, beschreibt Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens COMFORT, die Situation des Einzelhandels. Der Paderborner Einzelhandel in der Innenstadt rund um den Dom und das historische Rathaus profitiert von der weit überdurchschnittlichen Zentralität des Standortes und generiert entsprechend hohe Umsätze. Die positive Entwicklung hat sich dabei auch in diesem Jahr fortgesetzt. Die Stadt sei daher ungeachtet der leicht unterdurchschnittlichen Kaufkraft seiner Einwohner aufgrund der hohen Zentralitätskennziffer ein sehr erfolgreicher und nachgefragter Einzelhandelsstandort, weil sie ein weitläufiges Einzugsgebiet mit einem Kundenpotenzial von rund Einwohnern aufweise. Davon entfallen rund auf das Kerneinzugsgebiet Paderborn, der Rest auf das ländlich strukturierte, dünn besiedelte Umland. Diese potenziellen Kunden verfügen über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von insgesamt 2,7 Mrd. Euro, wovon rund 660 Mio. auf die Einwohner Paderborns entfallen.

2 Regionale Konkurrenzstandorte sind in erster Linie Bielefeld, Detmold und Lippstadt. Auf die zentral in der Kernstadt gelegene Paderborner Innenstadt, als bedeutendster Einzelhandelsstandort, entfallen mit ca m² Verkaufsfläche und mehr als 250 Mio. Euro Umsatz pro Jahr nach einem Gutachten von Junker & Kruse lediglich rund 22 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche bzw. 28 % des Gesamtumsatzes im Einzelhandel. Diese Zahlen zeigen einen unterdurchschnittlichen Stellenwert des innerstädtischen Einzelhandels innerhalb der gesamtstädtischen Versorgungsstrukturen auf. In Städten mit vergleichbaren Einwohnerzahlen wie Gießen, Göttingen und Osnabrück werden laut Junker & Kruse Anteile von % und Verkaufsflächenanteile von % erzielt. Die Innenstadt, interpretiert Jürgen Kreutz, weist somit noch erhebliches Entwicklungspotenzial auf. Eigene Untersuchungen des Unternehmens COMFORT weisen für das Jahr 2011 auf der Verkaufsfläche in der City mehr als 250 Millionen EUR Umsatz aus. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt fällt auch nach Untersuchungen des COMFORT Research-Teams mit rund 25 Prozent tatsächlich vergleichsweise niedrig aus. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2012 in % Paderborn Ø 100T 200T Einwohner 160,0 140,0 148,8 120,0 129,7 100,0 80,0 95,1 100,7 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2011 in % Modezentralität 2011 in % Paderborn Ø 100 Tsd Tsd. Einwohner 240 Verkaufsflächenanteil ,9 Umsatzanteil ,3 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 200 Paderborn Ø 100T 200T Einwohner

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Westernstraße Top-Frequenzlage zwischen Marienplatz und Westernmauer Steigendes Mietniveau Kaum Mieterwechsel Großflächenmieter wie P&C, Galeria Kaufhof, Klingenthal, H&M und Thalia Neue Mieter: Brax, Claires, Esprit, Marc O Polo, Parfümerie Pieper, Schuh Kay, The Body Shop aktueller Mietpreis liegt bei 90 EUR/m² Paderborn, neue Mieter beleben die Westernstraße Marienplatz Gute Frequenzlage Branchen- und Mietermix aus regionalen und filialisierten Anbietern Verbindung der konsumigen Hochfrequenzlage Westernstraße und ergänzender Einzelhandelslage (Rathaus-Galerie/Domplatz) Neue Mieter: Lush, Juwelier Jasper

4 Paderborn: Blick vom Westerntor in die A-Lage Geringe Mieterfluktuation sorgt für steigende Mieten Die Fluktuation in den Top-Lagen an der Westernstraße ist gering. Eine gleichzeitig ungebrochen hohe Nachfrage der Filialisten hat die Mieten in den vergangenen Jahren moderat aber kontinuierlich ansteigen lassen. Insbesondere bei Großflächen ist der Nachfrageüberhang sehr hoch. Daher ist zumindest in diesem Segment auch künftig von einem steigenden Mietpreisniveau in der Top-1A-Lage auszugehen. Das bereits am 25. Juni 2009 vom Rat der Stadt zustimmend zur Kenntnis genommene Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll spätestens im Sommer wieder aufgegriffen und überprüft werden. Für die nächsten Jahre sind städtebauliche beziehungsweise verkehrsrechtliche Maßnahmen absehbar. Das gilt insbesondere für die bereits laufende Umgestaltung des Bahnhofsumfeldes, der Bahnhofstraße, die angestrebte Umgestaltung des Bahnhofs, gegebenenfalls die Bebauung des Areals Florianstraße und auch die beantragte Umgestaltung der Königstraße in eine Fußgängerzone. Mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept verfolgt der Rat das übergeordnete Ziel, den Einzelhandelsstandort Paderborn insgesamt zu stärken. Insbesondere soll erreicht werden: 1. Stärkung der Attraktivität der Paderborner Innenstadt 2. Stärkung der Stadtteilzentren 3. Sicherung der wohnortnahen Grund- und Nahversorgung 4. Ansiedlung von Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten an geeigneten Standorten

5 Der Marienplatz ist als Verbindung zwischen Marktplatz und Westernstraße weiterhin eine gut frequentierte Lage, die im Vergleich zur Westernstraße durch einen überwiegend auf der südlichen Straßenseite befindlichen Händlerbesatz gekennzeichnet ist. Der sich daran anschließende Rathausplatz stellt die neue Verbindung zu der Entwicklung der Volksbank Paderborn mit dem neuen Theatergebäude und des Neuen Platzes dar. Der Neue Platz wurde im Juli 2011 eröffnet und ist eine moderne Ergänzung der Fußgängerzone, der zum Verweilen und Einkaufen einlädt. Denn auch rund um das Theater siedelte sich ein attraktiver Mietermix und ein hochwertiges Angebot an Feinkost und Gastronomie an. Der Neue Platz lädt zum verweilen ein und verhilft zu mehr urbanem Flair FAZIT UND PERSPEKTIVE Kontinuierlicher Erfolg in der westfälischen Provinz So beschaulich und traditionell Paderborn im Zweifel wahrgenommen wird: Dem Einzelhandelsmarkt Paderborn darf man bereits seit Jahren eine große Kontinuität und Stabilität bescheinigen, konstatiert Jürgen Kreutz. Es gab in den Top-Lagen zwar den ein oder anderen Mieterwechsel, aber von großen Veränderungen oder gar Lageverschiebungen kann an diesem Standort nicht die Rede sein. Die Top-Lage bildet nach Ansicht der COMFORT-Experten weiterhin die Westernstraße, aber auch der Marienplatz, die Rosenstraße und die angrenzenden Randlagen erfreuen sich großer Beliebtheit. Auch Immobilieninvestments in der richtigen Lage gelten daher als sichere Anlage. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zu mehr als dem fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt bei etwa 5,6 5,9 Prozent. Dies sei als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments zu werten.

6 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 43 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2012 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen deutscher Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls City Parking, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: düsseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH