STÄDTEREPORT NÜRNBERG SOLIDER HANDEL ZAHLT SICH AUS!

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1 STÄDTEREPORT NÜRNBERG SOLIDER HANDEL ZAHLT SICH AUS! OKTOBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Bayern Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: + 0,8 % Arbeitslosenquote: 7,6 % Kaufkraftkennziffer: 104,0 Zentralitätskennziffer: 135,9 Relevante Shopping-Center: City-Point (C), Röthenbach Center (S), Mercado (S), Franken-Center (P) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR/m² m² Modezentralität m² Ø Tsd. Einwohner bezeichnet sich selbst sehr zutreffend als Herzstück der gleichnamigen europäischen Metropolregion. Die Halbmillionenstadt ist Taktgeber und Motor einer der zehn wichtigsten Ballungsräume Deutschlands mit 3,5 Millionen Menschen, der sich nach Jahren des Strukturwandels als Hightech-, Industrie-, und Dienstleistungsstandort präsentiert und sich einer wachsenden Gründerszene erfreut. Diese bildet zusammen mit etablierten Unternehmen, Global Playern und Hidden Champions, kleinen und großen Handels- und Handwerksunternehmen sowie den vielfältigen Einrichtungen der Forschung und Wissenschaft, den Nährboden bester Zukunftsfähigkeit. Eine Grundlage für ihre positive wirtschaftliche Entwicklung ist sowohl die Verkehrsinfrastruktur als auch die städtische Infrastruktur im Bildungs-, Informations-, Verwaltungs- und Dienstleistungsbereich. In all diesen Disziplinen wird seiner Metropolfunktion gerecht. Der Altstadtkern, Stadtbezirk Lorenz genannt, ist gleichsam das Herz der Frankenmetropole. Durch viele weltberühmte Denkmäler und Kunstwerke aus dem Mittelalter und der Renaissance, wie z. B. die Kirche St. Lorenz, die Frauenkirche oder das Wohnhaus des berühmtesten ers Albrecht Dürer, erscheint das Stadtbild historisch nicht auch zuletzt Dank des besonders sorgfältigen Wiederaufbaus nach den Zerstörungen im 2. Weltkrieg. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Einzugsgebiet - als eine der wichtigsten Handelsstädte Deutschlands - hat hier nicht nur historische Bedeutung, sondern erlebt gerade heute nach erfolgreichem Strukturwandel eine Renaissance. Dies belegen die hohe Zentralität, die starke Kaufkraft, der gute Einzelhandelsumsatz und die wachsende Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhandelskonzepte nach Geschäftsflächen in der Innenstadt. Ihr Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Frankenmetropole liegt bei ca. 24 % und fällt damit etwas geringer aus als in ähnlich großen Städten. Dies bedeutet allerdings auch, dass hier noch Wachstum möglich ist, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 Seite 2 von 7

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 105,0 20,5% 23,7% 100,0 104,0 95,0 97,5 90,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 140,0 24,5% 27,4% 135,0 130,0 135,9 125,0 120,0 125,4 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Karolinenstraße Eine der attraktivsten Shoppingmeilen Süddeutschlands mit hochwertigem Besatz Absolute 1A-Lage s Mieternachfrage: Tendenz leicht steigend Mietpreisniveau stabil bis steigend Geprägt durch geringen Mieterwechsel und hohen Filialisierungsgrad Großflächige Anbieter sowie Flagshipstores internationaler Marken wie z. B. Breuninger, Karstadt, Mango, Zara, H&M Sehr hohe Passantenfrequenz Neuer Mieter: adidas Aktueller Mietpreis liegt bei 160,- EUR/m² Breite Gasse/Pfannenschmiedsgasse Zuzug weiterer moderner Konzepte, überwiegend aus dem Young-Fashion-Sektor Gleich bleibendes Mietpreisniveau/hohe Passantenfrequenz Die Flächen sind - bedingt durch die Baustruktur - überwiegend kleinteilig Toplage zwischen City Point und dm-drogeriemarkt Neue Mieter: yourfone, Vorwerk Aktueller Mietpreis liegt bei 130,- EUR/m² COMFORT Städtereport 2015 Seite 3 von 7

4 Hefnersplatz/Ludwigsplatz Ankermieter: das Wöhrl-Stammhaus und (um die Ecke) C&A als großflächige Textil-Magneten Daneben: Sport Scheck sowie trendige Anbieter wie z. B. Guess, Urban Outfitters, Tommy Hilfiger oder Marc O` Polo Verbindung zwischen Karolinenstraße, Breite Gasse und Josephsplatz Hier befindet sich die wichtigste U-Bahn Station für den Einzelhandel: Weisser Turm Neue Mieter: Sunglass Hut (vermittelt durch COMFORT), Urban Outfitters, zukünftig Sportalm Aktueller Mietpreis liegt bei 130,- EUR/m² Kaiserstraße Teils hochwertiger Mieterbesatz Kleine aber feine Luxusmeile von Gute Nachfrage von Luxusanbietern, vorwiegend im Bereich zwischen Montblanc und Closed Neue Mieter: Timberland, Lumas, CookMal!, Bogner Aktueller Mietpreis liegt bei 85,- EUR/m² Blick in den Hefnersplatz Richtung Wöhrl-Stammhaus Königstraße Hauptverbindungsachse zwischen Innenstadt und Hauptbahnhof Gute Passantenfrequenz Bester Abschnitt zwischen Lorenzplatz und Hallplatz Konsumiger, teils regionaler Mieterbesatz Langsamer Anstieg der Filialisten-Dichte Aktueller Mietpreis liegt bei 90,- EUR/m² Viel Potenzial, aber wenig Bewegung in s Toplagen ist es gelungen, die Stadtmöblierung und die Architektur der modernen Geschäftshäuser besonders harmonisch in die urbane Topographie zu integrieren. Da es außerdem einen großen Anteil an Grünflächen und Flußlandschaften mitten in der Stadt gibt, entsteht ein Wohlfühl-Ambiente mit hoher Aufenthaltsqualität, von der Gastronomie, Tourismus und Handel gleichermaßen profitieren. Die Bedeutung s als wichtige Handelsstadt wird besonders durch die vielen Messen unterstrichen und gefördert. Diese bringen viele nationale und internationale Aussteller sowie Kunden aus Industrie, Tourismus, Dienstleistung, Gastronomie und Handel in die Stadt, die somit, als Zentrum der europäischen Metropolregion, gleichermaßen High-Tech-, Industrie- und innovativer Dienstleistungsstandort ist. Die hohen Werte bei Zentralität, Kaufkraft und Einzelhandelsumsatz sind Grundlage und Beleg für diese Entwicklung, insbesondere zum Einzelhandelsstandort, der somit mindestens stabil ist. Leicht hinter München und Düsseldorf - aber noch vor Köln und Stuttgart - rangiert mit überdurchschnittlich hohen Umsatzpotenzial. COMFORT Städtereport 2015 Seite 4 von 7

5 Erfreulicherweise punkten die wichtigsten Einkaufslagen mit leicht steigender Tendenz. Dies belegt auch die immer weiter wachsende Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhandelskonzepte nach Geschäftsflächen in der Innenstadt. Im Fokus der Begehrlichkeit steht weiterhin die Karolinenstraße, wo steigender Nachfrage ein knappes Flächenangebot gegenübersteht, was leicht steigende Mieten auf hohem Niveau und entsprechend geringe Fluktuation zur Folge hat. Durch das mangelnde Mietflächenangebot und die geringe Volatilität der Karolinenstraße gewinnen zunehmend der Hefners- bzw. Ludwigsplatz in Verlängerung und Laufachse der Karolinenstraße. So vermittelte COMFORT einen Shop am Ludwigsplatz an das internationale Sonnenbrillen- Konzept Sunglass Hut. Der Mieterbesatz wird also hier wertiger und internationaler. Ludwigsplatz 1a: Premiere in für das attraktive Konzept Sunglass Hut. Vermittelt durch COMFORT. Die kleine, aber feine Premiummeile Kaiserstraße schlägt sich wacker. Das unterstreicht beispielsweise die Neuanmietung der Sportund Lifestylemarke Bogner ein klares Bekenntnis zu Wertigkeit dieser Lage. Die Breite Gasse gibt sich quirlig und mit starkem Lauf: Sie zieht vorwiegend das konsumige, Young-Fashion-lastige Publikum an. Hier trifft die Mieternachfrage häufiger auf frei werdende Flächen. Es mangelt jedoch oft an der passenden Objekt- bzw. Flächengröße. Nichtsdestotrotz ist hier ebenfalls ein Umbruch zu internationaleren Konzepten sowie das Entstehen neuer Entwicklungsmöglichkeiten festzustellen. Besonders spannend wird die erwartete Neustrukturierung bzw. der mögliche Umbau des City- Points, der zu Frequenzsteigerungen und damit auch zur Aufwertung dieses Lagebereiches führen könnte. Derzeitige Projekte außerhalb der 1A-Lagen, wie z. B. der Neubau des Augustinerhofes am Hauptmarkt oder die Projektentwicklung des Quelle- Areals mit ca m² Einzelhandelsfläche, werden die Fußgängerzone nicht wesentlich beeinflussen, sondern dienen eher der Stadteilversorgung. Blick in die Karolinenstraße Richtung Lorenzkirche. Die zusätzlichen Flächen werden von den entsprechenden Nahversorgerkonzepten aus den Bereichen Lebensmittel und weiteren Sortimenten des überwiegend täglichen Bedarfs absorbiert. In der Verlängerung der Pfannenschmiedsgasse über die Kreuzung mit der Karolinenstraße kommt man dann zur Kaiserstraße/Ecke Königstraße. Auch diese Lagen sind absolut gefestigt und mit nachhaltigem Anmietungsinteresse von Einzelhändlern belegt. COMFORT Städtereport 2015 Seite 5 von 7

6 INVESTMENT Ungebrochen ist die hohe Nachfrage nach Investmentmöglichkeiten in. Zu beobachten ist, dass der Fokus überwiegend auf die großvolumigen Objekte auf der Karolinenstraße gerichtet ist. Dies ist zwar seit vielen Jahren der Fall, aufgrund der Marktsituation bei nationalen und internationalen Immobilieninvestments haben sich Angebot und Nachfrage jedoch noch weiter auseinander entwickelt - mit der allseits bekannten Auswirkung: steigende Kaufpreise. KAUFPREISFAKTOR 21,0 23, So ist beispielsweise einer der wenigen bekannt gewordenen relevanten Verkäufe der eines Geschäftshauses auf der Karolinenstraße mit einem Ankermieter aus dem Buchhandelsbereich. Nach unseren Informationen befand sich der Kaufpreis im mittleren zweistelligen Millionenbereich - in dieser Größenordnung deutlich über dem 20-fachen der Jahresmiete. Zunehmend nachgefragt werden weiterhin auch die Breite Gasse, Ludwigsplatz/Hefnersplatz sowie die Königstraße, insbesondere zwischen Kaiserstraße und Hallplatz. Interessenten sind hier zunehmend private Vermögensverwaltungen, aber auch immer mehr institutionelle Käufer, die ihr Ankaufsprofil hinsichtlich der Objektgröße flexibel erweitert haben, so der COMFORT- Geschäftsführer und Investmentexperte, Thorsten Sondermann. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Innenstadt in Bewegung und mit Perspektive Die zweitgrößte Stadt Bayerns und viertgrößte Stadt Süddeutschlands kann insgesamt hervorragende Kennziffern vorweisen und braucht sich hinter einer Stadt wie München nicht zu verstecken, auch wenn deren Schatten mitunter sehr groß ist. Neue Perspektiven ergeben sich aus Objekten und Projekten, für die gerade Umbau- bzw. Sanierungsmaßnahmen geplant oder umgesetzt, bzw. für die neue Nutzungskonzepte entwickelt werden. Dies gilt beispielsweise für das ehemalige Quelle-Areal, das der portugiesische Projektentwickler Sonae Sierra gekauft hat oder den Augustinerhof am Hauptmarkt, wo Einzelhandel, City-Wohnen und Hotel kombiniert werden und zur Belebung dieser Altstadt-Lage beitragen. Auf ein neues Nutzungskonzept wartet z. B. seit einiger Zeit das ehemalige Einkaufszentrum Maximum. Eine Neunutzung hier an der Frauengasse ist sicher im Interesse von Stadt und Einzelhandel. Abschließend ist zu konstatieren, dass die Stadt als Herz der europäischen Metropolregion weiterhin an Bedeutung gewonnen und sich absolut etabliert hat. Mit einem Einzugsgebiet von 1,5 Millionen Menschen und den mehr als Unternehmen im Stadtgebiet bietet jene Vielfalt, welche gerade auf Investoren- und Einzelhändlerseite absolut geschätzt und positiv bewertet wird. In Bezug auf den Einzelhandel wirkt die Stadt wie ein Magnet für ganz Nordbayern und ist somit hochattraktiv - sowohl für Verbraucher und deutsche und internationale Einzelhändler als auch für Investoren aus dem In- und Ausland, die nach Investmentmöglichkeiten in Handelsimmobilien Ausschau halten, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport 2015 Seite 6 von 7

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² Breite Gasse/Pfannenschmiedsgasse Karolinenstraße Hefnersplatz/Ludwigsplatz Königstraße Kaiserstraße Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT München Manfred Schalk, Thorsten Sondermann Rindermarkt 6, München Tel: muenchen@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 Seite 7 von 7