DORTMUND AUS HANDELSSICHT DIE NR. 1 IM POTT JANUAR 2017

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1 DORTMUND AUS HANDELSSICHT DIE NR. 1 IM POTT JANUAR 2017

2 IN ZAHLEN Bundesland: Nordrhein- Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,0 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 11,6 % Einzelhandelskaufkraft: 95,9 Einzelhandelszentralität: 121,3 Relevante Shopping-Center: Thier-Galerie Dortmund (C), Westfalen-Einkaufszentrum (S), Indupark Center (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Dortmund Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Mio. Einwohner Dortmund ist mit mehr als Einwohnern die achtgrößte Stadt Deutschlands, die größte Stadt des Ruhrgebiets und besitzt eine gute Verkehrslage sowie ausgezeichnete Infrastruktur. Sie stellt ein bedeutendes Wirtschafts- und (Einzel-)Handelszentrum dar. Die Ruhrmetropole hat in den vergangenen Jahrzehnten einen starken Wandel vollzogen: Der ehemalige Stahlstandort entwickelte sich zu einer modernen Großstadt. Nach wie vor hat sie auch einen starken industriellen Kern, da immer noch 19 Prozent der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe tätig sind. Mehr als 26 Prozent der Beschäftigten arbeiten in den wissensintensiven Dienstleistungen. Ein Fakt, der durch die örtliche Universität und deren Einfluss zu begründen ist. Aus ihr entstand 1988 auch der erste deutsche Technologiepark mit heute fast 300 Unternehmen. Damit avancierte Dortmund zu einem der Technologiestandorte für Zukunftsbranchen wie Informationstechnologien, Nanotechnologie, Logistik und zunehmend auch Biomedizin und Robotik. Im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten verzeichnet Dortmund seit Jahren die größte Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren, berichtet COMFORT, das Makler- und Beratungshaus für Einzelhandelsimmobilien in Toplagen. Das mag durch das sehr große Einzugsgebiet mit rd. 1,5 Mio. (siehe Seite 2 und 3) Menschen wegen der Lage am östlichen Rand des Ruhrgebiets und den vergleichsweise geringen Wettbewerbsdruck zu erklären sein. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Aktuell werden auf rund m² Verkaufsfläche in der Dortmunder City ca. 765 Millionen Euro umgesetzt. Der City-Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Stadt (22,7 %) sowie der Anteil der Verkaufsfläche (20,6 %) liegen signifikant unterhalb der Werte ähnlich großer Städte. Dieser Umstand ist im Falle Dortmunds aber keinesfalls als Indiz für die Schwäche der Innenstadt zu werten. Dies ist vielmehr den besonderen strukturellen Gegebenheiten geschuldet. Neben der City sind nämlich auch die Stadtteile und die Peripherie mit einer Vielzahl von nahversorgungsrelevanten Standorten solide aufgestellt, meint COMFORT-Prokurist Egon Meiners-Hagen. Exemplarisch seien das Westfalen-Einkaufszentrum und der Indupark erwähnt. Quelle: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Dortmund von 9

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Dortmund Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø 500T 1 Mio. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Dortmund Ø Mio. Einwohner Die Dortmunder Innenstadt stellt damit klar das größte Zentrum des östlichen Ruhrgebiets dar. Mit einem bunten und breit gefächerten Angebot entfaltet die City weit über die Stadtgrenzen hinaus Anziehungskraft. Dabei profitiert Dortmund vor allem auch von existierenden intensiven Pendlerbeziehungen und einer leistungsfähigen Verkehrsinfrastruktur. Der Westenhellweg gehört zu den am stärksten frequentierten Fußgängerzonen Deutschlands. Mit namhaften Filialisten, Kauf- und Warenhäusern und vielen großformatigen Angeboten weist die Hauptlage in einer kompakten Anordnung einen typischen innerstädtischen Angebotsmix auf. Mit der Thier-Galerie, die an den Westenhellweg anschließt, ist es gelungen, ein Einkaufscenter in die Hauptlage zu integrieren. Die Hauptgeschäftslage wird durch weitere Geschäftsstraßen ergänzt und bildet mit diesen ein dicht verzweigtes System aus Einzelhandelslagen. In der Dortmunder City und in die Geschäftslagen integriert, finden sich zahlreiche gastronomische Betriebe abgerundet durch kulturelle und freizeitorientierte Angebote sowie durch attraktive Aufenthaltsbereiche und Plätze, die in den wärmeren Monaten stark frequentiert sind. Durch die Umgestaltung des Boulevards Kampstraße entsteht darüber hinaus ein weiterer Anziehungspunkt. Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Dortmund von 9

4 Das riesige Einzugsgebiet der Dortmunder Innenstadt reicht weit ins Westfälische hinein, speziell die Einwohner von benachbarten Städten wie Lünen, Werne, Kamen, Bergkamen, Unna und Schwerte zieht es zum Einkaufen nach Dortmund. Zu den mehr als Einwohnern Dortmunds kommt somit nochmals ein Potenzial von über Menschen aus dem direkten Umland hinzu. Die Stadt liegt außerdem weit genug weg von dem konkurrierenden Einzelhandelsangebot im Ruhrgebiet, insbesondere Essen (Limbecker Platz), Bochum (Ruhr Park) oder Oberhausen (Centro). Der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt liegt im Stadtbezirk Innenstadt-West. Hier befindet sich die City, das Hauptzentrum der Stadt Dortmund. Weitere quantitative Schwerpunkte liegen in den Stadtbezirken Aplerbeck, Innenstadt-Nord und Lütgendortmund. Die überdurchschnittlichen Betriebsgrößen zwischen 290 und 490 Quadratmeter pro Betrieb weisen auf die Bedeutung der hier befindlichen Sondergebietsstandorte Aplerbeck-Ost, Indupark und Bornstraße mit ihren großflächigen Einzelhandelsbetrieben hin. Mit dem City-Konzept 2030 hat die Stadt im Herbst 2014 ein ehrgeiziges Projekt vorgestellt, mit dem die Entwicklung der Innenstadt in den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Kultur, Freizeit und Wohnen in zahlreichen Projekten und Maßnahmen umrissen wird. Mehrere bedeutende Projekte zur Aufwertung der Innenstadt wurden in den letzten Jahren von der Stadt bereits initiiert und umgesetzt bzw. befinden sich in der Umsetzung. Weitere Projekte wie die Aufwertung des Umfelds am Hauptbahnhof und der Stadteingänge sind geplant. Damit werden wichtige Impulse zur Weiterentwicklung der Innenstadt gesetzt. Die Kampstraße soll eine attraktive Flaniermeile mit Boulevardcharakter werden. Auch neue öffentliche und private Hochbauten prägen das Bild der City so der sanierte Stadthaus-Komplex, der RWE-Tower, das Lensing-Carrée, die Bebauung Märkisches Tor, das Hansa Carré und die Thier-Galerie. Die Entwicklung der früheren Union-Brauerei zum Standort für Kultur und Kreativwirtschaft, das Deutsche Fußballmuseum und der Umbau des Hauptbahnhofs, den die Deutsche Bahn AG ab 2017 realisieren will, sind weitere markante Entwicklungsbausteine für die City. Der Westenhellweg mit neuem Forever 21 auf m² COMFORT Städtereport Dortmund von 9

5 1A-LAGE WESTENHELLWEG Rund 750 m lange Konsum- und Kaufhausmeile Höchste Passantenfrequenz der Stadt Bestes Teilstück befindet sich zwischen der Reinoldikirche und der Petrikirche Die A-Lage entwickelt sich kontinuierlich weiter bis zur Thier-Galerie Shopping-Center Thier-Galerie mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone Neue Mieter in der A-Lage sind u.a. Apollo Optik, Intimissimi, Forever 21, Woolworth, Tiger, Vodafone, Win Streak, Kiko Aktueller Mietpreis liegt bei 205 EUR/m² für Kleinflächen MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² OSTENHELLWEG Rund 250 m kurze, sehr konsumige Fußgängerzone Guter innerstädtischer Branchenbesatz Frequenzstärkstes Teilstück zwischen Kleppingstraße und Stefanstraße Neue Mieter: Xenos, Weingarten, Das Depot, Sanitätshaus Tingelhoff Aktueller Mietpreis liegt bei 75 EUR/m² für Kleinflächen m² m² 28 Hochfrequenzlage Westenhellweg Der Westenhellweg bildet die bedeutendste Einzelhandelslage in der Dortmunder City und verfügt über den höchsten Anteil an Einzelhandelsbetrieben und Verkaufsfläche. Die Toplage ist darüber hinaus durch viele großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt und weist die höchste Passantenfrequenz der City auf. Die beiden Haupteinkaufslagen Westenhellweg und Ostenhellweg verlaufen etwa durch die Mitte der Innenstadt in westöstlicher Richtung. COMFORT Städtereport Dortmund von 9

6 Der hochfrequentierte Westenhellweg beginnt zwischen Reinoldikirche und Alter Markt im Osten, öffnet sich an der Petrikirche in Richtung Hauptbahnhof und endet an der Ringstraße im Westen. Die dichte Bebauung der Innenstadt wird durch einige Plätze wie dem zentralen Hansaplatz und dem Stadtpark aufgelockert. Mit der Errichtung der Thier-Galerie erfolgte eine Aufwertung des westlichen Bereiches vom Westenhellweg und es wurde ein neuer Frequenzbringer in der Dortmunder City angesiedelt. Erwartungsgemäß sind seit Eröffnung der Thier-Galerie Verschiebungen der Passantenfrequenz auf dem Westen- und Ostenhellweg in Richtung Thier- Galerie zu beobachten m² zusätzlich geschaffene Verkaufsfläche bringen jedoch auch weniger positive Effekte mit sich. Sicherlich ist festzustellen, dass das früher abgeschwächte Teilstück des Westenhellwegs zwischen Reinoldi-kirche und der Martinstraße eine höhere Nachfrage verzeichnet und diese Lage somit gestärkt wurde. Eine Stärkung des Westenhellwegs über den Hauptein-gang der Thier-Galerie hinaus ist jedoch nicht gegeben. Hinter dem Centereingang bricht die Passantenfrequenz und die Nachfrage abrupt ab. Der Ostenhellweg hatte zwischenzeitlich mit einer Nachfragesättigung in der Dortmunder Innenstadt zu kämpfen. Mittlerweile hat er sich allerdings wieder sehr gut erholt. Positiv zu erwähnen sind die Eröffnungen eines dm-drogeriemarktes auf Gut für den Ostenhellweg: Maisons Du Monde zwei Etagen (in 2014), des französischen Möbelund Wohnaccessoires-Händlers Maisons du Monde, des Übergrößenspezialisten Weingarten, des Home Accessoires-Anbieters Depot, des Sanitätshauses Tingelhoff sowie von Xenos. Weingarten hat die Quadratmeter große Fläche von Vosschulte übernommen. Vosschulte war hier seit 1991 ansässig und hatte nach erfolglosen Gesprächen über eine Mietpreisreduzierung den Laden aufgegeben. Andere wichtige Mieter wie beispielsweise C&A verbleiben weiter am Standort Ostenhellweg und sorgen für langfristige Stabilität. Am Westenhellweg gab es ebenfalls einige Veränderungen. Im Sommer 2016 eröffnete der US-Filialist Forever 21 einen Quadratmeter großen Store. Es ist der siebte Laden des Konzeptes in Deutschland. Zuvor hatte es Gerüchte gegeben, dass der Filialist sich aus Deutschland zurückziehen wollte, die Eröffnung in Dortmund stand im Herbst 2015 noch in Frage. Nach Ablauf des Mietvertrages hatte Baby Walz seine Filiale im Haus 112 aufgegeben. Diese Fläche wurde mittlerweile von Woolworth für deren vierten Standort in Dortmund übernommen. Der Kleinkindausstatter suchte ein halbes Jahr nach einer geeigneten neuen Dortmunder Fläche und fand sie bei Karstadt am Westenhellweg. Die 800 Einer der attraktiven innerstädtischen Plätze Dortmunds: Der Hansaplatz Quadratmeter große Teilfläche im dritten Obergeschoss ist ein Pilotprojekt. Baby Walz plant nach eigenen Angaben weitere Mietverhältnisse mit Karstadt an anderen Standorten. Neu am Westenhellweg sind außerdem Kiko, Allerlei, Intimissimi, das Modeunternehmen Win Streak und die Schwanenapotheke. Nordsee und Mango hatten ihre Filialen nach Umbaumaßnahmen wiedereröffnet. COMFORT Städtereport Dortmund von 9

7 Nicht in direkter 1A-Lage, aber natürlich erwähnenswert ist die Ansiedlung von Marc Cain in der Kleppingstraße. Hier hat das Modeunternehmen eine 120 Quadratmeter große Fläche angemietet und Anfang Dezember eröffnet. Am Hansaplatz soll im Frühjahr 2017 eine 800 Quadratmeter große Filiale des panasiatisch-pazifischen Konzeptes Ginyuu von Apeiron eröffnen, hier wartet der Betreiber derzeit noch auf eine Baugenehmigung der Stadt. Sorgenkind der Dortmunder Innenstadt ist nach wie vor die Mikrolage Kampstraße rund um das ehemalige Karstadt-Technikhaus. Seit gut sechs Jahren steht dieses leer bzw. wurde interimistisch genutzt. Anfang 2016 zog nun der letzte Interimsmieter aus. Die Atos Asset Management hat mittlerweile einige Missstände am Haus beseitigt und sucht nun endgültig nach einem Käufer für das Gebäude. Zwischenzeitlich gab es Überlegungen des Eigentümers, die Immobilie zusammen mit der benachbarten Boecker-Filiale das Modehaus hatte als Tochter der insolventen Steilmann-Gruppe zwischenzeitlich eine ungewisse Zukunft - zu veräußern. Mit der Übernahme und den weiteren Betrieb der Dortmunder Boecker-Filiale durch die örtliche Firma Crossover sind diese Planungen aber hinfällig. Die Mikrolage Kampstraße mit dem Boecker-Haus und dem leerstehenden Karstadt-Technikhaus In direkter Nachbarschaft, am Standort der ehemaligen Horten-Immobilie, soll nach Auskunft des Verwalters Intown Property Management aus dem Frühjahr 2016 das Einkaufs- und Freizeitcenter Westfalenforum renoviert und modernisiert werden. Neu gestaltet werden sollen die Eingangsbereiche sowie angrenzende Fassaden, geplant sind auch Öffnungen zum RWE-Tower am Platz von Amiens sowie zur Hansastraße, so dass das Westfalenforum zur Passage mit Verbindung zum Hauptbahnhof umgewandelt würde. Der Mikrolage Kampstraße stünde diese Entwicklung sehr gut zu Gesicht und sie könnte gegebenenfalls auch als Impuls für die Revitalisierung des Karstadt-Technikhauses dienen. Wie attraktiv Dortmund grundsätzlich ist, zeigt nach Ansicht der COMFORT-Experten die ungebrochene Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhändler nach Verkaufsflächen in der Fußgängerzone. INVESTMENT Aus Investmentsicht sind die Standorte Dortmund und Essen immer noch am attraktivsten, wobei Dortmund den ersten Platz dabei einnimmt. Im Fokus der Einzelhändler und somit auch der Investoren stehen die beiden Einkaufsstraßen Westen- und Ostenhellweg. Seit der Eröffnung der Thier-Galerie hat der Ostenhellweg leicht an Attraktivität verloren, allerdings wurde mittlerweile für alle Flächen neue Mieter gefunden und entsprechend hat sich die Nachfrage nach Investments stabilisiert. Die Anfangsrendite für gute Geschäftshäuser bewegt sich auf dem Ostenhellweg um die 5,55 Prozent, was einem KAUFPREISFAKTOR 21,0-23, COMFORT Städtereport Dortmund von 9

8 Multiplikator der ca. 18-fachen Jahresnettomiete entspricht. In diesem Jahr hat die Liegenschaft Ostenhellweg mit den Einzelhandelsmietern TK Maxx, Das Depot und O2 für rund 31 Millionen Euro den Eigentümer gewechselt. Neuer Eigentümer ist die Hamborner Reit mit Sitz in Duisburg. Auf dem Westenhellweg hingegen, der unbestrittenen Top 1A-Lage, werden im Durchschnitt Kaufpreisfaktoren der rund 22,0-fachen Jahresnettomiete erzielt, in etwa 4,55 Prozent Rendite. Aufgrund der derzeitigen Zinssituation an den Finanzmärkten können die Kaufpreisfaktoren in Einzelfällen bis zum 24-fachen der Jahresnettomiete betragen. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im aktuellen COMFORT City-Ranking 2016, einer aus insgesamt 35 Parametern ermittelten Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und -Attraktivität im bundesweiten Benchmarking von 70 Städten erreicht Dortmund eine sehr gute Platzierung auf Rangziffer 10. Mit Blick auf Nordrhein-Westfalen bedeutet der Zielerreichungsgrad von 73 von 100 maximal erreichbaren Scoring-Punkten die Position 4 hinter Düsseldorf (91), Köln (88) und Münster (75) vor Essen (71), Bonn (70) und Aachen (65). FAZIT UND PERSPEKTIVEN Dortmund ist und bleibt als Einzelhandelsstandort die unangefochtene Nummer 1 im Ruhrgebiet. Auch bei den Mikrolagen in Dortmund gibt es keine Überraschung. Der Westenhellweg verzeichnet nach wie vor eine sehr hohe Nachfrage der Filialisten nach guten Einzelhandelsflächen. Der Ostenhellweg, der mit der Eröffnung der Thier- Galerie an Attraktivität verloren hatte, hat durch den Zuzug neuer Konzepte wieder an Anziehungskraft gewonnen. Anbieter höherwertiger Waren präferieren den Westenhellweg mit seiner starken Passantenfrequenz. Die Dortmunder Nebenlagen und Seitenstraßen profitieren nicht so stark vom Nachfrageüberhang in der Toplage wie in anderen vergleichbaren Städten. COMFORT Städtereport Dortmund von 9

9 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG JÜRGEN KREUTZ COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: INVESTMENT EGON MEINERS-HAGEN COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen zusätzlich Center Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Fon: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Dortmund von 9