FLENSBURG // Nordlicht mit Shopping-Strahlkraft 29. September 2014

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1 FLENSBURG // Nordlicht mit Shopping-Strahlkraft 29. September 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +0,8 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 10,5 % Kaufkraftkennziffer: 96,0 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 158,8 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Die kreisfreie Stadt Flensburg stellt trotz eigentlich überschaubarer Einwohnerzahl (rd ) zu Recht eines der vier schleswig-holsteinischen Oberzentren dar. Als dominierendes wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der ländlich geprägten Region strahlt die Stadt auch weit nach Norden ins benachbarte Dänemark aus. Dies gilt vor allem für Sydjylland (mit der an der Grenze wohnhaften deutschen Minderheit), das über die A7 und Bundestraßen auf kurzem Wege erreichbar ist. Die aktuellen Rahmenbedingungen sind sowohl was die Bevölkerungsentwicklung, aber auch in wirtschaftlicher Hinsicht als recht solide zu bezeichnen, wenngleich die Arbeitslosenquote bei rückläufiger Tendenz immer noch im zweistelligen Bereich rangiert. Weithin bekannte Aushängeschilder/Markenzeichen des Wirtschaftsstandorts Flensburg sind namhafte Unternehmen wie z.b. Robbe & Berking und die Flensburger Brauerei. Aber auch die Hochschule, das Kraftfahrzeugbundesamt sowie die renommierte SG Flensburg-Handewitt tragen zum hohen Bekanntheitsgrad der Stadt bei. Auch als Erwerbs- und Hochschulstandort wird die Stadt ihrer Rolle als Oberzentrum durchaus gerecht. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Durch das geografische Alleinstellungsmerkmal als nördlichste Stadt Deutschlands hat Flensburg einen Vorteil gegenüber den übrigen Einzelhandelsstandorten Schleswig-Holsteins, der in einem außerordentlich großen deutsch-dänischen Einzugsgebiet seinen Niederschlag findet. Nach Analyse der COMFORT weist dieses grenzüberschreitend eine Größenordnung von über Einwohner auf und ist damit maßgeblich dafür verantwortlich, dass die Einzelhandelszentralität der Stadt mit knapp 160 einen deutlich höheren Wert, als bei dieser Stadtgröße üblich (118,5), aufweist.

2 Dies gilt erst recht für die sogenannte Modezentralität, also die städtischen Modeumsätze im Verhältnis zu den Modeausgaben der Flensburger Einwohner. Als Ergebnis erheblicher externer Kaufkraftzuflüsse erreicht diese spezifische Zentralitätsziffer für Flensburg einen Wert von (255,1) und liegt damit ganz beträchtlich oberhalb des Durchschnittswerts für diese Stadtgrößenklasse. Somit sind insgesamt sehr gute Voraussetzungen für den Einzelhandel in der City gegeben. Eine hohe innerstädtische Aufenthaltsqualität tut ein übriges, auswärtige Besucher und deren Kaufkraft von weither in die Stadt zu locken. Nicht zu unterschätzen sind in diesem Kontext die Impulse durch Touristen (Tagesund Übernachtungsgäste) und Durchreisende (Zwischenstop von Dänemark-Urlaubern). Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in % Flensburg Ø 50Tsd. 100 Tsd. Einwohner 180,0 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 96,0 100,6 Einzelhandelskaufkraft-Index 158,8 118,5 Zentralität Innenstadtanteil 2013 in % Modezentralität 2013 in % Flensburg Ø 50 Tsd Tsd. Einwohner* 256 Verkaufsflächenanteil Umsatzanteil 0% 10% 20% 30% 40% 50% ,1 Flensburg 248,8 Ø 50T 100T Einwohner* 2

3 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Insgesamt erreichte die Flensburger Innenstadt 2013 einen Gesamtumsatz von 224,5 Mio. und dies auf einer Verkaufsfläche von m². Bezogen auf die jeweiligen gesamtstädtischen Werte entspricht dies Anteilen von 33,9 % bzw. 29,3 %. Wie im Vorjahr ist nach Auffassung der COMFORT auch aktuell festzuhalten, dass für den Flensburger Einzelhandel angesichts günstiger Rahmenbedingungen durchaus weiterhin noch qualitative wie quantitative Ausbaureserven vorhanden sind. Um diese zu aktivieren, ist nach Ansicht des Makler- und Beratungshauses allerdings eine kontinuierliche Modernisierung und Marktanpassung des Bestandes und Ergänzung der Angebotsstrukturen in der City, wie auch eine weiterhin aufmerksame bzw. restriktive Politik mit Blick auf die Entwicklung und Ansiedlung innenstadtrelevanter Angebote im übrigen Stadtgebiet von Nöten. Holm Einzige Toplage in Flensburg mit der höchsten Frequenz zwischen der Flensburg Galerie und Karstadt Klassische Flaniermeile mit breitem, konsumlastigen Angebot Nur geringer Anteil an lokalen Einzelhändlern (z.b. Mau + Andresen / Damenmode, Sport Jürgensen) Aktueller Mietpreis liegt bei ca. 82,- /m² ( m²) und ca. 45,- /m² ( m²) Innerstädtisches Center Flensburg Galerie mit Anbindung an den Holm Die grundsätzlich seit Jahren geringen Mieterwechsel belegen die überdurchschnittliche Stabilität der 1A- Lage Holm. Auch das Mietniveau mit einer Höchstmiete von 82,- EUR/m² ist im Vergleich zu Städten ähnlicher Größe überdurchschnittlich und spricht für die Stärke des Standortes. Der stärkste Lauf ist zwischen dem Eingang der Flensburg Galerie und dem Karstadt-Haus. Auch der Südermarkt ist durch den hohen Gastronomieanteil auf der westlichen Seite und durch den regelmäßigen Wochenmarkt stark frequentiert. Dies gilt auch, mit gewissen Abstrichen, in die andere Richtung für den Nordermarkt, der an die Große Straße angrenzt, welcher jedoch primär Frequenz durch die gastronomische Nutzung erhält. In der Toplage wird das Geschäftshaus Holm 70, nachdem New Yorker die Flächen dort verlassen hat und das Gebäude an die Düsseldorfer RMA veräußert wurde, entwickelt. Es entstehen dort zwei neue Ladeneinheiten mit ca. 240 m² Verkaufsfläche. Hunkemöller hat dort bereits unterschrieben, auch die zweite Einheit soll bereits vermietet sein. Am Ende des Holms steht im kommenden Jahr die Entwicklung der Nord- Ostsee-Sparkasse an. Die MIB aus Berlin hat das Gebäude erworben und plant, dort bis zu ca m² Einzelhandelsflächen zu erstellen. Wenn hier ein stärkerer Großmieter gefunden wird, könnte das den hinteren Teil des Holms durchaus stärken. 3

4 Trotz der großen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist es bisher aber nicht zu erkennen, dass anmietungswillige Konzepte den Sprung von der 1A-Lage Holm über die Rathausstraße hinaus in die Große Straße wagen. Die Große Straße, eine Verlängerung vom Holm, ist durch gastronomische Prägung, erhöhtem Leerstand und Mieterfluktuation nach wie vor deutlich von der 1A-Lage getrennt. Zwar ist hier die Frequenz gar nicht so schlecht, dennoch kommt die Straße für kaum einen überregionalen Filialisten in Frage und zieht nach wie vor in erster Linie Gastronomen und lokale Mietkonzepte an. Centersituation Die Holm Passage leidet seit Jahren unter starkem Frequenzmangel. Allein der Mieter TK Maxx zieht eine geringe Grundfrequenz in das Objekt. Ein Konzept zur Neupositionierung dieser Passage fehlt leider noch immer. Gänzlich im Gegensatz hierzu die Flensburg Galerie, die relativ stark frequentiert ist und nur geringe, kleinteilige Leerstände vorweist, die aber nicht wirklich relevant sind. Der Mietermix und das moderne Parkhaus sorgen für eine gute und nachhaltige Frequenz. Die in der Peripherie gelegenen Center Citti-Park und Förde Park spielen in der Gesamtumsatzverteilung Flensburgs eine schwerwiegende Rolle. So weisen die beiden großen Center nach der zwischenzeitlich erfolgten Erweiterung des Citti Parks eine Gesamteinzelhandelsfläche von ca m² auf und sind somit zusammen nur ca. 15% kleiner als die Verkaufsfläche der Innenstadt. Speziell am Wochenende ziehen Förde- und Citti-Park die Bevölkerung aus den ländlichen Regionen und Dänemark an, wo die wöchentlichen Großeinkäufe getätigt werden. Der Citti-Park hat nach der erfolgten Erweiterung um ca m² Verkaufsfläche den zuvor hinsichtlich Mieterbesatz stärkeren Förde Park in der Attraktivität und im Mietermix überholt. Insofern dürfte es nicht lange dauern, bis Erweiterungs- und Modernisierungspläne des Förde Parks wieder auf den Tisch kommen. Zuletzt wurden die Planungen, die ehemals von Praktiker genutzte Fläche für eine Erweiterung zu verwenden, von der Stadt abgelehnt. Daraufhin bezog OBI die Handelsfläche. Die ablehnende Haltung der Stadt ist richtig und auch zukünftige Erweiterungspläne beider Center sollten unterbunden werden, um Innenstadt-Umsätze nicht zu gefährden. Statt die Abfangjäger aufzurüsten, täte die Stadt Flensburg gut daran, die natürliche Verlängerung der 1A-Lage - Große Straße endlich zu stärken. Hierzu zählen einerseits die Initiierung von möglichen Projektentwicklungen am Ende des Holms, um dort starke Großmieter anzusiedeln und den Sprung in die Große Straße zu begünstigen. Desweiteren muss aber auch städtebaulich darüber nachgedacht werden, wie es gelingen kann, attraktiveren Handel für diese bis dato überwiegend von oft wechselnden Gastronomiebetrieben genutzte Lage zu gewinnen. Nachfrage gibt es für Flensburg genug. Aber wenn diese Nachfrage in den Centern am Stadtrand abgedeckt wird, wird es für die Innenstadt auf Dauer schwierig werden, sich in Richtung Große Straße weiterzuentwickeln. Erweiterter Citti Park mit zusätzlich ca m² Einzelhandelsfläche nimmt der Innenstadt Umsatzchancen weg 4

5 INVESTMENT In Relation zu ihrer Stadtgröße hat Flensburg eine sehr ausgeprägte und robuste Handelsimmobilien- Nachfrage. Die hohe Nachfrage wird aber aufgrund der überwiegenden Zahl von Privateigentümern mit wenig Verkaufswillen deutlich gehemmt und das Angebot ist rar. Auch Projektentwickler, die einen Bedarf an modernen Großflächen in der Innenstadt ausmachen, finden aufgrund kleinteiliger, oft denkmalgeschützter Liegenschaften nur bedingt Möglichkeiten. Die letzten größeren Transaktionen waren der Ankauf des Karstadt-Gebäudes durch die Frankfurter DIC sowie der Ankauf der Nord-Ostsee-Sparkasse am Ende des Holms durch die MIB im vorletzten Jahr. Ab 2015 soll diese Liegenschaft entwickelt werden, vorgesehen sind die bereits erwähnten bis zu m² Einzelhandelsfläche und darüberhinaus ca m² Bürofläche. Anfang letzten Jahres hat die Düsseldorfer RMA Management das ehemals von New Yorker genutzte Haus in Bestlage Holm 70 erworben und wird ca. 240 m² neue Einzelhandelsfläche entwickeln. Die Nachfrage konzentriert sich derzeit weiterhin auf den stärksten Bereich des Holms, der von der Flensburg Galerie bis etwa Karstadt verläuft. Die vorgenannte Entwicklung der Nord-Ostsee-Sparkasse kann den hinteren Bereich des Holms zur Große Straße hin für Investoren attraktiver machen, zumal dort auch noch andere großflächigere Liegenschaften zu finden sind. Ein entsprechend starker Mieter an dieser Stelle dürfte sich ebenfalls im Hinblick auf das Investoreninteresse auf die Immobilien am Anfang der Große Straße positiv auswirken. Verkaufswillige Eigentümer können entsprechend für ein Haus in der Bestlage Holm aufgrund des knappen Angebotes und der hohen Nachfrage in Flensburg sowie aufgrund des allgemein positiven Investmentklimas derzeit einen hohen Kaufpreis erzielen. Die Renditen geraten in Flensburg unter Druck und liegen aktuell bei knapp 5,9% p.a. 1A-Lage Holm: Top Frequenzen mit hohem Anteil an dänischen Tagestouristen 5

6 FAZIT UND PERSPEKTIVE Aufgrund der historischen Gebäudestruktur lassen sich in der Toplage kaum große zusammenhängende Flächen darstellen. Überhaupt stehen einer insgesamt hohen Nachfrage am Holm nur wenige vakante Flächen gegenüber. Die anknüpfende gastronomisch geprägte B-Lage Große Straße hat hiervon kaum profitieren können und weist beachtlichen Leerstand auf. Da sich die Flächennachfrage auf den Holm konzentriert, haben hier die Mieten im Vergleich zum Vorjahr zugelegt und zwar um 2,6 % bei Kleinflächen, bzw. um 4,6 % bei mittelgroßen Flächen. Für die Zukunft bleibt abzuwarten, wie sich die gerade in den Markt getretene Erweiterung des Citti-Parks (um ca m², u.a. mit CB Mode) auswirken wird, resümiert das Makler- und Beratungshaus. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 45 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking ist eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in Toplagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff, Frank Reitzig Mönckebergstraße 13, Hamburg Fon: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH 6