FLENSBURG HOCH OBEN IM NORDEN UND ATTRAKTIV SEPTEMBER 2016

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1 FLENSBURG HOCH OBEN IM NORDEN UND ATTRAKTIV SEPTEMBER 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Schleswig- Holstein Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 0,9 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,6 % Einzelhandelskaufkraft: 95,7 Einzelhandelszentralität: 161,7 Relevante Shopping-Center: Flensburg Galerie (C), Förde-Park (P), Citti-Park Flensburg (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR/m² m² m² INNENSTADTANTEILE Flensburg Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Die unmittelbar an der dänischen Grenze gelegene kreisfreie Stadt Flensburg weist trotz einer Einwohnerzahl von überschaubaren rd eine übergeordnete wirtschaftliche und kulturelle Funktion für den Norden Schleswig- Holsteins und weit ins benachbarte Dänemark hinein auf. Die aktuellen Rahmenbedingungen des Oberzentrums sind sowohl was die Bevölkerungsentwicklung angeht, aber auch in wirtschaftlicher Hinsicht recht solide. Die Arbeitslosenquote fällt immer noch überdurchschnittlich aus. Mit 9,6 % im September 2015, also dem Monat mit den geringsten saisonalen Einflüssen, wurde aber erstmals seit Jahren ein Wert erreicht, der nur einstellig ist. Dessen ungeachtet rangiert der Einzelhandels-Kaufkraft-Index der Flensburger mit 95,7 (Bundesdurchschnitt = 100) allerdings noch merklich unter dem Bundesdurchschnitt. Weithin bekannte Aushängeschilder / Markenzeichen des Wirtschaftsstandorts Flensburg sind namhafte Unternehmen wie z.b. Robbe & Berking und die Flensburger Brauerei. Aber auch die Hochschule, das Kraftfahrtbundesamt sowie die renommierte SG Flensburg-Handewitt tragen zum hohen Bekanntheitsgrad der Stadt bei. Auch als Hochschulstandort wird die Stadt ihrer Rolle als Oberzentrum gerecht, die zudem durch eine gute verkehrliche Erreichbarkeit über die A7 und Bundestraßen zu punkten vermag. Nicht zuletzt leisten auch die direkte Wasserlage an der Spitze der Flensburger Förde mit den Häfen bzw. der Marina ihren Beitrag für eine größere Bedeutung in den Bereichen Wassersport und Hafenwirtschaft. Insgesamt haben sich die makro-ökonomischen Rahmenbedingungen in den letzten Jahren spürbar verbessert. So war Flensburg 2016 im renommierten Prognos Zukunftsatlas einer der Aufsteigerstädte. Gegenüber dem Ranking 2004 verbesserte sich die Stadt um bemerkenswerte 140 Positionen und erreicht nunmehr Rang 147 unter 402 kreisfreien Städten und Kreisen. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Flensburg ist die nördlichste Stadt Deutschlands mit großem räumlichem Abstand zu den nächsten Großstädten. Erst rund 90 Kilometer südlich liegt Kiel. Auch im benachbarten Dänemark (mit der deutsch-sprachigen Minderheit an der Grenze) gibt es keinen Einzelhandelsstandort in der Nähe, der auch nur annähernd eine vergleichbare Verkaufsflächen- und Umsatzgröße erreicht. Diese Tatsache findet ihren Niederschlag in einem außerordentlich großen natürlichen Einzugsgebiet der Stadt in ein ländlich geprägtes Umland. Nach Analyse der COMFORT weist dieses COMFORT Städtereport Flensburg von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Flensburg Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø Tsd. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Flensburg Ø Tsd. Einwohner grenz-überschreitend eine Größenordnung von über Einwohnern (davon rd in Deutschland) auf und ist damit maßgeblich dafür verantwortlich, dass die Einzelhandelszentralität der Stadt mit fast 162 einen weit höheren Wert aufweist als bei dieser Stadtgröße üblich (118,4). Dies gilt auch für die sogenannte Modezentralität, also die städtischen Modeumsätze im Verhältnis zu den Modeausgaben der Flensburger Einwohner. Als Ergebnis erheblicher externer Kaufkraftzuflüsse erreicht diese spezifische Zentralitätsziffer für Flensburg einen Wert von (264,4) und liegt damit erneut deutlich über dem Durchschnittswert für Städte dieser Größe zwischen 50- und Einwohnern (246,3). Die große Zugkraft des Flensburger Einzelhandels ist auch im Zusammenhang zu sehen mit der gegebenen hohen innerstädtischen Aufenthaltsqualität und ihren Impulsen für den Besuch Flensburgs von weiter her seien es nun klassische Touristen (Tages- und Übernachtungsgäste) oder Durchreisende (Zwischenstopp von Dänemark-Urlaubern) Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET DÄNEMARK Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Flensburg von 8

4 Insgesamt erreichte der Einzelhandel in der Flensburger Innenstadt 2014 einen Gesamtumsatz von 216 Mio. EUR auf einer Verkaufsfläche von rd m². Bezogen auf die jeweiligen gesamtstädtischen Werte entspricht dies einem Umsatzanteil von 33,5 % und Verkaufsflächenanteil von 28,7 %. Wie im Vorjahr ist nach Auffassung der COMFORT auch aktuell festzuhalten, dass für den Flensburger Einzelhandel angesichts günstiger Rahmenbedingungen durchaus weiterhin noch qualitative wie quantitative Ausbaureserven vorhanden sind. Um diese zu aktivieren, ist allerdings eine kontinuierliche Modernisierung und Marktanpassung des Bestandes und Ergänzung der Angebotsstrukturen in der City, wie auch eine weiterhin aufmerksame bzw. restriktive Politik mit Blick auf die Entwicklung und Ansiedlung innenstadtrelevanter Angebote im übrigen Stadtgebiet von Nöten. Von daher sind insbesondere die aktuellen Planungen für eine generelle quantitative Erweiterung und spezifische Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente des Förde-Parks (siehe Seite 5) aus COMFORT-Sicht eindeutig negativ zu bewerten. 1A-LAGE HOLM Die einzige 1A-Toplage von Flensburg Fußgängerzone mit weitgefächertem konsumbasierten Angebot Überwiegend prägen überregional tätige Filialisten das Straßenbild Aktueller Mietpreis liegt bei ca. 82,- EUR/m² ( m²) und ca. 45,- EUR/m² ( m²) Neue Mieter: Jokers Buchhandlung MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² 45 In Flensburg stellt der Holm weiterhin die einzige 1A-Lage der Stadt dar. Das ganze Jahr über besteht ein stabiler Passantenstrom. Der Südermarkt bildet mit den Marktständen und der Gastronomie ein Kopfende des Holms. Die Große Straße am anderen Ende des Holms bietet vorwiegend Raum für lokalen Einzelhandel und Gastronomie. Dadurch werden den Passanten egal in welche Richtung sie laufen neben dem Einkaufserlebnis auch noch Verweilqualität mit Verzehrmöglichkeiten geboten. Somit erhöht sich regelmäßig die Aufenthaltsdauer und - qualität der Menschen, da die Straße stets belebt ist. Regelmäßig starke Frequenz auf dem Holm COMFORT Städtereport Flensburg von 8

5 Auf dem Holm sind die typischen Einzelhandelsketten aus dem Konsumbereich zu finden. Mieterwechsel sind eher selten festzustellen. Der Einzelhandel in der Flensburger Innenstadt funktioniert also und das Mietniveau scheint auskömmlich zu sein. So sind die aktuell gezahlten Mieten als stabil anzusehen und gelten nicht als überhöht. Momentan wird gerade am Holm 2-8 das alte Sparkassengebäude umgebaut. Als erster Mieter stand die Drogeriekette dm fest. Die weiteren Flächen sind an ecco, WMF und White Stuff vermietet, wodurch das bereits gute Angebot der Innenstadt noch weiter ergänzt wird. Aufgrund der vergleichsweise kleinen Gebäudestruktur in der Flensburger Innenstadt sind nur wenige Projektentwicklungen mit einem solchen Volumen denkbar. Zudem ist zu berücksichtigen, dass sich viele Häuser auf dem Holm in privater Hand befinden und eine Zusammenlegung für große Entwicklungen daher schwierig ist. Perspektivisch könnte die Karstadt-Immobilie noch eine Chance auf eine großflächige Entwicklung bieten. Da aber der Karstadt-Konzern im Sommer 2016 eine wirtschaftliche Stabilisierung verkündete, ist aktuell eine größere Veränderung für das Flensburger Haus nicht erkennbar. Die Angelburger Straße bleibt auch durch die Präsenz einiger eher unansehnlicher Gebäude nach wie vor eine deutliche B- Lage. Diese Straße wird nur von Zielkundschaft für z. B. C&A, EDEKA und dm aufgesucht oder sie dient als Zubringer für den Südermarkt und den Holm. Als weitere B-Lage ist hingegen die Große Straße bei gutem Wetter sehr gut besucht. Viele Restaurants, Bars und Bistros haben Außenbestuhlung und erfreuen sich bei Sonnenschein reger Kundschaft. Kleine gepflegte Ladeneinheiten prägen das Straßenbild CENTERSITUATION Erwähnenswert ist in der Innenstadt vor allem die Flensburg Galerie. Hier finden sich weitere Einzelhandelskonzepte, welche das Angebot auf dem Holm ergänzen. Da es dabei nur wenige Überschneidungen gibt, bilden die 1A-Lage und das Shopping-Center hier eine Symbiose. Nach erfolgter Modernisierung der Flensburg Galerie wird sicher auch der Holm davon profitieren. Demgegenüber spielt die auch mit merklichem Leerstand kämpfende Holm-Passage eine eher untergeordnete Rolle. Die Flensburg Galerie grenzt direkt an die 1A-Lage Die größer am Stadtrand gelegenen Einkaufscenter Citti-Park und Förde-Park haben der Innenstadt trotz ihrer jeweils sehr beachtlichen Größe noch nicht größer geschadet. Beide Center dienen den Konsumenten eher zum Wocheneinkauf, der schnell und bequem mit COMFORT Städtereport Flensburg von 8

6 dem PKW abgewickelt wird. Der Besuch des Holms hingegen dient den Kunden eher zum Bummeln, Entdecken und Genießen der innerstädtischen Atmosphäre. Hinsichtlich der weitgehenden Verträglichkeit des Grüne Wiese Retails zur Innenstadt ist aber ausdrücklich das noch zu betonen. Das heißt, eine Erweiterung der bestehenden peripheren Objekte, wie aktuell ja beim Förde- Park in der konkreten Diskussion, oder gar die Genehmigung von weiteren Centern ist dringend abzulehnen. Schaut man z. B. auf die Landeshauptstadt Kiel, so leidet dort die City doch bereits beträchtlich unter dem großen Angebot von Shoppingcentern und Fachmarktcentern. INVESTMENT KAUFPREISFAKTOR 2016 wurden in der Angelburger Straße und am Südermarkt Objekte verkauft. Die Erwerber haben das Zutrauen in die Stadt, dass auch 17,0 19,0 diese Lagen eine Entwicklung ermöglichen und ein guter Preis begründet werden kann. Die klassischen Core-Anleger werden allerdings weiterhin auf den Holm fixiert sein. Hier werden dann Häuser mit modernem Flächenzuschnitt favorisiert. Dabei bewegen sich die Renditen für Geschäftshäuser in der 1A-Lage momentan in einer Spanne zwischen 5,5 % und 4,8 %. Doch auch Fachmarktcenter dürften in Flensburg - sofern sie zum Verkauf stünden - eine starke Nachfrage bei den institutionellen Investoren haben und gute Preise erzielen. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatzverkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Entsprechend der skizzierten positiven Rahmenbedingungen erreicht Flensburg im COMFORT-City Ranking mit vier von maximal sieben möglichen Einkaufstüten bzw. einem Scoring von 49 von 100 maximal möglichen Punkten eine sehr gute Bewertung. In der Stadtgröße unter Einwohnern ist das in ganz Deutschland hinter Konstanz und Lüneburg die drittbeste City-Ranking-Bewertung überhaupt. COMFORT Städtereport Flensburg von 8

7 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Stadt an der Flensburger Förde erfreut sich in den letzten Jahren zunehmender Beliebtheit und steuert auf eine weiter steigende Einwohnerzahl zu. Dementsprechend hoch ist die Bautätigkeit im Wohnungsbereich und auch der Prognos Zukunftsatlas sieht für Flensburg eine klare Aufwärtsentwicklung. Diese guten Rahmendaten von Flensburg sind den Einzelhändlern und Investoren nicht verborgen geblieben: Neben den privaten Käufern suchen auch immer mehr große institutionelle Anleger nach Geschäftshäusern in der Innenstadt. Wie dargestellt, ist das Mietzinsniveau stabil und die Flächennachfrage von Einzelhändlern ist ungebrochen. Doch nur wenige Eigentümer sind verkaufsbereit. Daher ist weiterhin mit einer leichten Steigung der Kaufpreise zu rechnen, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport Flensburg von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting, Centermanagement und die separate Einheit Luxury Retail.. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Tel: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Flensburg von 8