STÄDTEREPORT CHEMNITZ STADT DER MODERNE, AUCH IM EINZELHANDEL?

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1 STÄDTEREPORT CHEMNITZ STADT DER MODERNE, AUCH IM EINZELHANDEL? JUNII 2015

2 In Zahlen Bundesland: Sachsen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: +0,3 % Arbeitslosenquote: 9,3 % Kaufkraftkennziffer: 91,9 Zentralitätskennziffer: 119,9 Relevante Shopping-Center: Galerie Roter Turm (C), Alt--Center (S), Sachsen-Allee (S), Vita-Center, Center (P) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR/m² m² m² Die Stadt der Moderne liegt am Nordrand des Erzgebirges, ist Oberzentrum der Region und gilt dank der Technischen Universität auch als deren intellektuelles Zentrum. Forschungseinrichtungen wie die Fraunhofer-Institute und ein erfolgreicher Mittelstand schaffen beste Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Erfolgsgeschichte. Die drittgrößte Stadt des Freistaates Sachsen ist einer der führenden Industrie- und Technologiestandorte Deutschlands. Vergangenheit und Zukunft begegnen sich in in produktiver Spannung. Die moderne Baukunst schlägt einen Bogen zu den Schmuckstücken der klassischen Moderne, des Bauhauses und des Jugendstils. zählt in Ostdeutschland zu den am stärksten industrialisierten Regionen. Die Kernbranchen Automobilindustrie und Maschinenbau sind eng vernetzt mit Marktpartnern aus der Werkstoff- und Beschichtungstechnik, der Metallverarbeitung, der Automatisierungs- und Mikrosystemtechnik. Seit 1995 entstanden in und Umgebung mehr als neue Unternehmen. Die gesamte Entwicklung sorgt zunehmend dafür, dass die Wertschöpfung vor Ort erfolgt. Modezentralität Ø Tsd. Einwohner BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Einzugsgebiet Trotz ihrer im Vergleich zu Dresden oder Leipzig geringen Einwohnerzahl spielt als viertgrößte Stadt Ostdeutschlands eine gewichtige Rolle für den Einzelhandel, berichten die Einzelhandelsund Immobilienexperten von COMFORT. Die Zentralität unterstreicht die Versorgungs- und Oberzentrumsfunktion für das gesamte Umland. Entsprechend hoch ist die Zentralitätskennziffer von 119,9 (GfK - Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg), die für die Anziehungskraft der Stadt spricht. Entsprechend der oberzentralen Versorgungsfunktion weist bezogen auf deren Stadtgröße einen positiven Pendlersaldo von arbeitstäglich knapp Personen auf. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 Seite 2 von 7

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 16,9% 17,9% 98,0 96,0 97,5 94,0 92,0 90,0 91,9 88,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 130,0 24,7% 27,5% 125,0 125,4 120,0 119,9 115,0 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH Das Einzugsgebiet von rund Menschen ist bemerkenswert. Die Kaufkraftkennziffer von 91,9 (GfK) entspricht exakt dem Wert Leipzigs und liegt hinter Dresden (95,0). Die in Ostdeutschland nach wie vor recht niedrige Kaufkraft besteht auch in mit einem Wert von 91,9. Die rund 16 Prozent hochqualifizierten Arbeitskräfte mit Universitäts- oder Fachhochschulabschlüssen in der Stadt können diese nicht signifikant erhöhen. Die Mietpreise für die Toplagen sind entgegen dem ostdeutschen Negativtrend seit 2006 konstant: 60 Euro pro Quadratmeter sind derzeit für Flächen zwischen 80 und 120 m 2 und durchschnittlich 30 Euro / m² für Flächen von 300 bis 500 m 2 einzukalkulieren. In der er City werden rund 252 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt lediglich bei knapp 18 Prozent. Ein Umstand, der wie in den meisten ostdeutschen Städten, primär der nach der Wende etablierten Konkurrenz in der Peripherie zuzuschreiben ist. CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Straße der Nationen Ecke Straße der Nationen / Rathausstraße bildet die Toplage Anker für die hohe Passantenfrequenz sind hier die Galerie Roter Turm und Galeria Kaufhof Guter Filialistenbesatz mit u. a. ZARA, Rossmann, Decathlon, denn`s Biomarkt Verlängerung der Einkaufsstraße durch das RAWEMA-Haus (Straße der Nationen 12) wird gut angenommen Neue Mieter: Bäckerei Wendl, easyapotheke Aktueller Mietpreis liegt bei 60 EUR/m² in der Toplage COMFORT Städtereport 2015 Seite 3 von 7

4 Die Toplage von : Straße der Nationen Rathausstraße Gute Passantenfrequenz durch den zentralen Hauptumsteigepunkt des ÖPNV`s Guter Mieterbesatz mit Deichmann, Woolworth, Mc Donalds und ESPRIT Aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR/m² Markt/Neumarkt Bestes Teilstück zwischen Galeria Kaufhof und Rosenhof Kaum Fluktuation unter den Mietern wie Peek & Cloppenburg, Fielmann, dm Drogeriemarkt, Hunkemöller und Galeria Kaufhof, welche neben dem Markt als Passanten-Magneten fungieren Aktueller Mietpreis liegt bei 50 EUR/m² Stadt der Moderne selbst bezeichnet sich als Stadt der Moderne. Ein Blick in die Innenstadt bestätigt diese Ansicht. Die seit Mitte der 90er-Jahre um das Rathaus mit Marktplatz herum gewachsene Einzelhandelslandschaft, ist geprägt von verschiedensten modernen Gebäuden, Kaufhäusern und Einkaufspassagen. Die er Innenstadt hat sich in den letzten Jahren gefestigt und zeichnet sich heute durch eine gute Stabilität aus. Die TOP 1A-Lage für die Retailer in der City bleibt weiterhin die Straße der Nationen im bekannten Kreuzungsbereich zur Rathausstraße / Markt mit dem innerstädtischen Einkaufscenter Galerie Roter Turm. Seit COMFORT Städtereport 2015 Seite 4 von 7

5 nunmehr 2006 bliebt der Mietpreis in diesem Bereich konstant. Mieter wie ZARA und Rossmann haben bisher den Standort stabilisiert. Die Verlängerung der Einkaufsstaße über die Straße der Nationen 12 mit Neuanmietungen wie Decathlon, denn`s Biomarkt und easyapotheke festigen die Einzelhandelslage und bieten den Konsumenten neue Konzepte. Die Rathausstraße ist als Drehpunkt des öffentlichen Personen-Nahverkehrs ebenfalls seit Jahren bekannt und weist daher stetig eine gute Passantenfrequenz auf. Einzelhändler wissen dies zu schätzen, weswegen auch hier die Nachfrage konstant ist. Mieter wie Deichmann, Tchibo, WMF und ESPRIT haben auch hier für ein gefestigtes Mietniveau gesorgt. Der Rückzug des Mieters ESPRIT an dieser Stelle, bietet eine gute Chance für neue Konzepte. Der Neumarkt vor dem Rathaus bietet ein besonderes Flair - steinerne Fassaden des um 1907 bis 1911 erbauten Rathauses sowie der Galerie Roter Turm treffen auf offene, moderne Glasfassaden des Textilkaufhauses Peek & Cloppenburg sowie Galeria Kaufhof. Im Gegensatz zu der bewegten Gestaltung des Bereiches, weist der Mieterbesatz auch hier eine hohe Stabilität auf. COMFORT vermittelte das Wohn-, Büro- und Geschäftshaus, Markt 4 COMFORT Städtereport 2015 Seite 5 von 7

6 INVESTMENT Der gegenwärtig boomende Investmentmarkt in Deutschland ist in der er Innenstadt allerdings nur recht verhalten zu spüren. Die überschaubare Nachfrage geht vorwiegend von lokalen Privatinvestoren aus. Immobilieninvestments in den zentralen Lage gelten jedoch als sichere Anlage. KAUFPREISFAKTOR 14,0 16,0 Insgesamt stellt der Einzelhandelsinvestmentmarkt im Gegensatz zu vergleichbaren Städten wie beispielsweise, Erfurt, Rostock oder Halle einen wenig fungiblen Markt dar. Begründet liegt dieser Umstand auch in den baulichen Strukturen der Innenstadt, da sich der innerstädtische Einzelhandel auf relativ wenige, dann aber sehr große Objekte konzentriert. Somit ergibt sich eine Eigentümerstruktur, die sich in der Anzahl auf wenige Eigentümer sowohl bei den privaten als auch den institutionellen Anlegern begrenzt und relativ selten Objekte auf den Markt kommen. Für überregionale Investoren liegt dazu im Gegensatz zu den bei Käufern begehrten sächsischen Metropolen Leipzig und Dresden geografisch etwas abgelegen, sodass sich insgesamt ein recht überschaubares Marktgeschehen beobachten lässt. Bedingt durch diese Situation lassen sich jedoch bei Immobilien in 1A-Lage höhere Renditen erzielen als in den anderen angesprochenen ostdeutschen Städten. Diesen Umstand machte sich eine internationale Fondsgesellschaft zunutze, die ein Objekt auf Vermittlung von COMFORT in bester Lage erwarb. Das Wohn-, Büro- und Geschäftshaus Markt 4 mit einer Gesamtnutzfläche von knapp qm befindet sich in bester Lage, wo die Passantenströme aus der Straße der Nationen, Rathausstraße, Markt und dem Shopping-Center Roter Turm aufeinander treffen. Die erzielbaren Renditen bewegen sich im Bereich von ca. 6,0 bis 7,0 %, was für die gemischtgenutzen Objekte mit kleinen bis mittleren Volumen gilt, wobei kaum aktuelle Vergleichstransaktionen verfügbar sind. Anders wäre die Lage, wenn man beispielsweise mit einem innerstädtischen Shopping Center auf den Markt gehen würde, welches genug kritische Masse für institutionelle Investoren mit sich bringt. Mit einem derartigen Objekt könnte man ein Benchmarking zu Produkten in vergleichbaren Städten erstellen. Die Renditen würden hierbei mit Sicherheit deutlich unterhalb der oben angegebenen Spanne liegen, berichtet der Investmentexperte Björn Gottschling. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Nach der Komplettierung der er Innenstadt durch verschiedene Projekte wie das RAWEMA-Hauses und das Behördenhaus am Düsseldorfer Platz / Neuer Wall ist der er Innenstadt weiterhin Stabilität zu attestieren. Um die vorherrschende stabile Einzelhandelslandschaft auch in Zukunft attraktiv zu halten, gilt es anstehende Neuvermietungen in den Toplagen zu nutzen und die Etablierung neuer Konzepte zu forcieren. Die Stadt hat damit die Möglichkeit, ihre Funktion als Oberzentrum für den Einzelhandel nicht nur zu stabilisieren, sondern auch auszubauen, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport 2015 Seite 6 von 7

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² m² m² 30 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Ronald Steinhagen, Björn Gottschling Goethestraße 1, Leipzig Tel: leipzig@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 Seite 7 von 7