STÄDTEREPORT BONN. Die immer wiederkehrende Frage: Kommen die Bonner Großprojekte oder nicht?

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1 STÄDTEREPORT BONN Die immer wiederkehrende Frage: Kommen die er Großprojekte oder nicht? FEBRUAR 2015

2 In Zahlen Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +0,5 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 7,3 % Kaufkraftkennziffer: 109,9 Zentralitätskennziffer: 103,7 Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in / m² m² Modezentralität m² Ø Tsd. Einwohner Einzugsgebiet Allen Unkenrufen zum Trotz gelang es der ehemaligen Hauptstadt, sich als prosperierender Wirtschafts-, Wissenschafts- und Innovationsstandort zu etablieren. Sechs Bundesministerien sind mit ihrem ersten Dienstsitz in verblieben, ebenso wie einige Bundesbehörden. Zudem hat hier die UNO eine ihrer Deutschlandvertretungen. ist eine beliebte Universitätsstadt mit rund Studierenden und hat sich zu einem bedeutenden Konferenzstandort entwickelt. Zwar ist die Betriebsstruktur s überwiegend von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt, gleichzeitig haben hier aber auch fünf DAX-notierte Unternehmen ihren Sitz. Zu den größten Arbeitgebern s zählen unter anderen die Deutsche Telekom, Deutsche Post World Net, Deutsche Postbank und die Zurich Gruppe. Bevölkerungsprognosen sagen ein weiteres Wachstum der Stadt voraus. Bis 2030 wird ein Bevölkerungsanstieg um 9,1 % prognostiziert. Die Zahl der Beschäftigten stieg in den letzten fünf Jahren um 8,2 %. Die Wirtschaftskraft s wird auch an dem hohen positiven Pendlersaldo von Menschen deutlich. Die Stadt profitiert vom Tourismus mit rund 1,4 Millionen Übernachtungen sowie dem beachtlichen Einzugsgebiet. Die Einzelhandelskaufkraft stieg ebenfalls auf den respektablen Wert von 109,9, berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche von Quadratmetern in der er City mehr als 608 Millionen Euro umgesetzt, die 28% des Gesamtumsatzes repräsentieren. Ernsthafte Konkurrenz stellt nur die 40 Kilometer entfernte Metropole Köln dar. Ansonsten gibt es keinen relevanten Wettbewerb in der Peripherie oder Einzelhandelsagglomerationen, die dem Handel in der er Innenstadt das Überleben erschweren. Der Anteil der Verkaufsfläche sowie der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit rund 32 % oberhalb der Werte ähnlich großer Städte. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport von 8

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 115,0 28,0% 32,2% 110,0 105,0 109,9 100,0 95,0 97,9 90,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 150,0 24,7% 27,5% 100,0 103,7 124,6 50,0 0,0 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Beste Aussichten für den Einzelhandel in bestehen nach Ansicht des COMFORT-Geschäftsführers und Immobilienexperten Frank Kaiser vor allen Dingen wegen der hohen Kaufkraft und der durchweg positiven Zukunftsprognosen. Überregional ausgerichtete Veranstaltungen wie das Internationale Beethovenfest oder die er Biennale ziehen zusätzliche Besucher in die Stadt und tragen ihren Teil dazu bei, dass der Einzelhandel gute Umsätze erzielt. Die aktuelle Kaufkraftkennziffer in der Stadt liegt mit 109,9 deutlich über dem Bundesdurchschnitt und ist eine der höchsten Kaufkraftkennziffern in Nordrhein-Westfalen. Entsprechend ordentlich beziffert sich auch mit Euro/Quadratmeter die Flächenproduktivität in der City. Im aktuellen COMFORT- City Ranking liegt die Stadt auf einem hervorragenden 8. Platz. COMFORT Städtereport von 8

4 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Remigiusstraße / Remigiusplatz / Marktbrücke Kurze Hochfrequenz- und Konsumlage s zwischen Münsterplatz und Markt Großflächenmieter wie Galeria Kaufhof, Kaufhof Sportarena, Sinn Leffers Neue Mieter: Wunderhaus Aktueller Mietpreis liegt bei 125 /m² Sternstraße Verbindung zwischen Übergang Marktbrücke/ Remigiusstraße und Friedensplatz Geprägt ist das Straßenbild von meist kleinflächigem Einzelhandel sowie schmalen Grundstücken und Denkmalschutz-Fassaden Neue Mieter: Hallhuber, Office (Schuhe), Foot Locker Hohe Passantenfrequenz garantiert, s Remigiusstraße Blick in die Sternstraße mit toller Passantenfrequenz Poststraße Erstreckt sich leicht ansteigend vom Hauptbahnhof Richtung Münsterplatz Überwiegend kleinteiliger Einzelhandel und Standort des Karstadt Warenhauses Dreieck Wertige Lage zwischen Sternstraße / Friedensplatz und Münsterplatz Wenzelgasse Verbindet den Bertha-von-Suttner-Platz (ÖPNV) mit dem Markt / Richtung Remigiusstraße Neue Mieter: Rewe to Go COMFORT Städtereport von 8

5 Die absolute 1A-Lage s erstreckt sich auf knapp 200 Metern über die gesamte Remigiusstraße und Marktbrücke. Hier sorgen unter anderem Galeria Kaufhof, Kaufhof Sportarena, Sinn Leffers, Esprit, New Yorker, H&M und Zara für eine hohe Anziehungskraft und Passantenfrequenz. In dieser Lage sind für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von Quadratmetern nach aktuellen COMFORT-Erhebungen 125 EUR/Quadratmeter zu zahlen. Der Mietpreis ist in den letzten fünf Jahren um vier Prozent gestiegen. Die etwas schwächer frequentierte Poststraße verläuft vom Hauptbahnhof Richtung Münsterplatz. Die größten Mieter in der Poststraße sind Karstadt und Hennes & Mauritz Das sogenannte er Loch vor dem Hauptbahnhof Die er Sternstraße ist charakterisiert durch denkmalgeschützte Immobilien und schmale Grundstücke. Ladeneinheiten für großflächige Ankermieter stehen in diesem Bereich der Einkaufszone nicht zur Verfügung. Für die Ansiedlung des britischen Schuhhändlers Office wurden die Geschäfte der Hausnummern 30 und 32 zusammengelegt, sodass 200 Quadratmeter Verkaufsfläche und eine zusammenhängende Schaufensterfront von 6 Metern entstanden. Im Herbst 2014 bezog Hallhuber einen Flagshipstore auf 230 Quadratmeter Verkaufsfläche, in der Nummer 66 ist seit letztem Jahr Foot Locker beheimatet. In der Sternstraße 21 eröffnete Tredy Fashion einen Shop, den die COMFORT vermittelt hat. s älteste Fußgängerzone, die Wenzelgasse, weist einen geringeren Filialisierungsgrad auf, kann aber auf Grund der sehr guten ÖPNV-Anbindung eine gute Frequenz verzeichnen. Die Straße gilt als Verbindungsachse zwischen Bertha-von-Suttner-Platz und dem Markt, von wo aus man weiter zur Remigiusstraße und Sternstraße gelangt. Für die Wenzelgasse 7 konnte die COMFORT den Mietvertrag mit Vorwerk vermitteln, die Eröffnung ist für das Frühjahr 2015 geplant. COMFORT Städtereport von 8

6 PROJEKTE ist bekannt für langwierige Großprojekte. Seit Jahren kennen wir das er Loch vor dem Hauptbahnhof und das Viktoriakarree, und es werden noch weitere Jahre bis zu der tatsächlichen Realisierung vergehen. Vorerst ganz gescheitert ist offenbar die geplante Neugestaltung der Südüberbauung am Hauptbahnhof. Hier wollten der Investor Roger Sevenheck mit dem Projektpartner Ten Brinke anstelle des Bestandsbaus das Maximiliancenter errichten. Seit mehreren Jahren ist es den Investoren aber nicht gelungen, alle Eigentümer hierfür zu begeistern und die Finanzmittel für das geplante Investment nachzuweisen. Stattdessen zeichnet es sich laut Medienberichten ab, dass ein Teil der 42 Eigentümer lieber selbst in einen Um- und Ausbau der Immobilie sowie eine neue Fassade investieren möchte. Für die Planung er Loch, der sich anschließenden Parkplatzfläche bis zur Thomas-Mann-Straße und dem schräg gegenüberliegenden Taxenbereich ist immer noch keine Realisierung absehbar. Eigentlich galt der Düsseldorfer Entwickler, Die Developer, mit deren Entwurf Urban Soul als Favorit. Im September letzten Jahres wollte eine Jury von Mitgliedern aus Politik und Verwaltung eine Empfehlung für den Stadtrat aussprechen, der dann Anfang November 2014 final entscheiden sollte. Diese Entscheidung musste aber vertagt werden, weil ein frühzeitig wegen angeblicher Formfehler ausgeschiedener Investor erfolgreich vor dem Oberlandesgericht geklagt hatte. Nun muss die Stadt auch seinen Entwurf prüfen. Eine konkrete Zeitschiene ist noch nicht kommuniziert. Beim Projekt Viktoriakarree gibt es ebenfalls eine längere Vorgeschichte, deren Anstoß der Beschluss des Stadtrates im Januar 2007 war, das Viktoriabad zu schließen und in diesem Bereich der City eine Kombination aus Einzelhandel und Universitäts-Bibliothek zu etablieren. Das Planungsgrundstück des Viktoriakarrees liegt hinter dem historischen Rathaus zwischen Rathausgasse, Belderberg, Franziskaner- und Stockenstraße und besteht aus einem ca m² großen städtischen Grundstück und einer Vielzahl an Privatgrundstücken. Auch wenn die tatsächliche Schließung des Bades erst im Mai 2010 erfolgte, so wird seit 2007 bereits diskutiert, geplant und wieder diskutiert. Die Stadt hatte schließlich im Frühjahr 2014 eine europaweite Ausschreibung für das Areal gestartet. Der Investor soll rund Quadratmeter Einzelhandelsfläche, eine Tiefgarage sowie Flächen für die philologische Bibliothek der Universität, das Stadtmuseum und die Gedenkstätte für die er Opfer des Nationalsozialismus bauen. Es gibt drei zum Verfahren zugelassene Interessenten, darunter Signa Development und Development Partner. Die Tiefgarage unter dem Gelände des Viktoriakarrees soll möglichst mit der bestehenden Tiefgarage unter dem Markt angebunden werden. Durch diese neue Gestaltung von Ein- und Ausfahrten erhofft sich die Stadt eine Reparatur der Verkehrssituation innerhalb des City-Ringes. Dies wird jedoch aus städtischer Sicht ein teures Vorhaben, denn von dem Mindestpreis in Höhe von 12 Mio. Euro für das städtische Grundstück würde die Stadt mit rund 8,5 Mio. Euro das Parkhaus-Projekt unterstützen. Wenn nach der europaweiten Ausschreibung und dem anschließendem architektonischen Realisierungswettbewerb alles glatt läuft, was bei solchen Großprojekten eher selten ist, dann könnte eine Realisierung des Viktoriakarrees frühestens 2018 möglich sein. Da in gerade die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen von über Quadratmetern mit der bestehenden Bebauung nicht befriedigt werden kann, sind die beiden Projekte er Loch und Viktoriakarree eine sinnvolle Ergänzung des bestehenden Einzelhandelsangebotes. Wichtig in diesem Zusammenhang wird aber neben dem jeweiligen Besatz in den Projekten die konkrete Anbindung an die seit Jahren etablierten Lagen sein. Am Bahnhofsvorplatz wird dies bis auf die Randbereiche sicherlich einfacher zu gestalten sein als beim Viktoriakarree, wo die Verbindungsachsen Markt bzw. Fürstenstraße / Am Hof / Viktoriaplatz aus Einzelhandelssicht heute keine große Rolle spielen und damit einhergehend solch ein Projekt schwerer integrierbar ist, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte Frank Kaiser. COMFORT Städtereport von 8

7 INVESTMENT Die Nachfragesituation seitens der Investoren ist seit Jahren hoch. Die privaten bzw. eher regional orientierten Anleger konzentrieren sich auf Grund der Kaufpreisvolumina verstärkt auf die Lagen Poststraße, Sternstraße, Dreieck, Vivatsgasse, Wenzelgasse sowie die B-Lagen, die sich in ebenfalls großer Beliebtheit erfreuen. Dies ist hauptsächlich auf die Struktur der Innenstadt und die seit Jahren vorhandenen Laufwege und Frequenzen, auch in den schwächeren Handelslagen, zurückzuführen. KAUFPREISFAKTOR 19,0 21, Die institutionellen Anleger haben die wenigen größeren Immobilien in den Einkaufsstraßen s im Fokus. Eine Nachfrage seitens internationaler Investoren ist kaum zu verspüren, weiß Frank Kaiser zu berichten. Auf Grund der geringen Anzahl an Geschäftshäusern, die zum Verkauf kommen sowie der großen Nachfrage lassen sich Kaufpreise zwischen der 19- und 21-fachen Jahresnettomiete realisieren. In Ausnahmefällen auch darüber, so Frank Kaiser. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Obwohl Großprojekte in vielen Städten eine Gefahr darstellen und zumindest in der Planungsphase zu einer Verunsicherung auf Händler- und Investorenseite führen, ist davon in wenig zu spüren. Vielleicht liegt dies an der langen Vorlaufphase der Projekte er Loch und Viktoriakarree, wo auch intensive Marktbeobachter schon mal den Überblick bezüglich des aktuellen Stands bzw. den Glauben an eine Realisierung verloren haben. hat als Einzelhandelsstandort mit einer Modezentralität von 173,8 auf jeden Fall genügend Potenzial und zum jetzigen Zeitpunkt bei der Branchen- und Sortimentsvielfalt noch Lücken. Da speziell die Großflächen fehlen, können sich wichtige Filialisten mit Magnetfunktion bisher nicht in gewünschtem Maße in ansiedeln. Sollten also die genannten Projekte er Loch und Viktoriakarree realisiert werden und mit einem guten Mieterbesatz sowie einer guten Anbindung an die bestehenden Lagen aufwarten, dann sind diese als sinnvolle Bereicherung und nicht als Gefahr zu bezeichnen. COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser prognostiziert, dass in Verbindung mit den genannten Projekten keine Lageverschiebungen in den Einkaufsstraßen s zu erwarten sind. Ein weiterer Pluspunkt der er Innenstadt ist die hohe Verweilqualität, die unter anderem durch die Vielzahl an Plätzen im Stadtkern ermöglicht wird. Auch hier kann man sicherlich noch Veränderungen herbeiführen und die Aufenthaltsdauer der Passanten in der Innenstadt verlängern, was somit auch dem Einzelhandel und der Gastronomie zugute kommen würde. COMFORT Städtereport von 8

8 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in /m² m² m² 75 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf Frank Kaiser Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: düsseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport von 8