CELLE ALS EINZELHANDELSSTADT DIESER GRÖSSE VIEL ZU BIETEN AUGUST 2016

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1 CELLE ALS EINZELHANDELSSTADT DIESER GRÖSSE VIEL ZU BIETEN AUGUST 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Niedersachsen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 0,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,3 % Einzelhandelskaufkraft: 100,7 Einzelhandelszentralität: 139,2 Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR/m² m² m² Die knapp Einwohner große Stadt Celle fungiert in Niedersachsen als Oberzentrum für ein weitgehend ländlich geprägtes und dünn besiedeltes Umland in der südlichen Lüneburger Heide, etwa 40 km nordöstlich der Landeshauptstadt Hannover. Als Kreisstadt für den gleichnamigen Landkreis stellt sie den maßgeblichen Arbeitsplatzstandort sowie das Behörden-, Dienstleistungs- und Verwaltungszentrum in der Region dar. Unter sozioökonomischen Aspekten verfügt Celle über recht stabile Rahmendaten hinsichtlich der Bevölkerungs- sowie auch Arbeitsmarktentwicklung. In den letzten fünf Jahren ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um nahezu 15 % auf nunmehr über gewachsen, wobei ein positiver Pendlersaldo zu verzeichnen ist (fast ). Als wirtschaftliche Basis hierfür sind in Celle eine Reihe von mittelständischen Betrieben aus der Industrie, Elektronik, Nahrungsmittelherstellung sowie der Materialverarbeitung / heimischen Erdölbranche vertreten. Zudem ist der Fremdenverkehr ein wichtiger Wirtschaftszweig, der auch dem innerstädtischen Einzelhandel zu Gute kommt. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Einwohner Celles erreicht mit knapp 101 lt. GfK mittlerweile ein leicht oberhalb des Bundesdurchschnitts angesiedeltes Niveau INNENSTADTANTEILE Celle Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Celle ist über die drei Bundesstraßen 3, 191 und 214 an die wichtigen Autobahnen A7 und A2 angebunden und verfügt über einen IC-Haltepunkt. Aus Sicht der COMFORT hat die fehlende direkte Autobahnanbindung für die Entwicklung als Einzelhandelsstandort auch Vorteile, denn durch die längeren Fahrzeiten in die Nachbarstädte Hannover, Braunschweig und Wolfsburg geben viele Einwohner vorwiegend ihr Geld in ihrer Stadt aus. Dementsprechend kann Celle auf ein insgesamt auskömmliches Einzugsgebiet von rund Einwohnern zugreifen. Im Durchschnitt der guten Einkaufsstädte in dieser Größenordnung liegt die Größe der Einzugsgebiete allerdings bei über In dem ländlichen Raum östlich der A7 zwischen Hamburg und Hannover stellen Celle und Lüneburg die beiden größten Städte mit entsprechender Strahlkraft auf das jeweilige direkte Umland dar, die sich in ihrer Fernwirkung wiederum gegenseitig begrenzen, berichtet der Geschäftsführer und Leiter der Research-Abteilung, Olaf Petersen Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Celle von 9

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Celle Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø Tsd. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Celle Ø Tsd. Einwohner Trotz Ihrer überschaubaren Größe und Lage ist die Stadt Celle dennoch vielen bekannt: Der historische Altstadtkern verfügt, mit über rund 500 restaurierten Fachwerkhäusern aus dem 16. bis 18. Jahrhundert und dem Herzogschloss sowie der barocken Stadtkirche, über besondere touristische Anreize. Dieses beeindruckende Fachwerkensemble der Altstadt ist eines der größten in ganz Deutschland. Ein umfangreiches und ansprechendes gastronomisches Angebot in den vielen Seitenstraßen der Top- Einkaufslagen trägt ebenfalls zur hohen Aufenthaltsqualität der Innenstadt bei. Die alles in allem soliden Rahmenbedingungen - aber auch umfangreiche Angebote für die Nahversorgung oder auch im Möbelbereich (vor allem Möbelhaus Wallach) - kommen auch in den aktuellen Einzelhandelsleistungsdaten der Stadt zum Ausdruck. So rangiert die Celler Kennzahl für Zentralität mit 139 laut GfK auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau. Diese liegt im Durchschnitt der Größenklasse der Städte bis Einwohner fast 20 Punkte darunter Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Insgesamt erreichte die innerstädtische Verkaufsfläche eine Größenordnung von gut m², was einem Anteil an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche von etwa 23 % entsprach. Hier wurden Einzelhandelsumsätze in einer Größenordnung von rd. 160 Mio. Euro getätigt, das sind immerhin mehr als ein Drittel (ca. 34 %) aller Celler Einzelhandelsumsätze im Stadtgebiet. Allerdings weniger als im Durchschnitt der Einkaufsstädte dieser Größenklasse (ca. 38 %). Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Celle von 9

4 1A-LAGE ZÖLLNERSTRASSE Stärkste Einkaufsstraße der verzweigten Innenstadt mit höchster Mieternachfrage Konsumorientierter Mieterbesatz, hoher Filialisierungsgrad Geradliniger Straßenverlauf und überwiegend kleinteilige, eingeschossige Mietflächen Neue Mieter: Schuhkay,O² (Umzug),Vero Moda (Umzug), Café Müller Mietflächen zwischen m² bei ca. 59,- EUR/m² und bei Mietflächen zwischen m² bei ca. 36,- EUR/m² MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² 36 POSTSTRASSE Kurze Verbindungsstraße von der Zöllnerstraße / Marktplatz zur schwächeren Lage Großer Plan Geprägt von eher großflächigem Mieterbesatz (Karstadt, Müller Drogerie, New Yorker) Mietflächen zwischen m² bei ca. 59,- EUR/m² und bei Mietflächen zwischen m² bei ca. 36,- EUR/m² AM PLAN B-Lage mit stark variierender Mieterqualität und teilweise langjährigen Leerständen Befahrbare Einkaufsstraße Fahrbahn und PKW-Stellplätze beschränken den Fußgängeraustausch beider Seiten Verbindung zur Westcellertorstraße mit mehreren Modehäusern des örtlichen Modeplatzhirschen Dettmer+Müller und nahegelegenen Parkmöglichkeiten (Parkhaus Südwall) Neue Mieter: Snipes, Christmas Shop Blick Poststraße Höhe Zöllnerstraße. Absolute Bestlage von Celle. Auf dem angrenzenden Marktplatz findet zweimal wöchentlich ein Markt statt. COMFORT Städtereport Celle von 9

5 Die überwiegend historische Bebauung stellt die Ansiedlung neuer Einzelhandelskonzepte generell vor erhebliche Herausforderungen und erfordert mitunter Kompromisse in der Flächengestaltung. Die überwiegende Anzahl der Häuser in der 1A-Lage verfügen lediglich über kleinteilige Verkaufsflächen, niedrige Deckenhöhen, Stufen im Eingangsbereich und oftmals zu kleine Schaufenster. Dass dennoch eine Reihe Filialisten bei einer Anmietung in der Celler Innenstadt von ihren Anforderungen abweichen, zeigt die grundsätzliche Einzelhandelsattraktivität der historischen Innenstadt. Die Fußgängerzone von Celle verfügt über ein verzweigtes Straßennetz, durch das man die Innenstadt vielseitig erkunden kann. Die Haupteinkaufslagen sind Zöllnerstraße und Poststraße und abgeschwächt dazu die Lagen Großer Plan und Westcellertorstraße. Die übrigen Lagen kommen für überregionale Mieter kaum in Betracht, bieten aber eine große Vielfalt an gastronomischen Angeboten und regionalen Händlern, die gerade für den ausgiebig bummelnden Touristen ansprechend sein können und somit insgesamt zur Aufenthaltsqualität beitragen. Grundsätzlich besteht Bedarf an modernen, mittelgroßen Einzelhandelsflächen, die aufgrund der überwiegend kleinteiligen Grundstückssituation und Denkmalschutzbeschränkungen in der Innenstadt Mangelware sind. Allerdings ist die Etablierung neuer Flächen auch nur dann als wirklich sinnvoll zu erachten, wenn sie im Gesamtgefüge der Innenstadt an der richtigen Stelle entstehen. Flächenangebote außerhalb der gewohnten Laufwege der Passanten bergen dagegen die Gefahr von mangelnder Frequenz oder ggf. beträchtlichen Lageverschiebungen und können kontraproduktiv für die Stärkung der Innenstadt wirken. VERMIETUNG Die Nachfrage von (inter)nationalen Retailern bezüglich Mietflächen in der Celler Innenstadt, ist für die Stadtgröße eher schwach einzuschätzen. So ließ sich beispielweise offenbar kein Nach- bzw. Untermieter für eine der zwei New Yorker-Flächen - beide unweit von einander in der Poststraße gelegen - finden. Hingegen zeigen die Bestandsflächen von Rossmann (Westercellertorstraße, eine der wenigen Filialen über 2 Ebenen) und die extrem verschachtelte Verkaufsfläche der größeren New Yorker Filiale (Poststr. 9), dass Retailer, die eine große Mietfläche benötigen, bis auf wenige Ausnahmen gezwungen sind, bei den Flächenzuschnitten Robert-Meyer-Platz: der Schnittpunkt der Lagen Großer Plan und Poststraße. Hier eröffnete Ende 2015 Snipes. deutliche Kompromisse einzugehen. Der Mieterbesatz in der 1A-Lage ist hingegen grundsätzlich recht stabil. Wechsel in schwächeren Lagen sind in der Regel nur bei kleineren Flächen zu vernehmen, die oftmals von lokalen Einzelhändlern oder Gastronomen angemietet wurden. Die größte Möglichkeit für die Gewinnung von idealtypischen Flächenzuschnitten in der Toplage würde das bereits erwähnte Karstadt-Haus bieten. Sollte Karstadt diesen Standort eines Tages doch aufgeben müssen, wäre dies für Celle und den Einzelhandel ein deutlicher Verlust. Ähnlich wie in Lüneburg hat das klassische Warenhauskonzept in Städten dieser Größenordnung noch eine wichtige Bedeutung bei der Grundversorgung. Dies hat vor einigen Jahren schon Müller Drogerie erkannt. Mit dem doch deutlich umfangreicheren Sortiment als der übliche Wettbewerb, kann sie als einziges Konzept, einen Großteil der Kaufwünsche auch von Karstadt- Kunden bedienen. Abgesehen davon, bedarf es schon reichlich Ideen und Tatkraft das doch immerhin knapp m² große Karstadt-Haus gegebenenfalls mit neuen Mietern zu füllen. Die Nachfragen sind, wie bereits erwähnt, aktuell doch sehr begrenzt und das in der Folge zu erwartende Mietniveau würde vermutlich kaum eine Projektentwicklung als wirtschaftlich interessant erscheinen lassen. COMFORT Städtereport Celle von 9

6 CENTERSITUATION Die Nebenlage Bergstraße war vor etlichen Jahren für eine Centerplanung auserkoren. Seit der endgültigen Absage in 2010 gibt sie ein noch tristeres Bild ab, und vielfach ist dort langjähriger Leerstand entstanden. Da damalige potenzielle Großmieter wie Saturn und H&M zwischenzeitlich Flächen in der Innenstadt umsetzen konnten, ist das ohnehin nicht allzu starke Interesse für ein innerstädtisches Center kaum noch vorhanden. Dieser Umstand ist kein wirklicher Verlust, zumal die Anbindung der Bergstraße an die Toplagen ohnehin eher ungünstig gewesen wäre und eine Vollvermietung ohnehin wohl nur schwer umzusetzen gewesen wäre. Dessen ungeachtet, wird eine weitere mögliche Projektentwicklung unweit der 1A-Lagen diskutiert: Nach dem Umzug der städtischen Feuerwehr in einen Neubau soll das ca m² große ehemalige Feuerwehrareal in der Bergstraße 26 / Südwall 14 / Wehlstraße entwickelt werden. Aus dem Investorenwettbewerb 2015 ist seinerzeit die Bremer Weser-Wohnbau GmbH & Co. KG als Gewinner hervorgegangen. Vorgesehen ist eine Mischnutzung aus Wohnen und Einzelhandel auf 1 bis maximal 2 Geschossen. Der Baustart sowie die möglichen Mieter sind nach wie vor der Allgemeinheit nicht bekannt. Mit Sicherheit ist auch hier die Vermietung kein Selbstläufer. Die Anbindung an die 1A-Lage ist für dieses Areal ähnlich ungünstig, wie für das seinerzeit geplante Center in der Bergstraße. Auch die anhaltende Ungewissheit über die Nachhaltigkeit, der an der Poststraße gelegene Karstadt- Filiale, hat mögliche Interessenten eher abwarten lassen. INVESTMENT Auf der einen Seite stärkt das positive Investmentklima grundsätzlich auch die Verkaufsmöglichkeiten von Handelsimmobilien in Celle. Steigende Kaufpreise in den Topstandorten führen zunehmend zu Ausweichbewegungen in Richtung B- und C-Standorte. Ein Umstand, der auch Mittelstädte wie Celle stärker in den Fokus renditeorientierter Investoren rückt. KAUFPREISFAKTOR 15,0 17, Auf der anderen Seite haben sich in den letzten Jahren insbesondere ausländische Investoren, die mal recht aktiv waren, zurückhaltender für den Standort Celle gezeigt. Celle hat in den letzten Jahren schließlich nicht nur positive Schlagzeilen produziert. Der lang andauernde Streit um das geplante innerstädtische Center abseits der Toplage hat zur Verunsicherung von Mietern und Investoren beigetragen. Gleichzeitig fand in den großen benachbarten Wettbewerbsstandorten (Hannover und Braunschweig) deutlicher Einzelhandelsausbau statt und das nahegelegene Designer Outlet Soltau schöpft auch einen Teil des Einzelhandelsumsatzes ab. Aktuell zeigen sich lokale und regionale Privatinvestoren wieder verstärkt interessiert, die in ihrer vertrauten Region investieren wollen und Risiken und Chancen der Stadt besonders gut bewerten können. Überregionale, institutionelle Käufer sind zurückhaltender. Verstärkt wird dieser Umstand durch die wenigen großvolumigen Immobilien oberhalb 10 Mio., die für Institutionelle interessant sind, so dass auch in erster Linie Privatinvestoren ein Angebot finden. Eine weitere aktive Käufergruppe sind Projektentwickler, da es nach wie vor erkennbaren Flächenbedarf an modernen Mietflächen gibt. Dass bei einem interessanten Angebot aber auch ein überregionaler Investor zuschlägt, zeigt das Beispiel von BMO. Nach Entwicklung des H&M Hauses, hat der Investor die Immobilie erworben und sich damit eine der wenigen Großflächen in der Celler Toplage Zöllnerstraße gesichert. Insgesamt ist die regional geprägte Nachfrage stabil und wie an anderen Standorten zeigen die Privateigentümer, die die Mehrheit in der Eigentümerstruktur der Innenstadt darstellen, nur geringe Verkaufsbereitschaft. Die aktuelle Anfangsrendite für Topobjekte in bester Lage bewegt sich leicht oberhalb von 6 %. COMFORT Städtereport Celle von 9

7 COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatzverkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Als Ergebnis relativ ausgewogener Teil-Rankings in den Bereichen Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort und Immobilien erreicht Celle beim COMFORT-City Ranking für eine Stadt in der Größenordnung < Einwohner insgesamt ein sehr zufriedenstellendes Ergebnis (47 Scoring-Punkte bzw. vier von sieben maximal möglichen Einkaufstüten). Blick in die Neue Straße. Nebenlagen, mit überwiegend Gastronomiebesatz und historischen Gebäuden. COMFORT Städtereport Celle von 9

8 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Durch die unrühmliche Beendigung der ehemaligen Centerentwicklung in der Bergstraße war zunächst wieder eine deutlich Fokussierung auf die angestammten 1A-Lagen erwartet worden, doch die erhoffte Dynamik blieb weitgehend aus. Allerdings konnten aus Sicht der Stadt mittlerweile drei wichtige Ziele zur Einzelhandelsentwicklung umgesetzt werden: die Etablierung eines Elektronik- und Lebensmittelmarkts sowie die Stärkung der Angebote im Bereich Junger Mode. Insgesamt konnte die Zöllnerstraße ihre Position zu den übrigen Lagen weiter festigen und sicherte somit ihren Anspruch als erste Adresse in Celle. Die Poststraße hat sich in den letzten Jahren wenig verändert, bietet aber aufgrund ihrer kurzen Ausdehnung und den großflächigen Mietern wie Karstadt, Drogerie Müller und New Yorker nur eine relativ geringe Shopanzahl. Sicherlich bleibt es aber spannend, was langfristig mit dem Karstadt Warenhaus, der größten Einzelhandelsfläche der Innenstadt, passiert. Das Haus befindet sich zwar in sehr guter Lage, zeigt aber insbesondere an der Fassade und in der Substanz deutlichen Sanierungsstau. Die ungewisse Zukunft des Großmieters wird von vielen Investoren in den großen Städten als Chance gesehen. In den kleineren Städten ist es allerdings in der Regel erheblich schwerer, im Falle eines Auszuges von Karstadt, ein nachhaltiges Konzept für die Neunutzung aller Etagen zu erstellen. Auch für Celle sieht die COMFORT daher eher Risiken für den Standort, kurzfristig eine sinnvolle und wirtschaftliche Nachnutzung aller Flächen zu finden. Die Lage Großer Plan, deutlich schwächer als Zöllner- und Poststraße, konnte sich signifikant weiterentwickeln. Die Stadt möchte nach wie vor das Einzelhandelsangebot der Innenstadt ausbauen. Die Möglichkeiten, zusätzliche Fläche in den Toplagen zu erschaffen, erscheinen auf den ersten Blick begrenzt und so weicht man auf die erwähnten Nebenlagen aus. Obwohl man es bisher nicht geschafft hat, die Bergstraße aus ihrem traurigen Dasein seit der Centerabsage herauszuholen, plant man in noch ungeeigneterer Lage neue Einzelhandelsflächen (ehemaliges Feuerwehrareal), statt sich zuerst mit den Leerständen und Entwicklungsmöglichkeiten in der Bergstraße zu beschäftigen. Noch besser wäre es, wenn der Fokus ganz weg von diesen Nebenschauplätzen genommen würde und man sich mit aller Kraft auf die Toplagen konzentriert. Eine Stadt wie Celle, mit seiner überdurchschnittlichen Aufenthaltsqualität und der historischen Innenstadt, braucht definitiv kein geschlossenes Innenstadt- Center oder eine Zerfaserung des Angebots außerhalb der etablierten Lauflagen. Vielmehr sollte mit mehr Augenmaß der Denkmalschutz auf Modernisierungsbestrebungen vieler Eigentümer reagieren, die in der Innenstadt gern zeitgemäße Flächen für Einzelhändler generieren möchten. Hier wünschen sich viele eine kooperativere Zusammenarbeit mit den Stadtverantwortlichen. Aufgrund der Ausbaubestrebungen des Einzelhandelsangebotes kann die COMFORT dies nur unterstützen, denn es ist ein entscheidender Faktor, dass neue Flächen an den richtigen Stelle entstehen können. Dass Denkmalschutz und moderne Einzelhandelsflächen zusammen vereinbar sind, konnte in der Vergangenheit in Celle auch schon bewiesen werden. Es liegt auch in der Verantwortung der Stadt, im Rahmen ihrer Möglichkeiten, die Anmietung weiterer starker Einzelhandelskonzepte in den Toplagen der Innenstadt zu ermöglichen. Nur so kann Celle als Einkaufsstandort im regionalen Wettbewerb bestehen. Neben den starken Einzelhandels- Destinationen Hannover und Braunschweig kam bereits 2012 ein weiterer Wettbewerber hinzu: Das Designer Outlet Center (DOC) in Soltau, ca. 50 km von Celle entfernt. Das DOC verfügt über m² Verkaufsfläche und etwa 70 Läden. Größere Auswirkungen gab es bisher allerdings nicht zu verzeichnen. Da aber in Soltau mittlerweile Erweiterungsbestrebungen aufgekeimt sind, könnte der Einfluss zukünftig nochmals merklich ansteigen. Umso mehr ist in Kooperation mit den Eigentümern der Einzelhandelsausbau an der richtigen Stelle in der Innenstadt von Celle wünschenswert und notwendig. COMFORT Städtereport Celle von 9

9 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Tel: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Celle von 9