BREMEN POLITIK UND ENTWICKLER SIND GEFORDERT! JUNI 2016

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1 BREMEN POLITIK UND ENTWICKLER SIND GEFORDERT! JUNI 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Bremen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 0,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,8 % Einzelhandelskaufkraft: 99,0 Einzelhandelszentralität: 117,2 Relevante Shopping-Center: Haven Höövt (S), Roland-Center (S), Hansa-Carré (S), Weserpark (P), Waterfront (P), Dodenhof (P), Ochtum Park (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² Die Hansestadt Bremen ist mit ihren gut Einwohnern die zehntgrößte Stadt im Bundesgebiet und stellt innerhalb Norddeutschlands die zweite große Metropole und Hafenstadt dar. Sie fungiert dabei als das maßgebliche Oberzentrum im Nordwesten und bildet zusammen mit der Stadt Bremerhaven das kleinste Bundesland Deutschlands. Jenseits der großen hanseatischen Tradition vollzieht sich in Bremen seit Jahren ein bemerkenswerter Strukturwandel: Weg vom Schiffbau- und Hafenstandort hin zu einem zukunftsorientierten Wirtschaftsstandort. Immer stärker treten technologieorientierte Branchen, wie z.b. die Luftund Raumfahrt oder der Automobilbau, in den Vordergrund. Aber auch die logistische Drehscheibenfunktion der Stadt wird angesichts sehr guter Erreichbarkeitsvoraussetzungen per Auto, zu Wasser und in der Luft zukunftsorientiert weiterentwickelt. Vor diesem Hintergrund hat sich Bremen als Standort mit hoher Wirtschaftskompetenz etabliert, was die Liste namhafter Arbeitgeber wie z.b. Airbus, BLG Logistics Group, Siemens oder Daimler Benz unterstreicht. Im Kontext dieser Entwicklungen hat sich die Situation auf dem Arbeitsmarkt in den letzten Jahren positiv entwickelt. Dabei rangiert die Bremer Arbeitslosenquote mit knapp 10 % allerdings immer noch über dem bundesdeutschen Durchschnitt (6,2 %). Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft erreicht dagegen mit 99,0 nahezu Bundesniveau (Bundesdurchschnitt = 100, Angaben der GfK), fällt aber gegenüber Städten ähnlicher Größenordnung (103,8) deutlicher ab INNENSTADTANTEILE Bremen Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Mio. Einwohner BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Entsprechend der solitären Großstadtlage wie auch der oberzentralen Versorgungsfunktion für das ländliche Umland fungiert Bremen naturgemäß als die zentrale Einkaufsstadt für den Nordwesten. So reflektiert die City auf ein Einzugsgebiet in einer Größenordnung von stattlichen 1,1 Millionen Menschen, also in etwa doppelt so viele, wie in der Hansestadt wohnhaft sind. Die Bewohner dieses Einzugsgebiets verfügen über eine Einzelhandelskaufkraft von insgesamt mehr als 6,4 Mrd. Euro p.a. Zudem profitiert die Stadt von der Wachstumsbranche Tourismus. Zuletzt war in 2015 mit fast 2 Millionen Übernachtungen ein neuer Rekordwert zu verzeichnen Quelle: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Bremen von 11

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Bremen Ø 500T 1 Mio. Einwohner Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Bremen Ø Mio. Einwohner Quelle: COMFORT Research & Consulting Sögestraße 64: Ein Mieterwechsel bahnt sich an. Marc O Polo hat in der Obernstraße bereits einen neuen Laden eröffnet. EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Bremen von 11

4 Zusätzlich sind nach Angaben der Bremer Tourismus-Zentrale pro Jahr etwa 40 Millionen Tagestouristen zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund erreicht der gesamtstädtische Einzelhandel einen Umsatz von über 3,3 Milliarden Euro und es ergibt sich 2015 eine Einzelhandelszentralität von 117,2, die damit nach Angaben von COMFORT auch oberhalb des Niveaus gleicher oder ähnlich großer Städte (115,9) liegt. Insgesamt also durchaus gute einzelhandelsrelevante Rahmenbedingungen, welche allerdings Bremens Innenstadt bei Gegenüberstellung vergleichbarer Metropolen, wie z. B. Hannover, Nürnberg oder Stuttgart, nach wie vor nicht adäquat ausnutzen kann. Dies ist maßgeblich auf eine schwach aufgestellte Innenstadt in Relation zum Einzelhandel im gesamten Bremer Stadtgebiet zurückzuführen. Zwar ist die gesamtstädtische Ausstattung an Einzelhandelsflächen in Bremen mit m² (= rund 1,7 m² pro Einwohner) sogar überdurchschnittlich, allerdings befinden sich nur rd m² bzw. rund 15 % davon in der Innenstadt. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Anteil vergleichbarer leistungsstarker Innenstädte (z.b. Stuttgart ca. 36 %, Hannover ca. 30 %, Dortmund und Nürnberg jeweils ca. 21 %). Und selbst für ostdeutsche Städte dieser Größenordnung, die durch eine außerordentlich starke Flächenexpansion auf der grünen Wiese nach der Wende gekennzeichnet sind, liegen die innerstädtischen Verkaufsflächenanteile merklich höher (Leipzig und Dresden jeweils ca. 21 %) als in Bremen, berichtet COMFORT Chefresearcher Olaf Petersen. Insofern fällt auch die spezifische Zentralität im Innenstadt relevanten Bereich Mode mit 168,6 unterdurchschnittlich aus. Die Ursache für die relativ geringe Innenstadtbedeutung ist in der außerordentlichen Bremer Centerdichte an peripheren Standorten innerhalb und knapp außerhalb der Stadtgrenze zu sehen. Hier locken Einkaufscenter wie der Weser-Park, die Waterfront, das Roland-Center oder die Einkaufsstadt Dodenhof in Posthausen sowie Großflächenagglomerationen in Stuhr viele potenzielle Innenstadt-Mieter und ihre Kunden an ihre Standorte. Von daher kann es nicht verwundern, dass in der Bremer City, mit Blick auf die eigentliche Stadtgröße, nach wie vor nur eine relativ geringe Anzahl an international erfolgreichen Filialisten ihren Standort haben. Trotz generell hohem Interesse finden diese angesichts der recht begrenzten Gesamtgröße und Anzahl der Einzelhandelsflächen in den 1A-Lagen Sögestraße und Obernstraße nur selten eine Möglichkeit, adäquate Verkaufsflächen anzumieten. Insbesondere für Mietkonzepte mit Flächenformaten oberhalb von 800 m² ist in den Bestandsflächen definitiv ein unzureichendes Angebot vorhanden, betont COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig. 1A-LAGE SÖGESTRASSE Die in früherer Zeit niveaugeprägte Lage, entwickelte sich in den letzten Jahren immer mehr zu einer Konsumlage Nach wie vor die am stärksten nachgefragte Lage in Bremen mit sehr hohem Anteil an Filialisten, überwiegend kleinere bis mittlere Mietflächengrößen, überdurchschnittlich stabiler Mieterbesatz Aufgrund der teilweise historischen Gebäudestruktur nur wenig Entwicklungspotenzial. Nach wie vor höchste Passantendichte in der Bremer Innenstadt Direkter Zugang zur Katharinenpassage bzw. Domhof Standort namhafter Filialisten sowie regionaler Anbieter, wie z.b. H&M, Roland Fashion, Dittfeld Lederwaren, Wormland, Herrenausstatter Stiesing, den Juwelieren Wempe bzw. Meyer sowie dem Café Knigge Neue Mieter: Tee Gschwendner MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² COMFORT Städtereport Bremen von 11

5 OBERNSTRASSE Weiträumige Konsummeile; durch die hindurchführende Straßenbahn und fehlendes Gastronomieangebot mit bisher nur begrenzter Aufenthaltsqualität ohne nachhaltigen Anreiz zum Verweilen. Als positiver Ansatz ist die von der City Interessensgemeinschaft Bremen initiierte umfangreiche Aufstellung von Grünbepflanzung nachhaltig zu werten. Darüber hinaus Standort weiterer Großmieter, wie z. B. Peek & Cloppenburg, Karstadt, Anson s, Thalia und ZARA Einige Mietflächen haben rückwärtig Zugang zur parallel verlaufenden A-Lage Lloyd-Passage Nachteilig: übermäßig lange und monotone Fassade von Karstadt Neue Mieter: keine Veränderungen m² m² 70 HUTFILTERSTRASSE Gerade Verlängerung der Obernstraße in Richtung Westen. Durch den größtenteils eher discountlastigen Mieterbesatz und des unaufgeräumte Straßenbild wirkt diese Lage im Vergleich zur Obernstraße merklich schwächer und mit weniger Aufenthaltsqualität. Deutlich geringere Mietflächennachfrage. Die Lage bietet, ähnlich der Obernstraße, Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund vorhandener nicht zeitgemäßer Immobilien Neue Mieter: Swiss+Sense, Vodafone, BBBank m² m² 30 LLOYD-PASSAGE Parallel zur Obernstraße gelegene überdachte Passage als Querverbindung von der Sögestraße zum Hanseatenhof / Bremer Carree Karstadt und Galeria Kaufhof mit Saturn sind die wesentlichen Anlieger Darüber hinaus viele kleinere Mietflächen mit ausgeprägter Gastronomienutzung Durch die über die gesamte Länge ausgeführte Überdachung ist hier auch bei schlechtem Wetter eine gewisse Aufenthaltsqualität feststellbar. Hier ist oft eine deutlich längere Verweildauer zu vermerken. Einige Mietflächen haben einen Zugang von der parallel verlaufenden A-Lage Obernstraße Hohe Passantenfrequenz Neue Mieter: Card-Point, Marka Outlet Obernstraße: Bekannte Filialisten bilden den Mieterbesatz COMFORT Städtereport Bremen von 11

6 In der Gesamtschau der Innenstadtlagen ist aus Sicht der COMFORT zudem Folgendes hervorzuheben: In der Obernstraße sind die Modernisierungsarbeiten am Bremer Carree fortgeschritten. Die Bestandsmieter H&M, Lush, Bijou Brigitte haben ihre Verträge verlängert. Im Frühjahr 2015 ist der Drogeriemarkt Rossmann auf einer Fläche von ca m² eingezogen. Für zukünftige Mieter stehen weitere zeitgemäße Flächen in guter Lage zur Verfügung. Nach Fertigstellung und Vollvermietung wird die Obernstraße weiter an Attraktivität gewinnen. Bereits im Jahr 2015 wurden hier in einer Passantenzählung rund Personen pro Stunde gezählt. Obernstraße 55-71: Nach Abschluss der Modernisierung wird das Bremer Carree ein wichtiger Anlaufpunkt Die Sögestraße verzeichnete sogar rund Passanten pro Stunde und ist damit die frequenzstärkste 1A-Lage in der Bremer Innenstadt. Aktuell gibt es in der Sögestraße einige Leerstände. Es ist aber davon auszugehen, dass bei einer marktgerechten Miete diese Flächen zügig wieder Nutzer finden werden. Die Bedeutung dieser Lage wird zudem durch die Tatsache unterstrichen, dass sich hier 50 Anrainer zum BID Sögestraße zusammengeschlossen haben. Das BID (Business Improvement District) - welches eine Laufzeit bis 2017 hat - kümmert sich um Beleuchtung, Sicherheit und Sauberkeit. Auch ist ein freies W-LAN für die Zukunft geplant. So wird stetig an der Verbesserung der Aufenthaltsqualität gearbeitet und das Niveau der Lage zeitgemäß weiterentwickelt. Die Hutfilterstraße erfreut sich noch nicht einer solchen Nachfrage, da sie als schwächere Lage mit discountorientiertem Mieterbesatz anzusehen ist. Sollte die Obernstraße weiter gestärkt werden, könnte diese Strahlkraft bis in die Hutfilterstraße als natürliche Verlängerung der Obernstraße wirken. In der Knochenhauerstraße siedeln sich zunehmend Gastronomiebetriebe an und perspektivisch wird diese Nutzung wohl den Textilhandel dort komplett verdrängen. Nach wie vor ist -wie erwähnt- in der Bremer Innenstadt ein Mangel an Einzelhandelsflächen zu konstatieren. Eine Stadt mit gut Einwohnern könnte durchaus weitere Konzepte und neue Flächen vertragen. Damit würde die Innenstadt gegenüber der Peripherie gestärkt werden. Schließlich finden sich zum Beispiel die neuen Marken Reserved, Pull & Bear und Bershka nur im Weserpark und eben nicht in der City. In diesem Zusammenhang ist bedeutsam, dass das vielversprechende Projekt Ansgarikirchhof am Lloydhof offiziell eingestellt worden ist. Der Entwickler Sonae Sierra hat technische Probleme angegeben, die zur Absage der Entwicklung geführt haben. Die COMFORT Städtereport Bremen von 11

7 Stadt Bremen sollte nun die Zeit nutzen und die baulichen Hindernisse beseitigen, um diese dringend benötigte Aufwertung der Innenstadt zu realisieren. Bis 2017 soll der Lloydhof nun als Citylab, Existenzgründern und Startups kurzfristige Mietverträge anbieten. Vielleicht könnte auch ein anderes Entwicklungskonzept - was Größe und Mieterbesatz angeht die Modernisierung des Gebäudeensembles ermöglichen. Die Eigentümer des Umfeldes haben sich bereits 2009 zum BID Ansgari zusammengeschlossen. Von privater Seite her ist also Engagement vorhanden; nun muss auch die Stadt nachziehen. Schließlich würde auch die absehbare Entwicklung des Karstadt-Hauses neue Impulse für die Bremer Innenstadt bringen. Hier wäre an eine Reduzierung der Flächen für Karstadt zugunsten anderer Einzelhändler zu denken. Damit werden Synergieeffekte erzeugt, die für alle Mieter des Gebäudes von Nutzen wären. Das markante Gebäude verfügt über 80 m Front zur Obernstraße. Zudem hat die Immobilie aufgrund der Ecklage eine Schaufensterfront in der Sögestraße. Angesichts des großen Flächenpotenzials bietet das Objekt Platz für viele Konzepte, die die hervorragende Lage nutzen könnten. Obernstraße 5-33, Karstadt: Markantes Gebäude mit 80 Meter Front zur Obernstraße. CENTERSITUATION Die Bremer Innenstadt hat sich gegenüber starker Konkurrenz durch Einkaufs- und Fachmarktcenter im Umfeld zu behaupten. Allein die großen Center Waterfront, Weserpark, Roland Center und der Dodenhof in Posthausen verfügen zusammen über eine Verkaufsfläche in einer Größenordnung von über m². Damit haben nur diese vier Center bereits erheblich mehr Einzelhandelsfläche als die gesamte Bremer Innenstadt. Neben dem deutlichen quantitativen Vorsprung der Peripherie kommt noch die Qualität dieser Center hinzu. Einige Objekte wurden in den letzten Jahren modernisiert und Flächen den aktuellen Anforderungen der Einzelhänd- COMFORT Städtereport Bremen von 11

8 ler angepasst. Der bei Jugendlichen beliebte Einzelhändler Primark ist z.b. nur im Einkaufscenter Waterfront zu finden. Als neueste periphere Errungenschaft wurde am 17. März 2016 nach zehnjähriger Bau- und Planungszeit ein alter real-markt als Edu Einkaufspark Duckwitz neu eröffnet. Offensichtlich nahmen die Konsumenten das Einkaufsangebot dieser Immobilie an: Der Umsatz konnte laut Eigentümer um 20% gesteigert werden. Darum sind die beschriebenen Entwicklungen von neuen Flächen in der Bremer City absolut notwendig. Im Gegenzug sollte es auch zum Schutz der Innenstadt keine Genehmigungen für weitere periphere Center und Großflächen mehr geben. VERMIETUNG Die Nachfrage nach geeigneten Verkaufsflächen ist insbesondere in der Sögestraße über das vergangene Jahr recht stabil geblieben. Die Nachfrage nach Mietflächen in der Obernstraße, die über deutlich mehr Großflächen verfügt, ist hingegen zum Vorjahr etwas angestiegen. ZARA, Gerry Weber und die zwischenzeitlich vergrößerte H&M - Dependance haben jeweils eine spürbare Aufwertung der Lage bewirkt. Hutfilterstraße: Diese Lage könnte von der Stärke der Obernstraße profitieren Im bundesweiten Vergleich etwa gleichgroßer Städte liegt Bremen jedoch in der Nachfrageintensität grundsätzlich sicher nicht an der Spitze. Die schlussendliche Absage von Sonae Sierra bezüglich der ursprünglichen forcierten Centerentwicklung im Ansgariviertel (Lloydhof / Parkhaus Brill), lag sicher nicht nur an den plötzlich aufgetretenen technischen Problemen durch die massive Präsenz von wichtigen Versorgungsleitungen auf dem Grundstück. So wird vermutet, dass die Rahmenbedingungen die Wirtschaftlichkeit einer Projektentwicklung zu stark beeinträchtigt haben. Durchaus kritisch anzumerken ist der Umstand, dass sich bedingt durch die aufgezeigte ungesunde Centersituation eine Reihe von Einzelhändlern in den Centern gut aufgestellt haben, sodass es kein Selbstgänger werden wird, diese Unternehmen bei zukünftiger Flächenverfügbarkeit in der Bremer Innenstadt mit weiteren Verkaufsflächen auszustatten. Letztendlich entscheidet der Einzelhändler nach Umsatzpotenzialen, ob und zu welchen Konditionen er zusätzliche Verkaufsflächen anmieten wird. Nun liegt es wieder insbesondere an der Stadt Bremen selbst, eine neue Projektentwicklung einzuleiten. Es wird eine nachhaltige Lösung gebraucht. Das derzeit von der Stadt (Eigentümer der involvierten Liegenschaften) ins Leben gerufene Zwischennutzungsprojekt Citylab kann nur verhindern, dass der Standort nicht noch mehr unter den langjährigen Leerständen leidet. Einige interessierte Projektentwickler scheint es zwar zu geben, aber die große Herausforderung wird es sein, eine wirtschaftlich tragbare Lösung für alle Beteiligten zu finden. Zumal die Stadt als aktuelle Eigentümerin sicherlich beim Verkauf zumindest wieder den ehemaligen Kaufpreis als Benchmark haben dürfte. Da bleibt bei der aktuellen Flächennachfrage und der ohnehin derzeit eher verhaltenen Expansion im Handel nicht viel Luft. Auch bietet nach wie vor eine mögliche Flächenreduzierung des doch beachtlich großen Karstadt-Hauses ein gewisses Wettbewerbspotenzial für eine Projektentwicklung am Ansgarikirchhof - keine einfache Situation. Als grundsätzliche Schwäche der Bremer Innenstadt und deren L-förmiger A-Lage Söge- / Obernstraße ist heute eine fehlende klare Lagestruktur hinsichtlich der Angebotsausrichtung, innenstadttypischer Angebote und namhafter Retailer anzusehen. Besonders auffällig ist z.b. keine ausgeprägte Niveau- und Premiumlagen mit erkennbaren Niveau-Clustern. COMFORT Städtereport Bremen von 11

9 INVESTMENT Auch in Bremen zeigen die Eigentümer - sowohl private wie institutionelle weiterhin nur eine sehr geringe Neigung, ihre Immobilien zu verkaufen. KAUFPREISFAKTOR 18,0 20,0 Das anhaltende Phänomen der mangelnden Verkaufsbereitschaft ist mittlerweile auch schon in mittleren und kleinen Städten festzustellen. Es fehlt den Immobilienbesitzern vielfach einfach die Möglichkeit zur Wiederanlage der erlösten Kaufpreise. Hinzu kommt, dass es sich bei der Stadt um ein wichtiges Oberzentrum mit hoher Zentralität und wachsender Bevölkerung handelt. Und so behalten die Eigentümer die Immobilien trotz hervorragender Preise im Bestand: Bremen ist und bleibt eine wichtige Einkaufsstadt und sollte im Portfolio enthalten sein. Daran ändern auch die gestiegenen Kaufpreisfaktoren, die sich inzwischen bei 19-fach bis 21-fach bewegen, nichts. Wahrscheinlich werden die Preise für Spitzenobjekte weiter steigen, sofern sich die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht deutlich ändern. Gleichwohl handelt es sich hierbei um attraktive Renditen. Denn das Preisniveau in den großen A-Städten liegt merklich darüber hat die Deka im Zuge einer Portfoliotransaktion ein Objekt in der Obernstraße übernommen. COMFORT konnte 2015 ein Geschäftshaus ebenfalls in der Obernstraße an die Aachener Grundvermögen vermitteln. Zurzeit befindet sich das Einkaufszentrum Walle-Center auf dem Markt. Die Investmentnachfrage richtet sich vor allem auf Immobilien in der Sögestraße und der Obernstraße. Die dargestellten Parameter dieser beiden Lagen erfüllen die Anforderungen der meisten Anleger und darum ist das Ankaufsinteresse hoch. Dabei kann die Obernstraße mehr großvolumige und neue Objekte aufweisen, während die Sögestraße eher kleinere Bestandsimmobilien besitzt, die für viele private Käufer in Frage kommen. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Als Ergebnis der zuvor benannten vielfältigen positiven Aspekte erreicht Bremen im aktuellen COMFORT-City Ranking 2016 mit 65 Punkten eine insgesamt gute Bewertung: Rang 17 unter 70 untersuchten deutschen Städten. Aus den dargestellten Gründen kann es dabei allerdings nicht mit den anderen Städten in der Größenordnung zwischen und Einwohnern (namentlich Hannover, Nürnberg, Dortmund, Essen, Dresden, Leipzig) mithalten. COMFORT Städtereport Bremen von 11

10 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Sögestraße und die Obernstraße sind und bleiben bis auf Weiteres die wichtigsten 1A-Lagen von Bremen. Erfolgreiche Einzelhändler werden in erster Linie in diesen Straßen Mietverträge abschließen, da hier das entsprechende Umfeld von bekannten Marken zu finden ist. Die Hutfilterstraße wird zunächst noch weiterhin als abgeschwächte Lage zu betrachten sein. Generell wird das Oberzentrum Bremen auch zukünftig für private und institutionelle Investoren interessant bleiben. Da viele Eigentümer nicht verkaufen wollen, wird weiterhin Produktmangel vorherrschen. Dadurch werden die Kaufpreise auf einem hohen Niveau verbleiben. Trotz der sich abschwächenden Entwicklung bei Einzelhandelsmieten dürften viele Käufer bereit sein, die aufgerufenen Preise zu zahlen. Sofern die beschriebenen innerstädtischen Entwicklungsmöglichkeiten im Ansgariviertel wie auch im Karstadt- Haus in der Obernstraße zur Realisierung kommen, wären dies wesentliche Meilensteine für die Neuaufstellung und Stärkung der Bremer Innenstadt als Einkaufsstandort. Einzelhändler, die bisher aufgrund mangelnder Verfügbarkeit von Läden / Flächen in peripheren Centern quasi anmieten mussten, bekämen somit echte Chancen zur Anmietung moderner Flächen in der Bremer City. In diesem Kontext könnten auch wieder Kunden in die Innenstadt zurückgeführt werden, die bisher an anderer Stelle eingekauft haben. Andernfalls droht ein weiteres Zurückfallen der Bremer Innenstadt als Einkaufsdestination. Neben den beschriebenen Entwicklungsmöglichkeiten wäre eine zusätzliche Entwicklung weiterer 1B- / oder alternativer Nebenlagen (Quartier Knochenhauerstraße / Breparkhaus Mitte) denkbar und im Sinne einer nachhaltigen City-Entwicklung durchaus wünschenswert. COMFORT Städtereport Bremen von 11

11 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Tel: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Bremen von 11