DORTMUND HOCHATTRAKTIVES EINKAUFSZIEL IM RUHRGEBIET

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1 DORTMUND HOCHATTRAKTIVES EINKAUFSZIEL IM RUHRGEBIET MAI 2018

2 IN ZAHLEN Bundesland: Nordrhein- Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung (ggü. 2012): + 2,5 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 11,0 % Einzelhandelskaufkraft: 96,1 Einzelhandelszentralität: 122,1 Relevante Shopping-Center: Thier-Galerie Dortmund (C), Westfalen Einkaufszentrum (S), Indupark Center (P) C=City Quellen: S=Stadtteil P=Peripherie Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Dortmund Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Die Stadt Dortmund zählt zu den stärksten und modernsten Einzelhandelszentren im Rhein-Ruhr-Gebiet. Von ihrer hohen urbanen Lebensqualität profitieren nicht nur die Dortmunder, sondern auch Kunden aus dem Umland. Als Kristallisationspunkt fungiert dabei die Innenstadt mit all ihren vielfältigen kommerziellen und kulturellen Angeboten. Sie reflektiert auf ein stattliches Einzugsgebiet von ca. 1,5 Mio. Menschen, das entspricht Rang 10 für das gesamte Bundesgebiet. Dieses Einzugsgebiet reicht weit ins Westfälische hinein. Die vergleichsweise moderate Wettbewerbskonstellation im östlichen Teil des Ruhrge- Ø 500 Tsd. - 1 Mio. Einwohner Quellen: COMFORT Research & Consulting Dortmund ist mit knapp Einwohnern die größte Stadt des Ruhrgebiets sowie die achtgrößte Stadt in ganz Deutschland und stellt ein bedeutendes Wirtschafts- und (Einzel-)Handelszentrum dar. Sie ist eine der dynamischsten Städte der neuen Wirtschaft. Der rasante Wandel von einer Metropole für Stahl, Kohle und Bier zu einer Stadt des Mittelstands, der Technologie und der Dienstleistungen schlägt sich auch im Stadtbild nieder. Die großen Entwicklungen Stadtkrone Ost und Phönix See sind Ausdruck dieser Wandlung. Bei letztgenannter am Standort des ehemaligen Hoesch-Stahlwerkes handelt es sich um eines der größten Stadtentwicklungsprojekte der gesamten Republik. Dessen ungeachtet verfügt Dortmund aber auch heute noch über einen starken industriellen Kern. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten steigt seit Jahren und ist zusammengenommen in den letzten 5 Jahren um stattliche rd. 13 % angestiegen. Entsprechend ist auch die Arbeitslosenquote merklich gesunken, wobei das erreichte Niveau aber immer noch rd. 11 % beträgt. Die Einzelhandelskaufkraft der Dortmunder erreicht lt. GfK mit gut 96 (Bundesdurchschnitt = 100) ein zufriedenstellendes Niveau, das sich gerade im Kontext des Ruhrgebiets sehen lassen kann. Als externer Turbo ist die Zahl der Hotelübernachtungen in den letzten Jahren deutlich gestiegen auf zuletzt rd. 1,25 Mio in Insgesamt also günstige Rahmenbedingungen für Einzelhandel, sodass es von daher nicht verwundern kann, dass nach den Erkenntnissen von COMFORT Dortmund innerhalb des Ruhrgebiets seit Jahren die größte Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren verzeichnet. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS- STANDORT COMFORT Städtereport Dortmund von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Dortmund Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø 500 Tsd. - 1 Mio. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Dortmund Ø 500 Tsd. - 1 Mio. Einwohner biets ist wesentlicher Garant für den Erfolg. Speziell die Einwohner von benachbarten Städten wie Lünen, Werne, Kamen, Bergkamen, Unna und Schwerte zieht es zum Einkaufen nach Dortmund. Zu den knapp Dortmundern kommt somit nochmals ein Potenzial von über Menschen aus dem direkten Umland hinzu. Die Stadt liegt außerdem weit genug weg von den großen konkurrierenden Einzelhandelsangeboten im Ruhrgebiet, insbesondere Essen (Limbecker Platz), Bochum (Ruhr Park), Oberhausen (Centro) oder Rhein-Ruhr-Zentrum Mülheim/Ruhr. Aktuell werden im Einzelhandel auf rund m² Verkaufsfläche in der Dortmunder City ca. 770 Mio. Euro umgesetzt. Der City-Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Stadt (22,5 %) sowie der Anteil der Verkaufsfläche (20,5 %) liegen signifikant unterhalb der Werte ähnlich großer Städte. Dieser Umstand ist im Falle Dortmunds aber keinesfalls als Indiz für die Schwäche der Innenstadt zu werten. Dies ist vielmehr den besonderen strukturellen Gegebenheiten geschuldet. Neben der City sind nämlich auch die Stadtteile und die Peripherie mit einer Vielzahl von primär nahversorgungsrelevanten Standorten solide aufgestellt. Exemplarisch seien hier das Westfalen- Einkaufszentrum oder der Indupark erwähnt Quelle: COMFORT Research & Consulting Mit dem City-Konzept 2030 hat die Stadt seit Herbst 2014 ein ehrgeiziges Projekt in der Umsetzung, mit dem die Entwicklung der Innenstadt in den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Kultur, Freizeit und Wohnen mit zahlreichen Projekten und Maßnahmen umrissen wird. Mehrere bedeutende Projekte zur Aufwertung der City wurden in den letzten Jahren von der Stadt bereits initiiert und umgesetzt bzw. befinden sich in der Umsetzung. EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Dortmund von 8

4 Diese strahlen positiv auf ihr Umfeld aus, wie z.b. der Boulevard Kampstraße und die Aufwertung des öffentlichen Raums in der Brauhausstraße und Betenstraße. Darüber hinaus sind weitere Projekte wie die Aufwertung des Umfelds am Hauptbahnhof und der Stadteingänge geplant. Damit werden wichtige Impulse zur Weiterentwicklung der Innenstadt gesetzt. Die Kampstraße soll künftig eine attraktive Flaniermeile mit Boulevardcharakter werden. Auch prägen öffentliche und private Hochbauten das Bild der City - so der sanierte Stadthaus-Komplex, der RWE- Tower, das Lensing-Carrée, die Bebauung Märkisches Tor, das Hansa Carré und die Thier-Galerie. Die Entwicklung der früheren Union-Brauerei zum Standort für Kultur und Kreativwirtschaft ( Dortmunder U ), das Deutsche Fußballmuseum und der Umbau des Hauptbahnhofs, den die Deutsche Bahn AG Anfang des Jahres begonnen hat, sind weitere markante Entwicklungsbausteine für die City. Impression vom Markt im Hintergrund das moderne Einkaufszentrum Hansa Carré in der Fußgängerzone 1A-LAGE WESTENHELLWEG Rund 750 m lange Konsum- und Kaufhausmeile Höchste Passantenfrequenz in der Stadt mit Top- Werten auch im Bundesvergleich Das beste Teilstück befindet sich zwischen der Reinoldikirche und der Petrikirche. Die A-Lage entwickelt sich kontinuierlich weiter bis zur Thier-Galerie Neue Mieter in der A-Lage sind u. a. Drogerie Müller, Mr. Spexx, Juwelier Pletzsch, Unity Media, Intimissimi, KIKO, Hema, Rituals Mietpreis: ca. 195 EUR/m² (klein), ca. 86 EUR/m² (mittel) MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² OSTENHELLWEG Ca. 250 m kurze, sehr konsumige Fußgängerzone Guter innerstädtischer Branchenbesatz Frequenzstärkstes Teilstück zwischen Kleppingstraße und Stefanstraße Neue Mieter: Weingarten, Das Depot, Zeemann Mietpreis: ca. 72 EUR/m² (klein), ca. 25 EUR/m² (mittel) m² m² COMFORT Städtereport Dortmund von 8

5 Der Einzelhandel in Dortmund ist bestens aufgestellt. Mit einem bunten und breit gefächerten Angebot entfaltet die City weit über die Stadtgrenzen hinaus Anziehungskraft und ist das Aushängeschild für die Ruhrgebietsmetropole. Dazu hat die Innenstadt über die letzten Jahre sichtbar eine qualitative Aufwertung erfahren und besticht durch differenzierte und vielfältige Angebote. Zwar weist die Dortmunder City insgesamt einen sehr hohen Anteil an Filialisten auf, daneben sind aber auch diverse inhabergeführte Fachgeschäfte als besonderes Merkmal hervorzuheben. In die Geschäftslagen eingebunden bzw. angrenzend, finden sich zudem zahlreiche gastronomische Angebote, die einen Besuch noch attraktiver machen. Abgerundet wird das Profil durch kulturelle und freizeitorientierte Angebote sowie durch ansprechende Aufenthaltsbereiche und Plätze. Die aktuelle Umgestaltung des Boulevards Kampstraße dürfte hier einen weiteren Akzent setzen. Im Dortmunder City-Gefüge ist der Westenhellweg die bedeutendste Einzelhandelslage und verfügt über den höchsten Anteil an Einzelhandelsbetrieben und Verkaufsfläche. Die Toplage ist darüber hinaus durch viele großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt und weist die höchste Passantenfrequenz der City auf. In den in regelmäßigen Abständen durchgeführten Untersuchungen rangiert sie immer unter den Top Ten. Die beiden Haupteinkaufslagen Westenhellweg und Ostenhellweg verlaufen etwa durch die Mitte der Innenstadt in westöstlicher Richtung. Der hochfrequentierte Westenhellweg beginnt zwischen Reinoldikirche und Alter Markt im Osten, öffnet sich an der Petrikirche in Richtung Hauptbahnhof und endet an der Ringstraße im Westen. Die dichte Bebauung der Innenstadt wird durch einige Plätze wie dem zentralen Hansaplatz und dem Stadtpark aufgelockert. Mit der Errichtung der Thier-Galerie und ihren rd m² zusätzlicher Verkaufsfläche erfolgte 2011 eine Aufwertung des westlichen Bereiches vom Westenhellweg und es wurde ein neuer Frequenzbringer in der Dortmunder City angesiedelt. Erwartungsgemäß sind seit Eröffnung der Thier-Galerie Verschiebungen der Passantenfrequenz auf dem Westen- und Ostenhellweg in Richtung des Centers zu beobachten. So verzeichnet das früher abgeschwächte Teilstück des Westenhellwegs zwischen Reinoldikirche und der Martinstraße eine höhere Nachfrage und wurde somit verbessert. Eine Stärkung des Westenhellwegs über den Haupteingang der Thier-Galerie hinaus ist jedoch nicht gegeben. Hinter dem Center-Eingang bricht die Passantenfrequenz und die Nachfrage abrupt ab. Der Ostenhellweg hat nach einer Phase der zwischenzeitlichen Nachfragesättigung langsam auch wieder Tritt gefasst. So waren im letzten Jahr die Neuanmietungen von Weingarten und Depot zu verzeichnen und wird dieses Jahr der niederländische Discountanbieter Zeemann neu eröffnen. Der Westenhellweg hingegen verzeichnet gleich eine Reihe von neuen Anbietern, was die große Nachfrage für diesen Standort bestätigt. Als größte Veränderung ist zweifellos die Ende November 2017 erfolgte Neueröffnung von Drogerie Müller anzusehen. An dem Standort der aufgegebenen Forever 21 und Pohland-Stores eröffnete das süddeutsche Drogeriemarktunternehmen mit Markt vor Wißstraße Ende 2018 eröffnet hier Hans im Glück COMFORT Städtereport Dortmund von 8

6 über m² Verkaufsfläche einen neuen Flagship in Deutschlands Westen. Im Bereich der Kampstraße ist viel Bewegung und insbesondere das langjährige Rätselraten über die Entwicklung des leer stehenden ehemaligen Karstadt-Technikhaus im vergangenen Jahr zu Ende gegangen. Eine Investorengemeinschaft will das Gebäude abreißen und dort im sogenannten Base-Camp an hochzentraler Stelle Studentenappartements errichten. An dem Standort des benachbarten, im Februar geschlossenen Boecker- Kaufhauses wird zukünftig der französische Sportartikelbetreiber Decathlon einen rd m² großen Laden betreiben. Auf der Fläche von Pohland und Forever 21 eröffnete im Herbst 2017 ein Müller Drogeriemarkt. Weitere Veränderungen sind absehbar. Laut jüngster Meldungen hat im Westenhellweg 19 Rituals einen Laden angemietet und in der Nummer 52 soll das niederländische Hartwarenkonzept Hema im Sommer einen rd m² großen Laden neu eröffnen. Gegenüber von Boecker, am Standort der ehemaligen Horten-Immobilie in der Kampstraße, soll das leer gezogene Einkaufs-, Office- und Freizeitcenter Westfalenforum renoviert und modernisiert werden. Neu gestaltet werden sollen die Eingangsbereiche sowie angrenzende Fassaden, geplant sind auch Öffnungen zum RWE- Tower am Platz von Amiens sowie zur Hansastraße, sodass das Westfalenforum zur Passage mit Verbindung zum Hauptbahnhof umgewandelt würde. INVESTMENT Dortmund ist weiterhin einer der begehrtesten Retail- Investment-Standorte in NRW und neben Essen der am stärksten nachgefragte Standort im Ruhrgebiet und zwar von deutschen, aber auch internationalen Investoren aller Art. Die beiden Einkaufstraßen Osten- und Westenhellweg stehen dabei im klaren Fokus. So wird der Westenhellweg mittlerweile im Durchschnitt für das rd. 23-fache der Nettojahresmiete, also zu knapp 4,5 Prozent gehandelt. In Einzelfällen können auch Faktoren etwas darüber erzielt werden, so der für das Investment- Geschäft verantwortliche Geschäftsführer Egon Meiners- Hagen. Die hohe Attraktivität der Dortmunder Toplagen kam nicht zuletzt in den Preisen zum Ausdruck. So erwarb Art KAUFPREISFAKTOR von ,0 15,0 5,0 22,0-24, Invest im vergangenen Jahr den Westenhellweg mit H & M und Lush. Zudem sicherte sich ein Family- Office die Liegenschaften Westenhellweg sowie Westenhellweg COMFORT Städtereport Dortmund von 8

7 COMFORT CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/ Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität Aktuell erreicht Dortmund im COMFORT City Ranking 2018 für die City-Einzelhandels-Leistungsstärke und - Attraktivität, einen Zielerreichungsgrad von sehr guten 73 bezogen auf 100 maximal erzielbare Scoring-Punkte und somit 6 von 7 möglichen COMFORT-Einkaufstüten. Im bundesweiten Städte-Vergleich entspricht dies der zweitbesten von insgesamt sieben möglichen Bewertungska- Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/ mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/ Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität tegorien bzw. Rang 9 unter den rd. 70 deutschlandweit gebenchmarkten Einkaufsstädten. Dabei handelt es sich um ein fundiertes Ranking basierend auf insgesamt 35 jährlich von der COMFORT neu aufbereiteten bzw. zusammengestellten sozio-demographischen, -ökonomischen sowie einzelhandels- und immobilienbezogenen Parametern. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Mögen bei dem Thema Fußball die Verhältnisse nicht ganz so klar sein, auf dem Feld des Einzelhandels sind sie es dagegen schon. Als Einzelhandelsstandort ist Dortmund die eindeutige Nummer 1 im Ruhrgebiet. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Toplagen ist dabei klar auf den Westenhellweg fokussiert. Höherwertige Anbieter bzw. Filialisten, die eine sehr hohe Frequenz für ihren Geschäftserfolg benötigen, präferieren entsprechend den Westenhellweg. Der Ostenhellweg ist die Nummer 2, welche nach der Eröffnung der Thier- Galerie und der Stärkung des Umfelds heute eine deutlich höhere Nachfrage preisaggressiver Konzepte verzeichnet als früher. Die Dortmunder Nebenlagen und Seitenstraßen profitieren bisher nicht so stark vom Nachfrageüberhang in der Toplage wie in anderen vergleichbaren Städten. Perspektivisch bleibt hier abzuwarten, welche positiven Wirkungen die Umsetzung des City- Konzepts 2030 und die neuen Entwicklungen speziell an der Kampstraße setzen werden. Westenhellweg 52-54: Die niederländische Warenhauskette Hema eröffnete Anfang April ihre 14. Deutschland-Filiale COMFORT Städtereport Dortmund von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER Für Fragen und / oder detailliertere Informationen / Materialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung: VERMIETUNG / INVESTMENT JÜRGEN KREUTZ COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: kreutz@comfort.de INVESTMENT EGON MEINERS-HAGEN COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: meiners-hagen@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center- Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Karolina Müller, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / mueller@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Dortmund von 8