STÄDTEREPORT PADERBORN CHANCEN DURCH NEUES HANDELS- UND ZENTRENKONZEPT

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1 STÄDTEREPORT PADERBORN CHANCEN DURCH NEUES HANDELS- UND ZENTRENKONZEPT NOVEMBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: +1,1 % Arbeitslosenquote: 7,4 % Kaufkraftkennziffer: 93,0 Zentralitätskennziffer: 153,4 Relevante Shopping-Center: Libori-Galerie (C), Südring-Center (P) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR / m² m² Modezentralität m² Einzugsgebiet Ø Tsd. Einwohner ist eine etwa Einwohner zählende Großstadt im Osten von Nordrhein-Westfalen und Mittelpunkt der Region Hochstift mit Menschen. In den letzten 25 Jahren hat sich aus einer in Ruhe gewachsenen, kleineren Stadt zu einem relevanten Faktor im nationalen wie auch in Teilen internationalen Zusammenspiel von Menschen, Märkten und Wirtschaft entwickelt. An der Universität und den drei weiteren Hochschulen der Stadt sind rund Studenten eingeschrieben. Der Fachbereich Informatik der Universität zählt zur Forschungsspitze in Deutschland. Die Stadt ist ein moderner Industrieund vor allem Technologiestandort mit einer starken IT- Branche. Weitere Leitbranchen sind Automotive, Elektronik, Mechatronik, Maschinenbau und Ernährungswirtschaft. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Der innerstädtische Einzelhandel s rund um Dom und das historische Rathaus profitiert von der weit überdurchschnittlichen Zentralität des Standortes. Die City ist ein erfolgreicher und nachgefragter Einzelhandelsstandort, weil sie über ein weitläufiges Einzugsgebiet mit einem Kundenpotenzial von rund Einwohnern verfügt. Davon entfallen lediglich ein Viertel auf die Stadt, der Rest auf das ländlich strukturierte, dünn besiedelte Umland. Insgesamt verfügen diese potenziellen Kunden über eine Einzelhandelskaufkraft von nahezu 3 Milliarden Euro. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche von m² in der City rund 280 Millionen Euro umgesetzt. Die Flächenleistung entspricht dort etwa 3.400,- EUR/m² Ein guter Grund, sich eingehend mit dem Einzelhandelsstandort zu befassen, meint COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport von 7

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 105,0 21,1% 28,1% 100,0 95,0 99,4 90,0 93,0 85,0 80,0 Ø 100T 200T Einwohner Ø 100T 200T Einwohner Zentralität Ø 100T 200T Einwohner 160,0 30,2% 36,6% 150,0 140,0 153,4 130,0 120,0 129,4 110,0 Ø 100T 200T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH Die sozio-demografischen Eckdaten überzeugen, aber die Kaufkraftkennziffer, der Verkaufsflächen- und Umsatzanteil in der City liegen deutlich unter den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Die Modezentralität, also die städtische Kaufkraftbindung im innerstädtischen Kernsegment Mode (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) ist ebenfalls unterdurchschnittlich. Die recht schwachen Werte des City-Einzelhandels im städtischen Einzelhandelsgefüge zeigen aber auch gleichermaßen Entwicklungsmöglichkeiten für die Zukunft auf. Dieser Umstand ist nämlich eine Krux, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser, denn der COMFORT liegen eine Vielzahl von Anfragen seitens bedeutender Einzelhändler vor. Allein die passenden Flächen sind oft nicht verfügbar. CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Westernstraße Bildet die Verbindung zum Hauptbahnhof Gute Frequenz Ständige Aufwertung des Mieterbesatzes in den letzten Jahren; wird immer mehr zur erfolgreichen Young-Fashion- und Modeschmuck-Meile Aktueller Mietpreis liegt bei 90,- EUR/m² Marienplatz Gute Frequenzlage Mietermix aus regionalen Anbietern und Filialisten Verbindung zwischen der Toplage Westernstraße und den sonstigen Einkaufstraßen COMFORT Städtereport von 7

4 Im April 2015 wurde der Entwurf für ein aktualisiertes Einzelhandels- und Zentrenkonzept für präsentiert, dessen Verabschiedung noch in diesem Jahr geplant ist. Eine Arbeitsgruppe aus Ratsvertretern, der Stadt, Gewerbetreibenden und des Dortmunder Büros Stadt + Wandel hat erste Ideen formuliert. Eine davon ist die Aufwertung der früher einmal stärkeren Königstraße. Somit soll die Innenstadt eine vergrößerte Hauptlage erhalten. Die Königstraße, die bis in die 1970er Jahre als Top-Adresse galt, soll wieder zu alter Größe finden, indem man dort zum Beispiel größere Verkaufsflächen zulässt. Grundsätzlich sollen Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten künftig nur noch in der Innenstadt, in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren und nicht mehr in der Peripherie zugelassen werden. Blick in die Westernstraße bitte BILD 11 Als Haupteinkaufslagen gelten weiterhin die Westernstraße und der Marienplatz. Dies sind die Konsumlagen der Stadt, aber auch die angrenzenden Lagen Rathausplatz/Neuer Platz, Schildern, Markt und Rosenstraße haben ebenso ihre Bedeutung und einen guten Mix aus Handel, Gastronomie und Dienstleistungsangebot zu bieten. Jedoch sind die Filialisierungsquoten in diesen Bereichen meist deutlich niedriger. Blick in die Westernstraße Die er 1A-Lage Westernstraße ist durch Kontinuität im Mieterbesatz geprägt. Die geringe Anzahl an Mieterwechseln ist aber keineswegs auf eine geringe Nachfrage seitens der Händler zurückzuführen, sondern vielmehr auf die fehlende Bereitschaft der vor Ort ansässigen Nutzer, ihre Ladenlokale aufzugeben. Teilweise fehlen auch die entsprechenden Flächenprofile in der Toplage, um das Begehren der Händler erfüllen zu können. Die starke Nachfrage, die COMFORT registriert, führt somit dazu, dass sich einige Filialisten verstärkt die Randlagen der Fußgängerzone anschauen und dort ihre Läden eröffnen. So konnte man beispielsweise in den letzten Jahren auch eine stärkere Nachfrage nach dem Teilstück der Westernstraße zwischen Kaufhof/P & C und dem Bereich Westerntor registrieren. Die Fertigstellung der Projektentwicklung zwischen Königsplatz und Marienplatz ist für Herbst 2016 geplant. Die Gastronomieflächen des Gebäudekomplexes sind bereits an L Osteria (Königsplatz 15) und Hans im Glück (Mariengässchen 18), zwei Systemgastronomen, vermietet. Unklar ist weiterhin, in welchem konkreten Zeitrahmen die Umgestaltungsmaßnahmen am Königsplatz vollzogen werden. Hier schloss Ende September 2014 Karstadt seine in 2005 in einen Schnäppchenmarkt umgewandelte Filiale am Königsplatz 1. Der Eigentümer Klingenthal, der das Gebäude von der Deka erworben hatte, will die Umgestaltung der Immobilie wohl erst nach Fertigstellung der Maßnahmen am Königsplatz angehen. Seit Oktober 2015 ist der Schuhhändler Görtz auf der Ebene Null und im Erdgeschoss interimistischer Mieter im Objekt. Diese Immobilie ist nach Einschätzung der COMFORT das wichtigste Gebäude am Königsplatz, von dem je nach Nutzungskonzept eine große Magnetkraft und Steigerung der Lagequalität ausgehen kann. COMFORT Städtereport von 7

5 Umbau wünschenswert: Der ehemalige Karstadt-Schnäppchenmarkt am Königsplatz Veränderungen wird es auch bei der Libori-Galerie geben, dem größten innerstädtischen Einkaufszentrum s. Die Royal Bank of Scotland hat die Immobilie zwischenzeitlich veräußert. Im September 2015 wurde bekannt, dass der neue Eigentümer eine internationale Private Equity Gruppe ist. Wir kennen den neuen Eigentümer sehr gut und hoffen, dass dieser durch Veränderungen im Mieterbesatz und die Behebung struktureller Mängel wieder mehr Anziehungskraft für die Galerie erzeugen wird, sagt COMFORT- Geschäftsführer Frank Kaiser. Verkauft: Die Libori-Galerie COMFORT Städtereport von 7

6 INVESTMENT Wie an allen attraktiven Handelsstandorten bundesweit, sinken auch in die Renditen für Geschäftshäuser, weil die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. KAUFPREISFAKTOR 17,0-19,0 Geschäftshäuser in bester Lage s erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise über der 18-fachen Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei maximal 5,5 %. Trotz der Bereitschaft einiger Investoren, auch noch deutlich höhere Preise zu zahlen, gibt es nur ganz wenige Investitionschancen in der er City Ähnlich wie im Mietermarkt schauen die Investoren in auch verstärkt nach Geschäftshäusern in den Randlagen oder auch nach Fachmärkten im Stadtgebiet, weiß der Einzelhandels- und Immobilienexperte zu berichten. FAZIT UND PERSPEKTIVEN So beschaulich und traditionell oft wahrgenommen wird, dem dortigen Einzelhandelsmarkt darf man bereits seit Jahren eine große Kontinuität und Stabilität bescheinigen. Die Toplage bildet nach Ansicht der COMFORT-Experten weiterhin die Westernstraße, aber auch die anderen Einkaufslagen der City erfreuen sich großer Beliebtheit. ist ein nachhaltig attraktiver Einzelhandelsstandort mit konstantem Mietpreisniveau und einem beachtlichen Einzugsgebiet. Da die Nachfrage bei weitem nicht befriedigt werden kann, gibt es Einiges an Potenzial für den innerstädtischen Einzelhandel, konstatiert Frank Kaiser. COMFORT Städtereport von 7

7 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² m² m² 42 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Fon: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport von 7