LÜBECK DIE CITY GEHÖRT WIEDER VERSTÄRKT IN DEN FOKUS

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1 LÜBECK DIE CITY GEHÖRT WIEDER VERSTÄRKT IN DEN FOKUS APRIL 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Schleswig- Holstein Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +0,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,7 % Einzelhandelskaufkraft: 94,8 Einzelhandelszentralität: 148,8 Relevante Shopping-Center: Haerder-Center (C), CITTI-PARK Lübeck (P), LUV Shopping (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Lübeck Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner Als zweitgrößte Stadt des Bundeslandes (rd Einwohner) stellt die Hansestadt Lübeck eines von vier Oberzentren in Schleswig-Holstein dar. Lübeck verfügt in wirtschaftlicher Hinsicht über eine relativ breite wirtschaftliche Aufstellung als eines der herausragenden Wissenschafts-, Produktions- und Dienstleistungszentren an der Ostsee sowie als Standort des größten Fährhafens Europas. Dementsprechend verzeichnet die Stadt einen deutlichen Überschuss an Arbeitspendlern (arbeitstäglich knapp Personen). Der Arbeitsmarkt hat sich in den letzten Jahren mit zunehmenden Arbeitsplätzen und rückläufiger Arbeitslosigkeit positiv entwickelt, gleichwohl rangiert die Arbeitslosenquote mit knapp 10 % immer noch über dem Landesniveau (etwa 6,2 %). Die nächstgelegenen großen Städte sind Hamburg etwa 65 Kilometer südwestlich, Kiel etwa 78 Kilometer nordwestlich und Schwerin 68 Kilometer südöstlich. Lübeck gehört seit April 2012 der europäischen Metropolregion Hamburg an. Die von Wasser eingefasste Altstadt stellt als UNESCO- Weltkulturerbe mit besonderem Flair und hoher Aufenthaltsqualität eine Top-Touristen-Destination dar. So sind jährlich rund 1,6 Mio. Übernachtungen und Tagesgäste im zweistelligen Millionenbereich zu verzeichnen, wozu im Übrigen auch das Segel-/Kultur-Event Travemünder Woche Ende Juli einen beachtlichen Beitrag leistet. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Die Kaufmannstadt Lübeck ist qua Historie eine traditionsreiche Handelsstadt und füllt diese Rolle nachdrücklich auch in der Gegenwart aus. Nach Auffassung der Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT findet dies auch heute noch in einer hohen und für bundesdeutsche Städte dieser Größenordnung weit überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität (lt. GfK 2014: 148,8; s. Grafik Folgeseite) seinen Niederschlag. Den wichtigsten Standort im lokalen Gefüge der Einkaufsstadt stellt dabei eindeutig die historische Innenstadt dar, die auch heute noch den wichtigsten Standort im lokalen Einzelhandelsgefüge repräsentiert Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Lübeck von 9

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Lübeck Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Ø Tsd. Einwohner Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Lübeck Ø Tsd. Einwohner So wurde im Jahre 2014 in der Lübecker City auf einer Verkaufsfläche von rd m² ein Einzelhandelsumsatz von gut 520 Mio. Euro getätigt. Dies entspricht Anteilen der Innenstadt an den gesamtstädtischen Werten von rd. 25 % (Verkaufsfläche) bzw. rd. 34 % (Umsatz), die bezogen auf die Durchschnittswerte von deutschen Städten in der Größenklasse von Lübeck erfreulicherweise merklich über diesen Referenzwerten ausfallen, berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Vor diesem Hintergrund, wie auch angesichts langjährig eingespielter Einkaufsbeziehungen, kann die Lübecker Innenstadt auf ein weitläufiges Einzugsgebiet auch jenseits der Stadtgrenzen reflektieren. Insgesamt wohnen hier nach den Berechnungen von COMFORT Research & Consulting gut Personen, das ist ziemlich genau das Doppelte der städtischen Einwohnerzahl. Die gute Positionierung der Innenstadt ist auch das Ergebnis von etwa 10 Jahren attraktivitätssteigernder Neuansiedlungen und Entwicklungen, die allerdings durch die jüngsten Großflächenentwicklungen an der Lübecker Peripherie Beeinträchtigungen erfuhr Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Lübeck von 9

4 1A-LAGE BREITE STRAßE Die absolute 1A-Lage zwischen Kohlmarkt und Beckergrube Den stärksten Abschnitt bildet der Bereich zwischen Karstadt und Kohlmarkt Hohe Passantenfrequenz, großer Touristenanteil Klassische Konsum- und Flaniermeile mit den wichtigsten Textil- und Schuhkonzepten; Karstadt, TK Maxx, Görtz, Esprit, H&M, ZARA, Deichmann, Roland, s.oliver, C&A u. a. Einkaufen in Verbindung mit Kulturerlebnis (Markt inklusive historischem Rathaus, Marienkirche, Thomas Manns Buddenbrookhaus, Niederegger u.a.) Neue Mieter: Betty Barclay, yourfone, SandWICH 27, Memo. MIETPREISANGABE in EUR/m² m² m² Blick auf die Breite Straße mit dem traditionsreichen Niederegger-Haus Die Breite Straße zwischen Kohlmarkt / Wahmstraße und Beckergrube / Pfaffenstraße ist nach wie vor die eindeutige 1A-Lage von Lübeck. Zusätzliche touristische Attraktionen, wie z. B. der historische Marktplatz, der weithin bekannte Weihnachtsmarkt oder das traditionelle Café Niederegger, sorgen für Charme und eine hohe Aufenthalts- und Erlebnisqualität. Tendenziell wird der Abschnitt von Karstadt in Richtung Kohlmarkt etwas bevorzugt. Im Laufe des letzten Jahres hat sich nur wenig verändert. So ist in die Hausnummer 72 Betty Barclay in die Fläche von Intersport Mauritz eingezogen und E-Plus hat auf yourfone umfirmiert (Hausnummer 55). Es sind sonst kaum Leerstände festzustellen. Nach zwischenzeitlichem Leerstand und Umbau der Breiten Straße 99 (ehem. Forever 18) wird hier dem Vernehmen nach ein Konzept der dänischen Bestseller-Gruppe in absehbarer Zeit einen Store eröffnen. Auffällig dabei ist, dass der zukünftige Mieter ausschließlich das Erdgeschoss bespielen wird und es dem Vermieter offenbar nicht gelungen ist, in dieser markanten Eckhauslage das vollständige Mietpotenzial über eine mehrgeschossige Einzelhandelsimmobilie zu realisieren. Ansonsten bleibt die 1A-Lage Lübecks stabil und qualitativ nachhaltig. COMFORT Städtereport Lübeck von 9

5 Die B-Lagen der Stadt weisen durchaus unterschiedliche Tendenzen auf. Die dort angesiedelten Mieter sind meist kleinere Unternehmen, die in Lagen wie der Hüxstraße ihre Geschäfte langfristig betreiben. Allerdings hat die Königstraße in letzter Zeit deutlich an Attraktivität verloren. Der schwächere Abschnitt zwischen Hundestraße und Hüxstraße weist noch mehr Leerstände auf und die Königpassage hat nach wie vor außer der Postbank keine namhaften Mieter gewinnen können. Die Lage verfügt insgesamt über wenige zugkräftige Mieter und zieht eher Zielkundschaft an. Ob die diskutierte Idee, diese Straße in eine Fußgängerzone umzuwandeln bzw. hier eine Verkehrsberuhigung zu machen, bei Umsetzung eine positive Auswirkung auf die zukünftige Frequenz und dadurch auf den Mieterbesatz haben wird, ist zurzeit schwer abzuschätzen, jedoch nicht ohne Risiko. Setzt sie doch für einen Erfolg voraus, dass den zukünftig ggfs. fehlenden Pkw- und Bus-Frequenzen vermehrte Passanten- bzw. Radfahrerfrequenzen nachfolgen müssten. Eine eher ungünstige Entwicklungstendenz war in der jüngeren Vergangenheit auch in der Mühlenstraße wahrzunehmen. Einige Bestandsmieter haben ihre Läden geschlossen und sind in mehr frequentierte Lagen umgezogen. Die dadurch entstandenen Leerstände bieten kein attraktives Umfeld für potenzielle Kunden. Allerdings sollte dieser Trend mit der Neubesetzung des ehemaligen C&A-Hauses zu stoppen sein. Die für November 2016 geplante Neueröffnung des Gebäudes, in dem ein Geschäft für Lebensmittel und ein bis jetzt ungenannter Textilhändler angesiedelt werden, sollte wesentlich zu einer Wiederbelebung der Straße beitragen. Dagegen ist die etwas alternative und szenige Hüxstraße eine sehr stabile Lage. Den Touristen eher unbekannt, wird sie überwiegend durch die Einheimischen aufgesucht, die den Charme der dort angesiedelten Antiquitätenhändler, Juweliere, Designer-Boutiquen und Cafés schätzen. Dieses besondere Angebot beschert der Straße einen stabilen Kundenstrom und stellt eine gesuchte Einkaufslage für die Lübecker Bevölkerung dar. Das vor acht Jahren eröffnete, in der Sandstraße in Tuchfühlung zur A-Lage gelegene Haerder-Center, welches weiterhin über einige Leerstände verfügt, hat letztes Jahr den Eigentümer gewechselt. Daher stehen dem Center höchstwahrscheinlich große Veränderungen bevor, die hoffentlich zu einer Neuaufstellung der Immobilie und in der Folge auch Attraktivierung des Umfeldes führen werden. CENTERERÖFFNUNGEN/-ERWEITERUNGEN IN DER PERIPHERIE FORDERN DIE CITY HERAUS Am 16. April 2014 eröffnete das IKEA-Center LUV in Lübeck-Dänischburg. Dabei handelt es sich vom Charakter her um ein Fachmarktzentrum. Der Fokus liegt auf preiswerten und großflächigeren Fachmärkten, es sind aber auch Fachgeschäfte präsent. Als Magnetmieter zu nennen sind u.a. Saturn, Görtz, C&A, Niederegger, Parfümerie Schuback sowie verschiedene Einrichtungskonzepte rund um den Hauptmieter IKEA. Ein ansprechender EDEKA rundet das Angebot für die Besucher ab. Die Immobilie selbst wirkt zudem gepflegt und freundlich. Ferner verfügt dieses Fachmarktzentrum, zusammen mit dem separat platzierten Hornbach-Baumarkt, über m² und somit alleine über 40 % der Gesamt-Verkaufsfläche der Lübecker City. Es besteht also qua Größe wie auch einzelner Einzelhandels-Labels beachtliches Konkurrenzpotenzial in dieser Entwicklung. Eine starke Auswirkung des IKEA-Centers LUV in Lübeck-Dänischburg auf die Frequenzen in der Innenstadt hatte sich aber bisher erfreulicherweise nicht ergeben. Das Center zieht, ausgehend von seiner Ikea- und Fachmarktprägung, bisher insgesamt eher ein anderes Publikum an. Beim weiteren großen peripheren Einzelhandelsstandort, Lübeck-Moisling, mit dem langjährig etablierten CITTI- Park sind die Arbeiten zur genehmigten Erweiterung um zusätzliche rd m² Verkaufsfläche noch im Gange. Mitte 2015 wurde eine weitere Etappe der CITTI-Park Erweiterung geschaffen, in dem der renovierte Haupteingang eröffnet wurde und Kunden in den neu gestalteten Shops von Media Markt, Toys R Us und Bäckerei Junge einkaufen können. Die Fertigstellung der Bauarbeiten ist weiterhin für 2016 / 2017 vorgesehen. Auf dem nebenan liegenden Grundstück wurde das Gebäude von Poco abgerissen und es steht die große Eröffnung eines neuen Decathlon Geschäftes im Mai bevor. Das m² große Geschäft sowie die 250 Parkplätze werden sicherlich zusammen mit dem neuen späterhin komplett fertiggestellten CITTI-Park und den COMFORT Städtereport Lübeck von 9

6 guten Verkehrsverbindungen die Konkurrenz dezentraler Standorte für die Innenstadt weiter intensivieren. Von daher verbietet sich aus COMFORT-Sicht eine Genehmigung einer weiteren Ausweitung der zentrenrelevanten Sortimente für den CITTI-Park um nochmals rd m², wie sie aktuell im Kontext des Umzugs von CB-Mode vom Standort Herrenholz in der politischen Diskussion ist. MITTLERWEILE WIEDER STABILE MIETPREISTENDENZEN Die Mieten in der innerstädtischen 1A-Lage waren in den Jahren bis 2013 leicht rückläufig, was nicht zuletzt an Verunsicherungen bezüglich der Auswirkung der beiden zuvor angesprochenen Centererweiterungen bzw. - etablierungen auf der Grünen Wiese gelegen hat. Nachdem zumindest das LUV nunmehr zwei Jahre am Markt ist und die Befürchtungen für die 1A-Lage überwiegend nicht bestätigt wurden, bleibt vor allem noch die Erweiterung des CITTI-Parks als Störfeuer. Immerhin ist auch zu berücksichtigen, dass der Kampf um Kundenpotenziale nicht nur zwischen den Centern und der City, sondern auch zwischen dem LUV und dem CITTI-Park ausgetragen wird. Wer in die historische Altstadt zum Einkaufen geht, möchte auch flanieren und sucht etwas mehr als schlichte Nah- und Großflächenversorgung mit kostenlosen Parkplätzen. Die Höchstmieten sind seit 2015 stabil und bewegen sich für neuvermietete Ladenlokale zwischen m² bei durchschnittlich ca. 98,- EUR/m² und größere Ladenlokale zwischen m² bei ca. 52,- EUR/m². Diese Werte gelten für optimal geschnittene Flächen in Bestlage und über eine reine Erdgeschossfläche. Aber grundsätzlich betrachtet, liegen auch diese Werte auf einem für die Stadtgröße beachtlichen Niveau, so COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig. CITTI-Park in Lübeck-Moisling: Die Fertigstellung der Bauarbeiten ist für 2016/2017 geplant. Allerdings müssen auch die wenigen verfügbaren Flächen den technischen Grundanforderungen eines modernen Einzelhandelskonzepts genügen. Gerade Filialisten fordern moderne bauliche Standards. Vermieterseitige Investitionen bei Neuvermietungen werden wohl kaum vermeidbar sein, wenn diese keine Abschläge bei den Mieterträgen akzeptieren möchten. INVESTMENT Lübeck bleibt auch weiterhin für Investoren interessant. Die großen institutionellen Käufer richten ihren Fokus dabei allerdings vornehmlich auf die 1A-Lage. Es ist davon auszugehen, dass die Preise für solide Handelsimmobilien in der 1A-Lage weiter gestiegen sind und so wurden schon vereinzelt Kaufpreisfaktoren von 20-fach erzielt. Lediglich lokale Käufer können mit den schwächeren Lagen umgehen und erzielen im Gegenzug deutlich bessere Renditen. KAUFPREISFAKTOR 17,5-19, waren mehrere Transaktionen von Objekten in der 1A-Lage zu beobachten. So konnte COMFORT im letzten Jahr ein Geschäftshaus in der Breiten Straße an einen deutschlandweit tätigen Investor vermitteln. Auch für das Jahr 2016 ist mit Aktivitäten in der Lübecker Innenstadt zu rechnen: Nach Ablauf der Haltefrist wollen institutionelle Eigentümer nun den guten Verkäufermarkt nutzen und bieten ihre Objekte an. Andere Eigentümer haben ihre Aufgaben im Asset Management erledigt und können so neu vermietete Objekte in den Markt geben. Zudem ist die stetige Aufwärtsbewegung der Kaufpreise Eigentümern COMFORT Städtereport Lübeck von 9

7 und Projektenwicklern nicht verborgen geblieben. Momentan werden gerade einige ältere Bestandsgebäude umfassend saniert. Die Kosten für die Repositionierung werden aufgrund des aktuellen Preisniveaus für gute Handelsimmobilien später im Verkauf wieder eingespielt. Hier zeigt sich das große Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der Lübecker Innenstadt als Einzelhandelsstandort. In Schleswig-Holstein bleibt Lübeck - neben der Landeshauptstadt Kiel der gefragte Investmentstandort. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Aktuell rangiert Lübeck im COMFORT-City Ranking, einer aus insgesamt 35 Parametern ermittelten Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und Attraktivität, mit einem Zielerreichungsgrad von 57 von 100 maximal erreichbaren Punkten im bundesweiten Städte-Vergleich, immerhin in der drittbesten von insgesamt sieben möglichen Bewertungskategorien. Und da gehört die Königin der Hansestädte auch hin - mindestens! FAZIT UND PERSPEKTIVEN Als Weltkulturerbe ist die Lübecker Innenstadt etwas Besonderes. Sie bietet ihren Besuchern neben dem Einkaufserlebnis auch unzählige Möglichkeiten, die Freizeit zu gestalten und genießen. Das am 30. Mai 2015 eröffnete Europäische Hansemuseum hat diese Möglichkeiten eindrucksvoll und wunderbar ergänzt. Dennoch sind aus Einzelhandelssicht beachtliche Belastungen für die Innenstadt immer noch vorhanden: die neu ausgebauten Verkaufsflächen an der Peripherie, mangelndes Stellplatzangebot im Kernbereich der Innenstadt und auch vereinzelte Leerstände in der 1A-Lage Breite Straße sowie vor allem in B-Lagen. Der Versuch, die Parkplatzsituation zu verbessern, indem das alte Parkhaus im Wehdehof mit rund 800 Stellplätzen wieder aufgebaut werden soll, erweckt unterschiedliche Reaktionen und ist ein heikles Thema in der Stadt. Aus COMFORT-Sicht ist die Neuetablierung dabei eindeutig zu begrüßen. Auf der anderen Seite ist im Sinne einer notwendigen Begrenzung des Wettbewerbs der peripheren Großstandorte für die Innenstadt wo nebenbei bemerkt die mehreren Tausend vorgehaltenen Pkw-Stellplätze kostenfrei sind einer weiteren Genehmigung von Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente für den CITTI-Park eine klare Absage zu erteilen. Der CITTI-Park ist bereits nach Fertigstellung der laufenden und genehmigten Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen als sehr ernsthafter Wettbewerber für den qualifizierten Einkauf anzusehen. Eine Genehmigung von zusätzlichen Flächenkontingenten bei den zentrenrelevanten Sortimenten träfe die City immer mehr bei ihren Kernkompetenzen. COMFORT Städtereport Lübeck von 9

8 Lübeck hat mehr touristische Zugkraft als die Landeshauptstadt Kiel. Die Zentralitätskennziffer ist mit nahezu 150 ausgesprochen hoch. Das bedeutet, die Stadt profitiert von außerordentlich vielen auswärtigen Konsumenten. Diese möchten den Charme des Ortes und besonders im Winter den Lübecker Weihnachtsmarkt erleben und kommen nicht nur aus Deutschland, sondern auch aus dem europäischen Ausland. Um die Innenstadt angesichts von wachsenden Städte-, Standort- und Online-Wettbewerbs für diese Käuferschichten nachhaltig attraktiv zu halten, sollte die zukünftige Position und Funktion der Innenstadt für die Zukunft klarer definiert werden, um in der Folge daraus zielgerichtete Entscheidungen und Handlungen abzuleiten. Die Positionierung als zentraler Einkaufsstandort für die Stadt und die Region muss in diesem Kontext weiter eine absolut zentrale Rolle spielen. Breite Straße: Konsumige Flaniermeile mit hohem Touristenanteil COMFORT Städtereport Lübeck von 9

9 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG FRANK REITZIG COMFORT Hamburg Fon: Mobil: INVESTMENT THOMAS A. HECKH COMFORT Hamburg Fon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Fon: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. EH-Kaufkraft, EH-Zentralität Die EH- Kaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die EH-Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Lübeck von 9