STÄDTEREPORT WIESBADEN STANDORT MIT EXZELLENTEN ECKDATEN

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1 STÄDTEREPORT WIESBADEN STANDORT MIT EXZELLENTEN ECKDATEN SEPTEMBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Hessen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: +0,5 % Arbeitslosenquote: 7,6 % Kaufkraftkennziffer: 108,7 Zentralitätskennziffer: 114,6 Relevante Shopping-Center: Lilien-Carré (C), LuisenForum (C) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR/m² m² Modezentralität m² Einzugsgebiet Ø Tsd. Einwohner Die hessische Landeshauptstadt belegt regelmäßig vordere Plätze im Ranking deutscher Städte. Ausschlaggebend für dieses gute Abschneiden s ist vor allen Dingen die hohe Kaufkraft, das hohe durchschnittliche Einkommen und die deutlich über dem Durchschnitt angesiedelte Wirtschaftsleistung der rund Einwohner zählenden Stadt. Die grüne City im wirtschaftlich starken Rhein-Main- Gebiet ist auch kulturell für Jung und Alt attraktiv. Die Bildungsstadt ist darüber hinaus stark durch den öffentlichen Sektor geprägt (Landesministerien, Statistisches Bundesamt, Bundeskriminalamt). Eine umsichtige, an den Entwicklungen der Demografie orientierte Wirtschaftsförderung unterstützt das Wachstum in den Branchen, für die national und international steht: Consulting, Versicherung, Gesundheit, Medien und Technologie. Die Hessen Agentur prognostiziert ein Bevölkerungswachstum von 5,2 % bis BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT zählt traditionell zu den beliebten Standorten für Einzelhändler und Investoren. Die Planer verstehen es, die Stadt stetig zu entwickeln. Die historische Bausubstanz wird gepflegt und erhalten, aber gleichzeitig verändert die Stadt behutsam ihre Silhouette, was von Touristen wie Einwohnern gleichermaßen geschätzt wird. Hervorzuheben ist die mit 108,7 beachtliche Kaufkraft. Auf der Verkaufsfläche in der City werden knapp 550 Millionen Euro umgesetzt. Der innerstädtische Anteil der Verkaufsfläche ist mit 30,4 % deutlich über dem Anteil von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Der Anteil der City am Gesamtumsatz ist mit knapp 30% ebenfalls überdurchschnittlich. Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen im Einzugsgebiet beträgt stattliche 4 Milliarden Euro, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz. Es erstreckt sich inbesondere in Richtung Norden bis Limburg und Westen bis Bingen am Rhein. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 Seite 2 von 8

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 110,0 30,4% 29,8% 105,0 100,0 108,7 95,0 97,5 90,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 130,0 24,7% 27,5% 125,0 120,0 125,4 115,0 110,0 114,6 105,0 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Kirchgasse Toplage s ca. 560 Meter lange Fußgängerzone, z.t. mit Baumbepflanzung Klassische Konsummeile mit zwei Fahrstraßenüberquerungen (Fußgängerampeln) Standort der Kaufhäuser Kaufhof und Karstadt Stärkstes Teilstück zwischen Mauritiusplatz und Luisenstraße Angebundenes Shopping-Center LuisenForum mit mehr als 50 Fachgeschäften Neuer Mieter: Desigual (LuisenForum), TKMaxx (Ende 2015, LuisenForum), Office Shoes Aktueller Mietpreis liegt bei 143 EUR/m² Langgasse Verlängerung der Fußgängerzone Kirchgasse Höhere Verweilqualität aufgrund des gastronomischen Angebots Durchmischung von wertigen und konsumorientierten Konzepten Geprägt durch Kleinteiligkeit und Denkmalschutz Neue Mieter: Xcelsior Kosmetik Aktueller Mietpreis liegt bei 115 EUR/m² COMFORT Städtereport 2015 Seite 3 von 8

4 er Innenstadt wird systematisch und mit Umsicht aufgewertet Im aktuellen COMFORT-City-Ranking belegt die Stadt folgerichtig den sechsten Platz bei mittelgroßen Städten. Die Metropolregion wird von der Entwicklung in Frankfurt gestützt, die zu den wirtschaftlich potentesten in ganz Europa gehört. Die Bruttowertschöpfung je Einwohner ist nach Frankfurt bundesweit die zweithöchste. Marktstraße / Neues Rathaus Die Toplage für den Einzelhandel in ist die Kirchgasse, insbesondere im Teilstück zwischen Mauritiusplatz und Luisenstraße. In dieser Lage werden aktuell Mietpreise von bis zu 143 EUR/m² für ein Ladenlokal zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche erzielt. Für Verkaufsflächen zwischen 300 und 500 m² liegen die Mieten seit Jahren um ca. 75 EUR/m². Trotz großer Nachfrage ist die Anzahl der Mieterwechsel in der 1A-Lage s überschaubar, was an der nicht vorhandenen Bereitschaft der Händler lag, entsprechende Ladenlokale aufzugeben. Nichtsdestotrotz besteht eine beträchtliche Dynamik rund um die Toplagen, denn die innerstädtische Verkaufsfläche steigt seit Jahren kontinuierlich, berichtet Kreutz. Zwischen 2009 und 2014 hat sich die Verkaufsfläche im er Einzelhandel nach Untersuchungen der GMA (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung) um rund 9,4 Prozent erhöht. Eine wichtige Veränderung in den nächsten Jahren dürfte der Neubau des Einkaufszentrums City-Passage an der Kirchgasse mit m² Gesamtfläche sein. Zum 30. Juni wurde allen Mietern gekündigt, die noch ihre Läden in der einst gut frequentierten Einkaufszeile der Innenstadt hatten. Eine moderne Einkaufsgalerie mit 40 Geschäften als System aus Gassen und Höfen soll entstehen, so die Planungen des irischen Investors Markland. Mit begrünter Parklandschaft und Flanierfläche auf dem Dach und neuen Wegebeziehungen zwischen Faulbrunnenstraße und Kleine Schwalbacher Straße. Neben den 40 Ladeneinheiten sind drei Kinosäle vorgesehen. Für den Ankermieter (aus dem Textilbereich) ist eine Fläche von m² eingeplant. Ins Untergeschoss soll ein Lebensmittelmarkt einziehen. Entgegen früheren Planungen bleiben einige Wohnhäuser erhalten. Diese sollen saniert und zu Studentenwohnungen umgebaut werden. Den Bauantrag hatte Markland bereits im Dezember 2014 eingereicht, die Fertigstellung soll zum Jahreswechsel 2018/19 erfolgen. COMFORT Städtereport 2015 Seite 4 von 8

5 Blick in die Kirchgasse Galeria Kaufhof hübscht sich derzeit auf und erneuert die Fassade seiner er Filiale. Die von Egon Eiermann entworfenen Horten-Kacheln, ein Stilelement der 1960er Jahre, wurden Ende 2014 an der Front zur Schwalbacher Straße durch eine Metallfassade ersetzt. Die neuen Fassaden zur Kirchgasse und zur Friedrichstraße folgen. Ebenfalls neue Fassaden erhalten zwei Geschäftshäuser in der Rheinstraße (Ankermieter: Hi- Fi-Profis) und in der Wilhelmstraße (Commerzbank-Gebäude). Die entsprechenden Entwürfe wurden im Frühjahr 2015 im Gestaltungsbeirat vorgestellt. Center beeinflussen die Toplagen nicht negativ Die Shopping-Center hatten nur kurzfristige Auswirkungen auf die Mietpreise in den Toplagen. In der Phase um die Eröffnungen des Lilien-Carré am Bahnhofsplatz 2007 und insbesondere des LuisenForums am Ende der Toplage Kirchgasse 2008 waren die Mieten in den Toplagen leicht rückläufig bzw. stagnierten. Die Herausforderungen wurden exzellent bewältigt. Im Gegensatz zu anderen Städten, wo Einkaufszentren den Shops in der City das (Über-)Leben erschweren, ist das LuisenForum mit m² Mietfläche auf vier Ebenen und rund 50 Shops sowie 800 Parkplätzen nur eine konstruktive Ergänzung der A-Lagen und in keiner Weise eine ernstzunehmende Konkurrenz oder sogar Gefahr. An Stelle von Ansons s übernimmt TKMaxx ab Ende 2015 die Magnetfunktion im Shopping-Center. Das von der Innenstadt relativ weit entfernte Lilien-Carré am Bahnhof war zu keiner Zeit eine Bedrohung für die etablierten Einzelhändler in der City. Ganz im Gegenteil, die meisten Mieter würden sich gerne in die Fußgängerzonen umorientieren. Das Center wurde vom Insolvenzverwalter der Eigentümergesellschaft Ende 2014 an die von Orion Capital Managers verwalteten Gesellschaften Orion IV European 22 S.à.r.l. und Orion IV European 23 S.à.r.l. verkauft. Während des Insolvenzverfahrens war die Acrest Property Group mit dem Assetmanagement des Objektes beauftragt. Laut einer Mitteilung haben seitdem Rewe, Toys R us, Saturn und Rossmann jeweils langjährige Mietverträge abgeschlossen. Die Repositionierung des Centers soll 2016 abgeschlossen sein und es soll künftig weniger und dafür größere Geschäfte haben. Relevant für die High Street-Lagen s dürften all diese Maßnahmen jedoch nicht sein. COMFORT Städtereport 2015 Seite 5 von 8

6 INVESTMENT Neben dem Verkauf des Lilien-Carrés gibt und gab es in jüngster Zeit keine großvolumigen Investment-Deals in s City. Vor einigen Monaten erwarb ein Family Office das durch COMFORT vermittelte Wohn- und Geschäftshaus Langgasse 25 mit dem Ankermieter Ernsting s Family. Verkäufer der Liegenschaft mit einer Gesamtnutzfläche von knapp m² und einer Grundstücksgröße von 521 m² war ein in der Schweiz ansässiger Vermögensverwalter. KAUFPREISFAKTOR 20,5 22, Der Einzelhandelsstandort erfreut sich seit Jahren großer Beliebtheit, wobei sich die stärkste Nachfrage auf die Toplage Kirchgasse konzentriert und die Langgasse eher im Fokus der regional orientierten Anleger bzw. Ortskundigen steht. Immobilieninvestments in der besten High Street- Lage Kirchgasse gelten weiterhin als sichere Anlage. Dies bewies auch die Kaufpreisstabilität vor und nach den oben beschriebenen Centereröffnungen. Geschäftshäuser in diesen besten Lagen erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise bis zum 20,5 bis 22,5-fachen der Jahresnettomiete, womit die Anfangsrendite somit bei etwa 4,4-4,9 % liegt. Dies ist als eindeutiges Indiz für die annähernde Risikofreiheit solcher Investments zu werten. Langgasse 25 COMFORT Städtereport 2015 Seite 6 von 8

7 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Aufgrund der seit Jahren bestehenden Probleme des Lilien-Carrés und des nur mäßigen Erfolgs des LuisenForums stechen die High Street-Lagen Langgasse und vor allem Kirchgasse absolut positiv hervor. Die durch Shopping-Center schwer angreifbaren Fußgängerzonen beweisen somit ihre Nachhaltigkeit für erfolgreiche Mieter und vor allem Kapitalanleger. Auch die Seitenlagen Marktstraße und Wilhelmstraße weisen sehr selten Leerstand auf. Sie sind wertig und bereichern die Toplagen mit meist guten Mietern. Somit ergänzen diese die charmante Innenstadt sinnvoll. Vor dem Hintergrund der exzellenten Eckdaten ist auch künftig ein sehr guter Standort für den Einzel-handel. Im stetigen Wettbewerb der in unmittelbarer Reichweite befindlichen Landeshauptstadt Mainz behauptet sich die hessische Landeshauptstadt bestens, resümieren die Einzel- handels- und Immobilienexperten. Mauritiusplatz COMFORT Städtereport 2015 Seite 7 von 8

8 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² Kirchgasse Langgasse m² m² m² m² 58 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Fon: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 Seite 8 von 8