BERLIN DIE STADT HAT EINEN LAUF! APRIL 2017

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1 BERLIN DIE STADT HAT EINEN LAUF! APRIL 2017

2 IN ZAHLEN Bundesland: Berlin Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 9,4 % Einzelhandelskaufkraft: 96,7 Einzelhandelszentralität: 106,1 Relevante Shopping-Center: Boulevard Berlin (C), Alexa (C), Potsdamer Platz Arkaden (C), Europa-Center (C), Wilmersdorfer Arcaden (C), Bikini Berlin (C), Das Schloss (C), Forum Steglitz (C), Mall of Berlin (C), Hallen am Borsigtum (S), Gropius Passagen (S) etc. C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR/m² m² m² INNENSTADTANTEILE Berlin Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø > 1 Mio. Einwohner Quelle: COMFORT Research & Consulting Die deutsche Hauptstadt Berlin ist mit ihren über 3,5 Mio. Einwohnern die mit Abstand größte Stadt Deutschlands. Sie stellt nicht nur deshalb, sondern auch wegen einer außerordentlich vielfältigen kulturellen Szene und ausgeprägter Trendsetter-Qualitäten die einzige echte deutsche Metropole in einem globalen Maßstab dar. Sie ist somit ein regelrechter Magnet mit erheblichen Bevölkerungswachstum. Allein zwischen 2012 und 2016 stieg die Berliner Bevölkerung um Einwohner und damit in der Größenordnung einer mittleren Großstadt. In stadtstruktureller Hinsicht weist sie einhergehend mit ihrer außerordentlichen Größe eine stark polyzentrische Struktur auf. Die teilungsbedingten wirtschaftlichen Nachteile aus dem Erbe von Zentralverwaltungswirtschaft im Osten und der Insellage Westberlins sind mittlerweile überwunden, gut sichtbar in der Entwicklung der Beschäftigtenzahlen. So stieg die Zahl der Sozialversicherungspflichtigen in den letzten Jahren um rd bzw % und damit so stark wie in keiner anderen deutschen Top 7-Metropole. Von daher gehören auch die Zeiten von zweistelligen Arbeitslosenquoten mittlerweile der Vergangenheit an. Als europäische Tourismushochburg hat die dynamische Stadt mit jährlich über 31 Millionen touristischen Übernachtungen und knapp 13 Millionen Gästen (davon rd. 46% ausländische Besucher) einen zusätzlichen Verstärker, und zwar sowohl im Hinblick auf das Niveau als auch die Entwicklung (siehe hierzu auch die Grafik auf Seite 7). Innerhalb von zehn Jahren hat sich die Zahl der Übernachtungen nahezu verdoppelt. BEDEUTUNG DER STADT ALS EIINZELHANDELSSTANDORT Nicht zuletzt ist Berlin eine Shopping-Metropole mit einer ganzen Reihe von leistungsfähigen innerstädtischen Einzelhandelslagen. Diese fußen neben der eigenen kräftig wachsenden Bevölkerung in der Stadt und den Touristen auch auf die Bevölkerung im Berliner Umland: immerhin noch einmal rd. 1,8 Mio. Einwohner. Insgesamt erreicht das klassische Berliner Einzugsgebiet damit 5,3 Mio. Einwohner! Berlin verfügt über eine sowohl betriebstypen-, betreiberund standortseitig ausgesprochen vielfältige und attraktive Einzelhandelslandschaft, die in deutschem Kontext praktisch keine Wünsche offen lässt und auch in der internationalen Liga der Einkaufsstädte gut mitspielen kann. COMFORT Städtereport Berlin von 12

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Einzelhandelskaufkraft Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Einzelhandelszentralität Quelle: COMFORT Research & Consulting Nicht umsonst haben viele internationale Retail-Labels, wie z. B. Uniqlo, Forever 21, Pull & Bear, Bershka und & other stories, ihr Deutschland-Engagement in der Bundeshauptstadt begonnen. Und diverse andere wie Under Armour oder Miniso stehen am Start und suchen passende Locations. Die Kaufhäuser wie das KaDeWe, die Galeries Lafayette oder das Kulturkaufhaus Dussmann suchen in Deutschland ihres gleichen, sodass Berlin inzwischen neben London und Paris zweifellos zu den wichtigsten Einkaufsstädten im europäischen Kontext zu zählen ist. Auch in der Modebranche selbst spielt Berlin mittlerweile in der ersten Liga Veranstaltungen wie die Berlin Fashion Week sind feste Institutionen. Auch viele kleinere Concept- Stores wagen ihre ersten Schritte in Berlin. Im Berliner Einzelhandel wird unter quantitativen Aspekten auf einer Verkaufsfläche von nahezu 5 Mio. m² - das entspricht einer Pro-Kopf-Ausstattung von rd. 1,4 m² - ein Gesamtumsatz von gut 18 Mrd. getätigt. Von daher wird die Stadt ihrer oberzentralen Versorgungsfunktion für die Stadt und das Brandenburger Umland sowie als Bundeshauptstadt durchaus gerecht. Im Metropolenvergleich kommt dies in der GfK-Zentralitätskennziffer 2016 von 106,1, wie auch der spezifischen Modezentralität von rd. 153, nur ungenügend zum Ausdruck. So weisen Hamburg, München und Köln diesbezüglich merklich höhere Werte auf. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass durch die vergleichsweise außerordentlich hohe Bevölkerungszahl die Kennziffer statistisch erheblich gedrückt wird. EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Berlin von 12

4 Berlin spielt mit über 3,5 Mio. Einwohnern schon vor der zweitgrößten Stadt Hamburg (rd. 1,8 Mio. Einwohner), über seine schiere Größe in Deutschland in einer eigenen Liga. Der Berliner Einzelhandel agiert somit, hinsichtlich Dimensionierung, Polyzentralität und Internationalität der Stadt und Besucher, in einem absolut einmaligen Terrain. Gerade in Berlin ist für die fundierte Bewertung von Einzelhandelssituation und -perspektiven eine sehr differenzierte Betrachtung der verschiedenen Einzelhandelslagen und -quartiere zwingend erforderlich. Bei der Einzelhandelsbetrachtung muss man die verschiedenen City-Lagen einschließlich die Sonderlage am Potsdamer und Leipziger Platz sowie (qua Größe) der dezentral in Steglitz gelegenen Schloßstraße und der Fußgängerzone Wilmersdorfer Straße einbeziehen. EINZELHANDELS-ECKDATEN Strukturdaten Structual data Berlin München Munich Hamburg Köln Cologne Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Einzelhandelskaufkraft 2016 Retail purchasing power 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) Einzelhandelsverkaufsfläche 2016 Retail sales area 2016 in m² / sqm 96,7 129,2 109,9 108,8 113,8 112,3 117, Anteil der Innenstadt in m² Share of the city centre im sqm Anteil der Innenstadt Share of the city centre 13,4% 27,1% 12,9% 19,8% 23,6% 36,1% 34,8% Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einwohner Retail sales area per inhabitant 1,4 1,2 1,5 1,5 1,6 1,6 1,6 Flächenproduktivität in pro m² Space productivity in per sqm Flächenproduktivität Innenstadt in pro m² Space productivity of the city centre in per sqm Einzelhandelsumsatz 2016 in Mio. Retail turnover 2016 in million , , , , , , ,3 Anteil der Innenstadt in Mio. Share of the city centre in million 2.475, , , , , , ,0 Anteil der Innenstadt Share of the city centre 13,7% 30,1% 17,3% 22,8% 33,1% 39,0% 37,8% Einzelhandelszentralität 2016 Retail centrality 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) Modezentralität 2016 Fashion centrality 2016 (Deutschland/Germany = 100,0) 106,1 114,0 112,2 121,9 102,4 119,6 116,2 153,3 219,1 169,1 197,8 198,4 202,3 222,7 Einzugsgebiet / Catchment area Einwohner in Mio. / Inhabitants in mill. 5,3 3,1 3,4 2,4 2,3 2,5 2,0 Quelle / Source: COMFORT - Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH COMFORT Städtereport Berlin von 12

5 1A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² KURFÜRSTENDAMM / TAUENTZIENSTRASSE Wichtigster und bekanntester Einkaufsboulevard Berlins Bester Abschnitt zwischen KaDeWe (Kaufhaus des Westens) und Olivaer Platz Vielfältiges Angebot von der Kaufhausrennbahn an der Tauentzienstraße bis zu den Luxusanbietern nahe Olivaer Platz Höchste Passantenfrequenz zwischen Tauentzienstraße und Kurfürstendamm, Ecke Uhlandstraße Neue Mieter: Reserved, Diptyque, Superdry, Lush, planet sports, Asics Mietpreis Kurfürstendamm: ca. 290,- EUR/m² (klein), ca. 150,- EUR/m² (mittel) Mietpreis Tauentzienstraße: ca. 350,- EUR/m² (klein), ca. 180,- EUR/m² (mittel) ALEXANDERPLATZ Zentraler Einkaufsstandort für den Ostteil der Stadt und konsumiges Pendant zur City-West Infrastrukturell außerordentlich gut angebunden: Passanten täglich Stärke des Standortes resultiert vor allem aus Kaufhausbetrieben wie Galeria Kaufhof, C&A, Primark, Saturn und TK Maxx Wegen guter Nachfrage Mietpreissteigerungen zu erwarten Neue Mieter: flying tiger Mietpreis: ca. 250,- EUR/m² (klein), ca. 130,- EUR/m² (mittel) m² m² m² m² FRIEDRICHSTRASSE Zweitwichtigste Einkaufslage in der City Ost mit Konsum- und Premiumanbietern in großer Vielfalt Wichtigste Betriebe: Galerie Lafayette, Zara, H&M, Kulturkaufhaus Dussmann Entwicklungspotenzial im Südabschnitt am Checkpoint Charlie Neue Mieter: ecco, Läderach Confiserie Mietpreis: ca. 220,- EUR/m² (klein), ca. 110,- EUR/m² (mittel) m² m² WILMERSDORFER STRASSE Einzige echte Fußgängerzone in Berliner Citylage Kunden vor allem aus dem Kerneinzugsgebiet Angenehme Aufenthaltsqualität durch einige etablierte Gastronomiebetriebe Neue Mieter: REWE, CCC-Schuhe, Jim Block, Cross Jeans Mietpreis: ca. 90,- EUR/m² (klein), ca. 45,- EUR/m² (mittel) m² m² 45 COMFORT Städtereport Berlin von 12

6 SCHLOSSSTRASSE Wichtigste Einkaufsstraße im kaufkraftstarken Südwesten Berlins Auf der Westseite vier große Einkaufszentren Damit unverändert Flächenüberangebot und Auswirkungen auf Mieterlöse Perspektivische Neugestaltung der Retailflächen des Sockelgeschosses im Rahmen der umfassenden Projektentwicklung des Steglitzer Kreisels Neue Mieter: UNIQLO, Change of Scandinavia, Mister Spex Mietpreis: ca. 110,- EUR/m² (klein), ca. 55,- EUR/m² (mittel) m² m² 55 HACKESCHER MARKT Trend- und Szenemeile für den jungen nationalen und internationalen Einzelhandel Neue Marken eröffnen bevorzugt in diesem lebendigen Stadtquartier Neue Mieter: Ba&sh, Love Stories, Suit Supply Mietpreis: ca. 150,- EUR/m² (klein), ca. 70,- EUR/m² (mittel) m² m² 70 Die Bundeshauptstadt hat die Pole-Position in puncto Trendsetting und weltweit eine hohe Anziehungskraft. Die Toplagen der City-West, insbesondere am Kurfürstendamm und an der Tauentzienstraße sowie im Osten der Alexanderplatz, erfreuen sich weiterhin guter Flächennachfrage, die sich zum ganz überwiegenden Teil aus Gesuchen internationaler Filialisten nährt. Besonders Premium-Retailer fragen verstärkt moderne und hochwertige Einzelhandelsflächen nach. Kurfürstendamm 19-24, Sunglass Hut, vermittelt durch COMFORT COMFORT Städtereport Berlin von 12

7 in Mio. Speziell am Kurfürstendamm stehen zwischen 2017 und 2020 Fertigstellungen der Projekte Upper West, Neue Gloria und dem Kudamm-Karree an, die den Einzelhandelsstandort City-West weiter stärken werden. Als erstes wird das Geschäftshaus Zoom des Projektentwicklers Hines am Bahnhof Zoo eröffnen, u. a. mit einer Filiale des irischen Filialisten Primark. TOURISMUS Tourismus - Übernachtungen ECKZAHLEN in Berlin IN 2016 BERLIN vs VS Gäste Übernachtungen + 95,3 % + 79,9 % Diese Entwicklungen werden dem Bereich Breitscheidplatz, Kurfürstendamm, Joachimsthaler Straße hier sind auch der neue Flagship Store von Superdry mit dem Hipster-Coffeeshop The Barn in den Räumen des traditionsreichen Cafés Kranzler prägend auch städtebaulich ein neues Gesicht geben. Darüber hinaus spielen auch das größte Motel One mit über 500 Zimmern im Upper West-Hochhaus, die Revitalisierung des Bahnhofs Zoologischer Garten mit einem neuen großen McDonald s-restaurant oder das bereits eröffnete Bikini Berlin, demnächst mit neuem Streetfood- Marketplace, eine entscheidende Rolle. Die City-West wird zukünftig noch mehr als heute das pulsierende Herz der Metropole sein. Eine hohe Dynamik zeichnet das Cityquartier um den Hackeschen Markt aus. Die gelungene Mischung von Einzelhandel, Gastronomie und Entertainment macht dieses Viertel in Berlin unverwechselbar. Entsprechend hoch und stabil ist die Flächennachfrage. Die Friedrichstraße erfreut sich besonders im Abschnitt zwischen Bahnhof und Unter den Linden guter Flächennachfrage und hat sich auch südlich der Straße Unter den Linden stabilisiert. Synergien durch die Eröffnung der in der Nähe befindlichen Mall of Berlin sind jedoch ausgeblieben. Der Alexanderplatz ist durch sein hohes Passantenaufkommen ( Personen täglich) der wichtigste etablierte Einkaufsstandort im Ostteil der Stadt. Durch das Projekt Alexanderhaus, eine moderne Neuentwicklung des gesamten Einzelhandelsbereiches (Fertigstellung 2018), wird der Standort zukünftig noch größere Attraktivität gewinnen. Bahnhofstraße 23-25, Tiger, vermittelt durch COMFORT COMFORT Städtereport Berlin von 12

8 EINKAUFSZENTREN Berlin stellt in Deutschland die eindeutige Center-Hauptstadt dar. Gemäß der Abgrenzung des EHI Retail Institute verfügt die Stadt über eine Gesamtzahl von 40 Centern mit einer Gesamtmietfläche von 1,44 Mio. m². Es gibt keine andere deutsche Stadt, die auch nur annähernd über derartig viele Einkaufszentren verfügt. Das weit überwiegende Gros (32 bzw. vier Fünftel) der Berliner Shopping-Center ist in dezentralen Bezirks- und Stadtteillagen lokalisiert, allen voran die Center-Hochburg Schloßstraße Steglitz, wo innerhalb nur eines Kilometers allein vier Einkaufszentren mit einer Gesamtmietfläche von über m²präsent sind. Demgegenüber sind die klassischen Berliner City-Bereiche relativ sparsam mit Einkaufszentren belegt. Eine absolute Besonderheit stellt der traditionsreiche zentrale Sonderstandort Potsdamer Platz / Leipziger Platz dar, an dem nach den Potsdamer Platz Arkaden nunmehr mit der Mall of Berlin eines der größten Shopping-Center Berlins beheimatet ist. Das Center ist mit seinen ca. 270 Läden und rd m 2 Retail-Mietfläche gerade bei auswärtigen Besuchern und Touristen bisher ein Magnet, hat sich hinsichtlich der Marktdurchdringung beim einheimischen Einkaufspublikum aber immer noch nicht durchgesetzt. Auch wenn die größte Entwicklungsdynamik im Shopping-Center-Segment sicherlich der Vergangenheit angehört, sind dennoch einige weitere Projekte in der Pipeline. Neben einzelnen neuen Projekten, wie der Center-Planung East Side Mall (Projektentwicklung der Freo, bereits an die RFR verkauft) vis-a-vis der Mercedes-Benz Arena in Friedrichshain, von HGHI auf dem Schultheiss-Areal in Berlin-Moabit oder eines Privatinvestors in den Alten Schlachthöfen an der Landsberger Allee stehen zukünftig primär Refurbishment-Projekte/-Pläne von Alt-Centern, wie z.b. dem Kudamm Karree oder dem Tegel-Center, auf der Agenda. Schloßstraße 25, Change, vermittelt durch COMFORT COMFORT Städtereport Berlin von 12

9 INVESTMENT Berlin kann als Investitionsstandort mittlerweile in einem Atemzug mit den europäischen Metropolen wie London oder Paris genannt werden. Für deutsche Investoren ein absolutes Muss: auch internationales Kapital findet seinen Weg nach Berlin. Dies gilt sowohl im institutionellen Bereich als auch bei Privatinvestoren, sodass sich insgesamt ein sehr vielschichtiger Markt mit ganz verschiedenen Produkten und Größenordnungen an diversen Standorten ergibt. In bestimmten Bereichen findet seit den letzten Monaten ein derartiger Hype statt, dass Kaufpreise in ungeahnte Sphären steigen und die Mietpreisentwicklung schon lange nicht mehr Schritt halten kann. KAUFPREISFAKTOR 29,0-31, Insgesamt lässt sich konstatieren, dass die Dynamik am Berliner Investmentmarkt aufgrund des Nachfrageüberhangs ungebrochen anhält. Die Kaufpreise steigen weiterhin signifikant an, wobei zum Teil Kaufpreisfaktoren deutlich über dem 30-Fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind. Ungebrochen dabei ist die Nachfrage vor allem nach Projekten am Kurfürstendamm oder an der Tauentzienstraße, aber auch dem Hackeschen Markt, der Schloßstraße oder der Friedrichstraße. Die Friedrichstraße ist aufgrund der Objektgrößen insbesondere für institutionelle Investoren von Interesse, während am Alexanderplatz aufgrund der Struktur kaum Investmentprodukte zur Verfügung stehen. In nahezu allen Lagen gab es in den vergangenen Monaten Transaktionen verschiedenster Größen- und Güteklassen. Beispiele sind Verkäufe wie der Kurfürstendamm 26a, die Friedrichstraße 79/80 oder die Wilmersdorfer Straße Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich Berlin in allen Bereichen einer ungebrochenen Nachfrage erfreut. Die privaten und institutionellen Investoren decken ein breites Spektrum von Anlageklassen ab, wobei private Anleger sich gerne auch mit den etwas kleineren Objekten am Hackeschen Markt, an der Schloß- oder Wilmersdorfer Straße beschäftigen. Für institutionelle Investoren bestehen keine Volumengrenzen bei 1A- Lagen, Shopping-Centern oder Portfolios. Die immobilienwirtschaftliche Top-Bewertung Berlins, gerade auch in einem europäischen Maßstab, kommt in der zur Jahreswende erneut vorgelegten renommierten pwc- und ULI- Untersuchung Emerging Trends In Real Estate Europe 2017 (europaweite Befragung von nahezu 800 Immobilien-Professionals) zum Ausdruck. Bezogen auf die Gesamt-Performance erreicht Berlin hier die eindeutige Top-Position und lässt andere große europäische Metropolen, wie z. B. Paris (Rang 15) oder London (Rang 27) weit hinter sich. Alte Schönhauser Straße 41, Sunspel, vermittelt durch COMFORT COMFORT Städtereport Berlin von 12

10 COMFORT CITY-RANKING 2017 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität In der Folge der dargestellten außerordentlich positiven Retail-Entwicklungen gerade im Investment, aber auch durchaus noch abgeschwächt für die Vermietung, ist Berlin im COMFORT City-Ranking mittlerweile spürbar nach oben geklettert und nimmt hier nunmehr bundesweit Rang 2 hinter München ein. SCORING IM METROPOLENVERGLEICH (IN %) München Stuttgart Hamburg Berlin Frankfurt Düsseldorf Köln FAZIT UND PERSPEKTIVEN Wie die vorstehende schlaglichtartige Analyse der Top-Standorte der Berliner Einzelhandels- und Handelsimmobilienszene eindrücklich aufzeigt, muss einem um die absehbare Zukunft derselben nicht Bange sein. Das betrifft die günstigen und sich sogar deutlich verbessernden demographischen und ökonomischen Rahmenbedingungen. In plakativen amtlichen Zahlen im Vergleich zum Status von vor nur drei Jahren für Berlin: mehr als zusätzliche Einwohner, plus sozialversicherungspflichtige Beschäftigte, rd. 4 Mio. mehr Hotelübernachtungen. Hinter diesen positiven Trends stehen andererseits nach wie vor wichtige weiche Image-Faktoren. Berlin nimmt mit seiner Mischung von Schnauze und Lifestyle bzw. Urbanität und Kiez weiter die deutsche Pole-Position in puncto Trendsetting ein und hat auch darüber hinaus eine hohe Anziehungskraft in der ganzen Welt. COMFORT Städtereport Berlin von 12

11 Auch in Bezug auf insbesondere internationale Einzelhandelsunternehmen und für Investoren aus dem In- und Ausland konnte Berlin in den vergangenen Jahren weiter Boden gutmachen. Kaum ein Retailer, der in Deutschland bestehen will, kann es sich leisten, an Berlin vorbeizugehen. Bestes Beispiel hierfür ist die weltweit bekannte Marke UNIQLO, die nach dem durch COMFORT vermittelten Markteintritt inzwischen in diversen wichtigen Lagen in Berlin vertreten ist und von der Hauptstadt aus in Deutschland mittlerweile die Expansion in das weitere Bundesgebiet begonnen hat. Im Hinblick auf das Investorenkapital bestehen auch in einem globalen Maßstab Anlagemöglichkeiten in Berliner Handelsimmobilien. Allein das Angebot und der Zugang für Objekte in Top-Lagen ist ausgesprochen begrenzt und bewirkt in der Folge auch ein verstärktes Ausstrahlen der Nachfrage bzw. höhere Preise in den Stadtbezirks- / teillagen. Tauentzienstraße, KaDeWe COMFORT Städtereport Berlin von 12

12 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG RONALD STEINHAGEN COMFORT Berlin-Leipzig Telefon: Mobil: INVESTMENT BJÖRN GOTTSCHLING COMFORT Berlin-Leipzig Telefon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center-Consulting, Center Management und die gesonderte Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweiligen Jahresnettomiete multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Berlin von 12