FRANKFURT BEGEHRTER EINZELHANDELS- UND LUXUS-STANDORT

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1 FRANKFURT BEGEHRTER EINZELHANDELS- UND LUXUS-STANDORT JUNI 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Hessen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: +2,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 6,7 % Einzelhandelskaufkraft: 113,3 Einzelhandelszentralität: 104,6 Relevante Shopping-Center: Skyline Plaza (C), MyZeil / Palais Quartier (C), Zeilgalerie (C), NordWestZentrum (S), Hessen-Center (S), Main-Taunus-Zentrum (Sulzbach) (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Frankfurt Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Mio. Einwohner Quelle: COMFORT Research & Consulting Die Mainmetropole ist ein Finanz- und Dienstleistungszentrum von Weltrang und gehört als Mittelpunkt der dynamischen Wirtschaftsregion FrankfurtRheinMain zu den führenden europäischen Unternehmensstandorten. Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur mit einem der größten Flughäfen des Kontinents, die Konzentration zukunftsorientierter Unternehmen und ihre Internationalität geben der Stadt eine Spitzenstellung im europäischen Vergleich. Als Sitz der Europäischen Zentralbank ist die Stadt geld- und währungspolitisch von internationaler Bedeutung. Dynamik, Stabilität und Widerstandsfähigkeit gegenüber Krisen erreicht die Stadt durch eine hohe Diversität der ansässigen Unternehmen. Auch wenn die Metropole vor allem durch die starke Finanzbranche bekannt ist, verfügt sie darüber hinaus auch über andere wichtige Branchen: Kreativwirtschaft, IT- und Telekommunikationsbranche, Biotechnologie und Life Sciences, Logistik und Industrie. Ein schneller und einfacher Marktzugang wird dabei durch ansässige Institutionen und Bildungseinrichtungen garantiert. Dank der exzellenten Infrastruktur ist Frankfurt am Main nicht nur sehr gut erreichbar, sondern auch hervorragend vernetzt. Die Metropole zählt zu den wichtigsten Datenverkehrsknotenpunkten der Welt und ist als Stadt der kurzen Wege bekannt und beliebt. Die starke internationale Ausrichtung Frankfurts begünstigt ein hochwertiges Arbeitskräftepotenzial, das durch internationale und unternehmensnahe Bildungseinrichtungen ergänzt wird. Der Pendlersaldo von täglich Menschen ist bundesweit der Spitzenwert. Nach neuesten Prognosen des Statistischen Landesamtes muss Frankfurt -wie in der Vergangenheitauch zukünftig mit einem anhaltend starken Bevölkerungswachstum (+16,5 % Zuwachs bis zum Jahr 2030) rechnen. An der Goethe-Universität lehren etwa 30 Prozent ausländische Professoren. Auch die zahlreichen internationalen Kindergärten und Schulen unterstreichen den internationalen Charakter der Stadt. Dieser wirkt sich auch auf die Vielfalt des kulturellen Lebens in der Stadt aus. Das umfangreiche internationale Kulturangebot für jeden Geschmack, zahlreiche Möglichkeiten zur Erholung im Grünen sowie das stetig wachsende Angebot an qualitativ hochwertigem Wohnraum sorgen darüber hinaus für eine hohe Lebensqualität. Dies spiegelt sich auch in den jährlich acht Millionen Übernachtungen wider. COMFORT Städtereport Frankfurt von 10

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Einzelhandelskaufkraft Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Einzelhandelszentralität BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Demzufolge verwundert es nicht, dass die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen seitens nationaler wie internationaler Kunden hoch ist und weder in Frankfurt noch in anderen Toplagen des Rhein-Main-Gebietes adäquat bedient werden kann. Entsprechend stark ist auch das Interesse von Investoren an Einzelhandelsimmobilien, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz. Gegenwärtig werden in der Frankfurter City rund 1,4 Milliarden Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt ist mit 32,7 Prozent recht beachtlich. Die Flächenproduktivität der Innenstadt ist mit EUR/m² eine der höchsten in ganz Deutschland und wird nur von München und Hamburg übertroffen, betont COMFORT. Die Einzelhandelskaufkraft von Frankfurt liegt signifikant über dem bundesweiten Durchschnitt. Die Zentralität im Ballungsraum Rhein-Main mit starker Konkurrenz (insbesondere Wiesbaden, Mainz, Darmstadt) fällt naturgemäß etwas schwächer aus. Stuttgart Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Frankfurt von 10

4 Bei der Modezentralität liegt Frankfurt im direkten Vergleich mit den anderen Metropolen auf Platz 5. Das Stadtgebiet umfasst knapp Einwohner, das innerstädtische Einzugsgebiet etwa 2,3 Millionen, was sich im Wesentlichen mit dem Ballungsraum, dem Regionalverband Frankfurt-RheinMain von Frankfurt über Bad Nauheim, Hanau, Darmstadt, Mainz, Wiesbaden bis Bad Camberg deckt. Die Zeil: Straße mit einer der höchsten Passantenfrequenzen Deutschlands 1A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² ZEIL Klassische Konsumlage mit einer der höchsten Passantenfrequenzen Deutschlands Alle großen Waren- und Textilkaufhäuser sind hier ebenso vertreten wie zahlreiche Flagship-Stores namhafter Filialisten Ein vertikal orientiertes Shopping-Center: MyZeil mit etwa m² Einzelhandelsfläche Sehr breite Fußgängerzone mit mittigen Platanen und Gastronomie-Pavillons Neue Mieter: Tezenis, Samsung Aktueller Mietpreis liegt bei 300 EUR/m² m² m² STEINWEG Relativ kurze 1A-Lage mit durchschnittlicher Frequenz Niveau- bzw. Trendlage Verbindung von der Hauptwache zum Goetheplatz Neue Mieter: Thomas Sabo, & Other Stories Aktueller Mietpreis liegt bei 145 EUR/m² m² m² BIEBERGASSE / AN DER HAUPTWACHE Verbindung zwischen Zeil und Fressgass Frequenzstärkung durch verkehrsberuhigte Anbindung an die Zeil Aktueller Mietpreis liegt bei 190 EUR/m² GOETHESTRAßE 1A-Lage Klar definierte Luxuslage mit genretypischer Passantenfrequenz Fahrstraße parallel zur Fressgass Hohe Dichte an High-End-Luxusanbietern wie Chanel, Tiffany & Co. und Hermès Neue Mieter: Chopard, Etro, Hublot, MCM, Mulberry, Berluti, Hackett Aktueller Mietpreis liegt bei 245 EUR/m² m² m² m² m² COMFORT Städtereport Frankfurt von 10

5 FRESSGASS (GROßE BOCKENHEIMER STRAßE) Gastronomische Prägung (Außenbestuhlung) und Kleinteiligkeit durch die Fressgass-Satzung Veränderung durch verstärkte Ansiedlung von Modeanbietern auf zum Teil neu entwickelten Großflächen Verbindungsmeile vom Bankenviertel/Oper zur Zeil Verstärkte Mieternachfrage und somit überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren Neue Mieter: Coffee Fellows, Seiko, Cadenzza, Patrizia Pepe (Sommer 2016), Tesla Aktueller Mietpreis liegt bei 205 EUR/m² m² m² GEFRAGTER LUXUSSTANDORT Die Entwicklungen in der Frankfurter Einzelhandelslandschaft reißen nicht ab. Nachdem schon 2014 mit Bottega Veneta der letzte Mieter seinen Store im ONE Goethe Plaza eröffnet hat, sind weitere Projekte im Bau sowie in Planung. Mit dem ma ro wollen Groß & Partner gemeinsam mit Peakside Capital Advisors an den Erfolg des ONE Goethe Plaza anknüpfen und die Luxuslage am anderen Ende der Goethestraße ausweiten. Ob auch hier klangvolle Namen die nötige Magnetkraft schaffen werden und die Luxuslage somit tatsächlich wächst, bleibt abzuwarten. Anfang des Jahres wurden die Münchener Bar- und Pizzeria-Kette H ugo s und der aktuell noch an der Goethestraße ansässige Lederwarenhändler Picard als Mieter bekannt gegeben. Ma ro - Opernquartier als Erweiterung der Luxuslage, Quelle: Groß & Partner / Peakside Capital Advisors COMFORT Städtereport Frankfurt von 10

6 Insgesamt ist ein Rundlauf geplant, der von der Goethestraße über die Neue Mainzer Straße in die Neue Rothofstraße führt und über die Verbindung Luginsland wieder in der Goethestraße endet. Neben dem ma ro komplettiert diesen Rundlauf noch ein weiterer Gebäudekomplex, der Neubau der FGI in der Verbindungsstraße Luginsland mit den Mietern Brunello Cucinelli und Etro. Hier wurde ein Grundstein auf hohem Niveau für die Ausdehnung der Luxuslage gelegt und belegt eindrucksvoll den Nachfrageüberhang der Luxusanbieter am Standort Frankfurt. Der Umbau und die Erweiterung des Gebäudes Goethe 34 zwischen der Goethestraße und der Großen Bockenheimer Straße wurde 2015 ebenfalls abgeschlossen. Neben Twin Set hat auch das Luxus-Lederwarenlabel MCM einen Store in diesem Objekt eröffnet. Die Mieter Jil Sander (Relocation innerhalb der Goethestraße) und die exquisite Schuh-Manufaktur Berluti komplettierten den Bestand. Seit November 2015 auf 400 m² in Luginsland 1: Etro In der Goethestraße 3 wartet Massimo Dutti noch auf eine Baugenehmigung. Der spanische Modeanbieter hatte Ende 2015 die ehemalige Airfield-Fläche angemietet, um seinen Store zu vergrößern. Bis es soweit ist und der Umbau beginnen kann, wird das Lokal zwischenvermietet. Nachdem bis März 2016 die britische Ledermoden-Edelmarke Belstaff nach München ihr zweites Geschäft in Deutschland betrieben hatte, hat seit Anfang April nun True Religion hier einen Pop-Up Store eröffnet und wird drei Monate lang vertreten sein. Weitere Entwicklungen in der Goethestraße sind die Vergrößerungen von Chanel und Ferragamo sowie die Eröffnung eines Lagerfeld Pop-Up-Stores in der ehemaligen Jil Sander-Fläche, wo zunächst bis Ende des Jahres Taschen, Sonnenbrillen, Uhren, Düfte, Bücher und Kleidung im typischen Schwarzweißstil des Modeschöpfers verkauft werden. Auch auf der Zeil gab und gibt es Veränderungen: In Das Goethe 34 dem Neubau Zeil 123 konnte mit dem Schweizer Uhrenanbieter Swatch im Sommer 2015 die letzte Einzelhandelsfläche belegt werden. Swatch hat sich die prominente Ecklage in dem Objekt gesichert und einen etwa 150 m² großen Shop eröffnet. Ursprünglich hatte Fossil diese Fläche angemietet, allerdings dann doch auf kleinerer Fläche als anfangs geplant eröffnet. Das 1. Obergeschoss, welches eigentlich auch als Verkaufsfläche konzipiert und vermietet wurde, wird aktuell nicht zum Verkauf genutzt. COMFORT Städtereport Frankfurt von 10

7 Mit dm-drogeriemarkt, Fossil, Swatch und der türkischen Isbank sind nun alle Einzelhandelsflächen vermietet und eröffnet. Das nächste große Bauprojekt in der Frankfurter Toplage ist bereits in Planung. Aus der Zeilgalerie wird die UpperZeil. Der Abriss beginnt im zweiten Quartal 2016 mit der Entkernung und dem Rückbau. Die Fertigstellung ist für 2018 vorgesehen. Der Neubau in der Flucht zwischen Galeria Kaufhof und dem Einkaufszentrum MyZeil erhält Verkaufsflächen vom ersten Untergeschoss bis zum siebten Obergeschoss, verteilt auf vier Ladeneinheiten. Rund m² Gesamtmietfläche wird das neue Gebäude umfassen. Im Erdgeschoss werden vier Einzelhandelsläden künftig unmittelbar von der Zeil aus zugänglich sein. Die UpperZeil, Quelle: RFR Management/KSP Jürgen Engel Architekten Galeria Kaufhof wird auf etwa m² bis zum siebten Obergeschoss seine angrenzenden Verkaufsflächen erweitern. Zudem werden ca m² an Reserved vermietet. Als weitere Mieter werden Vodafone und Benetton je einen Flagshipstore in der UpperZeil eröffnen. Mit dieser Maßnahme wird die ehemalige Zeilgalerie, die von Beginn an konzeptionell problembehaftet war und durch den Kreditbetrug des Immobilienunternehmers Jürgen Schneider zu zweifelhaftem Ruhm gelangte, endlich nachhaltig aufgestellt. Die aktuelle Kaufhof-Filiale zählt mit rund 10 Millionen Kunden pro Jahr zu den umsatzstärksten Warenhäusern des Konzerns und hat eine Verkaufsfläche von etwa m². Sie zieht sehr viele internationale Shoppingtouristen an, von denen die meisten aus China kommen. Diesem Umstand tragen sogar die Sortimentsschilder an den Rolltreppen Rechnung, die neben einer englischen Übersetzung auch chinesische Schriftzeichen aufweisen. In der Zeil 119 hat jüngst ein Pop-Up-Store von Samsung eröffnet. Der Betreiber musste wegen der Umbauplanungen aus der Zeilgalerie weichen. Die Immobilie in prominentester Lage stand lange leer, nachdem das Konzept HAKO vom Schuhanbieter Leiser hier große Schwierigkeiten hatte und der Laden Ende 2014 letztlich geschlossen wurde. COMFORT Städtereport Frankfurt von 10

8 Das Geschäftshaus Zeil 111, Sitz der Hirsch- Apotheke und Stammhaus des Gesundheitskonzerns Fresenius, wird für rund 14 Mio. Euro durch einen Neubau ersetzt. Das Bestandsgebäude aus den 1950er Jahren wird mit Ausnahme der Ladenfläche der Hirsch-Apotheke abgerissen. Im Neubau kommen vier bis fünf kleinere Geschäfte hinzu, auch die Passage soll erhalten bleiben. Damit bekommt die mittlere Zeil einen aufgewerteten Anschluss zum Holzgraben und zur Kleinmarkthalle. Der neue Mieter in der Zeil 119 Der Neubau soll im Herbst 2017 eröffnet werden. Die Stadt hat durch die vielen Entwicklungen und Neuansiedlungen an Attraktivität gewonnen und dieser Trend setzt sich weiter fort. Durch die noch im Bau befindlichen und geplanten Optimierungen sowie Erweiterungen der Einzelhandelslandschaft wird der Standort darüber hinaus auch zukünftig eine Aufwertung erfahren. Mit der Zeil verfügt Frankfurt über eine der frequenzstärksten Fußgängerzonen und mit der Goethestraße über eine der prominentesten Luxuslagen Deutschlands. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass auch die Nachfrage auf Investorenseite hoch ist und die Immobilienpreise zuletzt stark angestiegen sind. INVESTMENT In den letzten zwölf Monaten wurden auf dem Frankfurter KAUFPREISFAKTOR Investmentmarkt einige Deals gefeiert. Warburg HIH Invest erwarb für den offenen Spezialfonds Top 7 Deutsche Metropolen Immobilien Invest das TurmCarrée am Eschenheimer Turm. In 26,5-28,5 Sachsenhausen wurde die ehemalige Woolworth-Immobilie mit den heutigen Mietern Müller Drogerie und REWE auf der Schweizer Straße von niederländischer privater Hand an einen Fonds verkauft. Invesco konnte sich frühzeitg das Büro- und Geschäftsprojekt maro parallel der Goethestraße von den Entwicklern Peakside Capital und Groß & Partner sichern. Groß & Partner wird in den nächsten Jahren zudem mit dem neuen Mega-Projekt des Deutsche-Bank-Areals am Roßmarkt Aufsehen erregen. Auf der Zeil konnte sich das Family Office Gertler Estates die Hausnummer 127 als klassisches Büro- und Geschäftshaus für ihr Portfolio von Aberdeen Asset Management sichern. Der extreme Nachfrageüberhang bezüglich Frankfurter Highstreet-Immobilien drückt sich wie auch in den anderen Metropolen in Anfangsrenditen von 3,5 bis 3,75 Prozent aus. Liebhaberpreise auf der Goethestraße mit bis zu 3,0 Prozent unterstreichen hier noch einmal den Glauben an die Nachhaltigkeit der Stadt und ihre unwiederbringbaren Lagen sowie die Überzeugung von der Kraft des Luxussegments im Einzelhandel. COMFORT Städtereport Frankfurt von 10

9 COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, - verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im aktuellen COMFORT-City-Ranking nimmt Frankfurt einen hervorragenden vierten Platz ein. Spitzenwerte bei Einwohnerprognose und Arbeitspendlersaldo aber auch die Flächenproduktivität in der City trugen hierzu bei. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Frankfurt ist weiterhin im Fokus nationaler und internationaler Retailer und ein beliebter Standort, um neue Konzepte zu testen. Wie auch in anderen Metropolen sind derzeit sogar in Toplagen mehrere Shops von Bestandsmietern verfügbar beziehungsweise am Markt. Es wird derzeit jedoch nicht jeder aufgerufene Mietpreis akzeptiert, dennoch wird es final auch keine Leerstände geben. Der Anmietungswille der neuen Konzepte für die High Streets ist und bleibt stark. Die Mietpreise in den Konsummeilen steigen derzeit nur in wenigen Fällen. Meist stagnieren die Mieten in einigen Objekten werden sogar historische Ausnahmemieten gekippt. Auf der Goethestraße und Fressgass sind weiterhin punktuell leicht steigende Mieten sowie ein anhaltender Nachfrageüberhang zu verzeichnen. Der Investmentmarkt hat sich schon lange vom Vermietungsmarkt entkoppelt und beschert für Verkäufer gern gesehene Spitzenpreise. Die Stadt Frankfurt bleibt wie auch die angesprochenen neuen Projekte eindrucksvoll dokumentieren sowohl für Einzelhändler als auch für Investoren einer der begehrtesten Standorte in Deutschland, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport Frankfurt von 10

10 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG JÜRGEN KREUTZ COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: INVESTMENT FRANK KAISER COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Fon: / DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die EH- Kaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die EH-Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Frankfurt von 10