Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. 11. Verwalterforum. Abrechnen - aber richtig Der ewige Kampf um die Betriebskosten

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1 Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. 11. Verwalterforum Abrechnen - aber richtig Der ewige Kampf um die Betriebskosten Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Rauchwarnmelder in der Diskussion 13 Abs. 5 HBO In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen. 2

3 Rauchwarnmelder in der Diskussion Kostenverteilung im Mietrecht Zwar ist eine Modernisierungsmieterhöhung gem. 559, 555b Nr. 4, 5 bzw. Nr. 6 BGB denkbar, aufgrund der betraglichen Geringfügigkeit dürften die Anschaffungs- und Einbaukosten der Rauchwarnmelder in der Praxis vom Vermieter getragen werden. Die Erwerbs- und Einbaukosten stellen in jedem Falle keine umlagefähigen Betriebskosten dar. (LG Magdeburg, Urt. v S 171/11, ZMR 2011, 957) 3

4 Rauchwarnmelder in der Diskussion Kostenverteilung im Mietrecht Ob eine Umlagefähigkeit der Anschaffungskosten im Falle der Anmietung der Rauchwarnmelder besteht, ist sehr fraglich; hier vertretener Meinung nach abzulehnen. so aber: LG Magdeburg, Urt. v S 171/11, ZMR 2011,

5 Rauchwarnmelder in der Diskussion Wartung durch den Vermieter - Bundesrecht (= Mietrecht 535 ff. BGB) bricht Landesrecht (=Landesbauordnung)! - Gem. 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. - Die Vorschriften der Landesbauordnung regeln das öffentlich-rechtliche Verhältnis zwischen Behörde und Bürger, das Mietrecht regelt das schuldrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. 5

6 Rauchwarnmelder in der Diskussion Wartung durch den Vermieter - Dass der Mieter als unmittelbare Besitzer zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft verpflichtet ist, stellt die landesgesetzliche Regelung dar. - Das heißt aber nicht, dass der Eigentümer nach Bundesrecht nicht berechtigt bzw. sogar verpflichtet wäre, mit dem Mieter zu vereinbaren, diesen durch Übernahme der Wartungspflicht zu entlasten. 6

7 Rauchwarnmelder in der Diskussion AG Lübeck, Urt. v C 1668/07 Die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder können als sonstige Betriebskosten dem Wohnraummieter formularmietvertraglich auferlegt werden ( 2 Nr. 17 BetriebsKV); im Zweifel gilt der allgemeine Kostenverteilerschlüssel nach qm-wohnfläche gem. 556a Abs. 1 S. 1 BGB. 7

8 Rauchwarnmelder in der Diskussion Kostenverteilung im Mietrecht Da in Alt-Mietverträgen (vor dem abgeschlossen) eine Umlagefähigkeit der Wartungskosten der Rauchwarnmelder kaum, wie erforderlich, explizit vereinbart sein dürfte, ist das Vorliegen einer mietvertraglich wirksamen Mehrbelastungsklausel zu prüfen, durch welche bei Vertragsschluss noch nicht bekannte und nachträglich durch Gesetz, Verordnung oder Satzung neu eingeführte Betriebskosten als umlagefähig vereinbart wurden. 8

9 Rauchwarnmelder in der Diskussion BMF-Anwendungsschreiben zu 35a EStG v Überarbeitung des BMF-Schreibens vom Az.: IV C 4 - S 2296-b/07/0003 (2010/ ) Die Arbeits-, Wege-, und Maschinenkosten für die Ausstattung der eigengenutzten Wohnung mit Rauchwarnmeldern sowie die Wartungskosten sind als sog. haushaltsnahe Handwerkerleistungen gem. 35a EStG für den Eigentümer steuerlich absetzbar. Dies gilt für den Mieter ebenso. 9

10 Trinkwasserverordnung 2012 Mietrechtliche Umlagefähigkeit der Untersuchungskosten - 2 Abs. 1 Nr. 2 u. Nr. 5, 6 BetriebskostenV i.v.m. 7 Abs. 2 HeizkostenV als Teil der Betriebskosten der (verbundenen) Heizungsanlage; bei Altmietverträgen wird Umlagefähigkeit unterstellt Keine Umlagefähigkeit von Untersuchungskosten aufgrund festgestellter Verunreinigungen Keine Umlagefähigkeit der Kosten der Schaffung der technischen Voraussetzungen Keine Abzugsfähigkeit der Kosten gem. 35 a EStG (die Hauptleistung erfolgt nicht im Haushalt des Steuerpflichtigen)

11 Rechts- oder Linksgefühl? Eigentümer E vermietet seine Eigentumswohnung an Mieter M. Die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag über die Tragung und Abrechnung der Betriebskosten ist wirksam. Während der folgenden 5 Jahre erteilt E dem M keine Betriebskostenabrechnung. Im 6. Jahr rechnet der E dem M gegenüber die Betriebskosten ab. M weigert sich, den Sollsaldo von immerhin 750,00 EUR zu zahlen. 11

12 BGH, Urt. v VIII ZR 14/06 Allein aus dem Umstand, dass der Vermieter über längere Zeit keine Betriebskostenabrechnung erteilt, kann nicht geschlossen werden, dass eine Abrechnung der Betriebskosten in der Zukunft ausgeschlossen wäre. BGH, Urt. v VIII ZR 279/06 Allein aus dem Umstand, dass der Mieter widerspruchslos nicht vereinbarte Betriebskosten in der Abrechnung bezahlt, kann deren zukünftige Umlagefähigkeit nicht geschlossen werden. 12

13 KG, Urt. v U 227/12 Ein Anspruch unterliegt der Verwirkung, wenn er längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht worden ist und der Verpflichtete sich nach dem gessamten Verhalten des Berechtigten sich hierauf einrichten durfte, dass der Berechtigte den anspruch nicht mehr geltend machen werde. Für dieses Umstandsmoment reicht neben dem Zeitmoment die bloße Untätigkeit des Berechtigten ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht aus. 13

14 Betriebskostenabrechnung unter Vorbehalt Vermieter V erstellt die Betriebskostenabrechnung für 2006 und stellt diese dem Mieter M am zu. Die Abrechnung enthält den Hinweis, dass sich der Vermieter wegen eines noch nicht abgeschlossenen Verfahrens betreffend die Erhöhung der Grundsteuer eine Nachbelastung des Mieters vorbehalte. Im Jahre 2013 berechnet der Vermieter die durch Bescheid aus 2012 festgesetzte GrdSt nach. 14

15 BGH, Urt. v VIII ZR 264/12 Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen zu laufen. 15

16 BGH, Urt. v VIII ZR 252/12 Die vom Mieter einer Eigentumswohnung zu tragende Grundsteuer, die durch einen separaten Bescheid für die einzelne Wohnung erhoben wird, kann an den Mieter weitergereicht werden, ohne dass eine Zusammenfassung aller Grundsteuerbeträge und deren Aufteilung nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Verteilerschlüssel erfolgen müsste. 16

17 Wirtschaftseinheit? Vermieter V, dem mehrere aneinandergrenzende Liegenschaften gehören, errichtet eine Heizzentrale auf einem der Grundstücke, legt die einzelnen Zentralheizungsanlagen still und fasst sämtliche Liegenschaften zu einer Abrechnungseinheit für die Heizkosten und Kosten der Wassererwärmung zusammen. Mieter M verweigert die Zahlung der Betriebskosten. 17

18 BGH, Urt. v VIII ZR 73/10 Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammen- zufassen. 18

19 BGH, Urt. v VIII ZR 45/11 Errichtet der Vermieter nach Begründung des Mietverhältnisses eine gemeinsame Heizungsanlage zur Versorgung mehrerer Mietobjekte, so darf er die angeschlossenen Gebäude zu einer Abrechnungseinheit auch nachträglich zusammenfassen. 19

20 BGH, Beschl. v VIII ZR 228/11 Die Frage, ob der Vermieter berechtigt war, eine Wirtschafts- bzw. Abrechnungseinheit zu bilden, betrifft die Frage der materiellen Rechtmäßigkeit der Abrechnung und nicht die Frage deren formeller Ordnungsmäßigkeit, weshalb die Frist des 556 Abs. 3 BGB eingehalten ist. 20

21 Andersherum ist auch nicht gut? Vermieter V, dem mehrere aneinandergrenzende Liegenschaften gehören, beauftragt mit der Ausführung der Gartenpflege sämtlicher Objekte ein Unternehmen. Mieter M verweigert die Zahlung der Betriebskosten, da ihm V nicht die Gesamtkosten der Gartenpflege insgesamt dargestellt und aufgeteilt habe. 21

22 BGH, Urt. v VIII ZR 22/13 Werden für den Vermieter für mehrere Gebäude Leistungen von ein- und demselben Dienstleister erbracht, so bedarf es keiner Angabe der Gesamtkosten, wenn der Dienstleister für jedes Objekt eine gesonderte Rechnung stellt. 22

23 Wissbegieriger Mieter Eigentümer E erteilt seinem Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung. Daraufhin erhält E vom Mieterbund ein Schreiben, in dem er aufgefordert wird, sämtliche der Abrechnung zugrundeliegenden Belege in Kopie vorzulegen, da M die Richtigkeit der Abrechnung anzweifle. 23

24 Betriebskosten BGH, Urt. v VIII ZR 83/09 Dem Mieter steht, abgesehen von Härtefällen ( 242 BGB) kein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zu, da er beim Vermieter oder Verwalter Einsicht nehmen kann. 24

25 BGH, Beschl. v VIII ZR 45/11 Der Vermieter muss dem Mieter keine Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gewähren. Auf derartige Unterlagen bezieht sich der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Betriebsabrechnung nicht. 25

26 Wissbegieriger Mieter 2 Vermieter V stellt die Beheizung des Mietobjekts, die vereinbarungsgemäß durch den Vermieter per Fernwärmeanschluss zu erfolgen hat, auf Contracting um, was zwischen den Parteien des Mietvertrags nicht vereinbart ist. Mieter M verlangt nun neben dem Herausrechnen der nicht umlagefähigen Kosten des Contractings auch Einsicht in die an den Contractor gerichteten Rechnungen über den Energiebezug. 26

27 BGH, Urt. v VIII 38/11 Zur jährlichen, den Grundsätzen des 259 BGB entsprechenden Abrechnung über die voraus gezahlten Betriebskosten, zu der der Vermieter gem. 556 BGB verpflichtet ist, gehört es auch, dass der Vermieter dem Mieter die Prüfung der Abrechnung ermöglicht. Hiervon umfasst ist die Einsichtnahme in der Abrechnungsunterlagen, darunter neben den Rechnungen auch die Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. 27

28 BGH, Urt. v VIII 38/11 Dies ist bei einem Wärmelieferungsvertrag, den der Vermieter mit einem Contractor geschlossen hat, der Fall. Der Vermieter ist allerdings nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vor-Lieferanten gestellten Rechnungen verpflichtet. In Fällen der Versorgung des Mieters mit Heizenergie durch einen Wärmecontractor gilt nichts anderes als bei dem unmittelbaren Energiebezug durch den Vermieter ohne Einschaltung eines Contractingunternehmens. Auch in diesen Fällen hat der Mieter keinen Anspruch auf Auskunft darüber, zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits von seinem Vorlieferanten be- zogen hat. 28

29 Schweigen im Walde Vermieter V erteilt seinem Gewerbemieter G die Betriebskostenabrechnung für 2011 am und zahlt an G das sich ergebende Guthaben aus. Nach Korrektur der Abrechnung am ergab sich nun eine Nachzahlung zu Lasten des G. G verweigert die Zahlung unter Berufung auf den Zeitablauf sowie die Auszahlung des Guthabens. 29

30 BGH, Urt. v XII 62/12 Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist die Regelung des 556 Abs. 3 BGB auch nicht sinngemäß anwendbar. Die Grenze zur Korrektur einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung im Gewerbemietrecht ergibt sich nur durch den Eintritt der regelmäßigen Verjährungsfrist ( 195, 199 Abs. 1 BGB) oder unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung aus 242 BGB. 30

31 BGH, Urt. v XII 62/12 Dabei liegt weder in der Auskehrung des Abrechnungsguthabens seitens des Vermieters, noch aus der vorbehaltlosen Entgegennahme des Guthabenbetrags seitens des Mieters eine auf Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung. Die Auszahlung des Guthabens ist eine reine Erfüllungshandlung ohne Erklärungswert, ebenso wie der Mieter mit der Entgegennahme des Guthabens gerade nicht erklärt, dass er die Abrechnung unstreitig stellen will. 31

32 BGH, Urt. v VIII ZR 296/09 In der Auskehrung eines sich aus einer inhaltlich fehlerhaften Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens liegt kein negatives Schuldanerkenntnis, weshalb der Vermieter innerhalb der Frist des 556 Abs. 3 BGB berechtigt ist, die Abrechnung zu korrigieren und den abweichenden Betrag vom Mieter zu verlangen. 32

33 Blick auf den Kalender Vermieter V erstellt die Betriebskostenabrechnung für 2009 und stellt diese dem Mieter M am zu. Die Abrechnung weist zu Gunsten des Mieters anrechenbare Vorauszahlungen i.h.v ,96 EUR aus. Am fällt Vermieter V auf, dass die Vorauszahlungen des M lediglich 1.895,75 EUR betrugen und er korrigiert die Abrechnung. 33

34 BGH, Urt. v VIII ZR 191/10 Der Mieter kann sich nach Treu & Glauben gem. 242 BGB nicht auf eine Überschreitung der Abrechnungsfrist des 556 III BGB berufen, wenn der dem Vermieter bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung unterlaufene Fehler auf den ersten Blick erkennbar ist. 34

35 Formeller oder materieller Fehler? Vermieter V erstellt die Betriebskostenabrechnung für 2009 und stellt diese dem Mieter M am zu. Die Abrechnung enthält aufgrund eines Versehens keine Vorauszahlungen. Am fällt Vermieter V auf, dass die Vorauszahlungen fehlen und erstellt eine korrigierte Abrechnung. 35

36 BGH, Urt. v VIII ZR 197/11 Selbst wenn die Abrechnung überhaupt keine Angaben über die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters enthält, liegt keine formelle Unwirksamkeit der Abrechnung vor, da der Mieter anhand seiner eigenen Unterlagen unschwer nachprüfen kann, welche Vorauszahlungen er geleistet hat. 36

37 Der Vermieter als Schlawiner Vermieter V erteilt Mieter M am die Betriebskostenabrechnung für das Jahr Mit Schreiben vom erklärt Mieter M, dass er die Abrechnung nicht bezahlen werde, da V Betriebskosten abgerechnet habe, für deren Umlage es im Mietvertrag keine Vereinbarung gibt. 37

38 BGH, Urt. v VIII 235/10 Die vertragswidrige Abrechnung tatsächlich nicht geschuldeter Betriebskosten führt nicht zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. 38

39 Der Vermieter als Schlawiner II Vermieter V erteilt Mieter M am die Betriebskostenabrechnung für das Jahr Mit Schreiben vom erklärt Mieter M, dass er die Abrechnung nicht bezahlen werde, da die Heizkosten unangemessen hoch seien, der Hausmeister nicht ordnungsgemäß arbeite und die Höhe der abgerechneten Versicherungskosten bezweifelt werde. Am verklagt V den M auf Zahlung des Abrechnungssaldos. 39

40 Gem. 556 Abs. 3 S. 4 BGB verliert der Mieter seine Einwendungen, sofern er diese nicht binnen 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung substantiiert vorbringt. 40

41 Böser Vermieter? Vermieter V erteilt Mieter M die Betriebskostenabrechnung für das Jahr Mieter M behält einen Teil der Nachzahlung mit der Begründung ein, dass sich aus dem vom DMB veröffentlichten Betriebskostenspiegel für Deutschland ergebe, dass die abgerechneten Müllabfuhrkosten überhöht seien. 41

42 BGH, Urt. v VIII ZR 340/10 Im Streitfall obliegt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vermieter gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit schuldhaft verstoßen habe (d.h. die abgerechneten Betriebskosten übersteigen die ortsüblichen um mehr als 30%), dem Mieter. Der bloße Hinweis auf den Betriebskostenspiegel des DMB reicht nicht aus. 42

43 LG Köln, Urt. v S 232/11 Fordert der Vermieter die von der Gemeinde angebotenen kostenlosen Wertstofftonnen nicht an, kann er die durch erhöhten Restmüllanfall entstehenden Mehrkosten wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht auf die Mieter umlegen. 43

44 Gewerbe-Betriebskostenrecht Wirtschaftlichkeitsgebot Gewerbemieter G bestreitet, dass die ihm gegenüber abgerechneten Hausmeisterkosten angemessen sind. Bis 2008 habe der Vermieter eine Vollzeitkraft als Hausmeister beschäftigt; seit 2009 werden diese Tätigkeiten durch einen Dienstleister ausgeführt, was ohne Qualitätseinbußen zu einer Kostenreduktion von rd. 60 % geführt habe. 44

45 Gewerbe-Betriebskostenrecht OLG Düsseldorf, Urt. v U 115/12 Auf gewerbliche Mietverhältnisse sind die Grundsätze des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Veranlassung auf Mieter umlagefähiger Betriebskosten durch den Vermieter anwendbar. Zwar ist der Vermieter in Ausübung des ihm zustehenden Ermessens nicht zur billigsten Lösung gehalten, aber auch im Gewerbemietrecht darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen. Ist, wie hier, eine Kostendifferenz von mehr als 60 % nachgewiesen, ist der Gewerbemieter von von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen. 45

46 Eine Abrechnung mit einem Guthaben ist immer richtig! 46