ista Verwalter-Seminar

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1 ista Verwalter-Seminar Mietrecht Rauchwarnmelder-Nachrüstpflicht in Bayern Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1 Handlungspflichten des Mietverwalters Da dem Mietverwalter durch den Verwaltungsvertrag regelmäßig die Verpflichtung zur Erfüllung aller verkehrssicherungsrechtlich relevanten Pflichten übertragen wird, gehört es zu den dem Verwalter obliegenden Vertragspflichten, den Eigentümer auf notwendige Maßnahmen hinzuweisen und, sofern ihm die eigenständige Wahrnehmung nicht bereits übertragen ist, von diesem entsprechende Weisungen einzuholen. Dabei ist der Eigentümer insbesondere auf das sich im Falle der Nicht-Beachtung der Vorgaben der Landesbauordnung ergebende zivil-, straf- und verwaltungsrechtliche Haftungsrisiko hinzuweisen, sowie darauf, dass der Feuerversicherungsschutz gefährdet ist. 2 Art. 46 Abs. 4 BayBO In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. 3 1

2 Eindeutige Regelungen Sämtliche Wohnungen in Bayern sind mit Rauchwarnmeldern auszurüsten Ausnahmen, etwa für Ein- oder Zweifamilienhäuser, gibt es nicht Alle ab dem errichteten oder genehmigten Wohnräume waren schon auszurüsten Alle bis zum errichteten oder genehmigten Wohnräume sind bis spätestens zum Ablaufe des nachzurüsten Zur Anschaffung und Montage verpflichtet sind die Vermieter als Eigentümer 4 Renitenter Mieter I Eigentümer E beschließt, die einheitliche Ausrüstung des Mietobjekts mit Rauchwarnmeldern nach LBO durch ein Fachunternehmen durchführen zu lassen. Daraufhin informiert Verwalter V die Mieter, dass übernächste Woche Rauchwarnmelder installiert werden. Mieter Q erklärt daraufhin, dass er diesen Eingriff in seine Wohnung so kurzfristig nicht dulden werde, zumal die Nachrüstpflicht erst ab 2018 in Kraft trete. 5 BSG, Urt. v B 3 KR 8/13 R, NZS 2014, 738 Rauchwarnmelder gehören heutzutage nach allgemeiner Verkehrsauffassung als unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung von Wohnräumen und dienen daher dem Grundbedürfnis des Wohnens. Die gesetzliche Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern führt dazu, dass Gebäude nur zu Wohnzwecken nutzbar sind, wenn sie, zumindest in den ausdrücklich benannten Räumen, mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. 6 2

3 BGH, Urt. v V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 Die Bestimmungen der LBO dienen nicht nur dem Schutz des Wohnungsnutzers, sondern stellen eine öffentlich-rechtliche Ausprägung der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflicht dar und dienen allgemein dem Brandschutz des Objekts sowie dem Schutz von Leib, Leben und Eigentum. Daher bestehen für den Vermieter zugleich auch Schutzpflichten gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgegemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu erfüllen sind. 7 BGH, Urt. v V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 Hieraus folgt insbesondere die Pflicht zur Sicherstellung der Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, welche durch die DIN EN sowie die DIN konkretisiert werden. Dies ergibt sich auch ohne ausdrückliche Anordnung im Verordnungstext daraus, dass Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. 8 Pflicht zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik DIN legt die Mindeststandards für Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung der Rauchwarnmelder in Wohnhäusern, Wohnungen und Räumen mit wohnungsähnlicher Nutzung fest. Gem. DIN Abschn. 7 Nachweis der Fachkompetenz für Dienstleistungserbringer ist ausdrücklich empfohlen, dass die Projektierung, Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern nur durch besonders zertifizierte Personen (Geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder) vorgenommen werden soll. Spezielle Anforderungen an die Geräte und die zu verwendende Montagetechnologie von Rauchwarnmeldern sind in der Produktnorm DIN EN festgelegt. 9 3

4 BGH, Urt. v V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 Im Falle des Verstoßes gegen die Nachrüstverpflichtung läuft der Gebäudeeigentümer Gefahr, dass im Schadensfall die Leistungen aus der Feuerversicherung gekürzt werden. vgl. AFB 2010 Abschnitt B 8 Ziff. 1. Buchst. b): Pflicht zur Einhaltung aller gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften 10 Konsequenzen für das Mietrecht Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung nebst rechtssicherer Dokumentation durch ein Fachunternehmen ist geeignet, den vermietenden Eigentümer von seiner Haftung für eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht sowie der anerkannten Regeln der Technik sowie von den Folgen einer Obliegenheitspflichtverletzung gegenüber der Gebäudefeuerversicherung zu entlasten. 11 Konsequenzen für das Mietrecht Da der Vermieter als Eigentümer zur Nachrüstung verpflichtet ist, obliegt ihm die Wahrnehmung der besonderen Verkehrssicherungspflicht und er entscheidet über die Ausstattung der Wohnungen. Der Mieter ist angesichts der Tatsache, dass der Vermieter seinen gesetzlichen Pflichten nachkommen muss, gem. 555 d Abs. 1 i.v.m. 555 b Nr. 4, 5 u. 6 BGB verpflichtet, seine Wohnung zugänglich zu machen und die Anbringung der Rauchwarnmelder zu dulden. Die Ankündigung der Arbeiten kann auch kurzfristig erfolgen, da keine erhebliche Einwirkung auf die Mietsache vorliegt, vgl. 555 c Abs. 4 BGB. 12 4

5 Konsequenzen für das Mietrecht Dabei ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Nachrüstpflicht bis zum letzten Tag auszureizen. Denn die LBO regelt nicht etwa das Inkrafttreten der Nachrüstpflicht, sondern das Ende einer schon bestehenden Ausrüstungsnachfrist. Daher besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, auch mit Blick auf zu erwartende Liefer- und Montageengpässe, rechtzeitig die Nachrüstung einzuleiten, zumal eine Verbesserung des Brandschutzes sofort entsteht. Der Mieter ist daher schon jetzt verpflichtet, gem. 555 d Abs. 1 BGB den Einbau der Rauchwarnmelder zu dulden. BGH, Urt. v VIII ZR 216/14, ZMR 2015, 761 LG Halle/Saale, Urt. v S 11/14, ZMR 2014, 986 AG Halle/Saale, Urt. v C 2551/13, ZMR 2014, Renitenter Mieter II Eigentümer E beschließt, die einheitliche Ausrüstung des Mietobjekts mit Rauchwarnmeldern nach LBO durch ein Fachunternehmen durchführen zu lassen. Mieter Q erklärt daraufhin, dass er diesen Eingriff in seine Wohnung nicht dulden werde, da er bereits selbst DIN-zertifizierte Rauchwarnmelder in seiner Wohnung installiert habe. 14 Pflicht des Vermieters zur Rücksichtnahme auf erfolgte Eigenausstattung durch den Mieter? Den Einbau von Rauchwarnmeldern, die der Vermieter mit Rücksicht auf seine bauordnungsrechtliche Verpflichtung vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Für das WEG: AG Singen, Urt. v C 20/14, ZMR 2015, 416 AG Ratingen, Urt. v C 121/14, ZMR 2015, 64 LG Düsseldorf, Beschl. v S 167/14, ZMR 2015,

6 Ob sich der Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahme auf 555 b Nr. 4 bzw. Nr. 5 oder auf 555 b Nr. 6 BGB stützt, kann vorliegend offen bleiben. Zwar stellt sich die Anbringung von Rauchwarnmeldern nicht als Erhaltungsmaßnahme i.s.d. 555 a Abs. 1 BGB dar, weil sie einer größere Nähe zur baulichen Veränderung als zur Erhaltung der Mietsache aufweist, soweit aber die Ausrüstung der Wohnung nach dem Mindeststandard gem. LBO in Rede steht, folgt die Duldungspflicht des Mieters aus 555 d Abs. 1 BGB, 555 b Nr. 6 BGB, da der Vermieter eine bauliche Veränderung aufgrund von Umständen durchführt, die er nicht zu vertreten hat. 16 Wenn der Mieter eigenmächtig an vorher nicht abgestimmten Stellen der Wohnung Rauchwarnmelder anbringt, erfüllt er nicht die nach LBO dem Eigentümer obliegenden Pflichten. Dies kann nicht dazu führen, dass die grundsätzlich weiten Dispositionsrechte des Vermieters geschmälert werden. Dabei kommt auch es nicht darauf an, ob die Eigeninstallation durch den Mieter als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache zu werten ist, denn der Vermieter verlangt nicht die Entfernung der angebrachten Rauchwarnmelder. 17 Da die nicht neuwertigen Rauchwarnmelder nur der willkürlichen Auswahl und Wartung des Mieters unterliegen, kann der Mieter aufgrund des offensichtlichen Interesses des Vermieters an einem eigenen, einheitlichen und von ihm zu kontrollierenden sowie zu wartenden Rauchwarnsystem nicht einwenden, dass bereits ein hinreichender Sicherheitszuwachs erfolgt sei. Denn es bestehen zugleich auch Schutzpflichten gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu erfüllen sind. 18 6

7 Eine etwa erfolgende geringfügig höhere Betriebskostenumlage überwiegt auch nicht den Sicherheitszuwachs für das Gesamtobjekt, zumal der Mieter zugleich von eigenen Kontroll- und Wartungspflichten befreit wird. Demgegenüber dürften mit der Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern allenfalls lästige Auswirkungen für den betreffenden Mieter verbunden sein. Daher liegt, insbesondere mangels Mieterhöhung, eine unzumutbare Härte i.s.d. 555 d BGB nicht vor. 19 Renitenter Mieter III Eigentümer E beschließt, die einheitliche Ausrüstung des Mietobjekts mit Rauchwarnmeldern nach LBO sowie darüber hinaus auch die Ausstattung der Wohnzimmer durch ein Fachunternehmen durchführen zu lassen. Mieter Q erklärt daraufhin, dass er diesen Eingriff in seine Wohnung nicht dulden werde, da er bereits selbst DIN-zertifizierte Rauchwarnmelder in seiner Wohnung installiert habe und die Ausstattung des Wohnzimmers nicht vorgeschrieben sei. 20 Problem Mehrausstattung Die Bauordnung benennt als auszustattende Räume nur Schlafzimmer, Kinderzimmer und Rettungswege. Vollkommen offen ist, wie insbesondere haftungsrechtlich damit umzugehen ist, dass eine Nutzungsänderung der Räume einer Mietwohnung jederzeit vorgenommen werden kann, zumal diesbezüglich weder eine Informationsflicht des Mieters, noch eine Kontrollbefugnis des Vermieters besteht. Hinzu kommt, dass u.a. in Wohnzimmern Personen auch schlafen und aufgrund der typischen Nutzung (Kerzen / Vielzahl elektrischer Geräte) dort Brände gehäuft auftreten. LG Halle/Saale, Urt. v S 11/14, ZMR 2014, 986 AG Halle/Saale, Urt. v C 2551/13, ZMR 2014,

8 Überschreitung der Ermessensausübung durch den Vermieter bei Mehrausstattung? Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern über den Mindeststandard nach LBO hinaus ist als Modernisierungsmaßnahme gem. 555 b Nr. 4 und Nr. 5 BGB vom Mieter ebenso zu dulden. 22 Ob sich der Anspruch des Vermieters auf Duldung der Maßnahme auf 555 b Nr. 4 bzw. Nr. 5 oder auf 555 b Nr. 6 BGB stützt, kann vorliegend offen bleiben, denn (auch die Mehr-) Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit sowohl zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, als auch zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne einer Modernisierung. 23 Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass der Einbau, die spätere Wartung und die notwendige Dokumentation für das gesamte Gebäude in einer Hand sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung des einzelnen Mieters zu einer nachhaltigen Verbesserung führt. Die Duldungspflicht folgt somit bezüglich der in der LBO nicht ausdrücklich genannten Räume einer Wohnung ebenso aus 555 d Abs. 1 BGB i.v.m. 555 b Nr. 4.u 5 BGB. 24 8

9 Schließlich obliegt dem Vermieter die Verkehrssicherungspflicht nicht nur in Anbetracht der Vorschriften der LBO sowie der einschlägigen DIN- Normen bzw. mit Blick auf eine mögliche Gefährdung des Versicherungsschutzes. Darüber hinaus bestehen zugleich auch Schutzpflichten gegenüber den anderen Mietern, die durch den kontrollierten und gewährleisteten ordnungsgemäßen Einbau durch Fachfirmen von geprüften einheitlichen Rauchmeldegeräten zu erfüllen sind. 25 Darauf, ob damit auch der Gefahr einer möglichen und vom Vermieter nicht zu kontrollierenden Nutzung des Wohnzimmers als Schlafraum begegnet wird, kommt es in Anbetracht obiger Ausführungen nicht an. 26 Wartung bei Miete ein Problem? - Bundesrecht (= Mietrecht 535 ff. BGB) geht vor Landesrecht (=Landesbauordnung)! - Gem. 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. - Ist zudem mietvertraglich die Umlage der Wartungskosten im Rahmen der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten vereinbart, folgt daraus die Wartungspflicht des Vermieters. 27 9

10 BSG, Urt. v B 3 KR 8/13 R, NZS 2014, 738 Rauchwarnmelder gehören heutzutage nach allgemeiner Verkehrsauffassung als unverzichtbares Warnsystem zur Grundausstattung von Wohnräumen und dienen daher dem Grundbedürfnis des Wohnens. Die gesetzliche Pflicht zur Ausstattung mit Rauchwarnmeldern führt dazu, dass Gebäude nur zu Wohnzwecken nutzbar sind, wenn sie, zumindest in den ausdrücklich benannten Räumen, mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet sind. Entscheidet sich der Vermieter im Rahmen seines Handlungsspielraums für eine einheitliche Ausstattung, obliegt ihm auch die Wartung. 28 Tragung der Anschaffungskosten im Mietrecht Zwar ist eine Modernisierungsmieterhöhung gem. 559, 555 b Nr. 4, 5 bzw. Nr. 6 BGB denkbar, aufgrund der betraglichen Geringfügigkeit dürften die Anschaffungs- und Einbaukosten der Rauchwarnmelder in der Praxis vom Vermieter getragen werden. Die Kauf- und Einbaukosten stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. LG Magdeburg, Urt. v S 171/11, ZMR 2011, Umlagefähigkeit von Mietkosten? Ob eine Umlagefähigkeit der Anschaffungskosten im Falle der Anmietung der Rauchwarnmelder besteht, ist fraglich; dies wurde bis dato nur in einer einzigen obergerichtlichen Entscheidung vertreten. so: LG Magdeburg, Urt. v S 171/11, ZMR 2011, 957 zustimmend: AG Hamburg-Altona v a C 337/12, ZMR 2014, 801 ablehnend: AG Hamburg-Wandsbek v C 283/13, ZMR 2014,

11 Verteilung der Wartungskosten im Mietrecht Die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder können als sonstige Betriebskosten dem Wohnraummieter formularmietvertraglich auferlegt werden ( 2 Nr. 17 BetrKV); im Zweifel gilt der allgemeine Kostenverteilerschlüssel nach qm-wohnfläche gem. 556 a Abs. 1 S. 1 BGB. so: AG Lübeck, Urt. v C 1668/07, ZMR 2008, 302 Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl. 2015, Sonderteil RWM, Rn. 102 a.a.: AG Bielefeld v C 288/11, ZMR 2012, Verteilung der Wartungskosten im Mietrecht Da in Alt-Mietverträgen (vor dem abgeschlossen) eine Umlagefähigkeit der Wartungskosten der Rauchwarnmelder kaum, wie erforderlich, explizit vereinbart sein dürfte, ist das Vorliegen einer mietvertraglich wirksamen Mehrbelastungsklausel zu prüfen, durch welche bei Vertragsschluss noch nicht bekannte und nachträglich durch Gesetz, Verordnung oder Satzung neu eingeführte Betriebskosten als umlagefähig vereinbart wurden. 32 Verteilung der Wartungskosten im Mietrecht Bei dem Neu-Abschluss von Mietverträgen ist darauf zu achten, dass die Umlagefähigkeit der Wartungskosten der Rauchwarnmelder explizit vereinbart wird! BGH, Urt. v VIII ZR 167/03, ZMR 2004,

12 Rauchwarnmelder Jetzt hab ich den Durchblick! 34 12