Vorstellung des Fondsmodells: Erfolgsfaktoren für einen privatwirtschaftlichen Fonds zur Revitalisierung von Brachflächen
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- Paulina Flater
- vor 7 Jahren
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1 Vorstellung des Fondsmodells: Erfolgsfaktoren für einen privatwirtschaftlichen Fonds zur Revitalisierung von Brachflächen Abschluss-Workshop, 25. Mai 2009,
2 Gliederung Eckpunkte des Fondsmodells Varianten Öffentliche Beteiligung Realisierungsbedingungen
3 Fonds- und Projektebene FONDSEBENE Fondsgesellschaft Eigenkapital Projekt 1 Projekt 2 Projekt 3 Projekt 4 Projekt 5 Projekt n PROJEKTEBENE
4 Fondsebene: Private Anleger Fondsgesellschaft Beteiligungskapital private Anleger Kapital + Gewinn Investitionsausschuss wählen ausschüttend/nicht revolvierend: feste Laufzeit (z.b Jahre) Renditeerwartung
5 Fondsebene: Management Fondsgesellschaft: GmbH & Co. KG Anleger = Kommanditisten Komplementär- GmbH stellt Fondsmanagement Aufgaben: Verwaltung Fondsgesellschaft Vorbereitung der Projektauswahl Projektmanagement
6 Geschäftsmodell und Phasen auf Projektebene Erwerb Flächenaufbereitung Veräußerung Akquise sonstige Flächenaufbereitung Optionsrecht E Veräußerung Einbindung potenzieller Nachnutzer Nutzungskonzept Abstimmung m. Kommune Gutachten, Sanierungsplanung ggf. Modifikationen baurechtliche Verfahren Sanierungsdurchführung ggf. Nachsorge E: Erwerb
7 Phasen auf Fondsebene Idee bis Konzeption Pilot Fondsbetrieb Desinvestition Idee, Initialisierung Bestimmung des Emissionshauses Konzeption inkl. Rahmenvertrag und Klärung beihilferechtlicher Fragen 1-2 Objektgesellschaften für Pilotprojekte Fondsmanagement Auflösung der Fondsgesellschaft Auszahlungen
8 Mögliche Renditehebel günstiger Einkauf möglichst schnell und kostengünstig Sanierungsziel erreichen Wertsteigerung durch Grundstücksentwicklung moderater Fremdkapitalhebel steuerliche Vorteile [keine in Deutschland] denkbar: öffentliche Unterstützungsleistungen (zinsgünstige Kredite, Beteiligungen, Zuschüsse)
9 Varianten des Fonds- und Projektmanagements des Managements von Platzierungsrisiken des Grundstückserwerbs der Grundstücksveräußerung
10 Fonds- und Projektmanagement Variante 1: - etabliertes Emissionshaus (Finanz-, Immobilienexpertise) - Einkauf der Sanierungsexpertise Variante 2: - Joint Venture von Emissionshaus und Sanierungsunternehmen Variante 3: - Sanierungs-/ Stadtentwicklungsunternehmen (Sanierungs-, Immobilienexpertise) - Einkauf der Finanzexpertise (Strukturierung geschlossener Fonds)
11 Umgang mit Platzierungsrisiken Platzierungsgarantie - Emissionshaus oder Vertriebspartner - Nachteil: erhöht Fondskosten zeitliche Aufteilung in Phasen - Pilotphase (1-2 risikobereite Anleger) - anschließend eigentliche Fondsphase Aufteilung in Tranchen - Eigenkapitaltranche - zusätzlich: weniger riskantes Mezzaninekapital öffentliche Beteiligungen
12 Grundstückserwerb 3 Varianten: - Kauf - Kauf mit Wertsteigerungsoption - Sacheinlage Abschluss eines Optionsvertrags Stundung des Kaufpreises Vereinbarung eines Rücktrittsrechts
13 Grundstücksveräußerung 2 Varianten: - asset deal Verkauf der Grundstücke durch die Objekt-GmbH Nachteil des doppelten Grunderwerbsteueranfalls - share deal Verkauf der GmbH-Anteile durch die Fonds-GmbH & Co.KG Nachteil des Verbleibs von mind. 5,01% der Anteile Vorgehen hängt im Einzelfall vom Interesse des Investors ab
14 Öffentliche Beteiligung Warum Public Private Partnership? - gemeinsame Erfüllung öffentlicher Aufgaben unter bestmöglicher Verteilung der projektspezifischen Risiken - öffentliches Interesse besteht insbesondere in der Entwicklung brach liegender Flächen und damit der Aufwertung des jeweiligen Stadtbereichs - Kommune verfügt nicht über ausreichend Kapital, um die Brachen zu entwickeln - Flächenfonds ist auf die Unterstützung der Kommune angewiesen, z.b. im Bereich des Planungsrechts
15 Öffentliche Beteiligung Variante 1: Organisations-PPP Kommune Sacheinlage Bareinlage GmbH & Co.KG Beteiligung an GmbH (mit 26-49%) - Einfluss auf Geschäftsführung und Verfolgung öffentlicher Zwecke Beteiligung an KG über Sacheinlage in Objekt-GmbH - Gewinnbeteiligung
16 Öffentliche Beteiligung Variante 2: Vertrags-PPP Fondsebene Kommune Rahmenvertrag ggf. Bürgschaftsvertrag GmbH & Co.KG
17 Öffentliche Beteiligung Vertrags-PPP auf Projektebene Kommune Abnahmegarantie Sanierungsvertrag Kaufvertrag mit Stundung Freikauf städtebaulicher Vertrag Objekt-GmbH
18 Öffentliche Beteiligung Variante 1 und 2 schließen sich nicht gegenseitig aus; Kombination empfohlen - gesellschaftsrechtliche Beteiligung kann positive Signalwirkung erzeugen - Art der Beteiligung der Kommune ist abhängig vom politischen Willen informelle Kooperation ist ebenfalls sehr wichtig und sollte vorab sowie projektbegleitend stattfinden
19 Öffentliche Beteiligung weitere Unterstützungsmaßnahmen - restriktive Flächenpolitik - Schaffung von Planungssicherheit - Beteiligung mit asymmetrischer Gewinnverteilung - Übernahme von Kosten z.b. für Gutachten - Bereitstellung von Informationen - Reihenfolge der Prioritätenliste Beachtung von Vergabe- und Beihilferecht
20 Realisierungsbedingungen ausreichendes Flächenangebot - Verkaufsbereitschaft - Entwicklungspotenzial - Vermarktbarkeit - Nachhaltigkeit (potenzielle) Nachnutzer - Nachfrage vorhanden - Konzept für Nachnutzung Sanierungsunternehmen - Kompetenz und Bonität Emissionshäuser
21 Realisierungsbedingungen Verfügbarkeit privaten Eigenkapitals öffentliches Engagement - positive Einstellung und politischer Wille - Hinwirken auf die Schaffung von Planungsrecht - Beteiligung an Risiken (z.b. Abnahmegarantie, asymmetrische Gewinnverteilung) - Notifizierung bei der Kommission
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