Neubewertungen von selbstgenutzten Liegenschaften Einsprache

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1 Hauseigentümerverband Basel-Stadt Aeschenvorstadt 71, 4010 Basel Tel Fax MWST.NR.: CHE Internet: Neubewertungen von selbstgenutzten Liegenschaften Einsprache Liebe Mitglieder Sehr geehrte Damen und Herren Anfangs dieses Jahres hat die Steuerverwaltung angekündigt, dass sie eine Neubewertung der selbstgenutzten Liegenschaften vornehmen werde und die Vermögenssteuerwerte und mithin die Eigenmietwerte im Durchschnitt um rund 30% steigen werden. Begründet wurde diese Massnahme mit dem Umstand, dass sich eine Neubewertung aufdränge, da die letztmalige Überprüfung einige Jahre zurückliege und die Marktwerte der Liegenschaften wie auch die Mieten seit der letzten Neubewertung stark angestiegen seien. Inzwischen hat die Steuerverwaltung die ersten Verfügungen versandt. Anbei finden Sie Muster- Einsprachen. Allerdings erlauben wir uns, einige Erläuterungen und Vorbehalte anzubringen. 1. Das Formulieren von Muster-Einsprachen ist immer heikel, da letztlich der Einzelfall massgebend ist und die Einsprache sich konkret auf den betreffenden Fall beziehen muss. Dies trifft bei den Verfügungen zu den Neubewertungen im Besonderen zu, da die Erhöhungen sehr unterschiedlich begründet werden. 2. Die Mustervorlage ist lediglich für das Einspracheverfahren zu verwenden und muss im Fall eines Weiterzugs (Rekurs) an die Steuerrekurskommission zwingend überarbeitet werden. Dies gilt sowohl für die Formulierung des Rechtsbegehrens wie auch für die Begründung, die selbstverständlich sehr viel ausführlicher sein muss und mit Beweisen zu belegen ist. Wir empfehlen, spätestens beim Rekurs einen in Steuerfragen versierten Advokaten beizuziehen. Bei Bedarf können wir Ihnen Kontaktadressen nennen. 3. Die enthält einige Formulierungen, die aus rechtlicher Sicht kaum oder von geringer Relevanz sind. So dürfte es die Steuerverwaltung und die Rekursinstanzen nicht oder wenig interessieren, ob der Steuerpflichtige gar nicht die Absicht hat, die Liegenschaft zu verkaufen oder zu vermieten. Letztlich geht es lediglich darum nachzuweisen, dass der neue Vermögenssteuerwert resp. Eigenmietwert im Vergleich zu den tatsächlichen Werten zu hoch eingeschätzt wurde. 4. Aus diesen Überlegungen erachten wir die Erfolgsaussichten in vielen Fällen als eher klein. Da allerdings im Einspracheverfahren keine Kosten entstehen, empfehlen wir, in jedem Fall Einsprache zu erheben und die Antwort der Steuerverwaltung abzuwarten. Eine Einsprache macht aber in jedem Fall Sinn, wenn der neue Vermögenssteuerwert im Vergleich zum tatsächlichen Wert als überhöht anzusehen ist, wenn der Steuerwert unverhältnismässig stark erhöht wurde oder wenn der neue Vermögenssteuerwert zu einem Eigenmietwert führt, der über einer auf dem Markt erzielbaren Miete liegt oder der sich im Vergleich zum bisherigen Eigenmietwert unverhältnismässig stark erhöhen wird. 5. Die Einsprache ist innert 30 Tagen nach Erhalt der Verfügung einzureichen. Sollte man vorgängig noch diverse Abklärungen machen wollen, so kann für die Begründung eine angemessene Erstreckung verlangt werden (empfehlenswert!). Beachten Sie die Rechtsmittelbelehrung auf der Verfügung. 6. Die Formulierungen der Muster-Einsprachen wurden rechtlich geprüft. Trotzdem kann der HEV Basel- Stadt keine Haftung für die Verwendung dieser Muster-Einsprachen übernehmen. Für weitergehende Auskünfte steht Ihnen Herr lic.iur. Andreas Zappalà, , oder gerne zur Verfügung. Basel, 30. Juni 2016 Hauseigentümerverband Basel-Stadt

2 2 Anhänge: Textbausteine zu Einsprachen Absender Vorname/Name Strasse/Nr. PLZ/Wohnort PersID (Nr.) Einschreiben Steuerverwaltung Basel-Stadt Postfach 4001 Basel Basel, Neubewertung von selbstgenutzten Grundstücken Grundstück: Strasse, Nr., Ort, Sektion / Parz.-Nr. Einsprache gegen die Verfügung vom Sehr geehrte Damen und Herren Ihre Verfügung vom habe/n ich/wir am erhalten. Gegen diese Verfügung (Neubewertung) erhebe/n ich/wir hiermit fristgerecht Einsprache und stellen nachstehende Rechtsbegehren:

3 3 Textbaustein 1: Anzuwenden, falls die Neubewertung zu einer Erhöhung des Vermögenssteuerwerts führt, welche sich vor allem auf die Erhöhung des Landwerts stützt. bewerten (P.S. Dieser Wert sollte der Summe aus neubewertetem Gebäudewert zuzüglich Landwert gemäss alter Schatzung entsprechen) Die Verfügung ist bei mir/uns am eingegangen. Somit erfolgt die Einsprache innert der 30-tägigen Frist rechtzeitig. Die Neubewertung führt im Vergleich zum tatsächlichen Wert der Liegenschaft zu einem überhöhten Vermögenssteuerwert. Die Grundlagen der Berechnung basieren auf Höchstwerten, die offenbar auf dem Markt heute bezahlt werden. Dieses Vorgehen ist ungerecht. Der aktuelle Liegenschaftsmarkt ist überhitzt und es werden teilweise Preise bezahlt, die in keinem vernünftigen Verhältnis zu realistischen Werten stehen. Es ist ungebührlich, eine Neubewertung zu einem solchen Zeitpunkt durchzuführen, umso mehr als eine Abkühlung feststellbar ist und die Preise tendenziell zurückgehen. Zudem hat meine/unsere Liegenschaft keine entsprechende Wertsteigerung erhalten, da wir gar nicht beabsichtigen, die Liegenschaft zu veräussern. Der Wert meiner/unserer Liegenschaft hat sich deshalb höchstens im Rahmen der getätigten Investitionen erhöht, die durch den Gebäudewert abgedeckt sind.

4 4 Textbaustein 2: Anzuwenden, falls der Vermögenssteuerwert in einem unverhältnismässigen Rahmen erhöht wurde (z.bsp. mehr als 30%). Kann selbstverständlich mit Textbaustein 1 kombiniert werden. bewerten (Anm. Dieser Wert sollte nicht mehr als einer 30%-igen Erhöhung entsprechen). Die Verfügung ist bei mir/uns am eingegangen. Somit erfolgt die Einsprache innert der 30-tägigen Frist rechtzeitig. Die Neubewertung führt im Vergleich zum bisherigen Vermögenssteuerwert zu einer Erhöhung um Prozent. Diese Erhöhung ist unverhältnismässig und führt zu einer ungebührlich hohen Steuermehrbelastung, ohne dass sich die tatsächlichen finanziellen Verhältnisse geändert haben. Es trifft auch nicht zu, dass sich der Wert meiner/unserer Liegenschaft seit der letztmaligen Bewertung in diesem Ausmass erhöht hat. In den ersten Verlautbarungen wurde von einer durchschnittlichen Erhöhung der Vermögenssteuerwerte um 30% gesprochen. Ihre Neubewertung meiner/unserer Liegenschaft übertrifft diesen Rahmen bei Weitem. Aus diesem Grund ist der aktuelle Vermögenssteuerwert um einen Wert anzuheben, der die angekündigte Erhöhung um durchschnittlich 30% nicht übertrifft.

5 5 Textbaustein 3: Anzuwenden, falls der neue Vermögenssteuerwert zu einem Eigenmietwert führen würde, der über einem realisierbaren Mietwert liegt. Der Eigenmietwert beträgt 3,5% des Vermögenssteuerwerts. bewerten (Anm. Dieser Wert sollte einem von Ihnen angemessenen Mietwert, kapitalisiert mit 3,5%, entsprechen. Wenn die Eigenmiete nicht steigen soll, so entspricht dieser Wert der Kapitalisierung des aktuellen Eigenmietwerts mit 3,5%.) Die Verfügung ist bei mir/uns am eingegangen. Somit erfolgt die Einsprache innert der dreissigtägigen Frist rechtzeitig. Der neu bewertete Vermögenssteuerwert führt zu einem Eigenmietwert von CHF (Anm. 3,5% des Vermögenssteuerwerts). Dieser liegt um CHF über dem bisherigen Eigenmietwert. Die Erhöhung des Eigenmietwerts ist ungerechtfertigt, da die Bestandesmieten in den letzten Jahren nicht und vor allem nicht in diesem Umfang gestiegen sind. Aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes sind die Mietzinse in langjährigen Mietverhältnissen tendenziell gesunken. Nur für Wohnungen, die neu vermietet oder renoviert wurden, wurden höhere Mieten verlangt. Ich/wir bewohne/n mein/unser Einfamilienhaus (meine/unsere Stockwerkeigentumswohnung) seit vielen Jahren. Seit der letzten Neubewertung im Jahre 2001 haben keine wesentlichen Sanierungen mehr stattgefunden. Eine Erhöhung des aktuellen Eigenmietwerts ist aus diesem Grund nicht gerechtfertigt. Alternativ oder Ergänzend: Dieser Wert steht (zudem) in keinem realistischen Verhältnis zum Marktwert, denn auf dem Wohnungsmarkt lassen sich solche Mietzinse für ein entsprechendes Objekt nicht realisieren. Es darf nicht übersehen werden, dass ich/wir als Eigenheimbesitzer das Einfamilienhaus/die STWE- Wohnung für mich/uns zur eigenen Nutzung erworben habe/n. Die Überlegung, welche Miete dafür verlangt werden darf, spielte dabei keine Rolle. Entscheidend alleine war und ist die finanzielle Tragbarkeit. Da ich/wir das Einfamilienhaus/die Stockwerkeigentumswohnung sowieso nicht vermieten will/wollen, waren Renditeüberlegungen unbeachtlich. Deshalb war/en ich/wir auch bereit, das Einfamilienhaus/die Stockwerkeigentumswohnung zu einem Preis zu kaufen, welches/welche nie zu einer angemessenen eine Rendite, auch nicht zu einer solchen von 3,5% vermietet werden könnte. Für mich/uns selber hat das Einfamilienhaus/die Stockwerkeigentumswohnung den Wert, den ich/wir mir/uns leisten möchte/n.