Kommunale Wohnungsgesellschaften

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1 1 Kommunale Wohnungsgesellschaften Günter Bell Vorbemerkung Wohnraum ist nicht irgendeine Ware, sondern notwendiger Bestandteil der staatlichen Daseinsvorsorge. Der Oberbürgermeister der Stadt München, Christian Ude, formulierte dies jüngst so: Die Wohnungsversorgung gehörte schon immer zu den wichtigsten Aufgaben kommunaler Daseinsvorsorge. Die Städte und Gemeinden sind zwar nach den Grundsätzen des Ordnungsrechts lediglich verpflichtet, obdachlose Haushalte unterzubringen, dennoch ergibt sich aus den Artikeln 20 und 28 des Grundgesetzes die grundsätzliche Aufgabe des Staates, die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem und angemessenem Wohnraum sicher zu stellen. (Ude, 2005, 3) Tatsächlich erleben wir jedoch seit längerem, dass der Rückzug des Staates aus der aktiven Wohnungspolitik gefordert wird. Eine öffentliche Wohnungsfürsorge für breite Schichten der Bevölkerung sei nicht mehr gerechtfertig. Einkommensschwachen Haushalten könne mit Wohngeld die Befriedigung ihres Wohnungsbedarfs ermöglicht werden. Lediglich Haushalte mit Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt auf Grund von Diskriminierungen müssten direkt von der öffentlichen Hand versorgt werden. Dies müsse aber nicht zwingend durch öffentliches Wohneigentum erfolgen. Die Wohnungsversorgung dieser Gruppen könne auch durch Belegungsrechte sichergestellt werden. Exkurs: Belegungsrechte Der als Alternative benannte Kauf von Belegungsrechten funktioniert in der Praxis nicht. Die Einschätzung des Präsidenten des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), Lutz Freitag: Der Erwerb von Belegungsrechten funktioniert [ ] nur im ökonomischen Modell, aber nicht in der sozialen und wirtschaftlichen Realität. (Freitag, 2007, 28) 1 werden jedenfalls auch durch die Kölner Erfahrungen bestätigt. Ein Aspekt dieser Entwicklung ist die Debatte um die Zukunft öffentlicher Wohnungsunternehmen, konkret: die Forderung nach deren vollständigen Privatisierung oder der Veräußerung der Bestände bis auf einen mehr oder weniger großen Restbestand. Die beiden wesentlichen Gründe für diese Forderung und ihre vielfache Realisierung Veräußerung sind zum einen die angespannte finanzielle Lage von Bund, Ländern und Gemeinden, zum anderen spielen ordnungspolitische Überlegungen eine Rolle: Der Staat soll wo immer möglich zurückgedrängt werden und seine bisherigen 1 Ebenso Wolfgang Tiefensee, Bundesminister für Verkehr, Bauen und Wohnen in: IfS, 2007: Aufgrund der kritischen Haltung der Wohnungswirtschaft gegenüber der Einräumung von Belegungsrechten dränge sich [ ] die Frage auf, wo besonders benachteiligte Bevölkerungsgruppen in Kommunen ohne eigenes Wohnungsunternehmen noch Wohnungen finden könnten.

2 2 Aufgaben vom Markt, d.h. von privaten Unternehmen, übernommen werden. (Vgl. IWU, 2005, 60) Die zügige Veräußerung auch großer Bestände war in den letzten Jahren auch deshalb möglich, weil international agierende Anlagefonds die deutschen Mietwohnungsmärkte als interessante Geldanlageprodukte entdeckt haben (Rips, 2007, 14) und daher auf den deutschen Wohnungsmarkt drängen. Thesen: In meinem Vortrag werde ich gegen den geschilderten Trend zum Verkauf kommunaler Wohnungsunternehmen vertreten und begründen, dass der Staat und die Kommunen in der Pflicht bleiben, durch aktives Handeln allen Bevölkerungsgruppen angemessenen Wohnraum zu verschaffen, und dass ohne eine starke öffentliche Wohnungswirtschaft diese soziale Wohnungsversorgung nicht zu sichern ist die kommunalen Wohnungsgesellschaften daher zu erhalten und zu stärken sind.... und Diskussionspunkte: Ich vermute, dass wir uns hierin einig sein werden. Zur Diskussion stellen möchte ich darüber hinaus zwei weitere Punkte: Wie steht DIE LINKE. zum Abschmelzen der Wohnungsbestände im Eigentum kommunaler Wohnungsgesellschaften durch Veräußerung der Wohnungen an Mieter/-innen? Besteht ein Zusammenhang zwischen dem Anteil von öffentlichen Wohnungen und dem städtischen Mietniveau? Wie ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt Was sind überhaupt die wohnungspolitischen Probleme der Gegenwart, was sind die Aufgaben der Zukunft? Global betrachtet kann die Wohnungsversorgung in Deutschland quantitativ und qualitativ durchaus als gut betrachtet werden und ist der Wohnungsmarkt im Wesentlichen ausgeglichen. Diese positive Beurteilung täuscht jedoch darüber hinweg, dass man in Deutschland von einem Wohnungsmarkt gar nicht sprechen kann, sondern es erforderlich ist, den Plural zu wählen: Berücksichtigt werden muss, dass sich die Wohnungsmärkte regional und auf einzelne Bevölkerungsgruppen bezogen sehr unterschiedlich darstellen. So haben wir, teilweise sogar innerhalb einer Stadt, angespannte und entspannte Wohnungsteilmärkte, existieren Leerstände und dringender Wohnungsbedarf direkt nebeneinander. Gerade der Teilmarkt für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen unterliegt seit einigen Jahren einem starken Wandlungsprozess. Charakteristisch für diese Veränderungen sind der Verlust von Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen als Folge der Rückzahlung der öffentlichen Fördermittel (vgl. IWU, 2005, 7 ff.) und die zunehmende Privatisierung öffentlicher Wohnungsunternehmen.

3 3 Bedeutung kommunaler Wohnungsunternehmen auf dem Wohnungsmarkt Die hier interessierenden kommunalen Wohnungsunternehmen 2 haben eine lange Tradition, ihre Anfänge reichen bis in das 19. Jahrhunderts zurück. Nach den Ermittlungen des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) in Darmstadt gab es im früheren Bundesgebiet im Jahr 2004 noch 382 öffentliche Wohnungsunternehmen, darunter 365 kommunale Wohnungsunternehmen. Zusammen hatten sie einen Bestand von 1,462 Mio. Wohnungen. Gemessen am gesamten Wohnungsbestand hatten öffentliche Wohnungsunternehmen im früheren Bundesgebiet 2004 einen Marktanteil von knapp 5%, konzentriert in den verstädterten Räumen. 3 Formelle und materielle Privatisierung Bei der Privatisierungsdiskussion muss man nun zunächst den Hinweis von Lutz Freitag beachten: In Deutschland werden die kommunalen Wohnungsbestände fast ausschließlich in privater Rechtsform als selbständige Wohnungsgesellschaften bewirtschaftet. Damit stehen ihnen im Rahmen der wirtschaftlichen Freiheit, die ihnen der kommunale Anteilseigner und das kommunale Wirtschaftsrecht lässt, alle Handlungsmöglichkeiten offen, die das Gesellschaftsrecht und die sozialmarktwirtschaftliche Wirtschaftsverfassung einräumen. Die betrieblichen Entscheidungen und Prozesse können insoweit wie in anderen privaten Unternehmen getroffen bzw. gestaltet werden. Wenn es um die Privatisierung von kommunalen Wohnungsgesellschaften geht, wird also lediglich die Veräußerung der öffentlichen Anteile an einem ohnehin privatrechtlichen Unternehmen diskutiert. (Freitag, 2007, 30) Die aktuelle Diskussion über die Privatisierung von öffentlichen Wohnungsunternehmen bezieht sich also nicht mehr auf die rein formelle, sondern auch die materielle Privatisierung. (Vgl. IWU, 2005, 55 ff.) Wie hat sich der Bestand in den letzten Jahren verändert Zu den Verkäufen der letzten Jahre liegen unterschiedliche Zahlen vor: Nach Berechnungen Deutschen Mieterbundes sind etwa Wohnungen von der öffentlichen Hand in den Besitz privater Investoren gewechselt. (Vgl. Rips, 2007, 9) Das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik (IfS) gibt hingegen an, dass im Zeitraum von 1999 bis 2006 in Deutschland bei Transaktionen mit mehr als 800 Wohnungen insgesamt 1,277 Mio. Wohnungen den Eigentümer wechselten. Von diesen Wohnungen entfallen 57% auf die öffentliche Hand. Da aber auch 22% dieser verkauften Wohnungen von der öffentlichen Hand gekauft worden sind, verringerte sich deren Bestand insgesamt um nur Wohnungen. (IfS, 2007, 1) 2 3 Hinzuweisen ist zudem auf die Landesentwicklungsgesellschaft NRW (LEG), deren Priviatisierung von der Landesregierung betrieben wird. Zum Bestand der kommunalen Wohnungsunternehmen habe ich verschiedene Zahlen gefunden: So gibt Freitag an, dass die kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen noch über etwa 2,7 Mio. Wohnungen verfügen; das sind 7% des gesamten Wohnungsangebots. (Freitag, 2007, 38)

4 4 Welche Aufgaben weist DIE LINKE. den kommunalen Wohnungsgesellschaften zu Zunächst ist festzustellen, dass es nicht einfach um den schlichten Erhalt eines kommunalen Wohnungsunternehmens geht. Kommunale Wohnungsunternehmen sind nicht von vornherein ein Segen. Wenn sie schlecht geführt werden und schlecht wirtschaften, sind sie eine Belastung für die Kommunen. (Rips, 2007, 10) Unser Ziel muss also sowohl der Erhalt wie die Stärkung der kommunalen Wohnungsunternehmen sein. Wir brauchen gut geführte Unternehmen, die mit ausreichend Eigenkapital ausgestattet sind, um ihre Bestände zu unterhalten, wo erforderlich zu modernisieren und in notwendigen Umfang Neubauten zu errichten. Denn vor dem Hintergrund der rapiden Abnahme von Wohnungen mit Sozialbindung einerseits und der gleichzeitigen Zunahme der Anzahl der Haushalte, die sich nicht aus eigener Kraft auf dem Wohnungsmarkt versorgen können, wird die kommunale Wohnraumversorgung durch kommunale Unternehmen immer wichtiger. Was leisten kommunale Wohnungsunternehmen: (Vgl. Rips, 2007, 21 f.; auch: Ude, 2005, 5 f.) Sie sind Partner der Städte bei der sozialen Wohnraumversorgung, vor allem für einkommensschwache und benachteiligte Haushalte. Sie sind Träger von Neubau- und Bestandsmaßnahmen im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Sie nehmen öffentliche Förderprogramme in Anspruch und sind bereit, Bindungen einzugehen. Sie können Partner der Städte bei der Stabilisierung von Wohnungsquartiere sein. Sie tragen mit ihren Modernisierungs- und Instandhaltungsprogrammen zur Erneuerung der Stadt bei. Sie können mit ihrer Preispolitik eine Mietpreisdämpfung bewirken 4, dadurch nicht nur bedürftigen Mieterhaushalten helfen, sondern auch im Bereich von Wohngeld, Sozialhilfe und Unterkunftskosten für die Bezieher von Arbeitslosengeld II die öffentlichen Haushalte entlasten. Schließlich sind die kommunalen Wohnungsunternehmen Eigentümer von Grundstücken, die den Städten bei der Zukunftsgestaltung wichtige Dienste leisten können. Stadtrendite Um einige dieser Leistungen der kommunalen Wohnungsgesellschaften auch betriebswirtschaftlich abbilden zu können, beauftragte die Berliner DEGEWO Prof. 4 Vgl. die Studie der Berliner Senatsverwaltung für Finanzen und die Kritik u.a. von Andrej Holm.

5 5 Dr. Joachim Schwalbach von der Humboldt-Universität Berlin, eine Studie über die Stadtrendite der öffentlichen Wohnungswirtschaft zu erstellen. (Vgl. Bielka, 2007) Aus seiner Sicht ist dieser Ansatz dazu in der Lage, über die Betrachtung der rein finanzwirtschaftlichen Rendite eines Unternehmens hinaus den gesamtgesellschaftlichen Beitrag für die Kommune zu ermitteln. Die Berechnung der Stadtrendite ermöglicht somit erstmals die Bewertung der tatsächlichen Leistungen von öffentlichen und privaten Unternehmen für die Kommunen. (Schwalbach / Schwerk / Smuda, 2005,...) Für Rips geht es bei solchen Studien darum, einen ökonomisch belastbaren Maßstab zur Messung der Zusatzeffekte zu finden, die von kommunalen Wohnungsunternehmen erzielt werden, die aber nicht in der Bilanz stehen. (Rips, 2007, 23) Argumente gegen Privatisierung kommunaler Wohnungsunternehmen Wir stehen mit unserer strikten Ablehnung der Privatisierung kommunaler Wohnungsgesellschaften nicht allein. So äußert sich z.b. der schon erwähnte Präsident des GdW, Lutz Freitag: Der Verkauf kommunaler Wohnungsunternehmen löst die Finanzierungsprobleme einer Stadt nicht, sondern verschärft sie auf längere Sicht, weil selbst dann, wenn der Verkaufserlös zur Schuldentilgung verwendet wird das strukturelle Defizit nicht beseitigt, sondern eher konserviert wird. In der Zukunft hat die Kommune dann weiterhin Finanzprobleme, aber ist außerdem wohnungslos. Nein, nicht nur das: Ein Teil der Stadt und damit ein Teil der Zukunft wurde verkauft. (Freitag, 2007, 27) In die gleiche Richtung argumentiert auch der Münchner Oberbürgermeister Christian Ude: Der Verkauf kommunaler Wohnungsbestände oder ganzer Unternehmen leistet zwar einen sicherlich erfreulichen, aber leider nur kurzfristigen Beitrag zur notwendigen Haushaltskonsolidierung. Langfristig gesehen, ist der Effekt wenig nachhaltig, denn ein Verkauf trägt nur einmal zum Haushaltsausgleich bei und reduziert in den Folgejahren ein wenig die Schuldendienste. Der damit einhergehende Verlust der Handlungsmöglichkeiten bei der sozialen Wohnraumversorgung müsste aber teuer bezahlt werden, zumindest in den Städten mit besonders hoher Wohnungsnachfrage oder großen Aufgaben beim Stadtumbau. (Ude, 2005, 2) Es geht nicht um Schwarzmalerei, sondern um begründete Einwände gegen die Privatisierung. So ist denn zunächst zur Kenntnis zu nehmen, dass die bereits erwähnte Untersuchung des IWU zum Ergebnis kommt, dass die Privatisierung öffentlicher Wohnungsunternehmen bislang nicht zu den vielfach befürchteten hohen Mietsteigerungen und zur Verdrängung einkommensschwacher Mieter führte. (IWU, 2005, 85) Dies deckt sich mit den Ergebnissen anderer Studien. So stellt auch das IfS fest, dass die Unterschiede bezogen auf das Vermietungs- und Mietenmanagement sowie die Bestandsinvestitionen gegenüber traditionellen Vermietern relativ gering sind. Die Folgen für die Mieter halten sich bislang überwiegend in Grenzen. (Vgl. IfS, 2007, 1)

6 6 Diese zunächst erfreulichen Ergebnisse sind jedoch kein Anlass für eine Entwarnung, denn die Untersuchungen schränken ein: Dieses Ergebnis ist sicherlich mit darauf zurückzuführen, dass die privatisierten Wohnungen vergleichsweise klein und meist einfacher Art sind so dass sie für zahlungskräftigere Haushalte nicht in Betracht kommen. Von Einfluss dürfte auch gewesen sein, dass sich der Wohnungsmarkt in einigen der Untersuchungsstädte stark entspannt hat, so dass die privatisierten Wohnungsunternehmen wenig Möglichkeiten für eine selektive Belegungspolitik hatten. Zu berücksichtigen ist ferner, dass der Verkauf der untersuchten Wohnungsunternehmen fast durchweg an die Einhaltung zeitlich befristeter Auflagen zum Schutz der Mieter, wie Begrenzung der Mieterhöhungen, Verzicht auf Luxusmodernisierungen oder Begrenzung von Wohnungsverkäufen gebunden war und seit dem Zeitpunkt der Privatisierung erst wenige Jahre vergangen sind, so dass Veränderungen in der Unternehmensstrategie möglicherweise noch keine messbaren Wirkungen zeigten. Ein endgültiges Urteil über die Auswirkungen der Privatisierung öffentlicher Wohnungsunternehmen auf die Wohnungsversorgung einkommensschwacher und auf dem freien Wohnungsmarkt diskriminierter Haushalte lässt sich deshalb erst fällen, wenn die Frist für die vereinbarten Bestimmungen zum Schutz der Mieter abgelaufen ist und die Belegungs- und Mietenpolitik der privatisierten Wohnungsunternehmen deutlich erkennbar wird. (IWU, 2005, 85) Es ist also ausgesprochen wichtig, immer wieder darauf hinzuweisen, dass sich auf den Wohnungsmärkten alle Prozesse der Veränderung langsam vollziehen. Momentaufnahmen geben nicht das wieder, was mittel- und langfristig geschehen wird. So kritisiert der Deutsche Mieterbund die bei Verkäufen häufig vereinbarte Sozialcharta allein schon deshalb als wertlos, weil sie sich immer auf einen begrenzten Zeitraum bezieht. Nach Ablauf der Geltungsdauer sind die hierin festgeschriebenen Schutzbestimmungen, wenn sie überhaupt messbar über die ohnehin bestehenden gesetzlichen Rechte hinausgehen, gegenstandslos. Eine Sozialcharta ist deshalb letztlich nur weiße Salbe. Sie ist ein Argument in den Händen der Verkaufsbefürworter, aber keine wirksame Hilfe für die Betroffenen. Deren renditeinteressenorientierte Verwertung wird allenfalls verschoben, nicht aufgehoben. (Rips, 2007, 24) Ich komme nun zu den bereits angekündigten Diskussionspunkten: Wie steht DIE LINKE. zum Abschmelzen der Wohnungsbestände im Eigentum kommunaler Wohnungsgesellschaften durch Veräußerung der Wohnungen an Mieter/-innen? Die Befürworter der Veräußerung der Wohnungen kommunaler Wohnungsunternehmen an deren bisherige Mieter/-innen sehen in diesem Verkauf die Möglichkeit, den Anteil selbstgenutzten Wohneigentums zu steigern. Diese Form der Privatisierung führt aus ihrer Sicht zu einer ordnungspolitisch gewollten Erhöhung der Eigentumsquote. Damit verbindet sich häufig die Erwartung, der Verkauf der Wohnungen an die bisherigen Mieter/-innen könne darüber hinaus zu einer Stabilisierung von Wohngebieten mit sog. problematischen Bewohnerstrukturen beitragen. Durch den

7 7 Erwerb von Wohneigentum werde die Eigenverantwortlichkeit der bisherigen Mieter/- innen gefördert, was sich auch in einem veränderten Nutzungsverhalten äußere. Die Identifizierung mit der eigenen Wohnung fördere darüber hinaus die Selbst- und Nachbarschaftshilfe. Das wirke sich wiederum positiv auf das nachbarschaftliche Zusammenleben aus. Durch die stärkere Bindung an das Quartier sinke die Fluktuationsrate, was der sozialen Entmischung entgegenwirke. Die Mieterprivatisierung eröffne den Wohnungsunternehmen zudem die Chance, sich privates Kapital zuzuführen, das für Investitionen in Neubau und Bestand eingesetzt werden könne. (Vgl. IWU, 2005, 56 f.) Die entsprechenden Versatzstücke finden sich denn auch im Geschäftsbericht 2006 der Kölner GAG Immobilien AG: 5 Oberbürgermeister Fritz Schramma und Günter Ott begrüßten im November 2006 den 1.000sten Erwerber des Programms Mieter werden Eigentümer. Lothar Kochwasser und Familie freuten sich über die Glückwünsche von Kölns Stadtoberhaupt und die Geschenke für den Sohn. Der Verkauf von Bestandswohnungen in kaum zweieinhalb Jahren überwiegend an die Mieter ist eine auch in der Wohnungsbranche viel beachtete Leistung. Die GAG Mitarbeiter sind weiterhin für den Service zuständig. Für die Erwerber, die ehemaligen Mieter, bietet der Wohnungskauf viele Vorteile. Die Erwerber bilden Wohneigentum, was gesellschaftspolitisch sehr erwünscht ist. Und eine Erhöhung der Eigentumsquote fördert auch die Wohnumfeldstabilisierung, so Fritz Schramma. Die Einnahmen aus dem Programm Mieter werden Eigentümer werden in weitere Modernisierungsmaßnahmen reinvestiert. (GAG, 2007, 6) Zu klären wäre zunächst, wer tatsächlich die Käufer/-innen dieser Wohnungen waren. Im Geschäftsbericht wir nämlich einerseits erläutert: Erwerber einer bewohnten Wohnung kann ausschließlich der Mieter oder ein naher Angehöriger sein. Nur Wohnungen, die im Zuge des Mieterwechsels frei werden, können auch an Dritte veräußert werden. (GAG, 2007, 36) Andererseits ist davon die Rede, dass nahezu 50% der Erwerber aus der Mieterschaft oder ihrem Umfeld stammen. (GAG, 2007, 27) Es drängt sich also die Frage auf, wer die andere Hälfte der Wohnungen gekauft hat. Aber selbst diejenigen Wohnungen, die von Mietern/-innen gekauft worden sind, sind damit der öffentlichen Kontrolle entzogen und stehen für eine soziale Wohnungspolitik der Stadt nicht mehr zur Verfügung. Auf diesem Weg hat sich über die letzten Jahre die Zahl der Wohnungen im Eigentum der städtischen Wohnungsgesellschaft um immerhin Wohnungen verringert eine beachtliche Größe. Zum Vergleich: Von einem Verkauf der LEG wären in Köln Wohnungen betroffen, und um dies zu verhindern, hat sie DIE LINKE. Köln aktiv an der Volksinitiative Sichere Wohnungen und Arbeitsplätze beteiligt. 5 Der von CDU und FDP geplante Verkauf dieser kommunalen Wohnungsgesellschaft konnte 2001 abgewendet werden, weil über Kölner/-innen einen u.a. von DGB und Mieterverein getragenen Bürgerantrag gegen diesen Verkauf unterstützten und der Antrag der CDU im Rat daraufhin keine Mehrheit fand.

8 8 Hiermit im Zusammenhang steht der zweite Diskussionspunkt: Besteht ein Zusammenhang zwischen dem Anteil von öffentlichen Wohnungen und dem städtischen Mietniveau? So sieht es z.b. die Berliner SPD, die auf ihrem Landesparteitag am beschlossen hat: "Der öffentliche Wohnungsbestand ist in einer Größenordnung von 15% des Berliner Gesamtwohnungsbestandes festzuschreiben, d. h Wohnungen. Die Größenordnung gewährleistet ein ausreichendes Marktgewicht, das sich nachhaltig auf die Mietentwicklung (dämpfend) auswirkt und ausreichend stadtpolitische und soziale Handlungsspielräume (Quartiere/Belegungsrechte etc.) erhält." (zitiert nach: Senatsverwaltung für Finanzen, 2006, 1) Hiergegen stritt der Berliner Finanzsenator Thilo Sarrazin mit einer Studie der Senatsverwaltung für Finanzen, die den schönen Titel trägt: Fakten und Legenden zum Zusammenhang zwischen Wohnungsmarkt und Marktanteil öffentlicher Wohnungsunternehmen. (Vgl. Senatsverwaltung für Finanzen, 2006) 6 Neben anderen Punkten bestreitet er den Zusammenhang zwischen dem Anteil von öffentlichen Wohnungen und dem städtischen Mietniveau. Diese Behauptung sei empirisch nicht belegt, entsprechende Studie kämen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. So zitiert er u.a eine Arbeit von Ulrich Hettich, der 1993 die Auffassung vertrat, nur eine wohnungspolitische Reserve für Diskriminierungs- und Dringlichkeitsfälle in einer Größenordnung von bundesweit etwa bis Wohnungen sei nicht privatisierungsfähig. Gemessen am gesamten Wohnungsbestand entspricht dies einer Quote von 1,3-1,5% forderte hingegen der Deutsche Verein für öffentliche und private Fürsorge, dass in den neuen Bundesländern ein Anteil von 25-30% der kommunalen Wohnungen am lokalen Wohnungsmarkt nicht unterschritten werden sollte. Der Verein konnte jedoch auf Nachfrage der Senatsverwaltung die Quelle bzw. die zugrunde liegende Berechnung nicht mehr rekonstruieren. Der Vorsitzende des Deutschen Städtetags und Münchner Oberbürgermeister, Christian Ude, vertritt die Auffassung: "Ab einem gewissen Marktanteil der kommunalen Wohnungsbestände - schätzungsweise ab 15% - wirken kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen dämpfend auf das Mietniveau einer Stadt." Auch hier konnte auf Nachfrage nicht mehr nachvollzogen werden, auf welche Untersuchung sich diese Aussage bezieht. Aus diesen und weiteren Erhebungen zieht die Berliner Senatsverwaltung für Finanzen den Schluss, dass empirische Quellen für normative Aussagen zum erforderlichen Anteil öffentlicher Wohnungsunternehmen in Deutschland oder in Ballungsräumen den Experten nicht bekannt sind. [...] Die ursprüngliche Quelle für 15% und andere normative Vorgaben für den öffentlichen Wohnungsbestand ist nicht feststellbar. 6 Hierzu kritisch: Andrej Holm: Mythologie der Privatisierung, in: MieterEcho, Nr. 321 (2007), S. 5-6.

9 9 Es dürfte sich um Meinungsäußerungen ohne empirische Grundlage handeln. (Senatsverwaltung für Finanzen, 2006, 18) Dem entspricht auch die Feststellung von Rips, dass sich keine allgemeinen Regeln dazu aufstellen [lassen], in welchem Umfang Kommunen den Zugang auf eigene Wohnungsbestände erhalten und sichern sollen. Es kommt auf die örtlichen Verhältnisse an. (Rips, 2007, 42) Entgegen der Behauptung, dass eine Korrelation zwischen dem Mietenniveau deutscher Großstädte und dem jeweils historisch entstandenen Anteil von Wohnungen öffentlicher Unternehmen am städtischen Gesamtbestand nicht besteht (Senatsverwaltung für Finanzen, 2006, 2), weist die Grafik [Anlage] eben gerade aus, dass ab einem Schwellenwert von etwa 15% Marktanteil der kommunalen Wohnungsgesellschaften die Vergleichsmieten durchgängig auf niedrigem Niveau liegen. (Vgl. auch: Holm, 2007) Die Kölner GAG verfügt mit ihren Wohnungen übrigens über einen Anteil von 7,7 % an allen Kölner Wohnungen (Stand: Ende 2006) und liegt damit noch deutlich unter der kritischen Marke von 15%. Hier darf also gerne noch etwas zugelegt werden. Literatur: Bielka, Frank: Stadtrendite der öffentlichen Wohnungswirtschaft: hoher Gewinn für die Stadt, in: Steinert, Jürgen (Hg.) [Wohnungsunternehmen, 2007], S Bundesland Berlin, Senatsverwaltung für Finanzen: Fakten und Legenden zum Zusammenhang zwischen Wohnungsmarkt und Marktanteil öffentlicher Wohnungsunternehmen, [Berlin]: 2006 (Typoskript) DEGEWO (Hg.): Die wahren Werte. Wie soziale Verantwortung sich auszahlt: die Stadtrendite der DEGEWO-Gruppe, Berlin: o.j. Freitag, Lutz: Unverzichtbar kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen sichern vitale Städte; in: Steinert, Jürgen (Hg.) [Wohnungsunternehmen, 2007], S GAG Immobilien AG: Geschäftsbericht 2006, Köln: 2007 Holm, Andrej: Mythologie der Privatisierung, in: MieterEcho, Nr. 321 (2007) Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IfS) (Auftragnehmer); Jürgen, Veser / Thrun, Thomas / Jaedicke, Wolfgang (Bearb.); Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Stadtentwicklung / Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hg.): Veränderung der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt, Bonn: 2007 Rips, Franz-Georg: Rolle und Aufgaben der kommunalen Wohnungsunternehmen aus der Sicht des Deutschen Mieterbundes; in: Steinert, Jürgen (Hg.) [Wohnungsunternehmen, 2007], S Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) (Hg.); Sautter, Heinz (Bearb.): Auswirkungen des Wegfalls von Sozialbindungen und des Verkaufs öffentlicher Wohnungsbestände auf die Wohnungsversorgung unterstützungsbedürftiger Haushalte, Darmstadt: 2005

10 10 Schwalbach, Joachim / Schwerk, Anja / Smuda, Daniel: Stadtrendite der öffentlichen Wohnungswirtschaft. Formalisierung und Operationalisierung des Begriffs Stadtrendite und Anwendung am Fallbeispiel DEGEWO, Berlin: 2006 Steinert, Jürgen (Hg.): Kommunale Wohnungsunternehmen Tafelsilber oder Saatkartoffeln? Positionen des Arbeitskreises Stadtentwicklung, Bau und Wohnen der Friedrich-Ebert-Stiftung, Bonn: 2007 Ude, Christian: Städte und Kommunale Wohnungsunternehmen eine Win-Win- Situation, Vortrag auf dem GdW-Kongress der kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen am 22. November 2005 in Hannover (Typoskript)