Das Wohnungsaufsichtsgesetz in der Praxis

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1 Das Wohnungsaufsichtsgesetz in der Praxis Vortrag im Rahmen der 2. Fachtagung zum Wohnungsaufsichtsrecht am 25. November 2015 Philharmonie Essen Gabriele Regenitter, Leiterin des Amtes für Wohnungswesen und Quartiersentwicklung 1

2 Personelle und technische Ausstattung der Wohnungsaufsicht in Münster Personal Technischer Dienst: rd. 1,0 Stelle Verwaltungsdienst: rd. 1,0 Stelle Technik Baufeuchtemessgerät GANN Hydromette RTU 600 mit dazu gehöriger Sonde B 50 2

3 Baufeuchtemessgerät GANN Hydromette 3

4 Verfahren Abfrage allgemeiner Daten zu den Wohn- und Nutzungsverhältnissen über ein Formular im Internet Vorlage von Fotos der Mängel und Schäden Erste grobe Einschätzung zur Ursache der Mängel/Schäden 4

5 Auszug aus dem Formular Besichtigung einer Mietwohnung Fundstelle: 5

6 Verfahren Nach Anzeige erheblicher Mängel wird ein Ortstermin vereinbart, bei dem möglichst die Ursache der Mängel ergründet wird Im besten Fall kann die Ursache genau ermittelt werden Wenn nein, dann kann aber wenigstens festgestellt werden, ob der Missstand offensichtlich verursacht wird durch das Mieterverhalten durch einen baulichen Mangel Je nach Ergebnis erfolgt eine Aufklärung des Mieters/der Mieterin z. B. zum richtigen Heizen und Lüften Kontaktaufnahme mit dem Vermieter/der Vermieterin in der Regel im Rahmen der freiwilligen Abhilfe Ggfls. Anordnung zur Mängelbeseitigung 6

7 Fallbeispiel: Gutachten zur Ursache der Mängel Wohnung im EG eines älteren Wohngebäudes Fußboden und Wände feucht bis nass Genaue Ursache lässt sich ohne Bauteilöffnungen nicht ermitteln Eigentümer erhält Möglichkeit zur freiwilligen Abhilfe - Feststellung der Ursache Eigentümer lässt die Frist zur freiwilligen Abhilfe verstreichen Mieter wird mit Hilfe des Umzugsmanagements der Stadt Münster mit Wohnraum versorgt Wohnungsrechtliche Anordnungen Unbewohnbarkeitserklärung Anordnung, die Ursache durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen. Der Anordnung zur Ursachenfeststellung ist die Eigentümerin nachgekommen. 7

8 Fallbeispiel: Gutachten zur Ursache der Mängel 8

9 Fallbeispiel: Hygienische Mängel Ameisenbefall in einer Wohnung Betroffen war eine Wohnung, die von einer Familie mit 5 Kindern bewohnt wurde Telefonate des zunächst eingeschalteten Gesundheitsamtes mit dem Eigentümer blieben ohne Reaktion Ohne weitere Möglichkeit zur freiwilligen Abhilfe wurde daher eine Anordnung erlassen, die Ameisen durch einen Fachbetrieb bekämpfen zu lassen Der Anordnung wurde ohne Einwände gefolgt 9

10 Fallbeispiel: Hygienische Mängel 10

11 Fallbeispiel: Liegt überhaupt ein Missstand vor? Durchfeuchteter Estrich nach Starkregenereignis in Münster, Juli 2014 Estrichtrocknung durchgeführt, aber zu spät Folge: Bakterien und Schimmel haben sich in der Dämmung unter dem Estrich gebildet Kein baulicher Mangel (mehr), da der Estrich trocken ist Aber: Hygienischer Mangel (Freisetzung von Bakterien/Schimmelsporen in die Raumluft) Gefahr einer Gesundheitsbeeinträchtigung, deren Erheblichkeit aber nicht eingeschätzt werden kann Trotzdem wurde eine Anordnung auf Einkapselung des Estrichs erlassen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung werden zurzeit durchgeführt Estrich wird erneuert 11

12 Fallbeispiel: Mangelhafte Instandsetzung Unterlassung notwendiger Instandsetzungen Gastherme wird nicht repariert Wohnungseingangstür schließt nicht richtig Elektroinstallation wird nicht instand gesetzt Loch in der Wand als Folge der Modernisierung der Nachbarwohnung 12

13 Fallbeispiel: Mangelhafte Instandsetzung Frist zur freiwilligen Abhilfe verstreicht ohne Reaktion Anordnung zur Mängelbeseitigung Trotz richtiger Rechtsmittelbelehrung wurde erst kurz vor Ablauf der Klagefrist Widerspruch eingelegt Folge: Der Bescheid ist bestandskräftig geworden Der Hauseigentümer führte die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durch 13

14 Fallbeispiel: Mangelhafte Instandsetzung 14

15 Fallbeispiel: Mangelhafte Instandsetzung 15

16 Was hat das neue WAG aus Sicht der Stadt Münster bewirkt? Neue Auseinandersetzung innerhalb des zuständigen Fachbereichs mit Wohnraummängeln Startschuss für einen Neuaufbau des Sachgebietes, insbesondere erkennbar durch den Internetauftritt mit Besichtigungsformular Neue Betrachtungsweise zur Erheblichkeit von Mängeln Mut, auch bei geringeren Mängeln einzuschreiten als bisher Spielräume für die Auslegung des Begriffs Missstand ausloten Möglichkeit, dem Eigentümer bei offensichtlich baulichen Mängeln die Ursachenermittlung aufzugeben. Beweislastumkehr erleichtert die Fallbearbeitung Neues Tatbestandsmerkmal: Hygienische Mängel Neue Möglichkeiten des Einschreitens, z.b. Ameisenbefall 16

17 Konkurrierende Rechtsanwendung nach dem WAG und dem WFNG Inhaltliche Probleme Anwendung des WFNG bei baulichen Mängeln innerhalb der öffentlich geförderten Wohnung ( 8 Abs. 1 WFNG = umbauter Raum, der zum Wohnen geeignet ist) Keine ausdrückliche Ausweitung auf Nebengebäude und Außenanlagen, analog zu 2 Abs. 2 WAG Folge: Keine Anwendung des WFNG auf Mängel außerhalb der abgeschlossenen Wohnung und zusätzliche Anwendung des WAG Aufwändige Bescheidbegründung, weil beide Gesetze nicht deckungsgleiche Begrifflichkeiten verwenden 17

18 Zuständigkeitsprobleme Fallbeispiel: Gebäude mit 8 Wohnungen, davon 4 nach vorzeitiger Mittelrückzahlung noch in der öffentlichen Bindung auf dem Gebiet einer kreisangehörigen kleinen Gemeinde Erhebliche Feuchtigkeitsschäden in den beiden EG-Wohnungen, davon eine öffentlich gefördert Ursache: Aufsteigende Feuchtigkeit die Kellerräume sind dementsprechend auch feucht und schon verschimmelt Haustür lässt nicht mehr schließen Zuständigkeiten für die Anordnungen zur Mängelbeseitigung: Mängel in der EG-Wohnung ohne Bindung WAG zuständig ist die Gemeinde Kellerräume und Haustür WAG zuständig ist die Gemeinde Mängel in der EG-Wohnung mit Bindung WFNG zuständig ist der Kreis 18

19 Zuständigkeitsprobleme Fragen: Werden beide Behörden tätig? Wie gut arbeiten kreisangehörige Gemeine und der Kreis insbesondere bei der Sachverhaltsaufklärung zusammen? Wer ordnet die Ursachenfeststellung für die aufsteigende Feuchtigkeit an, beide getrennt voneinander? Wunsch aus der Praxis: Bitte 21 WFNG und 1 Abs. 2 WAG harmonisieren! 19

20 Fazit: Das neue WAG schafft bessere Voraussetzungen für ein effektives Verwaltungshandeln Fallzahlsteigerung um rd. 100 % Abzuwarten bleibt allerdings die Reaktion der Verwaltungsgerichte auf Klagen gegen solche Anordnungen 20