Geschäftsbericht ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

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1 Geschäftsbericht 2014 ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

2 2 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT ORGANISATION DER GESELLSCHAFT... 3 JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS... 4 I Wirtschaft und Immobilienmarkt Schweiz II Investitionsliegenschaften und Mieter... 7 III Ordentliche Generalversammlung IV Das Geschäftsjahr 2014 der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft V Mitglieder des Verwaltungsrats und Geschäftsführung JAHRESRECHNUNG NACH SWISS GAAP FER (PER 31. DEZEMBER 2014) Bilanz Erfolgsrechnung Geldflussrechnung Eigenkapitalnachweis Anhang BERICHT DES WIRTSCHAFTSPRÜFERS NACH SWISS GAAP FER...25 INHALT JAHRESRECHNUNG 2014 NACH OBLIGATIONENRECHT (PER 31. DEZEMBER 2014)...28 Bilanz...28 Erfolgsrechnung...30 Anhang BERICHT DER REVISIONSSTELLE NACH OBLIGATIONENRECHT...34 BERICHT DES BEWERTUNGSEXPERTEN...36 FACTS UND FIGURES ZUR ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT...43

3 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT VERWALTUNGSRAT Jürg Greter Präsident Peter Lindegger Vizepräsident Marc E. Kurtenbach Mitglied SITZ DER GESELLSCHAFT ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft bei Dr. Raoul Stampfli Rötistrasse Solothurn Schweiz Tel. +41 (0) Fax +41 (0) GESCHÄFTSFÜHRUNG Kai Bender c/o ACRON AG Splügenstrasse Zürich Schweiz Tel. +41 (0) Fax +41 (0) REVISIONSSTELLE Deloitte AG General Guisan-Quai Zürich Schweiz ORGANISATION DER GESELLSCHAFT info@acron-helvetia1.ch WEB

4 4 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS I. WIRTSCHAFT UND IMMOBILIENMARKT SCHWEIZ 2014 Die Prognosen zum Wirtschaftsjahr 2015 in der Schweiz stehen unter dem Eindruck zweier Entscheidungen, welche die Wirtschaft und die Politik der Schweiz über mehrere Jahre mitprägen werden. Zum einen die Masseneinwanderungsinitiative, welche am 9. Februar 2014 vom Schweizer Stimmvolk ange nommen worden war. Dies bedeutet, dass die Einwanderung in die Schweiz künftig über Kontingente gesteuert und gebremst werden soll. Welche Folgen dies für das Verhältnis zur Europäischen Union und für die Schweizer Wirtschaft haben wird, können bislang weder die Eidgenössische Politik noch die Ökonomen vorhersagen. Zum anderen entschied die Schweizerische Nationalbank am 15. Januar 2015 den seit drei Jahren festgelegten Mindestkurs von CHF 1.20 pro Euro aufzuheben. Zugleich senkte sie den Zins für Guthaben auf den Girokonten auf 0,75 Prozent. Die Folgen waren unmittelbar spürbar. Die Börsenkurse in der Schweiz sanken kurzfristig, der Wechselkurs CHF/EUR sank kurzfristig auf CHF 0.99 pro Euro. Das Konjunkturforschungsinstitut BAK Basel Economics AG (BAKBASEL) geht mittelfristig (für 2015 und 2016) von einem Wechselkurs von 1.05 CHF/Euro aus. Die grossen Trends der Schweizer Wirtschaft bleiben aber unverändert. Zahlreiche Branchen tragen zum Wachstum des Brutto inlandsprodukts bei. Ein grosser und stabiler Finanzplatz, florierender internationaler Handel, Innovationskraft, wirtschaftliche und rechtliche Stabilität sind nach wie vor Stärken der Schweiz. Reales BIP-Wachstum in Prozent Inflation Veränderung der Konsumentenpreise gegenüber Vorjahr in Prozent; Monatswerte 2006 Quelle: UBS Outlook Schweiz, 1. Quartal 2015 Die Ratingagentur Standard & Poor s sieht die Kreditwürdigkeit des Landes nicht negativ beeinflusst. Wir denken, die starke Schweizer Wirtschaft und die soliden öffentlichen Finanzen werden diesem Wechselkurs-Schock standhalten, erklärte die Ratingagentur am 16. Januar. S&P stuft die langfristigen Verbindlichkeiten der Schweiz unverändert mit der Bestnote AAA ein. STARKER WIRTSCHAFTSSTANDORT Verglichen mit anderen Industrieländern hat sich die Schweiz seit dem Ausbruch der Finanzkrise wirtschaftlich eindrücklich entwickelt, analysiert Bernd Aumann, Ökonom bei der Schweizer Grossbank UBS AG. Für das abgelaufene Jahr 2014 sind die Zahlen durchaus positiv. Das Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) betrug 2014 immerhin 1,9 Prozent. Die Prognose für 2015 beruht auf den Stärken des Standorts Schweiz: Die Haupttreiber des Schweizer Wachstums, hohe Einwanderung und niedrige Zinsen, bleiben vorerst bestehen und dürften die Wirtschaft wachsen lassen. Auch Credit Suisse betont die Reaktionsfähigkeit der breit aufgestellten Schweizer Wirtschaft: Das Wachstum ist zwar schwächer, aber wieder gleichmässiger auf die verschiedenen Wachstumstreiber verteilt. Die Aufgabe des Mindestwechselkur ses kommentierte Rudolf Misch, Chefökonom des Wirtschaftsverbands Economiesuisse folgendermassen: Es bricht eine schwierige Zeit für die Schweizer Unternehmen an. Dies gilt vor allem für die Export- und Zuliefer- Industrie sowie für den Tourismus. Entscheidend ist, wo sich der Euro einpendeln wird. BAKBASEL prognostiziert einen gewissen Wachstumsverlust für die Schweiz bis Ende 2016, jedoch keine Rezession. UBS senkte die Prognose für das Schweizer Wirtschaftswachstum für 2015 auf 0,5 Prozent. Bleibt es bei der gemässigten Wachstumsdynamik im Jahr 2015, so dürfte dies eher geringe Lohnsteigerungen zur Folge haben. Angesichts des intensiven internationalen Preiswettbewerbs und des aufgewerteten Frankens ist die Preissetzungsmacht der Schweizer Unternehmen gering. Dementsprechend gibt es in der Schweiz bis auf weiteres keinen realwirtschaftlichen Inflationsdruck. BÜROMARKT SCHWEIZ 2014 Büroliegenschaften werden am Investmentmarkt unverändert stark nachgefragt, sofern diese mit Langzeitverträgen ausgestattet sind und sich an grossstädtischen A- und B-Lagen befinden. Aufgrund der schwächeren Aussichten bei der Neuvermietung sind Investoren generell etwas vorsichtiger geworden, doch bleibt die Investitionsnachfrage wegen des anhaltenden Anlagedrucks einheimischer institutioneller Anleger solide. Das Interesse an Objekten in C-Lagen sowie Liegenschaften mit unattraktiver Mieterstruktur ist dagegen zurückhaltend.

5 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT Die durchschnittlichen Kapitalwerte für Top-Büroflächen in Schweizer Grossstädten belaufen sich zwischen CHF 9 000/m² in Bern und CHF /m² in Zürich und Genf. Liegenschaften an weniger guten Standorten werden zu deutlich niedrigeren Preisen gehandelt. Die Anfangsrenditen für vollvermietete innerstädtische Top liegen - schaften im Bürosegment verharrten 2014 auf 3,2 Prozent in Zürich und auf 3,6 Prozent in Genf. Diese Renditen sind niedrig im historischen Vergleich, relativ zu Benchmark-Anleihen sind sie aber weiterhin sehr hoch. Der Renditespread zu den zehnjährigen Bundesobligationen liegt bei Basispunkten. Das Angebotsvolumen inserierter Büromietflächen stieg im Jahresverlauf 2014 kontinuierlich. Für 2015 lassen die konjunkturellen Unsicherheiten eine Abschwächung der Flächennachfrage erwarten. Auch die angebotenen Mietpreise werden wohl 2015 unter Druck stehen. Wegen der nun rückläufigen Bautätigkeit dürfte sich der weitere Aufbau von Überkapazitäten zumindest verlangsamen. Dabei ist die Überkapazität im europäischen Vergleich weiterhin klein: In Genf ist die Leerstandsquote von 3,3 Prozent (2013) auf 1,6 Prozent (2014) gesunken, in Zürich von 2,7 (2013) auf 3,0 Prozent (2014) gestiegen (Wüest & Partner). Zum Vergleich: Frankfurt: 12,0 Prozent, Paris: 8,5 Prozent, London: 6,0 Prozent (2014) (JLL). Kennzahlen für die Schweizer Grosszentren Bestand (m 2 BGF, 2013) Baugesuche (Mio. CHF) Leerstandsquote (Juni 2014) Büroflächen Zürich % Bern % Basel % Lausanne % Genf % Schweiz JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS Quelle: Wüest & Partner Immobilienmarkt Schweiz Entwicklung der Angebotsmieten (Index 1. Quartal 2005=100) Büro Quelle: Wüest & Partner Immobilienmarkt Schweiz

6 6 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT Entwicklung des Schweizer Logistikmarktvolumens im Verhältnis zum BIP JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS SCHWEIZER LOGISTIKMARKT 2014 Auf dem Schweizer Logistikmarkt sind rund Erwerbstätige beschäftigt (2014). Die Logistik dienstleister der Schweiz generieren einen Umsatz von CHF 16,9 Milliarden (2013). Die PostMail AG, die PostLogistics AG, die SBB Cargo AG, die Swiss Post International und die Planzer Transport AG sind die fünf grössten Logistikdienstleister der Schweiz und tragen zusammen rund 39 Prozent zum Gesamtumsatz bei. Quelle: Einblick Schweizer Logistikmarkt 2015 wie der Masseneinwanderungs initiative (2014) und der Aufhebung des Wechselkurses (2015) beeinflusst wird. Das zum 1. Juli 2014 in Kraft getretene Freihandelsabkommen zwischen der Schweiz und China lässt positive Auswirkungen auf den Schweizer Aussenhandel und auf den Schweizer Logistikmarkt erwarten. Schätzungen in der Jahresmitte 2014 zeigen ein Wachstum des Schweizer Logistikmarktes im Jahr 2014 von 2,5 Prozent auf CHF 39,3 Milliarden (GS1, Lehrstuhl für Logistikmanagement, Universität St. Gallen). Gründe für das Wachstum sind das Wachstum der transportierten Gütermengen in Camions auf der Strasse, aber auch das Wachstum des Schienen transports. Zudem führt der Onlinehandel zu kleineren Sendungsgrössen und häufigeren Transporten. Die hohe Bedeutung des Aussenhandels wirkt sich aus. Insbesondere die mengenmässig starken Importe (im Jahr 2013 rund 53 Millionen Tonnen) müssen in der Schweiz feinverteilt werden. Beim Export spielt insbesondere die Luftfracht eine bedeutende Rolle. Zwar werden nur rund 17 Millionen Tonnen aus der Schweiz exportiert; es handelt sich dabei jedoch häufig um hochwertige Güter (Pharma-Produkte, Juwelierwaren) die per Luftfracht versandt werden. Die Exporte an chemisch-pharmazeutischen Erzeug nissen stiegen im 1. Halbjahr 2014 um fast 10 Prozent. Im selben Zeitraum erreichten die Importe an Arzneiwaren erstmals die Marke von CHF 16 Milliarden. Vor allem die Einfuhren aus Asien befinden sich seit rund zwei Jahren im Aufwind. Schweizer Logistikdienstleister profitieren aber nicht nur von der wachsenden Nachfrage nach grenzüberquerenden Transporten, sondern auch von der Abwicklung von Verzollungsdienstleistungen. Der Ausblick für 2015 ist von den Erwartungen für das BIP bestimmt, das wiederum auch von politischen Entscheidungen

7 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT II. INVESTITIONSLIEGENSCHAFTEN UND MIETER Die ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft hält als einziges Anlagevermögen eine Gewerbeimmobilie in Buchs, Kanton Zürich und eine Büroliegenschaft in Solothurn im gleichnamigen Kanton. STANDORT (BUCHS) Buchs ist eine politische Gemeinde mit Einwohnern im Bezirk Dielsdorf des Kantons Zürich. Sie ist zentral im Furttal zwischen Baden und Zürich gelegen. Die jeweiligen Distanzen betragen 12 Kilometer bis nach Baden und 15 Kilometer bis nach Zürich. Der Zürcher Flughafen ist nur 14 Kilometer entfernt. IMMOBILIE (BÜRO-, VERWALTUNGS- UND LOGISTIKLIEGENSCHAFT) Die Liegenschaft in Buchs, Furtbachstrasse 16-18, umfasst ein 1976 errichtetes und im Jahr 2002 saniertes Logistikgebäude sowie ein angeschlossenes Bürogebäude, das im Jahre 1988 fertiggestellt wurde. Alle Gebäude und Gebäudeteile werden als wirtschaftliche Einheit betrachtet. Die Grundstücksfläche beträgt zirka Quadratmeter; die Mietfläche bemisst rund Quadratmeter. Kunden und Gästen stehen 42 Parkplätze, davon 24 innen liegend, zur Verfügung. Alleinmieterin der gesamten Liegenschaft ist bis Ende Juni 2019 die Lyreco Switzerland AG, die in der Liegenschaft derzeit zwar nicht ansässig ist, sich die kurzfristige Möglichkeit einer erneuten Selbstnutzung jedoch vorbehalten möchte. Lyreco hat seit Anfang Juli 2014 einen Vertrag zur Untervermietung mit der CTC Giersch AG. Das Unternehmen ist eine Tochterfirma der ENERTECH Gruppe und als Handels- und Dienstleistungsunternehmen für den ganzen Markt Schweiz zuständig. Sie hat seit 2014 einen Vertrag zur Untervermietung von rund m² Büro- und rund m² Gewerbefläche. CTC ist ihrerseits an einer Anschlussmietung der Flächen interessiert. Konkrete Verhandlungen werden 2015 geführt. ASSET MANAGEMENT 2014 Die Liegenschaft, die 2002 saniert wurde, befindet sich in einem guten Zustand. Über die Dauer des Mietvertrags mit der Lyreco Switzerland AG geht ACRON von einem geringen Instandhaltungsbedarf aus. Die Fassade wurde 2014 gereinigt, die Kosten hierfür trägt die Mieterin. Darüber hinaus liess die Gesellschaft - ebenfalls auf Kosten der Mieterin - die in der Logistikimmobilie eingerichtete Kardexanlage herausnehmen, um den Brandschutzvorgaben genüge zu tragen und um die Lagerfläche zu optimieren. Bis zum Jahr 2019 sehen die Bewerter von PWC einen Bedarf für den Ersatz des Lifts. OBJEKTBEWERTUNG BUCHS 2014 Zum 31. Dezember 2014 wurde die Investitionsliegenschaft neu bewertet. Die beauftragte Beratungsgesellschaft PWC Objekt: Geschäftsliegenschaft Buchs Assetklasse: Büro, Logistik Standort: Buchs, Kanton Zürich Eigentümer: ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Grundstück: m² Mietfläche: Büro m², Gewerbe m², Lager 250 m² Baujahr: 1976, 1988, 2002 saniert Marktwert: CHF (31. Dezember 2014) ermittelt für die Investitionsliegenschaft aktuell einen Wert von CHF (Bewertung 30. Juni 2014: CHF ). Die geringe Höhe der Wertminderung um nur 0,2 Prozent basiert auf dem Interesse an Anschlussmietung durch die derzeitige Untermieterin. MIETERIN: LYRECO SWITZERLAND AG Lyreco ist ein Anbieter von Büro- und Arbeitsplatzlösungen für Unternehmen. Neben der breiten Palette von über Produkten zählen alle Dienstleistungen auf dem Gebiet der Büro-Planung, Büro-Organisation und Bürotechnik zur Unternehmenstätigkeit. Die Vertriebsbereiche in der Schweiz sind KMU, Grosskunden und Nespresso Business Solutions. Mit weltweit Mitarbeitern einschliesslich Verkaufspersonal liegt die Kernkompetenz in den Bereichen Kundendienst- und Vertriebsexzellenz. Lyreco ist Marktführer in Europa und ausserdem in 26 Ländern im Raum Australien und Asien präsent. Die Gruppe erzielte 2013 einen Umsatz von EUR 2,0 Milliarden. In der Schweiz beschäftigt das Unternehmen rund 500 Mitarbeitende. STANDORT (SOLOTHURN) Dank der zentralen Lage im Schweizer Mittelland ist Solothurn bestens an das Eisenbahn- und Strassenverkehrsnetz der Schweiz angebunden. In weniger als einer Stunde erreicht man die Städte Basel, Bern, Biel, Luzern oder Zürich. Die Altstadt JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS

8 8 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT als eigentliches Zentrum der Stadt Solothurn ist zirka 400 Meter von der Investitionsimmobilie entfernt und liegt auf der gegenüberliegenden Aareseite. Mit seinen rund Einwohner/-innen und Arbeitsplätzen ist Solothurn nicht nur Kantonshauptort sondern auch Zentrum einer Region mit rund Einwohner/-innen. Von Solothurn aus können mit dem Auto innerhalb einer halben Stunde Einwohner und Beschäftigte in der Schweiz erreicht werden. Die Region Solothurn wies zwischen 2011 und 2012 einen neutralen Firmenwanderungssaldo auf, das heisst, es sind etwa gleich viele Firmen aus anderen Regionen zu- wie weggezogen. JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS In der Agglomeration Solothurn gibt es insgesamt zirka Quadratmeter Bürofläche (davon Quadratmeter in Solothurn). Gemessen am Schweizer Mittelwert bewegten sich in der Agglomeration Solothurn die Neubauinvestitionen im Bürobereich (bezogen auf den Bestand) in den vergangenen Jahren auf einem überdurchschnittlichen Niveau, womit Solothurn als Ort mit überdurchschnittlicher Standortqualität für Büronutzungen gilt. Durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof von Solothurn, der mittels Fussgängerunterführung 350 Meter entfernt liegt, verfügt die Liegenschaft über eine sehr gute Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. IMMOBILIE (BÜROLIEGENSCHAFT) Die Büroliegenschaft Südpark in Solothurn, Kanton Solothurn, Zuchwilerstrasse gehört zum Portfolio der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft. Die sechs geschossige Immobilie, zuzüglich Untergeschoss, wurde 1987 errichtet und 2007 (Haustechnik und Innenausbau) teilmodernisiert. Die Nutzfläche beträgt rund Quadratmeter. Die Flächen können als Büro- und Konferenzfläche, als Praxis, Labor, Kanzlei, Schulungsraum oder als Atelier genutzt werden. Das Gebäude hat eine markante, weisse Metallfassade; die Gebäudehülle ist in einem guten Zustand. ASSET MANAGEMENT 2014 Nach der Aufzugssanierung im ersten Halbjahr 2014 wurden im weiteren Jahresverlauf Mängel festgestellt, die von der beauftragten Firma behoben wurden (nachträglicher Einbau von Schlüsseltresoren). Bezüglich der zu erweiternden Brandmeldeanlage wurden Offerten diverser Dienstleister eingeholt. Über eine diesbezügliche Kostenteilung mit der Mieterin führt das Asset Management derzeit Verhandlungen. Des Weiteren wurden Instandhaltungen an den Storen und der Umgebungsleuchtung im zweiten Halbjahr 2014 durchgeführt. OBJEKTBEWERTUNG SOLOTHURN 2014 Das beauftragte unabhängige Beratungsunternehmen Wüest & Partner, Zürich, ermittelt für die Liegenschaft Südpark in Solothurn zum 31. Dezember 2014 einen Marktwert in Höhe von CHF (Bewertung zum 30. Juni 2014: CHF ). Die Minderung des Marktwertes um 2,3 Prozent resultiert überwiegend aus der Reduzierung der Mietpotenziale sowie den Objekt: Geschäftsliegenschaft Südpark Solothurn Assetklasse: Büro Standort: Solothurn Eigentümer: ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft Grundstück: m² Mietfläche: m² Baujahr: 1987 (Teilsanierung 2007) Marktwert: CHF (31. Dezember 2014) näherrückenden Mietvertragsenden, wobei die Gutachter die aktuelle Miete als nicht mehr marktkonform beziehungsweise zu hoch ansehen, und daher für die Zukunft von niedrigeren Mieten ausgehen. HAUPTMIETERIN: AZ ZEITUNGEN AG Hauptmieterin der Liegenschaft Südpark ist die AZ Zeitungen AG (95 Prozent der Mietfläche) mit einer Laufzeit ihres Mietvertrages von 15 Jahren bis Februar Den Rest der verfügbaren Flächen (230 Quadratmeter) nutzt die Feusi Bildungszentrum AG als Schulungsräumlichkeiten. Bei der AZ Zeitungen AG handelt es sich um eine Tochtergesellschaft des Medienkonzerns AZ Medien AG eines der führenden Medienunternehmen der Schweiz mit einer über 175-jährigen Firmenhistorie. AZ Medien geben unter anderen die az Aargauer Zeitung, bz Basel, az Solothurner Zeitung, ot Oltner Tagblatt und die Schweiz am Sonntag heraus. Zudem betreibt die Unternehmensgruppe regionale Online-Newsportale und Fernsehsender und publiziert auflagenstarke Wochenzeitungen sowie Fach- und Special-Interest-Zeitschriften. AZ Medien haben im Geschäftsjahr 2013 ein operatives Ergebnis (EBITDA) von CHF 28,6 Millionen und eine EBITDA- Marge von 11,8 Prozent erzielt. Das im Vergleich zum Vorjahr deutlich tiefere Unternehmensergebnis von CHF 1,8 Millionen resultiert weitgehend aus Abschreibungen, Investitionen sowie Portfolioveränderungen. Der Verwaltungsrat der AZ Medien

9 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT hat 2013 Investitionen von gesamthaft über CHF 45 Millionen genehmigt, insbesondere für die neue Druckmaschine, den neuen Sender TV24 und die namhafte Beteiligung am Mobile-Newsportal watson. AZ Medien investieren damit in drei zentrale Säulen des Mediengeschäftes ins traditionelle Zeitungsgeschäft, ins TV- Geschäft und in die digitale Zukunft. JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS

10 10 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT III. ORDENTLICHE GENERALVERSAMMLUNG 2014 nicht mehr erfüllt werden. Die verschiedenen Mutationen (Statutenänderung, Personalmutationen) wurden am 18. Juni 2014 im Handelsregister eingetragen. Am 27. Mai 2014 fand im Hotel Ascot in Zürich die 13. ordentliche Generalversammlung der Gesellschaft betreffend deren Geschäfts jahr 2013 statt. Es waren 38 Aktionäre mit Aktien stimmen vertreten, was 39,53 Prozent der Stimmrechte und des Aktienkapitals entsprach. Die aktuellen Statuten der Gesellschaft und das Protokoll der Generalversammlung vom 27. Mai 2014 können auf der Homepage der ACRON HELVETIA I unter unter dem Punkt Investor Relations eingesehen oder bei der ACRON AG, Zürich, bestellt werden. JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS Die Generalversammlung wählte Marc E. Kurtenbach als neues Mitglied des Verwaltungsrats und folgte sämtlichen Anträgen des Verwaltungsrats, insbesondere den Anträgen betreffend die Umsetzung der seit dem 1. Januar 2014 neu in Kraft gesetzten Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV). In diesem Zusammenhang hatte die Generalversammlung im Vergleich zu den Vorjahren über mehrere zusätzliche Traktanden zu befinden. Nebst der durch die VegüV notwendig gewordenen Anpassung der Gesellschaftsstatuten wählte die Generalversammlung neu mit Herrn Jürg Greter den Präsidenten und mit Herrn Peter Lindegger den Vize-Präsidenten des Verwaltungsrats sowie einen Vergütungsausschuss, bestehend aus Marc E. Kurtenbach und Peter Lindegger, und einen unabhängigen Stimmrechtsvertreter in der Person von Herrn Rechtsanwalt Gian Andri Töndury. Die Amtsdauer der gewählten Personen beträgt ein Jahr und endet anlässlich der nächsten ordentlichen Generalversammlung der Gesellschaft im Jahr Schliesslich stimmte die Generalversammlung über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Geschäftsleitung und der ACRON AG für das laufende Jahr ab. Diese betragen maximal CHF als Vergütung für den Gesamtverwaltungsrat, maximal CHF als Vergütung für die Geschäftsleitung und CHF als Vergütung für die ACRON AG für deren im Rahmen eines Dienstleistungsvertrags mit der Gesellschaft zu erbringende Leistungen. Der Jahresbericht und die Jahresrechnung 2013 nach Obligationenrecht, welche einen Jahresgewinn in Höhe von CHF und einen kumulierten Bilanzverlust per 31. Dezember 2013 in Höhe von CHF ergab, wurde ohne Gegenstimmen genehmigt. Der von der Intercontrol AG verfasste Revisionsbericht wurde von den Aktionären ohne Fragen und Ergänzungen zur Kenntnis genommen. Den Mitgliedern des Verwaltungsrats wurde für das Geschäftsjahr 2013 ohne Gegenstimmen die Entlastung erteilt. Ohne Gegenstimmen wurde sodann beschlossen, das Aktienkapital der Gesellschaft von bisher CHF , aufgeteilt in Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 8.00, auf neu CHF , aufgeteilt in Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 7.40, herabzusetzen und den Aktionären die Nennwertreduktion in Höhe von CHF 0.60 pro Aktie auszuzahlen. Dieser Beschluss beinhaltete auch die entsprechende Anpassung von Art. 3 Absatz 1 der Gesellschaftsstatuten. Schliesslich wählte die Generalversammlung mit der Deloitte AG, Zürich, eine neue Revisionsstelle, da die bisherige Revisionsstelle, die Intercontrol AG, für eine Wiederwahl nicht zur Verfügung stand. Der Entscheid der Intercontrol AG basiert einzig auf internen betriebswirtschaftlichen Überlegungen, da die regulatorischen Anforderungen für die Revision von börsenkotierten Unternehmen erhöht wurden und von der bisherigen Revisionsstelle in Zukunft

11 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT IV. DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 DER ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT BEWERTUNGSKORREKTUR DRÜCKT JAHRESERGEBNIS Basierend auf den aktualisierten Wertgutachten per 31. Dezember 2014 musste der Bilanzwert für die Immobilie in Solothurn gegenüber dem Wert Ende 2013 um CHF auf neu CHF nach unten angepasst werden. Bei der Immobilie in Buchs fiel die notwendige Bewertungskorrektur mit CHF auf neu CHF geringer aus. Wegen diesen Bewertungskorrekturen fiel das Jahresergebnis der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft nach Swiss GAAP FER per 31. Dezember 2014 mit CHF negativ aus (Vorjahr: CHF ). MIETEINNAHMEN GEGENÜBER DEM VORJAHR STABIL Die Mieteinnahmen verhielten sich gegenüber dem Vorjahr praktisch unverändert und betrugen im Geschäftsjahr 2014 CHF (Vorjahr: CHF ). REDUZIERTER LIEGENSCHAFTSAUFWAND Der Liegenschaftsaufwand für beide Objekte liegt mit CHF unter dem Vorjahr (CHF ). FINANZERGEBNIS GEGENÜBER VORJAHR VERBESSERT Insgesamt betrug das Finanzergebnis für das Geschäftsjahr 2014 CHF und war damit um CHF besser als im Vorjahr (CHF ). Der Hauptteil der Position besteht aus dem Zinsaufwand für die Hypothekardarlehen mit CHF (Vorjahr: CHF ). Dies entspricht wie im Vorjahr einem durchschnittlichen Zinsaufwand von 2,5 Prozent p. a., bezogen auf die ausstehenden Darlehen per Bilanzstichtag. Ein Teil des Darlehens ist noch bis am 21. Dezember 2015 zu einem Zinssatz von 2,185 Prozent (zzgl. Marge) fixiert. FORTLAUFENDE ENTSCHULDUNG DER GESELLSCHAFT Der Hypothekendarlehenstand der Gesellschaft betrug per 31. Dezember 2014 CHF Verglichen mit dem Stand des Darlehens per 31. Dezember 2013 wurde in diesem Zeitraum ein Betrag von CHF getilgt. Dies entspricht, bezogen auf die per 31. Dezember 2014 ausstehenden Darlehen, einer Jahrestilgung von rund 2,0 Prozent. Der Fremdfinanzierungsgrad der Gesellschaft nach Swiss GAAP FER beträgt rund 79,1 Prozent (Vorjahr: 77,6 Prozent). ENTWICKLUNG DES NET ASSET VALUE (EPRA-NAV) Der Net Asset Value als zentrale Bewertungskennzahl für bestandshaltende Immobiliengesellschaften berechnet sich als Differenz der zu Marktwerten bewerteten Aktiven und der ebenfalls zu Marktwerten bewerteten Passiven und entspricht somit dem Nettosubstanzwert vor latenten Steuern. Er beruht auf den Best Practice Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) eine international anerkannte und in der Schweiz praktizierte Richtlinie, um die Berichterstattung einer Immobiliengesellschaft nach den IFRS-Standards um branchenspezifische Informationen zu ergänzen und so Transparenz und Vergleichbarkeit zu erhöhen. Die Liegenschaften der ACRON HELVETIA I werden basierend auf den vorliegenden Marktwertgutachten per Bewertungsstichtag 31. Dezember 2014 mit CHF für die Liegenschaft in Solothurn und CHF für die Liegenschaft in Buchs bewertet. Der NAV berechnet sich dann in Folge aus dem Liegenschaftswert zuzüglich des Umlaufvermögens und abzüglich des kurz- und langfristigen Fremdkapitals (ohne latente Steuern). Das Ergebnis spiegelt das Eigenkapital der Gesellschaft vor latenten Steuern wider. Die Gesellschaft aktualisiert den Marktwert der Liegenschaft halbjährlich. Die Berechnung des NAV der ACRON HELVETIA I basiert auf der Bilanz nach Swiss GAAP FER und ergibt per 31. Dezember 2014 einen Unternehmenswert von CHF bzw. einen Wert von CHF 8.42 pro Aktie. Gegenüber dem NAV zum 31. Dezember 2013 (CHF 9.34) ist dies eine Reduktion des NAV von rund 9,8 Prozent. Unter Berücksichtigung des Mittelabflusses aus der Nennwertreduktion von CHF beträgt die Reduktion 3,4 Prozent. JAHRESGEWINN NACH OR GEGENÜBER VORJAHR GESTEIGERT Beim handelsrechtlichen Jahresergebnis nach OR, welches von der Wertkorrektur der Immobilien nicht betroffen ist, konnte im Gegensatz zum Abschluss nach Swiss GAAP FER eine Steigerung des Gewinnes von CHF im Vorjahr auf CHF im Berichtsjahr erzielt werden. Vor allem der tiefere Finanzaufwand sowie die auslaufenden Abschreibungen trugen zu dieser Verbesserung bei. AD-HOC-MELDUNGEN Die Gesellschaft publizierte 2014 vier Ad-hoc-Meldungen. Am 10. Februar 2014 meldete sie im Zusammenhang mit der Inkraftsetzung der VegüV die Ernennung von Herrn Kai Bender zum CEO der Gesellschaft per 1. Januar 2014 sowie die Kündigung des bisherigen Managementvertrags zwischen der Gesellschaft und der ACRON AG per 31. Dezember 2013 sowie den Neuabschluss eines Dienstleistungsvertrags zwischen der Gesellschaft und der ACRON AG per 1. Januar Am 10. April 2014 erfolgte die Meldung betreffend das Geschäftsergebnis Am 29. April 2014 meldete die Gesellschaft den für die ordentliche Generalversammlung vorgesehenen Wechsel im Verwaltungsrat. Am 14. Oktober 2014 wiederum meldete die Gesellschaft das Halbjahresergebnis JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS

12 12 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GWG-REVISION Die 3. ordentliche GwG-Revision der Gesellschaft gemäss 50 des Reglements der SRO PolyReg hat am 16. Juli 2014 in den Räumlichkeiten der ACRON AG stattgefunden. Es ergaben sich keine Beanstandungen. WEITERE STRATEGISCHE PLANUNG JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS Wie bereits im letztjährigen Jahresbericht und anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 27. Mai 2014 angekündigt, haben sich der Verwaltungsrat und der Geschäftsführer im Verlaufe des Geschäftsjahres 2014 intensiv damit befasst, wie dem Umstand begegnet werden kann, dass sich der an der Börse festgestellte Kurs der Aktien der Gesellschaft kontinuierlich unter dem ausgewiesenen NAV bewegt. Unter anderem hat der Verwaltungsrat mit mehreren Maklerbüros Kontakt aufgenommen um Möglichkeiten zu evaluieren, wie der Net Asset Value der Aktien der Gesellschaft für die Aktionäre bestmöglich realisiert werden kann. An seiner Sitzung vom 9. Februar 2015 hat der Verwaltungsrat den Entscheid gefällt, KPMG mit dem Verkauf der Liegenschaften der Gesellschaft zu mandatieren. Ende März wurde das Mandat an KPMG definitiv erteilt. AUSBLICK AUF AUSSCHÜTTUNG IM JAHR 2015 Der Verwaltungsrat der ACRON HELVETIA I wird der Generalversammlung im Jahr 2015 wiederum eine Ausschüttung von CHF 0.60 pro Aktie für das Kalenderjahr 2014 durch die Auszahlung einer Nennwertreduktion von insgesamt CHF vorschlagen. ÄNDERUNGEN NACH DEM BILANZSTICHTAG Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 erfolgte am 9. Februar 2015 eine Ad-hoc-Meldung der Gesellschaft, worin der Verwaltungsrat über seinen Entscheid informierte, ein Maklerbüro damit zu beauftragen, den Verkauf der beiden Anlageliegenschaften der Gesellschaft, der Büro- und Logistikimmobilie Waser in Buchs (ZH) und der Büroliegenschaft Südpark in Solothurn zu initiieren, um auf diesem Weg den Net Asset Value der Aktien bestmöglich realisieren zu können. Zürich, den 26. März 2015 Jürg Greter Präsident des Verwaltungsrats Kai Bender Geschäftsführer der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft

13 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT V. MITGLIEDER DES VERWALTUNGSRATS UND GESCHÄFTSFÜHRUNG PRÄSIDENT DES VERWALTUNGSRATS Jürg Greter VIZEPRÄSIDENT DES VERWALTUNGSRATS Peter Lindegger Nach der Zulassung als Rechtsanwalt 1996 in Zürich war Jürg Greter, LL.M. in verschiedenen Funktionen als Berater tätig. Im Jahr 2000 absolvierte er ein Nachdiplomstudium in internationalem Steuerrecht an der New York University und erhielt 2001 die Zulassung als Anwalt in New York. Er arbeitete mit verschiedenen amerikanischen Anwaltskanzleien zusammen und ist derzeit Rechtsanwalt und Inhaber der Anwaltskanzlei Greter & Partner Rechtsanwälte in Zürich. Von 2005 bis 2014 war er Verwaltungsratsmitglied der ACRON AG. Zudem ist er Verwaltungsratsmitglied der Gesellschaften ACRON HELVETIA V und VII sowie Präsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I, II, III und VI. MITGLIED DES VERWALTUNGSRATS Marc E. Kurtenbach Seit 1990 war Marc E. Kurtenbach als Bankkaufmann bei der Bayerischen Vereinsbank AG in verschiedenen Niederlassungen tätig, dann Teamleiter Private Banking und stellvertretender Abteilungs direktor bei der Hypo- Vereinsbank. Seit 2001 ist Herr Kurtenbach bei Merck Finck & Co, zunächst als Abteilungsdirektor in Düsseldorf, später als Regionalleiter, Mitglied des Anlage ausschusses und jetzt als Alleinvorstand der Merck Finck Treuhand AG. Er ist Mitglied der erweiterten Geschäftsführung von Merck Finck & Co. Privatbankiers. Seit 27. Mai 2014 ist Herr Kurtenbach als Vertreter von Merck Finck & Co. ohg Mitglied des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft absolvierte Peter Lindegger sein Diplomstudium an der Eidgenössischen Technischen Hoch schule (ETH) in Zürich. Anschlies send war er projektleitender Archi tekt bei Spühler Archi tekten AG, Zürich. Von 2003 bis 2013 führte Peter Lindegger das eigene Architek turbüro livingcase AG, Zürich. Seit Februar 2013 ist er als Geschäftsführer seiner eigenen Firma Lindegger Architekten ETH SIA GmbH tätig. Er ist seit 1988 Mitglied im SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) und seit 2005 Vizepräsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft. Seit 2009 ist Peter Lindegger Mitglied des Verwaltungsrats der Gesellschaften ACRON HELVETIA II und III. GESCHÄFTSFÜHRUNG Kai Bender Nach seiner Zulassung als Rechtsanwalt 2002 absolvierte Kai Bender den LL.M. mit Vertiefung Wirtschafts- und Steuerrecht. Seit 2004 ist er Mitglied des Board of Directors der ACRON (USA) L.P. und der ACRON U.S. Management, Inc. Zum Vize präsidenten der ACRON US Holding Corp. und der ACRON U.S. Management, Inc. wurde er 2006 ernannt. Von 2003 bis Mitte 2010 war Kai Bender Geschäftsführer der ACRON GmbH in Düsseldorf und seit 2008 ist er CEO der ACRON AG in Zürich. Zudem ist Kai Bender Geschäftsführer der ACRON HELVETIA I, Vizepräsident und Delegierter des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA II, Vizepräsident des Verwaltungsrats der ACRON HELVETIA III sowie Verwaltungsratspräsident der ACRON HELVETIA V, VII und X Gesellschaften. JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS

14 14 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT BILANZ AKTIVEN PER 31. DEZEMBER 2014 NACH SWISS GAAP FER CHF Verweis JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER AKTIVEN Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderungen gegenüber Dritten Aktive Rechnungsabgrenzungen 6.) Anlagevermögen Grundstücke und Bauten 7.) Finanzanlagen 8.) + 15.) Total

15 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT BILANZ PASSIVEN PER 31. DEZEMBER 2014 NACH SWISS GAAP FER CHF Verweis PASSIVEN Fremdkapital Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 10.) Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Verbindlichkeiten Nahestehende Passive Rechnungsabgrenzungen 9.) Kurzfristige Rückstellungen 11.) Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten 10.) Steuerrückstellungen 11.) + 15.) Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital 12.) Gewinnreserven Eigenkapital JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER Total

16 16 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT ERFOLGSRECHNUNG 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2014 CHF Verweis bis bis JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER Mieteinnahmen Südpark Mieteinnahmen Buchs Neubewertung Liegenschaft Südpark ,000 Neubewertung Liegenschaft Buchs ,000 Sonstige Erträge Liegenschaftsaufwand Südpark Liegenschaftsaufwand Buchs Verwaltungsaufwand Betriebliches Ergebnis Finanzergebnis 14.) Ordentliches Ergebnis Ausserordentliches Ergebnis 0 0 Jahresverlustvor Steuern Ertragssteuern 15.) Latente Steuern 15.) Jahresverlust

17 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT GELDFLUSSRECHNUNG 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2014 CHF bis bis Betriebstätigkeit Indirekte Methode: Verlust/Gewinn Neubewertung Liegenschaft Zunahme Finanzanlagen /- Veränderung fondsunwirksamer Rückstellungen Zunahme Forderungen Zunahme Aktiven Rechnungsabgrenzungen Zunahme kurzfristige Verbindlichkeiten und Passive Rechnungsabgrenzung /- Veränderung Steuerrückstellungen = Geldzufluss aus Betriebstätigkeit (operativer Cash Flow) Investitionstätigkeit = Geldzufluss aus Investitionstätigkeit 0 0 Finanzierungstätigkeit - Rückzahlung Aktienkapital (Kapitalherabsetzung) Rückzahlungen von kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten = Geldabfluss aus Finanzierungstätigkeit JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER Total Geldabfluss / Geldzufluss Stand per Stand per Veränderung Liquide Mittel

18 18 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT EIGENKAPITALNACHWEIS PER 31. DEZEMBER 2014 CHF Aktienkapital Gewinnreserven Total JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER Eigenkapital per Nennwertrückzahlung Jahresverlust Eigenkapital per Nennwertrückzahlung Jahresverlust Eigenkapital per

19 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT ANHANG PER 31. DEZEMBER RECHNUNGSLEGUNG Der Jahresabschluss der ACRON HELVETIA I Immobilien Aktiengesellschaft (nachfolgend ACRON HELVETIA I oder Gesellschaft) erfolgt nach dem Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER (nachfolgend FER); Stand 2012/13. Die Vorjahreszahlen entsprechen ebenfalls den gesamten Swiss GAAP FER. 2. JAHRESABSCHLUSS NACH DEN VORSCHRIFTEN DES SCHWEIZERISCHEN OBLIGATIONENRECHTS Neben dem Abschluss nach FER erstellt die Gesellschaft aus handels- und steuerrechtlichen Gründen weiterhin eine Jahresrechnung gemäss obligationenrechtlichen Vorschriften. Dieser Abschluss wird von den Aktionären genehmigt und bildet die Basis für die Vornahme von allfälligen Ausschüttungen. 3. BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE Die Grundstücke und Bauten werden in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 18 Ziffer 14 zu Marktwerten bilanziert. Die Ermittlung des Marktwertes erfolgt halbjährlich nach dem DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow) durch einen externen Liegenschaftsgutachter. Der Immobilienwert beträgt per für die Liegenschaft Solothurn CHF (Vorjahr CHF ) und für die Liegenschaft Buchs CHF (Vorjahr CHF ). Die Veränderung der Marktwerte der Immobilien wird direkt in der Erfolgsrechnung in der Position Neubewertung Liegenschaft ausgewiesen. JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nominalwert unter Abzug allfälligen Wertbeeinträchtigungen bewertet. Die flüssigen Mittel und die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert ausgewiesen. Innerhalb eines Jahres fällige Verbindlichkeiten werden als kurzfristiges Fremdkapital ausgewiesen. Die Rückstellungen berücksichtigen alle per Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und sind auf Basis der wahrscheinlichen Mittelabflüsse bewertet. 4. VERPFÄNDETE AKTIVEN ZUR SICHERUNG LANGFRISTIGER FINANZVERBINDLICHKEITEN CHF Inhaberschuldbrief, 8. Pfandstelle, lastend auf der Liegenschaft Buchs, zu Gunsten der ACRON AG, Splügenstrasse 14, 8002 Zürich Liegenschaften - Buchwert Grundpfandrechte (Schuldbriefe) - nominell Schuldbriefe Liegenschaft Südpark Schuldbriefe Liegenschaft Buchs Total Hinterlegung zur Sicherung eigener Verpflichtungen Beanspruchte Kredite (kurz- und langfristig) Sicherungsabtretung Liegenschaften: Die gegenwärtigen und zukünftigen Mieteinnahmen, die Mietzinsgarantie sowie allfällige Forderungen aus der Gebäudeversicherungspolice sind zur Sicherung der beanspruchten Kredite abgetreten worden.

20 20 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT 5. BRANDVERSICHERUNGSWERTE DER SACHANLAGEN CHF Gebäude Zuchwilerstrasse 21, 4500 Solothurn Gebäude Furtbachstrasse 18, 8107 Buchs - Lagergebäude mit Werkstatt Gebäude Furtbachstrasse 18, 8107 Buchs - Geschäftshaus JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER 6. AKTIVE RECHNUNGSABGRENZUNGEN Die aktiven Rechnungsabgrenzungen betreffen vorausbezahlte Kosten für das Jahr 2014 und noch nicht abgerechnete Nebenkosten für die Liegenschaften in der Höhe von CHF (Vorjahr: CHF ), bereits erfasste Prämien der AXA Winterthur von CHF sowie Verwalungsratshonorar 2015 von CHF SACHANLAGESPIEGEL CHF Aktueller Wert Ursprünglicher Anschaffungswert Differenz Liegenschaft Buchs Buchwert Wertverminderung Buchwert Wertverminderung Buchwert Wertverminderung Buchwert Liegenschaft Solothurn Buchwert Werterhöhung Buchwert Wertverminderung Buchwert Wertverminderung Buchwert Total Die Grundstücke und Bauten werden zu aktuellen Werten bewertet. 8. FINANZANLAGEN Die Finanzanlagen betreffen die aktiven latenten Ertragssteuern.

21 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT PASSIVE RECHNUNGSABGRENZUGEN Die passiven Rechnungsabgrenzungen beinhalten die bereits in Rechnung gestellten Verwaltungsratshonorar von CHF und Geschäftsführerhonorar von CHF , eine Abgrenzung für Sozialleistungen von CHF 1 400, eine Abgrenzung für die SIX SAG AG Aktionärspauschale für das 4. Quartal 2014 von CHF 785, Jahresabschlusskosten und Kosten der Revision der Gesellschaft von CHF (Vorjahr: CHF ), einen noch zu bezahlenden Zinsaufwand von CHF (Vorjahr: CHF 5 071), Kosten für Druck Geschäftsberichte von CHF sowie erwartete Beratungskosten von CHF (Vorjahr: CHF 5 000). 10. LANGFRISTIGE FINANZVERBINDLICHKEITEN CHF Laufzeiten bis (kurz- und langfristig) RÜCKSTELLUNGSSPIEGEL CHF Kurzfristige Rückstellungen - Erneuerung Aufzug Buchwert Beginn Periode Bildung von Rückstellungen Verwendung von Rückstellungen Auflösung über die Erfolgsrechnung 0 0 Buchwert Ende Periode JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER Latente Steuern Buchwert Beginn Periode Bildung von Rückstellungen 0 0 Verwendung von Rückstellungen 0 0 Auflösung über die Erfolgsrechnung Buchwert Ende Periode AKTIENKAPITAL CHF Komponenten des nicht ausschüttbaren Eigenkapitals: Aktienkapital Bedingtes Kapital 0 0 Genehmigtes Kapital 0 0 Gesetzliche Reserven 0 0 Das Aktienkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in Namenaktien zum Nennwert von je CHF Das Aktienkapital ist vollständig liberiert. Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung am 27. Mai 2014 wurde eine Herabsetzung des Aktienkapitals beschlossen. Der Nennwert der Aktien wurde von CHF 8.00 auf CHF 7.40 herabgesetzt und je CHF 0.60 pro Aktie zurückbezahlt. Die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften von Art. 732 OR wurde mit öffentlicher Urkunde vom 11. August 2014 festgestellt. Die Auszahlung erfolgte Ende August Einzelheiten zum Aktienkapital können dem Eigenkapitalnachweis entnommen werden.

22 22 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT 13. ANGABEN ÜBER BETEILIGUNGEN VON VERWALTUNGSRÄTEN, GESCHÄFTSFÜHRUNG UND NAHESTEHENDEN PERSONEN Aktionär (Stand ) Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Marc E. Kurtenbach (Mitglied des Verwaltungsrats) ,88 % Kai Bender (Geschäftsführer) ,93 % ,93 % JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER 1 als Vertreter von Merck Finck & Co. ohg 2 als Vertreter der ACRON AG, von Herrn Peer Bender und mit eigenen Aktien 14. FINANZERGEBNIS CHF bis bis Finanzaufwand Hypothekarzinsen Bankspesen Kursverluste Währungen Übriger Finanzaufwand Total Finanzaufwand Finanzertrag Erträge aus flüssigen Mitteln Total Finanzertrag Finanzergebnis

23 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT STEUERN CHF Latente Steuern Passive latente Steuern Aktive latente Steuern Total langfristige Rückstellung latente Steuern (passiv) CHF bis bis Steueraufwand Laufende Ertragssteuern Veränderung latente Steuern Total Steueraufwand Latente Steuern werden mit dem effektiv anwendbaren Steuersatz im Zeitpunkt der Bilanzierung berechnet. Per 31. Dezember 2014 ergibt sich ein Gewinnsteuersatz (aufgrund der Verlustsituation wurde der maximale Gewinnsteuersatz berücksichtigt) von 21,85 Prozent (Vorjahr: 21,85 Prozent) für die steuerbaren Werte im Kanton Solothurn und 20,55 Prozent (Vorjahr: 20,30 Prozent) für die steuerbaren Werte im Kanton Zürich. Der Steuersatz auf dem Wertzuwachsgewinn der Liegenschaft Buchs beträgt 0 Prozent (Vorjahr: 0 Prozent), da die steuerbare Wertzuwachskomponente CHF 0 beträgt. Die aktiven latenten Steuern beinhalten latente Steuern auf temporäre Differenzen basierend auf unterschiedlichen Abschreibungsgrundsätzen zwischen dem Jahresabschluss nach dem Obligationenrecht und jenem nach Swiss GAAP FER. Die passiven latenten Steuern berücksichtigen latente Steuern auf temporäre Differenzen hinsichtlich des Verkehrswertes und des handelsrechtlichen bzw. steuerrechtlichen Buchwerts der Liegenschaft. Aktive latente Ertragssteuern auf steuerlichen Verlustvorträgen werden nicht bilanziert. JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER 16. TRANSAKTIONEN MIT NAHESTEHENDEN PERSONEN / MANAGEMENT CHF Gemäss Organisationsreglement hat der Verwaltungsrat die Geschäftsführung im Rahmen des gesetzlichen und statuarisch Zulässigen an den Geschäftsführer, Herrn Kai Bender, übertragen. Für die Geschäftsführung wurde folgende Entschädigung ausbezahlt Per 1. Januar 2014 hat die Gesellschaft mit der ACRON AG einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen, gemäss welchem letztere der Gesellschaft vertraglich spezifizierte Dienstleistungen erbringt. Im Rahmen dieses Dienstleistungsvertrags wurde folgende Entschädigung ausbezahlt

24 24 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT 17. ENTSCHÄDIGUNGEN AN MITGLIEDER DES VERWALTUNGSRATS Der Verwaltungsrat besteht aus Herrn Jürg Greter (Präsident), Herrn Peter Lindegger (Vizepräsident) und Herrn Marc E. Kurtenbach (Mitglied). CHF bis bis JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER Ewald Kroiss (Grundhonorar netto) Peter Lindegger (Grundhonorar netto) Jürg Greter (Grundhonorar netto) Marc E. Kurtenbach Die Verwaltungsräte erhalten ausser der Jahresgrundpauschale zusätzlich eine Entschädigung nach Zeitaufwand (gemäss Verwaltungsratsprotokoll vom 22. September 2005): CHF bis bis Ewald Kroiss (Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr) 0 0 Peter Lindegger (Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr) Jürg Greter (Gesamtentschädigung für das Geschäftsjahr) Marc E. Kurtenbach AUSSERBILANZGESCHÄFTE Zur Sicherung des Zinssatzes der langfristigen Finanzverbindlichkeiten für die Immobilie in Buchs hat die Gesellschaft einen Zinsswap mit der SaarLB abgeschlossen. Er hat eine Laufzeit bis zum Die Gesellschaft beabsichtigt nicht, den Swap zu verkaufen. Der Swap hat am 31. Dezember 2014 einen negativen Marktwert von EUR (per 31. Dezember 2013 einen negativen Marktwert von EUR ). 19. ÜBERLEITUNG ERGEBNIS NACH OR ZU ERGEBNIS NACH SWISS GAAP FER CHF Jahresgewinn nach OR Wegfall Abschreibungen Gründungs- und Organisationsaufwand Wegfall Abschreibungen Goodwill Wegfall Abschreibungen Liegenschaften Neubewertung Liegenschaften Latente Steuern Rundungsdifferenz 1 1 Jahresverlust nach Swiss GAAP FER EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG Die Jahresrechnung wurde vom Verwaltungsrat am 26. März 2015 genehmigt. Die Generalversammlung der Aktionäre wird am 27. Mai 2015 stattfinden. Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2014 erfolgte am 9. Februar 2015 eine Ad-hoc-Meldung der Gesellschaft, worin der Verwaltungsrat über seinen Entscheid informierte, ein Maklerbüro damit zu beauftragen, den Verkauf der beiden Anlageliegenschaften der Gesellschaft, der Büro- und Logistikimmobilie Waser in Buchs (ZH) und der Büroliegenschaft Südpark in Solothurn, zu initiieren, um auf diesem Weg den Net Asset Value der Aktien bestmöglich realisieren zu können.

25 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT JAHRESBERICHT DES 2014 WIRTSCHAFTSPRÜFERS DES VERWALTUNGSRATS

26 26 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES 2014 WIRTSCHAFTSPRÜFERS 2014 DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER

27 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT DES NACH VERWALTUNGSRATS SWISS GAAP FER

28 28 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT BILANZ AKTIVEN PER 31. DEZEMBER 2014 NACH OBLIGATIONENRECHT CHF Verweis JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT NACH DES NACH VERWALTUNGSRATS OBLIGATIONENRECHT SWISS GAAP FER AKTIVEN Umlaufvermögen Flüssige Mittel Forderung gegenüber Dritten (netto) Aktive Rechnungsabgrenzung Anlagevermögen Liegenschaft Buchs 1.) + 2.) + 3.) Liegenschaft Südpark 1.) + 3.) Total Aktiven

29 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT BILANZ PASSIVEN PER 31. DEZEMBER 2014 NACH OBLIGATIONENRECHT CHF Verweis PASSIVEN Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Verbindlichkeiten ACRON AG Kurzfristige Verbindlichkeiten Dritte Kurzfristige Hypothekardarlehen 3.) Passive Rechnungsabgrenzung Rückstellung Erneuerung Rückstellung für Steuern Langfristiges Fremdkapital Hypotheken Buchs 3.) Hypothekardarlehen Südpark 3.) Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital 5.) + 6.) Bilanzverlust Vortrag vom Vorjahr Jahresgewinn Eigenkapital JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT NACH DES NACH VERWALTUNGSRATS OBLIGATIONENRECHT SWISS GAAP FER Total Passiven

30 30 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT ERFOLGSRECHNUNG JANUAR BIS 31. DEZEMBER CHF Verweis bis bis JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT NACH DES NACH VERWALTUNGSRATS OBLIGATIONENRECHT SWISS GAAP FER ERTRAG Mieteinnahmen Südpark Mieteinnahmen Buchs Finanzertrag Übriger Ertrag AUFWAND Liegenschaftsaufwand Südpark Liegenschaftsaufwand Buchs Finanzaufwand Hypothekar- und Darlehenszinsen Südpark Hypothekar- und Darlehenszinsen Buchs Übriger Finanzaufwand Verwaltungsaufwand 11.) + 12.) Abschreibungen Liegenschaften Abschreibungen Liegenschaft Südpark Abschreibungen Liegenschaft Buchs Abschreibungen Gründungs- und Organisationsaufwand Abschreibung Goodwill Steuern Jahresgewinn

31 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT ANHANG PER 31. DEZEMBER RECHNUNGSLEGUNGSGRUNDSÄTZE Die Rechnungslegung erfolgt nach den Vorschriften des schweizerischen Aktienrechtes. Fremdwährungen Kurzfristige Bankguthaben und -schulden sowie kurzfristige Forderungen und Verbindlichkeiten werden zum Jahresendkurs bewertet. Abschreibungen Das Anlagevermögen wird zu Anschaffungskosten abzüglich planmässiger Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen bemessen sich nach der betrieblichen Nutzungsdauer für: Liegenschaft Buchs: 2 Prozent vom Anschaffungswert ohne Land Liegenschaft Solothurn: 2 Prozent vom Anschaffungswert ohne Land 2. VERPFÄNDUNG AKTIVEN ZU GUNSTEN DRITTER CHF Inhaberschuldbrief, 8. Pfandstelle, Lastend auf der Liegenschaft Buchs, zu Gunsten der ACRON AG, Splügenstrasse 14, 8002 Zürich VERPFÄNDETE AKTIVEN ZUR SICHERUNG LANGFRISTIGER FINANZVERBINDLICHKEITEN JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT NACH DES NACH VERWALTUNGSRATS OBLIGATIONENRECHT SWISS GAAP FER CHF Liegenschaften - Buchwert Grundpfandrechte (Schuldbriefe) - nominell Schuldbriefe Liegenschaft Südpark Schuldbriefe Liegenschaft Buchs Total Hinterlegung zur Sicherung eigener Verpflichtungen Beanspruchte Kredite (kurz- und langfristig) Sicherungsabtretung Liegenschaften Die gegenwärtigen und zukünftigen Mieteinnahmen, die Mietzinsgarantie sowie allfällige Forderungen aus der Gebäudeversicherungspolice sind zur Sicherung der beanspruchten Kredite abgetreten worden. 4. BRANDVERSICHERUNGSWERTE DER SACHANLAGEN CHF Gebäude Zuchwilerstrasse 21, 4500 Solothurn Gebäude Furtbachstrasse 18, 8107 Buchs - Lagergebäude mit Werkstatt Gebäude Furtbachstrasse 18, 8107 Buchs - Geschäftshaus

32 32 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT 5. AKTIENKAPITAL CHF Aktienkapital voll einbezahlt Nennwertreduktion Aktienkapital total JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT NACH DES NACH VERWALTUNGSRATS OBLIGATIONENRECHT SWISS GAAP FER Das Aktienkapital der Gesellschaft beträgt CHF und ist eingeteilt in Namenaktien zum Nennwert von je CHF Das Aktienkapital ist vollständig liberiert. An der ordentlichen Generalversammlung am 27. Mai 2014 wurde eine Herabsetzung des Aktienkapitals beschlossen. Der Nennwert der Aktien wurde von CHF 8.00 auf CHF 7.40 herabgesetzt und je CHF 0.60 pro Aktie zurückbezahlt. Die Beachtung der gesetzlichen Vorschriften von Art. 732 OR wurde mit öffentlicher Urkunde vom 11. August 2014 festgestellt. Die Auszahlung erfolgte Ende August ANGABEN ÜBER DIE DURCHFÜHRUNG EINER RISIKOBEURTEILUNG Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben sich mit den für die Gesellschaft relevanten Risiken befasst. Dabei haben sie unterschieden zwischen strategisch/externen, operativen und finanziellen Risiken, sowie Risiken, die die Objekte betreffen. Die identifizierten Risiken wurden vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung hinsichtlich Eintretenswahrscheinlichkeit, möglicher Auswirkungen und bestehender Massnahmen diskutiert und genehmigt. 7. ANGABEN ÜBER BEDEUTENDE AKTIONÄRE GEMÄSS ART. 663c OR Aktionär (Stand ) Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Gudrun Gossmann, D-Düsseldorf ,81 % ,81 % Klaus M. Ratjen w/trustee Degen Trust, D-Frankfurt a.m ,89 % ,89 % Merck Finck & Co. ohg, D-München ,88 % ,88 % 8. ANGABEN ÜBER BETEILIGUNGEN VON VERWALTUNGSRÄTEN, GESCHÄFTSFÜHRUNG UND NAHESTEHENDEN PERSONEN Aktionär (Stand ) Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Anzahl Namenaktien Stimmrechtsanteil Marc E. Kurtenbach (Mitglied des Verwaltungsrats) ,88 % Kai Bender (Geschäftsführer) ,93 % ,93 % 1 als Vertreter von Merck Finck & Co. ohg. 2 als Vertreter von ACRON AG, von Herrn Peer Bender und mit eigenen Aktien.

33 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT INTERNES KONTROLLSYSTEM (IKS) Das interne Kontrollsystem wird im Rahmen eines Dienstleistungsvertrags durch die ACRON AG zur Verfügung gestellt. 10. MANAGEMENT CHF bis Gemäss Organisationsreglement hat der Verwaltungsrat die Geschäftsführung im Rahmen des gesetzlichen und statuarisch Zulässigen an den Geschäftsführer, Herrn Kai Bender, übertragen. Für die Geschäftsführung wurde folgende Entschädigung ausbezahlt Per 1. Januar 2014 hat die Gesellschaft mit der ACRON AG einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen, gemäss welchem letztere der Gesellschaft vertraglich spezifizierte Dienstleistungen erbringt. Im Rahmen dieses Dienstleistungsvertrags wurde folgende Entschädigung ausbezahlt ENTSCHÄDIGUNGEN AN MITGLIEDER DES VERWALTUNGSRATES CHF bis bis Ewald Kroiss (Grundhonorar netto) Jürg Greter (Grundhonorar netto) Peter Lindegger Marc E. Kurtenbach (Grundhonorar netto) JAHRESRECHNUNG JAHRESBERICHT NACH DES NACH VERWALTUNGSRATS OBLIGATIONENRECHT SWISS GAAP FER Die Verwaltungsräte erhalten ausser der Jahresgrundpauschale zusätzlich eine Entschädigung nach Zeitaufwand (gemäss Verwaltungs ratsprotokoll vom 22. September 2005): CHF bis bis Ewald Kroiss (Grundhonorar netto) 0 0 Jürg Greter (Grundhonorar netto) Peter Lindegger (Grundhonorar netto) Marc E. Kurtenbach (Grundhonorar netto) AUSSERBILANZGESCHÄFTE Zur Sicherung des Zinssatzes der langfristigen Finanzverbindlichkeiten hat die Gesellschaft einen Zins-Swap mit der Landesbank Saar abgeschlossen. Der Swap hat am 31. Dezember 2014 einen negativen Marktwert von EUR (per 31. Dezember 2012 ein negativer Marktwert von EUR ).

34 BERICHT DER REVISIONSSTELLE 34 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT

35 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT BERICHT DER REVISIONSSTELLE

36 36 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT PricewaterhouseCoopers AG St. Jakobs-Strasse 25 Postfach 4002 Basel Telefon: Telefax: ACRON Helvetia I Immobilien AG Splügenstrasse Zürich 27. Januar 2015 BERICHT DES BEWERTUNGSEXPERTEN Marktwertermittlung der Liegenschaft Furtbachstrasse 16 in 8107 Buchs (ZH) per Bericht des unabhängigen Bewertungsexperten Auftrag Im Auftrag der ACRON Helvetia I Immobilien AG wurde die Liegenschaft Furtbachstrasse 16 in 8107 Buchs (ZH), die sich im Eigentum der Auftraggeberin befindet, von PricewaterhouseCoopers AG beurteilt und zum Stichtag 31. Dezember 2014 bewertet. Bewertungsstandards und Grundlagen Die einzelnen Liegenschaftswerte werden nach der Discounted Cash Flow-Methode (DCF-Methode) ermittelt und die Bewertung erfolgt entsprechend der Best Practice-Vorgaben der International Valuation Standards (IVSC), Swiss Valuation Standards (SVS) und der Richtlinien der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). In Übereinstimmung mit den Marktwertdefinitionen gemäss International Financial Reporting Standards (IFRS), insbesondere IFRS 13 (Fair Value Measurement) und IAS 40 (Investment Property) wird der Marktwert umschrieben als: Der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würden. Die Basis für die Bewertung bilden überwiegend auf dem Markt nicht beobachtbare Input-Parameter, sowie teils beobachtbare jedoch angepasste Input-Parameter. (Level 3) Kosten und Steuern, die dem Eigentümer anfallen können und nicht in direktem Zusammenhang mit dem Betrieb der Liegenschaft stehen (Finanzierungs- und Veräusserungskosten, Mehrwertsteuer, etc.), werden im Einklang mit der Bewertungspraxis in der Schweiz nicht berücksichtigt. Die Liegenschaften werden im Rahmen der Bewertung jeweils mindestens alle drei Jahre, sowie nach Umbau besichtigt. Bewertungsmethode und Bewertungstechnik PwC hat keine Änderungen der Bewertungsmethodik und -technik im Rahmen vom Jahresabschluss 2014 vorgenommen. Bei der DCF-Methode werden im ersten Schritt die jährlichen erwarteten nominalen Netto-Zahlungsströme über einen Betrachtungshorizont von 10 Jahren prognostiziert (Soll-Miete abzüglich Kosten für Betrieb, Unterhalt, Instandsetzungen etc.). Für diese Prognosejahre werden einzelne Cash Flows dargestellt. Die verbleibende Restnutzungsdauer wird durch die Fortschreibung des Cash Flows eines repräsentativen Jahres (Exit Jahr) dargestellt. In einem zweiten Schritt werden diese sog. Free Cash Flows, sprich die dem Eigentümer effektiv zur freien Verfügung PricewaterhouseCoopers AG mit Standorten in Aarau, Basel, Bern, Chur, Genf, Lausanne, Lugano, Luzern, Neuenburg, Sitten, St. Gallen, Thun, Winterthur, Zug und Zürich bietet Wirtschaftsprüfung, Steuer-, Rechts- und Wirtschaftsberatung an. PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften, das in rund 150 Ländern weltweit vertreten ist.

37 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT stehenden Geldflüsse, auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert (Barwert) und addiert. Der nominale Diskontierungszinssatz reflektiert hierbei die marktgerechten, risikoadjustierten Opportunitätskosten der Investition in die Liegenschaft. Die Summe der Barwerte entspricht dem Marktwert. Der verwendete nominale Basiszinssatz für die Ermittlung der Diskontierungszinssätze beläuft sich wie im Vorjahr auf 5.0%, entsprechend einem erwarteten, langjährigen Durchschnittswert risikoarmer Anlagen (Bundesobligation) und einem Zuschlag für allgemeines Immobilienrisiko (Kapital- Illiquidität). Angepasst wird dieser Basiszinssatz um weitere, objektabhängige Zu- und Abschläge für Nutzung, Lage und übrige Risiken. Für die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes wird das inflationsbedingte Wachstum der Cash Flows ab Jahr elf abgezogen. Bewertungsresultat Gestützt auf die oben dargelegten Ausführungen bewerten wir den Marktwert der Liegenschaft Furtbachstrasse 16 in 8107 Buchs (ZH) per 31. Dezember 2014 auf CHF ( : CHF ). Die Abwertung im Vergleich zur letzten Bewertung ( ) ist hauptsächlich auf näherrückende Investitionen zurückzuführen. BERICHT DES BEWERTUNGSEXPERTEN Unabhängigkeit Gemäss der Geschäftspolitik der PricewaterhouseCoopers AG wurde die Liegenschaft der ACRON Helvetia I Immobilien AG unabhängig und neutral bewertet. Die Bewertung dient dem Zweck der Festlegung der Bilanzwerte im Rahmen vom Jahresabschluss Es wird keine Haftung gegenüber Dritten übernommen. PricewaterhouseCoopers AG Real Estate Advisory Kurt Ritz MRICS Partner Marie Seiler MRICS, CFA Director 2

38 38 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT Wüest & Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 CH-8001 Zürich Tel Fax BERICHT DES BEWERTUNGSEXPERTEN Acron Helvetia I Immobilien AG c/o Acron AG Splügenstrasse Zürich 27. Januar 2015 Referenz-Nummer: Bericht des unabhängigen Immobilienbewertungsexperten Liegenschaft Südpark Zuchwilerstrasse 21 in 4500 Solothurn Bewertung per 31. Dezember 2014 An die Geschäftsleitung der Acron Helvetia I Immobilien AG Auftrag Im Auftrag der Geschäftsleitung der Acron Helvetia I Immobilien AG (Helvetia I) hat die Wüest & Partner AG (Wüest & Partner) die von der Helvetia I gehaltene Liegenschaft Südpark Zuchwilerstrasse 21 in 4500 Solothurn zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 31. Dezember 2014 bewertet. Christoph Axmann Tel Fax christoph.axmann@ wuestundpartner.com Partner: Martin Hofer Marcel Scherrer Andreas Ammann Christoph Zaborowski Marco Feusi Andreas Bleisch Jan Bärthel Nabil Aziz Patrick Schnorf Mario Grubenmann Patrik Schmid Gino Fiorentin Stefan Meier Hervé Froidevaux Ronny Haase Pascal Marazzi-de Lima Andreas Keller Karsten Jungk Bewertungsstandards Wüest & Partner bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien durchgeführt wurden. Die ermittelten Werte der Renditeliegenschaften entsprechen dem aktuellen Wert (Marktwert), wie er in dem Schweizer Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER 18 umschrieben wird. Definition des Marktwertes Der Marktwert ist definiert als der am Stichtag wahrscheinliche, auf dem freien Markt zu erzielende Preis zwischen zwei unabhängigen, gut informierten und kauf- beziehungsweise verkaufswilligen Parteien unter Berücksichtigung eines marktgerechten Vermarktungszeitraums. Handänderungs-, Grundstücksgewinn- und Mehrwertsteuern sowie weitere bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaft anfallende Kosten und Provisionen sind in der Bewertung nicht enthalten. Auch sind keinerlei Verbindlichkeiten der Liegenschaftseigentümerin hinsichtlich allfälliger Steuern (mit Ausnah- 1/4

39 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT me der ordentlichen Liegenschaftssteuern) und Finanzierungskosten berücksichtigt. Bewertungsmethode Wüest & Partner bewertete die Anlageliegenschaft der Helvetia I mit Hilfe der Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Bei dieser Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft über 100 Jahre (Bewertungszeitraum) zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert. Grundlagen der Bewertung Die Liegenschaft ist Wüest & Partner aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurde in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert. Heute leer stehende Mietobjekte wurden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer bewertet. Anlässlich der Bewertung per Stichtag 31. Dezember 2014 wurde die Liegenschaft nicht neu besichtigt. Die Liegenschaft wird von Wüest & Partner mindestens im Dreijahresturnus und nach Beendigung grösserer Umbau- oder Renovationsarbeiten vor Ort begangen. Die Besichtigung erfolgte zuletzt am 16. Januar BERICHT DES BEWERTUNGSEXPERTEN Ergebnisse Per Stichtag 31. Dezember 2014 wurde der Wert der Liegenschaft Südpark Zuchwilerstrasse 21 in 4500 Solothurn von Wüest & Partner auf 13'840'000 Schweizerfranken geschätzt. Für die Bewertung der Liegenschaften wurde ein realer Diskontierungssatz von 4.35% angenommen. Bei einer Teuerungsannahme von 1.00% bewegt sich der nominale Diskontierungsfaktor bei 5.39%. Unabhängigkeit und Vertraulichkeit Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Wüest & Partner erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der Helvetia I unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. Wüest & Partner übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten. 2/4

40 40 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT BERICHT DES BEWERTUNGSEXPERTEN Zürich, 27. Januar 2015 Wüest & Partner AG Marco Feusi MRICS Partner Peter Pickel MRICS Director 3/4

41 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT GESCHÄFTSBERICHT Anhang: Bewertungsannahmen Folgende allgemeine Annahmen liegen den Bewertungen der Anlageliegenschaften zu Grunde: Die Bewertung basiert auf dem Mieterspiegel der Acron AG, typischerweise mit Wissensstand vom Dezember 2014 bzw. Januar Das verwendete DCF-Modell entspricht einem Ein-Phasen-Modell. Der Bewertungszeitraum erstreckt sich ab dem Bewertungsdatum auf 100 Jahre mit einem impliziten Residualwert in der elften Periode. Die Diskontierung beruht auf einem risikogerechten Zinssatz. Der jeweilige Satz wird für jede Liegenschaft individuell mittels Rückgriff auf entsprechende Vergleichswerte aus Freihandtransaktionen bestimmt. Er setzt sich wie folgt zusammen: Risikoloser Zinssatz + Immobilienrisiko (Immobilität des Kapitals) + Zuschlag Makrolage + Zuschlag Mikrolage in Abhängigkeit der Nutzung + Zuschlag Objektqualität und Ertragsrisiko + evtl. spezifische Zuschläge. In den Bewertungen wird, wo nicht anders spezifiziert, von einer jährlichen Teuerung von 1.00 Prozent, sowohl für die Erträge wie auch für sämtliche Aufwendungen, ausgegangen. Der Diskontierungssatz wird bei der nominalen Betrachtung entsprechend angepasst. Bonitätsrisiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit berücksichtigt. Spezifische Indexierungen bestehender Mietverhältnisse werden individuell berücksichtigt. Nach Ablauf der Verträge wird mit einem Indexierungsgrad von 80 Prozent (Schweizer Durchschnitt) und einer durchschnittlichen Vertragsdauer von fünf Jahren gerechnet. Die Terminierung der einzelnen Zahlungen erfolgt bei den bestehenden Mietverhältnissen entsprechend den vertraglich festgelegten Regelungen. Nach Ablauf der Verträge werden die Geldflüsse bei Geschäftsnutzungen vierteljährlich vorschüssig, bei Wohnnutzungen monatlich vorschüssig berücksichtigt. Auf Seite der Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden. Die Unterhaltskosten (Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten) wurden mit einem Gebäudeanalyse-Tool gerechnet. Darin werden aufgrund einer Zustandsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restlebensdauer bestimmt, die periodische Erneuerung modelliert und daraus die jährlichen Annuitäten ermittelt. Die errechneten Werte werden mittels den von Wüest & Partner erhobenen Kosten-Benchmarks plausibilisiert. BERICHT DES BEWERTUNGSEXPERTEN 4/4

42 JAHRESBERICHT 2014 DES VERWALTUNGSRATS 42 GESCHÄFTSBERICHT 2014 ACRON HELVETIA I IMMOBILIEN AKTIENGESELLSCHAFT