Schönheitsreparaturen in der Praxis: Erfahrungen bei Wohnungs-Übergaben. Referent: Dipl.-Ing. Arch. Rüdiger Beer

Transkript

1 Schönheitsreparaturen in der Praxis: Erfahrungen bei Wohnungs-Übergaben Referent: Dipl.-Ing. Arch. Rüdiger Beer Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Wertermittlung

2 Beratungsangebot im Mietermagazin des Berliner Mietervereins

3 Vorgehensweise bei Auszug Durchsicht des Mietvertrages: - Sind Schönheitsreparaturen vertraglich geschuldet? - Wurde ein Übergabeprotokoll zum Einzug erstellt? - Einbauten, Rückbauvereinbarungen?

4 Vorgehensweise bei Auszug Vorbesichtigung der Wohnung: Einschätzung von Konfliktpotential: - Art der Ausführung abklären, z.b.: Streichen oder Tapezieren? - Schäden an der Mietsache? - Können Einbauten verbleiben?

5 Rückgabe der Wohnung - Fachgerechte Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - Beseitigung der Schäden an der Mietsache - Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, Entfernung der Einbauten - Besenreine Rückgabe der Wohnung - Übergabe aller Schlüssel - Zählerstände ablesen

6 Bei der Rückgabe der Wohnung das EKDA Gesetz beachten!

7 EKDA - Gesetz Es Kommt Darauf An!

8 Fachgerechte Ausführung in mittlerer Qualität und Güte : - gleichmäßiger, deckender Anstrich - keine Laufnasen an Fenstern und Türen - Tapeten auf Stoß kleben, keine offenen Nähte - Abkleben von benachbarten Bauteilen

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17 Nutzungsdauer einer Rauhfasertapete: Jahre, bzw. 2-4 Farbanstriche Nach Ross/Brachmann/Holzner 1996, Kleiber/Simon/Weyers 2002 und Hauptverband SV 2006

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23 Beurteilung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache Häufige Konflikte bei: - Schlechtleistung - Normale Abnutzung/übermäßige Abnutzung - Farbige Wände - Dübellöcher - Bodenbeläge - Beschichtungsschäden

24 Der Vertragsgemäße Gebrauch richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen (z.b. Mietvertrag)! Nach 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Beispiele: Verschleiß von Teilen der Mietsache, Gewisse Anzahl von Dübellöcher, Rauchen in der Wohnung, freie Farbwahl der Wohnräume...

25 Vertragswidriger Gebrauch Bei übermäßiger Abnutzung/Gebrauch, Schlechtleistung oder bei einer Beschädigung an der Mietsache, die der Mieter zu vertreten hat, besteht ein Schadensersatzanspruch nach BGB. Beispiele: nicht fachgerecht ausgeführte Malerarbeiten, Schäden an Fußbodenbelägen, farbig expressiv gestaltete Räume bei der Rückgabe, Schäden an Küchenplatten, Waschbecken, leschäden,...

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32 Farbige Gestaltung bei Rückgabe Vertragsgemäß: Helle Farben abhängig von der Intensität. Muss einem durchschnittlichen Geschmacksempfinden entsprechen. Urteile der Rechtssprechung: - Sternchentapete im Kinderzimmer sowie rotes Schlafzimmer, LG Frankfurt 2007, Az: 2-11 S 125/06 - Kinderzimmer mit Mustertapete und einer Bordüre mit Harry-Potter-Motiven, LG Berlin, Az. 62 S 87/05 - Hellblau marmorierte Tapete im Flur, LG Lübeck, Az. 14 S 221/00

33 Farbige Gestaltung bei Rückgabe Nicht vertragsgemäß: - Kräftige, dunkle Farben wie Blau, Rot, Lila, Türkis, - Schrille Farben wie z.b. kräftiges Moosgrün, - Farbenkombinationen, die eine Neuvermietung unmöglich macht. Urteil der Rechtssprechung: - Kräftig blau, rot und moosgrün gestrichene Räume, gelb mit großflächig zweifarbig braunen Muster, Flur in rot/gelb/grün, Berliner Kammergericht 2005, Az.: KG 8 U 211/04

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39 Dübellöcher Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört das Anbringen von Dübellöchern im allgemein üblichen Umfang. Nach Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht Kommentar zu den a BGB sind dies: Bad: Spiegel, Konsole, Handtuchhalter, Dusche, Alibertschrank, und/oder bis zu 2 Badezimmerschränkchen Wohn-/Schlafzimmer: Schrank, Regal Küche: bis zu 3 Hängeschränke, Dunstabzugshaube Flur: Spiegel, Flurgarderobe Kinderzimmer: bis zu 3 Hängeschränke Die Anzahl der Dübellöcher kann im Einzelfall variieren.

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44 Bodenbeläge Das Abziehen und Vesiegeln von Parkett- und Dielenfußböden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Die Abgrenzung von vertragsgemäßen Gebrauch und übermäßigen Gebrauch, ist teilweise schwierig. Prinzipiell führen Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit zu einer Schadensersatzpflicht seitens des Mieters. Brand- und Rotweinflecken, tiefe Kratzer und Löcher gelten allgemein als übermäßige Abnutzung (optische Beeinträchtigung). Leichtere Flecken, Kratzer und Dellen und sog. Bettfüße sind demnach vertragsgemäß.

45 Technische Lebensdauer von Bodenbelägen und Beschichtungen Für die Beurteilung der technischen Lebensdauer spielt die Qualität des Materials, die Beanspruchung, die Pflege und die fachgerechte Verlegung eine wichtige Rolle. Teppichbelag: 5-15 Jahre Laminat: Jahre Kunstoff: Jahre Linoleum: Jahre Die Erneuerung der Versiegelung bei Dielen- und Parkettfußböden ist abhängig von der Qualität und Pflege der Oberflächenbeschichtung. Versiegelung, Lack: 5-15 Jahre Imprägnierung, Öl, Wachs: 1-5 Jahre

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51 Weitere Schäden an der Mietsache

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57 Einbauten

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63 Zum ZumSchluss Schlussmuss mussnur nurnoch nochder derkeller Kellerberäumt beräumtwerden werden!!

64 Kontakt: Dipl.-Ing. Rüdiger Beer Dresdener Str Berlin Tel.: oder Mobil: www. wohnungabnahmen.de

65 Umzüge 2005 Umzüge inerhalb Berlins 2005: Zuzüge nach Berlin 2005: Fortzüge von Berlin 2005: Quelle: Statistisches Landesamt Berlin 2006