Dem sozialen Wohnungsbau. in Bielefeld Priorität geben! Tausende neue Sozialwohnungen auflegen! 1. die aktuelle Situation

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1 Dem sozialen Wohnungsbau in Bielefeld Priorität geben! Tausende neue Sozialwohnungen auflegen! 1. die aktuelle Situation Es ist an der Zeit die Willkommenskultur durch soziale Verbesserungen für alle Benachteiligte zu stützen. Wer von Hartz-IV, einem Billiglohn oder auch von einer schmalen Rente leben muss, darf nicht das Gefühl haben, vergessen zu werden. 1 / 8

2 Da die Konkurrenz um Wohnung eher die ohnehin Benachteiligten trifft, muss jetzt der wohlhabendere Teil der Bevölkerung und die Stadt ihren Beitrag leisten, um die neue Herausforderung zu meistern. Darum sollte aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt werden und der soziale Wohnungsbau wieder massiv verstärkt werden. Der Bielefelder Wohnungsmarktbericht weist bereits seit geraumer Zeit auf die angespannte Wohnungsmarktsituation im unteren Preissegment hin. Nur politisch wurden daraus keine Konsequenzen gezogen. Studenten, junge Familien, Mini-Jobber und Leiharbeiter sowie Bielefelder ohne Arbeit haben kaum noch Chancen, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die aktuelle Flüchtlingssituation verschärft diese Probleme auf dem Wohnungsmarkt nur noch zusätzlich. Seit Jahren nimmt der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen (Sozialwohnungen) ab. Es kann nicht angehen, dass die Stadt Bielefeld weiterhin Grundstücke und Wohnungen verkauft, um Haushaltslöcher zu stopfen. Kein Wunder, dass Reserveflächen für mögliche Neubauten nicht vorhanden sind. 2. Ursachen für den Mangel an bezahlbaren Wohnungen 2.1. Wandel der Wohnungspolitik zur Wohnungsmarktpolitik 2 / 8

3 Die entscheidende Ursache liegt nicht in bestimmten demographischen Entwicklungen (nicht vorhergesehenes Bevölkerungswachstum, erhöhte Anzahl Single-Haushalte etc.), sondern ist politischer Natur also hausgemacht : es ist der Wandel der Wohnungspolitik zur Wohnungsmarktpolitik, seit die Wohnungsgemeinnützigkeit um 1990 abgeschafft wurde. Entsprechend dem neoliberalen Glaubensbekenntnis wurde der Wohnungsbau dem Markt überlassen. Die Folge: drastisch steigende Wohnungsmieten und immer weniger Sozialwohnungen durch den Wegfall sozialer Bindungspflichten. Der Markt aber ist sozial blind. Er liefert nur, was Rendite bringt. Es gilt die Marktlogik: Reich baut für Reich. An die Stelle der staatlichen Förderung des sozialen Wohnungsbaus sind sozialpolitische Reparaturmaßnahmen getreten, die die Härten des Marktes durch individuelle Leistungen wie das Wohngeld und die Wohnkostenerstattung für Sozialhilfe und Hartz IV Empfänger ein Stück weit auffangen sollen. Seit der Föderalismusreform 2006 ist darüber hinaus der soziale Wohnungsbau nicht mehr in der Verantwortung des Bundes, sondern Aufgabe der Länder und Kommunen. Nur bis 2019 zahlt der Bund übergangsweise Kompensationszahlungen. Unter diesen Bedingungen haben die Kommunen nur eingeschränkte Möglichkeiten zur Steuerung des lokalen Wohnungsmarktes. Zum einen gibt es keine gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften mehr und damit auch keine großen Bestände preiswerten Wohnraums mehr. Zum anderen stehen bundes- und landesrechtlich auferlegte Verpflichtungen zur ausgeglichenen Haushaltspolitik (die sogenannte Schuldenbremse) und knappe öffentliche Kassen einer aktiven Wohnungspolitik im Wege Marktungleichgewichte im Bielefelder Wohnungsmarkt 3 / 8

4 Angespannte Wohnungsmärkte führen zu überzogenen Mietforderungen auf der Seite der Wohnungseigentümer und Wohnungsunternehmen und zu Wohnungsnotlagen auf der Seite von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Insgesamt bestätigen die Bielefelder Daten die deutliche Steigerung der Mietpreise und Nebenkosten seit dem Jahre Vor allem in den Innenstadtlagen sind die Mieten für viele Menschen immer weniger bezahlbar und Menschen mit mittlerem und geringen Einkommen werden auf Dauer aus ihren angestammten Wohnquartieren verdrängt. Analyse der Angebotsmieten Grundlage sind die Angebotsmieten der inserierten Mietwohnungen (basierend auf circa Mietinseraten für Bielefeld im Zeitraum von Juli 2013 bis Juni 2014). Der statistische Mittelwert (hier wird als Mittelwert der Median genutzt, da er unempfindlicher gegen Ausreißer ist, als der arithmetische Mittelwert) beträgt im Wohnungsbestand 2014: 6,09 /m². Im Wohnungsbestand 2010 betrug der statistische Mittelwert 5,60 /m², das entspricht einer prozentualen Steigerung von 7,05%. Der statistische Mittelwert beträgt im Neubau 2014: 8,52 /m². Im Neubau 2010 betrug der statistische Mittelwert 6,89 /m², das entspricht einer prozentualen Steigerung von 23,65%. Kaltmiete und Nebenkosten (die zweite Miete) Neben der Kaltmiete sind auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten gestiegen. Die Wohnnebenkosten (Wasser, Müllabfuhr etc.) haben von 2010 auf 2014 um 4,7% zugenommen. Die Kosten für Haushaltsenergien (Strom, Gas etc.) haben um 20,8% zugenommen. Die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen Laut einer Studie der NRW.Bank Die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamtmarkt von 2013 liegt in Bielefeld die durchschnittliche Kostenmiete bei 4,70 /m². Zu beachten ist, dass die Höhe der Kostenmiete preisgebundener Wohnungen in erster Linie von den Förder- und Finanzierungskonditionen sowie den Baukosten zu ihrer Entstehung abhängt d. h. vom Objektalter. Die einzelnen Angaben für Bielefeld bewegen sich dabei je nach Gebäudealter und -zustand zwischen 4,15 und 5,10 /m². Die Bewilligungsmiete in 2013 von 5,10 /m² im geförderten Wohnungsbau liegt 3,40 /m² unter der durchschnittlich angebotenen Neubaumiete von 8,50 /m² In 2014 beträgt die aktuelle 4 / 8

5 Bewilligungsmiete 5,25 /m² gegenüber der durchschnittlichen Miete von 8,52 /m² im frei finanzierten Wohnungsneubau. Der Abstand der öffentlich geförderten Mietwohnungen zum frei finanzierten Wohnungsbau ist in den Bezirken mit dem höchsten Mietniveau besonders deutlich. Im Stadtbezirk Mitte, Schildesche, Gadderbaum und Dornberg liegen die Mieten am freien Markt durchschnittlich 1,55 bis 2,42 /m über dem öffentlich geförderten Wohnungsmarkt Mietpreisbremse korrigiert Marktungleichgewichte nicht! Die beschlossene Mietpreisbremse wirkt sich preis-dämpfend nur im Wohnungsbestand aus. Neben der bereits geltenden Begrenzung der Erhöhung der Bestandsmieten auf 15% in drei Jahren in von den Ländern festgelegten angespannten Wohnlagen (in NRW gehört die Stadt Bielefeld dazu), wird die bei jedem Vertragswechsel mögliche Mieterhöhung auf 10% über dem ortsüblichen Mietspiegel begrenzt. So sinnvoll das ist, ist jedoch festzuhalten, dass damit Vermieter ohne eigene Leistung die Wohnung teurer vermieten können, d. h. die gleiche Leistung wird teurer. Die Mietpreisbremse ist kein Stopp der Mietexplosion, sie verlangsamt sie nur. Zudem wirkt die Mietpreisbremse auch im Wohnungsbestand nicht bei umfassender Modernisierung. Die großen Immobilienkonzerne erzielen gerade hier im Wohnungsbestand und dort wiederum im Niedrigpreissegment die höchsten Renditen. Dort wird saniert, modernisiert und in Eigentum umgewandelt zu Lasten bezahlbaren Wohnraums und zu Lasten von Haushalten mit geringem Einkommen. Und besonders fatal, die Mietpreisbremse wirkt gerade dort nicht, wo die Mietpreise am stärksten steigen, im Neubau bei den Erstvermietungen anhaltender Trend beim Rückgang öffentlich-geförderten Wohnraums 5 / 8

6 Der Kahlschlag im Sozialen Wohnungsbau ist flächendeckend. Laut Wohnungsmarktbericht 2014 schrumpfte in Bielefeld die Zahl der öffentlich geförderten Mietwohnungen im Jahr 2013 um 2,8 % und liegt jetzt bei Wohneinheiten (WE) Im Jahre 2012 waren es noch Wohneinheiten. Selbst bei der BGW sind nur noch ein Drittel ihrer Wohnungen Sozialwohnungen. Der geförderte Mietwohnungsbestand in der Mietbindungsfrist ist damit seit 2004 um 30% geschrumpft und macht zusammen mit den geförderten Eigentumsmaßnahmen nur rund 9 % des gesamten Wohnungsbestandes aus. Nach Berechnungen vergleichbarer Großstädte haben auch in Bielefeld ca. 40% der Haushalte einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Konkret beträgt der Versorgungsgrad, der sich aus der Zahl der wohnungssuchenden Haushalte und den Erst- und Wiederbezügen von Sozialwohnungen errechnet, im Jahr % ( im Jahr 2012: 35 %). Und nach Angaben des Westfalen-Blatt vom beträgt der Versorgungsgrad im Jahr 2014 nur 37%. Es gibt im Jahr 2013 in Bielefeld circa Bedarfsgemeinschaften nach SGB II. Das entspricht einer Zahl von Personen und einem Anteil von 10,8% an der Bielefelder Bevölkerung. Die Stadt Bielefeld trägt für Bezieher des Arbeitslosengeldes II die angemessenen Kosten für die Unterkunft und Heizung. Der aktuelle Grenzwert liegt bei 4,64 /m² im Monat (netto kalt, angemessene Mietobergrenze je Personenzahl). Bei den enormen Mietsteigerungen in den letzten Jahren und einer durchschnittlichen Miete von 8,52 /m² im frei finanzierten Wohnungsneubau und einer aktuellen Bewilligungsmiete von 5,25 /m² im Jahre 2014 wird sofort deutlich, dass Wohnungen in dieser Preiskategorie für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II schwer zu finden sind. Es bleibt dann nur die Möglichkeit, einen Teil der Miete aus dem - ohnehin viel zu geringen Regelsatz zu zahlen. 6 / 8

7 2. 5. Fördermaßnahmen im Sozialen Wohnungsbau gehen ins Leere Zur Kompensation dieses Rückgangs des geförderten Wohnungsbestandes hat das Land NRW die Förderkonditionen für die Neuschaffung von Mietwohnungen verbessert und die Bewilligungsmieten 2014 deutlich erhöht und ein vierjähriges Wohnungsbauprogramm bis 2017 mit einem Umfang von insgesamt 3,2 Mrd. Euro bereitgestellt. Aber die Anstrengungen des Landes NRW und der Stadt Bielefeld öffentlich-geförderten Mietwohnungsbau zu befördern gehen ins Leere. Die Fördergelder der NRW. Bank werden nur unzureichend abgerufen. Die Mehrheit der privaten Investoren bevorzugt angesichts des niedrigen Zinsniveaus den freifinanzierten Mietwohnungsbau und verspricht sich davon eine höhere Rendite. Auch die vom Rat der Stadt Bielefeld beschlossene 25% Quote für öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus, wenn städtische Baugrundstücke an private Investoren verkauft werden, scheitert an den kaum verfügbaren städtischen Flächen. Nicht unerwähnt bleiben soll, dass die Rahmenbedingungen für kostengünstiges Bauen denkbar ungünstig sind, zum einen wegen der extrem hohen Grundstückspreise und zum anderen aufgrund des Kostendrucks durch steigende Vorgaben und Standards (Energieeinsparung, Barrierefreiheit etc.), der kaum mehr aus Mieten und staatlicher Förderung zu kompensieren ist. 3. Kurzfristige wohnungspolitische Forderungen 7 / 8

8 mittlerem öffentlich-geförderten Kommune 3.1. Darum Bau Wohnungen städtische Bundesanstalt Bereich werden Unter allein Kirchen Weise 3.3. Das Vernetzungsmöglichkeiten Tisch Sozialen NRW Langfristige Programm: Willkommenskultur Mehr Thema Bauamt von beheben, im den stellt Schloßhof in Wohnungsbau Rahmen Einkommen Stellen gegenwärtigen Wohnungsgesellschaft werden. Bau Wohnraumversorgung die könnten Stadt für neuen von darum wohnungspolitische Partei Stadt Tausend Immobilienaufgaben für des -/Dürerstraße neuen über Wohnungen einschließlich DIE der Bielefeld, sind Masterplan anzukurbeln, konkret Bedingungen Bauamt die Pflicht geschaffen Sozialwohnungen LINKE die neue städtische großen das oder eigene Sozialwohnungen BGW für muss Wohnen und Werkswohnungen der mit die meistern im Forderungen hat, könnten privaten Stadt bezahlbares kann als Unterbringung dem ein Werkswohnungsprogramme Beteiligungsgesellschaft Bereich Ratssitzung Bielefeld sollte Bauträger einrichten, besonderer die Masterplan Bielefelder kurzfristig unterstützen. personell Stadt können. im Wohnen an Friedrich in gewonnen den Jahr von die Bielefeld politischer für 12. Wohnen Flächen diese verstärkt Betriebe Mangel Flüchtlingen Arbeiter 2016 November für - Hagemann- gewaltige Haushalte werden. BBVG als Bielefeld hervorragende für Schwerpunkt an werden und einen aufzulegen Sozialwohnungen einen Unternehmen finanziert Von Angestellte Aufgabe, ersten mit und Straße Antrag der geringem einen der das und Anfang. erworben den Bielefelder Land auf Runden die imnicht diese Die 4.1. Mit Standorten und Oldentruper Kasernengelände 2019 sowie geplanten Straße beiden für frei. Abzug den Das Kasernenflächen sozialen ist eine britischen Riesenchance Wohnungsbau Streitkräfte mit 33 ha für an werden nutzen nachhaltigen Detmolder 468 Wohnungen sozialen Straße Wohnungsbau und an sieben 9 ha diese schaffen. Konversion beteiligt Lippenbekenntnis entwickeln Dem dass Wohnraumförderungsprogramm als Die Wohnmarktbedingungen einmal Problem auf errichten Das Deregulierungswelle Wohnungsbau Sektor Darum im dem BISS Strategie Wohnprojekte einen ist Bericht trotz Flächen Vorjahr für geschenkt, müssen das werden. Wohnungsmarkt sind wollen. (Bielefelder Sie das neuen Ergebnis und über fordert, nicht massiven noch Bauen zu kann wir bei Die Landesregierung nutzen, die gemeinnützigen, gewinnen solange mit nur eine weniger Paprika-Koalition dass Initiative Bewilligung aufgebaut sozialen die nur Umsetzung Kehrtwende Vergünstigungen letzten Aufhebung nehmen gibt, Förderkonditionen, die geben, Wohnungen ist u.a. mit BielefelderInnen für die gescheitert. und Jahrzehnte wird von bezahlbare sozial-ökologische Auflagen rendite-orientierte aus durch wenn ökologischen von nicht Wohnraumförderung anderen Anfang befürwortet 2017 Wohnungsgemeinnützigkeit, ein gefördert derartige rendite-orientierten Wohnungsförderung zur Unter des neuer die Wohnungen und sondern Mietpreisbegrenzung bei als Neoliberalismus. privaten Ansprüchen. einer wurden Vergünstigungen Rendite-motiven umfassend, gemeinnütziger, diese Wohnungsunternehmen Stadtentwicklung) gegenwärtigen auch, Erarbeitung deshalb Investoren Anliegen. für als 2014 dass Einkommensschwache transparent Sektor des etwas Nennenswerten eines NRW nicht preisgünstige Hoffentlich Landes Investoren im verbunden Kapital- höheren fordert für Konzepts renditeorientierter ist Privatisierungs- genügend das zu fordern das und darum entnehmen, bleibt Bauen für demokratisch Fördersumme ist. Geld sozialen Wohnungen den zur Das und zu es Akteure nicht sozialen kein Recht, und an G=Gemeinnützigkeit ein Der ehemalige andere Bodenpolitik, besteht, Hans-Georg (Bild) Quellen: Bielefeld Wohnungsmarktbericht die schlechtes institutionelle Stadt Bundesländer sozialen Masterplan Bielefeld Wohnraumvermögen Pütz, die Omen) sich Wohnungsbau Handlungsspielraum auffordern Mitglied Wohnen. aus langfristig nicht 2014 ihrem verfügen. des für diesen Update Namen Flächen stellt Bielefeld. zu Kreisvorstand betreiben. Weg Dazu eine des streichen sichert, Herausgeber: wesentliche zu Landes gehört unterstützen. damit will, aber in ist, der überhaupt Finanzierungsgrundlage ganz Stadt obwohl Wohnraumförderung (dass unabdingbar Bielefeld nur die ein strategische BGW symbolisches eine dasist kommunale dar, groß Möglichkeit über Zeichen, und diedas 8 / 8