Während die Kaufwerte für

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1 Strategie betriebsführung N Bodenmarkt 2013 Die Entgelte für Pachtflächen sind weniger stark gestiegen als die Kaufwerte für Agrarland. Die Pachtpreise bewegen sich in Norddeutschland, in Nordrhein-Westfalen, regional in Bayern sowie in Ostdeutschland für BVVG Flächen aber weit über dem durchschnittlichen Niveau. Während die Kaufwerte für Agrarland sich in den letzten Jahren stark nach oben bewegten (vgl. Ausgabe 10/2014, S. 30 ff), haben die Pachtentgelte wesentlich moderater zugelegt. Stiegen die Preise für Agrarland zwischen 2010 und 2013 im bundesweiten Schnitt auf 138 % des Ausgangsniveaus, wurden im Bericht Eigentums- und Pachtverhältnisse der landwirtschaftlichen Betriebe für 2010 ein durchschnittliches Pachtentgelt von 204 und für 2013 von 243 /ha ausgewiesen, was einer Erhöhung auf 119 % entspricht. Die Pachtentgelte sind allerdings ebenso wie die Kaufwerte regional sehr stark differenziert (siehe Übersicht auf Seite 26). Am niedrigsten sind die Pachtpreise mit 121 /ha für Bestandspachten und mit 161 /ha für Neupachten in Brandenburg, am höchsten mit durchschnittlich 385 /ha für Bestandspachten in Nordrhein- Westfalen und mit 520 /ha für Neupachten in Niedersachsen. Eine Analyse langjähriger Entwicklungen der Pachtpreise seit Beginn der hohen Dyna mik an den landwirtschaftlichen Bodenmärkten im Jahr 2007 zeigt enorme regionale Unterschiede. Über der durchschnittlichen bundesweiten Steigerungsrate auf 119,1 % (+39 / ha gegenüber 2010) lagen die beiden norddeutschen Länder Niedersachsen und Schleswig-Holstein sowie die beiden ostdeutschen Länder Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg. In Schleswig-Holstein legten die Bestandspachten in den drei Jahren von 2010 bis 2013 um 70 /ha auf 363 bzw. auf 123,9 % zu, in Niedersachsen um 68 auf 376 /ha (bzw. auf 122,1 %). Damit wird in Schleswig-Holstein und Niedersachsen nunmehr fast das gleich hohe durchschnittliche Pachtpreisniveau wie in Nordrhein-Westfalen (385 /ha) erreicht, weil die Steigerungsrate dort mit einem Anstieg auf 113,2 % (+ 45 /ha) moderater ausfiel. In Mecklenburg-Vorpommern stiegen die Pachtentgelte auf 133,8 % (+ 51 /ha) im bundesweiten Vergleich am stärksten, wobei das durchschnittliche Niveau mit 202 /ha deutlich unter dem in oben genannten norddeutschen Ländern liegt. Das gleiche Bild zeigt die Analyse der Neupachten. Die weitaus höchsten Pachtentgelte für in den letzten zwei Jahren neu abgeschlossene Pachtverträge werden in Nordrhein- Westfalen (510 /ha), in Niedersachsen (520 /ha) und in Schleswig-Holstein (487 / ha) gezahlt. Auch hier wurden die höchsten Zuwächse in Schleswig-Holstein (+ 128 / ha bzw. auf 135,7 %) und in Niedersachsen (+ 124 /ha bzw. auf 131,3 %) ausgewiesen. Bundesweit die höchsten Zuwächse wurden für Mecklenburg-Vorpommern (139,4 %) und für Brandenburg auf 138,8 % bzw. um 45 /ha) ausgewiesen. Noch vergleichsweise deutlich zugelegt haben die Neupachten mit 83 /ha bzw. auf 124,9 % in Bayern. In allen anderen Bundesländern haben die Pachtentgelte von 2010 bis 2013 vergleichsweise moderat zugelegt, womit sich die Entwicklung der vorausgegangenen Jahre im Wesentlichen erst einmal fortsetzt. Das Fotos: fotolia/mapoli N November 2014 agrarmanager 25

2 betriebsführung Strategie N Bodenmarkt 2013 Entwicklung und Differenzierung der Pachtentgelte bei Bestandspachten für landwirtschaftlich genutzte Fläche (LF) in Euro je Hektar heißt: Die Pachtpreise steigen am stärksten in den Regionen und sind zugleich dort mit am höchsten, wo der Wettbewerb um Agrarland bzw. Pachtland derzeit am stärksten ausgeprägt ist, nämlich in Norddeutschland. In den Veredlungsgebieten von Nordrhein-Westfalen sind hohe Steigerungsraten ausgeblieben, offensichtlich ist mit im Schnitt gut 500 /ha bei regional deutlich höheren Pachten der Spielraum nach oben erst einmal ausgereizt. Das gleiche gilt für die Regionen mit hohen und sehr hohen Pachtpreisen in Bayern. Ob mit dem derzeit hohen Pachtpreisniveau in den genannten Regionen, d. h. auch in Norddeutschland, die Grenze erreicht ist oder ob die Landwirte noch höhere Pachtpreise bezahlen bzw. betriebswirtschaftlich verkraften können, werden die nächsten Jahre zeigen. Die von den Statistischen Landesämtern in Sachsen und Thüringen für 2013 ausgewiesenen stagnierenden Neupachtpreise (Steigerung lediglich um 1 bzw. 2 /ha in drei Jahren) sind nicht plausibel, da die Entgelte in diesen Ländern sowohl für die durchschnittlichen Bestandspachten als auch die für die BVVG Neupachten gestiegen sind. In den neuen Ländern insgesamt liegen die BVVG Pachtpreise weit über dem ausgewiesenen durchschnittlichen Niveau und überschreiten sowohl bei Bestandspachten als auch bei Neupachten den bundesweiten Schnitt erheblich. Pachtzins steigt langsamer als Kaufpreis In allen Bundesländern stiegen die Kaufwerte zum Teil wesentlich stärker als die durchschnittlichen Pachtentgelte und sogar stärker als die Preise für Neupachten. Ein Vergleich der Entwicklung der Kaufwerte und der Pachtentgelte zeigt, dass sich die beiden Preisniveaus unterschiedlich nach oben bewegen. Während im bundesweiten Schnitt die durchschnittlichen Pachtpreise zwischen 2010 und 2013 um 19 % zulegten, stiegen die durchschnittlichen Kaufwerte doppelt so schnell, nämlich um 38 %. Deutlich über dieser durchschnittlichen Steigerungsrate von 38 % stiegen die Kaufwerte dabei in den oben genannten Regionen, in denen die Pachtpreise am stärksten stiegen: Brandenburg Thüringen Sachsen Hessen Mecklenburg- Vorpommern Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Sachsen-Anhalt Ø BVVG Bayern Schleswig-Holstein Niedersachsen Nordrhein-Westfalen BVVG Sachsen-Anhalt ,5% ,8% ,2% ,3% 153 /ha w Bestandspacht 2010 w Bestandspacht 2013 Die Bestandspachten schließen alle erfassten Pachtverträge/Pachtentgelte zum Zeitpunkt der Erhebung ein, d. h. auch die, bei denen sich der Pachtpreis in den letzten zwei Jahren vor der Erhebung (im konkreten Fall also von März 2011 bis März 2013) geändert hat bzw. die die neu gepachtet wurden. Die Neupachten sind im Durchschnitt der Bestandspacht enthalten und in der Statistik als Darunterposition ausgewiesen. Während die Bestandspachten im Wesentlichen das derzeitige Pachtpreisniveau abbilden, lassen sich aus den Neupachten Tendenzen der weiteren Pachtpreisentwicklung ableiten. Im Jahr 2013 wurden bundesweit für ha Neupachten ausgewiesen, das entspricht einem Anteil von 6,2 % der Pachtflächen insgesamt. Der Flächenanteil der Neupacht an der Pachtfläche insgesamt ist dabei regional stark differenziert. Den höchsten Anteil hat Brandenburg mit 10 % sowie Sachsen-Anhalt mit 8,3 %. Der höchste Anteil der Neupachten im früheren Bundesgebiet wird für Schleswig-Holstein mit 8 % und für Niedersachsen mit 6,7 % angegeben. nämlich in Mecklenburg-Vorpommern (um 55 %), in Schleswig-Holstein (um 48 %) und in Niedersachsen (um 51 %). Stark gestiegen sind die Kaufwerte aber auch in Bayern, wo die Differenz zwischen der Steigerungsrate von Kaufwerten (+ 54 %) und Pachtpreisen (+ 14 %) am größten ausfällt. Mit ausschlaggebend für die uneinheitliche Entwicklung dürfte sein, dass einer stetigen Erhöhung der ,8% ,5% ,6% ,7% ,7% ,2% ,9% ,1% ,2% ,8% 427 Quelle: Statistisches Bundesamt, BVVG, eigene Berechnungen Pachtentgelte engere betriebswirtschaftliche Grenzen gesetzt sind als bei der Erhöhung der Kaufwerte. Dazu kommt, dass die Pachtentgelte i.d.r. von den Landwirten selbst aufgebracht werden müssen. Wer letzten Endes die Käufer von Agrarland sind, weist die Statistik dagegen nicht aus bzw. dies wird auch nicht erfasst. 26 agrarmanager November 2014

3 Die BVVG Pachten derzeit dürften in Ostdeutschland von der BVVG etwa noch ha verpachtet sein haben von 2010 bis 2013, ähnlich wie in Norddeutschland, am stärksten zugelegt: nämlich bei Bestandspachten um 106 auf durchschnittlich 311 /ha (bzw. auf 152 %) und bei Neupachten von 118 /ha auf 389 /ha bzw. auf 144 %). BVVG erzielt die höchsten Pachtentgelte Die BVVG Pachtentgelte erhöhten sich dabei anders als im bundesweiten Schnitt oben analysiert etwa mit der gleichen Steigerungsrate wie die BVVG Kaufwerte von 2010 bis 2013, für die die BVVG Statistik + 47 % ausweist. Diese gleichgerichtete Entwicklung resultiert aus den BVVG-Privatisierungsgrundsätzen, nach denen Flächen grundsätzlich alternativ zum Verkauf oder zur Verpachtung ausgeschrieben wer- den. Die BVVG erzielt auf ihren Pachtflächen mittlerweile bundesweit mit die höchsten Pachtentgelte, vor allem in Mecklenburg- Vorpommern und Sachsen-Anhalt. In letzterem Bundesland werden für Neupachten im Durchschnitt 592 /ha ausgewiesen, aber auch 419 /ha für Thüringen. Die nächste Agrarstrukturerhebung zu Pachtverhältnissen erfolgt im März Damit liegen erst im Sommer 2017 neue Ergebnisse vor, allerdings wiederum nur als Stichprobenerhebung und damit regional nur nach Bundesländern differenziert. Es bleibt zu hoffen, dass die Bund-Länder-Arbeitsgruppe Bodenmarktpolitik (vgl. Ausgabe 10, S. 94/95) die bislang lediglich Bekenntnisse abgegeben hat, schon lange fällige Beschlüsse zur Verbesserung der Datenlage und damit der Transparenz an den Boden- und Pachtmärkten in die Wege leitet. (us) Dr. Klaus Siegmund, Fachjournalist Tücken der Statistik Die Bewertung der Pachtentgelte ist in ihrer Aussage durch die vorhandenen statistischen Daten stark eingeschränkt. Zum einen wurde die Agrarstrukturerhebung 2013 nur als Stichprobenerhebung durchgeführt (rund 27 % der Betriebe). Dagegen war die Landwirtschaftszählung 2010 eine Vollerhebung. Die Pachtentgelte wurden zudem schon im März 2013 erhoben und waren damit zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung anderthalb Jahre alt. Stark eingeschränkt sind die statistischen Aussagen auch dadurch, dass nur Ergebnisse nach Bundesländern vorliegen und diese nicht wie 2010 nach Landkreisen differenziert sind. Nach Angaben der Statistik sind die 2013er Ergebnisse wegen gleicher Erhebungsmerkmale mit denen von 2010 vergleichbar, mit den Pachtentgelten vorangegangener Jahre allerdings nur eingeschränkt. (us)

4 betriebsführung Strategie N Fallstricke im Pachtrecht Kopplung der Pachthöhe an den Getreidepreis ist gefährlich Rechtsanwalt Dr. Halm zu Preisanpassungsklauseln, die Bedeutung korrekter Pachtverträge beim privilegierten Bauen und zu juristischen Möglichkeiten, gegen überhöhte Pachten vorzugehen Die Notierungen für Getreide und Öl- begründet werden kann, dass der übliche saaten sind kräftig gefallen. Gibt es für Pachtzins inzwischen angestiegen ist. Von Pächter landwirtschaftlich genutzter einem groben Missverhältnis ist dann aus- Flächen eine rechtliche Handhabe, den zugehen, wenn eine Abweichung von ca. Pachtzins an die gefallenen Erzeuger- 40 bis 50 % gegen den zu dem ursprüng- preise anzupassen? lichen Pachtpreis relevanten Verhältnissen Dr. Halm: Grundsätzlich wird der Pacht- erfolgt. Bei der aktuellen Wirtschaftslage zins zwischen den Parteien frei verein- ist dies zumindest kurzfristig nicht zu er- bart. Dabei kann ein fester Pachtzins für warten. Ein Blick auf die politischen Ver- die Dauer der Laufzeit vereinbart werden, hältnisse in der Ukraine und Russland zeigt es kann vereinbart werden, dass sich der jedoch, dass sich die Rahmenbedingungen Pachtzins jährlich erhöht oder auch nied- für die allgemeinen wirtschaftlichen Ver- riger wird. Der Pachtzins kann an Index- hältnisse schnell ändern können, weshalb klauseln gekoppelt werden. Eine Kopplung gerade bei langfristigen Verträgen genau an den Verbraucherindex ist dabei für den überlegt werden sollte, welche Regelung Pächter nicht sinnvoll, da keine zwingen- getroffen werden soll. de Beziehung zwischen dem Verbraucherpreisindex und dem Ertrag der Pachtfläche Im Zuge des Strukturwandels werden besteht. Der Pachtzins kann an den Index der landwirtschaftlichen Betriebsmittelpreise oder der landwirtschaftlichen Erzeugerpreise geknüpft werden. Auch diese sind nur bedingt geeignet, einen Pachtpreisindex gibt es zurzeit nicht. Die Parteien können weiter vereinbaren, dass nach PAchtrechts-Experte. Dr. Christian Halm ist als Fachanwalt für Agrarrecht, Versicherungsrecht und Verwaltungsrecht sowie als Argarmediator bundesweit tätig und berät Betriebe, Firmen und Verbände aller Größen. Der Jurist ist stellvertretender Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Agrarrecht im Deutschen Anwaltverein und führt einen kleinen Tierzuchtbetrieb. immer häufiger ganze Betriebe verpachtet. Was ist hierbei aus juristischer Sicht zu beachten? Dr. Halm: Eine Betriebsverpachtung ist etwas Individuelles. Aus diesem Grunde muss dringend davon abgeraten werden, Musterpachtverträge zu verwenden. Kein Betrieb einer bestimmten Zeit oder nach Eintre- ist gleich organisiert, sodass bei einer Be- ten bestimmter Umstände der Pachtzins keit, zwei Jahre nach Beginn des Pachtver- triebsverpachtung den Besonderheiten des durch einen Dritten, z.b. einen Schieds- hältnisses oder nach dem Wirksamwerden Betriebes Rechnung zu tragen ist und des- gutachter, neu festgesetzt wird. Sie kön- der letzten Anpassung, eine Justierung des halb auch ein individueller Vertrag ausgear- nen vereinbaren, dass nach Ablauf einer Pachtzinses zu verlangen. Voraussetzung beitet werden sollte. Da Betriebe in der Re- bestimmten Zeit neue Verhandlungen über ist, dass nach Abschluss des Pachtvertra- gel längerfristig verpachtet werden, ist auf den Pachtzins erfolgen sollen, und für den ges bzw. nach der letzten Pachtpreisanpas- das Schriftformerfordernis zu achten. Fall, dass diese erfolglos bleiben, den Ver- sung sich die für die Festsetzung der Ver- tragsparteien ein Sonderkündigungsrecht tragsleistungen maßgebenden Verhältnisse Der Verkauf eines Grundstücks bricht zusteht. Eine Kopplung des Pachtzinses an den Getreidepreis ist mit Blick auf die Entwicklung der Getreidepreise in den letzten Jahren sehr risikobehaftet. Haben die Parteien keine vertragliche Vereinbarung getroffen, besteht gemäß 593 BGB die Möglich- so nachhaltig geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in einem groben Missverhältnis zueinander stehen. Die Änderung muss auf den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen beruhen, weshalb eine Pachtzinserhöhung nicht damit bekanntlich nicht die Pacht. Lässt sich dieser Grundsatz durch ein ausdrückliches Kündigungsrecht im Pachtvertrag aushebeln? Dr. Halm: Wird ein Grundstück verkauft, tritt der Käufer in den Pachtvertrag ge- Foto: Christian HAlm 28 agrarmanager November 2014

5 Unser 12. Boden forum findet am 20. Januar 2015 in Berlin statt! Bitte den Termin vormerken. mäß 593 b BGB ein. Um die Vermarktung von Grundstücken zu erleichtern, hat der Verpächter jedoch die Möglichkeit, in dem Pachtvertrag selbst bei Abschluss des Vertrages zu regeln, dass ihm für den Fall des Verkaufs ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Bei einer derartigen Klausel ist jedoch zu beachten, dass diese einer AGB-Kontrolle standhalten muss. In der Regel unterliegen alle Pachtverträge der AGB-Kontrolle mit der Folge, dass einzelne Klauseln aufgrund der Formulierung oder des Inhalts unwirksam sein können. Um landwirtschaftlich privilegiert bauen zu dürfen, muss das Futter überwiegend auf den zum Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden. Welche Restpachtdauer muss der Betrieb für gepachtete Flächen vorweisen, damit er landwirtschaftlich privilegiert bauen darf? Dr. Halm : Hier gibt es keine feste Regelung, vielmehr ist es immer eine Frage des Einzelfalles. Die Privilegierung nach dem Baugesetzbuch setzt voraus, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb vorliegt. Dieser liegt dann vor, wenn er auf Dauer angelegt ist und mindestens eine Gewinnerzielungsabsicht hat. Für das Merkmal Dauer werden entweder Eigentumsflächen verlangt oder zum Teil auch Pachtflächen, die dauerhaft zur Verfügung stehen. In der Regel werden Pachtverträge mit einer Laufzeit von 12, besser 15 oder noch mehr Jahren verlangt. Da Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als 2 Jahren schriftlich abgeschlossen werden müssen, ist damit ein schriftlicher Pachtvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 12 Jahren Voraussetzung für eine landwirtschaftliche Privilegierung im baurechtlichen Sinne, wobei jedoch immer gewährleistet sein muss, dass der gesamte Betrieb dauerhaft existieren kann. Eine Baugenehmigung für einen 80-jährigen Landwirt ohne Hofnachfolger kann deshalb ebenso scheitern, wie eine Baugenehmigung eines 30-jährigen Landwirts ohne Land. Die Bodenverwerungs- und -verwaltungsgesellschaft (BVVG ) sieht sich bei ihren Pachtausschreibungen nach Höchstgebot dem Vorwurf der staatlich sanktionierten Preistreiberei ausgesetzt. Arbeitet die BVVG mit dem Verkauf zum Höchstgebot tatsächlich nach den für sie geltenden Gesetzen und Richtlinien? Dr. Halm: Grundsätzlich ist die Höhe des Pachtzinses frei verhandelbar. Wenn die BVVG nach Höchstgebot verpachtet, ist dies zunächst einmal grundsätzlich zulässig. Hier ist es Aufgabe des einzelnen Landwirtes, einen für ihn noch akzeptablen Pachtzins zu kalkulieren. Erfolgt das Angebot des Landwirtes auf einer sauberen Kalkulation, kann der Pachtzins nicht zu hoch sein, da es der Landwirt selbst in der Hand hat, die Höhe des Pachtzinses zu bestimmen. Es wird immer wieder Landwirte geben, welche die eigenen Kosten nicht kalkulieren können und deshalb mehr Pacht bezahlen, als sie es sich leisten können. Dies führt jedoch noch nicht dazu, dass eine Verpachtung rechtswidrig ist. Etwas anderes gilt, wenn der Pachtzins sittenwidrig ist. Es besteht die Möglichkeit, sich gemäß 4 des Landpachtverkehrsgesetzes gegen einen zu hohen Pachtzins zu wehren. Gemäß 4 Landpachtverkehrsgesetz kann die zuständige Behörde einen anzuzeigenden Landpachtvertrag beanstanden, weil u.a. die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag steht, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist. Hierbei kommt es unter Bewertung aller Umstände des Einzelfalles auf die Leistungsfähigkeit des Betriebes, des Pächters und dessen betriebswirtschaftlicher Situation an. In einer ersten Prüfungsstufe wird dabei auf den Einkommensbeitrag als betriebswirtschaftliche Kennzahl zur Beurteilung einzelner Produktionsverfahren abgestellt. In der zweiten Prüfungsstufe werden etwaige betriebliche Sondereffekte betrachtet und in der dritten Prüfungsstufe werden die Ergebnisse der ersten und zweiten Prüfungsstufe miteinander verglichen und geschätzt, ob die Anpachtung für den gesamten Betrieb des Pächters einen betriebswirtschaftlichen Nutzen erbringt. Dies bedeutet, es wird geprüft, ob bei einer Gesamtschau aller betriebswirtschaftlichen Faktoren der Pachtzins untragbar hoch ist oder nicht. Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei der Abschluss des zu prüfenden Pachtvertrages. Es muss auf den Erkenntnisstand abgestellt werden, den die handelnden Personen bzw. ein durchschnittlicher Marktteilnehmer im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses haben bzw. haben können. Entwicklungen, die später eingetreten sind, aber bei Vertragsschluss nicht erkennbar waren, bleiben außer Betracht. (us) Fortbildungs-Tipp Das Interview mit Dr. Halm zeigt einen kleinen Ausschnitt aus dem- Themen-Spektrum einer Fortbildungsveranstaltung zum Landpachtrecht, die die KS Agrar GmbH in Halle an der Saale ( ), in Mannheim ( ), in Hamburg ( ), in Krefeld ( ) und in Singen am Bodensee ( ) durchführt. Das Tagesseminar beginnt um 9:00 Uhr und endet gegen 16:30 Uhr. Es kostet 185 inkl. Mittagessen und Seminar unterlagen exkl. MwSt. In dem Vortrag wird Dr. Halm anhand zahlreicher Fallbeispiele die rechtlichen Probleme bei einem Landpachtvertrag vom Vertragsabschluss bis zur Vertragsbeendigung für den Zuhörer verständlich darstellen. Sensibilisieren Sie sich für Rechtsfragen, sodass Sie in der Lage sind zu beurteilen, ob das eigene Vertragswerk ausreichend ist. Wenn mit den vermittelten Kenntnissen ein einziger Hektar für den Betrieb gesichert werden kann oder es gelingt, einen scheinbar langfristigen Pachtvertrag vorzeitig zu beenden, sind die Kosten der Veranstaltung schnell wieder eingespielt. Weitere Infos unter November 2014 agrarmanager 29