Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren steigen, Bankgebühren sinken

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Maja Kruse
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1 Abgaben beim Immobilienkauf 1 Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren steigen, Bankgebühren sinken 1. Der Dreifachschlag und die kleine Entlastung Immobilieninteressenten mussten in den vergangenen Jahren schon eine ständig steigende Grunderwerbsteuer hinnehmen. Nun steigen die Nebenkosten beim Immobilienkauf ab 2014 für viele aber gleich dreifach: Erstens erhöhen einige Bundesländer erneut die Grunderwerbsteuer. Zweitens schlagen die Notare mit erhöhten Gebühren und drittens die Grundbuchämter der Gemeinden zu. Im Bankensektor wurde es dagegen billiger: Diverse Banken verzichten seit kurzem auf Darlehensgebühren. 2. Grunderwerbsteueranstieg im Norden Die Erwerber in Schleswig - Holstein trifft es am härtesten: Denn ab Januar 2014 steigt die Grunderwerbsteuer dort von 5,0 % auf 6,5 %. Bis 1997 betrug die Grunderwerbsteuer nur 3.000,- beim Kauf einer Immobilie von ,-. Das waren also gerade mal 1,5 % vom Kaufpreis. Dieser relativ niedrige Prozentsatz galt damals noch bundesweit. Seitdem ist die Steuer aber regelmäßig stark angehoben worden. Besonders in den letzten Jahren versuchen manche Bundesländer, sich gegenseitig mit Erhöhungen zu übertrumpfen.

2 Abgaben beim Immobilienkauf 2 Ab 2014 gelten im Norden folgende Grunderwerbsteuer - Sätze: Schleswig - Holstein 6,5 % Mecklenburg - Vorpommern 5,0 % Bremen 5,0 % Hamburg 4,5 % Niedersachsen 4,5 % In Schleswig - Holstein wird Hauskauf am teuersten... Bundesweit ist es nur in Bayern und Sachsen noch deutlich günstiger, eine Immobilie zu kaufen: Bayern 3,5 % Sachsen 3,5 % Baden - Württemberg 5,0 % Brandenburg 5,0 % Hessen 5,0 % Nordrhein-Westfalen 5,0 % Rheinland - Pfalz 5,0 % Sachsen - Anhalt 5,0 % Thüringen 5,0 % Saarland 5,5 % Berlin 6,0 %

3 Abgaben beim Immobilienkauf 3 Das heißt, in Schleswig - Holstein sind es damit nun schon ,- Grunderwerbsteuer bei dem oben genannten ,- er Beispiel. In Sachsen oder Bayern kostet das gleiche dagegen nur 7.000,-. Manche Länder wollen immer mehr... Selbst bei einer so relativ kleinen Immobilie bedeutet das, dass man in Schleswig - Holstein sogar bei 1.000,- monatlicher Sparrate mehr als ein Jahr sparen muss, um allein den Fiskus zu bezahlen. Die norddeutsche Vervierfachung der Steuersätze in 15 Jahren macht sich deutlich bemerkbar Gestiegene Notar und Grundbuch -Kosten Im August dieses Jahres sind auch die Gebühren für das Aufsetzen des Kaufvertrags und für die Grundschuldbestellung um bis zu 35 % gestiegen. Das wurde Anfang des Jahres im Bundestag beschlossen. Beispiel für alte und neue Gebühren Bei einem Objekt mit einem Kaufpreis von ,- und einer entsprechenden Grundschuld ergaben sich bisher folgende Gebühren: Falls das Objekt bisher lastenfrei war, waren es z.b ,- inkl. Mehrwertsteuer für den Notar, also ca. 0,9 %. Dazu kamen für das Grundbuchamt ca. 0,5 % (hier 982,-), so dass zusammen 2.787,- anfielen. Also knapp 1,4 % von Kaufpreis und Grundschuld. Bei einer normalen Abwicklung sind aus den knapp 2.800,- seit August 2013 dann schon fast 3.200,- geworden. Dieser Mehrbetrag geht zum einen an den Notar ( 2.071,- statt 1.806,-) und zum anderen an das Grundbuchamt ( 1.113,- statt 982,-) Da aber auch noch einige neue Notargebühren dazu gekommen sind (zum Beispiel für die Abwicklung über ein Konto des Notars, ein sogenanntes Notaranderkonto), kann die neue Gebühr dann auch mal leicht bei zusammen 3.700,- liegen, also bei 2.586,- für den Notar und bei 1.113,- für das Amt.

4 Abgaben beim Immobilienkauf 4 Notare haben Grund zur Freude... Bisher fielen also für den Kaufvertrag und die Grundschuldeintragung (in gleicher Höhe) ca. 1,4 % bis 1,5 % vom Kaufpreis an. Bei schnell vorgenommenen Berechnungen sollten aber künftig überschlägig nach diesem Anstieg mit 1,8 % bis 2,0 % vom Kaufpreis gerechnet werden. 4. Überproportionaler Anstieg Da die genannten Steuern und Gebühren für Notar und Grundbuchamt auch bisher schon prozentual von Kaufpreis oder Darlehensbetrag berechnet wurden, stiegen sie bei den stetig steigenden Immobilienpreisen in der Vergangenheit auch schon stetig mit an: Bei einer Wertsteigerung auf dem Immobilienmarkt um z.b. 20 % bekamen, Fiskus, Notar und Grundbuchamt also auch bisher schon entsprechend 20 % mehr. So gesehen kommen die genannten prozentualen Preissteigerungen nun also noch oben drauf. Da alle diese Gebühren und Steuern gesetzlich geregelt sind, ergibt sich der Eindruck, als wenn man sich von Seiten der Gesetzgebung am derzeitigen Immobilienboom nun auch mal eine extra dicke Scheibe abschneiden wollte. 5. Zusätzliche negative Auswirkungen Abgesehen von den ärgerlich hohen Beträgen haben hohe Steuern und Gebühren auch noch andere, möglicherweise deutlich negativere Auswirkungen beim Immobilienkauf. Denn sie machen das Kaufen von Immobilien grundsätzlich schwieriger. Das erklärt sich folgendermaßen:

5 Abgaben beim Immobilienkauf 5 Für das Geld, was in Gebühren und Steuern fließt, bekommt man ja beim Kauf einer Immobilie keinen dinglichen Gegenwert. Wenn man nun aber mehr Geld aufbringen muss und das Eigenkapital gleich ist wie zuvor, muss man ein entsprechend höheres Darlehen aufnehmen. Da der Wert der Immobilie sich aber durch die höheren Gebühren auch nicht ändert, muss man das für Bankdarlehen als Sicherheit gegebene Objekt höher beleihen. Das kann bei Finanzierungen mit wenig Eigenkapital im Extremfall dazu führen, dass man die das Darlehen gar nicht bekommt. Oder es bedeutet, dass man schlechtere Zinssätze angeboten bekommt. Da die Steuern und Gebühren in 2013 und 2014 aus allen o.g. Positionen zusammen um über 2 % angestiegen sind, kann das bedeuten, dass die Beleihung des eigenen Objektes damit auch um 2 % steigen muss. Und das kann durchaus einen um 0,1 % bis 0,2 % verschlechterten Zins bedeuten: Der Zins steigt durch Steuern und Gebühren indirekt auch an... Das ist dann ein Risikozuschlag, den Banken (seit dem Basel II Abkommen auch gesetzlich vorgeschrieben) nehmen. Und was sich bei einer längeren Zinsbindung von 10 oder 20 Jahren schnell auf noch einmal 1,0 % bis zu 4,0 % vom Darlehensbetrag als Zusatzaufwand ausweiten kann (z.b. 15 Jahre x 0,1 % =1,5 %). So wird aus einem 2 % bis 2,5 % - igen Gebührenanstieg schnell ein Mehraufwand vom Doppelten. Und 4 % bis 5 % auf die o.g. kleine Immobilie von ,- sind dann schon 8.000,- bis ,- Mehraufwand. Und der wurde dann allein verursacht durch den Anstieg von Gebühren und Steuern.

6 Abgaben beim Immobilienkauf 6 Keine gute Nachricht Darlehensgebühren weggefallen Eine gute Nachricht kommt dagegen von den privaten Akteuren der Baufinanzierungsbranche: Denn die Gebühren für Bankdarlehen sind in der letzten Zeit bei vielen Banken weggefallen! Viele Banken hatten bei manchen Arten von Darlehen Gebühren von 0,5 % oder 1 %. Und diverse Banken haben diese Gebühr in den letzten Wochen aufgegeben. Das geschah allerdings bei den meisten auch nicht aus Altruismus, sondern nur, um einem entsprechenden Gesetz vorzubeugen... Übringens: Immobilienmakler sind mit 3 % bis 5 % (jeweils zzgl. MWSt) nicht teurer geworden. Und die Courtagen für Finanzierungsvermittler sind auch nicht gestiegen. 6. Nebenkosten Immobilienerwerb gesamt Die typischen überschlägigen Berechnungen der Nebenkosten für einen Immobilienerwerb sehen damit so aus: Prozent Beispiel Kaufpreis 100 % ,- Nebenkosten Grunderwerbsteuer 6,5 % ,- Notar / Grundbuch 1,8 % 3.600,- Immobilienmakler 5,95 % ,- Bankgebühr 0,0 % 0, ,25 % ,- 7. Fazit

7 Abgaben beim Immobilienkauf 7 Immobilienkauf ist gerade teurer geworden. Man muss immer davon ausgehen, dass dort wo etwas gut läuft, innerhalb kürzester Zeit staatliche oder halbstaatliche Zusatzgebühren oder Steuern erhoben werden... Haben Sie weitere Fragen? Zögern Sie nicht, uns anzurufen. Wir beraten Sie gern. Ihr BFFM - Team Normannenweg Hamburg Bildnachweis: Haus mit Zins - Salvatore Vuono Notar - Stockimages Reeddachhaus - Hans Peter Dehn Finanzamt Geld zerren - GG-Berlin

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