Wohnungsmarktbericht Wittlager Land. Ergebnisse der Fortschreibung der Wohnungsmarktbeobachtung 2013/14

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1 Wohnungsmarktbericht Wittlager Land Ergebnisse der Fortschreibung der Wohnungsmarktbeobachtung 213/14

2 Herausgeber ILE-Region Wittlager Land (Gemeinden Bad Essen, Bohmte und Ostercappeln) Bearbeitung und Redaktion Regionalmanagement Wittlager Land Hilke Wiest Rathaus Ostercappeln Gildebrede Ostercappeln Telefon Fax -49 ilek@wittlager-land.eu wittlager-land.eu Projektbüro pro-t-in GmbH Schwedenschanze Lingen Telefon Fax -88 info@pro-t-in pro-t-in An der Erstellung dieses Berichtes haben die Gemeinden Bad Essen, Bohmte und Ostercappeln sowie das Amt für Landesentwicklung (ArL) Regionaldirektion Osnabrück, und der Landkreis Osnabrück, Fachdienst Planen und Bauen, mitgewirkt. Wittlager Land/Lingen, Juli 214 Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis... 4 Tabellenverzeichnis Einleitung Wohnraumbedarf und -nachfrage im Wittlager Land Bevölkerungsentwicklung und Entwicklung der Altersstruktur Entwicklung der Haushaltszahlen und -struktur im Wittlager Land Bevölkerungsbewegung im Wittlager Land Entwicklungen am Arbeitsmarkt Ökonomisches Eigenpotenzial Wohnraumangebot Gebäude- und Wohnungsbestand Leerstände in der Region Bautätigkeit in der Region Wittlager Land Grundstücksmarkt Wohnbauland Neuausweisungen und Verfügbarkeit Kauffälle Bodenrichtwerte in der Region Preisspiegel Zins- und Preisentwicklung Immobilieninserate am regionalen Mietwohnungsmarkt Ausblick Seite 3

4 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des Wittlager Landes... 8 Abbildung 2: Anzahl der Haushalte im Wittlager Land auf Gemeindeebene Abbildung 3: Natürliche Bevölkerungsbewegung im Wittlager Land auf Gemeindeebene Abbildung 4: Wanderungssaldo nach Altersgruppen auf Gemeindeebene Abbildung 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohn- und Arbeitsort Abbildung 6: Pendlersaldo in absoluten Zahlen aller drei Gemeinden Abbildung 7: Erwerbslose und Langzeiterwerbslose auf Gemeindeebene Abbildung 8: Haushaltskaufkraft der Gemeinden im Wittlager Land Abbildung 9: Sozialindikator auf Gemeindeebene im Wittlager Land... 2 Abbildung 1: Wohnungen nach Gebäudearten im Jahr 212 auf Gemeindeebene Abbildung 11: Wohnungen nach Raumanzahl im Jahr 212 auf Gemeindeebene Abbildung 12: Entwicklung der durchschnittlichen Wohnflächen je Wohnung in m² auf Gemeindeebene Abbildung 13: Baualtersklassen in Prozent auf Gemeindeebene im Jahr Abbildung 14: Gebäudeart des gemeldeten Leerstandes in % Abbildung 15: Indikatoren des Leerstandschecks im Wittlager Land Abbildung 16: Leerstandsrisiko im Wittlager Land im Vergleich 29 & Abbildung 17: Bautätigkeit in Bad Essen... 3 Abbildung 18: Bautätigkeit in Bohmte Abbildung 19: Bautätigkeit in Ostercappeln Abbildung 2: Entwicklung der Wohnbaulandreserve in ha Abbildung 21: Mögliche neue Wohneinheiten auf der Wohnbaulandreserve im Jahr Abbildung 22: Kauffälle im Wittlager Land 2 bis 213 unterteilt nach Teilmärkten und Gesamtzahl Abbildung 23: Kauffälle im Wittlager Land auf Gemeinde Ebene 21 bis 213 Unterteilt nach Teilmärkten und Gesamtzahlen Abbildung 24: Durchschnittliche Effektivzinssätze (Banken DE, Neugeschäfte, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Zinsbindungen über 1 Jahre) 1/23 bis 1/ Abbildung 25: Bauleistungspreise für Wohngebäude in Niedersachsen Abbildung 26: Angebote von Mietswohnungen, differenziert nach Wohnungstypen Abbildung 27: Durchschnittliche Kaltmiete ( /m²), differenziert nach Wohnungstypen Abbildung 28: Durchschnittliche Wohnfläche in m², differenziert nach Wohnungstypen. 46 Seite 4

5 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Daten der Berichte 21/11 und 213/14 Indikatorenübersicht... 7 Tabelle 2: Entwicklung der Ortsteile 29 und Tabelle 3: Veränderungen der Altersstruktur der Gemeinden im Wittlager Land... 1 Tabelle 4: Haushaltsstruktur im Wittlager Land auf Gemeindeebene Tabelle 5: Wohnungen nach Gebäudearten im Vergleich 29 und 212 auf Gemeindeebene Tabelle 6: Neu ausgewiesenes Wohnbauland in ha insgesamt Tabelle 7: Vergleich der berechneten Baulandreichweiten KomWoB 29/1 & 213/ Tabelle 8: Vergleich der Wohnbaulandreserven in ha nach 3 & 34 BauGB im Jahr 29 und Tabelle 9: Anzahl der Kauffälle und Gliederung nach Teilmärkten im gesamten Wittlager Land Tabelle 1: Bodenrichtwerte im Wittlager Land auf Gemeindeebene für Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus (mittlere Lage) in je m² Seite 5

6 1. Einleitung Da der Wohnungsmarkt, wie andere Märkte auch, einem stetigen Wandel unterliegt, wird in den Gemeinden des Wittlager Landes der Kommunalen Wohnungsmarktberichtes (KomWoB) alle zwei Jahre fortgeschrieben. Die Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung ist als eine Marktanalyse zu verstehen, welche die aktuellen Sachverhalte, Herausforderungen, Krisen und Veränderungen erkennbar werden lässt. In der Fortschreibung des KomWoB kommt es zu einem Vergleiche des ersten KomWoB und der neuen Zahlen und Fakten, sodass Strategien, Planungen und Entscheidungen der Gemeinden Bad Essen, Bohmte und Ostercappeln an die aktuellen Entwicklungen und Prognosen angeglichen werden können. Neben den Basisdaten der NBank, welche zensusbereinigt sind, wurde auf Daten des Landesamtes für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen (LSKN), des Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) und auf statistische Daten der Gemeinden des Wittlager Landes zurückgegriffen. Darüber hinaus sind eigene Erhebungsdaten, wie ein Leerstandscheck, in die Bearbeitung eingeflossen sowie Daten der Maß- Arbeit kaör. Auf Grundlage des Indikatorenkataloges, welcher im Zuge des KomWoB 21/11 entwickelt wurde, wurde erneut eine Datenanalyse vorgenommen (siehe Kapitel 2 bis 5). Im Anschluss des Berichtes wird ein kurzer Ausblick für die neue ILE-Förderperiode im Bereich des Handlungsfeldes Wohnen gegeben. Seite 6

7 Tabelle 1: Daten der Berichte 21/11 und 213/14 Indikatorenübersicht Kommunale Indikatoren Gemeinden / 212* Vergleich 21/11 und 213/14 Bevölkerung (gesamt) Bevölkerung unter 18 Jahre alt Bevölkerung 18 bis 59 Jahre alt Bevölkerung über 6 Jahre alt Medianalter Wanderungssaldo Pendlersaldo (absolute Zahlen) Erwerbslose Baugenehmigungen Baufertigstellungen Bad Essen Bohmte Ostercappeln Bad Essen Bohmte Ostercappeln Bad Essen Bohmte Ostercappeln Bad Essen Bohmte Ostercappeln Bad Essen 43,3 44,6 Bohmte 42,6 43,6 Ostercappeln 42,2 43,1 Bad Essen -6 7 Bohmte Ostercappeln Bad Essen Bohmte Ostercappeln Bad Essen Bohmte Ostercappeln Bad Essen Bohmte Ostercappeln 9 15 Bad Essen Bohmte 7 15 Ostercappeln 8 14 Gesamtzahl der Kauffälle Wittlager Land *Es wurden jeweils die aktuellsten Daten zu Grunde gelegt, 211er Daten sind kursiv gedruckt Quelle: Eigene Darstellung nach NBank 214 Seite 7

8 2. Wohnraumbedarf und -nachfrage im Wittlager Land 2.1 Bevölkerungsentwicklung und Entwicklung der Altersstruktur Die Fortschreibung der Bevölkerungszahlen bestätigt in allen drei Gemeinden den im KomWoB 21/11 beschriebenen Trend, es zeigen sich relativ konstante Bevölkerungszahlen bis 214 mit minimalen Rückgängen. Erst die Prognosedaten der NBank für die Jahre 22 und 23 zeigen einen deutlichen Rückgang der Gesamtbevölkerung in der Region. Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung in den Gemeinden des Wittlager Landes Bevölkerung Bevölkerungsentwicklung Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Darstellung 214 nach Daten der Gemeinden Bad Essen, Bohmte und Ostercappeln / NBank * Prognosedaten Bad Essen und Bohmte haben im Jahr 214 den Bevölkerungstiefstand aus dem Jahre 2 minimal unterschritten. In Ostercappeln zeigt sich der Bevölkerungsrückgang nicht ganz so stark. Bei der Betrachtung der Prognosedaten der NBank fällt auf, dass die aktuellen Zahlen sich im Vergleich zu dem KomWoB 21/11 geändert haben. So sind in Bad Essen und Ostercappeln die aktuellen Prognosen für die Gesamtbevölkerung höher wie 21/11. In Bohmte hingegen zeigt die aktuelle Prognose einen stärkeren Rückgang der Gesamtbevölkerung. Seite 8

9 Tabelle 2: Entwicklung der Ortsteile 29 und 214 Ortsteil Entwicklung der Bevölkerungszahlen 29/214 Bad Essen Veränderungen (absolut) Ortsteil Entwicklung der Bevölkerungszahlen 29/214 Bohmte Veränderungen (absolut) Barkhausen +2 Herringhausen -65 Brockhausen -27 Hunteburg -23 Büscherheide +7 OT Bohmte -2 Dahlinghausen -58 Stirpe-Oelingen -25 Eielstädt +1 Harpenfeld +11 Heithöfen -18 Ostercappeln Hördinghausen +6 OT Ostercappeln -29 Hüsede +5 Schwagstorf -1 Linne -24 Venne -66 Lintorf -36 Lockhausen -28 OT Bad Essen +46 Rabber -35 Wehrendorf -92 Wimmer -16 Wittlage +1 Quelle: Eigene Darstellung 214 nach Daten der Gemeinden Auf Ortsteilebene zeigt sich ein ähnlich rückläufiges Bild. Die Tabelle 2 beruht auf den aktuellen Zahlen der Gemeinden. Zu beachten ist, dass die Ortsteile zum Teil sehr klein sind und somit ein Wegzug von wenigen Personen schon eine deutliche Bevölkerungsabnahme bedeutet. Nur in wenigen Ortsteilen von Bad Essen zeigt sich noch eine Bevölkerungszunahme. Die Zu- und Abnahme der Bevölkerung ist differenziert zu betrachten (siehe absolute Veränderungen in Tabelle 2). Die Alterung der Gesellschaft, welche sich auch schon in dem KomWoB 21/11 abgebildet hat, stellt sich bei der Betrachtung der aktuellen Zahlen noch deutlicher dar. In Tabelle 3 sind die Daten 29 und 211 sowie die Prognose 23 dargestellt. In allen drei Gemeinden zeigt sich in den Altersgruppen bis 44 Jahre ein Rückgang. Ausnahme ist die Altersgruppe Jahre in Ostercappeln mit einer aktuell leicht positiven Entwicklung. Eine Verlagerung der Altersgruppe gibt es bei den jährigen: 29/211 zeigt sich noch eine Zunahme, die Prognose 23 jedoch eine deutliche Abnahme. Besonders deutlich wird der demografische Wandel im Wittlager Land bei der Betrachtung des Medianalters. Schon in dem Zeitfenster von 29 bis 211 kam es in allen drei Gemeinden zu einer Zunahme. In der Prognose bis 23 nimmt das Medianalter deutlich zu. Seite 9

10 Tabelle 3: Veränderungen der Altersstruktur der Gemeinden im Wittlager Land Altersgruppen Gemeinden Entwicklung 29 / Prognose 23 Bad Essen Jahre Bohmte Ostercappeln Bad Essen Jahre Bohmte Ostercappeln Bad Essen Jahre Bohmte Ostercappeln Bad Essen Jahre Bohmte Ostercappeln Bad Essen Jahre Bohmte Ostercappeln Bad Essen und älter Bohmte Ostercappeln Bad Essen 43,3 44,6 5,8 Medianalter Bohmte 42,6 43,6 5 Ostercappeln 42,2 43,1 5,1 Quelle: Eigene Darstellung 214 nach Daten der NBank Fazit: Beschriebene Effekte des demografischen Wandels im KomWoB 21/11 bestätigen sich, es ist zu einer Bevölkerungsabnahme sowie zu einer Alterung im Wittlager Land gekommen. Laut aktueller Prognose stärkere Zunahme der Bevölkerung 6+. Die Beschriebene Abnahme im KomWoB 21/11 der Bevölkerungsgruppe der 3-44 jährigen ist eingetreten. Die Prognose für 23 zeigt weitere deutliche Abnahme. Anstieg der älteren Bevölkerung, somit erhöhte Nachfrage nach barrierefreien (kleineren) Wohnungen. Seite 1

11 2.2 Entwicklung der Haushaltszahlen und -struktur im Wittlager Land Um die zukünftige Wohnraumnachfrage in der Region einschätzen zu können, ist neben den Einwohnerzahlen auch die aktuelle und als Prognose berechnete Entwicklung der Haushaltszahlen (siehe Abbildung 2) wichtig. Der positive Trend in allen drei Gemeinden im Jahr 29 hält sich bei der Fortschreibung ausschließlich in Bad Essen. Ostercappeln und Bohmte haben nur minimale Zuwächse der Haushaltszahlen bis zum Jahr 212 zu verzeichnen. Die Prognosedaten zeigen ausschließlich in Bohmte einen deutlichen negativen Trend. Für Ostercappeln ergeben sich für das Jahr 22 geringe Zuwächse, für 23 hingegen minimale Rückgänge. Bad Essen als einzige Gemeinde im Wittlager Land wird laut den Prognosedaten weiterhin einen starken Anstieg der Haushaltszahlen verzeichnen. Abbildung 2: Anzahl der Haushalte im Wittlager Land auf Gemeindeebene Haushaltszahl Entwicklung der Haushaltszahlen * 23* Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Darstellung 214 nach Daten der NBank * Prognosedaten Die Tabelle 4 zeigt die Tendenzen der Entwicklung der Haushaltsstrukturen in den Gemeinden auf. Bei der Betrachtung dieser zeigt sich, dass die Haushaltsgrößen in allen drei Gemeinden von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten dominiert werden. Seit 29 gab es in allen drei Gemeinden einen Anstieg der kleinen Haushalte. Hier bestätigen sich somit die im ersten KomWoB beschriebenen Tendenzen. Die Prognose 23 weist einen weiterer Anstieg der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte sowie damit verbunden ein deutlichen Rückgang der größeren Haushaltsstrukturen auf. Seite 11

12 Tabelle 4: Haushaltsstruktur im Wittlager Land auf Gemeindeebene Gemeinde * Bad Essen Bohmte Ostercappeln 1 Person Personen Personen Personen und mehr Personen Person Personen Personen Personen und mehr Personen Person Personen Personen Personen und mehr Personen Quelle: eigene Darstellung nach NBank 214 *Prognosedaten Fazit: Der Bevölkerungsrückgang in allen drei Gemeinden wirkt sich unterschiedlich auf die Haushaltszahlen aus. In Bad Essen gibt es einen deutlichen Anstieg der Haushaltszahlen bis 212, welcher sich aber auch in der Prognose fortsetzt. In Ostercappeln sind die Haushaltszahlen nahezu gleichbleibend. In Bohmte zeigt die Prognose eine rückläufige Entwicklung. Im Zeitraum deutliche Verkleinerung der Haushaltsstrukturen erkennbar, die Prognose bis 23 lässt auf eine Fortführung dieser Entwicklung schließen. Größere Wohneinheiten verlieren auf dem Wohnungsmarkt weiterhin an Bedeutung. Diese Entwicklung ist vor allem durch die Verschiebung der Altersstruktur bedingt (vgl. Kapitel 2.1: Bevölkerungsentwicklung und Entwicklung der Altersstruktur). Es kommt zu veränderten Wohnraumansprüchen. Seite 12

13 2.3 Bevölkerungsbewegung im Wittlager Land Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ergibt sich aus der Differenz der Geburten- und Sterberate. In den vergangenen Jahren lässt sich in allen drei Gemeinden eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung feststellen, die Anzahl der Sterbefälle ist somit höher als die Anzahl der Geburten. Die natürliche Bevölkerungsbewegung im Wittlager Land variiert von Jahr zu Jahr stark (siehe Abbildung 3). Die im KomWoB 21/11 zum Teil noch beschriebenen natürlichen Zuwächse zeigen sich seit 28 nicht mehr. Abbildung 3: Natürliche Bevölkerungsbewegung im Wittlager Land auf Gemeindeebene absolute Entwicklung 6 Natürliche Bevölkerungsentwicklung (absolut) Jahr Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Darstellung 214 nach Daten der NBank Bei der Betrachtung des Wohnungsmarktes im Wittlager Land ist nicht nur die natürliche Bevölkerungsentwicklung entscheidend. Vor allem die Zu- und Fortzüge in die jeweiligen Gemeinden bedingen die gesamte Bevölkerungsentwicklung. Um den zukünftigen Wohnungsmarkt einzuschätzen, ist vor allem das Wanderungssaldo (Differenz der Zu- und Fortzüge) nach Altersklassen von Interesse, wobei es hier teilweise zu Korrelationen zwischen den Altersgruppen kommt (vgl. Abbildung 4) So kann bei der Altersgruppe -17 Jahre angenommen werden, dass es sich bei den dargestellten Wanderungen um Wohnortwechsel mit den Eltern handelt, somit eine Verbindung zu den Altersgruppen und 3-49 Jahren besteht. Insgesamt zeigen die folgenden Abbildungen in allen drei Gemeinden bei der jüngsten Altersgruppe extreme Schwankungen. Auffällig sind in Bohmte und Ostercappeln die Zuzüge seit 21. Grafisch dargestellt ist das Wanderungssaldo auf Gemeindeebene in Abbildung 4. Seite 13

14 Abbildung 4: Wanderungssaldo nach Altersgruppen auf Gemeindeebene Wanderungssaldo (absolut) Bad Essen Altersgruppe bis unter 18 Altersgruppe 18 bis unter 25 Altersgruppe 25 bis unter 3 Altersgruppe 3 bis unter 5 Altersgruppe 5 bis unter 65 Altersgruppe 65 und älter Wanderungssaldo (absolut) Bohmte Wanderungssaldo (absolut) Ostercappeln Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung 214 nach NBank Seite 14

15 Das Wanderungssaldo der Altersgruppen Jahre zeigt in allen drei Gemeinden eine negative Bilanz. Es ist davon auszugehen, dass es sich hierbei um die sogenannte Bildungswanderung handelt. Bei den potenziellen jungen Familien (Altersgruppe 25-29) zeigt das Wanderungssaldo in allen drei Gemeinden eine rückläufige Tendenz. Positiv, aber dennoch schwankend, zeigt sich das Wanderungssaldo der 3-49-jährigen in allen drei Gemeinden. Bei dieser Altersgruppe handelt es sich potenzielle um die Altersgruppe für den Erwerb im individuellen Wohnungsbau, welche nach ihrer Ausbildung zurück in die Heimat zieht. Das Wanderungssaldo der Altersgruppe 5-64 ist in Bad Essen am höchsten, wobei auch Bohmte und Ostercappeln einen leichten Zuzug der Altersgruppe verzeichnen. Es ist anzunehmen, dass vor allem in Bad Essen viele ihren Alterswohnsitz im Ortskern suchen. Das Wanderungssaldo der 65-jährigen und Älteren zeigt ein fast identisches Bild. Auch hier hat Bad Essen die meisten Zuzüge zu verzeichnen, in Bohmte und Ostercappeln sind seit 211 eher Rückzüge deutlich, aber die Vergangenheit zeigt hier auch immer wieder extreme Schwankungen. Fazit: Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ist in allen drei Gemeinden negativ. Das Wanderungssaldo der unterschiedlichen Altersgruppen variiert: o Abnahme der jährigen (Bildungswanderung) in allen drei Gemeinden o Rückläufige Tendenz bei den jährigen in allen drei Gemeinden, hier handelt es sich potenziell um junge Familien. o Zunahme der Alterswohnsitze, und somit erhöhter Bedarf an barrierefreien Wohnungen sowie kleinen Wohneinheiten, vor allem in Bad Essen durch die Nähe zu den Kureinrichtungen Die Bevölkerungsabnahme, bedingt durch die natürliche Bevölkerungsentwicklung, ist nur durch Zuwanderung von außerhalb zu stabilisieren. Seite 15

16 2.4 Entwicklungen am Arbeitsmarkt Der Wohnungsmarkt in einer Gemeinde wird unter anderem auch durch den Arbeitsmarkt vor Ort bestimmt. So lässt sich feststellen, dass ein funktionierender und zukunftsfähiger Arbeitsmarkt sich positiv auf den Wohnungsmarkt auswirkt. Die Abbildung 5 zeigt die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVPB) am Wohn- sowie Arbeitsort (Stichtag ist der 3.6. des jeweiligen Jahres). Abbildung 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohn- und Arbeitsort Beschäftigte (absolut) 6 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Bad Essen Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Bohmte Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Ostercappeln Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort Bad Essen Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort Bohmte Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort Ostercappeln Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort Quelle: Eigene Darstellung 214 nach NBank Die Abbildung zeigt die Entwicklung des Arbeitsmarktes von 2 bis 212. Ein Einbruch im der SVPB am Arbeitsort, welcher unter Umständen durch die Wirtschaftskrise 29 bedingt ist, ist vor allem in Bad Essen erkennbar. Hiervon hat sich der Markt bis 212 aber wieder erholt.212 übersteigen die SVPB am Wohnort die am Arbeitsort erstmalig, dies bedeutet, dass es mehr Einpendler als Auspendler in Bad Essen gab. In Bohmte ist im Jahr 211 ein Einbruch der SVPB am Arbeitsort erkennbar. Im Jahr 212 haben sich die Zahlen aber wieder erholt, insgesamt ist eine positive Entwicklung erkennbar. In Ostercappeln sind keine auffälligen Schwankungen erkennbar, somit existiert scheinbar ein konstanter und sicherer Arbeitsmarkt, mit einer leicht positiven Tendenz. Seite 16

17 In Bohmte und Ostercappeln gab es 212 nur etwa 1 Einpendler, hingegen in Bohmte knappe 4 Auspendler und in Ostercappeln knappe 3 Auspendler. Hieraus ergibt sich das Pendlersaldo (Abbildung 6). Die schon beschriebene positive Entwicklung in Bad Essen wird erneut deutlich, es kommt zu einem minimalen Pendlerüberschuss, welcher als positiver Indikator für die Wirtschaftskraft Bad Essens gedeutet werden kann. In Bohmte ist es in den Jahren 21/211 zu einem deutlichen Einbruch des Pendlersaldos gekommen. Allerdings zeigen die Zahlen von 212 wieder eine minimale positive Entwicklung. Ostercappeln hat seit 21 eine leichte negative Tendenz bei dem Pendlersaldo zu verzeichnen. Abbildung 6: Pendlersaldo in absoluten Zahlen aller drei Gemeinden Pendler (absolut) 5 Pendlersaldo (absolute Zahlen) Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Als weiterer wichtiger Indikator für die wirtschaftliche Prosperität und Attraktivität einer Region und somit die Entwicklungen am Arbeitsmarkt gelten die Zahlen der Erwerbslosen und Langzeiterwerbslosen (siehe Abbildung 7). Wie schon im vorherigen KomWoB beschrieben, verlaufen die Entwicklungen in allen drei Gemeinden sehr ähnlich. Der deutliche Anstieg der Zahlen im Jahr 29, welcher die Auswirkungen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise darstellt, ist im weiteren Verlauf wieder rückläufig. Im Jahr 212 konnten alle drei Gemeinden die Zahlen von 28 unterschreiten, sodass von einer Erholung der Region von der Weltwirtschaftskrise ausgegangen werden kann. Seite 17

18 Abbildung 7: Erwerbslose und Langzeiterwerbslose auf Gemeindeebene Erwerbslose und Langzeiterwerbslose im Wittlager Land Personen (absolut) Bad Essen Erwerbslose Bohmte Erwerbslose Ostercappeln Erwerbslose Bad Essen Langzeitarbeitslose im 12 Monatsdurchschnitt Bohmte Langzeitarbeitslose im 12 Monatsdurchschnitt Ostercappeln Langzeitarbeitslose im 12 Monatsdurchschnitt Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Die Zahlen der Langzeiterwerbslosen entwickelt sich, ebenso wie die der Erwerbslosen in den drei Gemeinden ähnlich, wobei der Anstieg ab 21 in Ostercappeln nicht ganz so stark ist, wie in Bohmte und Bad Essen. Als Langzeiterwerbslose gelten Personen, die ein Jahr oder länger als arbeitslos gemeldet sind. Die Konsequenz ist, dass mit der Dauer der Arbeitslosigkeit die Wahrscheinlichkeit einer Reintegration in den erst Arbeitsmarkt sinkt. Der Anstieg in allen drei Gemeinden in den Jahren 21/211 ist auch als Auswirkung der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise zu sehen. Aufgrund der sinkenden Zahlen im Jahr 212 ist aber von einer weiteren Erholung auszugehen. Fazit: Die aktuellen Entwicklungen am Arbeitsmarkt sind positiv zu werten. Bad Essen kann einen minimalen Pendlerüberschuss seit dem Jahr 212 vorweisen. Diese positive Entwicklung steht im Zusammenhang mit einer relativen Arbeitsplatzdichte, welche als Indikator für die Wirtschaftskraft gedeutet wird. Die Zahlen der Erwerbslosen sowie Langzeiterwerbslose sind seit der Weltwirtschaftskrise rückläufig, somit kann davon ausgegangen werden, dass sich die Region weitestgehend von der Weltwirtschaftskrise erholt hat. Die teilweise negativ aufgezeigte Tendenz in der KomWoB 21/11 im Bereich Arbeitsmarkt zeigt sich nicht mehr. Seite 18

19 2.5 Ökonomisches Eigenpotenzial Da Wohnungen und Häuser nur wenig von Einzelpersonen sondern meist von Lebensgemeinschaften, also Haushalten, nachgefragt werden, beeinflusst die Haushaltskaufkraft die Wohnungsnachfrage und ist somit für den Wohnungsmarktbericht von Interesse. Der steigende Trend der KomWoB 21/211 im Bereich der Haushaltskaufkraft in der Region Wittlager Land zeigt sich auch in den aktuellen Zahlen. In Bad Essen, Bohmte sowie Ostercappeln ist ein Anstieg zu verzeichnen (siehe Abbildung 8). Im Jahr 212 lag die Haushaltskaufkraft in Bad Essen bei , in Bohmte bei und Ostercappeln bei Somit liegt die Haushaltskaufkraft in allen drei Gemeinden des Wittlager Landes deutlich über dem landesweitem Durchschnitt von Abbildung 8: Haushaltskaufkraft der Gemeinden im Wittlager Land in 45 Haushaltskaufkraft Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Durch die Betrachtung des Sozialindikators (siehe Abbildung 9) kann der Bedarf an preiswertem Wohnraum ermittelt werden, da der Sozialindikator den Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach Hartz IV an allen Haushalten beschreibt. Somit nimmt die Sozialbelastung in der Region mit steigendem Indikator zu. In der Region lässt sich seit 29 eine positive Entwicklung feststellen. Bis 211 hat sich der Sozialindikator in allen drei Gemeinden rückläufig entwickelt, 212 hielt dieser Trend in Bad Essen und Bohmte an. Ostercappeln hingegen verzeichnete einen Anstieg von 3,9 im Jahr 211 auf 4,3 im Jahr 212. Bad Essen und Bohmte haben im Jahr 212 den Tiefstand von 28 und somit vor der Wirtschaftskrise erreicht. Für die Gemeinden im Wittlager Land lässt sich feststellen, dass sie auch hier deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt von 7,93 im Jahr 212 liegen. Seite 19

20 Abbildung 9: Sozialindikator auf Gemeindeebene im Wittlager Land Bedarfsgemeinschaften je 1 Haushalte 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Sozialindikator 6,6 6,3 6,4 6,4 6,1 6,1 6,1 6,1 5,9 5,9 5,7 5,4 5,2 5,4 5,2 5, 5,1 5, 4,7 4,3 3, Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Fazit: Haushaltskaufkraft gibt Auskünfte über die wirtschaftliche Situation in der Region, Das Wittlager Land hat hier überdurchschnittliche Werte und somit großes Potenzial für eine hohe Wohneigentumsquote. Sozialindikator: Im Vergleich zu dem landesweiten Durchschnitt hat das Wittlager Land eine geringe Sozialbelastung. Es herrscht ein geringer Handlungsdruck im Rahmen des preiswertem Wohnungsmarktes. Seite 2

21 3. Wohnraumangebot 3.1 Gebäude- und Wohnungsbestand Der Gebäudebestand prägt nicht nur das Ortsbild, sondern auch den Wohnungsmarkt an sich. Im Folgenden werden daher die Wohnungen nach Gebäudeart (vgl. Abbildung 1) sowie die Wohnungen nach Raumzahlen (siehe Abbildung 11) und die Baualtersklassen (vgl. Abbildung 13) betrachtet. Bei der Betrachtung der Daten in diesem Kapitel muss der Zensus berücksichtigt werden, sodass ein Vergleich mit der alten KomWoB nur teilweise sinnvoll ist. Abbildung 1: Wohnungen nach Gebäudearten im Jahr 212 auf Gemeindeebene Bad Essen Wohnungen in EFH 28% 7% 28% 37% Wohnungen in ZFH Wohnungen in MFH Wohnungen in sonstigen Gebäuden Bohmte Ostercappeln 2% 5% 43% 21% 6% 39% 32% 34% Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Bei der Verteilung der Wohnungen nach Gebäudearten in den einzelnen Gemeinden im Jahr 212 erkennt man in dem strukturellen Bestand leichte Unterschiede. Seite 21

22 Im Vergleich zum Jahr 29 lassen sich zusätzlich strukturelle Veränderungen ausmachen (Siehe Tabelle 5). Es lässt sich feststellen, dass seit 29 in allen Gemeinden prozentual die Wohnungen in Zweifamilienhäusern (ZFH) abnehmen, zusätzlich in Bohmte und Ostercappeln auch die Wohnungen in Einfamilienhäusern (EFH). Die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (MFH) und in sonstigen Gebäuden hingegen prozentual ansteigen. Tabelle 5: Wohnungen nach Gebäudearten im Vergleich 29 und 212 auf Gemeindeebene Gebäudeart Jahr Bad Essen Bohmte Ostercappeln Wohnungen in EFH Wohnungen in ZFH Wohnungen in MFH Wohnungen in sonstigen Gebäuden % 44 % 41 % % 43 % 39 % Veränderungen % 34 % 36 % % 32 % 34 % Veränderungen % 18 % 18 % % 2 % 21 % Veränderungen 29 6 % 4 % 5 % % 5 % 6 % Veränderungen Quelle: Eigene Berechnung nach NBank 21 & 214 Die strukturellen Unterschiede der Wohnungsbestände nach Gebäudearten finden sich auch im Jahr 212 bei der Betrachtung der Wohnungen nach Raumzahlen wieder (siehe Abbildung 11). Der prozentual höhere Anteil der Wohnungen in MFH und in sonstigen Gebäuden in Bad Essen erklärt den im Vergleich zu den anderen Gemeinden höheren prozentualen Anteil der kleinen Wohnungen. In Bad Essen liegt der Anteil der 1 bis 3 Zimmer Wohnungen bei 2,3%, in Bohmte bei 14,2% und Ostercappeln bei 16,1%. Somit dominieren im Wittlager Land große Wohneinheiten mit mehr als 4 Räumen. Im Vergleich zum Jahr 29 hat der prozentuale Anteil der kleineren Wohnungen in allen drei Gemeinden zugenommen. Seite 22

23 Abbildung 11: meindeebene Wohnungen nach Raumanzahl im Jahr 212 auf Ge- Bad Essen,8% 4,8% 1 Raum 2 Räume 15,5% 22,1% 14,7% 2,8% 3 Räume 4 Räume 5 Räume 21,2% 6 Räume 7 und mehr Räume Bohmte,2% 3,1% 1,9% 17,5% 26,6% 2,7% 2,8% Ostercappeln,5% 4,2% 16,4% 24,7% 23,2% 11,4% 19,6% Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Seite 23

24 Abbildung 12: Entwicklung der durchschnittlichen Wohnflächen je Wohnung in m² auf Gemeindeebene in m² 119 durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung in m² Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Der im KomWoB 21/211 beschriebene Trend zu größerem Wohnraum ist bei der Fortschreibung noch deutlicher sichtbar. Die Abbildung 12 zeigt im Jahr 211 einen sprunghaften Anstieg der Wohnfläche in allen drei Gemeinden, welcher sich in der Dimension durch die zensusbereinigten Daten erklären lässt. Die aktuellen Zählungen ließen die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung im Jahr 212 in Bad Essen auf 112 m², in Bohmte auf 115 m² und in Ostercappeln auf 117 m² ansteigen. Bei der Betrachtung des Baualters der Wohnimmobilien prozentual zu dem gesamten Wohnungsbestandes in den einzelnen Gemeinden (siehe Abbildung 13) zeigt sich, dass in allen drei Gemeinden circa 6% der Immobilien älter als 3 Jahre sind. Den größten Anteil an historischen Gebäuden (Baualter vor 1919) hat dabei Bad Essen mit 12,6%. In den Jahren zwischen 198 und 2 sind in den Gemeinden etwa ein Drittel aller Immobilien erbaut worden. Seit dem Jahr 2 sind in Bad Essen 11% der Immobilien, in Bohmte 1,1% und in Ostercappeln 13,9% errichtet worden. Somit besitzt Ostercappeln nach den Baualtersklassen in der Region nach wie vor den größten Anteil an moderner Wohnbebauung, wobei Renovierungen und Sanierungen von (Alt-)Immobilien hier nicht berücksichtigt werden. Bei dem durchschnittlichen Baualter der Immobilien hat Bohmte mit einem Wert von 43 Jahren die jüngsten Immobilien, gefolgt von Ostercappeln mit 44 Jahren und Bad Essen mit 45 Jahren. Seite 24

25 Abbildung 13: Baualtersklassen in Prozent auf Gemeindeebene im Jahr % Baualtersklassen in % 2% 15% 1% 5% % Baualter Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Fazit: Zum Teil zensusbedingte Anstiege der Daten, dadurch wenig vergleichbar mit dem ersten KomWoB. In allen drei Gemeinden im Jahr 212 Anstieg der Wohnungsanzahlen in Mehrfamilienhäusern und in sonstigen Gebäuden, es dominieren aber nach wie vor Einund Zweifamilienhäuser im individuellen Wohnungsbau. Die Wohnfläche je Wohnung nimmt deutlich zu. Durchschnittliches Baualter der Immobilien: o Bad Essen: 45 Jahre o Bohmte: 43 Jahre o Ostercappeln: 44 Jahre Es kann teilweise von einem Sanierungsstau bei den älteren Immobilien ausgegangen werden. Seite 25

26 3.2 Leerstände in der Region Der Leerstand von Wohnraum gilt als wichtiger Indikator für eine Einschätzung des Wohnungsmarktes vor Ort. In entspannten Wohnungsmärkten nimmt die Zahl der Leerstände in der Regel zu. Dauerhafte Wohnungsleerstände sind ein Anzeichen für strukturelle Probleme in dem betroffenen Wohnungsbestand. Im ländlichen Raum hat die Leerstandsproblematik bei Gebäuden unterschiedliche Ursachen, die sich zum Teil deutlich von Ballungsräumen absetzen. Einerseits führt der Strukturwandel in der Landwirtschaft dazu, dass viele ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude in den Dorfkernen, aber auch im Außenbereich leerstehen. Andererseits kommt die fehlende Nachfrage nach Wohnraum im innerörtlichen Bestand, wenn Lage, Größe oder Zustand einer Wohnung nicht modernen Wohnverhältnissen entsprechen oder das Wohnumfeld wenig attraktiv erscheint hinzu. Verstärkt wird der Leerstand durch die demografische Entwicklung, welche den ländlichen Raum meist stärker trifft (vgl. Kapitel 2: Wohnraumbedarf und -nachfrage im Wittlager Land). Geschwächt werden die Ortskerne zusätzlich durch freie Flächen in Neubaugebieten. Somit kann eine Leerstandsanalyse für die Beschreibung des kommunalen Wohnungsmarktes ein zentrales Kriterium sein, um unter anderem unattraktive Lagen, problematische Versorgungsstrukturen oder ähnliches darzustellen. Eine komplette Analyse ist aber im Rahmen dieser Kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung nicht durchführbar. Somit wurde erneut ein Leerstandscheck vorgenommen, um einen Überblick über den aktuellen Leerstand in der Region zu erhalten. Der Leerstandscheck wurde erneut durch die Ortsbürgermeisterinnen und Ortsbürgermeister sowie Ortsvorsteherinnen und Ortsvorsteher der Gemeinden durchgeführt. Rückmeldungen gab es aus 1 von insgesamt 24 Ortsteilen, sodass es zu keiner flächendeckenden und methodisch vergleichbaren Leerstandsuntersuchung im Wittlager Land gekommen ist. Abbildung 14: Gebäudeart des gemeldeten Leerstandes in % Gebäudeart Wohngebäude 18% nicht Wohngebäude 29% 82% landwirtschaftliche Gebäude sonstiges 71% Quelle: Eigene Erhebung (Leerstandscheck) 214 Seite 26

27 Der aktuelle Leerstandscheck zeigt, dass etwa zwei Drittel des gemeldeten Leerstandes Wohngebäude betrifft. Bei den nicht Wohngebäuden sind gute 8% des Leerstandes landwirtschaftliche Gebäude (vgl. Abbildung 14). Nur wenige der erhobenen leerstehenden Wohngebäude sind jünger als 5 Jahre. Ein besonderes Augenmerk ist weiterhin auf den Zustand des erhobenen Leerstandes zu legen. Drei Viertel aller Gebäude sind vermutlich sehr schwer zu vermarkten, da sie sanierungs- oder modernisierungsbedürftig sind oder sogar der Rückbau naheliegend ist (vgl. Abbildung 15). Abbildung 15: Indikatoren des Leerstandschecks im Wittlager Land Zustand der erhobenen Leerstände 5% 16% 21% Lagegunst 32% 5% 45% 16% 29% sanierungsbedürftig modernisierungsbedürftig schlechter Zustand; abbruchreif guter Zustand/modernisiert k.a. 13% zentral mittel/gut Ortsrand peripher k.a. 18% Quelle: Eigene Erhebung (Leerstandscheck) 214 Die Betrachtung der Lagegunst der gemeldeten leerstehenden Gebäude zeigt keinen deutlichen Trend auf. Abbildung 15 zeigt, dass etwa 5% der Gebäude zentral oder mittel bis gut gelegen sind. Allerdings ist bei der Auswertung zu bedenken, dass bei etwa 2% der Gebäude keine Angabe zu der Lagegunst gemacht wurde. Der Indikator Leerstandsrisiko wird von der NBank berechnet und gibt den geschätzten Anteil des Leerstandes als Prognose für das Jahr 225 an. Ein Leerstandsrisiko bei Wohnimmobilien droht, wenn der geschätzte Anteil des Leerstandes im Jahr 225 größer als ist. Somit übersteigt das Wohnungsangebot dann die Nachfrage. Ein Wohnungsmangel droht hingegen, wenn der geschätzte Anteil des Leerstandes am Wohnungsbestand kleiner als ist, die Nachfrage nach Wohnraum somit größer als das Angebot ist. Seite 27

28 Abbildung 16: Leerstandsrisiko im Wittlager Land im Vergleich 29 & Leerstandsrisiko 29 / 211 Leerstandsrisiko > > drohender Wohnungsmangel (geschätzter Anteil am Wohnungsbestand 225 in %) 7,95 6 6,9 4 2, , ,22,5-2 Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 In Abbildung 16 wird ein Vergleich des Indikators aus dem Jahr 29 und 211 dargestellt. Es wird deutlich, dass sich der Wohnungsmarkt gewandelt hat. Hatte Bad Essen 29 noch einen Wert von,87 ist dieser 211 auf unter null (-,58) gesunken. Somit prognostiziert die NBank aktuell einen minimalen drohenden Wohnungsmangel für Bad Essen im Jahr 225. In Bohmte hat sich der Wert von 6,9 im Jahr 29 auf 7,95 im Jahr 211 erhöht. Infolgedessen hat sich das Leerstandsrisiko für das Jahr 225 weiter erhöht. Ostercappeln hatte im Jahr 29 einen minimalen Wohnungsmangel für 225 prognostiziert, welcher sich im Jahr 211 aber auf minimal über null (,5) verändert hat. Seite 28

29 Fazit: Leerstandscheck: etwa zwei Drittel des gemeldeten Leerstandes betrifft Wohngebäude. Der größte Teil des Leerstandes ist über 5 Jahre alt. Sanierungsstau bei den leerstehenden Gebäuden, somit schwer zu vermarkten. Der Leerstandscheck zeigt keine dramatische Entwicklung der gesamten Leerstände, es lässt sich aber ein Handlungsbedarf erkennen. Prognose für den Wohnungsmarkt bis 225: o In Bad Essen minimales Risiko eines Wohnungsmangels. o Ostercappeln hat den eventuellen Wohnungsmangel, welcher 29 prognostiziert war ausgeglichen. o In Bohmte ist das Leerstandsrisiko für 225 deutlich gestiegen. 3.3 Bautätigkeit in der Region Wittlager Land Die Bautätigkeit von Wohnungen beschreibt fertiggestellte Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden und ist damit ein Indikator für den Neuzugang zum Wohnungsbestand. Die Bautätigkeit verweist damit indirekt auch auf die Nachfrage und das Investitionsklima. Damit einhergehend zeigen die erteilten Baugenehmigungen den Grad der zukünftigen Marktversorgung an, also wie viele Wohnungen mittelfristig auf den Markt kommen könnten. Bei der Betrachtung der Bautätigkeit in Bad Essen (Abbildung 17) fällt auf, dass ein leichter Anstieg der fertiggestellten Wohnungen zu verzeichnen ist. In den Jahren 21 und 211 liegt dieser vor allem im Bereich der Einfamilienhäuser, 212 dominierten die fertiggestellten Wohnungen in den Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Bei der Betrachtung der genehmigten Wohnungen in Neubauten in Bad Essen zeigt sich ebenso ein Anstieg seit 29. Besonders auffällig ist der hohe Anteil der genehmigten Wohnungen 211 in Mehrfamilienhäusern (insgesamt 51 Wohnungen). Es ist anzunehmen, dass diese mit der in Planung befindlichen Marina bzw. dem Wohnen am Wasser im Zusammenhang stehen. Somit sind hier deutliche Bauüberhänge im Vergleich der beiden Abbildungen zu erkennen. Diese sind unter anderem das Ergebnis der gesetzlichen Regelungen zur Geltungsdauer einer Baugenehmigung von drei Jahren und der Möglichkeit einer Fristverlängerung. Hinzu kommt die natürliche Zeitspanne zwischen der Baugenehmigung und der Fertigstellung einer Wohnung. Seite 29

30 Abbildung 17: Bautätigkeit in Bad Essen Fertiggestellte Wohnungen in Neubauten Fertiggestellte Wohnungen in Neubauten sonstige Gebäude MFH ZFH EFH Genehmigte Wohnungen in Neubauten Genehmigte Wohnungen in Neubauten Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 In Abbildung 18 ist die Bautätigkeit in Bohmte dargestellt. Im Vergleich zu Bad Essen fällt auf, dass die fertiggestellten Wohnungen in Einfamilienhäusern seit 29 dominieren. Seit 28 wurden keine Wohnungen in Mehrfamilienhäuser fertiggestellt. Bei den genehmigten Wohnungen dominieren in Bohmte ganz deutlich die Einfamilienhäuser. Wobei in dem Jahr 212 circa 5% der gesamten genehmigten Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern sowie sonstigen Gebäuden geplant sind. Hier ist die weitere Entwicklung zu beobachten, ob dies ein anhaltender Trend ist und es somit zu einer Verlagerung weg von den Einfamilienhäusern kommt. Seite 3

31 Abbildung 18: Bautätigkeit in Bohmte Fertiggestellte Wohnungen in Neubauten Fertiggestellte Wohnungen in Neubauten sonstige Gebäude MFH ZFH EFH Genehmigte Wohnungen in Neubauten Genehmigte Wohnungen in Neubauten Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Die geringste Anzahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 212 insgesamt hat Ostercappeln mit nur 12 Wohnungen, bei denen zwei Drittel die Einfamilienhäuser einnehmen. Seit 29 ist in Ostercappeln nur ein minimaler und in der Region geringster Anstieg der fertiggestellten Wohnungen zu verzeichnen. Auffällig ist, dass in Ostercappeln die Bauüberhänge am geringsten sind. Daraus lässt sich schließen, dass in Ostercappeln die wenigsten Baugenehmigungen in der Region erstellt worden sind. Auch in Ostercappeln zeigt sich im Jahr 212 ein rückläufiger Trend bei den Einfamilienhäusern, nur 5% der Genehmigungen sind in diesem Bereich einzuordnen. Seite 31

32 Abbildung 19: Bautätigkeit in Ostercappeln Fertiggestellte Wohnungen in Neubauten Fertiggestellte Wohnungen in Neubauten sonstige Gebäude MFH ZFH EFH Genehmigte Wohnungen in Neubauten Genehmigte Wohnungen in Neubauten Quelle: Eigene Berechnung und Darstellung nach NBank 214 Fazit: Die Bautätigkeit seit 29 in der Region wieder leicht steigend, in Bad Essen am stärksten. Nach wie vor dominieren Wohnungen in Einfamilienhäusern, vor allem bei den fertiggestellten Wohnungen. Bei den genehmigten Wohnungen lässt sich eine Anpassung an die sich ändernden Rahmenbedingungen wahrnehmen, hier müssen die Entwicklungen in den nächsten Jahren beobachtet werden, ob sich der Markt an die gesteigerte Nachfrage bei kleineren Wohnungen anpasst Seite 32

33 4. Grundstücksmarkt 4.1 Wohnbauland Neuausweisungen und Verfügbarkeit Tabelle 6: Neu ausgewiesenes Wohnbauland in ha insgesamt Gemeinde Bad Essen Bohmte Ostercappeln,3 Neuausweisungen von Wohnbauland lassen Rückschlüsse auf die Nachfragedynamik im Neubausegment zu. Die Tabelle 6 Neu ausgewiesenes Wohnbauland in ha insgesamt zeigt deutlich, dass die im KomWoB 29/1 beschriebene Rückhaltung bei Neuausweisungen weiter anhält. Zwischen 29 und 211 ist es nur in Ostercappeln im Jahr 21 zu einer Neuausweisung von,3ha gekommen. Somit speist sich die Bautätigkeit der Gemeinden im Wittlager Land nach wie vor hauptsächlich aus den Baulandreserven. Als Wohnbaulandreserven wird unbebautes Quelle: NBank 214 Brutto-Wohnbauland mit bestehenden Baurechten bezeichnet. Dabei gilt, dass eine längerfristige Verfügbarkeit großer Baulandreserven auf eine nicht nachfrageorientierter und bedarfsgerechte Ausweisung hindeutet. Bei der Betrachtung der Wohnbaulandreserven (Abbildung 2) fällt auf, dass die Reserven in allen drei Gemeinden rückläufig sind. Die geringsten Reserven hat nach wie vor Ostercappeln mit gut 3 ha. Somit ergeben sich, durch die aktuellen Entwicklungen innerhalb der Gemeinden neue/aktuelle Baulandreichweiten, welche sich zum Teil deutlich von den Berechnungen der KomWoB 29/1 unterscheiden (vgl. Tabelle 7 ) Laut aktuellen Prognosen Tabelle 7: Vergleich der berechneten Baulandreichweiten KomWoB 29/1 & 213/14 der NBank reichen die Baulandreichweiten Wohnbaulandreserven in Gemeinde Bohmte noch bis 231, in Berechnung Aktuelle Veränderungen Ostercappeln haben sich die Prognosen der Reichweite von 29/21 nicht bestätigt. Laut neuen Prognosen reichen diese bis 217, in Bad Essen sagt die Prognose Bad Essen Bohmte Ostercappeln 29/ Berechnung eine Reichweite des Baulandes bis 222 voraus. Quelle: Eigene Darstellung nach NBank 214 Seite 33

34 Abbildung 2: Entwicklung der Wohnbaulandreserve in ha 35 Wohnbaulandreserve in ha 3 Baulandreserve in ha Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Darstellung nach NBank 214 Die aktuellen Daten der NBank lassen bei der Betrachtung der möglichen neuen Wohneinheiten auf der Wohnbaulandreserve für das Jahr 211 (Abbildung 21) keine Unterscheidung zwischen Familienheimen und Geschosswohnungsbau zu. Abbildung 21: Mögliche neue Wohneinheiten auf der Wohnbaulandreserve im Jahr 211 Anzahl Wohneinheiten Mögliche neue Wohneinheiten auf der Wohnbaulandreserve Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: Eigene Darstellung nach NBank 214 Die regionsweit vorhandene Reservefläche für Wohnbauland hat sich von 35,5 ha im Jahr 29 auf 3,1 ha im Jahr 211 minimal verringert (vgl. Tabelle 8). Nach wie vor sind Seite 34

35 diese Flächen fast ausschließlich im Geltungsbereich von Bebauungsplänen nach 3 BauGB zu finden. Flächen in integrierter Lage nach 34 BauGB sind nur in Bad Essen verfügbar, wobei sich diese seit 29 um einen Hektar verringert hat. Tabelle 8: Vergleich der Wohnbaulandreserven in ha nach 3 & 34 BauGB im Jahr 29 und 211 Wohnbaulandreserve in ha nach 3 BauGB Wohnbaulandreserve in ha nach 34 BauGB Bad Essen Bohmte 13 1 Ostercappeln 4,54 3,134 Regionsweit 32,54 28, Quelle: NBank 214 Fazit: Rückhaltung bei der Ausweisung von Wohnbauland hält in allen drei Gemeinden weiter an Die Wohnbaulandreserven sind in allen drei Gemeinden rückläufig Die Wohnbaulandreserven sind fast ausschließlich im Geltungsbereich von Bebauungsgebieten nach 3 BauGB zu finden Es haben sich neue Prognosen für die Baulandreichweite ergeben. Seite 35

36 4.2 Kauffälle Die durch die Gutachterausschüsse registrierten Kauffälle von Grundstücken und Immobilien ermöglichen zum einen ein näheren Erkenntnisgewinn über die Umsatz- sowie die Preisentwicklung in den verschiedenen Teilsegmenten des Wohnungsmarktes. Zum anderen erlauben sie einen Überblick über die aktuell bestehende Nachfrage in den Teilmärkten. Im Folgenden sind die Kauffälle sowie die Umsatzzahlen nach Teilmärkten für die Region Wittlager Land aufgeführt (siehe Tabelle 9 und Abbildung 21). Im Rahmen dieser Wohnungsmarktbeobachtung sollen insbesondere die Kauffälle seit 29 näher betrachtet werden. Tabelle 9: Anzahl der Kauffälle und Gliederung nach Teilmärkten im gesamten Wittlager Land Trend seit 29 Gesamtzahl der Kauffälle Teilmärkte Eigentumswohnung Geldumsatz in EFH, ZFH, RH und DoH Geldumsatz in MFH Geldumsatz in k. A.* Wohnbauland Geldumsatz in *Bei nur wenigen Kauffällen wird aus Datenschutzgründen keine Angabe (k. A.) zum Geldumsatz gemacht Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück, 213 Die Gesamtzahl der Kauffälle von Wohnbauland und Immobilien ist im Wittlager Land seit 29 steigend. Die grafische Aufbereitung der Kauffälle (Abbildung 22) zeigt deutlich, dass sich der im KomWoB 21/11 beschriebene Rückgang nicht weiter vollzieht. Die genauere Betrachtung der Zahlen zeigt, dass die Anzahl der Kauffälle von Wohnbauland nach wie vor deutlich unter den Kauffällen der Bestandsimmobilien (EFH, ZFH, RH und DoH) liegen. Dies entspricht auch den Zahlen der fertiggestellten Wohnungen in Neubauten (siehe Kapitel Bautätigkeit in der Region Wittlager Land), welche seit 29 auch wieder angestiegen sind, aber nicht die Spitzen der Jahre 2 25 erreichen. Seite 36

37 Die Teilmärkte Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nehmen seit 211 zu, spielen aber weiterhin in der Statistik eine untergeordnete Rolle. Abbildung 22: Kauffälle im Wittlager Land 2 bis 213 unterteilt nach Teilmärkten und Gesamtzahl 25 Kauffälle im Wittlager Land Anzahl der Kauffälle Gesamtzahl der Kauffälle Eigentumswohnung EFH, ZFH, RH und DoH MFH Wohnbauland Quelle: Eigene Darstellung nach Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück, 213 Bei der Betrachtung der Kauffälle auf Gemeindeebene (vgl. Abbildung 23) fällt auf, dass Bad Essen die höchste Gesamtzahl der Kauffälle hat und den positivsten Trend aufweist. Weiterhin ist in Bad Essen der Anteil der Eigentumswohnungen am höchsten. Insgesamt hat Ostercappeln die geringste Anzahl der Kauffälle insgesamt sowie in den einzelnen Teilmärkten. In Bohmte sind seit 212 die Kauffälle der Eigentumswohnungen rückläufig, dafür aber die Kauffälle der Mehrfamilienhäuser minimal ansteigend (Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück 213). Seite 37

38 Abbildung 23: Kauffälle im Wittlager Land auf Gemeinde Ebene 21 bis 213 Unterteilt nach Teilmärkten und Gesamtzahlen Anzahl der Kauffälle Bad Essen Anzahl der Kauffälle Bohmte Gesamtzahl der Kauffälle Eigentumswohn ungen EFHs, ZFHs, RHs und DoHs Mehrfamilienhä user Wohnbauland Anzahl der Kauffälle Ostercappeln Quelle: Eigene Darstellung nach Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück, 213 Seite 38

39 Fazit: Die Gesamtanzahl der Kauffälle von Grundstücken und Immobilien im Wittlager Land ist seit 29 wieder gestiegen. Nach wie vor sind die Kauffälle von Wohnbauland geringer als die Kauffälle von Bestandsimmobilien, die Differenz wird aber seit 29 geringer. Bad Essen weist die meisten Kauffälle auf. Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben in allen drei Gemeinden nur eine untergeordnete Rolle bei den Kauffällen. 4.3 Bodenrichtwerte in der Region Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus (mittlere Lage) in der Region sind aufgrund ihrer unterschiedlichen Entwicklung und der damit verbundenen Höhe in den einzelnen Gemeinden differenziert zu betrachten. Genauso wie 29 behält Bad Essen im Jahr 212 die höchsten Bodenrichtwerte, welche sich durchschnittlich um 1 erhöht haben. In Bohmte und Ostercappeln hält sich der durchschnittliche Bodenrichtwert seit 25 konstant (siehe Tabelle 1). Tabelle 1: Bodenrichtwerte im Wittlager Land auf Gemeindeebene für Wohnbauflächen des individuellen Wohnungsbaus (mittlere Lage) in je m² Gemeinde Trend Bad Essen Bohmte Ostercappeln Quelle: NBank 214 Fazit: Bad Essen hat die höchsten Bodenrichtwerte im Wittlager Land mit 11 je m². Bohmte und Ostercappeln konstant seit 25 mit 6 bzw. 7 je m². Seite 39