Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010 Wachsen - Weitsicht - Bauen

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1 Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010 Wachsen - Weitsicht - Bauen

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3 Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010 Wachsen - Weitsicht - Bauen

4 Inhalt Dokumentation der Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz vom 23. Juni Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010

5 06 Begrüßung: Dr. Torsten Sevecke, Bezirksamtsleiter des Bezirksamtes Eimsbüttel, Freie und Hansestadt Hamburg 12 Einleitung: Reinhard Buff, Dezernatsleiter des Dezernates Wirtschaft, Bauen und Umwelt, Bezirksamt Eimsbüttel 16 Wachsen Anforderungen des Hamburger Wohnungsbaukoordinators an Eimsbüttel Referent: Michael Sachs, Wohnungsbaukoordinator, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt 24 Weitsicht Gegenwärtige und zukünftige Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes in Eimsbüttel Referent: Dr. Bernd Leutner, F+B GmbH Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt 32 Bauen Was geht in Eimsbüttel und was nicht Anforderungen an den Wohnungsbau in Eimsbüttel Referenten: Frank Bohlander, Quantum Projektentwicklung GmbH Bernhard Kuper, Kaifu-Nordland eg 44 Talk im Zelt Podiumsdiskussion zum Thema: Bezahlbarer Wohnraum Moderator: Herbert Schalthoff 56 Fazit 59 Impressum Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz

6 Begrüßung Dr. Torsten Sevecke: Dass Eimsbüttel der gefragte Wohnstandort in Hamburg ist, das wissen Sie. Sie sehen, dass wir hier in den letzten Jahren und in den nächsten Jahren erstklassige Wohnungen bauen und für die Bürgerinnen und Bürger hier zur Verfügung stellen. 06 Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010

7 Begrüßung Dr. Torsten Sevecke, Bezirksamtsleiter des Bezirksamtes Eimsbüttel, Freie und Hansestadt Hamburg Meine sehr verehrten Damen und Herren, ich begrüße Sie ganz herzlich zu unserer ersten Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz. Der Baulärm im Hintergrund ist die Musik, die wir brauchen. Wir haben heute über hundert Teilnehmerinnen und Teilnehmer für die erste Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz. Ehrlich gestanden bin ich erfreut, dass alle diejenigen, die hier in Eimsbüttel Kompetenz in Sachen Bauen haben, da sind. Politik, Verwaltung und insbesondere die Wirtschaft sind hochkarätig vertreten. Wir haben sogar unseren Bundestagsabgeordneten Herrn Kruse als höchstrangigen parlamentarischen Vertreter hier. Herzlich willkommen, Herr Kruse. Meine Damen und Herren, zur Ausgangslage hier in Eimsbüttel möchte ich Sie ganz kurz mit einigen Fakten konfrontieren. Dass Eimsbüttel der gefragte Wohnstandort in Hamburg ist, das wissen Sie. Sie sehen, dass wir hier in den letzten Jahren und in den nächsten Jahren erstklassige Wohnungen bauen und für die Bürgerinnen und Bürger zur Verfügung stellen. Eimsbüttel hat die höchste Bevölkerungsdichte der Stadt und hat trotz dieser Dichte den beeindruckendsten Beitrag zum Wohnungsbauentwicklungsplan der Freien und Hansestadt Hamburg in den letzten Jahren geschaffen. Eimsbüttel hat die höchste Bevölkerungsdichte und hat trotz dieser Dichte, den beeindruckendsten Beitrag zum Wohnungsbauentwicklungsplan der Freien und Hansestadt Hamburg in den letzten Jahren geschaffen und 2009 haben wir über Wohnungen hier in dem hochverdichteten Bezirk Eimsbüttel realisieren können. Und das, meine Damen und Herren, ist aus meiner Sicht auch ein Zeichen dafür, dass wir eine Verwaltung haben, die das politische Ziel des Senats konsequent umsetzt. Wir haben eine Bezirksversammlung, die mitmacht, und die bei der verbindlichen Bauleitplanung das macht, was ihr die Bezirksverwaltungsreform auferlegt hat, nämlich auch an problematischen und schwierigen Standorten Voraussetzungen für den Wohnungsbau zu schaffen. Wir haben Wohnungen und 2009 über 500 Wohneinheiten bewerkstelligen können. Das ist, wenn Sie das auf das gesamte Stadtgebiet umlegen, ausgesprochen beeindruckend. Noch überzeugender wird es, wenn man die Flächensituation hier am Standort Eimsbüttel betrachtet. Der einzige Punkt, der uns Sorgen macht, ist der Bereich von sozialem und bezahlbarem Wohnraum. Das ist ein Mangel und eine Angelegenheit, über die wir gerne mit Ihnen heute auf dem Workshop sprechen würden, wie wir bezahlbaren Wohnraum in Eimsbüttel zustande bringen können. Denn, meine Damen und Herren, die Bauaufgabe in Eimsbüttel für die nächsten Jahre wird es nicht mehr sein, Neubau auf der grünen Wiese zu betreiben. Das sind quasi Auslaufmodelle. Wir werden kaum Riesenflächen für den Neubau hinbekommen wie in anderen Bezirken. Die Kernaufgabe wird Umbau und Nachverdichtung in Eimsbüttel sein. Und da werden wir in vielen einzelnen Fällen den Widerstand der Bürgerinnen und Bürger sehen. Wir erleben das beim Hoheluftkontor, wo wir sogar einen Bürgerentscheid gegen ein Geschäftshaus auf einer komplett versiegelten Fläche haben. Wenn man das Thema Bürgerentscheid in dieser Angelegenheit betrachtet, wird man sehen, welche soziale Sprengkraft in einem einfachen Geschäftshaus direkt an einer U-Bahn-Station stecken kann. Dies, meine Damen und Herren, ist nur ein Vorgeschmack auf das, was wir in den nächsten Jahren erfahren werden, wenn wir in einem derart verdichteten Bezirk wie Eimsbüttel bauen wollen. Dass der Bezirk weiter bauen will, dass die Bezirksversammlung mutig und ent- Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz

8 Begrüßung schlossen ist, auch die verbindliche Bauleitplanung hier voranzutreiben, das haben Sie in den letzten Jahren gesehen. Das werden Sie auch weiter sehen. Sie werden auch erleben, dass wir schwierige und schwierigste Bauvorhaben realisieren können. Morgen haben wir in der Bezirksversammlung über einen Gewerbebau, Möbel Höffner, zu entscheiden. Das wird eine ausgesprochen schwierige Entscheidung. Wir haben einen Bebauungsplan mit Vorgaben vom Senat bekommen und werden den Plan hier in Eimsbüttel umsetzen. Und wie es aussieht, werden wir morgen den Bebauungsplan Möbel Höffner tatsächlich realisiert sehen, trotz der guten Gründe, die auch gegen das Vorhaben vorgebracht werden. Letztendlich wird die Bezirksversammlung darüber entscheiden, nicht die Bürgerschaft. Dass der Bezirk weiter bauen will, dass die Bezirksversammlung mutig und entschlossen ist, auch die verbindliche Bauleitplanung hier voranzutreiben, das haben Sie in den letzten Jahren gesehen. Wenn das so ist, ist es ein gutes Zeichen dafür, dass die Grundannahmen der Bezirksverwaltungsreform aus dem Jahr 2006 stimmen. Die Bürgerschaft war damals überzeugt, dass die Bezirke in der Lage sind, die Vorgaben aus dem Senat auch tatsächlich umzusetzen. Ich finde, dieses ist ein mutiges Signal und vor diesem Hintergrund, meine Damen und Herren, glaube ich, dass wir heute auf der Wohnungsbaukonferenz drei Punkte miteinander bereden müssen: 1. Wie schaffen wir es in den nächsten Jahren, trotz des sehr überschaubaren Flächenangebots hier Wohnungsbau, auch Wohnungsneubau, zu betreiben? 2. Welche Konflikte, Schwierigkeiten, Hemmnisse sind aus Ihrer Sicht, der Wirtschaft, der Architekten, maßgeblich dafür verantwortlich, dass wir nicht schnell oder dauerhaft genug bauen können? 3. Wie schaffen wir es trotz all der Restriktionen, der Flächenrestriktionen und anderer, und da gucke ich meinen Kollegen Michael Sachs an, gemeinsam mit dem Senat hier die Wohnungsbauzahlen für Hamburg für eine Wachsende Stadt mit Weitsicht so zu organisieren, dass gerade an dem zentral nachgefragten Standort in Eimsbüttel am Ende genügend Wohnungen für die Freie und Hansestadt und ihre Bürgerinnen und Bürger rauskommen? 08 Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010

9 Begrüßung Dr. Torsten Sevecke, Bezirksamtsleiter des Bezirksamtes Eimsbüttel, Freie und Hansestadt Hamburg Ich freue mich trotz der Hitze auf diese Konferenz und verspreche Ihnen eine Sache für heute: Um Uhr hören wir heute auf und um Uhr können wir die Deutsche Nationalmannschaft dabei beobachten, wie sie mit Ghana Fußball spielt. Ich hoffe ganz inständig, dass wir ein Achtelfinale mit deutscher Beteiligung erleben werden, aber man muss ehrlicherweise sagen, auch die Afrikaner wollen noch in Afrika Fußball spielen. Vielleicht motiviert es die Ghanaer jetzt mit voller Wucht für ganz Afrika anzutreten. Es ist schade, wenn dann Deutschland nicht weiter spielt, aber der Bessere wird heute gewinnen. In diesem Sinne, meine Damen und Herren, wünsche ich Ihnen eine schöne Wohnungsbaukonferenz. Ich freue mich wirklich, dass wir hier so viele Fachleute haben und ich freue mich auf einen gelungenen Verlauf. Vielen Dank! Ich darf Ihnen Frau Redlefsen vorstellen. Sie wird uns durch den heutigen Tag mit sicherer Hand führen. Sie ist in Eimsbüttel erprobt und hat schon ganz viele schwierige Konferenzen und auch Workshops der bezirklichen Entwicklungsplanung moderiert und rübergebracht. Ich vertraue ihr diese Konferenz an. Christiane Redlefsen: Ja, vielen herzlichen Dank. Es ist ein tolles Bild, wirklich! Ich habe noch nie eine Konferenz moderiert, wo Leute mit Cappies, mit Sonnenbrillen, mit gefalteten Papiermützen sitzen und wo die Jacketts ausgezogen wurden, die Hemdknöpfe geöffnet werden!! Machen Sie weiter so, es ist toll! Für den Fall, dass Sie mehr schwitzen, als Sie Flüssigkeit nachordern können, dafür ist gesorgt. Hinten sehen Sie eine Bar aufgebaut. Dort werden Sie mit Getränken versorgt. Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz

10 Begrüßung Was erwartet Sie heute? Ich möchte Sie einmal kurz durch das Programm führen. Herr Dr. Sevecke hat es schon gesagt, dass heute definitiv um Uhr Schicht im Schacht ist. Das können wir nicht anders machen! Wir haben jetzt eine Stunde lang Zeit, zu den Themen Wachsen, Weitsicht und Bauen Referate zu hören. Zum Thema Wachsen wird Herr Michael Sachs als neugekürter Wohnungsbaukoordinator etwas sagen. Ich denke, Sie haben Anforderungen an Eimsbüttel, von denen Sie uns heute etwas erzählen werden. Weitsicht, das ist das Thema für Herrn Dr. Bernd Leutner von der Firma F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH. Er wird in die Ferne schauen und uns was über Trends erzählen oder über gegenwärtige Zahlen, wie sie sich auf dem Markt darstellen. Im Anschluss werden zum Thema Bauen Herr Frank Bohlander von der Firma Quantum Projektentwicklung GmbH, die u. a. dieses Vorhaben hier gerade realisieren, und Herr Bernhard Kuper von der Kaifu-Nordland eg einen Vortrag halten. Herr Kuper wird uns etwas aus der Sicht einer Wohnungsbaugenossenschaft auf dem Wohnungsmarkt erzählen. Danach haben Sie alle verdient, sich einmal kurz zu erfrischen und dann wird, als Knüller des Tages, Herr Herbert Schalthoff bekannt von Hamburg 1, mit den Referenten hier vorne eine kleine Podiumsdiskussion durchführen: Ein Talk im Zelt haben wir das genannt! Da wird er den Herren noch mal auf den Zahn fühlen, was sie zu diesem Thema zu sagen haben. Und danach beginnt auch wirklich der lockere Teil. Das heißt, es gibt eine Kleinigkeit zur Stärkung und erfrischende Getränke, damit Sie mit guter Stimmung, wie sagte Herr Dr. Sevecke, unserer Fußballmannschaft zujubeln können. Ich möchte jetzt Herrn Buff bitten, etwas aus seiner langjährigen Erfahrung als Dezernatsleiter des Dezernates für Wirtschaft, Bauen und Umwelt im Bezirk Eimsbüttel zu berichten. 10 Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010

11 ...und dann wird, als Knüller des Tages, Herr Herbert Schalthoff, bekannt von Hamburg 1, mit den Referenten hier vorne eine kleine Podiumsdiskussion durchführen: Ein Talk im Zelt haben wir das genannt! Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz

12 Einleitung Reinhard Buff: Wir haben in Eimsbüttel die höchste Bevölkerungsdichte, doppelt so hoch wie die in Gesamthamburg. Und wir haben wenige Flächen. Das heißt, wir werden auch nach wie vor weiter nachverdichten müssen. Das ist insgesamt ökologisch sinnvoll und auch richtig. 12 Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010

13 Einleitung Reinhard Buff, Dezernatsleiter, Wirtschaft, Bauen und Umwelt, Bezirksamt Eimsbüttel Ich lasse jetzt lieber mein Jackett an, weil ich mich ja rechtfertigen muss, warum wir so wenig preisgünstige Wohnungen bauen. Sehr geehrte Damen und Herren, ich darf Sie auch sehr herzlich begrüßen und ich freue mich, dass wir so zahlreich zu diesem wichtigen Thema zusammengekommen sind. Ich rede jetzt hier in der Rolle als Baudezernent. Wir als Bauamt bauen selber nicht. Das machen Bauherren, Investoren, Bauträger. Wir machen das Planrecht, genehmigen und versuchen Bauherren zu unterstützen bei diesem durchaus schwierigen Unterfangen des Bauens und wir versuchen eine möglichst erfolgreiche Kommunikation mit den Investoren zu gestalten. Sie haben eben von Herrn Dr. Sevecke gehört, dass im Bezirk im Schnitt jährlich 650 bis 700 Wohnungen gebaut wurden und das wird die nächsten 4 bis 5 Jahre auch so sein. Das ist gut, weil wir insgesamt auch noch mehr Wohnungen benötigen und dieses ausreichende Angebot an Wohnungen drückt auch schon den Preis. Wir haben in Eimsbüttel die höchste Bevölkerungsdichte, doppelt so hoch wie die in Gesamthamburg. Und wir haben wenige Flächen. Das heißt, wir werden auch nach wie vor weiter nachverdichten müssen. Das ist insgesamt ökologisch sinnvoll und auch richtig. Dennoch merken wir, dass es zunehmend Schwierigkeiten gibt, es gibt immer mehr Einsprüche und wir müssen mehr erklären. Wir wollen auch mehr Qualitäten einbauen und da sind wir gleich bei dem Thema, das nicht selten Kosten verursacht. Unser Problem ist, dass wir zu wenige preisgünstige und bezahlbare Wohnungen bauen! Wir haben eine Bezirksentwicklungsplanung, also einen ganzheitlichen, integrierten Orientierungsrahmen für die Bezirksentwicklung, den wir seit Jahren mit Politik und Bürgern diskutieren. Leider als einziger der Hamburger Bezirke. Zu den Zahlen: Eimsbüttel hat Einwohner. Wir haben ungefähr Wohnungen. Davon sind 7 %, also Wohnungen, Sozialwohnungen. Das sind insgesamt schon, im Vergleich zu den anderen Bezirken, relativ wenig und es kommen eben wenige nach. Aber es zeigt eine Größenordnung, d. h. wir müssen uns sehr intensiv auch um die Bestände kümmern. Wir müssen uns den Wohnungsbestand genau anschauen. Wir müssen diese preiswerten Wohnungen im Bestand sichern, schützen und auch weiterentwickeln, zukunftsfähig auch für die zukünftigen Bedarfe machen. Darüber werden wir garantiert gleich etwas hören. Um zu der Rechtfertigung zu kommen, was wir schon gemacht haben: Wir haben eine Bezirksentwicklungsplanung, also einen ganzheitlichen, integrierten Orientierungsrahmen für die Bezirksentwicklung, den wir seit Jahren mit Politik und Bürgern diskutieren. Leider als einziger der Hamburger Bezirke. Darin ist seit einiger Zeit auch das Leitprojekt: Bezahlbarer Wohnraum, Konzepte für Bestand und Neubau aufgenommen. Dazu starteten wir 2007 mit einem Workshop. An diesem Workshop nahmen auch einige von Ihnen teil. Folgende Ergebnisse von 2007 möchte ich heute in diese Konferenz mit hinein geben. Das eine ist, dass wir großen Wert auf die preiswerten Wohnungen legen müssen. Diese lokalisieren, sichern, weiterentwickeln. Beim Wohnungsneubau müssen auch wir als Verwaltung vermehrt an die Kosten denken. Sofern es möglich ist, sollten auch wir einen Beitrag zur Kostenreduzierung leisten. Der Grundstückspreis ist eine entscheidende Stellschraube für die Baukosten und anschließend für die Mieten. Natürlich hat so ein attraktiver, nachgefragter Standort wie Eims- Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz

14 Einleitung büttel teure Grundstückspreise! Da muss man Wege finden, die zu reduzieren. Es ist ja jetzt sehr stark in der Diskussion die Praxis der Konzeptvergabe der städtischen Flächen anstelle des Höchstpreisgebotsverfahrens. Das scheint mir unbedingt sinnvoll. Das wichtige Vertrauensverhältnis von Verwaltung und Investor, Bauherren, Bauträgern und Wohnungsbaugesellschaften möchte ich ebenfalls benennen. Wir haben gemeinsam unsere Ziele entwickelt und aufgeschrieben und wir kommunizieren das. Die genossenschaftlichen Wohnquartiere im Bestand können bei der Nachverdichtung den Kostenfaktor Grundstückspreis entfallen lassen. Sie bauen auf eigenen Grundstücken. Da kann eine Menge geschehen. Wir machen dazu gerade Untersuchungen. Es ist ganz wichtig bei so großen Gebieten wie Niendorf Nord, und auch in anderen Stadtteilen, verstärkt, neben der Modernisierung der Bestände, auf ungenutzten Freiflächen auch eine Nachverdichtung zu untersuchen. Da sind Parkplätze, hier kann man auch bauen. Dafür muss man noch nicht mal das Planrecht ändern. Soviel zum Grundstückspreis. Aktuell kann man das damalige Workshop-Ergebnis sicher noch ergänzen, zum Beispiel um möglichst zügige Plan- und Genehmigungsverfahren, was eigentlich selbstverständlich ist. Wir haben gerade die Zeiten von Zins-, Finanz- und Wirtschaftskrise erlebt. Ein halbes Jahr länger kann der Tod eines Projektes sein. Wir sind alle gefordert, da auch dran zu bleiben. Das wichtige Vertrauensverhältnis von Verwaltung und Investor, Bauherren, Bauträgern und Wohnungsbaugesellschaften möchte ich ebenfalls benennen. Wir haben gemeinsam unsere Ziele entwickelt und aufgeschrieben und wir kommunizieren das. Der Bauherr hat seine Interessen, aber es gibt da garantiert eine große Schnittmenge an gemeinsamen Interessen, die man auch vertrauensvoll, meine ich, zusammen zu einem Ziel bearbeiten muss. Genau das stellen wir ja mit dieser Veranstaltung voran. 14 Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz 2010

15 Einleitung Reinhard Buff, Dezernatsleiter, Wirtschaft, Bauen und Umwelt, Bezirksamt Eimsbüttel Offene Fragen, die vielleicht auch heute angesprochen werden: Was ist eigentlich preisgünstig? Damals im Workshop haben wir den Wert von 6,50 Durchschnittsmiete in Hamburg genommen. Jetzt liegt er bei 6,80 netto Kaltmiete. Das wären dann ca. 10,00 Warmmiete. Wenn man das heute so hört, da fängt die Warmmiete bei mindestens 11,00 an! Und da hat man noch Glück. Also das ist ein Thema auch für heute. Dann: Wo sind die größten Bedarfe? Das werden wir von Herrn Dr. Leutner nachher hören. Sind das die Senioren, sind das überhaupt die Familien? Sind das nicht die kleineren Haushalte? Brauchen wir nicht ein Wohnraumversorgungskonzept gerade auch für Eimsbüttel, wo man diese Fragen untersucht, lokalisiert, wo was ist, wo man die Bestände hat, usw.? Ich meine, dass dies an Fragen und Ergebnissen unserer bisherigen Diskussion als Anregung genug ist. Ich freue mich jetzt auf die nächsten Beiträge und hoffe, dass wir genug mitnehmen können, um das nachher auch in unser tägliches Handeln mit einzubauen. Vielen Dank! Wo sind die größten Bedarfe? Das werden wir von Herrn Dr. Leutner nachher hören. Sind das die Senioren, sind das überhaupt die Familien? Sind das nicht die kleineren Haushalte? Brauchen wir nicht ein Wohnraumversorgungskonzept gerade auch für Eimsbüttel, wo man diese Fragen untersucht, lokalisiert, wo was ist, wo man die Bestände hat, usw.? Eimsbütteler Wohnungsbaukonferenz