Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen

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1 Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen Die 8 Werthebel Claus Lehner

2 Erstgutachter: Prof. Dr. Heinz Rehkugler Zweigutachter: Prof. Dr. Dr. h.c. Hans-Hermann Francke Dekan: Prof. Dr. Dieter K. Tscheulin Tag des Promotionsbeschlusses: 08. Januar Auflage März IZ Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, Wiesbaden Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und der Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Foto - kopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Ve r - lages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Umschlagsgestaltung: epiphan, Wiesbaden Satz: Immobilien Zeitung Druck: Books on Demand, Norderstedt ISBN

3 Geleitwort Großportfolios von nationalen wie internationalen Immobilieninvestoren werden zunehmend nicht mehr nur passiv gehalten und wenig umgeschlagen, sondern aktiv gestaltet, nach theoretischen Konzepten der Portfoliooptimierung strukturiert und gesteuert sowie den sich wandelnden Marktbedingungen angepasst. Als theoretische Konzeptionen des Portfoliomanagements bieten sich zum einen die aus der strategischen Planung stammenden, realwirtschaftlich orientierten Portfoliomodelle von BCG oder McKinsey an, zum andern die in der Finanzwirtschaft entwickelten Modelle, so die modern portfolio theory mit dem auf Markowitz zurückgehenden Modell der portfolio selection. Die immobilienwirtschaftliche Forschung hat sich bislang weitgehend am realwirtschaftlichen Konzept strategischer Portfoliogestaltung orientiert. Aber die Ausführungen hierzu bleiben doch weitgehend im Allgemeinen und lassen sich nicht einfach für die konkrete Gestaltung von Immobilienportfolios übernehmen. Die finanzwirtschaftliche Sicht der Portfoliotheorie, die den Risikovernichtungseffekt der gezielten Mischung von Assets in Portfolios betont, wird dagegen noch kaum in der Immobilienwirtschaft perzipiert. In klassischen Kapitalmarktmodellen sind Renditen und Risiken einzelner Assets aus der Sicht des einzelnen Investors exogen gegeben. Seine Aktionsmöglichkeiten sind also nur kaufen oder verkaufen. Bei Immobilien dagegen besteht der (An)reiz für einen Investor oft gerade darin, durch Eingriffe in die Immobilie selbst (bauliche Struktur, Energieeffizienz, Mietermix etc.) deren Rendite-Risikostruktur positiv zu beeinflussen. Dies schafft für das Portfoliomanagement zusätzliche Gestaltungsoptionen. Damit wird dem in der täglichen Praxis mit der Gestaltung und Steuerung von Portfolios direkt gehaltener Immobilien befassten Entscheidungsträger oder vorbereiter ein beträchtliches Maß an Transformationsleistung abverlangt, wenn er ein einerseits theoretisch fundiertes, andererseits praktisch handhabbares und die spezifischen Gegebenheiten von Immobilienobjekten angemessen erfassendes System entwickeln und etablieren möchte. Eben dies ist Anspruch und Zielsetzung der Arbeit von Claus Lehner. Er möchte die bestehende Lücke zwischen portfoliotheoretischen Grundsatzüberlegungen der Immobilienwissenschaft und praktischen Handlungsanweisungen für Portfolio- und Asset Manager schließen. Dies gelingt ihm ausgezeichnet, indem er, immer eng an der konkreten Umsetzbarkeit orientiert, aufzeigt, mit welchen strategischen und operativen Wertsteigerungshe-

4 Geleitwort beln das Management Einfluss auf die Wertentwicklung von Immobilienportfolios und Immobilienunternehmen nehmen kann. Lehner knüpft dabei an das bekannte, auf die Immobilienwirtschaft übertragene Wertsteigerungsmodell von Rappaport an und identifiziert acht immobilienspezifische Wertsteigerungshebel, die er ausführlich und in einer Konkretisierungsstufe beschreibt, die die praktische Umsetzung erlaubt. Zusätzlich zeigt er die Wege auf, all diese Punkte in einem IT-gestützten integrierten System zusammenzubauen und es dann auch im praktischen Einsatz zum Laufen zu bringen. Ohne Zweifel ist Lehner damit eine überzeugende wissenschaftliche Leistung gelungen. Als Arbeit eines erfahrenen Praktikers, der aus der Sicht der Praxis und mit der erklärten Absicht das Thema angegangen ist, einen Beitrag zur praktischen Gestaltung und Steuerung von Immobilienportfolios zu liefern, liegen ihre Stärken darin, geschickt und erfolgreich einzelne vorfindbare theoretische und praktische Bausteine aufzugreifen und daraus ein im Endprodukt beeindruckendes komplexes integriertes System der Steuerung großer Immobilienportfolios zu entwickeln, das nicht nur in sich bündig ist und eine durchgängige theoretische Fundierung aufweist, sondern das auch im praktischen Einsatz seine Funktionsfähigkeit bewiesen hat. Gerade die intensive Auseinandersetzung mit der Frage der Beschaffung und Aufbereitung von Daten und ihrer Präsentation in Cockpit-Reportings für die Entscheidungsträger, die in der Regel in den theoretischen Analysen vernachlässigt wird, ist von großer Bedeutung. Für jeden, der sich in der Theorie und noch mehr in der täglichen Praxis mit der Gestaltung und Steuerung von Immobilienportfolios befasst, ist dieses Buch daher ein Gewinn und ein Muss. Ich bin mir sicher, dass ihm die gebührende Aufmerksamkeit zuteil wird. Freiburg, im Januar 2010 Prof. Dr. Heinz Rehkugler

5 Vorwort Die wertorientierte Steuerung und Optimierung großer Immobilienportfolios ist vor dem Hintergrund einer weiter zunehmenden Internationalisierung der Kapitalmärkte und der aktuellen globalen Finanzmarktkrise zur wichtigsten Herausforderung institutioneller Immobilieninvestoren in Deutschland geworden. Nur durch die konsequente Nutzung professioneller Portfolio-und Asset Management-Techniken ist der Wettbewerb mit vergleichbaren Kapitalanlageprodukten für deutsche Immobilienanlagegesellschaften für die Zukunft offen zu gestalten. Die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen und der daraus resultierenden Notwendigkeit einer Professionalitätssteigerung im Immobilienmanagement sind weit reichend. Auf der einen Seite müssen aus Unternehmenssicht die strategischen Leitlinien für die Zukunft, im Umfeld zunehmender nationaler und internationaler Konkurrenz, eindeutig definiert und umgesetzt werden. Dabei kommt gerade in Zeiten weit gehend negativer Wertentwicklungen bei gewerblichen Immobilien der Nutzung von Wertschöpfungspotenzialen und einem konsequenten Kostenmanagement eine entscheidende Rolle zu. Auf der anderen Seite muss es gelingen, durch höchste Transparenz und Datenverfügbarkeit eine effiziente Steuerung der Portfolios zu ermöglichen. Meine Motivation für diese Arbeit, welche unter dem Titel Die Steuerung und Optimierung gewerblicher Immobilienportfolios durch aktives Portfolio- und Asset Management von der Universität Freiburg i. Br. als Promotionsschrift angenommen wurde, lag in erster Linie in der Notwendigkeit eines Abgleichs portfoliotheoretischer Ansätze mit denen sich in den letzten Jahren entwickelten Möglichkeiten und Praktiken des Immobilienportfolio- und Asset Managements. Vorhandene Lücken zwischen Theorie und Praxis sollten beschrieben, und wenn dies möglich war, geschlossen werden. An dieser Stelle gilt mein besonderer Dank meinem hochgeschätzten Doktorvater, Herrn Prof. Dr. Heinz Rehkugler. Als externem Doktoranden wurde mir sehr viel Aufmerksamkeit und darüber hinaus fachlich fundierte Beratung zuteil. Sein unvoreingenommenes Interesse am Thema und an der Umsetzung theoretischer Modelle in berufspraktische Anwendungsformen

6 Vorwort waren mir eine große und nachhaltige Unterstützung. Weiterhin gilt mein Dank Herrn Prof. Hans-Hermann Francke für die freundliche Übernahme des Korreferates und das meiner Arbeit entgegengebrachte Interesse. Herrn Michael Stüber und Herrn Jan Peter Lassen danke ich für die langjährige Zusammenarbeit im strategischen und operativen Portfoliomanagement, welche die Basis für meine Erfahrungen in der praktischen Implementierung von Bewertungs- und Portfoliomanagementsystemen darstellt. Bei Herrn Prof. Dr. Hans-Dieter Kalscheuer und Herrn Dr. Oscar Kienzle bedanke ich mich für die Unterstützung dieser Arbeit während meiner Tätigkeit für die IC-Immobiliengruppe. Für ihre Unterstützung möchte ich mich ausdrücklich bei Frau Laura L. Reyes bedanken, die für mich darüber hinaus ständiger Motivator gerade in den letzten Monaten vor Abschluss dieser Arbeit gewesen ist. München, im Januar 2010 Claus Lehner 8

7 Inhaltsverzeichnis Geleitwort... 5 Vorwort... 7 Inhaltsverzeichnis... 9 Abbildungsverzeichnis Formelverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Einführung Problemstellung Zielsetzung und Aufbau der Arbeit Begriffe und Abgrenzungen Begriff und Aufgaben des Immobilien-Portfolio-Managements Begriff und Aufgaben des Real Estate Asset Managements Das Property Management und seine Aufgaben Das Facility Management und seine Aufgaben Der Begriff des Corporate Real Estate Managements Der Begriff des Immobiliencontrollings Zusammenfassung der wesentlichen Begriffsdefinitionen des Real Estate Managements Institutionelle Immobilien-Investoren in Deutschland Wesentliche Thesen zum Real Estate Portfolio- und Asset Management Wachsende Bedeutung des Immobilien Portfolio- und Asset Managements in Deutschland Die Anwendbarkeit der Modern Portfolio Theory auf die Steuerung von Immobilien Portfolien Die Steuerung großer Immobilienbestände durch ein integriertes Immobilienportfolio- und Asset Management System Die Notwendigkeit der Ableitung konkreter Handlungsempfehlungen Erfolg oder Misserfolg bei der Einführung eines Portfolio- und Asset Management-Systems Grundlagen des Immobilien-Portfolio-Managements Portfoliotheoretische Grundlagen Die Modern Portfolio Theorie (MPT) Der Renditebegriff im Immobilien-Portfolio-Management Der Risikobegriff im Immobilien-Portfolio-Management Varianz und Standardabweichung Die Normalverteilung von Renditen Kovarianz und Korrelationskoeffizient Die Reduktion unsystematischer Risiken... 68

8 Inhaltsverzeichnis Das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) Die Übertragung der MPT auf Immobilienportfolios Der Portfolio-Managementprozess Die Umwelt- und Unternehmensanalyse Die Bildung strategischer Geschäftsfelder Die Analyse des Ist-Portfolios Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund quantitativer Merkmale Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund qualitativer Merkmale Die Synthese quantitativer und qualitativer Merkmale Die Normstrategien im Immobilien-Portfolio-Management Die Investitions- und Wachstumsstrategien Die selektiven Strategien Die Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien Die Normstrategien im Rendite-Risiko-Modell Die Definition des Zielportfolios Die portfoliotheoretische Definition des Zielportfolios Die praktische Darstellung des Investor-Zielportfolios Strategische und operative Wertsteigerungshebel Unternehmenswert bei Immobiliengesellschaften Wertsteigerung durch Portfoliostrategien Das angestrebte Rendite-/Risiko-Profil Nationale vs. internationale Investmentstrategien Die strategische Haltedauer Die Wahl des Anlagevehikels Portfolio- und Objektvolumen Zusammenfassung Wertsteigerung durch Objektstrategien Optimaler An- und Verkaufszeitpunkt Identifikation von Wertevernichtern und Wertsteigerungspotenzialen Zusammenfassung Wertsteigerung durch Projektentwicklungsmaßnahmen Projektentwicklung und Modernisierung im Bestand Die Neubauprojektentwicklung bei Bestandsportfolios Identifikation und Nutzung von Baurechtsreserven Zusammenfassung Senkung der Kapitalkosten und Reduzierung der steuerlichen Belastung Die Optimierung des Eigen- und Fremdkapitalanteils Der Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente Mezzanine-Finanzierung Joint-Venture Finanzierung Participating and Convertible Mortgage Immobilien Swap-Geschäfte Die Reduzierung der steuerlichen Belastung bei bestandshaltenden Immobiliengesellschaften Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf Objektebene

9 Inhaltsverzeichnis Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf Unternehmensebene Zusammenfassung Die Ausschöpfung von Vermietungspotenzialen Besondere Vermietungsrisiken in Bestandsportfolios Der Abbau von Leerständen Die Steigerung des Mietpreises Die Kundenbindung Zusammenfassung Senkung der Instandhaltungskosten durch ein strategisches Instandhaltungsmanagement Optimaler Instandhaltungszeitpunkt Objekteinzelstrategien der Instandhaltung Die Priorisierung von Instandhaltungsmaßnahmen Alternative Methoden der Bestandserfassung und Kostenermittlung für die Instandhaltungsplanung Zusammenfassung Reduzierung der Bewirtschaftungskosten durch ein professionelles Facility Management Senkung der Betriebskosten Nutzung gebäudetechnischer Energieeinsparpotenziale Zusammenfassung Steigerung der Effizienz Optimierung relevanter Prozesse des Immobilienmanagements Methodik der Umsetzung von Prozessoptimierungen Zusammenfassung Die Einführung eines integrierten Portfolio-Management-Systems Anforderungen an ein System Fachlich-konzeptionelle Anforderungen Allgemeine Anforderungen Module eines Portfolio-Management-Systems Bewertungen und Investitionsanalysen Parameter mit automatisiertem Datentransfer bzw. pauschalierten Wertansätzen Herzuleitende Daten Der Betrachtungszeitraum des DCF Investitionsanalysen Klassische Verfahren der Investitionsrechnung Moderne Verfahren der Investitionsrechnung Portfoliomodelle und Scoring Kennzahlensysteme und Cockpit Kennzahlensysteme Cockpit Exkurs: Reporting Performanceanalysen Risikoanalysen Die Szenarioanalyse Die Sensitivitätsanalyse

10 Inhaltsverzeichnis Simulationen Auswahl eines Portfolio-Management-Systems Selektionsprozess Anbieter von IPMS-Tools Implementierungsprozess eines IPMS Detaillierte Soll/Ist-Analyse Customizing Technische Implementierung Zusammenfassung Schlussbetrachtung und Ausblick Schlussbetrachtung Darstellung der Veränderung des Portfoliorisikos in der Rendite-Risiko- Matrix Beispielportfolio Risikoreduktion durch Diversifikation Gegenüberstellung Scoring-Analyse und Kapitalmarktmodell Ausblick Anhang Literaturverzeichnis