Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen

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1 Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen Die 8 Werthebel B Claus Lehner IMMOBILIEN ZEITUNG

2 Geleitwort 5 Vorwort 7 Inhaltsverzeichnis 9 Abbildungsverzeichnis 13 Formelverzeichnis 18 Abkürzungsverzeichnis 19 1 Einführung Problemsteilung Zielsetzung und Aufbau der Arbeit Begriffe und Abgrenzungen Begriff und Aufgaben des Immobilien-Portfolio-Managements Begriff und Aufgaben des Real Estate Asset Managements Das Property Management und seine Aufgaben Das Facility Management und seine Aufgaben Der Begriff des Corporate Real Estate Managements Der Begriff des Immobiliencontrollings Zusammenfassung der wesentlichen Begriffsdefinitionen des Real Estate Managements Institutionelle Immobilien-Investoren in Deutschland Wesentliche Thesen zum Real Estate Portfolio- und Asset Management Wachsende Bedeutung des Immobilien Portfolio- und Asset Managements in Deutschland 43.,4.2 Die Anwendbarkeit der Modern Portfolio Theory auf die Steuerung von Immobilien Portfolien Die Steuerung großer Immobilienbestände durch ein integriertes Immobilienportfoiio- und Asset Management System Die Notwendigkeit der Ableitung konkreter Handlungsempfehlungen Erfolg oder Misserfolg bei der Einführung eines Portfolio- und Asset Management-Systems 51 2 Grundlagen des Immobilien-Portfolio-Managements Portfoliotheoretische Grundlagen Die Modern Portfolio Theorie (MPT) Der Renditebegriff im Immobilien-Portfolio-Management Der Risikobegriff im Immobilien-Portfolio-Management Varianz und Standardabweichung Die Normalverteilung von Renditen Kovarianzund Korrelationskoeffizient Die Reduktion unsystematischer Risiken 68

3 Das Capital Asset Pricing Modell (CAPM) Die Übertragung der MPT auf Immobilienportfolios Der Portfolio-Managementprozess Die Umwelt-und Unternehmensanalyse Die Bildung strategischer Geschäftsfelder Die Analyse des Ist-Portfolios Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund quantitativer Merkmale Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund qualitativer Merkmale Die Synthese quantitativer und qualitativer Merkmale Die Normstrategien im Immobilien-Portfolio-Management Die Investitions- und Wachstumsstrategien Die selektiven Strategien Die Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien Die Normstrategien im Rendite-Risiko-Modell Die Definition des Zielportfolios Die portfoliotheoretische Definition des Zielportfolios Die praktische Darstellung des Investor-Zielportfolios 106 Strategische und operative Wertsteigerungshebel Unternehmenswert bei Immobiliengesellschaften Wertsteigerung durch Portfoliostrategien Das angestrebte Rendite-/Risiko-Profil Nationale vs. internationale Investmentstrategien Die strategische Haltedauer Die Wahl des Anlagevehikels Portfolio- und Objektvolumen Zusammenfassung Wertsteigerung durch Objektstrategien Optimaler An-und Verkaufszeitpunkt Identifikation von Wertevernichtern und Wertsteigerungspotenzialen Zusammenfassung Wertsteigerung durch Projektentwicklungsmaßnahmen Projektentwicklung und Modernisierung im Bestand Die Neubauprojektentwicklung bei Bestandsportfolios Identifikation und Nutzung von Baurechtsreserven Zusammenfassung Senkung der Kapitalkosten und Reduzierung der steuerlichen Belastung Die Optimierung des Eigen- und Fremdkapitalanteils Der Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente Mezzanine-Finanzierung Joint-Venture Finanzierung Participating and Convertible Mortgage Immobilien Swap-Geschäfte Die Reduzierung der steuerlichen Belastung bei bestandshaltenden Immobiliengesellschaften Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf Objektebene

4 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf Unternehmensebene 164 3,5.4 Zusammenfassung Die Ausschöpfung von Vermietungspotenzialen Besondere Vermietungsrisiken in Bestandsportfoiios Der Abbau von Leerständen Die Steigerung des Mietpreises Die Kundenbindung Zusammenfassung Senkung der Instandhaltungskosten durch ein strategisches Instandhaltungsmanagement Optimaler Instandhaltungszeitpunkt Objekteinzelstrategien der Instandhaltung Die Priorisierung von Instandhaltungsmaßnahmen Alternative Methoden der Bestandserfassung und Kostenermittlung.für die Instandhaltungsplanung Zusammenfassung Reduzierung der Bewirtschaftungskosten durch ein professionelles Facility Management Senkung der Betriebskosten Nutzung gebäudetechnischer Energieeinsparpotenziale Zusammenfassung Steigerung der Effizienz Optimierung relevanter Prozesse des Immobilienmanagements Methodik der Umsetzung von Prozessoptimierungen Zusammenfassung Die Einführung eines integrierten Portfolio-Management-Systems Anforderungen an ein System Fachlich-konzeptionelle Anforderungen Allgemeine Anforderungen Module eines Portfolio-Management-Systems Bewertungen und Investitionsanalysen }. 1 Parameter mit automatisiertem Datentransfer bzw. pauschalierten Wertansätzen Herzuleitende Daten Der Betrachtungszeitraum des DCF Investitionsanalysen Klassische Verfahren der Investitionsrechnung Moderne Verfahren der Investitionsrechnung Portfoliomodelle und Scoring Kennzahlensysteme und Cockpit Kennzahlensysteme Cockpit Exkurs: Reporting ' Performanceanalysen Risikoanalysen Die Szenarioanalyse Die Sensitivitätsanalyse

5 Simulationen Auswahl eines Portfolio-Management-Systems Selektionsprozess Anbieter von IPMS-Tools Implementierungsprozess eines IPMS Detaillierte Soll/Ist-Analyse Customizing Technische Implementierung Zusammenfassung Schlussbetrachtung und Ausblick Schlussbetrachtung Darstellung der Veränderung des Portfoliorisikos in der Rendite-Risiko- Matrix Beispielportfolio Risikoreduktion durch Diversifikation Gegenüberstellung Scoring-Analyse und Kapitalmarktmodell Ausblick 267 Anhang 271 Literaturverzeichnis