Immobilieninvestition. -finanzierung kompakt

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1 Immobilieninvestition und -finanzierung kompakt von Prof. Dr. Michaela Hellerforth Oldenbourg Verlag München

2 Inhalt Vorwort V 1 Grundlagen Investition und Finanzierung Einfuhrung in die Investitions- und Finanzierungsrechnung Zins-und Zinseszinsrechnung Rentenrechnung 4 2 Investition und Investitionsrechnung Einführung in die Methoden der Investitionsrechnung Voraussetzungen der Investitionsrechnung Statische Methoden der Investitionsrechnung Kostenvergleichsrechnung ' Gewinnvergleichsrechnung Rentabilitätsrechnung Amortisationsrechnung '.' Beurteilung der statischen Ansätze der Investitionsrechnung Dynamische Ansätze der Investitionsrechnung Einführung Das Modell des Barwerts Der Kapitalwert Die interne Zinsfußmethode Die Annuitätenmethode Abschließendes Beispiel zu den klassischen dynamischen Methoden der Investitionsrechnung Vollständige Finanzpläne (VOFI) Die Discounted Cash Flow Methode Investitionsrechnung unter Unsicherheit Einführung Das Korrekturverfahren Die Sensitivitätsanalyse oder Zielgrößenänderungsrechnung Die Szenariotechnik Die Monte-Carlo-Methode 35

3 VIII Inhalt 3 Grundlagen der Finanzierung Besonderheiten der Immobilie: hoher Kapitalbedarf Warum Finanzierung? Kapitalausstattung und Kapitalbedarf Exkurs: Kennzahlen der Kapitalstruktur Finanzierung näher betrachtet Innenfinanzierung Beschreibung ; Eigenkapital Finanzierung aus Abschreibungen, aus Rückstellungen und durch Kapitalfreisetzung Außenfinanzierung 51 4 Fremdfinanzierung in der Immobilienwirtschaft Einführung Fremdkapitalkosten Formen der Fremdfinanzierung Abwicklung der Kreditvergabe aus der Sicht eines Kreditinstituts oder: was hat der Schuldner zu beachten? Generelle Anmerkungen der Kreditvergabe für unterschiedliche Rechtsformen Der Darlehensvertrag Kreditwürdigkeit Kreditsicherheiten Was sind Kreditsicherheiten? Bürgschaft : Bürgschaften der öffentlichen Hand Garantie Verpfändung Sicherungsabtretung Der Schuldbeitritt Weitere Sicherheiten Grundpfandrechte Das Aval Weitere Absicherungsinstrumente Kurzfristige Finanzierungsformen Die Vorfinanzierung bzw. das Vorschaltdarlehen Der Kontokorrentkredit Die Kreditlinie Langfristige Fremdfinanzierung - Kredite Der Realkredit Exkurs: Was ist der Beleihungswert? Konditionengestaltung Nominal- und Effektivverzinsung 80

4 Inhalt IX Weitere Faktoren, welche die Kapitalkosten beeinflussen Förderdarlehen bzw. öffentliche Darlehen Schuldscheindarlehen Anleihen (Schuldverschreibungen) Versicherungsdarlehen Fremdwährungsdarlehen Gesellschafterdarlehen Kundenfinanzierung Bauspardarlehen Versicherungen für Kunden 99 5 Einige Besonderheiten der Bauträgerfinanzierung Risikoanalysen Risikoanalyse eines Bauträgers Risikoanalyse durch die Banken Einige Finanzierungsbesonderheiten Grundlagen Das Sicherungsproblem und die Struktur der Finanzierung Sicherheitenstellung bei der Bauträgerfinanzierung und Abwicklung Besondere Anforderungen von Seiten der Banken an die Bauträger Finanzbedarf Bauträgerbilanzen und deren Auswertung durch Banken Veränderungen des Kapitalmarkts und dessen Folgen Eigenkapitalvereinbarungen nach Basel II und deren Folgen Grundlagen Veränderungen in der Finanzierungslandschaft Folgen für die mittelständischen Kreditnehmer der Immobilienwirtschaft Innovative Finanzierungsinstrumente Einführung in die neue Welt" Verbriefung Property Securitization Vergleich zwischen dem Pfandbrief und Mortgage Backed Securities Conduit Transaktionen Die Krise Mezzanine Finanzierung Begriff Arten von Mezzanine-Kapital Was ist Real Estate Private Equity? Weitere neue und wieder entdeckte Finanzierungsinstrumente Debt-Equity Swap Beschreibung 133

5 X Inhalt Vermeidung eines Fehlbetrags durch Genussrechtskapital Gesellschafterdarlehen oder Debt-Equity-Swap? Kritik Genussscheine Immobilienindexierte Genussscheine Derivate Allgemeine Einführung Derivate im Immobilienbereich Beispiel: Funktionsweise eines Total Return Swaps Finanzierungsmöglichkeiten durch eine Immobilien-AG Begriff und Bedeutung Beurteilung REITs zur Finanzierung Non-Recourse-Finanzierungen Kreditsubstitute Factoring Begriff Anwendung in der Immobilienwirtschaft Beurteilung. v : Leasing als Finanzierungsalternative? Begriff und Darstellung der wichtigsten Grundlagen Operate und Finance Leasing Steuerliche Aspekte Beurteilung Leasing für die öffentliche Hand Beispiel für einen vollständigen Finanzplan zum Vergleich: Kauf oder Leasing eines Gebäudes 149 Literaturverzeichnis 153 Index 159