G U T A C H T E N. Der Verkehrswert der Grundstücke wurde zum Stichtag ermittelt mit rd. Flst. 80: ,- Flst.

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1 WERTGutachten Brunner Kirchbrunnenstraße Heilbronn Amtsgericht Tauberbischofsheim Vollstreckungsgericht Schmiederstraße Tauberbischofsheim Datum: Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück in Boxberg, Uiffinger Straße 58 (Flst. 80) und die landwirtschaftliche Fläche Gewann Feldergärten (Flst. 274) Flst. 80, Wohnhaus Baujahr unbekannt (ca. 1831), rückseitige Erweiterung/Anbau EG und Dacheindeckung mit Dämmung ca EG ca. 87 m² Wohnfl, DG Nebenräume, Dachboden Lagerfläche. Insgesamt einfache Ausstattung, Anbau modernes Niveau. Holz-Einzelöfen. Altbau mit durchgreifendem Modernisierungs- und Unterhaltungsstau. Zwei Kellerräume (Gewölbekeller mit Denkmalschutz). Alte Ortslage, ca. 172 m², geringfügige Außenflächen, kein Stellplatz. Belastet mit Gehrecht. Flst. 274, Wiese im Außenbereich ca. 100m westlich der Ortslage. Erschlossen durch Schotterweg. Leicht hängig (ansteigend), mit Strauch- und Buschwerk überwuchert, ca. 302 m². Anschrift WERTGutachten Brunner Kirchbrunnenstraße Heilbronn Finanzamt Heilbronn USt-IdNr.: DE Der Verkehrswert der Grundstücke wurde zum Stichtag ermittelt mit rd. Flst. 80: ,- Flst. 274: 120,- Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus 40 Seiten inkl. 5 Anlagen. Das Gutachten wurde in dreizehn Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen. Kontakt T (07131) F (07131) Bankverbindung Kreissparkasse Heilbronn IBAN DE BIC HEISDE66XXX

2 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt... 4 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung... 4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers... 5 Grund- und Bodenbeschreibung... 5 Lage... 5 Großräumige Lage... 5 Kleinräumige Lage... 5 Gestalt und Form... 6 Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation... 6 Öffentlich-rechtliche Situation... 7 Baulasten und Denkmalschutz... 7 Bauplanungsrecht... 8 Bauordnungsrecht... 8 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation... 8 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen... 8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation... 8 Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten, Teilgrundstücke Wertermittlung für das Teilgrundstück 1 - Flst Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung Sachwertermittlung Sachwertberechnung Erläuterung zur Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Erläuterung zur Ertragswertberechnung Wert des Teilgrundstücks 1 - Flst Wertermittlung für das Teilgrundstück 2 - Flst Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung Vergleichswertermittlung Wert des Teilgrundstücks 2 - Flst Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software... 27

3 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten Verzeichnis der Anlagen... 28

4 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bestehend aus zwei selbständigen Teilgrundstücken, eins davon mit Wohnhaus bebaut Objektadresse: Uiffinger Straße 58 u.a Boxberg Grundbuchangaben: Grundbuch von Boxberg-Uiffingen, Blatt 889, lfd. Nr. 2; Grundbuch von Boxberg-Uiffingen, Blatt 889, lfd. Nr. 4 Katasterangaben: Gemarkung Uiffingen, Flurstück 274 (302 m²); Gemarkung Boxberg-Uiffingen, Flurstück 80 (172 m²) 1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Gutachtenauftrag: Gemäß Beschluss des Amtsgerichts Tauberbischofsheim Vollstreckungsgericht vom , soll durch schriftliches Sachverständigengutachten der Verkehrswert ermittelt werden. (Az.: 2 K 52/16) Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Ortsbesichtigung: Umfang der Besichtigung etc (Tag der Ortsbesichtigung) (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Zu dem Ortstermin am wurden die Prozessparteien durch schriftlich und fristgerecht eingeladen. Die Grundstücke konnten in allen wesentlichen Teilen in Augenschein genommen werden. Hinweis: Das Gebäude war zum Besichtigungszeitpunkt bewohnt und voll möbliert, die In-Augenschein-Nahme war diesbezüglich eingeschränkt. Teilnehmer am Ortstermin: Herr (Miteigentümer) sowie der Sachverständige. Eigentümer: Erbengemeinschaft Näheres dem Gericht bekannt herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Vom Gericht wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Beschluss mit Angaben zum beschlagnahmten Objekt und den Eigentumsverhältnissen Grundbuchabschrift vom Beim Ortstermin wurden folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: mündliche Auskünfte über die bisherige und aktuelle Nutzung, evtl. Mietverhältnisse, vorgenommene Modernisierungen, Renovierungen, Um- und Anbauten, Einbauten sowie eventuelle Schäden und Mängel Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Lizenziertes, aktuelles Kartenmaterial (Umgebungskarte, Ortsplan, Flurkarte) über und das GIS des Main- Tauber-Kreis überschlägige Berechnung der Bruttogrundfläche und der Wohn- und Nutzflächen

5 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 5 Auskunft der Gemeindeverwaltung zu Bauplanungssituation, Bodenrichtwerten, Baulasten, Beiträge und Abgaben nach BauGB / KAG Auskunft des Landratsamts Main-Tauber-Kreis zum Denkmalschutz Marktdatenableitungen des örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremiums für Immobilienwerte Eigene Datenbank mit Vergleichsmieten und -preisen 1.3 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Da das Gutachten im Rahmen einer Zwangsversteigerung erstellt wird, wird auftragsgemäß nur der unbelastete Verkehrswert ermittelt. Etwaige dingliche Lasten und Beschränkungen in Abtl. II des Grundbuchs bleiben somit unberücksichtigt; deren etwaiger Einfluss auf Wert und Ausübung wird dem Gericht mit separatem Schreiben mitgeteilt. 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: (vgl. Anlage 1) Baden-Württemberg Main-Tauber-Kreis Stadt Boxberg (ca Einwohner); Stadtteil Uiffingen (ca. 380 Einwohner) nächstgelegene größere Städte: Boxberg Kernort ca. 4 km, Tauberbischofsheim ca. 15 km. Würzburg ca. 40 km, Heilbronn ca. 50 km Landeshauptstadt: Stuttgart ca. 85 km Bundesstraßen: B292 am Kernort verlaufend Autobahnzufahrt: A81 Würzburg-Heilbronn, Anschlussstelle Boxberg ca. 4,3 km Bahnhof: am Ort (Regionalbahn Osterburken-Würzburg) Flughafen: Stuttgart ca. 95 km, Frankfurt ca. 95 km, Nürnberg ca. 105 km Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: (vgl. Anlage 2) Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Ortskern, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Grund- und Realschule sowie Ärzte im Kernort Boxberg; einfache Wohnlage; als Geschäftslage nicht geeignet Altdorf mit Dorf-/Mischgebietscharakter mit Gebäudebestand überwiegend aus dem 18. und 19. Jahrhundert;

6 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 6 überwiegend wohnbauliche Nutzungen; teilweise kleingewerbliche Nutzungen, durchmischt mit ehemaligen landwirtschaftlichen Nebengebäuden (Scheunen, Ställen etc.) Beeinträchtigungen: Topografie: geringer bis mäßiger Straßenverkehr, für Ortsdurchfahrtsstraße im Ortskern normal leicht hängig; von der Straße leicht nach Süden ansteigend 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: (vgl. Anlage 3) Straßenfront: ca. 13 m; mittlere Tiefe: ca. 11 m; Grundstücksgröße: insgesamt 172 m²; Bemerkungen: unregelmäßige Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anmerkung: Stichstraße/Abzweig von der Ortsdurchfahrtsstraße; kein Durchgangsverkehr im Anschlussbereich an die Ortsdurchfahrt asphaltiert, Restfläche mit Grobschotterung und Wegecharakter elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss mehrseitige Grenzbebauung der baulichen Anlagen; keine wesentlichen Einfriedungen gewachsener, normal tragfähiger Baugrund; keine Grundwasserschäden Gemäß mündlicher Auskunft der Bauverwaltung am Bewertungsstichtag ist das Bewertungsobjekt im Bodenschutz- und Altlastenkataster nicht als Verdachtsfläche aufgeführt. Weitere Anhaltspunkte liegen nicht vor. In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsobjekt als altlastenfreie Fläche unterstellt. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Boxberg-Uiffingen, Blatt 889 folgende Eintragungen (siehe Kopieauszug).

7 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 7 Das Grunddienstbarkeit Gehrecht (lfd.nr. 1) bleibt in dieser Wertermittlung unberücksichtigt; deren etwaiger Einfluss auf Wert und Ausübung wird dem Gericht mit separatem Schreiben mitgeteilt. Der Zwangsversteigerungsvermerk (lfd.nr. 2) ist nicht wertrelevant. Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden bei einer Preis(Erlös)aufteilung sachgemäß berücksichtigt werden. Das Grundstück ist zum Wertermittlungsstichtag in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen (z.b. Altlasten) konnten nicht ermittelt werden. Hinweise dazu liegen nicht vor. Diesbezügliche Besonderheiten sind ggf. zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Sachverständigen schriftlich erfragt. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen.

8 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 8 Denkmalschutz: Ja, betreffend des Gewölbekellers (rundbogiger Eingang mit Eintrag 1593 ) (siehe Anlage 5) Bauplanungsrecht Festsetzungen im Bebauungsplan: Flst. 80, Uiffinger Straße 58: Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen. Flst. 274, Gewann Feldergärten: Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 35 BauGB zu beurteilen Bauordnungsrecht Flst. 80, Uiffinger Straße 58: Zum Bewertungsobjekt war keine Bauakte vorhanden. Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt, die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen wird unterstellt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Flst. 80, Uiffinger Straße 58: baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Flst. 274, Gewann Feldergärten: reine landwirtschaftliche Fläche (vgl. 5 Abs. 1 ImmoWertV) abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, mündlich eingeholt. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Flst. 80, Uiffinger Straße 58: Eigengenutztes Wohnhaus, wahrscheinlich ehemalige Scheune (siehe Datumseintrag der Grunddienstbarkeit) Kurzbeschreibung: eingeschossig, unterkellert (zur Straßenseite freiliegendes Untergeschoss), Satteldach; Baujahr unbekannt, Kellergeschoss Gewölbekellereingang-Rundbogen mit Eintrag 1593 ; Aufbau ca (eigene Schätzung, Grundbucheintrag von 1831); nach Auskunft von Herrn ca Anbau/Erweiterung des Erdgeschosses nach Süden (Rückseite) Außenmaße: ca. 12,5 x 8,8m;

9 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 9 Umfassungswände heterogen (Bruchstein und Backstein, teilweise Fachwerk); Anbau aus Backstein und Poroton; Dachstuhl aus Holz (Satteldach) mit Ziegeleindeckung; Entwässerung aus Titanzink; Mineralwolldämmung zwischen den Sparren vorhanden (ca. 2000); im Untergeschoss zwei Kellerräume, jeweils nur Zugang von außen (davon ein Gewölbekeller); Straßenseite und Giebelseiten überwiegend mit Putz, Anbau unverputzt; Innenwände Fachwerk, verkleidet; Decken aus Holzbalken, Füllung mit Lehm und Stroh; einfache geradläufige Holztreppen; Heizung mit Holzeinzelöfen, Warmwasser Duschbereich über Holzofen; Fenster Altbau aus Holzrahmen, zweifach isolierverglast, ca. 1987; im Anbau Kunststoffrahmen weiß, zweifach isolierverglast; über Anbau zwei Dachflächenfenster aus Kunststoff (zweifach isolierverglast), im Dachgeschoss straßenseitig ein Dachflächenfenster mit Holzrahmen (zweifach isolierverglast); Rollläden nur im Anbau (Kunststoff mit Minigurt); Türen: einfache Holztüren; Holzzargen; Eingangstür massiv aus Holz; Elektroausstattung: Dachanschluss; 1 Verbrauchszähler; wenige Kippsicherungen, einige Steckdosen und Lichtauslässe; Wasserleitungen: Hauptleitungen soweit erkennbar aus Kunststoff; Rauminstallationen Altbau aus verzinktem Stahlrohr; Abwasser: nicht erkennbar Beläge: Boden Altbau; Holzdielen ohne Belag, teilweise mit PVC; teilweise altes Steinzeug; Boden Anbau; Fliesen; Schlafbereich mit Dielenparkett Wände Altbau: überwiegend Tapeten, teilweise einfacher Putz; suche/wc alt im Nassbereich mit Fliesen Wände Anbau: glatter Putz mit Anstrich; Dusche/WC neu fast deckenhoch gefliest Decken Altbau: überwiegend Raufasertapete Decken Anbau: glatter Putz mit Anstrich Aufteilung: - Untergeschoss: zwei Kellerräume (jeweils Außenzugang). Erdgeschoss: Flur und Treppe, 3 Zimmer, 1 Küche (Durchgangszimmer), 2x Dusche/WC, 1 zusätzlicher Flur (Küchenanschlüsse) - Dachgeschoss: 1 Vorraum mit Treppe zum Dachboden, 2 Zimmer - Dachboden: Lagerfläche Sanitärräume: Altbau EG: 1 Dusche/WC mit 1 Duschwanne, 1 bodenstehendes WC mit Aufputzspülkasten, 1 Waschbecken; Entlüftung über Fenster; Anbau EG: 1 Dusche/WC mit 1 Duschwanne mit Kunststoff-Aufsatzkabine, 1 wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten, 1 Waschbecken, Entlüftung über Fenster Wohnfläche ca. 87 m² (vor Ort überschlägig ermittelt, Dachgeschoss nach Landesbauordnung kein Aufenthaltsraum) Lichte Raumhöhen: Altbau EG ca. 2,00m, in Anbau etwas höher, DG ca. 1.90m, im Bereich der Trägerbalken niedriger Besondere Bauteile: zwei separate Kaminzüge, Gewölbekellervorplatz mit Überdachung (Holzkonstruktion mit Trapezblecheindeckung und Entwässerung); geradläufig an Hauswand verlaufende Zugangstreppe zum Hauseingang (Steinblockstufen) Außenanlagen und Einfriedungen: keine wesentlichen vorhanden Zustand: Insgesamt überaltert und abgewohnt; Teilmodernisierungen im Zuge das Anbau ca. 2000, im Altbaubereich erheblicher Modernisierungsbedarf im Innenbereich und Unterhaltungsstau (Putzschäden, Wandrisse, schadhafte Zugangstreppe). Überalterter Grundriss (mehrere gefangene Räume ).

10 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 10 Beurteilung: Einfache, dörfliche Wohnlage; historische Bebauung mit Unterschreitung der heutigen Abstandsflächen und landwirtschaftlichen Nebengebäuden; kein Gartenbereich, kein Pkw-Stellplatz. Altes, teilmodernisiertes Wohnhaus mit erheblichem Modernisierungs- und Unterhaltungsstau. Unterstellte Folgenutzung: mit modernisiertem Wohnhaus bebautes Grundstück Flst. 274, Gewann Feldergärten: Eigengenutztes Wiesengrundstück Wiese im Außenbereich; ca. 100m westlich der Ortsbebauung; erschlossen durch grob geschotteten Wirtschaftsweg; vom Weg nach Nordwesten hin ansteigend; stark mit Sträuchern und Gestrüpp überwuchert; im oberen Bereich vereinzelt Jungholz-Bäume; pflegebedürftig; keine Einfriedungen Unterstellte Folgenutzung: Wiese 3 Ermittlung des Verkehrswerts 3.1 Grundstücksdaten, Teilgrundstücke Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück in Boxberg, Uiffinger Straße 58 u.a. zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Boxberg-Uiffingen Gemarkung Flur Flurstück Fläche Uiffingen m² Grundbuch Blatt lfd. Nr. Boxberg-Uiffingen Gemarkung Flur Flurstück Fläche Boxberg-Uiffingen m² Das Bewertungsobjekt wird zum Zwecke dieser Wertermittlung in Teilgrundstücke aufgeteilt. Bei diesen Teilgrundstücken handelt es sich um selbstständig veräußerbare Teile des Gesamtobjekts. Für jedes Teilgrundstück wird deshalb nachfolgend zunächst eine getrennte Verkehrswertermittlung durchgeführt. D. h. es wird jeweils eine eigenständige Verfahrenswahl getroffen und ein eigener Verkehrswert aus dem bzw. den Verfahrenswerten abgeleitet. Zusätzlich wird jedoch abschließend auch der Verkehrswert des Gesamtobjekts ausgewiesen. Teilgrundstücksbezeichnung Nutzung/Bebauung Fläche 1 - Flst. 80 Ein-/Zweifamilienhaus 172 m² 2 - Flst. 274 unbebaut (Wiese) 302 m² Summe der Teilgrundstücksflächen: 474 m²

11 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite Wertermittlung für das Teilgrundstück 1 - Flst Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)- Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem ImmoWertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen o- der Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (Richtwertzonendurchschnitt) 30,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Teilgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Grundstücksfläche = 172,00 m²

12 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 12 Bodenwertermittlung des Teilgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Teilgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 30,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 30,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,15 E1 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage 1,00 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 34,50 /m² Fläche (m²) 320,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Bebaubarkeit 1,00 Merk- sonstiges male Richtwertzonendurchschnitt Richtwertzonendurchschnitt 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 34,50 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 34,50 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 34,50 /m² Fläche 172,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 5.934,00 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 5.934, Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Keine aktuelleren Bodenrichtwerte vorhanden. Extrapolation anhand bundesdurchschnittlicher Bodenpreisentwicklung rd. +15%.

13 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite Sachwertermittlung Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Wohnhaus Wohn-/Nutzfläche (WF/NF) 87,00 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) 115,4 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 1.771,00 /m² 2.043,73 /m² Normgebäude ,51 Zu-/Abschläge besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,51 Alterswertminderung Modell linear Gesamtnutzungsdauer (GND) 64 Jahre Restnutzungsdauer (RND) 20 Jahre prozentual 68,75 % Betrag ,60 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,91 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) ,91 Gebäudesachwerte insgesamt ,91 Sachwert der Außenanlagen ,92 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,83 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,83 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,03 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,77 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 (marktangepasster) Sachwert = ,77 rd , Erläuterung zur Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen BGF oder Wohnflächen WF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 Ausgabe 1987 bzw. WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage

14 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 14 dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); bei der WF z. B. Nichtanrechnung der Terrassenflächen. Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2010 (NHK 2010) für das Gebäude: Wohnhaus Ermittlung des Gebäudestandards: Bauteil Wägungsanteil Standardstufen [%] Außenwände 23,0 % 0,8 0,2 Dach 15,0 % 1,0 Fenster und Außentüren 11,0 % 0,6 0,4 Innenwände und -türen 11,0 % 0,7 0,2 0,1 Deckenkonstruktion und Treppen 11,0 % 1,0 Fußböden 5,0 % 0,7 0,3 Sanitäreinrichtungen 9,0 % 0,5 0,5 Heizung 9,0 % 1,0 Sonstige technische Ausstattung 6,0 % 0,8 0,2 insgesamt 100,0 % 50,9 % 18,0 % 31,1 % 0,0 % 0,0 % Beschreibung der ausgewählten Standardstufen Außenwände Standardstufe 1 Standardstufe 3 Dach Holzfachwerk, Ziegelmauerwerk; Fugenglattstrich, Putz, Verkleidung mit Faserzementplatten, Bitumenschindeln oder einfachen Kunststoffplatten; kein oder deutlich nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1980) ein-/zweischaliges Mauerwerk, z.b. aus Leichtziegeln, Kalksandsteinen, Gasbetonsteinen; Edelputz; Wärmedämmverbundsystem oder Wärmedämmputz (nach ca. 1995) Faserzement-Schindeln, beschichtete Betondachsteine und Tondachziegel, Folienabdichtung; Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech; Dachdämmung (nach ca. 1995) Standardstufe 3 Fenster und Außentüren Standardstufe 2 Zweifachverglasung (vor ca. 1995); Haustür mit nicht zeitgemäßem Wärmeschutz (vor ca. 1995) Zweifachverglasung (nach ca. 1995), Rollläden (manuell); Haustür mit zeitgemäßem Standardstufe 3 Wärmeschutz (nach ca. 1995) Innenwände und -türen Standardstufe 1 Standardstufe 2 Fachwerkwände, einfache Putze/Lehmputze, einfache Kalkanstriche; Füllungstüren, gestrichen, mit einfachen Beschlägen ohne Dichtungen massive tragende Innenwände, nicht tragende Wände in Leichtbauweise (z.b. Holzständerwände mit Gipskarton), Gipsdielen; leichte Türen, Stahlzargen nicht tragende Innenwände in massiver Ausführung bzw. mit Dämmmaterial gefüllte Standardstufe 3 Ständerkonstruktionen; schwere Türen, Holzzargen Deckenkonstruktion und Treppen Holzbalkendecken ohne Füllung, Spalierputz; Weichholztreppen in einfacher Art und Standardstufe 1 Ausführung; kein Trittschallschutz

15 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 15 Fußböden Standardstufe 2 Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden einfacher Art und Ausführung Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden besserer Art und Ausführung, Fliesen, Standardstufe 3 Kunststeinplatten Sanitäreinrichtungen 1 Bad mit WC, Dusche oder Badewanne; einfache Wand- und Bodenfliesen, teilweise Standardstufe 2 gefliest 1 Bad mit WC, Dusche und Badewanne, Gäste-WC; Wand- und Bodenfliesen, raumhoch gefliest Standardstufe 3 Heizung Standardstufe 1 Einzelöfen, Schwerkraftheizung Sonstige technische Ausstattung Standardstufe 1 Standardstufe 2 sehr wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen, kein Fehlerstromschutzschalter (FISchalter), Leitungen teilweise auf Putz wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Wohnhaus Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienhäuser Anbauweise: freistehend Gebäudetyp: KG, EG, nicht zu Wohnzwecken ausbaubares DG Berücksichtigung der Eigenschaften des zu bewertenden Gebäudes Standardstufe tabellierte NHK 2010 relativer Gebäudestandardanteil relativer NHK 2010-Anteil [ /m² WF] [%] [ /m² WF] ,00 50,9 959, ,00 18,0 376, ,00 31,1 747, ,00 0,0 0, ,00 0,0 0,00 gewogene, standardbezogene NHK 2010 = 2.083,62 gewogener Standard = 2,0 Die Ermittlung des gewogenen Standards erfolgt durch Interpolation des gewogenen NHK-Werts zwischen die tabellierten NHK. Berücksichtigung der erforderlichen Korrektur- und Anpassungsfaktoren gewogene, standardbezogene NHK ,62 /m² WF Korrektur- und Anpassungsfaktoren gemäß Sprengnetter Fachwerkhäuser (Nadelholz) 0,85 NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 1.771,08 /m² WF rd ,00 /m² WF Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt.

16 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 16 Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt (siehe [1], Kapitel (bis 102. Ergänzung)). Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 3,00 % der Gebäudesachwerte insg. (55.563,91 ) 1.666,92 Summe 1.666,92 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Wohnhaus Das (gemäß eigener Schätzung) ca errichtete Gebäude wurde modernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sprengnetter/Kierig ) eingeordnet.

17 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 17 Hieraus ergeben sich 5 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Punkte Begründung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Dacherneuerung inkl. der Verbesserung der Wärmedämmung im Dach bzw. Dämmung der obersten Geschossdecke 2,0 Einbau isolierverglaster Fenster 1,0 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser, Gas etc.) 0,5 Modernisierung von Bädern / WCs etc. 1,0 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken, Fußböden und Treppenraum 0,5 Summe 5,0 Ausgehend von den 5 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung zuzuordnen. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (64 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 167 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (64 Jahre 167 Jahre =) 0 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 20 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (64 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (20 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (64 Jahre 20 Jahre =) 44 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Wohnhaus in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 20 Jahren und ein fiktives Baujahr 1973 zugrunde gelegt. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Sachwertfaktor Der örtlich zuständige Gutachterausschuss hat keine objektspezifischen Sachwertfaktoren abgeleitet. Daher wird der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k auf der Grundlage des in [1], Kapitel 3.03 veröffentlichten Gesamt- und Referenzsystems der bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren, in dem die Sachwertfaktoren insbesondere gegliedert nach Objektart, Wirtschaftskraft der Region, Bodenwertniveau und Objektgröße (d.h. Gesamtgrundstückswert) angegeben sind, sowie der gemeinsamen Ableitungen im örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren und/oder eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v.g. bundesdurchschnittlichen Sachwertfaktoren und/oder bestimmt. Ermittlung des Sachwertfaktors aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 1,00 Einflussgröße Region + 0,03 ermittelter Sachwertfaktor = 1,03

18 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 18 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d. h. der hierdurch (ggf. zusätzlich "gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Unterhaltungsbesonderheiten ,00 Erhöhter Unterhaltungsstau, pauschal ,00 Summe , Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Wohnhaus Haus EG 87,00 4,00 348, ,00 Summe 87,00-348, ,00 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 4.176,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (28,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 1.169,28 jährlicher Reinertrag = 3.006,72 Reinertragsanteil des Bodens 1,81 % von 5.934,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 107,41 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 2.899,31 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 1,81 % Liegenschaftszinssatz und n = 20 Jahren Restnutzungsdauer 16,655 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,01 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,01 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 Ertragswert = ,01 rd , Erläuterung zur Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir nach Außenmaßen und Ortsbesichtigung überschlägig durchgeführt. Sie orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert sind, sofern diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis üblichen

19 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 19 Nutzflächenermittlung. Die Berechnungen können demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus dem Mietspiegel der Gemeinde oder vergleichbarer Gemeinden, aus gemeinsamen Mietableitungen im örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremium, aus eigener Datenbank als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohnoder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Liegenschaftszinssatz Der örtlich zuständige Gutachterausschuss hat keine objektspezifischen Liegenschaftszinssätze abgeleitet. Daher wurde der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz auf der Grundlage des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem, in dem die Liegenschaftszinssätze gegliedert nach Objektart, Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie Objektgröße (d. h. des Gesamtgrundstückswerts) angegeben sind, sowie der gemeinsamen Ableitungen im örtlich zuständigen Sprengnetter Expertengremium, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze, und/oder eigener Ableitungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze bestimmt. Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes aus Tabelle (kreuzinterpolierter) Wert = 1,49 % Einflussfaktor Objektgröße x 1,00 Einflussfaktor Lage x 1,07 Einflussfaktor Anbauart x 1,03 Einflussfaktor Region x 1,10 ermittelter Liegenschaftszinssatz = 1,81 % Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert

20 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 20 (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ableitung in der Sachwertermittlung. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Unterhaltungsbesonderheiten ,00 Erhöhter Unterhaltungsstau, pauschal ,00 Summe , Wert des Teilgrundstücks 1 - Flst. 80 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der Wert für das Teilgrundstück 1 - Flst. 80 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt ,00

21 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite Wertermittlung für das Teilgrundstück 2 - Flst Verfahrenswahl mit Begründung Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert i. d. R. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und dem Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, dem abgabenrechtlichen Zustand und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (vgl. 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt (Ortslage) 0,75 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = landwirtschaftliche Fläche Art der baulichen Nutzung = Ackerland abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Teilgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = Landwirtschaftliche Fläche Art der baulichen Nutzung = Wiese abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 302,00 m² Bodenwertermittlung des Teilgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Teilgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 0,75 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 0,75 /m²

22 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 22 II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 E1 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage Ortslage Ortslage 1,00 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 0,75 /m² Fläche (m²) 201,00 1,00 Entwicklungsstufe Art der baulichen Nutzung landwirtschaftliche Fläche Landwirtschaftliche Fläche 1,00 Ackerland Wiese 0,60 E2 Zuschnitt lageüblich geringe Tiefe, kurvig verlaufende Westgrenze 0,90 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 0,41 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 0,41 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 0,41 /m² Fläche 302,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 123,82 rd. 124,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 124, Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Eine Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag ist nicht erforderlich, da in dieser Lage nach Auskunft des örtlichen Gutachterausschusses keine wesentlichen Bodenpreisveränderungen eingetreten bzw. zu erwarten sind. E2 Nach Auskunft des örtlichen Gutachterausschusses liegen Wiesenflächen etwas unter dem Richtwert für landwirtschaftliche Flächen (0,75 /m²). Das Bewertungsgrundstück ist eine mit Sträuchern und Buschwerk bewachsene Wiese und kaum wirtschaftlich nutzbar. Sie ist also am unteren Ende der Spanne für Wiesengrundstücke einzuordnen. Ein Abschlag von rd. 40% auf den Ackerlandwert wird als sachgerecht angesehen Vergleichswertermittlung Zur Bewertung des unbebauten Teilgrundstücks 2 - Flst. 274 sind ergänzend zum reinen Bodenwert evtl. vorhandene Wertbeeinflussungen durch Außenanlagen (z. B. Anpflanzungen oder Einfriedungen) oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. Pachtrechte) zu berücksichtigen. Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) 124,00 Wert der Außenanlagen (kein Wertansatz) + 0,00 Vergleichswert = 124,00 rd. 120,00

23 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite Wert des Teilgrundstücks 2 - Flst. 274 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Vergleichswert orientieren. Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 120,00 ermittelt. Der Wert für das Teilgrundstück 2 - Flst. 274 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt. 120, Verkehrswert In einzelne Teilgrundstücke aufteilbare Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich an der Summe der Einzelwerte der Teilgrundstücke orientieren. Die Einzelwerte der Teilgrundstücke und deren Summe betragen zum Wertermittlungsstichtag: Teilgrundstück Nutzung/Bebauung Wert des Teilgrundstücks 1 - Flst Flst. 274 Ein-/Zweifamilienhaus unbebaut (Wiese) ,00 120,00 Summe ,00 Der Verkehrswert für das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück in Boxberg, Uiffinger Straße 58 u.a. Grundbuch Blatt lfd. Nr. Boxberg-Uiffingen Gemarkung Flur Flurstück Uiffingen 274 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Boxberg-Uiffingen Gemarkung Flur Flurstück Boxberg-Uiffingen 80 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,- in Worten: fünfzigtausendeinhundertzwanzig Euro geschätzt. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann.

24 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite Heilbronn, den 06. Juni 2017 Dipl.-Kfm. Kai Brunner Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Immobilien und EnEV07 plus (Sprengnetter Akademie) Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Der Auftragnehmer haftet für die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen Beschreibungen und Ergebnisse unterliegen nicht der Haftung. Der Auftragnehmer haftet unbeschränkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprüche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, einschließlich von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit der Vertreter oder Erfüllungsgehilfen des Auftragnehmers beruhen, in Fällen der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mängeln, sowie in Fällen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. In sonstigen Fällen der leichten Fahrlässigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird, deren Einhaltung für die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden begrenzt. Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberührt. Ausgeschlossen ist die persönliche Haftung des Erfüllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsangehörigen des Auftragnehmers für von ihnen durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden. Die Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität von Informationen und Daten, die von Dritten im Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder übermittelt werden, ist auf die Höhe des für den Auftragnehmer möglichen Rückgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschränkt. Eine über das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist für jeden Einzelfall auf maximal ,00 EUR begrenzt. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z. B. Straßenkarte, Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u. ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Sie dürfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Falls das Gutachten im Internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen Fällen maximal für die Dauer von 6 Monaten.

25 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 25 Wertermittlungsergebnisse (in Anlehnung an Anlage 2b WertR 2006) Für das Ein-/Zweifamilienhausgrundstück in Boxberg, Uiffinger Straße 58 u.a. Flur Flurstücksnummer 80 Wertermittlungsstichtag: Flst. 80 baureifes Land Bodenwert Bewertungsteilbereich Entwicklungsstufe abgabenrechtlicher Zustand rel. BW [ /m²] Fläche [m²] Bodenwert [ ] frei 34,50 172, ,00 Summe: 34,50 172, ,00 Objektdaten Bewertungsteilbereich Gebäudebezeichnung / Nutzung BRI [m³] BGF [m²] WF/NF [m²] Baujahr GND [Jahre] RND [Jahre] 1 - Flst. 80 Wohnhaus 87,00 ca Jahresrohertrag RoE [ ] BWK [% des RoE] 1 - Flst , ,28 (28,00 %) Wesentliche Daten Bewertungsteilbereich Liegenschaftszinssatz [%] Sachwertfaktor 1,81 1,03 Relative Werte relativer Bodenwert: 68,21 /m² WF/NF relative besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: -172,41 /m² WF/NF relativer Verkehrswert: 574,71 /m² WF/NF Verkehrswert/Rohertrag: 11,97 Verkehrswert/Reinertrag: 16,63 Ergebnisse Ertragswert: ,00 (78 % vom Sachwert) Sachwert: ,00 Vergleichswert: --- Verkehrswert (Marktwert): ,00 Wertermittlungsstichtag

26 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 26 Wertermittlungsergebnisse (in Anlehnung an Anlage 2b WertR 2006) Für das Wiesegrundstück in Boxberg, Uiffinger Straße 58 u.a. Flur Flurstücksnummer 80 Wertermittlungsstichtag: Bodenwert Bewertungsteilbereich Entwicklungsstufe abgaben- rechtlicher- Zustand rel. BW [ /m²] Fläche [m²] Bodenwert [ ] 2 - Flst. 274 baureifes Land frei 0,41 302,00 124,00 Summen: 0,41 302,00 124,00 Jahresrohertrag RoE [ ] BWK [% des RoE] Wesentliche Daten Bewertungsteilbereich Liegenschaftszinssatz [%] Sachwertfaktor 2 - Flst Ergebnisse Vergleichswert: 120,00 Verkehrswert (Marktwert): 120,00 Wertermittlungsstichtag

27 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 27 4 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 4.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT ) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597) EnEV: Energieeinsparverordnung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.f. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBI. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Juli 2013 (BGBl I S. 2197) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) ZVG: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897 (RGBl. S. 97), in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898 (RGBl. S. 369, 713) (BGBl. III ), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 7. Dezember 2011 (BGBl. I S. 2582) LBO Landesbauordnung für Baden-Württemberg vom 08. August 1995 (GBl. S. 617), Neufassung vom 5. März 2010 (GVBl. vom 20. April 2010, Nr. 7, S. 358, 416), zuletzt geändert durch Artikel 70 des Gesetzes vom 25. Januar 2012 (GBl. S. 65)

28 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2017 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2017 [3] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 29.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2017 [4] Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 [5] Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2013 [6] Kleiber, Simon, Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. vollständig und neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Bundesanzeiger Verlag 2013 [7] Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel: Baukosten 2012/13 Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung, Umnutzung. 21. Auflage. Verlag für Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen, Essen 5 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Umgebungskarte Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Ortsplan, Auszüge GIS (Luftbild und Liegenschaftskarte) Wohnhaus Skizze Erdgeschoss Fotos Eintrag Denkmalschutzliste

29 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 31 Anlage 2: Seite 2 von 5 Ortsplan, Auszüge GIS (Luftbild und Liegenschaftskarte) Flst. 80 Luftbild GIS Main-Tauber-Kreis

30 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 32 Anlage 2: Seite 3 von 5 Ortsplan, Auszüge GIS (Luftbild und Liegenschaftskarte) Flst. 80 Liegenschaftskarte aus GIS Main-Tauber-Kreis

31 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 33 Anlage 2: Seite 4 von 5 Ortsplan, Auszüge GIS (Luftbild und Liegenschaftskarte) Flst. 274 Luftbild GIS Main-Tauber-Kreis

32 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 34 Anlage 2: Seite 5 von 5 Ortsplan, Auszüge GIS (Luftbild und Liegenschaftskarte) Flst. 274 Liegenschaftskarte aus GIS Main-Tauber-Kreis

33 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 35 Anlage 3: Seite 1 von 1 Wohnhaus Skizze Erdgeschoss Skizze durch den Sachverständigen (unmaßstäblich)

34 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 36 Anlage 4: Seite 1 von 4 Fotos Flst. 274 Flst. 274 Bild 1: Flst Blick nach Südwesten Bild 2: Flst Blick nach Süden Flst. 274 Bild 3: Flst Blick nach Nordosten Bild 4: Flst Blick nach Nordosten zur Ortsbebauung

35 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 37 Anlage 4: Seite 2 von 4 Fotos Flst. 80 Bild 5: Flst Nordansicht, im Vordergrund Ortsdurchfahrt "Uiffinger Straße" Bild 6: Blick in die Straße nach Osten Bild 7: Blick in die Straße nach Westen Bild 8: Flst Nordansicht

36 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 38 Anlage 4: Seite 3 von 4 Fotos Flst. 80 Bild 9: Flst Ostansicht Bild 10: Flst Aufgang zum Hauseingang EG-Ebene Flst. 80 Bild 11: Flst Zugang Keller Ostseite Bild 12: Flst Teilansicht Ostfassade mit Außenbereich (belastet mit dinglichem Zugangsrecht für Eigentümer Flst. 74)

37 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 39 Anlage 4: Seite 4 von 4 Fotos Flst. 80 Bild 13: Flst Außenbereich Ostseite; Blick aus Süden Bild 14: Flst Teilansicht Rückseite mit Erweiterung Flst. 80 Bild 15: Flst Teilansicht Rückseite mit Erweiterung Bild 16: Flst Zugang Gewölbekeller Nordseite

38 Az.: 17-04/agtbb-zv/2K52/16 Uiffinger Straße 58 u.a., Boxberg Seite 40 Anlage 5: Seite 1 von 1 Eintragung Denkmalschutzliste ADAB-Id Bau-Kunst Gemarkung Uiffingen Uiffinger Straße 58 Flstnr Kulturdenkmal ( 2 DSchG - BuK) (1979) Listentext: (am Wohnhaus) Keller mit rundbogigem Eingang, 1593 bez. (Ast, Meyder 2009) Objektmerkmale: Keller (1593) Aufzug aus des Landratsamts Main-Tauber-Kreis, Bauamt, Karin Schulze, vom