Dipl.-Ing. (Bauwesen), Dipl.-Wirtschaftsing.

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1 Karlheinz Böhrer Dipl.-Ing. (Bauwesen), Dipl.-Wirtschaftsing. Von der IHK für die Pfalz in Ludwigshafen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Carl-Friedrich-Gauß Straße 7 Niederlassung: Veilchenweg Ludwigshafen Ketsch Tel Tel Fax Fax GUTACHTEN G über den derzeitigen Verkehrswert i.s.d. 194 BauGB des Flurstücks 473/10, Hüttengasse 41 in Heiligkreuzsteinach... Ausfertigung Auftraggeber: Aktenzeichen: Amtsgericht Heidelberg 50 K 112 / 11 S Beschluss: Schreiben vom Ort: Heiligkreuzsteinach Straße: Hüttengasse 41 Flurstück: 473/10 Bebauung: Objektart: Einzelhaus Zweifamilienhaus Stichtag: Verkehrswert: ,- (zweihundertfünfunddreißigtausend Das Gutachten besteht aus 34 Seiten und 4 Anlagen mit 6 Seiten. Das Gutachten wurde in 6-facher Ausfertigung nebst 4 CD`s erstellt.

2 2 Inhaltsverzeichnis 1Grundlagen Auftrag Auftraggeber Bewertungsobjekt Bewertungszweck Bewertungsauftrag Bewertungsstichtag 1.2 Grundbuchauszug Ortsbesichtigung Arbeitsgrundlagen 6 2 Objektbeschreibung Grundstück Lage Grundstücksbeschreibung 2.2 Bauliche Anlagen Gebäudebeschreibung Baubeschreibung Außenanlagen Baulicher Zustand und Mängel 2.3 Planungs-/baurechtliche Beurteilung Grundstücksrechte und Lasten Duldungsrecht Wohnungsrecht Anordnung der Zwangsversteigerung Eröffnung des Insolvenzverfahrens Baulasten Mietverhältnisse 2.5 Bewegliche Gegenstände 14

3 3 3Wertermittlung Verfahren Vorbemerkungen Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Verkehrswert 3.2 Bodenwert Bodenvergleichswerte Bodenrichtwert Bodenwertableitung Bodenwert 3.3 Sachwertverfahren Sachwert der baulichen Anlagen Sachwert 3.4 Ertragswertverfahren Ertragswert der baulichen Anlagen Ertragswert 3.5 Verkehrswert 24 4 Abschließendes Umfang des Gutachtens Ausfertigungen und Verteiler Autorenschutz 25 Nebenrechnungen 26 Fotodokumentation 29 Anlagen (1) Auszug aus der Liegenschaftskarte (2) Grundrisse Keller-, Erd- und Dachgeschoss (3) Auskunft aus der Dokumentation altlastverdächtiger Flächen (4) der Gemeinde Heiligkreuzsteinach bezüglich Baulasten

4 4 1 Grundlagen 1.1 Auftrag Auftraggeber Amtsgericht Heidelberg Kurfürsten-Anlage Heidelberg durch Auftragsschreiben vom Bewertungsobjekt Flurstück 473/10 Hüttengasse Heiligkreuzsteinach Bewertungszweck Verkehrswertermittlung zum Zwecke des Zwangsversteigerungsverfahrens Bewertungsauftrag Laut Auftragsschreiben vom in Verbindung mit dem Beschluss vom ist ein schriftliches Gutachten über den Verkehrswert des Bewertungsobjektes zu erstellen. Der Verkehrswert wird nach 194 BauGB unter besonderer Berücksichtigung des 153 BauGB und in Verbindung mit 3 ImmoWertV sowie der Definition der Wertermittlungsrichtlinien ermittelt. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist der Tag der Ortsbesichtigung, d.h. der

5 5 1.2 Grundbuchauszug Der vom Amtsgericht Heidelberg übersandte und unbeglaubigte Grundbuchauszug vom wurde vom Unterzeichner nicht überprüft und wird vollinhaltlich als gültig und richtig angenommen. Der Grundbuchstand ist vorgetragen im Grundbuch von Heiligkreuzsteinach beim Grundbuchamt Heiligkreuzsteinach und Amtsgerichtsbezirk Heidelberg sowie unter Nummer 0096 wie folgt beschrieben: Bestandsverzeichnis: Gemarkung Heiligkreuzsteinach Flurstück 473/10 Gebäude- und Freifläche, Wohnen Hüttengasse 41 zu 558 m² Abteilung I (Eigentümer) Für die Bewertung nicht relevant. Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) Duldet die Anbringung eines Leerlaufs für die Wasserleitung der Gemeinde Heiligkreuzsteinach nach näherer Bestimmung der Eintragungsbewilligung vom Eingetragen am und hierher übertragen am Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) für die Berechtigte, geboren , wohnhaft in Heiligkreuzsteinach. Gemäß Bewilligung vom (Notariat 8, Heidelberg, UR 615/96 und vom Grundbuchamt Heiligkreuzsteinach, GRG 46/97), eingetragen am Die Zwangsversteigerung ist angeordnet. Bezug des Amtsgerichts Heidelberg vom (50 K 112 / 11 S). Eingetragen am Insolvenzverfahren eröffnet. Abteilung III (Grundpfandrechte) Für die Bewertung nicht relevant.

6 6 1.3 Ortsbesichtigung Zunächst wurde der Ortstermin mit dem Schuldner telefonisch abgestimmt. Anschließend wurde der Ortstermin auf ordnungsgemäße Einladung mit Fax und Schreiben vom an den Schuldner und die Treuhänderin der Schuldnerin für Donnerstag, den um Uhr festgesetzt. Danach wurde die Ortsbesichtigung am ab Uhr in Anwesenheit des Schuldners sowie dem Unterzeichner durchgeführt. Bei dieser Ortsbesichtigung konnten alle Räumlichkeiten des Zweifamilienhauses, die Garage wie auch die Außenanlagen besichtigt werden. 1.4 Arbeitsgrundlagen Auftragsschreiben des Amtsgerichts Heidelberg vom einschließlich Beschluss vom und unbeglaubigter Grundbuchauszug Straßenkarte Heiligkreuzsteinach und Umgebung Auszug aus der Liegenschaftskarte im Maßstab 1 : 500 Lageplan im Maßstab 1 : 500, Grundrisse, Ansichten und Schnitt im Maßstab 1 : 100, Baubeschreibung und Berechnungen der Wohnflächen, etc. Sterbeurkunde der Berechtigten vom Schriftliche Auskunft aus dem Altlastenkataster des Rhein-Neckar-Kreises vom der Gemeinde Heiligkreuzsteinach vom bezüglich Baulast Auskünfte des Gutachterausschusses der Gemeinde Heiligkreuzsteinach über den Bodenrichtwert, Vergleichswerte und Marktanpassungsfaktoren Grundstücksmarktbericht der Stadt Heidelberg 2010 und anderer Städte Auskünfte eines Maklers über die Mieterträge von Ein-/Zweifamilienhäusern Gesetzestexte: Baugesetzbuch (BauGB) mit Nebengesetzen Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) Wertermittlungsrichtlinien (WertR 06) Ortsbesichtigung mit angetroffenem Erscheinungsbild und Eindruck Aufzeichnungen und Fotos des Unterzeichners bei der Ortsbesichtigung Kleiber, Simon; 5. Auflage 2007: Verkehrswertermittlung von Grundstücken Kleiber; 6. Auflage 2010: Verkehrswertermittlung von Grundstücken Kleiber: WertR 06 Wertermittlungsrichtlinien und ImmoWertV 2010

7 2. Objektbeschreibung 2.1 Grundstück Lage Makrolage 7 Das Bewertungsobjekt liegt in Baden-Württemberg, in der im südlichen Teil des Odenwalds gelegenen Gemeinde Heiligkreuzsteinach. Heiligkreuzsteinach liegt etwa 10 km nordöstlich von Heidelberg und wird umgeben von Hirschhorn im Südosten, der Stadt Schönau im Süden, Wilhelmsfeld im Südwesten, der Stadt Schriesheim im Westen sowie Gorxheimertal und Abtsteinach im Norden. Heidelberg mit etwa Einwohnern ist Stadtkreis und Universitätsstadt im Regierungsbezirk Nordbaden. Heidelberg als Sitz bedeutender Verlage verfügt über Textil-, Elektro-, Fahrzeug- und Maschinenbauindustrie wie auch über leder- und holzverarbeitende Industrie sowie die Zement- und Tabakindustrie. Heidelberg verfügt weiter über zentrale Behörden und Verwaltungen, mehrere Klinken und Krankenhäuser, die Universität, die Akademie der Wissenschaften, die Hochschule für Musik sowie viele kulturelle Institutionen. Heiligkreuzsteinach mit etwa Einwohnern und einer Fläche von knapp 20 km² gehört zu dem Regierungsbezirk Karlsruhe und zur Metropolregion Rhein-Neckar. Zu der im Tal der Steinach gelegenen Gemeinde, die sich auf eine Höhe von 220 bis 584 münn erstreckt, gehören die Ortsteile Lampenhain, Bärsbach, Hilsenhain, Vorder- und Hinterheubach und Eiterbach. Heiligkreuzstzeinach verfügt neben verschiedenen Dienstleistungsunternehmen wie 2 Bankfilialen, 2 Ärzte, ein Zahnarzt, eine Apotheke und ein Supermarkt über 2 Kirchen, einen Kindergarten und eine Grundschule wie auch 2 Alten- und Pflegeheime. Für sportliche Ereignisse und Veranstaltungen steht die Mehrzweck-Halle zur Verfügung. Für den Kraftverkehr ist Heiligkreuzsteinach durch die Landesstraße L 535 sowie verschiedene Kreisstraßen erschlossen; der nächste BAB-Anschluss zur A 5 liegt westlich von Schriesheim. Die jeweils nächsten Bahnhöfe der Deutschen Bahn AG befinden sich in Schönau und Hirschhorn; verschiedene Buslinien sorgen für eine gute Erreichbarkeit in und um Heiligkreuzsteinach. Mikrolage Das Bewertungsobjekt liegt im südlichen Bereich von Heiligkreuzsteinach, in der Hüttengasse, direkt an der Einmündung eines öffentlichen Wegs. Die Entfernung von hier zum Ortskern und zur nächsten Bushaltestelle beträgt etwa 800 m. In dem Ortskern befinden sich auch die Geschäfte des täglichen Bedarfs.

8 8 Die Hüttengasse ist eine öffentliche Straße mit einer Länge von etwa 700 m. Es handelt sich um eine asphaltierte, zweispurige Straße mit überwiegend integrierten Gehwegen, die im Bereich des Bewertungsobjektes eben verläuft und auf eine Breite von etwa 7 m ausgebaut, kanalisiert und beleuchtet ist. Bei dem an das Bewertungsobjekt angrenzenden Weg handelt es sich um eine asphaltierte, einspurige Straße mit integrierten Gehwegen. Diese hier, in Richtung Süden leicht abfallende Straße ist auf eine Breite von etwa 4 m ausgebaut, kanalisiert und beleuchtet. Das Flurstück sowie sein unmittelbarer Umgriff dient vorwiegend dem Wohnen. Die Bebauung mit einer offenen Bauweise besteht hier überwiegend aus ein- und zweigeschossigen Einzelhäusern. Störende Gewerbebetriebe waren in der unmittelbaren Umgebung nicht vorhanden Grundstücksbeschreibung Das Grundstück - Flurstück 473/10 - liegt südlich der Hüttengasse und westlich des Wegs. Es liegt bei einer Länge von rd. 25 m der Hüttengasse und mit einer Länge von rd. 20 m dem Weg an. Der Grundstückzuschnitt entspricht dem eines Trapezes und die Grundstücksgröße beträgt 558 m². Das Grundstück liegt auf der Höhe des jeweiligen Straßenniveaus und fällt damit nach Süden ab. Der Unterzeichner geht von einem normal tragfähigen Baugrund und einem unterhalb der Kellersohle liegenden höchsten Grundwasserstand aus. Nach der Auskunft aus dem Altlastenkataster des Rhein-Neckar-Kreises vom ist das gegenständliche Grundstück der Gemarkung Heiligkreuzsteinach, Flurstück 6473/10, nicht im Altlasten- bzw. Bodenschutzkataster verzeichnet; damit liegt kein Altlastenverdacht vor. Sämtliche Versorgungsleitungen wie Wasser-, Abwasser-, Strom und Telefon sind in das Grundstück verlegt. Es wird unterstellt, dass keine Erschließungskosten mehr anfallen. Das gegenständliche Grundstück ist neben einer Garage mit einem hangseitig ein- und talseitig zweigeschossigen Einzelhaus bebaut. Dieses Einzelhaus sieht als Zweifamilienhaus eine Nutzung zu Wohnzwecken vor. 2.2 Bauliche Anlagen Gebäudebeschreibung Das Einzelhaus wurde etwa im Jahre 1984 in einem Abstand von etwa 5 bis 8 m entlang der straßenseitigen und in einem Abstand von etwa 4,50 m zur

9 9 wegseitigen Grundstücksgrenze in Massivbauweise errichtet. Es besteht aus dem hangseitigen Keller- bzw. dem talseitigen Untergeschoss, dem Erd- und Dachgeschoss. Im Keller- bzw. Untergeschoss mit einer Konstruktionshöhe von rd. 2,58 m sind neben dem Flur hangseitig das Treppenhaus, der Heizraum, der Tankraum und 2 Kellerräume sowie talseitig neben dem weiteren Flur mit ebenen Zugang zu der weitgehend gedeckten Terrasse die tagesbelichteten Räume wie ein Hauswirtschaftsraum, ein Abstellraum, ein Büroraum und ein Duschbad angeordnet. In dem Erdgeschoss mit einer Konstruktionshöhe von rd. 2,82 m befindet sich neben dem Treppenhaus und WC eine Wohnung. Diese Wohnung besteht neben dem Flur aus dem Abstellraum, dem Bad, der Küche, dem Wohn- und Esszimmer sowie 2 weiteren Zimmer. Über das Wohnzimmer erfolgt der Zugang auf den nach Süden als auch auf den nach Westen ausgerichteten Balkon; der nach Süden ausgerichtete Balkon ist auch über eines der weiteren Zimmer zu erreichen. Im Dachgeschoss mit einer Konstruktionshöhe von rd. 2,55 m befindet sich neben dem Treppenhaus eine Wohnung. Diese Wohnung besteht neben der Diele aus dem Abstellraum, dem Bad, dem WC, der Küche, dem Wohn- und Esszimmer sowie 2 weiteren Zimmer. Über das Wohnzimmer erfolgt der Zugang auf die nach Süden und Westen ausgerichtete Dachterrasse. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde entlang der östlichen Grundstücksgrenze und der Giebelseite die Garage mit einer hangseitigen Konstruktionshöhe von rd. 2,50 m in Massivbauweise errichtet. Die Zufahrt zur Garage erfolgt über die Hüttengasse; rückwärtig ist eine Tür zur Außentreppe zum rückwärtigen Garten angeordnet. Die Brutto-Grundfläche des Einzelhauses beträgt nach DIN 277/1987 insgesamt rd. 453 m² und der Garage rd. 26 m². Die nach DIN 283 ermittelte Wohnfläche des Zweifamilienhauses beträgt insgesamt rd. 212 m²; davon entfallen rd. 119 m² auf die Wohnung im Erdgeschoss und rd. 93 m² auf die Wohnung im Dachgeschoss. Die Nutzfläche der talseitigen und jeweils tagesbelichteten Räume beträgt rd. 49 m² Baubeschreibung Die Baubeschreibung resultiert aus den Feststellungen während des Ortstermins des Unterzeichners. Die Beschreibung der Konstruktionsmerkmale des Rohbaus und der Ausbau- und Ausstattungsgrad bezieht sich auf die wesentlichen Punkte, um einen guten Eindruck der vorgefundenen Verhältnisse zu ermöglichen.

10 10 Rohbau Keller: Wände: Decken: Dachkonstruktion: Garage: Streifenfundamente und Kellerboden aus Beton. Kellerumfassungswände aus Beton in einer Wandstärke von 30 cm; Innenwände mit Betonfertigteilen. Umfassungswände aus Mauerwerk in einer Wandstärke von 30 cm; Innenwände mit Betonfertigteilen im Erdgeschoss und mit Mauerwerk im Dachgeschoss. Stahlbetondecken in einer Stärke von 20 cm Satteldachkonstruktion aus Holz mit einer Dachneigung von rd. 32 ; Sparrendämmung; Eindeckung mit Betonziegeln. Entwässerung über Dachrinnen mit Fallrohren. Streifenfundamente und Bodenplatte aus Beton. Umfassungswände aus Mauerwerk. Flachdachkonstruktion; Abdichtung mit Bitumenschweißbahnen; Entwässerung über Dachrinne mit Fallrohr. Ausbau- und Ausstattung Fußböden: Wände: Deckenuntersichten: Fassaden: Fenster: Türen: Talseitige Räume im Untergeschoss, Küchen, Bäder und WC`s mit Bodenfliesen und ansonsten überwiegend Parkettböden. Die Wände sind verputzt und überwiegend mit Strukturraufaser tapeziert. Die Wände der Bäder sind raumhoch gefliest. Küchen und Hauswirtschaftsraum mit Fliesenspiegel. Die Deckenuntersichten sind im Dachgeschoss überwiegend mit Nut- und Federbrettern verkleidet und ansonsten verputzt und überwiegend mit Raufaser tapeziert. Putzfassaden mit abgesetztem Sockelbereich. Isolierverglaste Holzfenster; Kunststoffrollläden. Hauseingangstür als Kunststofftür mit milchverglastem Ausschnitt. Die Innentüren aus Holz mit Blockzargen oder Umfassungszargen aus Holz.

11 11 Garage: Die Wände und die Deckenuntersicht sind verputzt und gestrichen. Putzfassade. Stahlkipptor; rückwärtig angeordnete Stahltür und Fenster. Haustechnik Heizung: Ölzentralheizung mit Warmwasseraufbereitung und Zusatzheizung für feste Brennstoffe; die Anlagen befinden sich im Heizraum und Liter Kunststofftanks im Tankraum des Kellergeschosses. Ventilgesteuerte Radiatoren in den erforderlichen Räumen. Die Leitungen liegen unter Putz. Sanitärinstallation: Elektroinstallation: Zentrale Kalt- und Warmwasserversorgung. Bäder mit Badewanne, Duschwanne, Waschbecken und Klosett sowie Bidet im Bad des Erdgeschosses. Duschbad mit Duschwanne, Waschbecken und Klosett. WC`s mit Waschbecken und Klosett. Die Zu- und Ableitungen liegen unter Putz. Elektrische Klingel-, Sprech- und Öffneranlage ist vorhanden. Telefonanschluss ist vorhanden. TV über Satellitenanlage. Die Ausstattung mit Schaltern und Steckdosen ist ausreichend. Die Leitungen liegen unter Putz Außenanlagen Erschließung: Einfriedung: Befestigung: Begrünung: Das Anwesen ist erschlossen, alle notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen sind eingebracht. Die straßenseitige Einfriedung erfolgt neben den zwei- und einflügeligen Holzlattentoren aus über einem massiven Sockel und Pfeilern angeordneten Holzlattenelementen. Die rückwärtige Einfriedung erfolgt durch einen Maschendrahtzaun. Die Zufahrt zur Garage und der Zugang zum Einzelhaus sind mit Betonverbundsteinen gepflastert. Auch die rückwärtige Terrasse und die Zuwegungen sind mit Betonverbundsteinen gepflastert. Der Vorgarten ist mit vereinzelten Bäumen, verschiedenen Sträuchern, Efeu und Bodendeckern bepflanzt. Der rückwärtige Garten ist mit verschiedenen Sträuchern und Bodendeckern sowie einer Rasenfläche begrünt.

12 Baulicher Zustand und Mängel Bei dem Einzelhaus handelt es sich um einen Bau, der seinerzeit nach jeweils zeitgemäßen, bautechnischen Gesichtspunkten in guter Qualität konzipiert sowie mit mittlerem bis teilweise gehobenem Ausbau erstellt wurde. Dies täuscht jedoch nicht über die Tatsache hinweg, dass der nur 5 m breite rückwärtigen Garten aufgrund der Anordnung des Gebäudes, der nur über das Untergeschoss erreichbare Zugang zum rückwärtigen Garten und der außerhalb der Wohnung liegende WC nicht den Vorstellungen heutiger Bewohner entsprechen. Außerdem sind die vorhandene Wärmedämmung nicht mehr zeitgemäß und die Fassaden in einem anstrichbedürftigen Zustand. Die Bausubstanz des Gebäudes macht, soweit ersichtlich, einen noch soliden Eindruck. Auch ist das Gebäude im Inneren in einem weitgehend gepflegten baulichen Zustand. Allerdings wurden ein teilweises Abblättern des Sockelanstrichs, ein Tapetenabriss an einer Wand, nicht unerhebliche Risse in dem Einfriedungssockel sowie vereinzelte Putzrisse festgestellt. Soweit erkennbar, befindet sich die vorhandene Haustechnik in einem funktionsfähigen Zustand. Rein vorsorglich wird jedoch darauf hingewiesen, dass vom Unterzeichner keine Funktionsprüfung der Haustechnik (Einzelöfen, Wasser, Elektrik, etc.) vorgenommen wurde. 2.3 Planungs-/baurechtliche Beurteilung Laut Flächennutzungsplan liegt das Bewertungsobjekt in einem allgemeinen Wohngebiet [WA]. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Das Einzelhaus hat 1,5 Vollgeschosse. Die Grundflächenzahl der vorhandenen Bebauung beträgt 0,32 GRZ und das Maß der baulichen Nutzung des wurde mit 0,41 GFZ realisiert. Es wird unterstellt, dass das Einzelhaus mit der entsprechenden Baugenehmigung errichtet und die Baulinien bzw. Baugrenzen eingehalten wurden. 2.4 Grundstücksrechte und Lasten Duldungsrecht In der zweiten Abteilung des Grundbuchs ist die Duldung der Anbringung eines Leerlaufs für die Wasserleitung der Gemeinde Heiligkreuzsteinach eingetragen. Hierbei handelt es sich um eine auf dem Grundstück verlegte Wasserleitung, die an dem bestehenden Brunnenschacht in der südöstlichen Grundstücksecke für die Gemeinde zugänglich zu halten ist. Die Duldung der

13 13 Anbringung dieses Leerlaufs für die Wasserleitung wirkt sich jedoch nur marginal auf den Bodenwert aus und liegt damit im Rundungsbereich, sodass im Folgenden dieses Recht vernachlässigt werden kann Wohnungsrecht In der zweiten Abteilung des Grundbuchs ist für die Berechtigte, geboren am eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Form eines Wohnungsrechts eingetragen. Da die Berechtigte gemäß Sterbeurkunde vom am und damit vor dem Bewertungsstichtag verstorben ist, ist dieses Wohnungsrecht zum Bewertungsstichtag bereits erloschen und muss im Folgenden nicht weiter berücksichtigt werden Anordnung der Zwangsversteigerung In der zweiten Abteilung des Grundbuchs ist für das gegenständliche Grundstück die Anordnung der Zwangsversteigerung eingetragen. Diese Anordnung der Zwangsversteigerung wirkt sich üblicherweise nicht auf den Wert aus und wird insofern nicht weiter berücksichtigt Eröffnung des Insolvenzverfahrens In der zweiten Abteilung des Grundbuchs ist für das gegenständliche Grundstück die Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetragen. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wirkt sich üblicherweise nicht auf den Wert aus und wird insofern nicht weiter berücksichtigt Baulasten Nach der der Gemeinde Heiligkreuzsteinach vom sind zu Lasten des gegenständlichen Grundstücks, Flurstück 473/10, Hüttengasse 41 der Gemarkung Heiligkreuzsteinach keine Baulasten eingetragen Mietverhältnisse Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung wurde das Zweifamilienhaus unbewohnt. Insofern bestehen derzeit auch keine Mietverhältnisse.

14 Bewegliche Gegenstände Das Zweifamilienhaus war zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung mit einer Kücheneinrichtung, bestehend aus Spüle, Herd mit Ofen, Kühlschrank und den üblichen Ober- und Unterschränken sowie Arbeitsplatten ausgestattet. Der Zeitwert der Kücheneinrichtung wird wie folgt frei geschätzt: 1.500,- Das Zweifamilienhaus war teilweise noch mit dem für eine private Nutzung üblichen Einrichtungen, Mobiliar und Hausrat ausgestattet. Diese Einrichtungen, Mobiliar und Hausrat sind für einen fremden Dritten von geringem Wert und können im Folgenden vernachlässigt werden. 3. Wertermittlung 3.1 Verfahren Vorbemerkungen Zur Ermittlung des Verkehrswertes führt die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV 2010) in 8 aus: (1) Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. (2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz (1) sind in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen: 1. die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) 2. die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks. (3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. (4) Bei der Anwendung der jeweils herangezogenen Wertermittlungsverfahren nicht berücksichtigte wertbeeinflussende Umstände sind ergänzend zu berücksichtigen.

15 15 Da es sich bei dem Bewertungsobjekt um ein Zweifamilienhaus handelt, ist die Wertermittlung üblicherweise aus dem Sachwertverfahren abzuleiten. Aufgrund der Vorgaben des Auftrags soll jedoch der Verkehrswert vorrangig nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Entsprechend diesen Vorgaben wird daher der Verkehrswert im Folgenden aus dem Ertragswertverfahren abgeleitet Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV geregelt. Im Sachwertverfahrens wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zu berücksichtigen. Zur Ermittlung des Herstellungswertes sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen. Spezielle Bauteile wie Dachüberstände, Vordach, Balkon, Außentreppen, etc. werden gesondert angesetzt. Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Sie sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen; hierfür steht neben der Erfahrung auch eine Fülle sogenannter Baudatenhandbücher zur Verfügung. Da sich die Normalherstellungskosten in aller Regel auf einen in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt beziehen, sind sie mit Hilfe geeigneter Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse des Bewertungsstichtags zu beziehen. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördlichen Prüfungen und Genehmigungen. Diese Baunebenkosten werden üblicherweise nach Erfahrung in Prozentsätzen berücksichtigt. Der Sachwert der baulichen Anlagen ist ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln. Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Nach der Marktanpassung des vorläufigen Sachwertes sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks gemäß 8 (3) ImmoWertV sowie ggf. alle sonstigen, wertbeeinflussenden Umstände gemäß 8 (4) ImmoWertV zu berücksichtigen.

16 Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren ist in den ImmoWertV geregelt. Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Als Bewirtschaftungskosten (Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten) sind die für eine ordentliche Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen gedeckt sind. Der Reinertrag ist anschließend um den Betrag zu vermindern, der sich aus einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes ergibt. Die angemessene Verzinsung, üblicherweise als Liegenschaftszins bezeichnet, ergibt sich aus den Analysen des herrschenden Immobilienmarktgeschehens und wird unter anderem von den jeweiligen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Der um diesen Betrag der Bodenwertverzinsung verminderte Reinertrag ist mit einem geeigneten Vervielfältiger zu kapitalisieren. Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem gewählten Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Es handelt sich dabei um eine klassische Barwertberechnung einer periodischen Zahlung. Schließlich sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks gemäß 8 (3) ImmoWertV sowie ggf. alle sonstigen, wertbeeinflussenden Umstände gemäß 8 (4) ImmoWertV zu berücksichtigen Verkehrswert Unter Zugrundelegung der aus dem Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren gewonnenen Erkenntnisse sowie unter Betrachtung aller sonstigen, wertbeeinflussenden Umstände des Einzelfalls ist der Verkehrswert zu ermitteln. Dabei sind zum Beispiel auch die Veränderungen die sich zwischen der Ableitung des Marktanpassungsfaktores beim Sachwertverfahren sowie dem Liegenschaftszinsatzes beim Ertragswertverfahren durch die jeweiligen Gutachterausschüsse und dem Bewertungsstichtag ggf. ergeben haben, entsprechend zu würdigen.

17 Bodenwert Bodenvergleichswerte Der Bodenwert ist nach 16 (1) Satz 1 ImmoWertV aus dem Vergleichswertverfahren abzuleiten. Dabei sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussender Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Für den örtlichen und zeitlichen Bereich konnten jedoch vom Gutachterausschuss der Gemeinde Heiligkreuzsteinach keine vergleichbaren Verkäufe herangezogen werden Bodenrichtwert Laut 16 (1) Satz 2 ImmoWertV kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Der erschließungsbeitragsfreie Bodenrichtwert für unbebaute, baulich frei verfügbare Grundstücke in dieser Zone wurde vom Gutachterausschuss der Gemeinde Heiligkreuzsteinach zum Stichtag zwischen festgesetzt. Aufgrund der Lage des Bewertungsobjektes innerhalb dieser Zone sowie der Grundstücksgröße wird im Folgenden von einem Bodenrichtwert zum Stichtag von 75,- und 100,- 90,- ausgegangen Bodenwertableitung Unter Berücksichtigung des Maßes der baulichen Nutzung, der zeitlichen Anpassung sowie den sonstigen wertbeeinflussenden Merkmalen wird der Bodenrichtwert an das Grundstück angepasst. Das Maß der baulichen Nutzung des Bewertungsgrundstücks mit 1,5 Vollgeschossen und 0,41 GFZ entspricht weitestgehend dem durchschnittlichen Maß der baulichen Nutzung innerhalb dieser Bodenrichtwertzone; insofern ist keine Anpassung an den Bodenrichtwert erforderlich.

18 18 Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Stichtag Aufgrund der konstanten Bodenwerte zwischen dem Bewertungsstichtag, den und dem Stichtag des Bodenrichtwertes, den ist keine Anpassung an den Bodenrichtwert vorzunehmen. Bebaute Grundstücke unterliegen wegen der nicht vorhandenen Planungs- - - punkt seiner Bebauung zwar noch einer optimalen Nutzung zugeführt werde, sich jedoch die realisierte Bebauung mit zunehmendem Alter von der optimalen Nutzung des unbebaut gedachten Grundstücks entferne. Das Einzelhaus entspricht hinsichtlich seiner Konzeption, Gestaltung und Ausführung teilweise nicht mehr dem heutigen Standard. Insofern wird ein Abschlag von erfahrungsgemäß rd. 10% auf den Bodenrichtwert für angemessen erachtet. Unter Berücksichtigung dieser Merkmale ergibt sich der erschließungsbeitragsfreie Bodenwert nach Bestand zum Bewertungsstichtag wie folgt: 90,- - 0,10) = rd. 81,- (Bestand) Bodenwert Der erschließungsbeitragsfreie Bodenwert, berechnet sich für das Flurstück 473/10 zum Bewertungsstichtag, den , wie folgt: Bodenwert 558 m² * 81,- = ,- Bodenwert gerundet ,- 3.3 Sachwertverfahren Sachwert der baulichen Anlagen Für die Sachwertermittlung der baulichen Anlagen werden die Normalherstellungskosten auf der Basis 2000 zugrunde gelegt. Die Normalherstellungskosten werden - bezugnehmend auf die Kostenermittlungen verschiedener Baudatenhandbüchern sowie aufgrund eigener Erfahrungen - auf der Basis 2000 mit 600,- das Einzelhaus sowie mit 270,- angesetzt. Der mittlere Baukostenindex von Einfamilienhäusern einschließlich der Umsatzsteuer wurde vom Statistischen Bundesamt zum Stand III. Quartal 2011 auf der Basis 2000 = 100 mit 119,6 ermittelt.

19 19 Es wird eine Restnutzungsdauer, d.h. die Zeit in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können, von 50 Jahren zum Bewertungsstichtag unterstellt. Dabei wird eine fiktive Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angenommen. Die Baunebenkosten werden in Anlehnung an die Literatur mit 16% angesetzt. Die Kosten der Außenanlagen wurden überschlägig ermittelt und können mit rd. 5% des Herstellungswertes angesetzt werden. Der Sachwert der baulichen Anlagen zum Bewertungsstichtag berechnet sich nunmehr wie folgt: Herstellungswert Einzelhaus 453 m² * 600,- 1,196 = ,- Garage 26 m² * 270,- * 1,196 = 8.396,- Sonderbauteile pauschal - Dachüberstände 1.000,- - Balkone 6.000,- - Außentreppe 1.000,- - Zusätzliche Heizanlage 2.500,- - Satellitenanlage 500, = , ,- 16% Baunebenkosten ,- 5% Kosten der Außenanlagen , Herstellungswert zum Stichtag ,- Alterswertminderung: Nach 23 ImmoWertV ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Bei einer fiktiven Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren beträgt diese Wertminderung rd. 38% ,- 0,38 = , Sachwert der baulichen Anlagen ,- Sachwert der baulichen Anlagen gerundet ,-

20 Sachwert Der vorläufige Sachwert ergibt sich aus der Addition des Bodenwertes mit dem Sachwert der baulichen Anlagen und berechnet sich wie folgt: Bodenwert ,- Sachwert der baulichen Anlagen , Vorläufiger Sachwert ,- Marktanpassung: Der Gutachterausschuss der Gemeinde Heiligkreuzsteinach hat keine Marktanpassungsfaktoren abgeleitet. Die vom Gutachterausschuss der Stadt Heidelberg abgeleiteten Marktanpassungsfaktoren sind aufgrund ihrer städtischen Lage verbunden mit erheblich höheren Bodenrichtwerten nicht verwendbar. In Anlehnung an weitere Grundstücksmarktberichte, die Literatur und Erfahrung wird ein Marktanpassungsfaktor von etwa 0,85 für angemessen erachtet ,- 0,85 = ,- Besondere objektspezifische Merkmale: Infolge der objektspezifischen Grundstücksmerkmale wie der nicht den Vorstellungen heutiger Bewohner entsprechenden Anordnung des Gebäudes, des nur über das Untergeschoss erreichbaren Zugangs zum rückwärtigen Garten und des außerhalb der Wohnung liegenden WC`s, der nicht mehr zeitgemäßen Wärmedämmung und dem anstrichbedürftigen Zustand der Fassaden ist eine Wertminderung zu berücksichtigen. Für diese Wertminderung wird unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters ein Abschlag von rd. 4% des Herstellungswertes als angemessen erachtet ,- 04 = ,- Die weitere Wertminderung ergibt sich aufgrund der vorhandenen Baumängel und Bauschäden. Diese Wertminderung wird nach Er-

21 21 fahrungssätzen und einem Rundungsbetrag bestimmt. Pauschal , Sachwert zum Stichtag ,- 3.4 Ertragswertverfahren Ertragswert der baulichen Anlagen Zur Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahme wird eine fiktive Vermietung des Zweifamilienhauses nebst Garage unterstellt. Hierbei wird jeweils von einem Mietvertrag ausgegangen, der neben dem von den fiktiven Mietern zu leistenden umlagefähigen Betriebskosten auch die zu erbringenden Schönheitsreparaturen und die Übernahme kleinerer Reparaturen vorsieht. Eine genaue Aussage über die Höhe der Mieterträge bei Ein- und Zweifamilienhäusern lässt sich nur über Vergleichsmieten ähnlicher, vermieteter Einund Zweifamilienhäuser erhalten, da die hiesigen Mietspiegel keinen Auf- Im Übrigen existiert für die Gemeinde Heiligkreuzsteinach kein Mietspiegel Laut Rücksprache mit einem ortkundigen Makler sowie aus eigener Erfahrung sind für ein Zweifamilienhaus in dieser und ähnlicher Lage, Größe, Art, Alter und Ausstattung ein monatlicher Mietertrag zwischen 4,50 und allenfalls 5,50 üblich und nachhaltig erzielbar. Unter Zugrundelegung der vorhandenen Ausstattung sowie unter Berücksichtigung der objektspezifischen Grundstücksmerkmale wie der nicht den Vorstellungen heutiger Bewohner entsprechenden Anordnung des Gebäudes, des nur über das Untergeschoss erreichbaren Zugangs zum rückwärtigen Garten und des außerhalb der Wohnung liegenden WC`s, der nicht mehr zeitgemäßen Wärmedämmung und dem anstrichbedürftigen Zustand der Fassaden wird ein monatlicher Mietertrag von rd. 4,80 in der Wohnung im Erd- und in der Wohnung im Dachgeschoss des Zweifamilienhauses als angemessen erachtet. Für die tagesbelichteten Nutzflächen im Untergeschoss des Zweifamilienhauses wird ein zusätzlicher Mietertrag von erfahrungsgemäß rd. 2,5 Monat berücksichtigt. Die Garage wird mit einem monatlichen Mietertrag von erfahrungsgemäß rd. 35,- nebst Rundungsbetrag angesetzt. Die nachhaltig erzielbare Mieteinnahme pro Monat berechnet sich nunmehr wie folgt:

22 22 Gebäude Wohnung EG 119 m² * 4,80 = 571,- Wohnung DG 93 m² * 4,8 = 446,- Räume UG 49 m² * = 123,- Garage 35, Nachhaltig erzielbare Mieteinnahme: 1.175,- Jahresrohertrag Unter Zugrundelegung der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahme berechnet sich der Rohertrag pro Jahr wie folgt: 1.175,- 12 Monate/Jahr = ,- Bewirtschaftungskosten Instandhaltungskosten: Für die Kosten der Instandhaltung werden in Anlehnung an die II. BV ein Betrag von 9,- flächen und von 5,- - flächen und ein Betrag von 75,- Garage als angemessen erachtet. Die Instandhaltungskosten der Außenanlagen werden mit rd. 1% des Jahresrohertrages angesetzt. 212 m² * 9,- = 1.908,- 49 m² * 5,- ² = 245,- 1 St * 75,- = 75,- 1 % * ,- = 141, ,- Verwaltungskosten: Die Verwaltungskosten werden in Anlehnung an die Literatur mit 240,- angesetzt. 2 Wo * 240,- = 248,- Mietausfallwagnis: Bei Objekten dieser Art liegt das Mietausfallwagnis zwischen 3 und 4%. Im Hinblick darauf, dass der Ansatz am Rohertrag erfolgt und damit bei Mietausfall die von dem Mieter getragenen Betriebskosten lastend hinzukommen, wird das Mietausfallwagnis mit 4% angesetzt. 4 % * ,- = 564, ,-

23 23 Reinertrag Der Reinertrag ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Rohertrag und den Bewirtschaftungskosten ,- Reinertrag der baulichen Anlagen Entsprechend der Gebäudeart und -nutzung sowie der Lage und Restnutzungsdauer wird in Anlehnung an die hiesigen Grundstücksmarktberichte, die Literatur wie aus Erfahrung ein Liegenschaftszinssatz von 4,0% unterstellt. Damit berechnet sich die Verzinsung des Bodenwertanteils [Kapitel 3.2.4] wie folgt: ,- * 0,04 = 1.800,- Der Reinertrag der baulichen Anlagen ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Reinertrag und der Verzinsung des Bodenwertanteils , ,- = 9.119,- Ertragswert der baulichen Anlagen Bei einem Liegenschaftszins von 4,0% und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren beträgt der Vervielfältiger 21,48. Der Ertragswert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem Reinertrag der baulichen Anlagen multipliziert mit dem Vervielfältiger ,- * 21,48 = ,- Besondere objektspezifische Merkmale: Infolge der objektspezifischen Grundstücksmerkmale wie der vorhandenen Baumängel und Bauschäden ist eine Wertminderung zu berücksichtigen. Diese Wertminderung wird nach Erfahrungssätzen und einem Rundungsbetrag bestimmt. Pauschal , Ertragswert der baulichen Anlagen ,-

24 Ertragswert Der Ertragswert ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts mit dem Ertragswert der baulichen Anlagen und berechnet sich wie folgt: Bodenwert ,- Ertragswert der baulichen Anlagen , Ertragswert zum Stichtag ,- 3.5 Verkehrswert Das Bewertungsobjekt ist seinem Wesen nach - als Zweifamilienhaus - ein Sachwertobjekt. Entsprechend den Vorgaben des Auftrags ist der Verkehrswert jedoch aus dem Ertragswertverfahren abzuleiten. Der Ertragswert entspricht dem bereits marktangepassten Sachwert und liegt damit im plausiblen Bereich; er bildet die Ausgangsbasis für die Verkehrswertbetrachtung. Weitere Grundlage für die Verkehrswertbetrachtung sind zum einen Ableitungen aus dem Vergleichswertverfahren bezüglich des Bodenwertes und zum anderen Ableitungen aus den finanzmathematischen Methoden. Der Verkehrswert entspricht nicht gleich diesen finanzmathematischen Methoden. Vielmehr ist bei Verkehrswertermittlung das Marktverhalten in Bezug auf das zu bewertende Objekt zu analysieren und zu berücksichtigen. Der Verkehrswert des gegenständlichen Grundstücks, Flurstück 473/10, Hüttengasse 41 in Heiligkreuzsteinach wird zum Bewertungsstichtag, den , mit Da im Ertragswertverfahren diese Marktverhältnisse bereits über den Liegenschaftszinssatz berücksichtigt wurden und sich die Liegenschaftszinssätze zwischen deren Ableitung durch die Gutachterausschüsse und dem Bewertungsstichtag kaum verändert haben sowie der bereits marktangepasste Sachwert diesem Ertragswert entspricht, ist keine weitere Anpassung des Ertragswertes vorzunehmen. Damit ergibt sich der Verkehrswert in Höhe des Ertragswerts von , ,- (in Worten: zweiundfünfunddreißigtausend Euro) begutachtet.

25 25 4. Abschließendes 4.1 Umfang des Gutachtens 34 Seiten Gutachten [= Anschläge], davon 6 Seiten Farbkopien 4 Anlagen mit 6 Seiten DIN A 4 12 Lichtbilder von insgesamt 22 Lichtbildern 4.2 Ausfertigungen und Verteiler Auftragsgemäß wird das Gutachten in 6-facher Ausfertigung nebst 4 CD`s hergestellt und an das Amtsgericht Heidelberg übersandt. 4.3 Autorenschutz Dieses Gutachten ist gemäß 2 UrhG urheberrechtlich geschützt. Es darf in keinem Fall, insbesondere nicht von Dritten zu einem anderen als zum Zweck der Gutachtenserstellung verwendet werden. Aufgestellt: Ketsch, den Karlheinz Böhrer

26 26 Nebenrechnungen Grundstücksfläche laut Grundbuchauszug 558 m² Grundfläche Einzelhaus 13,80 * 11,10-3,45 * 0,60 = 151,11 m² Garage 4,50 * 6,00-1,00 * 1,00 = 26,00 m² ,11 m² Grundflächenzahl (GRZ) 177,11 m² / 558 m² = 0,32 (GRZ) Geschossfläche Einzelhaus UG 13,80 * 11,10 / 2 = 76,59 m² EG 13,80 * 11,10 / 2-3,45 * 0,60 = 151,11 m² ,70 m² Geschossflächenzahl (GFZ) 227,70 m² / 558 m² = 0,41 (GFZ) Brutto-Grundflächen Die Brutto-Grundflächen des Einzelhauses wurden über die Grundrisse und der Garage über die Liegenschaftskarte nach DIN 277 /1987 ermittelt. Einzelhaus KG 13,80 * 11,10-3,45 * 0,60 = 151,11 m²

27 27 EG 13,80 * 11,10-3,45 * 0,60 = 151,11 m² DG 13,80 * 11,10-3,45 * 0,60 = 151,11 m² ,33 m² Garage 4,50 * 6,00-1,00 * 1,00 = 26,00 m² Wohnflächen Die Wohnflächen des Zweifamilienhauses wurden über die Grundrisse nach DIN 283 ermittelt. Fehlende Masse wurden maßstäblich abgegriffen. EG WC 1,20 * 1,80 * 0,97 = 2,10 m² Flur (6,10 * ,10 * 1,00) * 0,97 = 9,35 m² Abstellen 1,20 * 1,97 * 0,97 = 2,29 m² Küche 3,02 * 4,47 * 0,97 = 13,09 m² Essen (3,02 * 4,47-0,50 * 0,50) * 0,97 = 12,85 m² Wohnen (4,00 * 5,89 + 1,60 * 4,35-0,50 * 0,50) * 0,97 = 29,36 m² Eltern 4,22 * 4,35 * 0,97 = 17,81 m² Bad (3,00 * 3,39 + 1,80 * 2,40) * 0,97 = 14,06 m² Kind 3,00 * 4,47 * 0,97 = 13,01 m² Balkon Süd 7,00 * 1,50 * ¼ = 2,63 m² Balkon West 2,50 * 4,50 * ¼ = 2,81 m² ,36 m² DG Diele (3,72 * 2,65 + 1,20 * 1,13 + 1,56 * 1,31) * 0,97 = 12,86 m² Abstellen (1,17 * 3,88-1,17 * 0,58-1,17 * 1,60/2) * 0,97 = 2,84 m² Küche 3,00 * 4,61 * 0,97 = 13,42 m² Essen (3,02 * 4,72-1,60 * 0,58-1,60 * 1.60/2-0,50 * 0,50) * 0,97 = 11,44 m² Wohnen (2,10 * 2,78

28 28 + 3,60 * 5,78-1,42 * 1,23-3,60 * 0,58-3,60 * 1,60/2-0,50 * 0,50) * 0,97 = 19,09 m² Bad 2,40 * 3,00 * 0,97 = 6,98 m² WC 1,20 * 1,76 * 0,97 = 2,05 m² Gast (3,43 * 3,48-3,43 * 1,31/2) * 0,97 = 9,40 m² Schlafen (2,89 * 5,13-2,89 * 1,16/2) * 0,97 = 12,76 m² Dachterrasse 2,40 * 3,31 * ¼ = 1,99 m² ,83 m² Nutzflächen Die tagesbelichteten Nutzflächen in dem Untergeschoss des Zweifamilienhauses wurden über die Grundrisse nach DIN 283 ermittelt. Fehlende Masse wurden maßstäblich abgegriffen. UG Abstellen (2,70 * 4,33-1,25 * 1,54) * 0,97 = 9,47 m² HWR (4,92 * 4,33-0,50 * 0,50) * 0,97 = 20,42 m² Werken (2,10 * 4,33 + 1,90 * 3,22) * 0,97 = 14,75 m² Duschbad 1,80 * 2,55 * 0,97 = 4,45 m² ,09 m²

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