Vortragsunterlagen. Verfasst von Zehentmayer Software GmbH, Stand 14. Sep. 2012

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Norbert Baum
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1 EAVG 2012

2 Vortragsunterlagen Verfasst von Zehentmayer Software GmbH, Stand 14. Sep

3 Vorlage: Aushändigung: VOR Vertragsunterzeichnung NACH Vertragsunterzeichnung 3

4 Immobilienanzeigen: - Heizwärmebedarf - Gesamtenergieeffizienz-Faktor (bei Energieausweisen lt. OIB 2011) Beispiel: HWB 25, f GEE 0,67 Beide Werte standortbezogen. 4

5 Vorlage: Aushändigung: rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss Rechtzeitige Vorlage: Ein so ausreichend langer Zeitraum, dass sich die Partei auch über den Inhalt des Energieausweises informieren kann. 5

6 Vergleichbares Nutzungsobjekt: - identische Wohnungsgröße - identisch große Wärmeabgabeflächen (Außenwand, Kellerdecke, oberste Decke usw.) - identische Fensterfläche je Himmelsrichtung - identisches Heizsystem usw. 6

7 Maßgeblich ist die Einschätzung des Ausweiserstellers inwieweit zwei Gebäude als ähnlich anzusehen sind. Da der Begriff der Ähnlichkeit großen Interpretationsspielraum bietet ist der Ausweisersteller jedenfalls gut beraten im Zweifelsfall einen gesonderten Energieausweis zu erstellen. Beispiel: Zwei nebeneinander errichtete Einfamilienhäuser sind in ihrer Gestaltung und Größe identisch. Da die beiden Gebäude unterschiedliche Heizsysteme aufweisen, entschließt sich der Ausweisersteller dazu, zwei gesonderte Energieausweise zu erstellen. 7

8 Ad 6. Ein Wohngebäude das nach seiner Art für ganzjährige Benützung geeignet ist, unterliegt nicht der Ausnahmeregelung. Die Ausnahmeregelung bezieht sich auf die Art des Gebäudes und keinesfalls auf die Nutzungszeit des derzeitigen oder zukünftigen Nutzers. 8

9 922 Abs. 1 ABGB Bedungene Eigenschaft: Heizwärmebedarf UND Gesamtenergieeffizienz-Faktor. Beispiel: Der im Rahmen der Verkaufsverhandlungen vorgelegte Energieausweis weist einen HWB von 25 kwh/m²a sowie einen Gesamtenergieeffizienz-Faktor von 0,50 auf. Nach Vertragsunterzeichnung stellt der Käufer oder Bestandnehmer fest, dass das Gebäude einen Gesamtenergieeffizienz-Faktor von 0,75 aufweist. Der Käufer oder Bestandnehmer kann unter Berufung auf den vorgelegten Energieausweis Verbesserung/Austausch oder Preisminderung verlangen bzw. seinen Vertragsrücktritt erklären. 9

10 Der Ausweisersteller haftet für Schäden, die dem Käufer oder Bestandnehmer aus einem unrichtigen Energieausweis erwachsen. Beispiel: Durch ein Versehen wurde im Energieausweis das Alter des Heizsystems unzutreffend angegeben. Bei einer Neuberechnung des Energieausweises stellt sich heraus, dass das Gebäude einen wesentlich ungünstigeren Gesamtenergieeffizienz-Faktor aufweist. Der vereinbarte Verkaufspreis ist aus Sicht des Käufers überhöht, da das Heizungssystem sanierungsbedürftig ist. Der Käufer fordert vom Verkäufer eine teilweise Rückerstattung des Kaufpreises. Gleichzeitig reicht er Klage gegen den Ausweisersteller ein. 10

11 Beispiel: Vor der Vertragsunterzeichnung wird kein Energieausweis vorgelegt. Das besagte Gebäude wurde im Jahre 1990 errichtet. Der Käufer kann also davon ausgehen, dass das Gebäude den damals gültigen Bauvorschriften entspricht. Es stellt sich heraus, dass das Gebäude in mehreren Punkten die Anforderungen der im Jahre 1990 geltenden Bauvorschriften nicht erfüllt. Die Schadenersatzforderung des Käufers bezieht sich auf die Kosten, die im daraus erwachsen, das Gebäude auf den Gesamtenergieeffizienz-Standard des Jahres 1990 zu bringen. 11

12 Beispiel: Der Mieter erhält bis 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung keinen Energieausweis ausgehändigt. Daraufhin fordert er den Vermieter schriftlich auf, den Energieausweis innerhalb einer bestimmten Frist auszuhändigen. Da der Vermieter der Aufforderung nicht nachkommt gibt der Mieter einen Energieausweis in Auftrag und fordert die ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten vom Vermieter ein. Anmerkung: Seitens des Bestandgebers bzw. Immobilienmaklers ist zu empfehlen, sich in gesonderter Form die Vorlage sowie die Aushändigung des Energieausweises bestätigen zu lassen. 12

13 Beispiel Vertragsbestandteil: Es wird vereinbart keinen Energieausweis auszuhändigen. Dieser Vertragsbestandteil wäre null und nichtig, d.h. ein solcher Vertragsbestandteil würde den Verkäufer NICHT von der Pflicht der Vorlage bzw. Aushändigung des Energieausweises entbinden. Ein solcher Vertragsbestandteil hätte auch keinerlei Einfluss in gewährleistungsrechtlicher Hinsicht. 13

Beispiel: Der Immobilienmakler weist den Vermieter schriftlich darauf hin, dass zur Veröffentlichung im Immobilieninserat ein Energieausweis erforderlich ist.

14 Beispiel: Der Immobilienmakler weist den Vermieter schriftlich darauf hin, dass zur Veröffentlichung im Immobilieninserat ein Energieausweis erforderlich ist. Ungeachtet des Hinweises durch den Immobilienmakler besteht der Vermieter darauf, das Inserat zu veröffentlichen ohne den Heizwärmebedarf (bzw. Gesamtenergieeffizienz-Faktor) anzugeben. Der Vermieter begeht damit eine Verwaltungsübertretung, die mit bis zu 1.450,- Euro zu bestrafen ist. 14

Ein Verkäufer oder Bestandgeber der den Energieausweis nicht vorlegt begeht eine Verwaltungsübertretung, unabhängig davon ob er den Energieausweis nach der

15 Ein Verkäufer oder Bestandgeber der den Energieausweis nicht vorlegt begeht eine Verwaltungsübertretung, unabhängig davon ob er den Energieausweis nach der Vertragsunterzeichnung aushändigt oder nicht. Ein Verkäufer oder Bestandgeber der den Energieausweis vorlegt jedoch nicht aushändigt, begeht eine Verwaltungsübertretung. 15

16 Energieausweise lt. OIB-Richtlinie 2007: Angabe des HWB reicht aus. Energieausweise lt. OIB-Richtlinie 2011: HWB und f GEE sind anzugeben. 16

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 17

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