Meine Rechte als Wohnungseigentümer

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1 Beck-Rechtsberater im dtv Meine Rechte als Wohnungseigentümer Gebrauch, Sondernutzung, Verwaltung, Versammlung, Bauen, Information etc. von Dr. Oliver Elzer 2. Auflage Meine Rechte als Wohnungseigentümer Elzer schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Wohnungseigentumsrecht Verlag C.H. Beck München 2013 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Beck-Rechtsberater im dtv Meine Rechte als Wohnungseigentümer dtv

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4 Beck-Rechtsberater Meine Rechte als Wohnungseigentümer Gebrauch, Sondernutzung, Verwaltung, Versammlung, Bauen, Information etc. Von Dr. Oliver Elzer, Richter am Kammergericht, Berlin 2. Auflage Deutscher Taschenbuch Verlag

5 Originalausgabe Deutscher Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG, Friedrichstraße 1a, München Redaktionelle Verantwortung: Verlag C.H. Beck ohg Druck und Bindung: Druckerei C.H. Beck, Nördlingen (Adresse der Druckerei: Wilhelmstraße 9, München) Satz: Fa. ottomedien, Darmstadt Umschlaggestaltung: Design Concept Krön, Puchheim, unter Verwendung eines Fotos von GettyImages ISBN (dtv) ISBN (C. H. Beck)

6 Vorwort Die erste Auflage des Rechtsberaters»Meine Rechte als Wohnungseigentümer«wurde sehr gut angenommen und war schnell ausverkauft. Dies machte dem Verlag und mir Mut, den begangenen Weg fortzuschreiten und den Band bereits nach zwei Jahren in aktualisierter, verbesserter und stark erweiterter Form erneut vorzulegen. Ziel war und ist es, möglichst umfassend in einer möglichst leichten und klaren Sprache sämtliche Rechte eines Wohnungseigentümers vorzustellen und zu erläutern. Zu diesem Zweck wurden wiederum alle seit der Erstauflage veröffentlichten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs sowie die inzwischen erschienene umfangreiche Literatur verarbeitet. Ferner habe ich versucht, auf Veranstaltungen an mich herangetragene Fragen von Wohnungseigentümern, Beiräten und Verwaltern angemessen zu berücksichtigen und allgemeinverständlich in den Ratgeber einzuarbeiten. Aus diesem Anlass neu sind unter anderem die Abschnitte zum Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, zu den Schadenersatzansprüchen eines Wohnungseigentümers, zu den Steuern im Wohnungseigentumsrecht, zur vermieteten Eigentumswohnung und eine Vielzahl von neuen und erweiterten Checklisten. Für die kritische Durchsicht des Textes auf Lesbarkeit und formale Richtigkeit danke ich meinem Freund Günther Liedke. Sind aus Lesersicht trotz allem wichtige Fragen offen geblieben oder sind die gegebenen Antworten nicht klar genug, freue ich mich weiterhin über Beanstandungen und Anregungen per Mail an: Im Übrigen verweise ich auf das Vorwort zur ersten Auflage. Die dortigen Ausführungen haben von Ihrer Richtigkeit nichts eingebüßt. Berlin, im Juni 2013 Dr. Oliver Elzer V

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8 Geleitwort Der Erwerb von Wohnungseigentum erlebt einen ungebrochenen Boom. Gerade in Zeiten steigender Immobilienpreise ist Wohnungseigentum die Form der Eigentumsbildung, die für viele noch erschwinglich ist. Doch viele Käufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie nicht Alleineigentümer eines Hauses werden, sondern dass sie Miteigentum an einem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Manche Mehrheitsentscheidung scheint dem Wohnungseigentümer jedoch nur schwer erträglich. Das Miteinander der Wohnungseigentümer geht noch darüber hinaus. Denn das Zusammenleben in der Wohnanlage gestaltet sich sehr viel enger als bei Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäusern. Mangelnde Rücksichtsnahme anderer Bewohner oder die Notwendigkeit, die eigenen Lebensgewohnheiten aus Rücksicht auf andere einzuschränken, können das Wohlbefinden einschränken. Hier setzt der Ratgeber an, der nun in 2. Auflage erschienen ist. Untergliedert in die verschiedenen Fragenkomplexe, die im Leben des Wohnungseigentümers auftreten, erläutert er die Rechte, die ein Eigentümer hat, und zeigt auf, wie er diese Rechte wahrnehmen kann. Das ist wichtig. Denn nicht alle Wohnungseigentümer sind sich bewusst, dass ihre Rechte immer wieder von den Rechten anderer beschnitten werden, wenn es beispielsweise um Schränke im Hausflur oder das Aufstellen eines Gartenhäuschens geht. Noch viel weniger ist bekannt, wie diese Rechte im Einzelnen durchgesetzt werden können und müssen. Diese und viele andere Fragen beantwortet der Ratgeber. Und das praxisgerecht und auf die Belange der Wohnungseigentümer abgestimmt, wie die bereits in kurzer Zeit veröffentlichte 2. Auflage zeigt. Doch auch noch so gute und umfassende Informationen können im Einzelfall die Fragen nicht immer vollständig beantworten, die indi- VII

9 Geleitwort beck-shop.de viduellen Probleme nicht immer lösen. Dann stehen Ihnen professionelle Verbände zur Seite, die die Lösung von Problemen und die Antwort auf Fragen rund um die Immobilie zu ihrem Markenzeichen gemacht haben. Diese professionelle Hilfe finden Eigentümer und Vermieter bei uns bei Haus & Grund. Wir beraten unsere Mitglieder bei allen immobilienrechtlichen Fragen und eben auch bei Fragen zum Wohnungseigentum. Dabei spielt es keine Rolle, ob es um das Miteinander der Wohnungseigentümer geht, um Pflichten des Verwalters, um den Erwerb von Wohnungseigentum oder um spezielle Fragen aus der Vermietung von Wohnungseigentum. Sie finden uns ganz in Ihrer Nähe. Haus & Grund Bayern ist der größte Landesverband der insgesamt 22 Landesverbände umfassenden Haus & Grund-Organisation. Mit 110 Ortsvereinen sind wir bayernweit zu finden und vertreten die Interessen der über bei uns organisierten privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Wir beraten Sie nicht nur bei Ihren Fragen rund um die Immobilie. Mindestens genauso wichtig ist die Vertretung Ihrer Interessen, also der Interessen der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft. Und das schaffen wir durch unsere dreigliedrige Organisation: die Ortsvereine in den Kommunen, die Landesverbände in den Bundesländern und der Bundesverband auf der Bundesebene. Haus & Grund Bayern ist dazu gut aufgestellt. Wir vertreten schlagkräftig Ihre Interessen im Freistaat Bayern. Und wenn Sie Probleme vor Ort haben z. B. mit einem Miteigentümer, dem Hausverwalter oder Ihrem Mieter, finden Sie die notwendige Hilfe in einem unserer Ortsvereine auch in Ihrer Nähe. Dr. Ulrike Kirchhoff Vorstand Haus & Grund Bayern Landesverband Bayerischer Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer e.v. VIII

10 Inhaltsübersicht Vorwort... Geleitwort... Inhaltsverzeichnis... V VII XI 1. Kapitel Kurze Einführung in Grundbegriffe Kapitel Die Wohnungseigentümerrechte im Einzelnen Kapitel Besondere Wohnungseigentumsanlagen Kapitel Der Verlust von Wohnungseigentümerrechten Kapitel Die Rechte eines Wohnungseigentümers als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Kapitel Vermietung eines Sondereigentums Kapitel Rechte eines Wohnungseigentümers in Bezug auf Steuern Kapitel Heizkosten im Wohnungseigentumsrecht Kapitel Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger Kapitel Die geerbte Eigentumswohnung Anhang Sachverzeichnis IX

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12 Inhaltsverzeichnis Vorwort... Geleitwort... Inhaltsübersicht... V VII IX 1. Kapitel Kurze Einführung in Grundbegriffe... 1 I. Wohnungseigentümer Überblick Werdender Wohnungseigentümer Bucheigentümer Kaufverträge... 4 II. Rechtsquellen des Wohnungseigentumsrechts... 5 III. Gemeinschaftsverhältnis Überblick Einzelheiten... 7 IV. Miteigentumsanteil... 7 V. Eigentumssphären Überblick Sondereigentum a) Allgemeines b) Wohnungseigentum c) Teileigentum Gemeinschaftliches Eigentum Unterscheidungen Sonderfall Balkon a) Eigentum b) Gebrauch Wohnungserbbaurecht VI. Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer XI

13 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de VII. Anspruchsgrundlagen im Wohnungseigentumsrecht Kapitel Die Wohnungseigentümerrechte im Einzelnen I. Überblick II. Die Gebrauchsrechte eines Wohnungseigentümers Überblick Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums a) Grundsatz b) Sondernutzungsrechte Gebrauch des Sondereigentums a) Überblick b) Musizieren c) Tierhaltung Gebrauchsregelungen a) Überblick b) Gebrauchsregelungen im weiteren Sinne c) Gebrauchsregelungen im engeren Sinne d) Hausordnung e) Eintragungen im Aufteilungsplan Abwehransprüche Gebrauch des Nachbargrundstücks (Hammerschlags- und Leiterrecht) III. Die Nutzungsrechte eines Wohnungseigentümers Überblick Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums Nutzungen des Sondereigentums IV. Das Recht auf Entziehung Überblick Regelbeispiele für eine schwere Verletzung Generalklausel Durchführung Durchsetzung des Entziehungsverlangens XII

14 Inhaltsverzeichnis V. Verwaltungsrechte Grundsatz a) Überblick b) Ermessen Notverwaltungsrecht Recht auf eine ordnungsmäßige Verwaltung a) Überblick b) Regelbeispiele c) Recht auf einen Verwalter Beschluss-Sammlung Recht auf ein ordnungsmäßiges Wirtschaftswesen a) Überblick b) Wirtschaftsplan c) Abrechnung d) Recht auf angemessene Verteilungsschlüssel e) Gegenrechte eines Wohnungseigentümers Klage auf eine ordnungsmäßige Verwaltung a) Überblick b) Klage auf ein Verhalten c) Klage auf einen Beschluss d) Klage auf eine Vereinbarung Wohnungseigentümer als Verwalter a) Allgemeines zum Verwalter b) Aufgaben des Verwalters c) Person des Verwalters d) Bestellung des Verwalters e) Verwaltervertrag Wohnungseigentümer als Beirat a) Überblick b) Innere Organisation des Verwaltungsbeirats c) Aufgaben des Verwaltungsbeirats d) Abgabe von Stellungnahmen e) Prüfung der Jahresabrechnung Rechnungsprüfung f) Prüfung des Wirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne g) Unterstützung des Verwalters XIII

15 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de h) Aufgaben im Zusammenhang mit der Versammlung i) Von den Wohnungseigentümern bestimmte Aufgaben j) Haftung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats k) Aufwendungsersatz; Vergütung l) Versicherungen für den Verwaltungsbeirat? VI. Schadenersatzansprüche Überblick Aufopferungsanspruch Schadenersatzanspruch VII. Baurechte Grundsatz a) Überblick b) Wiederaufbau Sondereigentum a) Überblick b) Vereinigung c) Unterteilung Gemeinschaftliches Eigentum a) Überblick b) Kein Nachteil c) Grundrechte d) Parabolantennen e) Videoanlagen f) Erhaltungsmaßnahmen g) Modernisierungen VIII. Versammlungsrechte Allgemeines Recht auf Ladung a) Allgemeines b) Einberufungsverlangen c) Ladung durch den Verwaltungsbeirat d) Ermächtigung zur Ladung Recht auf Aufnahme eines Punktes auf die Tagesordnung XIV

16 Inhaltsverzeichnis 4. Recht auf Einladung Recht auf Teilnahme a) Höchstpersönlich b) Vertretung Beschlussfähigkeit Antragsrechte a) Überblick b) Anträge zur Geschäftsordnung c) Andere Anträge Rederechte Stimmrechte a) Überblick b) Ehegatten (gemeinschaftliches Stimmrecht) c) Stimmrechtsausschluss d) Ausübung durch einen Verwalter kraft Amtes Recht auf Begleitung IX. Informations- und Kontrollrechte Allgemeines Informationspflichten des Verwalters a) Von Gesetzes wegen b) Bei Anlass Fragen/Auskünfte Einsichtnahmen a) Überblick b) Durchführung der Einsichtnahme Rechenschaftspflicht des Verwalters X. Verfahrensrechte Allgemeines Zuständigkeit Mahnverfahren Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer a) Überblick b) Klagen auf ein Tun c) Störungsabwehr d) Anfechtungsklagen XV

17 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de e) Feststellungsklagen Klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft Klagen gegen den Verwalter XI. Sachenrechtliche Rechte Überblick Veräußerungsrechte a) Überblick b) Eintritt des Eigentümerwechsels c) Veräußerungsbeschränkungen d) Tausch Belastungsrechte a) Sondereigentum b) Gemeinschaftliches Eigentum c) Sondernutzungsrecht d) Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte Abwehrrechte/Schutzrechte a) Überblick b) Nachbarrecht c) Störungen des Sondereigentums d) Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums Kapitel Besondere Wohnungseigentumsanlagen I. Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage Überblick Vereinbarungen und Beschlüsse Teileigentümerversammlung Kosten Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung II. Die Zweiergemeinschaft Überblick Kosten Entziehung XVI

18 Inhaltsverzeichnis 4. Kapitel Der Verlust von Wohnungseigentümerrechten I. Überblick II. Einwilligung III. Gesetzlich angeordneter Verlust IV. Zwangsverwaltung V. Insolvenzverwaltung Kapitel Die Rechte eines Wohnungseigentümers als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft I. Grundlegendes zur Wohnungseigentümergemeinschaft II. Mitgliedschaft des Wohnungseigentümers Mitgliedschaftsrechte Mitgliedschaftspflichten Kapitel Vermietung eines Sondereigentums I. Überblick II. Problemfall kurzfristige Vermietungen III. Unterlassungsansprüche gegen Mieter IV. Schadenersatzansprüche gegen Mieter V. Erhaltung der Mietsache und des gemeinschaftlichen Eigentums VI. Mietvertrag VII. Rechte gegen den Verwalter in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung XVII

19 Inhaltsverzeichnis beck-shop.de 7. Kapitel Rechte eines Wohnungseigentümers in Bezug auf Steuern I. Überblick II. Umsatzsteuer III. Einkommenssteuer Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen Instandhaltungsrückstellung Zinsen Kapitel Heizkosten im Wohnungseigentumsrecht I. Überblick II. Kostenverteilungsschlüssel III. Verteilung Kapitel Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger I. Kurzüberblick II. Abnahme der Werkleistung III. Mängelrechte wegen des gemeinschaftlichen Eigentums Überblick Sekundäre Mängelrechte Primäre Mängelrechte Rückabwicklungsrechte IV. Stecken gebliebener Bau Kapitel Die geerbte Eigentumswohnung Anhang I. Checkliste gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum XVIII

20 Inhaltsverzeichnis II. Checkliste für die Prüfung einer Abrechnung A. Allgemeines B. Bestandteile C. Gesamtabrechnung D. Einzelabrechnung E. Instandhaltungsrückstellung F. Stand der Bankkonten G. Heizkosten H. Steuerangaben J. Checkliste für die Prüfung eines Wirtschaftsplans A. Allgemeines B. Gesamtwirtschaftsplan I. Aufbau II. Einnahmen III. Ausgaben IV. Zuführung zur Instandsetzungsrückstellung C. Einzelwirtschaftspläne IV. Checkliste Haushaltsnahe Dienstleistungen V. Checkliste für den Erwerb einer Eigentumswohnung I. Allgemeines II. Einzusehende Unterlagen III. Gemeinschaftliches Eigentum IV. Gebrauch V. Kosten VI. Die Eigentumswohnung VII. Verwalter VI. Verwaltervertrag Anmerkungen Sachverzeichnis XIX