Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema.

Transkript

1 Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema. Ihre Rechte als Wohnungseigentümer... 9 Gesetzliche Änderungen im Überblick...12 Abkürzungen...15 A Abgeschlossenheit...17 Anfechtung...19 Antennenanlage...21 Aufhebung der Gemeinschaft...22 Aufteilungsplan...23 Außergerichtliche Kosten...25 B Bauliche Veränderungen...27 Baumangel...29 Benutzungsordnung...30 Bindungswirkung von Eigentümerbeschlüssen...31 D Dauerwohnrecht...33 E Ehewohnung...35 Eigentümerpflichten...36 Eigentümerversammlung...38 Eigentümerwechsel...42 Einzelabrechnung...43 Entlastung...44 Entziehung des Wohnungseigentums...45 Schnellübersicht

2 Schnellübersicht F Faktische Gemeinschaft...47 G Gebrauchsregelung...50 Gemeinschaftliches Eigentum...51 Gemeinschaftsordnung...52 Gerichtskosten...54 Gesamtschuldnerische Haftung...56 Gesetz über das Wohnungseigentum...57 Grundbuch...58 Grundbuchordnung...60 H Hausgeld...61 Hausordnung...63 Heizkosten...64 I Instandhaltung...66 Instandhaltungsrücklage...67 Instandsetzung...69 J Jahresabrechnung...70 K Kabelfernsehen...72 Kosten eines Wohnungseigentumsverfahrens...74 L Lärmstörungen...76 M Mahnverfahren...78 Miteigentumsquote...78 Monatsfrist...80

3 N Nachforderungen Negativbeschluss Nichtige Beschlüsse Notverwalter O Ordnungsgemäße Verwaltung P Parabol-Antenne Protokoll Prozesskostenhilfe R Rechnungslegung Rechtsanwaltsgebühren Rechtsmittelbeschwerdegericht Richterliche Anordnung S Schäden am Gemeinschaftseigentum Schriftlicher Beschluss Sofortige Beschwerde Sofortige weitere Beschwerde Sondereigentum Sondernutzungsrecht Sonderregelungen für die neuen Bundesländer Sonderumlage Sozialwohnung Stimmrechtsausschluss T Tagesordnung Teileigentum Teilungserklärung Teilungsversteigerung Tierhaltung Schnellübersicht

4 Schnellübersicht U Umlagefähige Betriebskosten Umwandlung V Veräußerungsbeschränkung Verbrauchskosten Verjährung Verkehrssicherungspflicht Vermietung Verwalter Verwalterbestellung Verwaltergebühren Verwaltungsbeirat Vorkaufsrecht W Wirtschaftsplan Wohngeld Wohnungseigentumsgericht Wohnungserbbaurecht Z Zwangshypothek Zwangsversteigerung Zwangsverwaltung Zwangsvollstreckung...143

5 Dauerwohnrecht D Dauerwohnrecht Das Dauerwohnrecht (DWR) ist ein vererbliches, veräußerliches Recht auf Bewohnung einer Wohnung. Von Dauernutzungsrecht (DNR) spricht das Gesetz, wenn sich das Recht zur Nutzung auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume in einem Gebäude bezieht. Ansonsten bestehen keine Unterschiede zwischen DWR und DNR. Die Bestellung des DWR erfolgt durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch, wobei dieses nur bestellt werden soll, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist. Das DWR kann zeitlich beschränkt bestellt werden, jedoch auch unbefristet, es ist dann vererblich und veräußerlich. Es ist jedoch kein echtes Eigentum und kann auch nicht wie das Wohnungseigentum mit Hypotheken und Grundpfandrechten belastet, sondern nur verpfändet, aber auch gepfändet werden. Des Weiteren steht dem Dauerwohnberechtigten kein Recht auf Veränderung am Gebäude und auch nicht an seinen Wohnungsräumen zu. Ohne entsprechende Vereinbarung hat der Dauerwohnberechtigte keine Steuern und sonstige öffentliche Lasten des Grundstücks zu tragen; dies kann jedoch Gegenstand der Vereinbarung zwischen Dauerwohnberechtigten und Wohnungseigentümern werden. Grundsätzlich bleibt dabei jedoch der Eigentümer Steuerschuldner. Ebenso unterscheidet sich das dingliche Dauerwohnrecht von dem schuldrechtlichen Mietverhältnis. Im Gegensatz zu diesem kann das DWR nicht gekündigt werden. Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann jedoch ein sog. Heimfallanspruch vereinbart werden, der beim Eintritt eines wichtigen Grundes zur Rückübertragung des DWR auf den Wohnungseigentümer bzw. einen von diesen zu bezeichnenden Dritten verpflichtet. Das DWR findet vor allem Anwendung im gemeinnützigen Baugenossenschaftsbereich, wo für die Sicherung von Baukostenzuschüssen ein Wohnentgelt vereinbart wird, welches sich mit der Tilgung der Finanzierungslasten entsprechend verringert. 33

6 D Dauerwohnrecht Aber auch ansonsten kann es Gründe für die Bestellung eines DWR geben. Hauptanwendungsfall dürfte hier die Teilung einer Erbengemeinschaft sein, wo den einzelnen Beteiligten mit einem Wohnrecht ausreichend gedient sein kann (Bärmann/Pick, vor 31, Rn. 6, Kommentar zum WEG). In der Praxis dürfte sich das zeitlich unbegrenzte DWR kaum gegenüber dem Wohnungseigentum durchsetzen, da es diesem gegenüber keine spezifischen Vorteile besitzt. Im Gegenteil: Das Wohnungseigentum stellt das wirtschaftlich und juristisch einwandfreiere Wertobjekt dar. Entscheidend dürfte schließlich sein, dass die Kreditinstitute zur Einzelbelastung des Wohnungseigentums bereit sind. Damit ist aber dem DWR sein eigentlicher wirtschaftlicher Boden entzogen. Weitere Stichwörter: Gesetz über das Wohnungseigentum, Sonderregelung für die neuen Bundesländer, Vermietung, Wohnungserbbaurecht 34

7 Ehewohnung E Ehewohnung Es kommt immer wieder vor, dass sich Ehegatten anlässlich eines Scheidungsverfahrens und anlässlich einer Trennung nicht darüber einigen können, wer von den beiden Ehegatten zukünftig die Ehewohnung bewohnen darf. Solche Streitigkeiten, die gerade im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum eine Rolle spielen, können auf Antrag eines Ehegatten durch den Familienrichter beim zuständigen Familiengericht geregelt werden. Insbesondere kann der zuständige Familienrichter die Rechtsverhältnisse an der Wohnung gestalten, und zwar nach billigem Ermessen. Der Richter hat dabei alle Umstände des Einzelfalles, insbesondere das Wohl der Kinder und die Erfordernisse des Gemeinschaftslebens zu berücksichtigen. Die näheren Einzelheiten sind geregelt in der Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrates vom , allgemein bekannt als Hausratsverordnung (BGBl. III 404-3). Diese Verordnung, die seit In-Kraft-Treten mehrmals geändert wurde, ist auch im Zusammenhang mit einem Wohnungseigentumsverfahren anwendbar. 60 WEG normiert, dass die Vorschriften der genannten Verordnung entsprechend gelten, wenn die Ehewohnung im Wohnungseigentum eines oder beider Ehegatten steht oder wenn einem oder beiden Ehegatten das Dauerwohnrecht an der Ehewohnung zusteht. Der zuständige Familienrichter kann beispielsweise bestimmen, dass ein Ehegatte in der Wohnung verbleiben darf und der andere Ehegatte die Eigentumswohnung zu räumen hat. Falls die Eigentumswohnung jeweils im hälftigen Miteigentum steht, muss dann der verbleibende Ehegatte dem zu räumenden Ehegatten unter gewissen Umständen eine Nutzungsentschädigung bezahlen. Außerdem sind möglicherweise Regelungen über die Finanzierung der Wohnung bzw. die Frage zu treffen, wer die auf der Wohnung lastenden Verbindlichkeiten bezahlt. In der Regel wird der Familienrichter demjenigen Ehegatten die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen, der auch das Sorgerecht für die Kinder erwww.walhalla.de 35

8 E Eigentümerpflichten hält. Die Probleme sind eher im familienrechtlichen Bereich angesiedelt und weniger im Bereich der Eigentumswohnungen, wie zum Beispiel auch 1361b BGB ( Ehewohnung bei Getrenntleben ) zeigt. Weitere Stichwörter: Eigentümerpflichten, Sondereigentum, Vermietung Eigentümerpflichten Naturgemäß hat der Wohnungseigentümer nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Der Wohnungseigentümer hat die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Diese Pflichten des Eigentümers sind in 14 Nr. 1 WEG normiert und begrenzt gleichzeitig die Befugnisse des Eigentümers gemäß 13 WEG, falls keine Gebrauchsregelungen nach 15 WEG bestehen. Dabei versteht man unter Nachteil jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers. Die Vorschriften des jeweiligen Landesnachbarrechts geben bei der Beurteilung der Frage des Nachteils einen gewissen Anhaltspunkt. Aus 14 Nr. 1 WEG folgt auch die Pflicht, die Nutzungsberechtigung der anderen Wohnungseigentümer nicht in der Benutzung zu stören. Eine zulässige Nutzung im Sinne von 14 Nr. 1 WEG ist beispielsweise der Betrieb eines Büros innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage oder die Vermietung der Eigentumswohnung an Feriengäste. Ebenso zulässig soll die maßvolle Haustierhaltung sein und der Betrieb einer Krankengymnastikpraxis innerhalb einer Wohnung. 36

9 Eigentümerpflichten E Der Wohnungseigentümer verletzt seine Pflichten gemäß 14 Nr. 1 WEG, wenn er innerhalb seiner Wohnung beispielsweise eine Kindertagesstätte oder ein Ballettstudio betreibt. Ebenso unzulässig ist der Betrieb eines Bordells oder eines Sex-Shops oder Sex-Kinos. 14 Nr. 2 WEG regelt die Pflichten des Wohnungseigentümers für Fälle, in denen der Wohnungseigentümer sein Sondereigentum an andere Personen überlässt (z. B. solche, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören). Es handelt sich hierbei um eigene Pflichten des Wohnungseigentümers. Allerdings besteht keine Haftung für Fremdverschulden. Weiter ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem zulässigen Gebrauch beruhen (vgl. 14 Nr. 3 WEG). Zu den Einwirkungen gehören auch die Eingriffe in die Sachsubstanz. Der Wohnungseigentümer hat gewisse Duldungspflichten zu tragen. Beispielsweise wenn ein Breitbandkabelanschluss oder eine Telefonleitung oder TV-Antenne installiert wird. Ebenso trifft den Wohnungseigentümer die Pflicht, das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Allerdings ist ihm der hierdurch entstehende Schaden zu ersetzen. Eventuell muss der Wohnungseigentümer gemäß 14 Nr. 4 WEG auch Eingriffe in das Sondereigentum dulden. Dieser Duldungsanspruch steht allerdings der Gemeinschaft zu. Die Haftung für dann entstandene Schäden ist unabhängig von einem Verschulden. Zu bedenken ist auch, dass der Wohnungseigentümer als Duldungspflichtiger den Schaden anteilig mittragen muss (vgl. 16 Abs. 4 WEG). Außerdem ist zu beachten, dass die Duldungspflicht bei einer Reparatur von Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers sich nach allgemeinen Grundsätzen, z. B. dem Landesnachbarrecht begründet. 37