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4 Hinweis: Unsere Werke sind stets bemüht, Sie nach bestem Wissen zu informieren. Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Rechtsstand von Oktober Verbindliche Auskünfte holen Sie gegebenenfalls bei Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt ein. E-Book-Update-Service: Gerne teilen wir Ihnen mit, sobald eine aktualisierte Ausgabe Ihres E-Books zur Verfügung steht. Mit den WALHALLA E-Books bleiben Sie immer auf aktuellem Stand! Melden Sie sich gleich an! Wir weisen darauf hin, dass Sie die gekauften E-Books nur für Ihren persönlichen Gebrauch nutzen dürfen. Eine entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe oder Leihe an Dritte ist nicht erlaubt. Auch das Einspeisen des E-Books in ein Netzwerk (z. B. Behörden-, Bibliotheksserver, Unternehmens-Intranet) ist nicht erlaubt. Sollten Sie an einer Serverlösung interessiert sein, wenden Sie sich bitte an den WALHALLA- Kundenservice; wir bieten hierfür attraktive Lösungen an: Tel. 0941/ Walhalla u. Praetoria Verlag GmbH & Co. KG, Regensburg Dieses E-Book ist nur für den persönlichen Gebrauch bestimmt. Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert, vervielfältigt oder verbreitet werden. Bestellnummer:

5 Ihre Rechte als Wohnungseigentümer Ihre Rechte als Wohnungseigentümer Jeder, der eine Eigentumswohnung erwirbt, möchte möglichst unbehelligt darin leben. Dabei muss der Wohnungseigentümer aber bedenken, dass er nur eine Wohnung kauft und nicht das gesamte Anwesen. Deshalb muss der Wohnungseigentümer für Kosten einstehen, die ihn nicht unmittelbar betreffen. Viele der anschließend beschriebenen Rechte und Pflichten werden verständlich, wenn man weiß, was alles zu einer Eigentumswohnung gehört. Beim Kauf erwirbt man Wohnungseigentum und hierzu gehört nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das gemeinschaftliche Eigentum. Für seine Wohnung ist der Wohnungseigentümer alleine zuständig; für die Unterhaltung, Wartung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums aber die gesamte Eigentümergemeinschaft. Im Gegenzug dazu muss der einzelne Wohnungseigentümer bei Eingriffen oder Veränderungen am Gemeinschaftseigentum die anderen Eigentümer auch fragen, wenn sich diese Teile innerhalb seiner Wohnung befinden (zum Beispiel Tragwand zwischen Kinder- und Wohnzimmer). Dabei kann es vorkommen, dass sich der Einzelne oft Mehrheitsentscheidungen der Eigentümerversammlung beugen muss. Trotzdem meine ich, dass der Kauf einer Eigentumswohnung der Anmietung vorzuziehen ist. Dem Eigentümer kann zum Beispiel nicht mehr gekündigt werden. Auch wird das investierte Geld in der Regel wertbeständig angelegt und im Regelfall ist mit einer Wertsteigerung einer Immobilie zu rechnen. Das Recht der Eigentumswohnung betrifft in der Zwischenzeit einen großen Teil unserer Bürgerinnen und Bürger. Irgendwann ist jeder mit Rechtsfragen befasst, die das Wohnen innerhalb seiner Eigentumswohnung angehen. Es muss dabei gar keinen Streit geben, oft möchte man einfach wissen, was denn dieser oder jener Begriff, der in einer Eigentümerversammlung auftaucht, bedeutet. Oft wissen die Eigentümer nicht, welche Rechte und welche Pflichten sie innerhalb der Eigentümergemeinschaft haben, oder sie haben völlig falsche Vorstellungen hiervon. 5

6 Ihre Rechte als Wohnungseigentümer Insbesondere steigende Mieten führen zu der Überlegung, ob nicht doch lieber eine Eigentumswohnung gekauft werden soll, als eine teure Miete zu bezahlen. Dann muss man wissen, was einen erwartet. Aufgabe dieses Leitfadens ist es, auch dem nicht rechtskundigen Benutzer verständlich zu machen, was die Fachausdrücke des Wohnungseigentumsrechts bedeuten und was man als Eigen tümer zu beachten oder zu unterlassen hat, wenn man die geltenden Rechtsvorschriften befolgen will. In diesem ABC des Wohnungseigentums sind die derzeit geltenden Gesetze samt ihren Ausführungsbestimmungen ebenso berücksichtigt wie Gerichtsentscheidungen, die für die Anwendung der Gesetze maßgeblich und wichtig sind. Der Verfasser hat sich bemüht, so allgemein verständlich wie möglich zu formulieren, und alle in der täglichen Praxis wichtigen Begriffe in alphabetischer Reihenfolge zu erläutern. In zahlreichen Fällen macht dieses Verfahren einen Verweis auf andere Stichwörter nötig. Gewisse Wiederholungen des Inhalts sind deshalb unvermeidlich. Aus der Praxis für die Praxis von diesem Gedanken hat sich der Verfasser leiten lassen. Deshalb würden sich Verlag und Verfasser über Anregungen und auch Kritik, die die Erfahrungswerte unserer Leser widerspiegeln, freuen. Wir werden versuchen, so viel wie möglich bei der Arbeit an späteren Auflagen zu berücksichtigen. Leider ist es uns jedoch nicht möglich, Auskünfte und Beratungen im Einzelfall zu geben. In Fällen persönlicher Rechtsstreitigkeiten sollten Sie sich deshalb gegebenenfalls an einen Rechtsanwalt oder eine öffentliche Beratungsstelle wenden. Karl-Friedrich Moersch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 6

7 Gesetzliche Änderungen im Überblick Gesetzliche Änderungen im Überblick Die Neufassung des Wohnungseigentumsrechts vom führte zu tief greifenden Veränderungen der Rechtssystematik. Im Nachfolgenden möchte ich einen kurzen Überblick geben, obwohl die gesetzlichen Änderungen in unserem Kompendium eingearbeitet sind. Es wurde 5 Abs. 4 WEG neu eingeführt. Das Gesetz sieht vor, dass die Zustimmung von Grundpfandrechts- und Reallastgläubigern zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung nur noch dann erforderlich ist, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, geändert, aufgehoben oder übertragen werden soll. Dies ist eine deutliche Erleichterung des Zustimmungserfordernisses. Die Wohnungseigentümer sind nicht unbedingt von der Änderung des 7 Abs. 4 WEG betroffen; allerdings zukünftige Eigentümer beziehungsweise Erwerber oder Aufteiler. Die Möglichkeit für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Bestätigung des Aufteilungsplanes ist geändert worden. Bisher war dies eine Aufgabe der Baurechtsbehörden. Diese Aufgaben können nun auf einen Sachverständigen übertragen werden. Eine gravierende Änderung ist die Ergänzung des 10 Abs. 1 und Abs. 6 8 WEG. Dies ist eine Folge der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom (NZM 2000, Seite 1184). Danach können die Wohnungseigentümer unter bestimmten, gegenüber der bisherigen Rechtslage weniger strengen Voraussetzungen die Änderung einer bestehenden oder die Schaffung einer vom Gesetz abweichenden Vereinbarung verlangen. Dies bedeutet eine wesentliche Erleichterung der Abänderung der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung. Mehrheitsbeschlüsse, die zulässigerweise die Gemeinschaftsordnung ändern, sind jetzt möglich und bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nicht mehr der Eintragung im Grundbuch. Sie wirken auch für Rechtsnachfolger. Die Gesetzesnovelle hat in 10 WEG neue Regelungen geschaffen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nunmehr im Rahmen der gemeinsamen Verwaltung des gemeinschaftlichen 7

8 Gesetzliche Änderungen im Überblick Eigentums selbst Träger von Rechten und Pflichten sein. Hierfür hat sich der Begriff Teilrechtsfähigkeit eingebürgert. Auch diese Änderung geht auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 2005 zurück (abgedruckt in NZM 2005, Seite 543). Welche Auswirkungen eine weitere Ergänzung des 11 WEG auf die Praxis hat, ist noch nicht absehbar. Nachdem nunmehr die Teilrechtsfähigkeit juristisch als gegeben angesehen wird, hat der Gesetzgeber jedoch die logische Folge nicht umgesetzt und postuliert, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig ist. In vielen Teilungserklärungen beziehungsweise Gemeinschaftsordnungen wird nach 12 WEG verlangt, dass Wohnungseigentümer oder der Verwalter einer Veräußerung einer Eigentumswohnung oder Teileigentumsrechten zustimmen müssen. Die neue Regelung besagt nun, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss (nicht mehr durch einstimmigen Beschluss) ein vereinbartes Zustimmungserfordernis bei Veräußerung eines Wohnungseigentums aufheben können. Häufig werden Kostenverteilungsschlüssel in Wohnungseigentümergemeinschaften von vielen Eigentümern als ungerecht empfunden. Die Änderung der Kostenverteilungsschlüssel waren allerdings rechtlich hohen Hürden ausgesetzt. Dies soll nunmehr durch die Einführung des neuen 16 Abs. 3 WEG geändert worden. Danach sollen durch Stimmenmehrheit die Betriebskosten und die Kosten der Verwaltung sowie einzelner Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung abweichend von der gesetzlichen Regelung verteilt werden können ( 16 Abs. 4 WEG). In die gleiche Richtung geht die Ergänzung des 22 WEG hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen. Danach sollen Maßnahmen zur Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Anpassung an den Stand der Technik mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können. Qualifizierte Mehrheit bedeutet, dass drei Viertel aller Wohnungseigentümer (nach Köpfen) zustimmen müssen; diese Mehrheit muss dann zusätzlich noch 50 Prozent der Miteigentumsanteile innehaben. 8

9 Gesetzliche Änderungen im Überblick Völlig neu sind die Ergänzungen zu 24 und 26 WEG, nämlich die Beschluss-Sammlung. Danach soll der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Sammlung führen, die alle nach dem Inkrafttreten dieses Änderungsgesetzes verkündeten Eigentümerbeschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen aufzunehmen hat und in die jeder Wohnungseigentümer und ein Dritter (zum Beispiel Kaufinteressent) Einsicht nehmen darf. Wird diese Sammlung nicht regelmäßig und vollständig geführt, kann dies zur Abberufung des Verwalters führen. Des Weiteren sieht der Gesetzesentwurf Änderungen bei den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters (Neufassung des 27 WEG) vor. Danach soll der Verwalter in Zukunft berechtigt sein, einerseits im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie und andererseits im Namen der rechtsfähigen Gemeinschaft mit Wirkung für und gegen diese bestimmte Rechtshandlungen vornehmen zu können. Dies sind nur ein paar wenige Hinweise auf die gesetzlichen Änderungen. Ich habe mich bemüht, alle relevanten Neuerungen im nachfolgenden Text so anschaulich wie möglich darzustellen. Karl-Friedrich Moersch 9

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11 Ihre Rechte als Wohnungseigentümer Gesetzliche Änderungen im Überblick Abkürzungen Abgeschlossenheit Allstimmigkeit Amtsgericht Anfechtung Anfechtungsfrist Anpassung an den Stand der Technik Antennenanlage Aufhebung der Gemeinschaft Aufteilungsplan Außergerichtliche Kosten Barrierefreiheit Behindertengerechte Nutzung Bauliche Veränderungen Baumangel Behindertengerechte Nutzung Beiladung Benutzungsordnung Berufung Beschluss Beschlussfähigkeit Beschlusskompetenz Beschluss-Sammlung Betriebskosten Bindungswirkung von Eigentümerbeschlüssen Breitbandkabel Bundesgerichtshof Schnellübersicht

12 Schnellübersicht Dauerwohnrecht Ehewohnung Eigenbedarf Umwandlung Vermietung Eigentümerpflichten Eigentümerversammlung Eigentümerwechsel Einheitswert Einstweilige Verfügung Einzelabrechnung Energieausweis Entlastung Entziehung des Wohnungseigentums Ersatzzustellungsvertreter Faktische Gemeinschaft Forderungsanmeldung Gebrauchsregelung Gebührenvereinbarung Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wohnungseigentümergemeinschaft Gemeinschaftliches Eigentum Gemeinschaftsordnung Gerichtliches Verfahren Gerichtskosten Gesamtschuldnerische Haftung Geschäftsordnungsbeschluss Gesetz über das Wohnungseigentum Grundbuch Grundbuchordnung

13 Hausgeld Hausordnung Heizkosten Hundehaltung durch Behinderte Informationspflicht Insolvenzfähigkeit Instandhaltung Instandhaltungsrücklage Instandsetzung Jahresabrechnung Kabelfernsehen Kopfprinzip Kosten der Unterkunft Kosten der Verwaltung Kosten des Wohnungseigentumsverfahrens Landgericht Lastschriftverfahren Lärmstörungen Luxussanierung Mahnverfahren Mehrheitsbeschluss Miteigentumsquote Modernisierung Modernisierende Instandsetzung Monatsfrist Schnellübersicht

14 Schnellübersicht Nachforderungen Nachhaftung Nebenkosten Betriebskosten Nebenintervention Negativbeschluss Nichtbeschluss Nichtige Beschlüsse Nichtzulassungsbeschwerde Niederschrift Notfrist Notgeschäftsführung Notverwalter Öffnungsklausel Ordnungsgemäße Verwaltung Organisationsbeschluss Geschäftsordnungsbeschluss Parabol-Antenne Passivprozess Protokoll Prozesskostenhilfe Prozess-Standschaft Prozessverbindung Qualifizierte Mehrheit Rangklasse Rechnungslegung Rechtsanwaltsgebühren Rechtsnachfolger

15 Richterliche Anordnung Schäden am Gemeinschaftseigentum Schriftlicher Beschluss Sicherungshypothek Sondereigentum Sondernutzungsrecht Sonderumlage Sozialwohnung Stand der Technik Stimmrechtsausschluss Streitgenossenschaft Streitwert Tagesordnung Teileigentum Teilrechtsfähigkeit Teilrechtsfähige Gemeinschaft Teilungserklärung Teilungsplan Teilungsversteigerung Tierhaltung Umlagefähige Betriebskosten Umlaufbeschluss Umwandlung Umzugskostenpauschale Veräußerungsbeschränkung Verbandshaftung Verbesserung der Wohnverhältnisse Schnellübersicht