MIETRECHTLICHE FRAGEN BEI TOD DES MIETERS

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1 MIETRECHTLICHE FRAGEN BEI TOD DES MIETERS Erbrechtliche Grundlagen Sonderregelungen im Mietrecht Nachlasspflegschaft MARIO VIEHWEGER Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht

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3 Inhaltsverzeichnis Seminarinhalt... 1 Typische Fragestellungen nach dem Tod des Mieters... 2 A. Erbrechtliche Grundlagen... 3 I. Das gesetzliche Erbrecht Die gesetzliche Erbfolge Das gesetzliche Erbrecht des Ehegatten Die Lebensgefährten - Das nicht getraute Paar Das gesetzliche Erbrecht des Staates (Fiskuserbrecht, Fiskalerbschaften) EU-Erbrechtsverordnung; Erbrechtslage bei Nicht-EU-Erblassern Vermächtnis Testamentsvollstreckung Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche II. Die gewillkürte Erbfolge (Testament) III. Die Erbengemeinschaft IV. Die Ausschlagung der Erbschaft V. Legitimation der Erben Legitimation durch Erbschein Legitimation durch Vorlage eines eröffneten Testaments, Legitimation bei gesetzlicher Erbfolge Haftungsfreistellungserklärung Bezugsberechtigung Vorsorgevollmacht VI. Ansprüche der Deutschen Rentenversicherung VII. Ansprüche des Jobcenters II

4 B. Mietrechtliche Folgen bei Tod des Mieters I. Mietrechtliche Sonderrechtsnachfolgen Bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum Eintritt bei Tod des Mieters, 563 BGB a. Privilegierter Personenkreis b. Gemeinsamer Haushalt c. Das Kriterium der Dauerhaftigkeit d. Ablehnungsrecht des Eintrittsberechtigten, 563 Abs. 3 BGB Fortsetzung mit überlebenden Mietern, 563a BGB Rechtsfolgen des Eintritts nach 563, 563a BGB Fortsetzung mit den Erben, 564 BGB Prüfungsschema 563, 563a, 564 BGB Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters a. Außerordentliche Kündigung gegenüber Eintrittsberechtigten, 563 Abs. 4 BGB 35 b. Außerordentliche Kündigung gegenüber Erben, 564 Abs. S. 2 BGB Kündigungsmöglichkeiten von Mitmieter und Erben, 563a, 564 BGB Abweichende Regelungen, 563 Abs. 5 BGB II. Haftung bei Eintritt ( 563 BGB) und Fortsetzung ( 563a BGB) Haftung für Altverbindlichkeiten, 563b Abs. S Haftungsregelung zwischen Sonderrechtsnachfolger und Erben Betriebskostenzahlungen - Haftungsverteilung Sicherheitsleistung Haftungsbeschränkungen des Erben III. Tod des Genossenschaftsmitglieds Die Mitgliedschaft Nachlassinsolvenz des Mitglieds und Pfandrecht der Genossenschaft III

5 C. Die Nachlasspflegschaft I. Rechtliche Grundlagen Die Nachlasspflegschaft ist von anderen Sachwalterstellungen abzugrenzen: II. Das Nachlasspflegschaftsverfahren Arten der Nachlasspflegschaft Voraussetzungen für die Anordnung einer gewöhnlichen Nachlasspflegschaft Voraussetzungen für die Anordnung einer Prozesspflegschaft Zuständiges Gericht Verfahrensablauf Gerichtskosten Vergütung des Nachlasspflegers Entscheidung des Nachlassgerichts Rechtsmittel gegen die Anordnung/ wegen Versagung der Nachlasspflegschaft Weiteres Verfahren Haftung des Nachlassgerichts/ des Nachlasspflegers Nachlasspflegschaft bei überschuldetem Nachlass Beendigung der Nachlasspflegschaft III. Verhältnis Nachlassgläubiger - Nachlasspfleger Auskunftspflicht Befriedigung der Gläubiger D. Problemkonstellationen in der Praxis Zugang zur Mietsache a. Zugang mit Schlüssel b. Zugang mit Vermieterpfandrecht c. Zugang bei Gefahr in Verzug Problemfälle bei der Beantragung der Nachlasspflegschaft IV

6 3. Haftung des Vermieters bei der Räumung der Mietsache a. Übergabe durch Nachlasspfleger b. Übergabe durch den Bevollmächtigten c. Räumung nach Gefahr in Verzug Tod des Mieters im laufenden Beitreibungsverfahren a. Außergerichtliches Beitreibungsverfahren b. Gerichtliches Beitreibungsverfahren c. Begonnene Zwangsvollstreckung d. Tod vor Zwangsvollstreckung Besondere Zwangsvollstreckungsprobleme a. Zwangsvollstreckung in den ungeteilten Nachlass b. Zwangsvollstreckung in den Miterbenanteil nach 859 Abs. 2 ZPO c. Übersicht möglicher Zwangsvollstreckungsmaßnahmen E. Formulare F. Fälle G. Gesetzliche Regelungen Eintrittsrecht bei Tod des Mieters a Fortsetzung mit überlebenden Mietern b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung Tod des Mitglieds H. Aktenauszug I. Rechtsprechung V

7 5. OLG Dresden, Beschluss vom 124 VI

8 Seminarinhalt Es liegt in der Natur der Sache: Der Tod eines Mieters tritt meist plötzlich und unvorhersehbar ein. Die Mitarbeiter in der Wohnungsverwaltung haben sich mit etwaigen Erben, Bevollmächtigten, dem Nachlassgericht, dem Fiskus, der Rentenversicherung, Jobcenter und anderen Gläubigern des Mieters auseinanderzusetzen, wobei ein Ziel im Mittelpunkt steht: Die Sicherung des Mietertrags. Doch wie ist vorzugehen, wenn die Erben unbekannt sind und der freie Zugang zur Wohnung nicht möglich ist? Darf die Wohnung betreten werden, wenn das Nachlassgericht auf das Vermieterpfandrecht und das Selbsthilferecht des Vermieters hinweist? Unter welchen Voraussetzungen bestehen Sonderkündigungsmöglichkeiten? Wann ist eine Nachlasspflegschaft zu beantragen, wer trägt die Kosten? Welche Möglichkeiten bestehen, unbekannte Erben zu ermitteln? Wie ist mit dem Besitz des Erblassers zu verfahren, nachdem die Wohnung geöffnet wurde, wann darf die Wohnung beräumt werden und wer trägt diese Kosten? Das Seminar befasst sich, ausgehend von der Vorstellung der wichtigsten erbrechtlichen Regelungen, umfassend mit der Beantwortung der Frage, wie in der Praxis aus Sicht des Wohnungsunternehmens auf den Tod des Mieters zu reagieren ist. Für die tägliche Arbeit erhalten die Teilnehmer konkrete Handlungsvorschläge, damit bei Kenntniserlangung vom Tod des Mieters ohne Zeitverzug die richtigen Schritte eingeleitet werden können. Die genossenschaftlichen Sonderprobleme bei Tod des Mitglieds werden ebenso behandelt. 1

9 Typische Fragestellungen nach dem Tod des Mieters Die Wohnungsverwaltung ist oftmals bei Kenntniserlangung vom Tod eines Mieters auf sich allein gestellt. Sie hat selbständig die richtigen Schritte einzuleiten, Korrespondenz mit dem Nachlassgericht, Nachlasspflegern, Betreuern, Insolvenzverwaltern, Behörden und nicht zuletzt auch Rechtsanwälten zu führen. Dabei muss sie in der Lage sein zu erkennen, welche erbrechtliche Situation vorliegt, um Forderungen Dritter prüfen und eigene Forderungen gegenüber dem richtigen Adressaten geltend machen zu können. Vermieter als Nachlassgläubiger Vermieter als Nachlassschuldner Wer haftet für rückständige Mieten, An wen ist die Kaution zu zahlen, der Mitmieter? der Eingetretene? ein Erbe oder alle Erben? die Erbengemeinschaft? der Testamentsvollstrecker? Wer haftet für nicht gezahlte Kaution? Wer haftet für Betriebskostennachzahlungen? Wer haftet für Schäden an der Mietsache? an den Mitmieter? an den Eingetretenen? an einen Erbe oder alle Erben? an die Erbengemeinschaft? an den Testamentsvollstrecker? an den Vorsorgebevollmächtigten? An wen ist das Auseinandersetzungsguthaben zu zahlen, an den Eingetretenen? an einen Erbe oder alle Erben? an die Erbengemeinschaft? an den Testamentsvollstrecker? an den Vorsorgebevollmächtigten? 2

10 Die zentrale Frage, die der Vermieter nach dem Tod des Mieters für sich beantworten muss, lautet: WER IST MEIN VERTRAGSPARTNER?. Damit die Wohnungsverwaltung die Rechtslage richtig einschätzen kann, werden nachfolgend zunächst die grundlegenden erbrechtlichen Zusammenhänge dargestellt. Als Nachlassgläubiger muss sich der Vermieter selbst ein Bild über die Erbrechtslage verschaffen! Der Vermieter muss sowohl die erbrechtlichen als auch die mietrechtlichen Vorschriften fehlerfrei anwenden können. A. Erbrechtliche Grundlagen Die nachfolgend aufgeführten erbrechtlichen Grundlagen dienen dem Verständnis der Problemlage Tod des Mieters im Mietverhältnis. Sie stellen keine umfassende Darstellung sämtlicher allgemeinen erbrechtlichen gesetzlichen Regelungen dar, sondern werden in dem Umfang erläutert, wie hierauf nachfolgend Bezug genommen wird. I. Das gesetzliche Erbrecht 1. Die gesetzliche Erbfolge Die Erben sind jeweils in Ordnungen eingeteilt. Lebt ein Verwandter einer näheren Ordnung, schließt er in der Erbfolge die Verwandten einer entfernteren Ordnung aus, 1924 ff. BGB. Beispiel (Eltern, Kinder, Enkel): Wer erbt im Falle des Todes des Kindes? Erben die Eltern oder erbt alles das Enkelkind? Das Enkelkind ist Erbe erster Ordnung. Die Eltern wären Erben der zweiten Ordnung und werden daher, weil es einen Erben erster Ordnung gibt, vom Erbe ausgeschlossen. Beispiel: Die Eltern haben einen Sohn und eine Tochter, weitere Abkömmlinge sind nicht vorhanden. Im Todesfall der Tochter würden beide Eltern die Tochter zu gleichen Teilen beerben. Ist hingegen ein Elternteil im Zeitpunkt des Todes der Tochter bereits verstorben, tritt an die Stelle des vorverstorbenen Elternteils der Bruder der Tochter; sollte dieser ebenfalls bereits verstorben sein, sind die Kinder des Bruders, also die Nichten oder Neffen der Tochter deren Erben. In der gesetzlichen Erbfolge werden folgende Ordnungen unterschieden, wobei Erben höherer Ordnung immer erst zum Zug kommen, wenn es keine Erben einer niedrigeren Ordnung gibt: Erben erster Ordnung: Kinder, Enkel und Urenkel, auch adoptierte Kinder gehören dazu. Nicht ehelich geborene Kinder sind grundsätzlich ebenfalls voll erbberechtigt. Nach dem Erbrechtsgleichstellungsgesetz gibt es aber Ausnahmen für nicht ehelich geborene Kinder, die vor dem geboren wurden und deren Vater am seinen Wohnsitz im West-Teil von Deutschland hatte. Nur wenn es keine Erben erster Ordnung gibt, kommen die Erben zweiter Ordnung zum Zuge. 3

11 Leben beide Eltern, beerben sie den Erblasser allein. Ist ein Elternteil bereits verstorben, können die Geschwister des Erblassers oder, wenn diese ebenfalls verstorben sind, Neffen und Nichten des Erblassers erbberechtigt sein. Die Erben dritter Ordnung erben nur, wenn es keine Erben erster oder zweiter Ordnung gibt. Sind die Großeltern am Leben, erben diese. Sind die Großeltern bereits verstorben, kommen als Beispiel: Die Tochter aus dem vorhergehenden Beispiel verstirbt, nachdem bereits ihre Eltern verstorben sind. Kinder hat die Tochter keine. Ebenso hat die Tochter keine Geschwister. Danach scheiden die Erben erster Ordnung (Kinder der Tochter), die Erben der zweiten Ordnung (die Eltern der Tochter sowie Geschwister, Nichten und Neffen) aus. Erbberechtigt sind damit die Erben dritter Ordnung, d.h. also die Großeltern der Tochter. Sollten diese nicht vorhanden sein, erben die Abkömmlinge der Großeltern, also die Geschwister der Eltern, d.h. Onkel und Tanten. Erbberechtigte Onkel und Tanten des Erblassers bzw. wiederum deren Kinder in Frage. Bei Erben dritter Ordnung kann damit eine umfangreiche und oft unübersichtliche Erbengemeinschaft entstehen, weil viele Personen zu geringen Erbquoten beteiligt sind. Ab der vierten Ordnung wird nicht mehr nach Stämmen (also nach Kindern und Kindeskindern des Verstorbenen) geerbt, sondern nach Gradesnähe. Derjenige, der mit dem Erblasser am nächsten (also durch die geringste Zahl von Geburten) verwandt ist, wird Erbe. In der Praxis ist eine Erbfolge nach der vierten oder noch höheren Ordnung die absolute Ausnahme. 4