Rechtsinformation des Landesverband Niederösterreich

Transkript

1 Rechtsinformation des Landesverband Niederösterreich Rechtliche Möglichkeiten gegen Vertragsverletzungen oder eigenmächtige Handlungen eines Unterpächters Die Rechte und Pflichten des Unterpächters ergeben sich einerseits aus dem Gesetz, nämlich vor allem aus dem Kleingartengesetz sowie dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch, sowie andererseits aus dem konkreten Unterpachtvertrag. Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, wenn ein Unterpächter seine Pflichten verletzt bzw. Rechte überschreitet? 1. Vertragsauflösung (=Räumungsklage) und Kündigung Das Kleingartengesetz (KleingartenG) regelt diesbezüglich nur die Kündigung. Die Kündigung ist nach der Vertragsauflösung die schärfste Sanktion, da diese zur Vertragsbeendigung führt. Eine solche Kündigung setzt einen wichtigen Grund und daher bereits ein erhebliches Fehlverhalten des Unterpächters voraus. Eine Kündigung muss zudem auch frist- und termingerecht ausgesprochen werden. Konkret kann eine Kündigung nur zum 31. März oder 30. November eines jeden Jahres unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist erfolgen. Dies bedeutet, dass die Kündigung dem Gekündigten spätestens bis des Vorjahres bzw des laufenden Jahres zugestellt (d.h. zugegangen) sein muss, um wirksam zu sein (empfangsbedürftige Willenserklärung). Die Absendung alleine ist nicht fristwahrend. Gekündigt werden kann nur gerichtlich. Es ist daher die gerichtliche Kündigung so zeitgerecht bei Gericht einzubringen, dass sich eine Zustellung durch das Gericht drei Monate vor dem Kündigungstermin auch noch ausgeht! Eine sofortige (also ohne Einhaltung von Fristen und Terminen) Vertragsauflösung ist nur unter den in 1118 ABGB genannten (sehr schwerwiegenden) Gründen möglich. a) Wenn ein Unterpächter einen erheblich nachteiligen Gebrauch von seinem Kleingarten macht: Ein solcher ist (erst) dann gegeben, wenn ein Unterpächter seinen Kleingarten auf derart rücksichtslose oder gedankenlose Weise gebraucht, dass ein langfristiger Schaden für die ganze Anlage zu befürchten ist. Beispiel aus der Rechtsprechung: wenn ein Kleingarten verwahrlost, ungepflegt ist und einer Müllhalde gleicht und der Zustand trotz Auftrag der Behörde nicht behoben wird.

2 b) Wenn ein Unterpächter seine fälligen Zahlungen trotz Mahnung beim nächsten Fälligkeitstermin immer noch nicht (vollständig) bezahlt hat. (Der dritte Grund des 1118 ABGB betrifft nur vermietete Gebäude und wird daher hier nicht dargestellt.) In den angeführten Fällen kann der Unterverpächter die Auflösung des Vertrages erklären. Dies sollte aus Beweisgründen ebenso wie die Mahnung mittels eingeschriebenem Brief erfolgen. Da die Auflösungserklärung den Unterpachtvertrag mit sofortiger Wirkung beendet, kann sodann mittels Räumungsklage die Räumung des Kleingartens durchgesetzt werden. Die Kündigungsgründe sind in 12 des KleingartenG wie folgt aufgezählt: a) wenn ein Unterpächter mit seinen Zahlungen trotz Mahnung länger als einen Monat im Rückstand bleibt; b) wenn ein Unterpächter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten anderen Kleingärtnern das Zusammenleben verleidet; c) wenn ein Unterpächter sich gegenüber dem Grundeigentümer oder dem Generalpächter oder deren Organen, einem Mitglied oder Organ des Kleingartenvereins oder Verbandes der Kleingärtnervereine einer strafbaren Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht (sofern es sich nicht um geringfügige Fälle handelt). Die beiden vorgenannten Kündigungsgründe sind auch dann gegeben, wenn nicht der Unterpächter selbst dieses Verhalten setzt er es aber unterlässt, die mögliche Abhilfe zu schaffen. Eine Kündigung ist dann nicht mehr möglich, wenn bereits ein halbes Jahr verstrichen ist. d) wenn ein Unterpächter den Kleingarten ohne zwingenden Grund länger als ein Jahr nicht als Kleingarten, sohin zur nichterwerbsmäßigen Nutzung (wie z.b. Obst- und Gemüseanbau für den Eigenbedarf) oder zur Erholung, verwendet oder trotz erfolgter Mahnung die ihm bekanntgegebenen erheblichen Bewirtschaftungsmängel innerhalb einer schriftlich gesetzten angemessenen Frist nicht abstellt; e) wenn ein Unterpächter den Kleingarten trotz erfolgter Mahnung sei es gärtnerisch, sei es anderweitig erwerbsmäßig nutzt oder einen anderen Kleingarten im selben Bundesland pachtet oder gepachtet hat; oder seinen Kleingarten weiterverpachtet hat.

3 12 Kleingartengesetz zählt die Kündigungsgründe nicht abschließend auf. Dies bedeutet, dass theoretisch auch noch andere wichtige Gründe in Frage kommen. Diese müssen aber gleich gravierend sein, wie die im Gesetz aufgezählten und werden daher in der Rechtsprechung praktisch kaum bejaht. Als nicht gleichwertig wurde z.b. die Übertretung der Vereinsordnung, der bloße Ausschluss des Kleingärtners aus dem generalpachtenden Kleingärtnerverein oder der Verstoß gegen ein vertragliches Verbot an sich gesehen. Die Kündigungsbeschränkungen nach 12 Kleingartengesetz sind zwingend und können daher durch Vereinbarung, insbesondere im Unterpachtvertrag, nicht zu Lasten des Unterpächters abgeändert werden. Was kann daher rechtlich unternommen werden, wenn ein Fehlverhalten eines Unterpächters noch keinen Kündigungsgrund erfüllt? 2. Klage auf Vertragszuhaltung bzw. Unterlassung eines vertragswidrigen Verhaltens Wie ausgeführt ergibt sich das Benützungsrecht eines Unterpächters im Wesentlichen aus dem Unterpachtvertrag. In vielen Fällen ist auch die Gartenordnung ein Bestandteil des Unterpachtvertrages. Dies ist dann der Fall, wenn der Unterpachtvertrag ausdrücklich auf diese verweist. Verstößt ein Unterpächter gegen konkrete vertragliche Verpflichtungen, kann er auf Unterlassung oder Zuhaltung geklagt werden. Zahlt der Unterpächter z.b. seinen Zins nicht, kann er auf Zuhaltung, sprich auf Zahlung, geklagt werden. Wird ausschließlich Geld gefordert, hat dies mittels Mahnklage zu erfolgen. Eine Unterlassungsklage ist dann möglich, wenn der Unterpächter gegen ein vertragliches Verbot verstoßen hat. So stellt z.b. die Weiterverpachtung einen Kündigungsgrund nach 12 KleingartenG dar. Eine Verpachtung liegt aber nur dann vor, wenn auch ein Pachtzins verlangt bzw. bezahlt wird. Die unentgeltliche Zurverfügungstellung an Dritte (außerhalb der Familie) erfüllt diesen Kündigungsgrund (noch) nicht (es kann allerdings ein anderer Kündigungsgrund erfüllt sein). Der Unterpächter kann jedenfalls auf Unterlassung dieser Weiter-

4 gabe geklagt werden. Vor der Klage empfiehlt sich schon aus Dokumentationsgründen eine Abmahnung, die am besten schriftlich per Einschreibebrief erfolgen sollte. Sofern der Unterpächter durch sein vertragswidriges Verhalten zudem schuldhaft einen Schaden verursacht hat, kann auch Schadenersatz von ihm verlangt werden. Im Zivilprozess ist grundsätzlich der Kläger behauptungs- und beweispflichtig. Dies bedeutet für das genannte Beispiel, dass der Kläger nachweisen muss, dass der Kleingarten weitergegeben wurde und nicht der Unterpächter zu beweisen hat, dass er es nicht getan hat. Es ist daher sehr wichtig, dass, wenn man einen Unterpächter klagen möchte bzw. muss, man den Vorwurf, denn man ihm macht, auch beweisen kann. Daher ist unbedingt eine genaue Dokumentation erforderlich. Wer hat was gesehen, was gehört und kann dies sodann auch im Prozess als Zeuge bestätigen. Soweit möglich sollten unbedingt Fotos angefertigt werden. Am besten mit Datumsstempel versehen, damit auch nachgewiesen werden kann, wann die Aufnahmen angefertigt wurden. Abmahnungen sollten unbedingt schriftlich erfolgen oder zumindest schriftlich festgehalten werden. Oft ist es wichtig, dass man darlegen kann, dass es wiederholt zu Beanstandungen gekommen ist. All dies gilt auch und sogar besonders für die gerichtliche Kündigung. Wird diese vom Unterpächter beeinsprucht, wird ein Zivilprozess wie bei einer Klage durchgeführt. Im Kündigungsverfahren gilt zudem die Eventualmaxime. Dies bedeutet, dass alle Kündigungsgründe bereits in der Kündigung erwähnt sein müssen und nicht später erst nachgeschoben werden dürfen, sodass der Anwalt unbedingt bereits vor Einbringung der Kündigung über alles informiert sein muss, was relevant sein kann. Eine gewisse Beweiserleichterung gibt es im Verfahren über eine Besitzstörungsklage. Soweit eine solche möglich ist, ist diese daher die erste Wahl. Verfahren über Besitzstörungsklagen sollen bei Gericht besonders rasch durchgeführt werden und sind auch im Vergleich zu anderen Klagen günstig da der Streitwert, der die Kosten des Gerichtes und des Anwaltes maßgeblich bestimmt, sehr gering angesetzt ist. 3.Besitzstörungsklage Grundsätzlich gilt im österreichischen Recht ein Selbsthilfe- und Eigenmachtverbot. Nur in ganz seltenen Fällen, wenn gerichtliche Hilfe zu spät kommen würde, darf man sich selbst helfen und selbst für Abhilfe sorgen. Um trotzdem relativ rasch Abhilfe zu erhalten, gibt es

5 das Besitzstörungsverfahren. In diesem Verfahren soll lediglich der letzte Besitzstand wieder hergestellt werden. Der Kläger des Besitzstörungsverfahrens muss lediglich seinen bisherigen Besitz und die Verletzung durch den Beklagten beweisen. Das Besitzstörungsverfahren stellt nur eine Art provisorischen Rechtschutz dar. Das Besitzstörungsverfahren ist bloß auf die Wiederherstellung des vorigen Zustandes und sofern Wiederholungsgefahr besteht auf die Untersagung künftiger Eingriffe gerichtet. Nimmt z.b. A dem B eine Sache weg, was dieser nicht sogleich bemerkt, so kann B nicht einfach seinerseits dem A die Sache wieder wegnehmen. Vielmehr hat er eine Besitzstörungsklage zu erheben in der er nur beweisen muss, dass die Sache vorher bei ihm war und der A sie ihm weggenommen hat. Er muss nicht beweisen, dass die Sache ihm auch gehört hätte; dies ist nicht relevant. Besitz ist nicht gleich Eigentum. Besitz setzt nur die Gewahrsame über etwas sowie den Willen diese Sache für sich zu haben voraus. Diese Sache kann auch ein Recht wie z.b. ein Mietrecht sein. So hat daher der Mieter bzw. der Unterpächter eines Kleingartens Besitz an diesem Garten. Er allein darf diesen Garten daher ausschließlich nutzen und sogar den Grundeigentümer davon ausschließen. Er kann sich daher auch gegen jede Störung (auch gegen den Eigentümer) mit einer Besitzstörungsklage wehren. Genauso kann sich aber auch der Vermieter bzw. der Unterverpächter zur Wehr setzen, wenn der Mieter bzw. der Unterpächter mehr Rechte in Anspruch nimmt, als ihm sein Vertrag zugesteht. Der Besitz des Mieters erstreckt sich nur auf den vertragsgemäßen bzw. den der Verkehrssitte entsprechenden Gebrauch seines Bestandobjektes (=hier Kleingarten). Die Kleingartenanlage bzw. die Gemeinschaftseinrichtungen darf er grundsätzlich nur entsprechend ihrer Bestimmung mitbenutzen. Dies hat grundsätzlich schonend und unter Rücksichtnahme auf die anderen Benützer zu geschehen. Der Unterpächter begeht daher eine Besitzstörung gegen den Unterverpächter wenn er selbst oder Personen, für deren Verhalten er verantwortlich ist, das Bestandobjekt oder die allgemeinen Teile über den vertragsgemäßen oder der Verkehrssitte entsprechenden Umfang hinaus benützt. Beispiele: Eigenmächtiges Ablagern von Baumaterial durch den Unterpächter auf allgemeinen Wegen. Das Verstellen von Vereinswegen,

6 Veränderungen am Vereinszaun z.b. durch Einbau eines Tores, Das Befahren von Gehwegen mit Kraftfahrzeugen wie z.b. Mopeds Das Parken auf Grünflächen Wichtig ist, dass eine solche Besitzstörungsklage innerhalb von 30 Tagen ab Kenntnis der Störung und des Störers bei Gericht eingebracht sein muss (Absendung innerhalb der 30 Tage reicht nicht aus!). Die Rechtzeitigkeit ist nachzuweisen. Wichtig ist daher soweit möglich - Fotos mit Datumsstempel anzufertigen. Verspätet eingebrachte Besitzstörungsklagen werden zurückgewiesen. Es bleibt dann nur noch die Möglichkeit, die Beseitigung im normalen Verfahren mittels Klage geltend zu machen, was langwieriger und teurer ist (siehe dazu Punkt 2.). 4.Abmahnung Da nicht immer gleich mit Klage vorgegangen werden soll und muss, sollen diese Darstellung auch dazu dienen abzuwägen, welche rechtlichen Möglichkeiten für den Fall, dass keine Einsicht gegeben ist, angedroht werden können. verfasst von: Mag. Martin Bican Rechtsanwalt 1010 Wien, Elisabethstr. 15 T: F: