Wertrelevante Aspekte im Stockwerkeigentum

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1 Thomas Grimm, Luzern Detlef Hesse, Breitenbach Stefano Lappe, Locarno Wertrelevante Aspekte im Stockwerkeigentum Masterarbeit zur Erlangung eines Master of Advanced Studies in Real Estate Management Vertiefung Valuation FHS St.Gallen, Hochschule für Angewandte Wissenschaften Rosenbergstrasse 59, Postfach, 9001 St.Gallen, Schweiz Betreuung: vorgelegt von: Heinz Lanz, Eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Dipl. Immobilienökonom FH Thomas Grimm, Luzern Detlef Hesse, Breitenbach Stefano Lappe, Locarno vorgelegt am: 1. Oktober 2014

2 Zusammenfassung II Zusammenfassung Seit 1965, dem Datum der gesetzlichen Einführung des Stockwerkeigentums im Schweizer ZGB, hat sich diese spezielle Form von Miteigentum auch in der Schweiz sehr gut etabliert und macht heute etwa 1/4 (ca von total Wohneinheiten) des Wohnraumes oder mit zirka selbstgenutzten Erstwohnungen etwa 1/3 ( STWE und EFH; Zahlen 2012) des selbstgenutzten Eigentums aus. Es ist ein stetig wachsender Markt mit einem jährlichen Zuwachs von Einheiten und etwa Transaktionen mit einem Marktwert von 27 Mrd. CHF, speziell diese wollen oder sollen bewertet werden. Aufgrund dieser Voraussetzungen und dem Zweifel der Verfasser, ob heute alle wertrelevanten Aspekte und Risiken berücksichtigt sind, wurde eine Befragung bei Fachleuten und Betroffenen gestartet. Die Auswertung hat ergeben, dass eine grosse Anzahl von spezifischen STWE - Risiken für die Befragten stark wertbeeinflussend ist, und dass einige Risiken gar zum Kaufverzicht führen würden. Weiter hat sich ergeben, dass das Know-how über Stockwerkeigentum bei den Besitzern und Kaufinteressenten von STWE recht beschränkt ist und so manche Problematik, die der Profi (Verwalter, Makler, Bewerter) schon im Hinterkopf hat, nicht im Bewusstsein der typischen Käuferschaft ist. Der grosse Unterschied zum Alleineigentum ist eben gerade, dass der Eigentümer nicht selbstständig handeln und entscheiden kann und so seine immobilienökonomische Strategie komplizierter, wenn nicht sogar verunmöglicht wird. Es wurden 13 potentielle Risiken untersucht und bewertet, für die entweder eine mittlere prozentuale Reduktion des Marktwertes ausgewiesen wurde oder die mit einem separaten Wertelement (WE) berechnet und vom Marktwert abgezogen werden.

3 Zusammenfassung III Streit in der STWE Gemeinschaft Heterogene Gemeinschaft Defizite der Verwaltung Probleme bei gemeinschaftlichen Bauteilen Heterogene Nutzung (z.b. Gewerbe + Wohnen) Ungünstige Reglemente Objekt mit nur 2 STWE - Eigentümern STWE im Baurecht Ø Reduktion 8.93 % des Marktwerts Ø Reduktion 5.86 % des Marktwerts Ø Reduktion 4.49 % des Marktwerts Ø Reduktion 4.33 % des Marktwerts Ø Reduktion 3.50 % des Marktwerts Ø Reduktion 3.28 % des Marktwerts Ø Reduktion 3.00 % des Marktwerts Ø Reduktion 2.49 % des Marktwerts STWE im letzten Lebenszyklus mehrheitlicher Kaufverzicht (56 %) Falsche oder ungünstige Wertquote Zu tief dotierter Erneuerungsfonds Haftung für offene Beiträge der STWE Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen WE (Fehlbetrag abziehen) WE (Fehlbetrag abziehen) WE (Fehlbetrag abziehen) WE (Kosten abziehen) Die Abzüge vom Marktwert wurden in die Berechnung des Nettozinssatzes implementiert, das Ganze geschieht über ein von den Verfassern entwickeltes Tabellenkalkulations - Tool. Ein Tool, das sehr einfach zu bedienen ist und in die Ertragswertberechnung (über den Kapitalisierungssatz und den theoretische Mietwert gemäss SIREA / SIV Doktrin) eingesetzt wird. Für alle anderen Bewertungsmethoden kann der abgeleitete und ausgewiesene Betrag in CHF ganz einfach direkt abgezogen werden. Der bei verschiedenen Risiken stark ausgeprägte Kaufverzichtsgedanke wurde ausgewiesen, aber nicht bewertet, dazu fehlen die Grundlagen, es ist aber wichtig, dass jeder Bewerter sich auch darüber Gedanken macht. Die Verfasser sind der Ansicht, dass mit der Berücksichtigung der in der Arbeit aufgeführten, bisher nicht bewerteten Risiken eine höhere Genauigkeit und Transparenz der Bewertung erreicht werden kann und die Anforderungen der SVS - Standards somit im Bereich Stockwerkeigentum umfassender erfüllt werden können.

4 Inhaltsverzeichnis IV Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Ausgangslage Problemstellung Zielsetzung Aufbau und Methodik Theoretische Grundlagen Verifizierung und Praxisrelevanz Abgrenzungen Definitionen und Grundlagen Eigentum generell Gemeinschaftliches Eigentum Gesamteigentum Miteigentum Wohneigentum (Alleineigentum) Miteigentum Wohneigentum im Stockwerkeigentum Stockwerkeigentum, Definition Wesentlichste Unterschiede Stockwerkeigentum Miteigentum Besondere Ausgestaltung von Stockwerkeigentum Sonderrecht Sondernutzungsrecht (ausschliessliches Benützungsrecht) Gemeinschaftliches Eigentum Das Vereinsrecht Arten von Stockwerkeigentum: Neuerungen im Mit- und Stockwerkeigentum seit Nutzungs- und Verwaltungsordnung Wertquoten Voraussetzungen der Aufhebung Änderung der Zuteilung von ausschliesslichen Benutzungsrechten Politische Motivation Aktuelle politische Diskussionen und Vorstösse Antwort des Bundesrates vom Historische Entwicklung Problemfelder im Stockwerkeigentum Gemeinsame Entscheide Stockwerkeigentumsbegründung und Reglement Finanzierungen von Stockwerkeigentum Erneuerungsfonds... 32

5 Inhaltsverzeichnis V Nachfrage nach Stockwerkeigentum Standardwohnung heute Zweitwohnungen Aktueller Trend Anzahl Stockwerkeigentumswohnungen Zu erneuernde STWE-Einheiten Mehr Zweit- und vermietete Wohnungen als Erstwohnungen Verlagerung von neuen zu erneuerungsbedürftigen Wohnungen Wer erneuert? Beispiele Beispiel Beispiel Verbände und Bewertungsmethoden für STWE Verbände und ihre Methoden SVIT ( Mitglieder) SIV (700 Mitglieder) RICS (400 Miglieder, Schweiz) SEK (220 Mitglieder) Hedonische Methoden Bekannteste Anbieter hedonischer Bewertungen Analyse der wichtigsten Bewertungsmethoden Barwertmethode DCF-Methode Ertragswertmethode Hedonische Methode Kennwertmethode Lageklassenmethode Multi-Element-Value-Methode (MEV) Mischwertmethode (auch Praktikermethode genannt) Realwertmethode (Substanzwertmethode) Realoptionsmodell Residualwertmethode Vergleichswertmethode Eignung der Methoden für die Bewertung von Stockwerkeigentum Risikoerkennung und -bewertung bei STWE Ausgangslage Häufige STWE-Probleme Wertrelevante Probleme / Risiken Vorgehensweise für die Bewertung von STWE-Risiken Risikoidentifikation / Analyse Zusammenfassung Ausgangslage der Umfrage... 63

6 Inhaltsverzeichnis VI Fragebogen Gestaltung der Umfrage Umfrageteilnehmer Ergebnisse Auswertung der Umfrageergebnisse Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Risiko: Heterogene Gemeinschaft Umfrageergebnis Heterogene Gemeinschaft Risiko: Nur zwei Eigentümer Umfrageergebnis Nur zwei Eigentümer Risiko: Heterogene Nutzungen Umfrageergebnis Heterogene Nutzungen Risiko: Streit in der Gemeinschaft Umfrageergebnis Streit innerhalb der Gemeinschaft Risiko: Gemeinschaftliche Bauteile Umfrageergebnis Gemeinschaftliche Bauteile Risiko: Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen Umfrageergebnis Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen Risiko: Erneuerungsfonds zu tief Umfrageergebnis Erneuerungsfonds zu tief dotiert Risiko: Ungünstige Reglemente Umfrageergebnis Ungünstige Reglemente Risiko: Defizite der Verwaltung Umfrageergebnis Defizite in der Verwaltung Risiko: Objekte im letzten Lebenszyklus (Zerfall) Umfrageergebnis Objekte vor dem Zerfall Risiko: Haftung der STWE (für Beiträge) Umfrageergebnis Haftung der STWE Risiko: STWE im Baurecht Umfrageergebnis STWE im Baurecht Risiko: Ungünstige Wertquote Umfrageergebnis Ungünstige Wertquote Zusammenfassende Bewertung der Risiken Fachwissen, Erfahrung und weiterführende Kompetenzen Wertrelevanz gemäss Umfrageergebnissen Risiken mit hoher oder sehr hoher Wertrelevanz Risiken mit mittlerer Wertrelevanz Risiken mit geringer Wertrelevanz Nicht quantifizierbares Risiko Wertmässige Erfassung der speziellen STWE-Risiken Tool für die Bemessung der Risiken Erläuterung des Excel-Tools für die Risikobemessung Ergebnisverbesserungen in Mrd. CHF

7 Inhaltsverzeichnis VII 7 Schlussbetrachtung Generelle Hinweise Fazit Literaturverzeichnis Eidesstattliche Erklärung Bewilligung für die Veröffentlichung der Masterarbeit durch die FHS St. Gallen

8 Inhaltsverzeichnis VIII Abkürzungsverzeichnis Abb. Abs. AG approx. BE BfS BGF BKP BS Bsp. BWO BWO BZ bzw. ca. CAS CEI ch CHF CS DCF DEFH Dir. disk. Dr. E e BKP EF EFH EK ETH evtl. EW EW F&P ff Abbildung Absatz Aktiengesellschaft approximativ Bern Bundesamt für Statistik Bruttogeschossfläche Baukostenplan Basel Beispiel Bundesamt für Wohnungswesen Barwert Bruttozins beziehungsweise circa (zirka) Certificate of Advanced Studies Chambre suisse des Experts en estimations Immobilières confoederatio helvetica (Schweiz) Schweizer Franken Credit Suisse Disounted Cash Flow Doppeleinfamilienhaus / -häuser Direktor / Direktion diskontierten / diskontiert Doktor Einheit Element Baukostenplan Erneuerungsfonds Einfamilienhaus / -häuser Eigenkapital Eidgenössische Technische Hochschule (Zürich) eventuell Ertragswert Endwert Fahrländer & Partner fortfolgende

9 Inhaltsverzeichnis IX FK FPRE Gde GE HEV Hrsg. Hslu i.d.r. i.s. IAZI ifz IVS J KB Kfr Kt Lfr Lg m 2 m 3 ME MEV MFH Mfr Mio. Mrd. MW NF NGF NZ OR p.a. Prof. RBW REFH resp. REW Fremdkapital Fahrländer Partner Raumentwicklung (AG) Gemeinde Genf Hauseigentümer-Verband Herausgeber Hochschule Luzern in der Regel im Sinne / i. Sachen Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien Institut für Finanzdienstleistungen, Zug International Valuation Standards Jahr(e) Kantonalbank(en) kurzfristig Kanton langfristig Liegenschaft Quadratmeter Kubikmeter Miteigentum Multi Element Value (-System) Mehrfamilienhaus / -häuser mittelfristig Millionen Milliarden Mietwert Nettofläche Nettogeschossfläche Nettozins Obligationenrecht, schweizerisches per anno (pro Jahr) Professor Rentenbarwert Reiheneinfamilienhaus / -häuser respektive Rentenendwert

10 Inhaltsverzeichnis X RICS Royal Institution of Chartered Surveyors RW Realwert S Seite(n) SEK Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT SIREA Schweiz. Institut für Immobilienbewertung SIV Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband Stk. Stück STWE Stockwerkeigentum / Stockwerkeigentümer STWEG Stockwerkeigentümergemeinschaft SVIT Schweiz. Verband der Immobilienwirtschaft SVKG Schweiz. Vereinigung kant. Grundstückbewertungsexperten SVS Swiss Valuation Standards SW Sachwert T Tausend Tab. Tabelle TE Technische Entwertung UBS United Bank of Switzerland usw. und so weiter v. Chr. vor Christus Var. Variante vgl. Vergleiche W&P Wüest & Partner WE Wertelement(e) Whg Wohnung WQ Wertquoten www World Wide Web z.b. zum Beispiel ZGB Zivilgesetzbuch, schweizerisches ZH Zürich Zykl. Zyklus / zyklisch

11 Tabellenverzeichnis XI Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Vergleich STWE / Miteigentum, eigene Darstellung Tabelle 2: Vergleich horizontales / vertikales STWE, eigene Darstellung Tabelle 3: approx. Hochrechnung der Anzahl STWE-Wohnungen total Tabelle 4: Anzahl STWE-Einheiten, eigene Darstellung Tabelle 5: Anzahl zu erneuernde STWE-Einheiten; Quelle: eigene Darstellung Tabelle 6: Eignung nach Ermessen der Verfasser; Quelle: eigene Darstellung Tabelle 7: spezielle Risiken; Quelle: eigene Darstellung Tabelle 8: Ergebnisauswertung für Heterogene Gemeinschaften Tabelle 9: Ergebnisauswertung für Nur zwei Eigentümer Tabelle 10: Ergebnisauswertung für Heterogene Nutzung Tabelle 11: Ergebnisauswertung für Streit in der Gemeinschaft Tabelle 12: Ergebnisauswertung für Gemeinschaftliche Bauteile Tabelle 13: Ergebnisauswertung für Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen. 83 Tabelle 14: Ergebnisauswertung für Erneuerungsfond zu tief dotiert Tabelle 15: Ergebnisauswertung für Ungünstige Reglemente Tabelle 16: Ergebnisauswertung für Defizite der Verwaltung Tabelle 17: Ergebnisauswertung für Objekte vor dem Zerfall Tabelle 18: Ergebnisauswertung für Haftung der STWE Tabelle 19: Ergebnisauswertung für STWE im Baurecht Tabelle 20: Ergebnisauswertung für Ungünstige Wertquote Tabelle 21: Musterbeispiel Aufbau Bruttozinssatz Tabelle 22: Musterbeispiel Aufbau Bruttozinssatz mit STWE Risiken

12 Abbildungsverzeichnis XII Abbildungsverzeichnis Abbildung 2-1: Übersicht der Eigentumsformen, eigene Darstellung Abbildung 2-2: Übersicht der Eigentumsformen, eigene Darstellung Abbildung 2-3: Miteigentum, eigene Darstellung Abbildung 3-1: Wachstum Stockwerkeigentum, eigene Darstellung Abbildung 3-2: Erforderliches Einkommen für den Erwerb einer Standard-Eigentumswohnung Abbildung 3-3: Jahreswachstumsraten Wohneigentumspreise Abbildung 3-4: Verhältnis STWE und Einwohner Grossstädte Abbildung 3-5: Verhältnis STWE und Einwohner Ferienorte Abbildung 3-6: Baugesuche und Baubewilligungen Abbildung 3-7: Bauperioden Eigentumswohnungen (2012), eigene Darstellung Abbildung 3-8: Selbstbewohnte Erstwohnungen im STWE, eigene Darstellung Abbildung 3-9: Verhältnis Neubauwohnungen zu Erneuerungsbedarf, eigene Darstellung Abbildung 3-10: Erneuerungszyklen und Altersphasen, ab 35 J (Zyklusbeispiel 35J) Abbildung 3-11: Erneuerungszyklen und Altersphasen, ab 0 J (Zyklusbeispiel 35J) Abbildung 4-1: Basiszins = Mischwert aus aktuellem Zinssatz und Durchschnitt der letzten 50 Jahre Abbildung 5-1: Risikoübersicht, eigene Darstellung Abbildung 5-2: Abbildung Fragebogen; Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-1: Umfrageergebnis Heterogene Gemeinschaft nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-2: Umfrageergebnis Nur zwei Eigentümer nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-3: Umfrageergebnis Heterogene Nutzung nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-4: Umfrageergebnis Streit innerhalb der STWE nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-5: Umfrageergebnis Gemeinschaftliche Bauteile nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-6: Umfrageergebnis Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung. 83 Abbildung 6-7: Umfrageergebnis Erneuerungsfond zu tief dotiert nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-8: Umfrageergebnis Ungünstige Reglemente nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung... 89

13 Abbildungsverzeichnis XIII Abbildung 6-9: Umfrageergebnis Defizite in der Verwaltung nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-10: Umfrageergebnis Objekte vor dem Zerfall nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-11: Umfrageergebnis Haftung der STWE nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung. 97 Abbildung 6-12: Umfrageergebnis STWE im Baurecht nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-13: Umfrageergebnis Ungünstige Wertquote nach Anzahl Antworten und Prozenten, Quelle: eigene Darstellung Abbildung 6-14: Berechnungstool für STWE-Risiken

14 Einleitung 14 1 Einleitung Ausgangslage Das Stockwerkeigentum, als vereinfachte Form des Eigentum-Erwerbes, wurde mit der Revision des Zivilgesetzbuches 1 am 19. Dezember 1963 auf eidgenössischer Ebene eingeführt. Die Revision trat am 1. Januar 1965 in Kraft. Somit wird das Stockwerkeigentum am kommenden 1. Januar 50 Jahre alt. Das Stockwerkeigentum hat als Eigentumsform in den 50 Jahren seines Bestehens stetig an Bedeutung zugenommen. Die heutige Zuwachsrate ist die höchste aller Eigentumsformen, und die Gesamtzahl der Stockwerkeigentumseinheiten überstieg im letzten Jahr diejenige der Einfamilienhäuser. Inzwischen ist Stockwerkeigentum ein Begriff, den jedermann kennt. Fünf Jahre nach Inkraftsetzung der Gesetzesartikel zum Stockwerkeigentum auf eidgenössischer Ebene - bei der Volkszählung existierten gesamtschweizerisch gut 12'000 Wohnungen im Stockwerkeigentum. Bis 1980 stieg deren Anzahl auf 60'000 2 an und bis zu seinem 50. Geburtstag dürfte die Millionengrenze überschritten werden. Durch die rasante Zunahme von Stockwerkeigentumseinheiten und dem zunehmenden Alter der ersten Einheiten zeigen sich in den letzten Jahren Schwächen in der Gesetzgebung und Tücken bei deren Umsetzung. Der Anteil von Wohneinheiten, welcher in die grosszyklische Erneuerungsphase kommt, nimmt rasant zu. Die Probleme, die sich daraus ergeben können, werden erst nach und nach sichtbar, Erfahrungen im grösseren Umfang fehlen. Auf Grund der stetigen Zunahme zeigen sich weitere Problemfelder. Bei der Bewertung von Stockwerkeigentum sind Risiken zu berücksichtigen, welchen bis anhin kaum Rechnung getragen wurde. Es wird in Zukunft absolut relevant sein, die durch derartige Probleme entstandenen Risiken zu erfassen und in künftige Bewertungen einfliessen zu lassen. 1 Zivilgesetzbuch ZGB 2 Vgl. Publikation des HEV Schweiz vom unter 40 Jahre Stockwerkeigentum: Wir gratulieren! Erfolgsgeschichte Stockwerkeigentum

15 Einleitung 15 Problemstellung Die ersten Stockwerkeigentumswohnungen wurden mit der Einführung des Stockwerkeigentums 1965 erstellt und begründet. Die damals noch geringe Anzahl fiel nicht ins Gewicht und machte nur einen keinen Anteil an der gesamten Bautätigkeit aus. Auch die in den Folgejahren erstellten Stockwerkeigentumswohnungen fielen mengenmässig nicht ins Gewicht. Der Anteil dieser neu erstellten Wohnungen stieg zahlenmässig aber stetig an, und damit wuchs auch der Stellenwert dieser Eigentumsform am Gesamtbauvolumen. Inzwischen existieren die ersten wenigen Einheiten bereits seit 50 Jahren. In diesem Alter werden die nötigen Erneuerungen im Stockwerkeigentum immer wichtiger und relevanter. Die in die Erneuerungszyklen fallenden Stockwerkeigentumswohnungen sind mengenmässig noch gering, doch zeigen sich erste Probleme bei der Umsetzung der Erneuerungen. Da die Anzahl der zu erneuernden Wohnungen stetig wächst, ist diesen Problemen die entsprechende Aufmerksamkeit zu schenken. Erste Erfahrungen mit älteren Stockwerkeigentumswohnungen sind gemacht. Mit zunehmendem Alter und zunehmender Anzahl der zu erneuernden Wohnungen werden weitere Problemfelder sichtbar und die Diskussion über die Institution Stockwerkeigentum intensiver. Bis zum Jahre 2020 sind knapp Einheiten - verteilt über die ganze Schweiz von anstehenden Erneuerungszyklen betroffen. Diese Zahl wächst künftig immer schneller an. Nebst den anstehenden Erneuerungen zeigen sich inzwischen auch weitere Problemfelder im Stockwerkeigentum. Erste kritische Fragen werden laut, wonach gar die Institution des Stockwerkeigentums als Ganzes hinterfragt wird. Dass sich die Durchsetzung von grosszyklischen Erneuerungen mitunter schwieriger als erhofft und erwartet bewerkstelligen lässt, ist inzwischen bekannt. In diesem Zusammenhang stellt sich nun die Frage, ob dies das einzige Problem im Stockwerkeigentum ist oder ob es noch weitere bisher vernachlässigte oder nicht festgestellte Risiken gibt, die bei einer allfälligen Bewertung von Stockwerkeigentum zu berücksichtigen sind. Im Rahmen bisheriger Bewertungen von Liegenschaften im Stockwerkeigentum wurden nur wenige, klar definierte Parameter bewertet. Es ist fraglich, ob alle Risiken wirklich erfasst werden.

16 Einleitung 16 Zielsetzung Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, unberücksichtigte Risiken zu erkennen, diese zu erfassen und auf ihre Relevanz zu prüfen. Bewertern von Stockwerkeigentum sollen Denkanstösse und Empfehlungen im Umgang mit bisher nicht berücksichtigten Einflussfaktoren gegeben werden. Im Weiteren soll aufgezeigt werden, welche zusätzlichen Risiken in die Bewertung einfliessen sollen. Eines der Hauptziele dieser Arbeit wird darin liegen, aufzuzeigen, welche Risiken mit den heute angewendeten Methoden erfasst werden und welche zusätzlichen Risiken noch gar nicht in den Fokus der Immobilienbewertung gelangt sind. Mit der steigenden Bedeutung des Stockwerkeigentums wird dieses in immer breiteren Kreisen diskutiert, und dadurch werden auch immer neue Problemfelder sichtbar. Für den Immobilienbewerter stellt sich die Frage, ob die in diesem Zusammenhang erörterten Probleme wertrelevant sind, und ob die ihm zur Verfügung stehenden Methoden die Relevanz dieser Probleme berücksichtigen. Kann ein Risiko nicht oder nicht ausreichend gesichert in der Bewertung abgebildet werden, so ist dieses zumindest im Schätzungsbericht zu benennen. Aufbau und Methodik Theoretische Grundlagen Mit den heutigen Bewertungsmethoden und -modellen werden bei der Bewertung von Stockwerkeigentumseinheiten vor allem Neuwerte, Entwertungen sowie die Anteile am Erneuerungsfonds berücksichtigt. Allfällige weitere Werte können durch Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Anmerkungen wertrelevant sein. Auch diese werden mit allen gängigen Methoden erfasst und bewertet. Bei korrekter Anwendung muss davon ausgegangen werden, dass der Marktwert einer Liegenschaft nicht von der angewandten Methode abhängig ist. Prinzipiell müssen alle Methoden und Modelle zum in etwa gleichen Marktwert führen.

17 Einleitung 17 Es ist Aufgabe des Immobilienbewerters, für die unterschiedlichen Bewertungsprobleme die jeweils optimale Methode anzuwenden. An dieser Stelle sei auch auf die Swiss Valuation Standards SVS 3 verwiesen. In diesen sind nicht mehr alle heute noch angewandten Bewertungsmethoden aufgeführt. Immobilienbewerter haben sich an diesen Standards zu orientieren. Mit dieser Arbeit soll methodenunabhängig geprüft werden, ob mit den vorgängig erwähnten Parametern auch wirklich alle wertrelevanten Aspekte im Stockwerkeigentum erfasst sind Verifizierung und Praxisrelevanz In einem ersten Schritt sollen Risiken erfasst und auf ihre Wertrelevanz geprüft werden. Dazu wurden in direkten Interviews nach realitätsbezogenen Antworten gesucht. Wegen der Komplexität des Konstrukts Stockwerkeigentum zeigte sich rasch, dass mit einer breit gestreuten Umfrage oder mittels einer Onlineumfrage das erwartete Ziel nicht erreicht werden konnte. Um ein möglichst klares Bild zu erhalten, kommt man nicht umhin, verschiedene Fachleute zu befragen und die Antworten direkt zu hinterfragen. Die Interviews wurden mit dem folgenden Kreis von Personen durchgeführt Maklern Architekten / Planern Entwicklern / Investoren Immobilienverkäufern Immobilienverwaltern (-bewirtschaftern) Immobilienbewertern Stockwerkeigentümern und Kaufinteressenten für STWE, um eine möglichst umfassende Sicht auf die Risikoaspekte zu erhalten. Die Interviews wurden in einem weiteren Schritt ausgewertet, analysiert und interpretiert. Danach wurden die wertrelevanten Aspekte mit den heute verwendeten Bewertungsmethoden abgeglichen. Ergaben sich wertrelevante Aspekte, welche bis heute nicht berücksichtigt worden sind, gilt es einen Bewertungsansatz zu finden und diesen in die heutigen Methoden zu integrieren. 3 Swiss Valuation Standards, 2., überarbeitete Auflage, 20012, vdf Hochschulverlag AG an der ETH Zürich

18 Einleitung Abgrenzungen Die vorliegende Arbeit beschränkt sich auf Standard-Stockwerkeigentumswohnungen. Nicht berücksichtigt werden Spezialimmobilien wie Aparthotels sowie gewerbliche und industrielle Stockwerkeigentumsobjekte. Stockwerkeinheiten, bei denen juristische Spezialfälle vorliegen, werden ebenso wenig berücksichtigt wie Einzelfälle mit aussergewöhnlichen Ausgangslagen.

19 Definitionen und Grundlagen 19 2 Definitionen und Grundlagen Eigentum generell Eigentum Einstimmigkeit erforderlich Abbildung 2-1: Übersicht der Eigentumsformen, eigene Darstellung

20 Definitionen und Grundlagen 20 Gemeinschaftliches Eigentum Gesamteigentum Abbildung 2-2: Übersicht der Eigentumsformen, eigene Darstellung Miteigentum 4 Abbildung 2-3: Miteigentum, eigene Darstellung 4 Art. 646 ff ZGB

21 Definitionen und Grundlagen 21 Wohneigentum (Alleineigentum 5 ) Alleineigentum hat folgenden Eigenschaften, welche den Entschluss, Eigentum zu erwerben, ausmachen: Das durch Kauf erworbene Eigentum gehört dem Käufer auf unbeschränkte Zeit. Das heisst, Eigentum verbleibt beim Käufer und seinen Rechtsnachfolgern. Der Eigentümer hat eine nahezu uneingeschränkte Verfügungsgewalt über sein Eigentum. Er kann dieses verändern, erweitern, total erneuern und jederzeit verkaufen. Im Falle einer Verknappung und einer damit verbundenen Preissteigerung für Wohnnutzung verteuert sich das Eigentum nur im Rahmen der höheren Kapitalkosten. Der Eigentümer trägt Risiko (meist höherer Preis bei Alleineigentum) und Gewinn seiner Investition alleine. Miteigentum 6 Grundsätzlich erstreckt sich das Recht jedes Miteigentümers auf die ganze Sache. Speziell am Miteigentum ist der Miteigentumsanteil, der jedem Miteigentümer zusteht. Dieser regelt jedoch nur die Stellung der Miteigentümer untereinander. Das Eigentum an der Sache ist aber gemeinschaftlich auszuüben; ausschliessliche Bereiche für einzelne Miteigentümer gibt es in der Regel nicht. Wohneigentum im Stockwerkeigentum STWE hat die folgenden Eigenschaften, welche den Entschluss, STWE zu erwerben, ausmachen: Das durch Kauf erworbene Stockwerkeigentum gehört dem Käufer auf unbeschränkte Zeit (ausgenommen STWE im Baurecht). Das heisst, Eigentum verbleibt beim Käufer und seinen Rechtsnachfolgern. 5 Art. 641 ff ZGB 6 Art. 641ff ZGB

22 Definitionen und Grundlagen 22 Die Nutzung der mit Sonderrecht ausgestatteten Wohnung kann im Rahmen des Reglements umgestaltet und verändert werden. Die Veränderbarkeit bezieht sich auf nicht tragende Wände und Wandoberflächen. Der Miteigentumsanteil kann nur im Rahmen gemeinsam gefällter Entscheide der Stockwerkeigentümerversammlung verändert werden. Die Verfügungsgewalt über die Stockwerkeigentumseinheit ist nicht eingeschränkt, es besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht seitens der Miteigentümer. Im Falle einer Verknappung und einer damit verbundenen Preissteigerung für Wohnnutzung verteuert sich das Eigentum nur im Rahmen der höheren Kapitalkosten. Risiko und Gewinn der Stockwerkeigentumseinheit sind einerseits beim Eigentümer, werden aber auch durch das Funktionieren der Miteigentümergemeinschaft bestimmt. Aus dieser Zusammenstellung ist ersichtlich, dass Stockwerkeigentum sehr ähnliche Vorteile bietet wie Alleineigentum. Einen entscheidenden Unterschied gibt es jedoch im Stockwerkeigentum: beim Erwerb einer Stockwerkeigentumseinheit begibt sich der Käufer in eine Gemeinschaft, die ihm beim Kauf noch weitgehend unbekannt ist. Die Zeilen aus Schillers Glocke Drum prüfe, wer sich ewig bindet, Ob sich das Herz zum Herzen findet! Der Wahn ist kurz, die Reu ist lang... 7 werden jedem Eigentümer einer Stockwerkeigentumseinheit einmal durch den Kopf gehen. Die zufällig zusammengewürfelte Gemeinschaft ist eine Schicksalsgemeinschaft, welche im Lauf der Jahre alle beim Kauf offen gelassenen Probleme lösen muss Stockwerkeigentum 8, Definition Das Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Eigentums, die aus dem Miteigentum entwickelt wurde. Dabei handelt es sich um einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit einem Sonderrecht (spezielles Nutzungsrecht) an einem örtlich begrenzten Teil eines Gebäudes. 7 Friedrich Schiller, Das Lied von der Glocke Art. 712 ff ZGB

23 Definitionen und Grundlagen 23 Beim Stockwerkeigentum wird einem Einzelnen das Recht eingeräumt, bestimmte Gebäudeteile zu nutzen, innen auszubauen oder zu verändern und diese selbst zu verwalten Wesentlichste Unterschiede Stockwerkeigentum Miteigentum Beschrieb STWE ME Begründung an bestimmten Grundstücken Ja Ja möglich Begründung an Sachen möglich Nein Ja Spezielle Rechte an gewissen Gebäudeteilen Ja Nein möglich Verfügung über eigene Räume (Sonderrecht) Ja Nein Rechte und Pflichten an der ganzen Sache Nein Ja Gesetzliche Hinweise zur Gemeinschaft Ja Keine Art. 712 ff ZGB und Hinweise auf Vereinsrecht Gesetzliches Vorkaufsrecht Nein Ja Gesetzliches Grundpfandrecht Ja Nein Retentionsrecht Ja Nein Massliche Bestimmung erforderlich Ja Nein Zwingende Angabe von Miteigentumsanteilen Ja, in Form von Wertquoten Nein Tabelle 1: Vergleich STWE / Miteigentum, eigene Darstellung Besondere Ausgestaltung von Stockwerkeigentum Sonderrecht 9 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können. 9 Art. 712b ZGB

24 Definitionen und Grundlagen Sondernutzungsrecht 10 (ausschliessliches Benützungsrecht) Das ausschliessliche Sondernutzungsrecht findet sich erst seit 2009 im Gesetz. Es ermöglicht einem Stockwerkeigentümer das ausschliessliche (alleinige) Benützungsrecht an Bauteilen, die nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können und somit eigentlich gemeinschaftliche Teile sind Gemeinschaftliches Eigentum Als gemeinschaftliches Eigentum gelten alle Teile einer Liegenschaft, die nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können. Das Gesetz schreibt als zwingend gemeinschaftliche Teile vor: Wortlaut ZGB: der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird ; Wortlaut ZGB: die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen ; Wortlaut ZGB: die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen Das Vereinsrecht Auf das Vereinsrecht wird unter Art. 712m lediglich verwiesen. Das Vereinsrecht ist im Stockwerkeigentum auf zwei Ebenen beschränkt: Die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen. Im Stockwerkeigentum betrifft dies in persönlicher Hinsicht die Stockwerkeigentümerversammlung und den Ausschuss, in sachlicher Hinsicht die Bestimmungen über die Organe und die Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen. 10 Art. 712g Abs. 4 ZGB

25 Definitionen und Grundlagen 25 Arten von Stockwerkeigentum 11 : Das horizontale STWE ist das klassische, von dem das Gesetz ausgeht. Bauliche Grundlage für diesen Typ von STWE ist das typische Mehrfamilienhaus, wo sich einzelne Wohnungen im Sonderrecht befinden und äussere und innere Erschliessungen gemeinschaftliche Teile bilden. Beim horizontalen STWE ist das Gebäude horizontal in STWE-Einheiten eingeteilt. Das vertikale Stockwerkeigentum ist im ZGB nicht ausdrücklich vorgesehen, es ist aber zulässig. Der häufigste Fall ist, wenn ein gesamtes Gebäude nur eine Einheit bildet und mehrere solcher Gebäude dem Stockwerkeigentum unterstellt sind. Die Teilung zwischen den Einheiten ist vertikal und nicht horizontal. Horizontales Stockwerkeigentum Mehrfamilienhaus Aparthotel Seniorenresidenzen Gewerbehäuser etc. Vertikales Stockwerkeigentum Terrassenhäuser Doppeleinfamilienhäuser Reiheneinfamilienhäuser Reihengaragen etc. Tabelle 2: Vergleich horizontales / vertikales STWE, eigene Darstellung Das kombinierte Stockwerkeigentum wird im ZGB nicht erwähnt, gilt aber als zulässig, es entsteht, wenn horizontales STWE mit dem vertikalen STWE insofern verbunden wird, dass mehrere Gebäude (z.b. MFH) auf einem Grundstück je mehrere STWE-Einheiten aufweisen, wie z.b. Ferienhausanlagen, die aus mehreren MFH bestehen. Gelegentlich wird STWE im Baurecht realisiert. Baurechtszinsschuldner ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Vor- und Nachteile des STWE im Baurecht: Der Vorteil ist ein geringeres Investitionsvolumen für die erwerbenden Stockwerkeigentümer, weil die Baulandnutzung jährlich durch Baurechtszinszahlungen abgegolten werden kann. 11 Internet: ( )

26 Definitionen und Grundlagen 26 Die Nachteile sind ein kompliziertes rechtliches Modell. Die beim Baurecht notwendige Koordination von Baurechtsdauer und Nutzungsdauer der Baute sowie Unterhalt und Instandstellung, zurückhaltende Hypothekarfinanzierung, Risiko von Baurechtszinserhöhungen, Wertrisiko gegen Baurechts - Ende und Refinanzierungsprobleme, auch betriebswirtschaftliche Kosten-/ Nutzenfragen bei der Gebäudeinstandhaltung während der letzten 10 Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer beeinflussen dieses Modell. Neuerungen im Mit- und Stockwerkeigentum seit Nutzungs- und Verwaltungsordnung Art. 647, ZGB 1 bis Die Miteigentümer können eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren und darin vorsehen, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer geändert werden kann. 1bis Eine Änderung von Bestimmungen der Nutzungs- und Verwaltungsordnung über die Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Miteigentümer Wertquoten Art. 712e Abs. 1 ZGB 1 bis Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben Voraussetzungen der Aufhebung Art. 712f Abs. 3 und 4 ZGB 3 bis Die Aufhebung kann von jedem Stockwerkeigentümer verlangt werden, wenn das Gebäude: 1. zu mehr als der Hälfte des Wertes zerstört und der Wiederaufbau nicht ohne eine für ihn schwer tragbare Belastung möglich ist; oder

27 Definitionen und Grundlagen seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und wegen des schlechten baulichen Zustandes nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann. 4 bis Die Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden Änderung der Zuteilung von ausschliesslichen Benutzungsrechten Art. 712g Abs. 4 ZGB 4 bis Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer. Politische Motivation Stockwerkeigentum ist Grundeigentum, Grundeigentum für Private ist geschichtlich gesehen nicht der Normalfall 12. Die Förderung des Grundeigentums wurde aber schon früh als Mittel zu staatlichen Zwecken eigesetzt. Die mit der Eigentumsförderung verfolgten Ziele entspringen der historischen Erkenntnis 13, dass das Individuum dem Staat umso mehr Sorge trägt, je mehr es insbesondere auch rechtlich mit dem Boden des Landes verbunden ist. Nach den Worten von Aristoteles (Staatslehre, 330 v. Chr.): zum einen verwendet jeder mehr Sorge und Sorgfalt auf das, was ihm allein gehört: weil jeder die Arbeit scheut, überlässt er das, was die Gemeinschaft angeht, den anderen. Zum zweiten führt das Privateigentum zu einer eindeutigen Zuordnung von Kompetenzen, Aufgaben und Verantwortlichkeiten. Drittens wird die friedliche Verfassung des Menschen besser gewahrt. Gemäss Aristoteles verleiht ein breiter Mittelstand dem Staat Stabilität. Es ist ein moderner staatlicher Grundgedanke, mittels Privateigentum die Altersvorsorge, Vermögenspolitik, Familienpolitik, Wohnsicherheit und Unabhängigkeit zu sichern und zu fördern. Die Bindung an einen Ort ist ausschlaggebend und wird mit indirekter Eigentumsförderung durch Subventionen, Steuersparmöglichkeiten und Ausschöpfung der Altersvorsorge ( Säule) vorangetrieben. Langfristig hat sich gezeigt, dass Grundeigentum rein statistisch gesehen eine sehr gute Investition ist. 12 Immobilia Dezember 2007: Dr. P. Gunter, Dir. Bundesamtes für Wohnungswesen 13 Rousseau Jean Jaques ( ) Prinzipien des Staatsrechts

28 Definitionen und Grundlagen 28 Stockwerkeigentum steht heute besonders im Fokus, seit die Revision des Raumplanungsgesetzes Verdichtung im Wohnungsbau als Leitmotiv aufführt. Verdichtung kann nicht mit der typischen Hüsli-Mentalität erreicht werden, somit bietet sich STWE geradezu an, diese Forderung zu erfüllen. Die starke Nachfrage und Preissteigerungen haben schnell dazu geführt, dass bei ausländischen Käufern und für Zweitwohnungen Gesetze zur Kontingentierung eingeführt wurden. Es begann mit der Lex Furgler (später Lex Koller, Lex Friedrich), jetzt ist zusätzlich mit der Zweitwohnungsinitiative ein starker Dämpfer eingesetzt worden. Sinn der Kontingentierung ist es, einerseits die Immobilienpreise für die einheimische Bevölkerung in einem bezahlbaren Rahmen zu halten, andererseits geht es auch um den Schutz des nicht bebauten Landes Aktuelle politische Diskussionen und Vorstösse Motion; Philippo Leutenegger Lockerung des Einstimmigkeitsprinzips bei Ersatzneubauten (am vom Ständerat als Zweitrat abgelehnt) Interpellation; Karl Vogler: Vereinfachung der Abstimmungsverfahren bei anstehenden Sanierungen / Erneuerungen Postulat; Isabelle Chevalley Welche juristischen Hürden behindern die energetische Sanierung von Stockwerkeigentum? Energetische Massnahmen sollen als notwendige und nicht als nützliche Massnahmen eingestuft werden, was den Vorteil hätte, dass mit einfachem Mehr (Mehrheit nach Köpfen) entschieden werden könnte Motion; Guillaume Barazzone Erwerb von Wohneigentum für junge Erwachsene begünstigen (noch nicht behandelt)

29 Definitionen und Grundlagen Antwort des Bundesrates vom Dem Bundesrat ist bewusst, dass bei der Sanierung von Stockwerkeigentum teilweise Probleme bestehen und diese aufgrund der steigenden Zahl anstehender Sanierungen zunehmen könnten. In seiner Stellungnahme vom 1. Juni 2012 zur Motion Leutenegger Filippo , "Lockerung des Einstimmigkeitsprinzips im Stockwerkeigentum bei Ersatzneubau", vom 14. März 2012 hat er ausgeführt, dass es besonders in grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaften in der Natur der Sache liegt, dass sich oft unterschiedliche Vorstellungen und Interessen gegenüberstehen, was die Beschlussfassung erschweren und Sanierungsprojekte verzögern kann. Dies ist bei anderen gemeinschaftlichen Eigentumsformen wie zum Beispiel Wohnbaugenossenschaften oder Erbengemeinschaften aber häufig ebenfalls der Fall. Wie der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 27. Februar 2013 zur Anfrage Chevalley , "Stockwerkeigentum und energetische Erneuerung", vom 14. Dezember 2012 ausgeführt hat, wäre eine Änderung der Mehrheitsquoren grundsätzlich möglich. Jedoch würde dies die Beschlussfassung vermutlich nur in einzelnen Fällen erleichtern und deshalb keine weitreichende Verbesserung bewirken. Eine gesetzliche Verpflichtung der Eigentümergemeinschaften zur Schaffung und ausreichenden Alimentierung eines Erneuerungsfonds könnte zwar die Probleme der Erneuerungsfinanzierung lindern. Es scheint jedoch nicht gerechtfertigt, nur für eine Eigentumsform entsprechende Auflagen zu machen, obwohl auch bei anderen die Mittel für notwendige Sanierungen häufig nicht zeitgerecht zur Verfügung stehen. Zudem wären entsprechende Vorschriften zwangsläufig mit Vollzugsproblemen verbunden. Historische Entwicklung Verschiedene Arten von Stockwerkeigentum sind schon seit mehreren tausend Jahren bekannt 15 (z.b. im hellenischen und germanischen Recht), das römische Recht verbot schon damals Stockwerkeigentum, konnte dies aber nicht flächendeckend durchsetzen. Im Code Napoleon, Art. 664 (1804) wurde Eigentum und Besitz auf Drängen des Bürgertums abgesichert. In der Schweiz erlaubten verschiedene Kantone, welche sich in ihrem Privatrecht an dieses Gesetz anlehnten, die Einführung von Stockwerkeigentum (Freiburg, Genf, Neuenburg, Tessin, Waadt, Wallis) als eigenständige Eigentumsform. 14 Zitat aus: 15 A Wermelinger:

30 Definitionen und Grundlagen 30 Im Kanton Wallis gab es erste Spuren des Stockwerkeigentums schon im 12. Jahrhundert. In anderen Kantonen wurde Stockwerkeigentum in Ausnahmefällen gebilligt. Im benachbarten Deutschland ist das sogenannte Wohneigentum seit 1900 in Bundesgesetzbuch verankert. Dr. Eugen Huber (Jurist aus Zürich, Professor an der Universität Basel) wurde 1892 vom Bundesrat beauftragt, einen Vorentwurf des Zivilgesetzbuches (ZGB) auf Bundesebene zu entwerfen. Dort behauptet er, die Gesetze erwähnten das Stockwerkeigentum als "eine aus früherer Zeit übernommene lästige Erbschaft, die möglichst rasch liquidiert werden sollte". Das Zivilgesetzbuch ging 1912 ohne Gesetze zum Stockwerkeigentum in Kraft, es wurde aber nach Lösungen gesucht, um dieses Bedürfnis abzudecken. Prof. Liver wurde Ende der 50erJahre mit der Verfassung eines Gesetzesentwurfs zur Regelung des Stockwerkeigentums beauftragt. Die Neuerung wurde am 1. Januar 1965 in der Form von Art. 712a 712t im ZGB verankert. Die Teilrevision des Immobiliarsachenrechts, die am 1. Januar 2012 in Kraft trat, betrifft unter anderem das Stockwerkeigentum / Miteigentum.

31 Problemfelder im Stockwerkeigentum 31 3 Problemfelder im Stockwerkeigentum Gemeinsame Entscheide Sind beim Kauf die eigenen vier Wände noch das ausschlaggebende Argument für den Erwerb einer Eigentumswohnung, werden im Laufe der Jahre die gemeinsamen Teile der Liegenschaft die Hauptprobleme verursachen, für die es gemeinsame Lösungen zu suchen gilt. Ohne gemeinsame Interessen, ohne Unterhaltsstrategie, ohne abgestimmte gemeinsame Werte, ohne finanzielle Absicherung werden nach einigen Jahren Entscheide auf die Gemeinschaft zukommen, welche von den Miteigentümern unterschiedlich wahrgenommen werden, und die Investitionen für den Unterhalt der Liegenschaft werden in den meisten Fällen zu spät ausgelöst. Stockwerkeigentumsbegründung und Reglement Bei der Begründung von Stockwerkeigentum muss der Verkäufer der Wohnungen massgebende Entscheide fällen, welche später kaum mehr anzupassen sind. Stockwerkeigentümerreglement mit Festlegung der Sonderrechtsteile und der allgemeinen Bauteile (Fenster, Wohnungstüre, Sanitärinstallationsteile, Elektroinstallationsteile etc.) Wertquoten mit Verteilschlüssel der Kosten, Teile mit Sondernutzen (Terrassen, Balkone, Gartenflächen etc.). Es werden nach wie vor Fehler in diese Dokumente eingebaut, welche der Gemeinschaft im Laufe der Zeit immer wieder Schwierigkeiten bereiten. Standard-Reglemente, welche die Besonderheiten der Immobilie nicht berücksichtigen, Wertquoten, welche wertrelevante Aspekte zementieren und sich kaum mehr korrigieren lassen, all dies passiert ohne böse Absicht, aber auch oft ohne Bewusstsein für die Tragweite der Entscheidungen.

32 Problemfelder im Stockwerkeigentum 32 Finanzierungen von Stockwerkeigentum Ein weiterer Problempunkt ist die heute praktizierte Finanzierung von Wohneigentum. Die tiefen Eigenkapitalquoten und der Einbezug von Geldern der Altersvorsorge ermöglichen Käufern, Wohneigentum zu erwerben, welches sie sich in finanziell schwierigen Zeiten (z. B. eine Hochzinsphase) eigentlich nicht leisten können. Heute, in der schon lange anhaltenden aussergewöhnlichen Tiefzinsphase, sind fast alle finanziellen Probleme einfach zu bewältigen. Kommt es jedoch wie anfangs der 90er Jahre zu einem plötzlichen Anstieg der Zinsen und gleichzeitig zu einer Korrektur der Immobilienpreise, sind viele Eigentümer nicht mehr in der Lage, ihre finanziellen Forderungen zu erfüllen. Da solche Phasen zyklisch sind, ist ein Anstieg der Zinsen nicht auszuklammern. In solchen Zeiten werden die von den Verfassern behandelten Risiken wirklich relevant, da dann jeder Franken zählt. Erneuerungsfonds Die fehlende Vorschrift, einen Erneuerungsfonds zu äufnen, wird der Eigentümergemeinschaft nach spätestens 15 Jahren Sorge bereiten. Eine solche Vorschrift mit einer jährlichen Einlage von mindestens 1% der Gebäudeversicherungssumme wäre eine wirkungsvolle Massnahme zur Beruhigung des Immobilienmarktes und würde den langfristigen Unterhalt der Liegenschaft sichern und die oftmals sehr emotional geführten Eigentümerversammlungen versachlichen.

33 Problemfelder im Stockwerkeigentum 33 Nachfrage nach Stockwerkeigentum Das STWE ist besonders zu beachten, wird doch diese Eigentumsform in den nächsten Jahren das Hauptprodukt im Wohnungsmarkt sein. Abbildung 3-1: Wachstum Stockwerkeigentum, eigene Darstellung Quelle:

34 Problemfelder im Stockwerkeigentum Standardwohnung heute Gemäss Credit Suisse hat die Schweizer Standardeigentumswohnung eine Nutzfläche von 110 m 2 und kostet CHF 660' Unter Berücksichtigung der Tragbarkeitsregeln der Banken beträgt das erforderliche Mindesteinkommen CHF (CHF 7 916/Mt.); somit ist diese für 45 % aller Familienhaushalte tragbar. Eine Neubauwohnung, im heutigen Durchschnittswert von CHF , ist nur noch für 28 % tragbar. Regional schwanken diese Werte stark. Für einen Einpersonenhaushalt stellt die Tragbarkeitshürde ein grosses Problem dar (nur ein Einkommen). Abbildung 3-2: Erforderliches Einkommen für den Erwerb einer Standard-Eigentumswohnung Quelle: CS Swiss Issues Immobilien- Immobilienmarkt 2014

35 Problemfelder im Stockwerkeigentum 35 Abbildung 3-3: Jahreswachstumsraten Wohneigentumspreise Zweitwohnungen Weil die Zweitwohnungsinitiative seit 2013 vielerorts praktisch keine Bewilligungen für klassische Zweitwohnungen mehr erlaubt (hauptsächlich in den typisch touristischen Lagen), kam es in den betroffenen Gemeinden 2012 zu einer Torschlusspanik in Form einer Welle von Baugesuchen. Es wird erst nach Bauabschluss dieser Objekte mit einem Rückgang gerechnet (nach 2015). Die Hektik der Baueingaben ist mittlerweile deutlich abgeflaut. Aktuell werden nur noch halb so viele Gesuche eingereicht wie in der Zeit vor der Abstimmung. Für die Bewertung ist es sehr wichtig, zu wissen, ob ein STWE die Bewilligung als Zweitwohnung hat oder erhalten kann. Es hat sich in den Regionen, die heute am oder über dem Limit von 20 % Zweitwohnungen sind, herauskristallisiert, dass diese Option eindeutig preissteigernd ist, z.b. im Tessin wird mit etwa 20 % Abschlag gerechnet, falls die Wohnung nicht als Zweitwohnung verkauft werden kann. Diese Problematik wird im Rahmen der vorliegenden Arbeit nicht weiter untersucht, da sich die langfristigen Auswirkungen wohl erst in ein paar Jahren stabilisieren. Es ist anzunehmen, dass sich die Preise in naher Zukunft noch sehr volatil verhalten und sich die 18 Quelle: Credit Suisse, Wüest & Partner

36 Problemfelder im Stockwerkeigentum 36 Lage erst sukzessive beruhigt. Trotzdem soll aber mit der nachfolgenden Grafik veranschaulicht werden, wie sich die Anteile der Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden verhalten. Von fünf Städten sowie von fünf Ferienorten wird das Verhältnis von STWE-Wohnungen zu den jeweiligen Einwohnerzahlen dargestellt. Abbildung 3-4: Verhältnis STWE und Einwohner Grossstädte 19 Abbildung 3-5: Verhältnis STWE und Einwohner Ferienorte Datenquelle: Wüest & Partner AG, Immomarkt Schweiz 14/3, eigene Darstellung 20 Datenquelle: Wüest & Partner AG, Immomarkt Schweiz 14/3, eigene Darstellung

37 Problemfelder im Stockwerkeigentum Aktueller Trend Der Trend zu Eigentumswohnungen wird wohl etwas moderater weitergehen, aber weiterhin ansteigen. Interessant ist die Kurve mit massiv ansteigenden Baugesuchen und Bewilligungen in den Zweitwohnungsgemeinden und dem massiven Abfall nach der Abstimmung. Die Annahme der Initiative kam für die Zweitwohnungsgemeinden nicht überraschend. Die ansteigende Kurve zeigt eindeutig die Befürchtung, dass eine Annahme erwartet wurde und man vorsorglich noch bewilligen lassen wollte, was möglich war. Der Bau von Eigentumswohnungen scheint - gemäss untenstehender Grafik, in Zweitwohnungsgemeinden - den Zenit überschritten zu haben, in der Tiefzinsphase hatte die gesamte Jahresproduktion über Einheiten (2012) betragen, die Sättigungstendenzen und die neuen Finanzierungsrichtlinien haben alle vorsichtiger werden lassen und die Produktion auf gedrosselt. Der Preiszuwachs von STWE hat sich 2013 sichtbar abgeschwächt. Abbildung 3-6: Baugesuche und Baubewilligungen Quelle: Baublatt, Credit Suisse

38 Problemfelder im Stockwerkeigentum 38 Vom Gesamtbestand von über Eigentumswohnungen (2009) sind ca. 50 % älter als 25 Jahre. Somit sind die Eigentümer mit einem grösseren Erneuerungsbedarf konfrontiert. Abbildung 3-7: Bauperioden Eigentumswohnungen (2012) 23, eigene Darstellung Aus der obigen Grafik geht hervor, dass mehr als ein Viertel des gesamten Bestandes von Eigentumswohnungen in den letzten 10 Jahren erbaut wurde und dass ca. 53 % des Bestandes vor 1990 erstellt wurde S.15 Quellen: BfS, Fahrländer Partner, Wüest&Partner 23 Quelle: /

39 Problemfelder im Stockwerkeigentum 39 Anzahl Stockwerkeigentumswohnungen Über die definitive Anzahl an Stockwerkeigentumswohnungen gibt es keine verbindlichen Angaben. Auf telefonische Anfrage beim Bundesamt für Statistik BfS wurde bestätigt, dass die genaue Anzahl an STWE-Wohnungen bis heute nicht genau festgestellt werden konnte. In den verschiedenen Publikationen sind jeweils nur missverständliche oder sehr stark interpretationsbedürftige Angaben vorhanden. Es verwundert daher nicht, dass die einzelnen Akteure der Marktforschung und Marktbeobachtung unterschiedliche Zahlen bezüglich der gesamtschweizerischen Anzahl an STWE-Wohnungen angeben. Gesicherte Angaben lassen sich für Selbstbewohnte Erstwohnungen im Stockwerkeigentum finden, diese wurden durch das Bundesamt für Statistik anlässlich der letzten Volkszählung erhoben: Selbstbewohnte Erstwohnungen im STWE 373' ' '456 12'358 58' Abbildung 3-8: Selbstbewohnte Erstwohnungen im STWE 24, eigene Darstellung Wie bereits erwähnt, finden sich in etlichen Dokumentationen, Internetseiten, Fachartikeln etc. Angaben, dass die Anzahl an Stockwerkeigentumswohnungen ca. 1 Mio. Einheiten beträgt. Eine recht gut dokumentierte Darstellung findet sich in der Publikation Immobilien- und Hypothekenmarkt Quo vadis? 25 aus dem Jahre 2011, publiziert von der Hochschule Luzern und KPMG. Trends und Entwicklungen betreffend der Anzahl Wohnungen lassen sich mit diesen Zahlen ausreichend dokumentieren und darstellen. 24 Quelle: Bundesamt für Statistik BfS, Neuchâtel, eigene Darstellung 25

40 Problemfelder im Stockwerkeigentum 40 Gemäss dieser Publikation belief sich der Bestand an Eigentumswohnungen im Jahre 2009 auf Einheiten, mit einem Gesamtvolumen von Mrd. CHF. Der jährliche Nettozugang an Stockwerkeigentumswohnungen wird mit Einheiten und 12 Mrd. CHF angegeben und die Freihandtransaktionen sind mit Einheiten, resp. 20 Mrd. CHF (entspricht CFH / E) aufgeführt. Gemäss der Publikation Immobilienmarkt Schweiz von Wüest & Partner AG hat der Bestand der Eigentumswohnungen in der Periode von von auf zugenommen, was einem jährlichen Zuwachs von Eigentumswohnungen pro Jahr entspricht. Für den gleichen Zeitraum publiziert das Baublatt die jährlich eingegangenen Baugesuche, die für diese Periode bei durchschnittlich p.a. Gesuchen für Eigentumswohnungen liegt. Es scheint, dass diese Zahl die Basis für die Zahlenangaben in der Publikation der KPMG bildet. Einmal mehr zeigt sich, dass die Zahlenbasis interpretationsbedürftig ist. Der Schnitt beider Zahlen liegt bei knapp Wohnungen pro Jahr. Für eine Zukunftsprognose werden die Neuzugänge der einfacheren Darstellung wegen auf Einheiten aufgerundet. Selbst unter der Annahme von neuen Einheiten pro Jahr und einem Wertzuwachs von ca Mrd. CHF für 2009 ergäbe sich für 2014 ein Bestand von: Anzahl Mrd. CHF 26 Bisheriger Bestand 2009 (Publikation) STWE-Zugang 2010 (Annahme) STWE-Zugang 2011 (Annahme) STWE-Zugang 2012 (Annahme) STWE-Zugang 2013 (Annahme) STWE-Zugang 2014 (Annahme) Total ca Tabelle 3: approx. Hochrechnung der Anzahl STWE-Wohnungen total 27 Davon ausgehend, dass die Freihandtransaktionen in etwa gleich bleiben, ergibt dies jährlich ca Handänderungen in einem Gesamtwert ca. 27 Mrd. CHF (entspricht CHF / E) Die jährlichen Investitionen für Neuwohnungen steigen infolge Teuerung und Mehrkomfort an. 27 Quelle: eigene Darstellung 28 Immo-Monitoring 2014/2 Wüest & Partner AG

41 Problemfelder im Stockwerkeigentum Zu erneuernde STWE-Einheiten Mit zunehmender Bautätigkeit gelangen immer mehr Bauten in die grosszyklischen Erneuerungsphasen. Die Erstbestände addieren sich zu den Zweitbeständen, und beide zusammen addieren sich zu den Drittbeständen usw. Mit dieser Entwicklung verläuft die Zunahme der einstmals wenigen Wohnungen nicht linear, sondern exponentiell. Von den Zahlen der Gesamtwohnungen können die Erstwohnungen abgezogen werden. Die Differenz entspricht der Anzahl an Zweitwohnungen. Angenommen, das Verhältnis sei über die Jahre gleich oder zumindest ähnlich gewesen, kann die Gesamtwohnungszahl auf 1970 zurück interpoliert werden. Um einen generellen Trend für die Erneuerungszyklen abzubilden, reicht diese Genauigkeit aus. Zahlen auf 100 Einheiten gerundet Jahr Neuzugänge STWE-Wohnungen Total STWE-Wohnungen Erst-Wohnungen (Selbstnutzungen) Zweit-Wohnungen und vermietete Wohnungen bis Zukunftsprognose: Neuzugänge p.a Tabelle 4: Anzahl STWE-Einheiten, eigene Darstellung

42 Problemfelder im Stockwerkeigentum Mehr Zweit- und vermietete Wohnungen als Erstwohnungen Aus dieser Tabelle wird ersichtlich, dass der Anteil an Zweitwohnungen (vermieteten STWE-Wohnungen und Ferienwohnungen) deutlich über den Erstwohnungen (selbst bewohnten Wohnungen) liegt, ein Umstand, der in den konsultierten Unterlagen nirgendwo erwähnt ist. Es soll nun aufgezeigt werden, wie viele Wohnungen wann erneuert werden müssen. Die vorangegangenen Daten reichen bezüglich der Genauigkeit aus (10-Jahreszyklen), um den Trend darzustellen. Davon ausgehend, dass STWE-Wohnungen resp. Überbauungen in einem Zeitabstand von Jahren grosszyklisch erneuert werden müssen, ergibt sich künftig eine stark steigende Anzahl an zu erneuernden Wohnungen. In Anbetracht dessen, dass die meisten STWEG einen viel zu gering geäufneten Erneuerungsfonds aufweisen, wird der Zyklus eher bei 40 Jahren liegen. Der heutige Erneuerungsbedarf für den Bestand bis 1985 lässt sich gemäss der folgenden Rechnung grob abschätzen: Durchschnittlicher Preis einer STWE Wohnung CHF Landanteil Lageklasse 4 5 entspricht 30 % ca. CHF Grundsubstanz 35 % CHF Sonderrecht 25 % CHF Miteigentum 40 % CHF Zu erneuernde Wohnungen ca CHF 19 Mrd.

43 Problemfelder im Stockwerkeigentum 43 Erneuerungs Periode Wohneinheiten bis Bauperiode Anzahl Wohneinheiten bis 2010: bis 2020: bis bis bis ( ) bis ( ) bis ( ) bis ( ) bis ( ) bis ( ) bis ( ) Tabelle 5: Anzahl zu erneuernde STWE-Einheiten; Quelle: eigene Darstellung Neuzugang zu erneuern Abbildung 3-9: Verhältnis Neubauwohnungen zu Erneuerungsbedarf, eigene Darstellung Verlagerung von neuen zu erneuerungsbedürftigen Wohnungen Aktuell liegen die erneuerungsbedürftigen Wohnungen deutlich unter den Neuzugängen. Bis zum Jahre 2020 liegen die Neuzugänge noch über den zu erneuernden Wohnungen, in den folgenden Jahren übertreffen die zu erneuernden Wohnungen die Neuzugänge um ein Vielfaches.

44 Problemfelder im Stockwerkeigentum Wer erneuert? Die fehlende Bereitschaft, sich mit Erneuerungen vertieft auseinander zu setzen, ist im Hinblick auf die obigen Zahlen fahrlässig. Der Hintergrund dieser Verweigerung liegt mitunter darin, dass sehr viel Zeit zwischen den grosszyklischen Erneuerungen vergeht. Wir tun uns allgemein schwer mit Prognosen in die Zukunft; die Erfahrung lehrt uns, dass viele Prognosen völlig falsch sind (z.b. Börsenvorhersagen, Wachstumsprognosen, Zinsentwicklungen, Immobilienblasen). Dies bestätigen auch Sprichwörter, wie Kommt Zeit, kommt Rat oder Die Suppe wird nicht so heiss gegessen, wie sie gekocht wird. Je ferner etwas in der Zukunft liegt, desto weniger schenken wir diesem Umstand unsere Aufmerksamkeit. Mindestens die Politik ist daher aufgefordert, die Rahmenbedingungen für die Erneuerung des Immobilienbestandes so günstig wie möglich auszugestalten und bestehende Hürden abzubauen Beispiele Annahme: Jemand, der eine Stockwerkeigentumswohnung kaufen möchte, hat eine gute Ausbildung und gute Verdienstmöglichkeiten. Seine Erstausbildung schliesst er zwischen 20 und 25 Jahren ab, er arbeitet ein paar Jahre und bildet sich weiter. Für eine anspruchsvolle Weiterbildung muss mit zwei Jahren gerechnet werden. Nun kommt die Zeit, in welcher er aktiv im Berufsleben tätig ist und auch Geld verdienen kann. Knapp Jahre später müsste eigentlich der Grundstein gelegt sein, ausreichend Eigenkapital angespart zu haben, um sich Wohneigentum leisten zu können. In Normalfall ist also ein potentieller Käufer im Alter zwischen 30 und 40 Jahren in der Lage, Wohneigentum zu erwerben Beispiel 1 Jemand erwirbt im Alter von 35 Jahren eine neu erstellte STWE-Wohnung. Liegen nun die grosszyklischen Erneuerungen in einem Zeitrahmen von 35 und 40 Jahren, wird unser Käufer bei der ersten grosszyklischen Erneuerung Jahre alt sein. Nach heutigen Massstäben wird er dannz aber bereits seit 5 10 Jahren Rentner sein. Sollte das dannzumal erforderliche Kapital für die Erneuerung der Liegenschaft nicht langfristig im Erneuerungsfond angespart worden sein, wird er für eine Bank ohne festes Einkommen nicht mehr kreditwürdig sein.

45 Problemfelder im Stockwerkeigentum 45 Abbildung 3-10: Erneuerungszyklen und Altersphasen, ab 35 J (Zyklusbeispiel 35J) Beispiel 2 Ein Elternpaar (Vater 35, Mutter 32) kauft im Jahre x eine STWE-Wohnung, im gleichen Jahr kommt ihr Nachwuchs zur Welt. Die Eltern befinden sich im Jahr x + 35 folglich bereits im Rentenalter, das Kind, inzwischen selbst 35, übernimmt die elterliche Wohnung und beteiligt sich sogleich an der ersten grosszyklischen Erneuerung. Erst wenn es selbst 70 Jahre alt und somit Rentner - sein wird, wird die nächste Erneuerung fällig werden. Abbildung 3-11: Erneuerungszyklen und Altersphasen, ab 0 J (Zyklusbeispiel 35J) Quelle: Bilder: ClipArt Office.com; Rest eigene Darstellung 30 Quelle: Bilder: ClipArt Office.com; Rest eigene Darstellung

46 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE 46 4 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE Verbände und ihre Methoden SVIT ( Mitglieder) Der SVIT Schweiz wurde 1933 gegründet und zählt heute landesweit über 2000 Firmenmitglieder. Deren 28'000 Mitarbeitende verpflichten sich zur Einhaltung hoher Qualitätsstandards und standesethischer Grundsätze. SVIT-Mitglieder sind darum die erste Adresse für Immobilien-Know-how. 31 Kaspar Fierz, SVIT SWISS REAL ESTATE SCHOOL Es werden die folgenden Lösungsansätze vorgeschlagen: Ermittlung des Substanzwertes (Realwert) der Stammliegenschaft nach Landwert und Bausubstanz. Bestimmung der STWE - Einheit nach Wertquote. Ermittlung des Neuwertes der Bausubstanz im Vergleich mit den Erstellungskostengrenzen des BWO, welche für Stockwerkeigentumswohnungen um 20-25% erhöht werden. Der Landwert wird nach dem Landbewertungsmodell mittels Strukturzahl ermittelt. In einem weiteren Schritt wird der Zeitwert mittels technischer Entwertung berechnet. Als weiterer Wert wird ein Ertragswert der Stockwerkeinheit berechnet, der mit den zu erwartenden Renovationskosten als Barwert auf den Zeitpunkt der Bewertung abgezinst wird. Fierz verweist in seinem Buch auf das von ihm entwickelte ökonometrische Modell, mit welchem seine Werteberechnung noch verbessert werden kann. Das ökonometrische Modell nach Fierz ist ein Datenmodell, welches ähnlich der hedonischen Modelle Transaktionsdaten verwendet, jedoch zusätzlich durch Besichtigung der Immobilie präzisere Ergebnisse hervorbringt /svit-schweiz/portrait.html

47 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE 47 D. Lehmann und D. Conca, SVIT/realis In der Einführung in die Immobilienbewertung 32 wird zur Bewertung von Stockwerkeigentum die folgende Aussage gemacht (Zitat): Die Bewertung von Stockwerkeigentumsliegenschaften hier i.s. von Eigentumswohnungen und kleinen Mehrfamilienhäusern verstanden hat in der Praxis an Bedeutung zugenommen. Auch hier stellt sich ähnlich wie bei den Eigenheimen das Problem des konsumtiven Nutzwertes, denn die Stockwerkeinheiten dienen i.d.r. der Eigennutzung. Weil aber der Markt sowohl bezüglich des Verkaufs als auch der Vermietung wesentlich liquider ist als bei den mit höherem konsumtivem Nutzwert ausgestatteten Eigenheimen, ist die Ermittlung des `klassischen` Ertragswertes nicht mit derselben Problematik behaftet. Die Bankenpraxis ist zwar diesbezüglich nicht einheitlich einerseits wird der Ertragswert wie bei den Eigenheimen nur als Kontrollwert beigezogen, andererseits gar mit nahezu gleich hoher Gewichtung einbezogen doch scheint hier eine annähernd gleiche Bewertungsmethodik wie bei den Renditewohnhäusern angebracht. Dies umso mehr, als sich der Ertragswert einer Stockwerkeinheit viel einfacher ermitteln lässt als der Substanzwert. Der Mietwert ist für den erfahrenen Bewertungsexperten zuverlässig (nachhaltig) bestimmbar; gleiches gilt für den Kapitalisierungszinssatz wiederum von einer Vernachlässigbarkeit der Eigenkapitalverzinsung ausgehend, ist dieser tiefer als bei den Renditeobjekten anzusetzen. Schwieriger dagegen gestaltet sich die Ermittlung des Substanzwertes der Stockwerkeinheit. Dies hat zwei Gründe: Erstens hängt der Ausbaustandard viel stärker von den subjektiven Anforderungen des Endnutzers ab als dies bei der Mietwohnung der Fall ist. Zweitens kommen bei der Substanzwertberechnung auch gemeinschaftliche Teile dazu, wie die Aussenhülle des Gebäudes sowie der Grund und Boden. Der Wertanteil an diesen gemeinschaftlichen Teilen ist auf die zu bewertende Einheit umzulegen, was über den sog. Wertquotenanteil geschieht (vgl. Art. 712e ZGB, insbesondere die Marginalie). 32 Einführung in die Immobilienbewertung, D. Lehmann und D. Conca, SVIT/realis 2005/2006, p

48 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE SIV (700 Mitglieder) Der Schweizerische Immobilienschätzer-Verband wurde 1998 gegründet und hat heute über 700 Mitglieder, ist somit der grösste Schätzer - Verband der Schweiz und ist seit einiger Zeit auch in der welschen Schweiz und im Tessin vertreten. Zum SIV gehört auch SIREA 33, das Ausbildungszentrum für Immobilienbewertungen (die Einzelnen CAS 34 werden über die verschiedenen Fachhochschulen organisiert). Der SIV hat 2009 das Fachbuch Die Immobilienbewertung 35 herausgegeben. Gemäss diesem bewertet der SIV Stockwerkeigentumseinheiten nach dem sogenannten Multi- Element - Value-System, kurz MEV - System genannt. Dabei werden einzelne Wertelemente gebildet, erfasst, bewertet und am Ende zusammengezählt. Im Grundsatz werden beim SIV Stockwerkeigentumseinheiten aus vier Wertelementen, kurz WE, bewertet. Wertelement 1: Nachhaltiger, neuwertiger, nicht entwerteter Ertragswert der STWE-Einheit, basierend auf dem maximal erzielbaren Mietwert für das betreffende Objekt. Als Wertmassstäbe gelangen in erster Linie Vergleichswerte und Ertragswerte zum Einsatz. Wertelement 2: Die technische Entwertung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Berechnung der Entwertung basiert auf den Rückstellungstheorien des Rückstellungssaldos und / oder des Rückstellungsmankos. Wertelement 3: Anteil am Saldo des Erneuerungsfonds. Der Anteil am Erneuerungsfonds bemisst sich nach den Wertquoten der zu schätzenden Stockwerkeigentumseinheit. Wertelement 4: Die technische Entwertung im Sonderrecht. 33 SIREA, Schweiz. Institut für Immobilienbewertung 34 Certificate of advanced Studies Zertifikats - Lehrgänge 35 Die Immobilienbewertung von Francesco Canonica, 2009, Hrsg. SIV

49 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE RICS (400 Miglieder, Schweiz) RICS die Royal Institution of Chartered Surveyors - wurde 1868 im Vereinigten Königreich gegründet. Heute ist die RICS ein weltweit tätiger Berufsverband von Fachleuten. Die Hauptaufgaben der RICS sind: Regulierung und Förderung des Berufsstandes Aufrechterhaltung hoher Standards in der Ausbildung sowie in der Berufsausübung Schutz der Kunden und Verbraucher durch Einhaltung eines strengen Verhaltenskodex Unparteiische Beratung, Analyse und Orientierung Das sogenannte Red Book enthält verbindliche Regeln, Best Practice Verfahren und Kommentare für ihre Mitglieder, die Wertermittlungen für Immobilien durchführen: es gilt als Referenzwerk, um den Bewertungsstandard zu fördern und steht in Einklang mit den International Valuation Standards, den IVS und den SVS. RICS hat aber keine definierten Vorgaben oder Empfehlungen, wie STWE konkret bewertet werden soll SEK (220 Mitglieder) Die 1986 gegründete Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT ist ein bedeutender Fachverband für unabhängige und geprüfte Immobilien Bewertungsexperten in der Schweiz und hat rund 220 Mitglieder. Die SEK/SVIT bewertet gemäss ihrem Schweizerischen Schätzerhandbuch Stockwerkeigentum nach den folgenden Methoden: Als primäre Methode wird die Vergleichswertmethode vorgeschlagen. Falls nicht genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, wird in einem ersten Schritt der Sachwert (Realwert oder Substanzwert) der Stockwerkeinheit ermittelt. Als Hilfsmittel zur Ermittlung des Bautenwertes werden e-bkp und BKP erwähnt. Als weiteres Kostenelement wird der Landwert der Immobilie als relativer Landwert mittels Lageklassenmethode, Strukturzahlmethode oder nach der Residualwertmethode ermittelt. Die Sachwertmethode findet hauptsächlich Anwendung bei substanzwertorientierten Objekten, bei denen der erzielbare Ertrag im Hinblick auf den Marktwert eine unterge-

50 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE 50 ordnete oder gar keine Rolle spielt. Dies ist oftmals der Fall bei Einfamilien- und Ferienhäusern, Stockwerkeigentumswohnungen, bei Baulandgrundstücken sowie bei öffentlichen Bauten (Infrastrukturbauten), bei denen eine andere Nutzung nicht möglich ist. 36 Der so ermittelte Bautenwert wird mittels Bauteilentwertung dem Zeitbauwert angepasst. Im Unterschied zur Berechnung der Technischen Entwertung gemäss der aktuellen Doktrin des SIV wird auch der Rohbau 1 auf den Zeitbauwert entwertet. Dem so ermittelten Sachwert wird ein Ertragswert gegenübergestellt. Der Ertragswert wird mittels einer Ertragskapitalisierung oder mittels einer dynamischen Ertragswertmethode (DCF / Barwertmethode) festgelegt. Dabei werden die Bewirtschaftungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten, das Leerstandrisiko und die Rückstellungen berücksichtigt. Bei der Festlegung des Zinssatzes für die Ertragswertkapitalisierung stellen sich bei allen untersuchten Bewertungslehren ähnliche Fragestellungen. Wie ist mit den seit gut zehn Jahren sehr tiefen Kreditzinsen umzugehen? Das Schweizerische Schätzerhandbuch kommt zum Schluss, dass ein gewichteter Basiszinssatz mit einem 25%-33% gewichteten aktuellen Zinssatz und mit einem 75%-66% gewichteten langfristigen Zinssatz zu marktkonformen Ertragswerten führt. Abbildung 4-1: Basiszins = Mischwert aus aktuellem Zinssatz und Durchschnitt der letzten 50 Jahre Das Schweizerische Schätzerhandbuch 4. überarbeitete und erweiterte Ausgabe 2012, SVKG, S Quelle: Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2012, SVKG, S. 94

51 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE 51 Zeigt sich in der Gegenüberstellung von Sachwert und Ertragswert eine Divergenz, kommt die Mischwertmethode zur Anwendung. Grundvoraussetzung für die Anwendung der Mischwertmethode ist die Bedingung: Sachwert (SW) Ertragswert (EW) Die Mischwertformel ist bei genauer Betrachtung ein Verfahren, in welchem der Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor näher an den Ertragswert gebracht wird. Unter der Voraussetzung, dass der Ertragswert kleiner ist als der Sachwert EW < SW, ist der Marktanpassungsfaktor stets kleiner als 1. Speziell bei konsumgüterähnlichen Objekten wird ein Anpassungsfaktor (Gewichtungskoeffizient m) für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum von vorgeschlagen. In einer Fussnote wird darauf hingewiesen, dass die Gewichtungskoeffizienten variabel sind und sich kontinuierlich den Gegebenheiten am Markt anpassen müssen. Sachwert des Stammgrundstückes Die Berechnung des Sachwertes ist grundsätzlich nach den gleichen Kriterien vorzunehmen, als wäre kein Stockwerkeigentum begründet. Mehrkosten infolge erhöhter Qualitätsanforderungen sind zu berücksichtigen, wenn das Gebäude mit der Absicht der Stockwerksbegründung erbaut wurde. Zu beachten ist, dass die gesamten Anlagekosten mit einzubeziehen sind. Dazu gehören auch die höheren Kosten der Finanzierung, Notariats- und Grundbuchkosten (Stockwerkeigentumsbegründung), Verkaufsaufwand, Gewinn- und Risikomargen usw.. 39 Mietwert Sonderrecht Der Mietwert für die Ermittlung des Ertragswertes der Stockwerkeigentumseinheit wird aufgeschlüsselt für die Bestandteile: Sonderrecht Sondernutzung, wie z.b. Parkplätze, Dachterrassen usw. Mietwertanteil des gemeinschaftlichen Eigentums (Miteigentum) wie z.b. Bastelraum, Sauna, Hallenbad, Dachterrassen, Parkplatz usw. Dieser Anteil ist auf Grund der gültigen Wertquoten zu berechnen. Der Marktwert wird nur für die Stockwerkeinheit ermittelt. Das Stammgrundstück erhält keinen Wert. 38 Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2012, SVKG, p Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2012, SVKG, p.213

52 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE 52 Erneuerungsfonds Hier wird die Meinung vertreten, dass es sich beim Erneuerungsfonds nicht um einen direkten Bestandteil der Liegenschaft handelt und er deshalb nicht innerhalb der Wertermittlung zu berücksichtigen ist. Der Erneuerungsfonds sei am Schluss der Wertermittlung als Zuschlag separat zu berücksichtigen. Wertquoten Es wird vorgeschlagen, die gültigen Wertquoten auf ihre Tauglichkeit für die Marktwertermittlung zu überprüfen und bei offensichtlichen Abweichungen in die Wertermittlung einfliessen zu lassen. CEI (80 Mitglieder) CEI - die Chambre suisse des Experts en estimations Immobilières wurde 1989 gegründet mit dem Ziel, das Image und die Kompetenz des Berufszweigs der Immobilienbewerter zu steigern. Der nur in der Romandie tätige Verband hat etwa 80 Mitglieder. Das Ausbildungswesen gehört auch zu seinen Aufgaben. Es wird praktisch nach der Doktrin des SVIT ausgebildet. Für die Bewertung von STWE gibt es auch hier keine verbindlichen Vorgaben. Grundsätzlich ist die Bewertung über den Ertragswert für selbstgenutzte Immobilien, wie auch im SVIT, verpönt. Meistens kommt der Vergleichswert oder ein Kennwert (CHF/m 2 ) oder der Realwert zur Anwendung Hedonische Methoden Die hedonische Methode für Bewertung von Wohneigentum umfasst komplexe statistische Schätzfunktionen. Diese messen die empirischen Zusammenhänge zwischen den Eigenschaften und den Transaktionspreisen und werden zur Vorhersage des heutigen Marktwerts einer Liegenschaft angewendet. Hedonische Bewertungen basieren auf einem möglichst grossen Datenstamm, der für die Berechnungen erforderlich ist. Mit zunehmender Datenmenge und Aktualität wird die Genauigkeit erhöht. 40 Aussage der ehemaligen CEI Präsidentin, Victorine van Zanten (Mail an SL )

53 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE 53 Die Popularität hedonischer Bewertungen hat in den letzten Jahren stetig zugenommen. Heute bewerten wichtige Schweizer Banken, Versicherungen und auch Pensionskassen Immobilien anhand hedonischer Datenmodelle Bekannteste Anbieter hedonischer Bewertungen Schweizweit sind insbesondere folgende Anbieter bekannt: Wüest & Partner AG, Zürich IAZI AG, Zürich Fahrländer Partner AG, Zürich Der oftmals aufgeführte HEV Schweiz bietet zwar hedonische Bewertungen an, diese werden jedoch über Partnerfirmen (vgl. die oben genannten Unternehmungen) ausgeführt. Analyse der wichtigsten Bewertungsmethoden Barwertmethode Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Künftige, befristete und/oder variable Nettoerträge werden auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert Dynamisch In Zukunft, befristete Dauer Geeignet für zeitlich limitierte oder sich ändernde (variable) Nettoerträge, für Nutzobjekte mit befristeten Ertrags- und / oder Nutzungsdauern, befristete Dienstbarkeiten (Wohnrecht / Nutzniessung) Spezielle Eignung für alle Berechnungen mit Befristungen Ja

54 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE DCF-Methode Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Diskontierung zukünftiger Geldströme (Cashflows) auf den heutigen Zeitpunkt Dynamisch Zukunftsbetrachtung, üblicherweise in ein Zweiphasenmodell aufgeteilt, in der ersten Phase mit detaillierter Betrachtung über ca. 10 Jahre Für alle ertragsfähigen Objekte, vorwiegend Renditeobjekte Befristungen und Einzelwerte können direkt in der DCF abgebildet werden (erweiterte Barwertmethode) Ja Ertragswertmethode Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Ertragskapitalisierung von unbefristeten, lange erzielbaren Bruttoerträgen (Bruttokapitalisierung) oder Nettoerträgen (Nettokapitalisierung) Statisch Zukunftsbetrachtung, unendlich Eignung Für ertragsfähige Nutzobjekte mit unbefristeten, konstanten Erträgen Hinweise Ungeeignet bei unregelmässigen, nicht konstanten und / oder befristeten Geldflüssen Marktwerteignung Ja (unter Berücksichtigung der technischen Entwertung)

55 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE Hedonische Methode Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Empirische 41 Auswertung von statistischem Datenmaterial (effektive Transaktionsdaten) mittels Regressionsanalyse 42 Statisch (reine Auswertung) Vergangenheitsdaten auf heute aktualisiert Für alle Objekte, für die ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind Resultate für Dritte nicht überprüfbar; nicht für alle Objekte und Regionen geeignet (Datenmengen) Von Geldgebern oft verwendete Methode für eine rasche Überprüfung von Finanzierungsanfragen Ja (auch bundesgerichtlich anerkannt) Kennwertmethode Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Wertermittlung aus bekannten Einheitspreisen von vergleichbaren Objekten auf Basis von Flächen oder Volumen (z.b. CHF/m2/BGF) Statisch Vergangenheit (Erfahrungswerte) auf heute übertragen Für alle Objekte anwendbar, sofern genügend Vergleichsdaten vorhanden sind. Häufige Anwendung bei Stockwerkeigentumswohnungen, teilw. bei Einfamilienhäusern Sehr gute Kenntnisse über angewandte Kennwerte sind Voraussetzung CFH/m 2 ; CHF/m 3 ; CHF/Stk. etc.) Bedingt geeignet (Datenmaterial) 41 Methodische Sammlung (Erhebung) von Daten 42 Statistisches Analyseverfahren, mit dem Ziel, Beziehungen zwischen Variablen zu modellieren

56 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE Lageklassenmethode Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Hilfsmethode, die es ermöglicht, den Gesamtwert (i.d.r. aus dem Ertragswert) in einen sog. relativen Bautenwert und relativen Landwert aufzuteilen Statisch (nur Aufteilung Bauten- und Landwert) Zukunftsbetrachtung, unendlich (analog Ertragswert) Für Berechnung von Zustandswerten, für Landwertberechnungen (wenn Vergleichsdaten fehlen) Reine Hilfsmethode (existiert nur in der Schweiz) Mit Vorbehalt (für Baulandbewertungen geeignet, wenn Vergleichsdaten fehlen) Multi-Element-Value-Methode (MEV) Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Bewertungsmethode, welche einzelne Wertelemente separat erfasst, mit der jeweils passenden Methode bewertet (Barwert, Ertragswert, Vergleichswert etc.) und anschliessend die einzelnen Wertelemente zusammenfasst Statisch und dynamisch Zukunftsbetrachtung, unendlich (analog Ertragswert) Praktisch für alle Objekte geeignet Übersichtliche, komplexe Methode, in der Literatur noch nicht als Bewertungsmethode aufgeführt Ja Mischwertmethode (auch Praktikermethode genannt) Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Marktwertermittlung aus der Mischung zwischen Ertragswert und Realwert, in einem bestimmten Verhältnis zueinander Statisch Mix aus Vergangenheitswerten und Zukunftswerten Veraltete, aber noch stark verbreitete Methode, ungeeignet Eine geeignete Marktwertmethode wird mit einer ungeeigneten Marktwertmethode vermischt, was zu einem ungeeigneten Marktwert führt Nein (gemäss SVS nicht mehr aufgeführt)

57 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE Realwertmethode (Substanzwertmethode) Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Addition des baulichen Zeitwertes zuzüglich Landwert Statisch Vergangenheitsbetrachtung Für Versicherungswerte geeignet Für die Ermittlung von Erneuerungswerten geeignet Gem. SVS auch für Objekte geeignet, die keine Erträge abwerfen Enthält keinerlei Bezug zum aktuellen Markt Beschränkt geeignet (nur für ertragslose Besitzobjekte) Realoptionsmodell Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Gewichtung verschiedener Szenarien (Optionsbaum), i.d.r. anhand von Ertragswerten Statisch Szenarien = Zukunftsmöglichkeiten Geeignet für die Prüfung verschiedener Optionen, szenarische Bewertung von Möglichkeiten Komplexes Modell, stellt hohe Anforderungen an den Bewerter Ja Residualwertmethode Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Wertermittlungsverfahren für Bauland durch Rückwärtsrechnung des Ertragswertes abzüglich aller mit dem Bauvorhaben zusammenhängen möglichen Investitionen Statisch Zukunft (hypothetischer Ertragswert minus hypothetische Kosten) Spezielle Eignung für Investitionsentscheide (Projektevaluationen etc.) Basiert auf vielen Annahmen Bedingte Eignung (viele hypothetische Annahmen)

58 Verbände und Bewertungsmethoden für STWE Vergleichswertmethode Definition Wertermittlung Zeitbetrachtung Eignung Hinweise Marktwerteignung Vergleich von Referenzobjekten mit Korrekturen allfälliger Unterschiede (Zu- und Abschläge) mit Transaktionspreisen Statisch Vergangenheit Geeignet für Objekte mit einer genügenden Anzahl von vergleichbaren Merkmalen in einem überschaubaren Umfeld (Radius) Vom Bundesgericht favorisierte Methode; Verfügbarkeit von Daten aber stark eingeschränkt; enge Anforderungen an die Vergleichbarkeit Ja, sofern ausreichend Referenzobjekte vorhanden Eignung der Methoden für die Bewertung von Stockwerkeigentum Geeignet sind folgende Bewertungsmethoden: Barwertmethode DCF-Methode Ertragswertmethode Hedonische Methode Kennwertmethode Lageklassenmethode MEV-Methode Mischwertmethode Realwertmethode Realoptionsmodell Residualwertmethode Vergleichswertmethode Tabelle 6: Eignung nach Ermessen der Verfasser; Quelle: eigene Darstellung

59 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE 59 5 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE Ausgangslage Bei den bisherigen Bewertungen haben sich, trotz korrekter Anwendung entsprechender Bewertungsmethoden, Risiken herauskristallisiert, die nicht vollständig und zuverlässig erfasst worden sind. Insbesondere die oft diskutierten Problemfelder bei STWEG zeigen, dass Faktoren existieren, die nicht direkt in Zahlen erfasst werden können, aber dennoch eine hohe Wertrelevanz haben können. Aufgrund der heute geforderten und erwarteten Transparenz und der Plausibilisierung der errechneten Werte entsteht ein Erklärungsnotstand, warum ein Zuschlag oder ein Abzug gemacht wurde. Abbildung 5-1: Risikoübersicht, eigene Darstellung

60 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE 60 Häufige STWE-Probleme Bei vielen STWEG lässt sich schnell erkennen, dass es in der Gemeinschaft nicht rund läuft. Dies kann verschiedenste Ursachen haben, angefangen von Streitereien unter Parteien, Problemen mit der Verwaltung, mit Kosten oder der Äufnung des Erneuerungsfonds etc. Innerhalb einer Gemeinschaft kann es zu vielfältigsten Problemen kommen, nicht alle jedoch sind wertrelevant (um 1900 wurde in Deutschland Stockwerkeigentum als Streithaus bezeichnet). Wertrelevante Probleme / Risiken Ein Bewerter sollte in der Lage sein, vorhandene Probleme zu erkennen und diese nicht zu ignorieren. Wertrelevante Probleme sind als Risiken zu bezeichnen, zu erfassen und zu bewerten. Das Ausklammern von Risiken widerspricht dem Grundsatz der Sorgfaltspflicht und der Vollständigkeit. Ist der Bewerter nicht in der Lage, ein Risiko wertmässig zu beurteilen, gehört die Erwähnung des Risikos in Textform als Minimalpflicht in das Gutachten (analog der Altlastenproblematik, welche oft das Fachwissen des Bewerters übersteigt). Das Ziel jeder Bewertung ist es, den Marktwert so genau wie möglich zu bestimmen und dabei alle erkennbaren und wertrelevanten Risikofaktoren zu beachten.

61 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE 61 Vorgehensweise für die Bewertung von STWE-Risiken A B C D E Identifikation der STWE-spezifischen Risiken Eigene Analyse durch die Verfasser Checklisten Erfahrungen Analyse der identifizierten Risiken Detaillierte Beschreibung des Risikos Herausfiltern der möglichen Ursachen Abschätzen der möglichen Folgen und Konsequenzen Messen des Risikos Qualitativ und quantitativ Objektiv, subjektiv Beurteilung der Risikorelevanz Hoher Einfluss Mässiger / mittlerer Einfluss Geringer Einfluss Massnahmen für den Umgang mit den Risiken Kann das Risiko vermieden werden? Kann das Risiko verringert werden? Kann das Risiko überwälzt werden? Muss/kann das Risiko selbst getragen werden? Tabelle 7: spezielle Risiken; Quelle: eigene Darstellung Gelangt der Immobilienbewerter zum Schluss, dass einzelne Risiken im konkreten Fall wertrelevant sind, wird er diese in die Bewertung einfliessen lassen müssen. Wertrelevante Risiken könnten wie folgt in das Bewertungsgutachten einfliessen: über Korrekturen / Anpassungen des Mietwertes über Anpassungen im Netto- (oder Basis-) Zinssatz über Anpassungen bei den Kostenzuschlägen über Anpassungen bei den Rückstellungen als Pauschalwerte

62 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE 62 Risikoidentifikation / Analyse Zusammenfassung Die Risikoanalyse erfolgte in einem ersten Schritt durch die Verfasser selbst. Mögliche Risiken wurden erfasst und beschrieben und einer ersten, eigenen Prüfung und Messung unterzogen. In einer zweiten Phase erfolgte eine Umfrage zu den von den Verfassern eruierten Risiken. Ein erster Versuch einer grösser angelegten, schriftlichen Umfrage verlief aufgrund der Komplexität nicht zielführend. Aufgrund der komplexen Materie hätten die Fragen sehr umfangreich formuliert werden müssen. Abklärungen haben ergeben, dass daraus selbst mit einem grossen Aufwand ein minimaler Rücklauf mit geringer Aussagekraft resultiert hätte. So entschlossen sich die Verfasser, die Umfrage unter Fachleuten im Immobilienbereich sowie unter Stockwerkeigentümern und Kaufinteressenten von STWE-Wohnungen durchzuführen. In ausführlichen Interviews konnten die Probleme besser erläutert und hinterfragt werden. Durch Ergänzungsfragen konnten die einzelnen Antworten abgegrenzt und präzisiert werden. Statistisch mögen die Umfrageresultate nicht signifikant sein, sie zeigen aber dennoch ein interessantes Bild der unterschiedlichen Wahrnehmungen, Interessen, individuellen Neigungen und Verhaltensweisen. Die objekttypischen Kaufinteressenten von Stockwerkeigentumswohnungen scheinen deutlich heterogener zu sein als die Kaufinteressenten von anderen Immobilienkategorien.

63 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE 63 Ausgangslage der Umfrage Die Umfrage basiert auf der folgenden Voraussetzung: Normale STWE-Einheit, problemlose Gemeinschaft, Erneuerungsfonds gut geäufnet, keine speziellen Risiken bekannt, das Bewertungsgutachten weist einen Wert von Fr auf. Berechnungsgrundlage in Kurzform: Mietwert: Fr Nettozins: % 2.10 Bruttozins % 4.10 Ertragswert, gerundet Fr Technische Entwertung Fr Marktwert, gerundet Fr In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich eine identische Überbauung. Für die gleiche Wohnung wurden nun einzelne Probleme oder Risiken geschildert, bei welchen die Umfrageteilnehmer entscheiden mussten, ob das geschilderte Problem zu einer Wertänderung gegenüber der problemlosen Referenzwohnung führt oder nicht. Falls ein Problem zu einer Wertänderung oder zu einem Kaufverzicht führt, ist die Wertänderung zu quantifizieren. Insgesamt sollen 13 durch die Verfasser definierte Risiken untersucht und bewertet werden. Dabei handelt es sich um einen Risikobereich, welcher im Stockwerkeigentum systemrelevant ist und auf nahezu alle Gemeinschaften zutrifft. Selbstverständlich ist es nicht so, dass die 13 Risiken alle in einem einzigen Objekt zusammen auftreten, es ist jedoch durchaus möglich, dass mehrere Risiken für ein Objekt relevant sind.

64 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE Fragebogen Befragte Person: Initialen: Befragt von: Umfrage Funktion Ausgangslage: STWE-Wohnung, total 20 Einheiten, KP 780'000, Preis OK, Wohnung hat Gegenwert. Kaufinteressent (Befragter) will aber noch die Meinung eines Immobilienfachmanns (Fragesteller) einholen. Dieser hat Wohnung besichtigt, findet Wohnung und Kaufpreis OK, hat nun aber folgende RISIKEN festgestellt, die er dem Kaufinteressenten erläutert (Kaufentscheid pro einzelnes Risiko abfragen). Risiken aus Sicht des Befragten: Kauf ja/nein Preisabzug oder Verhalten Heterogene STWEG: 1 Nur 2 Eigentümer 2 Heterogene Nutzung 3 Streit in STWEG 4 Gemeinschaftl. Bauteile 5 Baumängel an g.t. 6 EF zu tief dotiert 7 ungünstiges Reglement 8 Defizit Verwaltung 9 Obj. vor Zerfall 10 Haftung der STWE 11 STWE im BR 12 ungünstige WQ 13 Gesprächsnotizen Abbildung 5-2: Abbildung Fragebogen; Quelle: eigene Darstellung

65 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE Gestaltung der Umfrage Als Eingangsfrage wurden die Umfrageteilnehmer danach gefragt, welche wertrelevanten Risiken sie selbst im STWE sehen oder erkennen. Es ging darum, allfällige noch nicht erkannte STWE-Risiken aufnehmen zu können. Anschliessend wurde die Umfrage gemäss der oben beschriebenen Ausgangslage durchgeführt Umfrageteilnehmer Befragt wurden 27 Immobilienspezialisten und 5 Immobilienlaien. Die Interviews dauerten im Schnitt etwa 45 Minuten. Befragt wurden total 32 Personen. Immobilienbewerter die über 20 Bewertungen pro Jahr erstellen Immobilienmakler die STWE-Einheiten verkaufen Immobilien-Treuhänder/-Verwalter welche mindestens 20 Stockwerkeigentümergemeinschaften betreuen Architekten die STWE planen und realisieren Filialleiter von Banken welche Stockwerkeigentum finanzieren Bankexperten Chef Recovery einer Grossbank und Chef Bewertungen einer Grossbank Stockwerkeigentümer Betroffene ohne einen Bezug zu vorgenannten Berufen / Funktionen Kaufinteressenten STWE Kaufinteressenten ohne einen Bezug zu vorgenannten Berufen / Funktionen

66 Risikoerkennung und -bewertung bei STWE Ergebnisse Die Ergebnisse haben überrascht, teilweise wurden jedoch vorgefasste Meinungen auch bestätigt. Insbesondere die Einschätzungen, wie gewisse Personengruppen antworten würden, führten zu Überraschungen. Eine von einem Banker erwartete Antwort entsprach manchmal eher derjenigen eines Stockwerkeigentümers und umgekehrt. Es zeigte sich, dass sich aus den Antworten keine berufsgruppenspezifischen Übereinstimmungen ableiten lassen Auswertung der Umfrageergebnisse Anschliessend wurden die einzelnen Risikopositionen ausgewertet, die unterschiedlich stark gewichteten Risiken in verschiedene Kategorien zusammengefasst und die Ergebnisse pro Risiko mit Balken- und Kreisdiagrammen visuell vereinfacht dargestellt. Für jedes Risiko wurde ein Mittelwert errechnet, der schliesslich in ein eigens erarbeitetes Tabellenkalkulations-Tool eingegeben wurde. Das Tool errechnet den erforderlichen Zuschlag auf den Nettozins.

67 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 67 6 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Risiko: Heterogene Gemeinschaft Beschrieb unterschiedliche Verhaltensweisen innerhalb der Gemeinschaft unterschiedliche Werthaltungen der Eigentümer unterschiedliche Auffassung über Investitionen unterschiedlichste Qualitätsansprüche unterschiedliche (finanzielle) Möglichkeiten Grosse Altersdifferenzen (Generationenkonflikte) Bildungsunterschiede Unterschiedliche Schichten (sozial, ethnisch, religiös) Ursachen Kein Auswahlverfahren beim Verkauf Verkäufe um jeden Preis Keine klassische Käufergruppe bestimmt Ältere Gemeinschaften mit natürlichen Wechseln (Todesfälle / Erben / Schenkungen, normale Verkäufe, Trennungen / Scheidungen) Risikowirkung Unterschiedliche Interessen führen zu Pattsituationen bei Abstimmungen Risikomessung Prüfung der Protokolle Risikorelevanz Hohe Risikorelevanz Unterschiedliche Möglichkeiten (Ressourcen, Finanzen) führen zu Pattsituationen Unterschiedliche Investitionsbereitschaft (Junge vs. Alte) führen zu Pattsituationen Befragungen / Interviews (STWE, Verwalter, Hauswart) o o o Kann ganze Gemeinschaften blockieren Direkter Einfluss auf rasche Entscheide Direkter Einfluss auf Investitionsqualität Massnahmen Risikovermeidung: nicht möglich Risikominderung: nicht möglich Risikoüberwälzung: nicht möglich Risiko selber tragen: unumgänglich Massnahmen für Immobilienbewerter Erkennen der Gemeinschaftsstruktur Festlegen des Risikozuschlages (Umfang) Zuordnung des Risikozuschlages (wo gemessen?)

68 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Heterogene Gemeinschaft % 10% kein Abzug 28% - 5% - 10% 31% 25% -20% Kaufverzicht Abbildung 6-1: Umfrageergebnis Heterogene Gemeinschaft nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Absolut homogene Gemeinschaften sind eigentlich nur zu Beginn bei neuen Stockwerkeigentümergemeinschaften möglich. Im Laufe der Jahre ergeben sich zwangsläufig bei allen Stockwerkeigentümergemeinschaften immer heterogenere Zusammensetzungen, sei es durch Verkäufe, Erbschaften, Scheidungen und andere Gründe mehr. Solche Gemeinschaften können als üblich und normal bezeichnet werden, was sich auch in den Umfragen bestätigte. Bei sehr starker Heterogenität wird dies jedoch als Problem empfunden. Als problematisch werden insbesondere soziale und wirtschaftliche Gefälle angegeben. Altersdifferenzen unter Eigentümern hingegen werden weniger kritisch betrachtet. Bei 28% der Befragten wurde aber auch eine stark heterogene Gemeinschaft nicht als wertbeeinflussend betrachtet. Bei 62% der Befragten wäre für einen Kauf ein Preisabschlag erforderlich. 25% erwarten einen Preisnachlass von 5%, 31% erwarten einen Preisnachlass von 10% und 6% kaufen erst bei einem Preisnachlass von 20%. Für 10% der Befragten wiegen allfällige Unterschiede in den Bewohnerstrukturen so stark, dass sie gar auf einen Kauf verzichten. Unter Weglassung der 10% Kaufverzichte für die Durchschnittsermittlung beträgt die durchschnittliche Reduktion des Marktwertes 5.86%.

69 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 69 Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis% Mittel Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet) % 5.86% % Tabelle 8: Ergebnisauswertung für Heterogene Gemeinschaften Der Bewerter ist daher gehalten, die Zusammensetzung der STWE-Gemeinschaft genauer zu untersuchen. Kommt er zum Schluss, dass die Heterogenität wertrelevant ist, ist es unabdingbar, den sich daraus ergebenden Minderwert zu erfassen und auszuweisen. Bei der Musterliegenschaft sinkt der Marktwert um Fr Der Wert ist über einen Zuschlag zum Nettozinssatz zu steuern. Der Zuschlag auf den Nettozins beträgt: 0.00% bis 0.45% 43 Immobilität: kann gemäss Auskunft von Mathematikern und Statistikern nicht berechnet werden!

70 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 70 Risiko: Nur zwei Eigentümer Beschrieb Kleinstmögliche Gemeinschaft De Facto immer Einstimmigkeit erforderlich Blockade vor allem bei Uneinigkeit Verwaltung durch einen der Eigentümer (kein Dritter) Oft keine Versammlungen Fehlende Abrechnungen Fehlende Protokolle Milchbüchleinrechnung (keine Details) Ursachen Erbschaften / Teilungen Familieninterne Handänderungen Gleichbehandlung von 2 Kindern Risikowirkung Blockade der Liegenschaftgeschäfte bei Uneinigkeit Risikomessung Grundbuchauszug Jahresrechnungen (sofern vorhanden) Protokolle (sofern vorhanden) Risikorelevanz Hohe Risikorelevanz (kann im schlimmsten Fall zur Unverkäuflichkeit führen) Massnahmen Risikovermeidung: Evtl. neutralen Schiedsrichter für Stichentscheid festlegen Massnahmen für Immobilienbewerter Risikominderung: nicht möglich Risikoüberwälzung: nicht möglich Risiko selber tragen: unumgänglich Erkennen der Gemeinschaftsstruktur Festlegen des Risikozuschlages (Umfang) Zuordnung des Risikozuschlages (wo gemessen?)

71 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Nur zwei Eigentümer % 6% 50% kein Abzug - 5% - 10% 6% -20% 16% Kaufverzicht Abbildung 6-2: Umfrageergebnis Nur zwei Eigentümer nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Wider Erwarten erachten 50% der Befragten diese STWE-Form als unproblematisch und nicht wertbeeinflussend. Für die Hälfte der Befragten ist diese Konstellation also problemlos und lässt sich bewältigen. Interessant ist dabei aber, dass für 22% der Befragten ein Kauf nicht in Frage kommt, wenn die Gemeinschaft aus nur zwei Eigentümern besteht. Hier herrscht eine kategorische Ablehnung gegen diese Konstellation. Für 28% käme ein Erwerb zwar in Frage, jedoch nur mit einem Preisnachlass zwischen 5% und 20%. Der durchschnittliche Preisnachlass auf den Angebotspreis beträgt gemäss unserer Umfrage 3.00%. Interessant ist die Vorstellung über den zweiten Eigentümer. Diejenigen, die Wertreduktionen verlangen oder gar auf den Kauf verzichten, haben klare Vorstellungen von einem tyrannischen, selbstherrlichen und eigenmächtig handelnden, älteren zweiten Stockwerkeigentümer. Diejenigen, die keinen Preisnachlass verlangen würden, sehen in ihrem STWE-Nachbarn eher jemanden wie sich selbst oder jemanden, mit dem man sich problemlos versteht. Das im Unterbewusstsein verankerte Bild des zweiten Eigentümers beeinflusst den Entscheid allein, sachliche Argumente werden verdrängt.

72 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 72 Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet ) 0 20% 3.00% % Tabelle 9: Ergebnisauswertung für Nur zwei Eigentümer Mit einem mittleren Wertabzug von 3% für diesen besonderen Nachteil haben wir die Relevanz als eher mittelmässig eingestuft. Für den Bewerter sind hier anstelle mathematischer und rein schätzungstechnischer Kompetenzen vor allem auch soziale Kompetenzen gefragt. Die Schwierigkeit besteht darin, sich ein konkretes Bild des zweiten Eigentümers machen zu können. Bei der Musterliegenschaft sinkt der Marktwert um Fr Der Wert ist über einen Zuschlag zum Nettozinssatz zu steuern. Der Zuschlag auf den Nettozins beträgt: 0.00% bis 0.45%

73 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 73 Risiko: Heterogene Nutzungen Beschrieb Konfliktreiche Nutzungen Wohnen, Gewerbe, Handel / Verkauf Nutzer mit unterschiedlichen Interessen Unterschiedliche Kostenverursacher (Unterhalt / Reparaturen, Beleuchtung, Sicherheit, Reinigung, Lärm, Image) Stimmkraft und Wertquoten (Grosshändler im Vergleich zu Wohnungseigentümer) Ursachen Kundenbedürfnisse vs. Privatinteressen Ungeschickter Nutzungsmix Architektonisch nicht optimierte Bauten, z.b. Warenlift als Personenlift Finanzkraft Grossnutzer (z.b. Grossverteiler) Risikowirkung Unterschiedliche Interessen führen zu unterschiedlichen Massnahmen Stimmvorteile für Grossnutzer? Finanzielle Unterdrückung Risikomessung Alle Eigentümer erfassen (auch wenn nicht Auftraggeber) Mündliche Auskünfte (Auftraggeber, Verwalter, Hauswarte etc.) Kontrolle der Protokolle Risikorelevanz Hohe Risikorelevanz für die kleinen Einheiten in der Gemeinschaft Massnahmen Risikovermeidung: nachträglich kaum möglich Massnahmen für Immobilienbewerter Risikominderung: nur durch Reglements-Anpassung (sehr schwierig / aufwändig) Risikoüberwälzung: nicht möglich Risiko selber tragen: ohne Reglements-Anpassung unumgänglich Erkennen der Gemeinschaftsstruktur Konsultation der Protokolle Befragungen STWE, Verwalter, Hauswart etc.

74 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Heterogene Nutzungen 3% % 13% 6% 56% kein Abzug - 5% - 10% -20% Kaufverzicht Abbildung 6-3: Umfrageergebnis Heterogene Nutzung nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis 56% der Befragten sehen in der heterogenen Nutzung keine Risiken; manch einer äusserte gar die Möglichkeit, dass eine heterogene Nutzung unter Umständen auch wertsteigernd sein könnte. 38% der Befragten würden einen Abzug vom Kaufpreis verlangen. 6% erachten hingegen das Risiko als derart hoch, dass sie auf einen Kauf verzichten würden. Der durchschnittliche Preisnachlass für derartige Objekte beträgt 3.5% Heterogene oder stark nutzungsgemischte Objekte werden nicht als speziell grosses Risiko wahrgenommen. Weit über die Hälfte der Befragten erachtet einen Preisabzug nicht für gerechtfertigt. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile 0 20% 3.50% % Kaufverzicht (nicht bewertet ) Tabelle 10: Ergebnisauswertung für Heterogene Nutzung

75 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 75 Mit einem mittleren Wertabzug von dennoch 3.50% für diesen besonderen Nachteil erachten wir die Relevanz als mittel. Für den Bewerter sind Mischnutzungen wie Wohn- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren mit Nebennutzungen (Büros, Praxen, Wohnungen) nicht speziell zu untersuchen, da diese als unproblematisch eingestuft werden. Heikel wird es bei wirklich unkonventionellen Objekten (z.b. Aparthotelnutzung mit nicht ganzjähriger Auslastung, störende Gewerbebetriebe wie Bars, Discos, Tanzlokale, Kinos etc.). Der Schätzer kommt nicht umhin, sich ein Bild über die anderen Nutzer in der Liegenschaft zu verschaffen. Bei der Musterliegenschaft sinkt der Marktwert um Fr Der Wert ist über einen Zuschlag zum Nettozinssatz zu steuern. Der Zuschlag auf den Nettozins beträgt: 0.00% bis 0.45%

76 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 76 Risiko: Streit in der Gemeinschaft Beschrieb Stockwerkeigentümer befinden sich in Streitereien, gegebenenfalls sogar unter Beizug von Anwälten Ursachen Stockwerkeigentümer nehmen sich spezielle Rechte heraus Unkenntnis Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft Nachbarstreitereien werden aufgebauscht Uneinigkeit über getroffene Gemeinschaftsmassnahmen Ungerechte Stimmquoren (einer bestimmt, z.b. 2/3 Kopfstimmen und Wertquoten), setzt persönliche Interessen durch Risikowirkung Stimmung in der Stockwerkeigentümergemeinschaft sinkt Sachgeschäfte treten hinter Streitigkeiten zurück Emotionen vor Rationalität Probleme bauschen sich auf, vernünftige Entscheide werden nicht gefällt Entscheide werden blockiert oder absichtlich verzögert Einer oder wenige bestimmen über viele (bei falschen Stimmrechtsquoren) Risikomessung Art und Umfang der Streitereien dokumentiert? Streitereien bereinigt / beigelegt? Beurteilung allfälliger Lösungsmöglichkeiten (Bereinigung des Streits absehbar?) Finanzielle Abschätzung der aufgestauten Probleme Risikorelevanz Sehr hohe Risikorelevanz (kann diverse Kostenfolgen verursachen) Massnahmen Risikovermeidung: Beilegung der Streitereien Massnahmen für Immobilienbewerter Risikominderung: Teilbeilegung der Streitereien in Sicht, laufende Mediation, zeitlich absehbare Lösung Risikoüberwälzung: nicht möglich Risiko selber tragen: unumgänglich Situation analysieren Protokolle sichten Anwälte involviert? Befragungen über den Stand der Dinge Prozessakten vorhanden, anstehend?

77 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Streit innerhalb der Gemeinschaft 3% % 13% 9% 19% kein Abzug - 5% - 10% -20% Kaufverzicht Abbildung 6-4: Umfrageergebnis Streit innerhalb der STWE nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Auffällig ist die grosse Anzahl an Personen, die bei Streitereien in der Gemeinschaft auf einen Kauf verzichten würden und zwar völlig unabhängig davon, wie hoch ein allfälliger Preisabzug sein müsste. Dies entspricht mit 56% mehr als der Hälfte der Befragten. In der Konsequenz führt dies zu einer geringen Nachfrage und im Gegenzug zu einer höheren Immobilität. Für 41% käme ein Kauf nur mit einem grösseren Preisnachlass in Betracht. Interessant ist, dass nur eine einzige Person sich ohne einen Preisnachlass zu einem Kauf entscheiden könnte. Für 41% käme ein Kauf nur mit einem grösseren Preisnachlass in Betracht. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet ) 0 20% 8.93% % Tabelle 11: Ergebnisauswertung für Streit in der Gemeinschaft

78 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 78 Dieser Risikopunkt weist eine sehr hohe Wertrelevanz auf. Bei Streitereien in der Gemeinschaft (gemeint sind hier rechtliche Streitereien, nicht normale nachbarschaftliche Querelen) wird ein Verkauf des Objektes deutlich erschwert. Potenzielle Kaufinteressenten machen hohe Preisabzüge oder verzichten ganz auf einen Kauf. Für den Bewerter bedeutet dies, dass er Streitereien unbedingt erkennen und auch in die Bewertung einfliessen lassen muss (Sorgfaltspflicht). Bei der Musterliegenschaft sinkt der Marktwert um Fr Der Wert ist über einen Zuschlag zum Nettozinssatz zu steuern. Der Zuschlag auf den Nettozins beträgt: 0.00% bis 0.45%

79 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 79 Risiko: Gemeinschaftliche Bauteile Beschrieb Unterschiedliche Meinungen / Auffassungen über gestalterische Fragen Umfang des Unterhalts / Ersatzanschaffungen Qualitätsansprüche an gemeinschaftliche Bauteile Kostenverteilschlüssel Rechtsmissbräuchliche Veränderungen (z.b. Gartensitzplätze, Dauerbelegung von Besucherparkplätzen etc.) Ursachen Stockwerkeigentümer betrachten gemeinschaftliche Bauteile als ihr Eigentum Eigene Meinung wird über die Meinung des Nachbarn gestellt Unklarheiten in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder im Reglement Fehlende Immobilienstrategie (Unterhalt, Investitionsplan etc.) Risikowirkung Führt ohne konsequente Handhabung durch die Verwaltung unweigerlich zu Streitereien und Folgekosten Risikomessung Begründungsunterlagen sichten (Aufteilungspläne, Nutzungs- und Verwaltungsordnung, Reglement) Studium der letzten Protokolle Risikorelevanz Hohe Relevanz wegen zunehmender Missstimmungen Massnahmen Risikovermeidung: Rechtssicherheit schaffen, klare Regeln festlegen, gutes Reglement, gute Verwaltung Massnahmen für Immobilienbewerter Risikominderung: rechtzeitiges Eingreifen bei Regelverstössen oder rechtswidrigem Verhalten, konsequentes Durchsetzen von Korrekturmassnahmen Risikoüberwälzung: nicht möglich Risiko selber tragen: möglich, dafür muss aber die künftige Tragweite berücksichtigt werden. Erkennen der Stimmung Erkennen allfälliger Konfliktpotenziale

80 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Gemeinschaftliche Bauteile % 6% 31% kein Abzug - 5% - 10% 44% Kaufverzicht Abbildung 6-5: Umfrageergebnis Gemeinschaftliche Bauteile nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Für fast einen Drittel der Befragten scheint dieser Punkt nicht speziell problematisch zu sein. Diese Gruppe würde die STWE-Wohnung ohne Bedenken erwerben. Als Begründung geben die meisten an, dass missbräuchliche Verwendungen rückgängig gemacht werden können, weil dies im Gesetz oder Reglement ja festgehalten sei. Die 63%, die einen Abzug geltend machen würden, begründen dies mit einer Art Entschädigung für ihren Ärger und die Zeitspanne, bis wieder alles im Lot sei. Lediglich zwei Befragte würden im geschilderten Fall auf einen Kauf verzichten, beide einfach darum, weil sie gar keinen Ärger wünschen. Die Befragten scheinen im Umgang mit den Macken allfälliger STWE-Nachbarn sehr tolerant zu sein. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet ) 0 10% 4.33% % Tabelle 12: Ergebnisauswertung für Gemeinschaftliche Bauteile

81 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 81 Das Auswertungsergebnis weist auf eine mittlere Relevanz hin. Es überwiegen die Antworten ohne Abzug und mit einem Abzug von 5% Das Erkennen der Problematik wäre wünschenswert. Hier ist für den Bewerter aber abzuwägen, wie genau und wie tief er dieser möglichen Problematik nachgehen will und kann. Das geschilderte Risiko ist nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Bei der Musterliegenschaft sinkt der Marktwert um Fr Der Wert ist über einen Zuschlag zum Nettozinssatz zu steuern. Der Zuschlag auf den Nettozins beträgt: 0.00% bis 0.25%

82 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 82 Risiko: Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen Beschrieb Mängel an: o Grundsubstanz / Skelett o Gebäudehülle (i.d.r. die ganze) o Gebäudetechnik (Zentralen, Verteiler, Lifte etc.) o Spezialbauteile (Pool, Sauna, Fitness etc.) Ursachen Übliche Baufehler (fehlendes Knowhow, ungeeignete Materialien, Konstruktionsfehler, zu schnell gebaut, Wetter, schlechte Unternehmer etc.) STWE schenken den gemeinschaftlichen Teilen zu wenig Beachtung (untergeordnet) STWE gehen davon aus, dass es die Anderen schon richten (Abwälzung, Problemverschiebung) STWE fühlen sich selbst nicht verantwortlich Risikowirkung Künftige Kostenfolgen, evtl. dauernder höherer Unterhalt Qualitätseinbussen (wenn nicht mehr zu beheben) Mängel bestehen zeitlich länger (jährliche Versammlungen) Direkte Werteinbussen Risikomessung Investitionskosten für die Mängelbehebung Evtl. Spezialisten (z.b. Ingenieur) beiziehen Risikorelevanz Stark von der Art des Baumangels abhängig Hohes Risiko bei Mängeln an der Grundsubstanz Massnahmen Risikovermeidung: Mängel sanieren; konsequente Unterhaltsstrategie / Investitionsplanung Risikominderung: Mängel sanieren; konsequente Unterhaltsstrategie / Investitionsplanung Risikoüberwälzung: nur während der Garantiefristen Risiko selber tragen: nach Ablauf der Garantiefristen Massnahmen für Immobilienbewerter Gehört zur normalen Bewertertätigkeit Erfassung beim Liegenschaftsrundgang (Auftragsrecht: Haftung für sorgfältige und getreue Ausführung)

83 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen 23 9% 3% Risiko x % 72% Risiko x 2 Risiko x 3 Kaufverzicht Abbildung 6-6: Umfrageergebnis Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Dieses Risiko scheint den Befragten keine Probleme zu bereiten. Sie fühlen sich wertmässig relativ sicher oder zumindest so sicher, dass ihnen jemand genau sagen kann, wie hoch die Kosten für die Mängelbehebung sein werden. Fairerweise ziehen 72% der Befragten ihren anteiligen Betrag am Kaufpreis ab. 16% agieren vorsichtiger und ziehen den doppelten oder gar den dreifachen Anteil ab. Diejenigen, die das Doppelte oder Dreifache der rechnerischen Anteile abziehen, begründen dies mit reiner Vorsicht (es könnte ja trotzdem teurer als veranschlagt werden) oder als eine Art Bussgeld. Nur einer würde auf einen Kauf verzichten, weil er generell kein Objekt mit Mängeln erwerben würde. Bestehen Schäden oder Mängel an gemeinschaftlichen Bauteilen betrachten die Befragten das STWE eher nüchtern. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet) Als separates Wertelement berechnen Tabelle 13: Ergebnisauswertung für Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen

84 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 84 Es wird erwartet, dass der Bewerter genau bestimmen kann, mit welchen Kostenanteilen zu rechnen wäre. Die Erkennung von baulichen Mängeln gehört ebenfalls zum Schätzungsauftrag und zu den Standarderhebungen eines Immobilienbewerters. Baumängel an gemeinschaftlichen Bauteilen sind genau zu erfassen und zu bewerten oder bewerten zu lassen. Die Erfassung von Bauschäden oder Baumängeln geschieht am einfachsten über ein separates, negatives Wertelement (analog eines Sofortschadens, wie Wassereindringen in einer Wohnung). Der Wert ist als separates Wertelement zu ermitteln

85 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 85 Risiko: Erneuerungsfonds zu tief Beschrieb Zu geringe finanzielle Mittel im Erneuerungsfonds Anstehende Erneuerungen können nicht getätigt werden Erforderliche Renovationen und Erneuerungen können nicht finanziert werden Erforderliche Erneuerungen verzögern sich Überalterung der Bauteile Erneuerungsfonds wird für Unterhalt verwendet Ursachen Mangelndes Verständnis über den Sinn und Zweck des Erneuerungsfonds Verdrängung von anstehenden Problemen Man will nicht für die Gemeinschaft sparen Falsche Berechnungen Schlecht formulierte Regeln zum Erneuerungsfonds im Reglement, mit entsprechender Reglementsgläubigkeit Einbezahltes Geld nicht mehr verfügbar (negativer Rückerstattungsanspruch) Der Einzelne will nicht für die Gemeinschaft zahlen Risikowirkung Erforderliche Erneuerungen bleiben aus Der Liegenschaftszustand verschlechtert sich Unterhalts- und Reparaturkosten steigen an Image der Liegenschaft leidet Verkäuflichkeit wird erschwert Finanzierungsprobleme bei grösseren Beträgen Fremdkapitalbeschaffung nicht möglich Risikomessung Vergleich Soll-Rücklagen mit Saldo des Erneuerungsfonds Bewertung des Liegenschaftszustandes (gemeinschaftliche Teile) Entwicklung der jährlichen Kosten kontrollieren Risikorelevanz Hohe Relevanz. Zustand und Image der Liegenschaft verschlechtern sich massiv, wenn die Erneuerungen nicht vorgenommen werden können. Blockiert ganze Gemeinschaften, bis hin zur Unverkäuflichkeit von Wohnungen Massnahmen Risikovermeidung: genügend hohe Einlagen tätigen Massnahmen für Immobilienbewerter Risikominderung: sukzessive höhere Einlagen beschliessen, Budgetplanungen über mehrere Jahre optimieren Risikoüberwälzung: nicht möglich Risiko selber tragen: unumgänglich Prüfung Stand des Erneuerungsfonds Vergleich Soll- und Ist-Einlagen Stetig steigende Unterhaltskosten, wenn anstelle einer Erneuerung eines Bauteil nur repariert werden kann und die Erneuerungszyklen gestreckt werden

86 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Erneuerungsfonds zu tief dotiert % 9% 16% kein Abzug 100% FB 50% FB 28% kfr Risiko 9% Kaufverzicht Abbildung 6-7: Umfrageergebnis Erneuerungsfond zu tief dotiert nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Eigentlich ist der Bestand des Erneuerungsfonds in der Bewertung klar erfasst. Der technischen Entwertung steht der Saldo des Erneuerungsfonds gegenüber. Interessant waren insbesondere die vielen möglichen und kreativen Ansätze der Bewertung. Jeder zweite der Befragten hatte eine konkrete Vorstellung, wie ein Abzug oder ein Preisnachlass zu erfolgen hätte. Auch nach der Mitteilung an die Befragten, dass der ausgewiesene Marktwert richtig berechnet sei, hielten die Umfrageteilnehmer an ihren Abzügen fest, quasi als Strafbetrag für die Unterlassung korrekter Einlagen in den Erneuerungsfonds. Der mit 38% Antworten grösste Teil der Befragten möchte das kurzfristige Risiko abgesichert haben. Unter kurzfristigen Risiken verstehen die Befragten diejenigen Risiken, die innert 5 Jahren Kostenbeteiligungen auslösen könnten (z.b. Heizungsausfall, Ausfall Liftanlage etc.). 28% würden den vom Vorbesitzer eingesparten Betrag abziehen, der bei korrekter Berechnung im EF vorhanden sein müsste, dies obwohl der Marktwert aus mathematischer Sicht korrekt berechnet wurde. Alle Umfrageteilnehmer haben verstanden, dass mit dem Marktwert die korrekten Anteile ausgewiesen sind; dennoch ziehen die Umfrageteilnehmer weitere Beträge ab, quasi als Bestrafung für unterlassene Solleinzahlungen.

87 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 87 Hier geht es dem STWE-Eigentümer mehr um eine Absicherung vor kurzfristigen Überraschungen, die zu finanziellen Engpässen führen können, zumal die Geldgeber die Kreditlimite voll ausschöpfen und eine Nachfinanzierung von kurzfristigen Investitionen (z.b. Heizungsausfall oder Liftausfall) ablehnen. Aus diesem Grund ist der Preisabzug (obwohl methodisch falsch) nachvollziehbar. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet) Als separates Wertelement berechnen Tabelle 14: Ergebnisauswertung für Erneuerungsfond zu tief dotiert Dem Bewerter stehen eigentlich zwei akzeptable Lösungen zur Wahl. Beide sind als separate Wertelemente zu ermitteln und zu berechnen. Die eine Variante besteht in der Abschätzung der kurzfristigen Risiken (Kostenanteile binnen der nächsten 5 Jahre). Die andere Variante besteht in der Berechnung der korrekten Solleinlageanteile im Vergleich zu den effektiv vorhandenen und geleisteten Einzahlungen in den Erneuerungsfond. Der Wert ist als separates Wertelement zu ermitteln.

88 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 88 Risiko: Ungünstige Reglemente Beschrieb Heikle Bereiche: o o o o o o Zuweisung gemeinschaftlicher Bauteile zu Sonderrecht Nicht nachvollziehbare Zuteilung ausschliesslicher Benützungsrechte Ungünstige Kostenverteilschlüssel Nicht verifizierte Regelungen für den Erneuerungsfonds Stimmquoren (Kopfstimmen / Wohnungen) Allfällige Spezialregelungen Ursachen Vorlagenreglemente werden abgeschrieben Risikowirkung Widersprüche Reglement wird nicht auf das konkrete Objekt ausgelegt Inkompetenz vom STWE-Begründer Oftmals Juristenreglemente (ohne Baukenntnisse) Stellenwert des Reglements wird unterschätzt Interpretationsdifferenzen Ungeschickte Kostenverteiler Falsche Äufnung des Erneuerungsfonds Risikomessung Durchsicht der wesentlichen Punkte des Reglements Risikorelevanz In Abhängigkeit der betroffenen Bereiche (von gering bis hoch) Massnahmen Risikovermeidung: neues Reglement erstellen Risikominderung: Änderungen nur protokollarisch regeln Risikoüberwälzung: nicht möglich Risiko selber tragen: möglich Massnahmen für Immobilienbewerter Prüfung des Reglements auf Schwachstellen

89 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Ungünstige Reglemente % 9% 35% kein Abzug -5% -10% 53% Kaufverzicht Abbildung 6-8: Umfrageergebnis Ungünstige Reglemente nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Mit 35% stehen viele der Befragten einem ungünstigen Reglement erstaunlich gelassen gegenüber. 53% halten einen Abzug von 5% als angebracht. Allem Anschein nach wird ein schlechtes Reglement nicht als spezielles Risiko empfunden. Erstaunlich oder schockierend ist hingegen, dass die Umfrageteilnehmer, die selbst STWE sind, ihre eigenen Reglemente nicht kennen, geschweige denn beurteilen können, ob diese gut oder schlecht sind. Erst beispielhafte Erläuterungen möglicher fehlerhafter Reglements-Passagen haben diese STWE aufhorchen lassen. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet) 0 10% 3.28% % Tabelle 15: Ergebnisauswertung für Ungünstige Reglemente

90 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 90 Mit einem Anteil von 3.28% als natürlichem Nachteil kann das Risiko aber dennoch als mittelmässiges Risiko bezeichnet werden. Die neuralgischen Schwachstellen sind im Normalfall rasch zu finden und können auf ihre Relevanz beurteilt werden. Es gehört zur Sorgfaltspflicht eines Bewerters, Reglemente zu konsultieren und einzelnen Stellen daraus auszuwerten. Bei der Musterliegenschaft sinkt der Marktwert um Fr Der Wert ist über einen Zuschlag zum Nettozinssatz zu steuern. Der Zuschlag auf den Nettozins beträgt: 0.00% bis 0.25%

91 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 91 Risiko: Defizite der Verwaltung Beschrieb Fehlende Fachkompetenz / Professionalität Zu hohes Verwaltungshonorar Interessens- und Neutralitätskonflikte (insbesondere, wenn Verwaltung im Haus) Verwalter veruntreut Gelder Verwalter nicht in der Lage, den Erneuerungsbedarf zu ermitteln und entsprechende Investitionspläne vorzuschlagen Ursachen Sinn und Zweck der Verwaltung wird nicht wahrgenommen Stockwerkeigentümer wollen kostengünstige Verwaltung Fehlende Fachkompetenz wird akzeptiert, wenn Verwaltung wenig kostet STWEG verfügen über eine sehr hohe Schmerz- und Toleranzgrenze bei schlechten Verwaltungen Unklarheit über Kündigungsmöglichkeiten Ausbildungsstand der Verwalter unzureichend Risikowirkung Versäumnisse bei Fristen Versäumnisse und unklare Forderungen bei säumigen STWE-Zahlungen Risiken bei Auftragsvergaben des Verwalters an Handwerker und Unternehmer Unzureichende oder gar falsche Abrechnungen Folgekosten bei Fehlern Schleichende Verschlechterung der der Situation Risikomessung Schwierige Bemessung der Verwaltungsleistungen Jahresrechnungen heranziehen und prüfen Protokolle studieren STWE interviewen Risikorelevanz Höchste Risikorelevanz bei Fällen von Veruntreuung Ansonsten langfristige, schleichende Auswirkungen, auf den ersten Blick nicht sofort erkennbar Risikorelevanz i.d.r. gering-mittelmässig (bei Bedarf kann die Verwaltung jederzeit gekündigt werden, unabhängig anderweitiger vertraglicher Regelungen) Massnahmen Risikovermeidung: gute Verwaltung einsetzen (schlechte Verwaltung kündigen und durch gute ersetzen) Massnahmen für Immobilienbewerter Risikominderung: Kontrollorgane einsetzen (Ausschüsse bilden und etablieren, Revisoren, Bauausschüsse etc.) Risikoüberwälzung: Verwaltung durch externe Revisionsstelle überprüfen lassen Risiko selber tragen: ausschliessbar Bewerter muss sich ein Bild über die Verwaltung machen! (Kontrolle Jahresrechnungen, Befragung Hauswart und STWE, Protokolle lesen)

92 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Defizite der Verwaltung 13 kein Abzug % -10% 34% 41% kein Abzug -5% -10% 25% Abbildung 6-9: Umfrageergebnis Defizite der Verwaltung nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis 41% der Umfrageteilnehmer scheinen gegen eine unzureichende und schlechte Verwaltung immun zu sein. Diese 41% erkennen in einer unzureichend agierenden Verwaltung kein Risiko, oder zumindest eines, das schnell zu beheben wäre. Korrekt ist, dass eine Verwaltung jederzeit gekündigt und ersetzt werden kann. Erstaunlicherweise halten viele Gemeinschaften trotz Kenntnis darüber, dass sie keine gute Verwaltung haben gewohnheitsmässig an ihrer bisherigen Verwaltung fest. 59% der Umfrageteilnehmer würden hingegen bei einer schlechten Verwaltung einen Abzug am Kaufpreis verlangen. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass niemand mehr als 10% Abzug für gerechtfertigt hält. Zudem ist dieses definierte Risiko das einzige, das niemanden zu einem Kaufverzicht veranlassen würde. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet) 0 10% 4.69% % Tabelle 16: Ergebnisauswertung für Defizite der Verwaltung

93 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 93 Auch wenn 41% keinen Kaufpreisabzug erkennen, ergibt sich ein mittlerer Wertabzug von 4.69%. 59% der Umfrageteilnehmer machen einen Abzug von 5-10% geltend. Bei der Musterliegenschaft sinkt der Marktwert um Fr Der Wert ist über einen Zuschlag zum Nettozinssatz zu steuern. Der Zuschlag auf den Nettozins beträgt: 0.00% bis 0.25%

94 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 94 Risiko: Objekte im letzten Lebenszyklus (Zerfall) Beschrieb Tendenziell jeder STWE mit zu hohem Fremdkapitalanteil Abbruchkosten vs. Rückstellungen Ausbleibende Erneuerungen (unrentabel) Landwert als Endvermögen Unterhaltskosten steigen (mehr Reparaturen / Kosten für die Sicherheit) Ursachen Restnutzungsdauer beschränkt Materialermüdungen Zersetzungen, Witterungsschäden Nicht mehr den Regeln der Baukunde entsprechend Sicherheitsrisiken (Erosionen etc.) In Gefahrenzonen eingereiht Risikowirkung Befristete, kurze Restnutzungsdauer Liegenschaft muss geräumt werden Abbruchobjekt Rückzahlung des Fremdkapitals (jeder STWE) Sukzessive Auszüge (Kostenbeteiligung bleibt) Risikomessung Beurteilung Objektzustand als Abbruchobjekt bis Zeitpunkt x Rentabilitätsberechnungen Risikorelevanz Hohe Relevanz: stetiger Mittelabfluss bei steigenden Unterhaltsresp. Sicherheitskosten Finanzierungs- und Kapitalrückzahlungsprobleme Massnahmen Risikovermeidung: Kosten-Nutzen-Verhältnis genau kalkulieren, keine Investitionen mehr tätigen, worst case berechnen Massnahmen für Immobilienbewerter Risikominderung: gegebenenfalls Szenarien rechnen, evtl. vorzeitige Auflösung STWEG, Liquidation Grundstück, Verteilung Restguthaben (z.b. EF 44 ) und Liquidationserlös Risikoüberwälzung: kann nicht überwälzt werden Risiko selber tragen: bei Erwerb unumgänglich Barwert über die Restnutzungsdauer Fremdkapitalkosten (Annuität) zurückzahlen Landwert abzüglich Abbruch, diskontiert 44 EF = Erneuerungsfonds

95 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Objekte vor dem Zerfall % 56% wenn Wert i.o. Kaufverzicht wenn Wert i.o. Kaufverzicht Abbildung 6-10: Umfrageergebnis Objekte vor dem Zerfall nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Bei Liegenschaftsobjekten im letzten Lebenszyklus gibt es eigentlich nur zwei Grundhaltungen; man ist entweder bereit, eine dem Ende zugehende Liegenschaft zu erwerben oder eben nicht. In unserer Umfrage überwogen mit 56% der Befragten diejenigen, die sich gegen einen Kauf entscheiden würden. Selbst wenn der Kaufpreis absolut korrekt berechnet wäre, käme ein Kauf für diese Gruppe nicht in Frage. Die Begründung besteht darin, dass man etwas Dauerhaftes wolle. 44% würden sich bei einem korrekt ermittelten Kaufpreis für einen Kauf entscheiden, auch im Wissen darum, dass sie die letzten Nutzer des Objektes wären. Diese Gruppe bestand vorwiegend aus sachlich und kühl operierenden Umfrageteilnehmern mit einem starken Verständnis für Kalkulationen und mathematischen Vorgängen. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Kaufverzicht (nicht bewertet) Stark relevantes Risiko, da mehr als 50% auf einen Kauf verzichten Tabelle 17: Ergebnisauswertung für Objekte vor dem Zerfall Gemäss Umfrageergebnis gibt es niemanden, der für dieses Risiko einen Wertabzug geltend machen würde. Die Entscheide gehen lediglich in die beiden Richtungen Kauf oder Kaufverzicht. Bei der Umfragegruppe ergab sich ein Kaufverzicht von über 50%.

96 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 96 Risiko: Haftung der STWE (für Beiträge) Beschrieb Einzelne STWE kommen ihren finanziellen Verpflichtungen der STWEG gegenüber nicht nach Ursachen Finanzielle Engpässe; Jobverlust bis hin zur Böswilligkeit Risikowirkung Bevorschussungspflicht der übrigen STWE (z.b. Handwerkerrechnungen, Öllieferungen etc.) Risikomessung Jahresrechnung kontrollieren, speziell Saldo der Eigentümerbeiträge (+/-) Guthaben oder Nachzahlungen Protokolle Risikorelevanz Gering bis mittel, zu einem grossen Teil auch abhängig von der Grösse der Gemeinschaft Massnahmen Risikovermeidung: nicht möglich Massnahmen für Immobilienbewerter Risikominderung: säumige Zahler umgehend mahnen, betreiben, Retention 45 veranlassen, Pfandrecht 46 ausüben Risikoüberwälzung: Risiko liegt eigentlich bei der Verwaltung (Aufgabe der Verwaltung) Risiko selber tragen: wenn die anderen Massnahmen nicht greifen (keine solidarische Haftung der STWE, aber Bevorschussungspflicht) Sofern nicht protokolliert oder mündlich durch einen STWE mitgeteilt, für den Bewerter in der Regel nicht ersichtlich Der Bewerter erhält in der Regel keine Zahlungsübersicht der Eigentümer 45 Retentionsrecht gem. Art. 712k, ZGB 46 Gesetzliches Pfandrecht gem. Art. 712i, ZGB

97 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis Haftung der STWE 19 3% 9% 16% kein Abzug % Risiko x 1 Risiko x 2 Risiko x 3 59% Kaufverzicht Abbildung 6-11: Umfrageergebnis Haftung der STWE nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis 16% der Befragten sehen in diesem Punkt kein Risiko. Sie gehen davon aus, dass die rechtlichen Möglichkeiten ausreichen, um nicht selbst zahlungspflichtig zu werden. 59% der Befragten sind hingegen der Auffassung, dass sie ein berechenbares Risiko tragen müssen und bestehen darauf, dass sie dieses gemäss ihren Wertquotenanteilen in Abzug bringen können. 16% hätten dieses Risiko gern doppelt oder dreifach abgezogen, um den gegebenenfalls eigenen Aufwand zu entschädigen oder um den Ärger bezahlt zu erhalten. 9% verzichten im Falle von ausstehenden Zahlungen einzelner STWE auf einen Kauf, dies mit der Begründung, dass dies der Anfang einer schlecht funktionierenden Gemeinschaft sei und die künftigen Zahlungsrückstände stetig steigen würden. Fazit für die Bewertung: Einschätzung Musterobjekt von bis % Mittel % Abzug Fr. Zinssatz NZ STWE-Risiken Besondere Nachteile Immobilität (nicht bewertet) Als separates Wertelement berechnen Tabelle 18: Ergebnisauswertung für Haftung der STWE

98 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 98 Die Option, das anteilige Risiko für den Fall eines Ausfalls vom Kaufpreis in Abzug zu bringen, scheint plausibel und kann als separates Wertelement in die Berechnung aufgenommen werden. Da das Ausfallrisiko bei richtiger Einleitung rechtlicher Massnahmen und Möglichkeiten wirklich klein ist, kann die Relevanz für die Bewertung als gering festgelegt werden. Je grösser eine Gemeinschaft ist, desto geringer sind die entsprechenden Wertquotenanteile. Bei einem allfälligen Ausfall fällt die Kostenbeteiligung in aller Regel äusserst gering aus. Der Wert ist als separates Wertelement zu ermitteln.

99 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum 99 Risiko: STWE im Baurecht Beschrieb Landanteil kann nur im Baurecht erworben werden Eigentumsübertragung nur der STWE-Einheit Land in Miete (Baurechtszins) Unterschiedlichste Heimfallsregelungen Verkauf kurz vor Heimfall eventuell unmöglich (im ungünstigsten Fall) Ursachen Grundeigentümer will Land behalten und bei Ablauf darüber verfügen können Risikowirkung Miteigentümer nur an der Baute Baurechtszins für das Bauland über die Baurechtsdauer Heimfallregelung beachten Risikomessung Prüfung des Baurechtszinses (günstig, ausgeglichen, ungünstig) Prüfung Heimfallentschädigung (Zustandswert der Bauten, voll oder reduziert, oder gar Rückbau) Risikorelevanz Von gering bis hoch alles möglich Massnahmen Keine in laufenden Baurechtsverhältnissen Massnahmen für Immobilienbewerter Risikovermeidung: kein Baurechtsverhältnis eingehen Risikominderung: durch guten Baurechtsvertrag Risikoüberwälzung: nicht möglich Risiko selber tragen: bei jedem Baurechtsverhältnis Baurechtsvertrag zwingend prüfen Kein zusätzliches Risiko erkennbar. Die relevanten Berechnungen sind bei einer korrekten Baurechtsbewertung alle bereits erfasst.

100 Auswirkungen von speziellen Risiken im Stockwerkeigentum Umfrageergebnis STWE im Baurecht % 38% Kauf -15% Kaufverzicht 3% Abbildung 6-12: Umfrageergebnis STWE im Baurecht nach Anzahl Antworten und Prozenten Quelle: eigene Darstellung Erläuterungen zum Umfrageergebnis Genereller Hinweis: Die Anzahl der Umfrageteilnehmer ist mit 32 Personen für die Risikobeurteilung Baurecht gering. Zudem stammen diese aus drei spezifischen Regionen, in welchen Baurechte nicht den höchsten Stellenwert geniessen. Es ist den Verfassern der Umfrage bewusst, dass die Ergebnisse im Kanton Bern oder im Kanton Wallis voraussichtlich zu etwas anderen Ergebnissen geführt hätten. Bei den befragten Personen sind lediglich zwei Grundhaltungen festzustellen (mit einer einzigen Ausnahme, welche einen Kaufpreisabzug geltend machen würde). Dies dürfte auch in Regionen mit höherer Baurechtsakzeptanz so sein. Eine Stockwerkeigentumswohnung im Baurecht wird nicht unbedingt als Risiko wahrgenommen. Bei der Umfrage ergaben sich grundsätzlich zwei Arten von Antworten: Kauf oder Kaufverzicht. Im vorliegenden Fall (Tessin, Luzern, Basellandschaft, Basel-Stadt und Teile des Kantons Solothurn) lehnen 59% einen Kauf im Baurecht kategorisch ab. 38% stehen einem Kauf im Baurecht positiv gegenüber. Mindestens in den Umfragegebieten wirkt sich das Baurecht nicht als besonderer Nachteil aus (aber auf eine hohe Anzahl an Kaufverzichten).