IM NAMEN DER REPUBLIK

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1 5020 Salzburg / Wasserfeldstraße 30 Telefon: * / Fax: post@lvwg-salzburg.gv.at DVR Ort, Datum: Salzburg, Zahl: 405-3/174/1/ Betreff: AB AA, AD AE; Verfahren gemäß Baupolizeigesetz - Beschwerde IM NAMEN DER REPUBLIK Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat durch den Richter Mag. Peter Berger über die Beschwerde des Herrn AB AA, AF, AD AE, vertreten durch RA Mag. AH AG, Rechtsanwalt in AI AJ, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom , Zahl / , zu Recht e r k a n n t : I. Gemäß 50 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde insofern Folge gegeben, als die verhängte Geldstrafe auf 250,00 (Ersatzfreiheitsstrafe: 21 Stunden) herabgesetzt wird. Im Übrigen wird das angefochtene Straferkenntnis mit der Maßgabe bestätigt, dass dessen Spruch zu lauten hat wie folgt: Angaben zur Tat: Zeit der Begehung: bis zumindest Ort der Begehung: AD AE, BA GP 370/9 und GP 382/2 - jeweils KG AE Sie haben es als handelsrechtlicher Geschäftsführer der BB GmbH mit Sitz in BC, AD AE, also als gemäß 9 Abs 1 VStG zur Vertretung nach außen berufenes Organ zu verantworten, dass Teile der mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom , Zahl /4165/ , bewilligten Wohnanlage mit 14 Wohnungen am Standort BA, AD AE, ab dem vermietet und somit benützt werden bzw. worden sind, nämlich Top 1 bis Top 4, Top 6 bis Top 9 und Top 13 bis zumindest , Top 5 bis zum , Top 11 bis ,

2 405-3/174/1/ /9 Top 12 bis , Top 14 bis , obwohl die Benützung von Bauten oder einzelner Teile erst aufgenommen werden darf, wenn die Anzeige nach 17 Abs 2 vollständig erfolgt ist. Die Bauvollendungsanzeige wurde innerhalb des oben angeführten Tatzeitraums nicht an die zuständige Behörde übermittelt. ( ) II. Gemäß 38 VwGVG ivm 64 Abs 2 Verwaltungsstrafgesetz (VStG) reduziert sich der Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens auf 25,00. Gemäß 52 Abs 8 VwGVG fallen für das Beschwerdeverfahren keine Kosten an. III. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 1. Verfahrensgang: 1.1. Mit dem angefochtenen Straferkenntnis wurde dem Beschuldigten Nachstehendes zur Last gelegt: Angaben zur Tat: Zeit der Begehung: bis zumindest Ort der Begehung: AD AE, BA GP 370/9 und GP 382/2 - jeweils KG AE Sie haben es als handelsrechtlicher Geschäftsführer der BB GmbH mit Sitz in BC, AD AE, also als gemäß 9 Abs 1 VStG zur Vertretung nach außen berufenes Organ zu verantworten, dass die mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom , Zahl /4165/ bewilligte Wohnanlage mit 14 Wohnungen am Standort BA, AD AE, seit von der BB GmbH betrieben und somit benützt wird, obwohl die Benützung von Bauten oder einzelner Teile erst aufgenommen werden darf, wenn die Anzeige nach 17 Abs 2 vollständig erfolgt ist. Sie haben dadurch folgende Verwaltungsübertretung begangen: Übertretung gemäß 23 (1) Z 4 Sbg. Baupolizeigesetz 1997, LGBl. 40/1997 i.d.g.f. Deshalb wird gegen Sie folgende Verwaltungsstrafe verhängt: Strafe gemäß: 23 (1) 2. Strafrahmen Sbg. Baupolizeigesetz 1997, LGBl. 40/1997 i.d.g.f. Ersatzfreiheitsstrafe: 42 Stunden Beitrag zu den Kosten des Verwaltungsstrafverfahrens gemäß 64 (2) des Verwaltungsstrafgesetzes, das sind 10 % der Strafe, mindestens jedoch je 10,- (je ein Tag Arrest wird gleich 100,- angerechnet) Euro 500,00 Euro 50,00 Gesamtbetrag: Euro 550,00

3 405-3/174/1/ /9 Ist diese Geldstrafe uneinbringlich, so tritt an ihre Stelle die Ersatzfreiheitsstrafe. Außerdem sind die Kosten des Strafvollzuges zu ersetzen Der Beschuldigte erhob gegen diese Entscheidung fristgerecht das Rechtsmittel der Beschwerde und führte darin zusammengefasst aus, dass aus dem vorliegenden Sachverhalt kein rechtlicher Schluss abgeleitet werden könne, zumal die relevanten Sachverhaltsfeststellungen nicht getroffen worden seien. Aus den unterlassenen Einvernahmen hätte sich ergeben, dass der Beschuldigte nicht einmal Kenntnis davon gehabt habe, wann das Gebäude errichtet worden sei und hätte er demgemäß gar nicht in die Lage kommen können, irgendwelche Maßnahmen oder Aktivitäten zu setzen. Außerdem wäre er hierzu aufgrund seiner zivilrechtlichen Stellung gar nicht ermächtigt gewesen. Im Rahmen der Rechtsrüge wurde vorgebracht, dass der Beschuldigte das zur Vertretung nach außen berufene Organ der BB GmbH im Sinne des 9 VStG sei. Diese Gesellschaft sei Mieterin der Wohnanlage in der BA, welche aufgrund der Baubewilligung aus dem Jahr 2007 umgebaut worden sei und seit von der BB GmbH betrieben werde. Diese Gesellschaft sei keinesfalls Bauherrin der baulichen Maßnahme aus dem Jahr 2007 gewesen. Es werde ein verfassungswidriges Gesetz ( 17 Abs 1 Baupolizeigesetz) angewandt. Die Strafbarkeit werde nämlich auf Personen ausgedehnt, die keinen Einfluss auf das Erstatten der Anzeige nehmen könnten, weshalb der Gleichheitsgrundsatz gemäß Art 7 B-VG verletzt werde Das Landesverwaltungsgericht Salzburg beraumte nach Vorlage des Bezug habenden Bauaktes eine öffentliche mündliche Verhandlung an. Zu dieser waren die vom Beschuldigten beantragte Zeugin BD BE (Mitarbeiterin der Firma BE & Partner GmbH) und der Beschuldigte mit seinem Rechtsvertreter geladen und gekommen. Die Zeugin BE gab an wie folgt: In dem Zeitraum, in welchem das Objekt BA in AD AE errichtet worden ist, war ich bei der Firma BE & Partner GmbH als Buchhalterin beschäftigt. Zeitweise arbeite ich auch immer noch in der Buchhaltung. Ich war weder in die Errichtung noch in die Planung dieses Objektes in irgendeiner Form eingebunden. Die Angelegenheit haben unsere Techniker in der Firma abgewickelt. Bei Herrn BN BE handelt es sich um meinen Ehegatten. Wenn ich gefragt werde, ob Herr BN BE Geschäftsführer der Firma BF Bauträger GmbH sei, so verneine ich dies. Wenn mir diesbezüglich der Firmenbuchauszug vorgehalten wird, so weise ich darauf hin, dass das nichts mit dem Objekt BA an sich zu tun hat. Die BF Investment GmbH hatte ihren Sitz in BG, diese Gesellschaft wurde an eine holländische Familie weiterverkauft. Soviel ich weiß, handelt es sich hierbei um die Familie BJ. Wenn mir nunmehr vorgehalten wird, dass der Firmenbuchauszug mit dem Baubewilligungsbescheid insofern übereinstimmt, als beide auf die BF Bauträger GmbH lauten, so gebe ich an, dass ich hiermit nichts zu tun habe, dazu kann ich nichts Genaues sagen. Ich weiß auch nicht, ob hinsichtlich dieses Objektes eine Bauvollendungsanzeige abgegeben worden ist.

4 405-3/174/1/ /9 Über Befragen durch den Rechtsvertreter des Beschuldigten: Es ist sicher einige Jahre her, dass dieser Bau fertiggestellt worden ist, seit 2013 habe ich mit der BA überhaupt nichts mehr zu tun. Ich schätze, dass das Objekt in etwa im Jahr 2009 fertiggestellt worden ist. Ich kann es wirklich nicht genau sagen, weil ich mit den Bausachen nichts zu tun habe. Ich habe eine Zeit lang die Betriebskostenabrechnung für die Eigentümer gemacht, dies aber nicht unter BE & Partner, sondern unter der BF Investment GmbH. Da waren noch die alten Eigentümer der BF und Investment GmbH, diese ist dann, wie gesagt, von Familie BJ gekauft worden, sie hat die ganze Gesellschaft übernommen. Die gesamte Gesellschaft war Eigentümerin des Objektes. Die Familie BJ hat dann die Wohnungen weiterverkauft. Ich kenne den Beschuldigten nicht persönlich, ich weiß nur, dass die BB GmbH damals die Reinigung für einige Eigentümer übernommen hat, eventuell hat sie auch die Vermietung übernommen. Zur Baufertigstellung, Kollaudierung etc. habe ich keine Wahrnehmungen gemacht, ich weiß nicht, was da gewesen ist. BE & Partner war damals nicht Bauträger, die Gesellschaft hat die Planung und die Bauleitung übernommen. Wie das errichtete Objekt verwertet hätte werden sollen, weiß ich nicht, ich habe diesbezüglich auch keine Informationen von meinem Ehemann bekommen, ich stelle auch keine solchen Fragen. Ich mache nur die Büroagenden. Der Beschuldigte gab an wie folgt: Ich glaube, dass in etwa im Jahr 2013 BK Immobilien GmbH die Hausverwaltung für das Objekt in der BA übernommen hat. Ich weiß, dass zuvor Frau BE sämtliche diesbezüglichen Agenden abgewickelt hat. Ich bin Geschäftsführer der BB GmbH mit Sitz in der BC in AD AE. Ich bin seit der Gründung 2009 Geschäftsführer und Gesellschafter. In etwa seit Ende 2009 betreibt unsere Gesellschaft die Vermietung und die Reinigung einiger Appartements in diesem Objekt. Insgesamt befinden sich 14 Appartements in diesem Objekt, davon betreiben wir 8 oder 9. Die übrigen Wohnungen stehen im Eigentum Dritter oder bzw. werden von diesen vermietet. Die BB GmbH war nie Eigentümerin von Wohnungen in diesem Objekt und wird auch nie Eigentümerin sein. Die BB GmbH hat auf Basis individueller Mietverträge mit diesen 8 oder 9 verschiedenen Eigentümern eine Vereinbarung dahingehend, diese Appartements touristisch zu vermieten und die Nebenleistungen, wie beispielsweise Reinigung, zu erbringen. Um eine ROG-konforme Nutzung herzustellen, wird die gewerbliche Vermietung durch die BB GmbH in diesen Wohnungen übernommen. Die Familie BJ aus Holland hat die BF und Investment GmbH glaublich im Jahr 2009 übernommen. Bevor diese Gesellschaft übernommen hat, wurden bereits einige Wohnungen veräußert. Ich gehe davon aus, dass diese Wohnungen bereits von der BF Bauträger GmbH verkauft worden sind. Die BB GmbH ist nur Mieterin der Wohnungen, sie ist jedoch nicht Wohnungseigentümerin und auch keine Hausverwalterin im Sinne des WEG, sie hat auch keine diesbezügliche Vollmacht, sie betreibt ausschließlich die gewerbliche Vermietung dieser Wohnungen. In diesem Objekt gibt es 14 verschiedene Wohnungseigentümer. Unterkunftgeber ist jeweils die BB GmbH, dies auch vor dem Hintergrund, dass ansonsten eine ROG-widrige Nutzung vorliegen würde. Den Eigentümern steht es naturgemäß frei, die Verträge aus den dort befindlichen Gründen aufzukündigen bzw. aufzulösen. Die Einrichtung wurde komplett von den Eigentümern gestellt. Der Vorwurf im Straferkenntnis ist insofern falsch, als dass von unserer Gesellschaft niemals alle 14 Wohnungen vermietet bzw. betrieben wurden, auch nicht im Zeitraum zwischen und

5 405-3/174/1/ /9 Derzeit werden 9 Wohnungen von unserer Gesellschaft vermietet. Es waren einmal mehr und einmal auch weniger, alle 14 waren es aber nie. Der Eigentümer des Top 10 hat beispielsweise bis Jänner 2017 nicht vermietet, erst seit Jänner 2017 hat er mit uns einen Vertrag. Wir haben auch nie Vollmachten von Seiten des Bauherrn zur Übermittlung einer Vollendungsanzeige bekommen. Unsere Gesellschaft ist damals davon ausgegangen, dass alles passen würde, wir haben nie daran gedacht, dass irgendwelche Unterlagen fehlen würden bzw. allenfalls eine Bauvollendungsanzeige noch nicht eingereicht worden wäre Mit Schriftsatz vom übermittelte der Rechtsvertreter des Beschuldigten eine Auflistung, aus der hervorgeht, innerhalb welchen Zeitraums die Wohnungen des verfahrensgegenständlichen Objektes durch die BB GmbH vermietet worden sind. Ergänzend zum bereits gestellten Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Straferkenntnisses wegen Verfassungswidrigkeit wurde beantragt, die verhängte Geldstrafe auf ein tat- und schuldangemessenes Maß herabzusetzen. Der Tatvorwurf an sich blieb bestritten. 2. Das Landesverwaltungsgericht Salzburg stellt durch einen Einzelrichter nachstehenden Sachverhalt fest: Der BF Bauträger GesmbH (Geschäftsführer BM BL und BN BE) wurde mit Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Zell am See vom , Zahl /4165/ , die Bewilligung zur Errichtung einer Wohnanlage mit 14 Wohnungen an der Adresse BA in AD AE (GP 370/9 und GP 382/2, jeweils KG AE) erteilt. Der Baubeginn wurde der Behörde am angezeigt, eine Fertigstellungsanzeige wurde zumindest bis zum nicht an die zuständige Behörde übermittelt. Die Beibringung wurde mit Schreiben vom an die BF Investment GmbH (Rechtsnachfolgerin der BF Bauträger GesmbH) urgiert und eine Frist bis gesetzt. Der Beschuldigte ist als handelsrechtlicher Geschäftsführer der BB GmbH im Firmenbuch eingetragen (FN xxxxxx v) und vertritt diese Gesellschaft seit nach außen. Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit vermietete die Gesellschaft aufgrund einer Vereinbarung mit den jeweiligen Wohnungseigentümern im Zeitraum vom bis mehrere Wohnungen im oben angeführten Objekt, nämlich: Top 1 bis Top 4, Top 6 bis Top 9 und Top 13. Die im Folgenden angeführten Wohnungen wurden nicht während des gesamten genannten Zeitraums vermietet, sondern: Top 5 vom bis zum , Top 11 vom bis zum , Top 12 vom bis zum und Top 14 vom bis zum Die BB GmbH war zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin einer dieser Wohnungen, die Gesellschaft betreibt aufgrund einer zivilrechtlichen Vereinbarung mit den Eigentümern die gewerbliche Vermietung der Wohnungen und hat damit einhergehend auch die Organisation der Reinigung übernommen; dies auch vor dem Hintergrund, eine ROG-konforme Nutzung aus Sicht der Eigentümer zu gewährleisten.

6 405-3/174/1/ /9 Der Beschuldigte war, ohne diesbezüglich weitergehende Informationen einzuholen, davon ausgegangen, dass sämtliche Bewilligungen betreffend diese Wohnanlage vorliegen würden bzw. die relevanten Urkunden bei den zuständigen Behörden abgegeben worden seien. 3. Dieser Sachverhalt basiert auf nachstehender Beweiswürdigung: Diese Sachverhaltsfeststellungen konnten widerspruchsfrei dem Akt der belangten Behörde sowie den Angaben der Vernommenen in der öffentlichen mündlichen Verhandlung entnommen werden. Die Feststellungen zum Verfahrensgang gründen auf die vorgelegten Akten der Behörde, diesen konnte die Chronologie zum Bauvorhaben vollständig entnommen werden. Wenngleich im gegenständlichen Verfahren primär Rechtsfragen zu klären sind, so hat das Beweisverfahren ergeben, dass entgegen dem im angefochtenen Straferkenntnis angenommenen Sachverhalt nicht sämtliche Wohnungen des Objektes an der Adresse BA während des Tatzeitraums vermietet worden sind, sondern einige Wohnungen innerhalb eines kürzeren Zeitraums. Die hierzu übermittelte Aufstellung bildet demgemäß die Grundlage der hierzu getroffenen Feststellungen, wobei jedoch der Beginn der Vermietungstätigkeit nicht wie vom Beschuldigten angegeben festgestellt wurde, sondern mit , weil das Landesverwaltungsgericht den von der Behörde angenommenen Beginn der Vermietungstätigkeit aus rechtlichen Gründen nicht auf einen Zeitraum davor erweitern kann. Die Angaben des Beschuldigten im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit durch die BB GmbH und dass er davon ausgegangen war, dass sämtliche Unterlagen vollständig bei der Behörde aufliegen würden, waren mangels anderer Beweisergebnisse und insbesondere aufgrund der glaubwürdigen und lebensnahen Aussage des Beschuldigten in der Verhandlung dem Sachverhalt zugrunde zu legen. 4. Die maßgebliche Rechtslage lautet: 17 Abs 1 Salzburger Baupolizeigesetz 1997, LGBl 40/1997 idgf (1) Die Vollendung der baulichen Maßnahme, bei Bauten aber die Aufnahme ihrer Benützung oder der Benützung einzelner für sich benützbarer und zur Benützung vorgesehener Teile, ist der Baubehörde anzuzeigen. Die Anzeige ist vom Bauherrn zu erstatten. Die Benützung von Bauten oder einzelner Teile darf erst aufgenommen werden, wenn die Anzeige nach Abs 2 vollständig erfolgt ist. 23 Abs 1 Z 4 BauPolG (1) Wer 4. Bauten oder Teile von solchen vor vollständiger Erstattung der Anzeige nach 17 Abs. 2 benützt ( 17 Abs. 1 dritter Satz);

7 405-3/174/1/ /9 begeht eine Verwaltungsübertretung und ist hiefür unbeschadet sonstiger Folgen (baupolizeilicher Auftrag, Vollstreckung, Schadenersatz udgl) in den Fällen der Z 1 bis 3, 5 bis 10, 14, 18, 20, 20a, 20b, 22, 22a und 25 mit Geldstrafe bis zu und für den Fall der Uneinbringlichkeit mit Ersatzfreiheitsstrafe bis sechs Wochen, in den Fällen der Z 4, 11 bis 13, 16 und 17, 18a, 19, 21 bis 21b, 23 und 24 mit Geldstrafe bis zu zu bestrafen. 5. Rechtliche Erwägungen zum festgestellten Sachverhalt: Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, wie dies auch vom Beschuldigten nicht bestritten worden ist, dass die verfahrensgegenständlichen Wohnungen, ohne dass die Vollendung der baulichen Maßnahme der Behörde angezeigt worden wäre, vermietet werden. Die Vermietung dieser Wohnungen (welche als Benützung isd 17 Abs 1 BauPolG zu werten ist) wird von der BB GmbH, als deren Geschäftsführer der Beschuldigte im Firmenbuch eingetragen ist, ausgeübt. Der objektive Tatbestand der Bestimmung des 17 Abs 1 BauPolG ivm 23 BauPolG wurde daher im vorliegenden Fall erfüllt, wobei jedoch entsprechend den obigen Sachverhaltsfeststellungen der Spruch in Bezug auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen und den Vermietungszeitraum entsprechend dem festgestellten Sachverhalt zu ändern war. Der Beginn der Vermietungstätigkeit wurde dabei von der Behörde mit angenommen, ein früherer Zeitpunkt wurde dem Beschuldigten im Verfahren nie vorgehalten, weshalb eine Ausdehnung auf einen Zeitraum zuvor unzulässig erscheint. Aufgrund des Beschwerdevorbringens ist primär zu klären, inwieweit dem Beschuldigten in seiner Eigenschaft als gemäß 9 Abs 1 VStG zur Vertretung nach außen berufenes Organ in subjektiver Hinsicht angelastet werden kann, das in Rede stehende Objekt zu benützen. Gemäß 5 Abs 1 VStG genügt, wenn eine Verwaltungsvorschrift über das Verschulden nicht anderes bestimmt, zur Strafbarkeit fahrlässiges Verhalten. Es handelt sich bei dem verfahrensgegenständlichen Verwaltungsstraftatbestand um einen solchen, zu dem der Eintritt eines Schadens oder eine Gefahr nicht gehört (sogenanntes Ungehorsamsdelikt). Der Beschuldigte hätte daher glaubhaft zu machen, dass ihn an der Verletzung der Verwaltungsvorschrift kein Verschulden trifft. Bezogen auf den gegenständlichen Sachverhalt stellt sich daher die Frage, ob der Beschuldigte, ohne dass ihm mangelnde Sorgfalt vorwerfbar wäre, aufgrund der offenbar ordnungsgemäßen Übergabe der eingerichteten Wohnungen nach Fertigstellung des Objektes (und offenbar bereits aufgenommener Nutzung) vor Aufnahme durch die Benützung seiner Gesellschaft darauf schließen konnte, dass die Bauvollendungsanzeige gemäß 17 BauPolG abgegeben worden ist. Dies ist unter Berücksichtigung der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs zu verneinen: Mit dem im Verfahren bereits zitierten Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom , Zahl 93/06/0126, wurde bei einem gleichartigen Delikt nach der Tiroler Bauordnung ausgesprochen, dass sich der Beschuldigte, der das Verkaufsgeschäft von einem Unternehmer geleast hatte, vor Benützung dieses Verkaufsgeschäftes zu vergewissern hat, ob die erforderliche Benützungsbewilligung vorliegt. In diesem Sinne hätte sich auch der Beschuldigte vor der Benützung der Wohnung bei seinen Vertragspartnern

8 405-3/174/1/ /9 vergewissern müssen, ob die Vollendung der baulichen Maßnahme der Behörde angezeigt wurde. Dieser Verpflichtung ist der Beschuldigte nicht nachgekommen, weshalb fahrlässige Tatbegehung angenommen wird. Dem Beschwerdeführer ist daher nicht gelungen, fehlendes Verschulden darzutun. Von einem bedingten Vorsatz, wie im oben zitierten Erkenntnis angenommen siehe Giese, Salzburger Baurecht, Rz 19 zu 23 BauPolG - wird auf Seiten des Beschuldigten nicht ausgegangen, ein solcher könnte allenfalls bei den Eigentümern der Wohnungen gegeben sein, welche diese vom Bauherrn übernommen haben, nicht hingegen beim Beschuldigten, da er mit dem Bauherrn in keinem unmittelbaren Vertragsverhältnis gestanden ist. Hinsichtlich der Verfassungskonformität der angewandten Bestimmungen bestehen aus Sicht des Landesverwaltungsgerichts keine Bedenken, dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass demjenigen, der eine Wohnung von einem Eigentümer (auf welcher Rechtsgrundlage auch immer) übernimmt, möglich und zumutbar ist, vor Abschluss einer privatrechtlichen Vereinbarung Auskünfte hinsichtlich des Vorliegens der erforderlichen Bewilligungen einzuholen. Gegenstand eines Mietvertrages bzw. der ordnungsgemäßen Übergabe einer Wohnung ist allein die privatrechtliche Berechtigung zur Nutzung dieser Wohnung. Über die Einhaltung bestehender öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen kann sich aus der Übergabe einer offenkundig fertiggestellten Wohnung allein nichts ergeben (vgl. auch VwGH vom , Zahl 2006/06/0340). Unter Berücksichtigung dieser Judikatur erfolgte die Bestrafung des Beschuldigten dem Grunde nach sowohl aus einfachgesetzlichen wie auch aus verfassungsrechtlichen Erwägungen zu Recht. Zur Strafbemessung ist auszuführen: Gemäß 19 VStG ist im Zusammenhang mit der Strafzumessung auf das Verschulden besonders Bedacht zu nehmen, es wird im vorliegenden Fall von fahrlässiger Tatbegehung ausgegangen es sind im Verfahren keine Umstände hervorgekommen, welche nicht auf einen geringen Verschuldensgrad schließen lassen würden. Ebenso haben die persönlichen Verhältnisse bei der Festsetzung der Strafhöhe in die Beurteilung einzufließen, die persönlichen Verhältnisse des Beschuldigten waren mangels Bekanntgabe als durchschnittlich zu werten. Strafmildernd waren die verwaltungsstrafrechtliche Unbescholtenheit und die Mitwirkung des Beschuldigten im Beschwerdeverfahren zu werten, besondere Erschwernisgründe sind im Verfahren nicht hervorgekommen. Die belangte Behörde hat dem Beschuldigten vorgeworfen, dass die BB GmbH 14 Wohnungen während des gesamten Tatzeitraums vermietet habe, tatsächlich aber variierte die Anzahl der vermieteten Wohnungen während des inkriminierten Zeitraums und wurden zu keinem Zeitpunkt alle Wohnungen des Objektes von der BB GmbH vermietet. Wegen dieser (geringfügigen) Einschränkung des Tatvorwurfs, insbesondere aber aufgrund des geringen Verschuldensgrades erscheint es aus spezialpräventiven Erwägungen vertretbar, die verhängte Geldstrafe auf 250,00 herabzusetzen. Es bedarf aus Sicht des Landesverwaltungsgerichts Salzburg keiner höheren Strafe, um dem Beschuldigten das

9 405-3/174/1/ /9 Unrecht der Tat vor Augen zu führen. Generalpräventive Gründe sprechen ebenso nicht gegen eine Herabsetzung auf diese Höhe. Der Erteilung einer Ermahnung steht die Bedeutung des verwaltungsstrafrechtlich geschützten Rechtsgutes, welche die Schwelle der Geringfügigkeit erheblich übersteigt, entgegen: Im Sinne eines geordneten Bauwesens ist jedenfalls zu gewährleisten, dass ausschließlich Bauten benützt werden, zu denen der Behörde auch tatsächlich die Vollendung angezeigt wurde. Es war sohin spruchgemäß zu entscheiden (Spruchpunkt I.). Die Kostenentscheidung zu Spruchpunkt II. gründet auf die dort angeführten gesetzlichen Bestimmungen, demnach war der Beitrag zu den Kosten des Verwaltungsstrafverfahrens aufgrund der Neufestsetzung der verhängten Geldstrafe entsprechend zu reduzieren (10 % der verhängten Geldstrafe). Zu Spruchpunkt III.: Unzulässigkeit der ordentlichen Revision: Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil die gegenständliche Entscheidung nicht von der bisherigen und im Rahmen dieses Erkenntnisses zitierten - Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Aus diesem Grund war entgegen der Ansicht des Rechtsvertreters die Revision für nicht zulässig zu erklären.