Intelligente Anti-Aging- Konzepte entwickeln

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1 Das Fachmagazin für die Wohnungswirtschaft werte entwickeln Intelligente Anti-Aging- Konzepte entwickeln o-ton Denkmalschutz: Es fehlt am vernünftigen Maß. fallbeispiel Stadtumbau in Flensburg-Fruerlund. gestaltung Mit Materialwechseln Akzente setzen. technik Wirtschaftlichkeit von Wärmedämm-Verbundsystemen. weltweit Preisexplosion in London

2 fokussiert Licht 02

3 Bildquelle: Johannes Vogt, Mannheimeil* fokussiert * Lichtblitze und Donnerkeile waren Attribute antiker Gottheiten, wohingegen Lichtkeile zum Signum cleverer energetischer Sanierungen taugen. Denn die angeschrägten Laibungen ermöglichen auch bei dickeren Dämmpaketen einen großzügigen Lichteinfall in die Innenräume. Dass dabei keine Wärmebrücken zu befürchten sind, belegen umfangreiche Untersuchungen der konkreten Sto-Detailausführung durch das Darmstädter Passivhaus Institut. Der zusätzliche Arbeitsaufwand für die Erstellung der Lichtkeile ist dank eines neu entwickelten Schneidegeräts nur noch gering. Bei dem aus den 50er-Jahren stammenden Wohnheim der Philosophisch-Theologischen Hochschule Sankt Georgen in Frankfurt jedenfalls erlauben die nach Süd-West abgeschrägten Laibungen bereits heute eine bessere natürliche Belichtung der Innenräume und eine effizientere, passive solare Energienutzung. Bauherr: Jesuitenkolleg, Frankfurt am Main Standort: Offenbacher Landstraße 224, Frankfurt am Main Sto-Leistungen: Wärmedämm-Verbundsystem (StoTherm Classic) mit Fenstereinfassungen durch Fassadenprofile und jeweils einer abgeschrägten Laibung Fachhandwerker: Pulver Baudekoration, Frankfurt am Main 03

4 inhalt schwerpunkt Denkmalschutz und energetische Sanierung müssen sich nicht ausschließen. Das belegen zahlreiche Beispiele. Die Wege, die Immobilieneigentümer dabei beschreiten, ihre Gebäude zukunftsfähig zu machen, sind sehr unterschiedlich. Allen gemein ist, dass es einer professionellen Beratung bedarf und auch die Denkmalbehörden mit im Boot sitzen müssen. 11 o-ton Denkmalschutz verhindert nicht per se eine energetische Ertüchtigung, sagt Prof. Dr. Karl-Werner Schulte. Der bekannte Immobilienwissenschaftler wünscht sich allerdings auch mehr Kompromissbereitschaft seitens der Behörden. Frankreich mache vor, wie es funktionieren kann. 14 fallbeispiel 2010 kam der Stein im Flensburger Stadtteil Fruerlund buchstäblich ins Rollen soll damit Schluss sein. Dann ist aus der ehemaligen Flüchtlingssiedlung ein energetisches Vorzeigequartier geworden, in dem Menschen generationenübergreifend leben können. Zwei Jahre vor Fertigstellung gibt es bereits Wartelisten. 18 immobilienporträts Stuttgarter Straße, Esslingen: Ein Meilenstein in der Unternehmensgeschichte Elisabethenstraße, Hofheim: Die Stadtmitte neu in Szene gesetzt 20 gestaltung Mit dem richtigen Materialmix bei der Fassadengestaltung lassen sich gezielt Akzente setzen. Das gilt sowohl für einzelne Gebäude als auch für komplette Stadtquartiere. Worauf man dabei achten sollte, wenn man die ästhetische Qualität von Immobilien verändern möchte, veranschaulicht die neue Designserie Differenzierung durch Materialakzente. Im ersten Teil geht es um die Kombination von Putz und Klinker. 23 technik Wie funktioniert ein Wärmedämm-Verbundsystem? Und was muss beachtet werden, um eine lange Lebensdauer des Systems sicherzustellen? Die Technikserie liefert umfassende Antworten. Im dritten und letzten Teil der Serie geht es auch um den Aspekt der Wirtschaftlichkeit. 26 weltweit David Cameron hat sich große Ziele gesetzt: Der britische Premierminister will den Wohnungsmarkt in der Hauptstadt auch jungen Ersterwerbern zugänglich machen. Dafür wurde die Housing Strategy for England ins Leben gerufen. impressum Herausgeber Sto AG Ehrenbachstraße 1 DE Stühlingen T F infoservice@stoeu.com Redaktion Miriam Beul-Ramacher Sabine Börchers Christian Hunziker Jörg Klaus Alexandra May Daniela Meidroth Till Stahlbusch Verlag Alexandra May Investor + Public Relations Strohschnitterweg 1f DE Wiesbaden Diese Veröffentlichung sowie alle in ihr enthaltenen Artikel und Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Herausgeberin, Redaktion oder Verlag übernehmen keine Verantwortung für unverlangt eingesandte Manuskripte oder Illustrationen. Printed in Germany 04

5 editorial Nach einer Untersuchung des unabhängigen Forschungsinstituts Economist Intelligence Unit (EIU), die die Siemens AG initiiert hat, stehen die Metropolen Deutschlands beim Umwelt- und Klimaschutz gut da. So liegt der Energieverbrauch von Gebäuden in den großen deutschen Städten im Schnitt 20 Prozent unter dem, was Immobilien in den Städten der europäischen Nachbarn benötigen. Worauf ist das gute Abschneiden zurückzuführen? Sind die Deutschen tatsächlich umweltbewusster oder einfach nur gründlicher in dem, wie sie etwas tun? Sowohl als auch, lautet das Fazit von Emily Jackson, der Projektleiterin der Studie. Allem voran seien die Steuerung und Umsetzung einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik hierzulande gut entwickelt, heißt es. Die Zeitzeugen unserer Architekturgeschichte sind Bürde und Chance zugleich. Gleichwohl gibt es noch Handlungsbedarf. Denn nur rund 10 Prozent der Altbauten in Deutschland haben eine Dämmung, die den aktuellen Anforderungen genügt, hat die Allianz für Gebäude- Energie-Effizienz (geea) errechnet. Die Kehrseite der Medaille: 90 Prozent der 13 Millionen Gebäude, die vor 1979 errichtet wurden, sind wenn überhaupt nur unzureichend oder gar nicht gedämmt. Das muss nicht so sein! Geht es um Klima- und Umweltschutz, sind die Zeitzeugen unserer Architekturgeschichte Bürde und Chance zugleich. Inzwischen mehren sich die Stimmen, die die Chancen nutzen wollen: Die Rahmenbedingungen für die energetische Sanierung historisch bedeutender Bauten müssen in Deutschland insgesamt neu justiert werden, wenn man den Sanierungsstau auflösen will, lautet ein branchenübergreifender Appell. Vor allem sei es nicht zielführend, alle Altbauten gleichermaßen über einen Kamm zu scheren. Es darf mit Spannung erwartet werden, ob der Gesetzgeber die Rufe wahrnimmt und Deutschland bei einer neuerlichen Untersuchung der Energieeffizienz von Gebäuden durch die EIU-Forscher abermals die Nase vorn hat. Dass und vor allem wie sich auch die Energiebilanz insbesondere von denkmalgeschützten Altbauten sinnvoll verbessern lässt, verdeutlichen jedenfalls die vielen verschiedenen Beispiele, die wir im Rahmen unseres Schwerpunktthemas vorstellen. Herzlichst Ihr Michael Keller Leiter Inlandsgeschäfte /Generalbevollmächtigter Sto AG editorial 05

6 schwerpunkt Intelligente Anti-Aging-Konzepte entwickeln Energetische Sanierung und Denkmalschutz seien unvereinbar, heißt es vielfach. Dabei zeigen zahlreiche Beispiele, dass sich denkmalgeschützte Gebäude sehr wohl energetisch sanieren lassen wenn die Eigentümer das Vorhaben professionell und mit guter Beratung angehen und wenn die Denkmalschutzbehörden mitspielen. Dr. Dieter Naumann, Geschäftsführer der Wohnungs- und Baugesellschaft mbh Staßfurt Bildquelle: Wohnungs- und Bauges. mbh Bildquelle:.artundwork designbüro Weitere Informationen Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat unter dem Titel energetisches sanieren gestalten einen Leitfaden zur nachhaltigen Weiterentwicklung des Baubestands veröffentlicht, der vor allem baukulturelle und architektonische Aspekte berücksichtigt. Download: Einen Leitfaden Energieeinsparung und Denkmalschutz mit detaillierten Empfehlungen hat die Deutsche Energie-Agentur (dena) herausgegeben. Download: Staßfurt ist nicht gerade berühmt für seine architektonischen Highlights. Umso mehr fällt in der sachsen-anhaltinischen Kleinstadt die Gebäudezeile am Schäfereiberg 1 4 auf. Die kommunale Wohnungsund Baugesellschaft mbh Staßfurt hat die vier denkmalgeschützten Mehrfamilienhäuser aus dem frühen 20. Jahrhundert aufwendig saniert und dabei eine so hohe Energieeffizienz erzielt, dass die Deutsche Energie-Agentur (dena) das Objekt mit ihrem Effizienzhaus-Gütesiegel ausgezeichnet hat. Energetische Sanierung und denkmalgeschützte Gebäude geht das überhaupt zusammen? Manche Diskussionsbeiträge lassen daran zweifeln. Oft, kritisiert beispielsweise das Deutsche Nationalkomitee für Denkmalschutz, gehen Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung des Gebäudebestandes zulasten des denkmalgeschützten, aber auch generell des baukulturellen Erbes. 06

7 schwerpunkt Bildquelle: Wohnungs- und Baugesellschaft mbh In Staßfurt setzt die kommunale Wohnungsbaugesellschaft mit ihren Sanierungsaktivitäten Maßstäbe. Und selbst Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer fordert eine ganzheitliche Betrachtung von Sanierungsmaßnahmen, die unsere gewachsene Bausubstanz und damit das architektonische Erscheinungsbild sensibel in den Blick nimmt. Dämmen mit Verstand Dass eine solche ganzheitliche Betrachtung selbst in schwierigen Wohnungsmärkten möglich ist, beweist das Beispiel aus Staßfurt. Wir haben uns für eine Sanierung entschieden, die in die Zukunft gerichtet ist und eine nachhaltige Vermietbarkeit ermöglicht, sagt Dr. Dieter Naumann, Geschäftsführer der Wohnungs- und Baugesellschaft mbh Staßfurt. Um dies zu erreichen, setzte das Unternehmen sowohl beim Energieträger als auch bei der Gebäudehülle an. Beheizt werden die 32 Wohn- und die drei Gewerbeeinheiten jetzt mit Erdwärme und Solarkollektoren. Die Spitzenlast fängt eine Gas-Brennwerttherme ab. Hinzu kommt Wärmerückgewinnung aus der Wohnraumlüftung. Damit die so gewonnene Wärme nicht umgehend wieder in die Umgebung entweicht, entwickelten die Planer ein umfassendes Dämmkonzept. Die architektonisch weniger attraktive Rückseite erhielt eine zehn Zentimeter dicke Außendämmung, während bei der zur Straße hin gelegenen Schauseite die Wahl auf eine Innendämmung fiel. Abgerundet wurden die Maßnahmen durch den Einbau neuer Holzfenster mit Zweifachverglasung. Auf diese Weise erreichte es das Wohnungsunternehmen, dass die Häuserzeile 30 Prozent weniger Energie verbraucht, als es laut Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 für Neubauten zulässig ist. Das rechnet sich auch für die Mieter: Nach unserer vorläufigen Abrechnung zahlen sie für Heizung und Warmwasser lediglich 43 Cent pro Quadratmeter und Monat, sagt Dr. Naumann. Er wiederum freut sich darüber, dass alle Wohnungen vermietet sind alles andere als eine Selbstverständlichkeit im strukturschwachen Sachsen-Anhalt. Dass Denkmalschutz nicht gleichbedeutend mit dem Verzicht auf Dämmmaßnahmen sein muss, beweist auch die Naumannsiedlung in Köln. Sie wird bis 2015 von der GAG Immobilien AG umfassend saniert. Dabei erhält der Ende der 1920er-Jahre errichtete Wohnkomplex mit seinen ursprünglich gut 500 Wohnungen ein Wärmedämm-Verbundsystem mit sechs Zentimeter dicker Dämmung und mineralischem Kratzputz. Möglich ist dies, weil die marode Putzfassade großflächig abgeschlagen werden musste, berichtet GAG- Pressesprecher Jörg Fleischer. Der Dämmung stimmten die Denkmalbehörden laut Fleischer allerdings nur zu, weil die Gebäudeproportionen beibehalten werden, also zum Beispiel die Laibungstiefen unverändert bleiben. Auch für die Erneuerung der Fenster fand sich eine denkmalgerechte Lösung: Auf durchgängige, isolierverglaste Holzfenster werden sogenannte Wiener Sprossen, eine Art Zierleiste, aufgebracht, erläutert Fleischer. Einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz leistet zudem die Umstellung der Heizungsanlage: Statt über Kohleöfen und Gasetagenheizungen werden die Wohnungen jetzt mit Fernwärme beheizt. Auf diese Weise scheint die Gratwanderung zwischen Denkmalpflege, Stadtteilentwicklung und Wirtschaftlichkeit (Fleischer) zu gelingen jedenfalls erhielt die GAG für die Sanierung der Naumannsiedlung den im Rahmen des Deutschen Bauherrenpreises 2011 vergebenen Sonderpreis Denkmalschutz im Wohnungsbau. Geothermie in Freiberg Die Städtische Wohnungsgesellschaft (SWG) Freiberg ihrerseits setzte bei der Sanierung von drei 1932 errichteten Wohnhäusern in der sächsischen Universitätsstadt auf die Nutzung von Geothermie. Obwohl diese das Äußere der Gebäude nicht beeinträchtigt, drohte das innovative energetische Konzept am Denkmalschutz zu scheitern. Der Grund: Die Denkmalbehörden genehmigten die Fassadendämmung zunächst nicht. Ohne diese Dämmung aber wäre nach Angaben der SWG der Wärmebedarf so stark gestiegen, 07

8 schwerpunkt Gerichte pro Klimaschutz Denkmal- und Klimaschutz stehen nicht selten im Widerspruch (vgl. Interview mit Prof. Dr. Karl-Werner Schulte). Bei der Abwägung zwischen beiden Zielen haben Gerichte zuletzt vermehrt zugunsten energiesparender Maßnahmen entschieden selbst dann, wenn dadurch das Äußere eines Denkmals leidet. So entschied der Verwaltungsgerichtshof Baden- Württemberg (Az. 1 S 1070/11), dass durch Photovoltaikanlagen hervorgerufene Beeinträchtigungen eines Kulturdenkmals in stärkerem Maße hinzunehmen seien als Beeinträchtigungen durch andere bauliche Veränderungen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung mit dem in der Verfassung verankerten Ziel des Klimaschutzes. Konkret ging es um eine Kirchengemeinde, die auf ihrer Pfarrscheune eine Photovoltaikanlage installieren wollte. Dies untersagte das zuständige Landratsamt mit dem Argument, eine solche Anlage würde das denkmalgeschützte Ensemble aus Kirche, Pfarrhaus und Scheune über alle Maßen beeinträchtigen. Dagegen vertrat der Verwaltungsgerichtshof die Ansicht, bei der Ermessensentscheidung müsse das öffentliche Interesse an der Erschließung erneuerbarer Energien berücksichtigt werden. Bereits zuvor hatte das Verwaltungsgericht Berlin (Az. 16 K 26.10) zwei Klägern recht gegeben, die auf dem Dach ihres denkmalgeschützten Einfamilienhauses eine thermische Solaranlage installieren wollten. Auch hier hatte die Denkmalbehörde ihr Veto eingelegt. Das Verwaltungsgericht urteilte, der im Grundgesetz verankerte Umweltschutz führe dazu, dass Einschränkungen im Erscheinungsbild eines Denkmals unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung eher hinzunehmen seien als aus anderen Gründen. dass zusätzliche Bohrungen nötig gewesen wären mit der Folge, dass sich das Vorhaben nicht mehr gerechnet hätte. Schließlich stimmten die Denkmalbehörden der Dämmung doch zu zur Freude des SWG-Geschäftsführers Marcel Sonntag: Bereits bei Abschluss der Sanierungsarbeiten hatten wir alle Wohnungen vermietet. Nach Überzeugung Sonntags ist die energetische Sanierung nicht nur aus Gründen des Umweltschutzes, sondern auch aus betriebswirtschaftlichem Kalkül unverzichtbar. Die durch steigende Energiepreise in die Höhe getriebenen Mietnebenkosten werden immer mehr zum Entscheidungskriterium bei der Anmietung einer Wohnung, stellt er fest. Bildquellen, v. l. n. r.: SWG Freiberg, Berner Group Berlin Diese 1932 in Freiberg errichteten Mehrfamilienhäuser werden heute mit Geothermie versorgt. Bauträger machen es vor Ähnliche Beobachtungen machen Bauträger, die auf die Schaffung oder Sanierung hochwertiger Eigentumswohnungen spezialisiert sind. Ohne Energieeffizienz nützt die schönste Renovierung von Außenfassaden oder das Erhalten von Stuckverzierungen im Inneren nichts, sagt Michael Ries, Vorstand der Pantera AG. Denn unsere Kunden legen äußersten Wert auf hohe Energieeffizienz. Da wir eine nachhaltige Investition anbieten, müssen und wollen wir dieser Forderung nachkommen. Was das konkret bedeutet, zeigt die Pantera AG mit den Neuen Hofgärten in Ludwigshafen. Das energetische Konzept beinhaltet zunächst einmal die Umstellung auf Fernwärme. Außerdem erhalten die ehemaligen BASF-Werkswohnungen eine Innendämmung, neue Holzsprossenfenster und eine automatische Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Innendämmung ist lediglich drei Zentimeter dick für Verkäufer und Vermieter ein wichtiger Punkt, da eine dicke Innendämmung die Wohnfläche und damit die Einnahmen reduziert. Bei alledem ist laut Ries die Kooperation mit den Denkmalbehörden unerlässlich. Das sieht Florian Lanz, Vorstand der ebenfalls auf denkmalgeschützte Immobilien spezialisierten Estavis AG, ähnlich. Seine Erfahrung: Es ist nicht so, dass die Denkmalbehörden alles 08

9 schwerpunkt Die Berner Group entwickelte für die ehemalige Reithalle in Potsdam ein Niedrigenergie-Konzept. Die 18 Wohnungen des Öko-Denkmals waren schnell verkauft. blockieren. Kompromissbereit sind sie immer dann, wenn das äußere Erscheinungsbild nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Dass Energieeffizienz und Denkmalschutz kein Widerspruch sind, demonstriert auch der Bauträger Interboden mit seinem vor Kurzem fertiggestellten Projekt Raphaelhöfe Soers in Aachen: Er hat ein ehemaliges Kloster in ein fast emissionsfreies Wohnquartier verwandelt. Möglich macht dies eine Geothermieanlage, welche sowohl die Wohnungen in den denkmalgeschützten Klostermauern als auch die Neubaueinheiten mit Wärme für Heizung und Warmwasser versorgt. Der Strom für die Wärmepumpe stammt aus Wasserkraft, sodass seine Erzeugung ebenfalls keine CO2-Emissionen verursacht. Ursprünglich sahen wir eine Innendämmung und eine Zweischeibenverglasung vor, berichtet Projektentwickler Christoph Irmisch. Dann aber habe sich gezeigt, dass die ohnehin dicken Klostermauern in Kombination mit dreifachverglasten Fenstern einen ähnlich guten Dämmeffekt hätten. Der Kaufpreis der Wohnungen stieg durch das ehrgeizige energetische Konzept laut Irmisch um rund 70 Euro pro Quadratmeter. Dafür betragen die jährlichen Heizkosten für eine hundert Quadratmeter große Wohnung lediglich etwa 400 Euro. Auch Solaranlagen sind möglich Sogar Beispiele für Solaranlagen auf Dächern denkmalgeschützter Gebäude finden sich mittlerweile. Die Berner Group Berlin zum Beispiel installiert derzeit auf einer ehemaligen Militärreithalle in Potsdam eine thermische Solaranlage zur Erwärmung von Wasser. Diese ist in das Dach eingelassen und fällt nicht auf, erklärt Beatrix Jäckel von der Berner Group. Natürlich braucht es für die Nutzung der Sonnenenergie die Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde. Besonders gut, sagt Bernd Felgentreff vom Solarheizsystemhersteller Solvis, stehen die Chancen, wenn die Kollektoren für die Öffentlichkeit nicht einsehbar oder auf einem Anbau, beispielsweise auf dem Dach einer Garage, befestigt werden. Allerdings kommt es trotzdem nicht selten zu Konflikten mit den Behörden, die auch schon Gerichte beschäftigt haben (vgl. Kasten). Skeptisch in Bezug auf die Nutzung der Sonnenenergie ist dagegen die Deutsche Wohnen AG, die in ihrem Bestand denkmalgeschützte Wohnungen hat darunter mit der Hufeisensiedlung in Berlin-Britz, der Weißen Stadt in Berlin-Reinickendorf und Teilen der Ringsiedlung in Berlin-Siemensstadt auch solche, die auf der 09

10 schwerpunkt Neues Förderprogramm Vom April dieses Jahres an können Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien, die ihr Wohnhaus energetisch sanieren wollen, eine vereinfachte Förderung beantragen. Die staatliche KfW-Bankengruppe führt dann nämlich ihren neuen Förderstandard KfW- Effizienzhaus Denkmal ein. Neu ist dabei hauptsächlich, dass ein solches Effizienzhaus Denkmal ausschließlich Anforderungen an den Jahres-Primärenergiebedarf erfüllen muss. Dieser darf maximal 60 Prozent über dem Wert liegen, den die (für Denkmale nicht verbindliche) Energieeinsparverordnung (EnEV) zulässt. Für die Gebäudehülle gibt die KfW dagegen keine festen Anforderungen vor; sie verlangt lediglich, dass der Bauherr die möglichen Maßnahmen zur Reduzierung der Transmissionswärmeverluste durchführt. Das bedeutet, dass eine Dämmung nicht zwingend erforderlich ist. Die Förderkonditionen beim Effizienzhaus Denkmal entsprechen denjenigen des KfW-Effizienzhauses 115. Derzeit gibt es dafür in der Kreditvariante ein vergünstigtes Darlehen in Höhe von bis zu Euro pro Wohneinheit und einen Tilgungszuschuss von 2,5 Prozent. Zur Wahl steht auch eine Zuschussvariante; sie gewährt einen Zuschuss in Höhe von zehn Prozent der förderfähigen Kosten (maximal Euro pro Wohneinheit). Voraussetzung für die Förderung ist bei denkmalgeschützten Immobilien, dass als Sachverständiger ein für den Bereich Denkmäler qualifizierter Energieberater tätig ist. Eine bundesweite Expertenliste ist unter zu finden. die Umstellung des Energieträgers führen nach seinen Worten zu einer erheblichen Einsparung. Mit diesem Ziel vor Augen ging das Unternehmen sogar schon bis vor das oberste Gericht: Beim Bundesgerichtshof setzte es 2008 durch, dass eine widerspenstige Mieterin den Anschluss ihrer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das Fernwärmenetz dulden musste. Energetisch ist es immer am sinnvollsten, die Heizung zu sanieren, meint Georg Wasmuth, stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses für Denkmalschutz und Denkmalpflege der Architektenkammer Berlin. Wasmuth zufolge gibt es weitere Maßnahmen, die kein Konfliktpotenzial mit dem Denkmalschutz bergen und trotzdem eine wesentliche Verbesserung bringen. Es ist immer möglich, die Kellerdecke und die oberste Geschossdecke zu dämmen, nennt er zwei Beispiele. Auch die Dämmung des Giebels sei selbst bei denkmalgeschützten Gebäuden vielfach möglich. Grundsätzlich ist laut Wasmuth bei der energetischen Sanierung ein umfassendes Konzept notwendig: Wenn man in ein Haus eingreift, muss man sich immer die Konsequenzen klarmachen. Dass auch eine vergleichsweise unspektakuläre Sanierung den energetischen Standard deutlich verbessern kann, belegt Stefan Degen von der Deutschen Wohnen mit einem Beispiel aus Berlin- Zehlendorf: Dort sank der Primärenergiebedarf allein durch die Dämmung von Kellerdecke und oberster Geschossdecke sowie durch die Umstellung auf Fernwärme von 270 auf 113,4 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Auf dem Weg zu Quartierskonzepten Eine große Maßnahme hat aber auch die Deutsche Wohnen in Arbeit: Noch im ersten Halbjahr 2012 will sie in einer ihrer denkmalgeschützten Siedlungen ein Blockheizkraftwerk (BHKW) in Betrieb nehmen, an das tausend eigene Wohnungen sowie weitere Wohnungen anderer Vermieter angeschlossen werden sollen. Dadurch, so Degen, erhoffen wir uns eine CO2-Einsparung von 40 Prozent gegenüber der bisherigen Ölzentralheizung. Solche quartiersbezogenen Lösungen finden sich immer häufiger. So ließ die Evonik Wohnen (heute Vivawest) in der denkmalgeschützten Zechensiedlung Neustadt in Ahlen ein BHKW errichten. Obwohl dieses lediglich etwa ein Drittel des Wärmebedarfs der Siedlung deckt (den Rest erzeugt eine moderne Erdgaskesselanlage), werden jährlich rund Tonnen CO2 eingespart. Zudem sind die Heizkosten seit Inbetriebnahme des BHKW um 23 Prozent gesunken. Unesco-Welterbeliste stehen. Die Zurückhaltung hat laut Stefan Degen, Leiter Zentrale Technik, allerdings weniger mit dem Denkmalschutz als vielmehr mit betriebswirtschaftlichen Überlegungen zu tun: Solarzellen, so Degen, lassen sich nicht refinanzieren. Plädoyer für einfache Lösungen Stattdessen setzt die Deutsche Wohnen auf eine Politik der kleinen Schritte. Wir verbinden die energieeinsparende Modernisierung immer mit der Instandhaltung, sagt Degen. Vor allem die Ertüchtigung und Modernisierung der Heizung sowie gegebenenfalls Einen zusätzlichen Schub für solche Ansätze dürfte das neue Förderprogramm Energetische Stadtsanierung bringen, welches das Bundesbauministerium und die KfW-Bank gestartet haben und das die Erarbeitung gebäudeübergreifender energetischer Konzepte beispielsweise auf Basis von BHKW oder erneuerbaren Energien unterstützt. Das von Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer vorgegebene Ziel dürfte damit näher rücken: nämlich eine energetische Verbesserung des Gebäudebestands zu erreichen, die zugleich architektonischen Qualitätsansprüchen, Aspekten der Denkmalpflege und besonderen baukulturellen Anforderungen Rechnung trägt. 10

11 o-ton Kompromissbereitschaft ist unerlässlich Bildquelle: IREBS Bildquellen, v. l. n. r.: flashpics, Juan Pelota Fotolia.com Denkmalgeschützte Gebäude spielen nach Überzeugung von Prof. Dr. Karl-Werner Schulte eine wichtige Rolle für unsere Städte. Allerdings fordert der renommierte Immobilienwissenschaftler die Denkmalbehörden auf, Bedürfnisse von Eigentümern und Nutzern stärker zu berücksichtigen. Schulte ist Honorarprofessor an der International Real Estate Business School der Universität Regensburg und gilt als Doyen der immobilienwirtschaftlichen Forschung und Lehre in Deutschland. 11

12 o-ton Der Tag des offenen Denkmals (9. September 2012) stellt in diesem Jahr Holz in den Mittelpunkt der Betrachtung. Herr Professor Schulte, in Deutschland stehen etwa drei Prozent aller Gebäude unter Denkmalschutz. Sind diese Baudenkmale für die Allgemeinheit und für die Eigentümer eine Last oder eine Bereicherung? Prof. Dr. Karl-Werner Schulte: Der Denkmalschutz ist für die Wahrung der kulturellen Identität eines Landes ohne Zweifel von großer Bedeutung. Dass wirklich bedeutende Bauten geschützt werden, ist daher grundsätzlich nachvollziehbar. Auch ist es verständlich, dass in Ausnahmefällen Eigentümer ihre Interessen hinter die Interessen der Allgemeinheit stellen müssen. Wir müssen aber Acht geben, dass die unter Denkmalschutz stehenden Objekte nicht zu einer Last für die Allgemeinheit und für die Eigentümer werden. Die Haushalte vieler deutscher Kommunen sind überschuldet. Es fehlt an entsprechenden Mitteln für das Nötigste, dabei sind die Ausgaben für den Denkmalschutz erheblich. Gleichzeitig ist zu beobachten, dass Jahr für Jahr immer mehr Gebäude in die Denkmallisten eingetragen werden. In den 1980er-Jahren dagegen, als die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer in Kraft gesetzt wurden, waren die öffentlichen Haushalte relativ ausgeglichen. Können Sie ein Beispiel nennen, an dem sich Ihre Kritik entzündet? In Köln ist die Liste der denkmalgeschützten Liegenschaften innerhalb von 30 Jahren von unter 100 auf über angewachsen. Dabei ist die Stadt überschuldet und kann sich Denkmalschutz in dieser Dimension eigentlich nicht leisten. Denkmalgeschützte Fassaden von Schulgebäuden müssen kostspielig und unter umfangreichen Denkmalschutzauflagen renoviert werden, dabei fehlt es in den Schulen am Notwendigsten, an Mitteln für Toilettenhygiene sowie neue Stühle und Bänke für die Schüler. Zudem verschreckt die Kölner Stadtverwaltung durch ein ausgesprochen rigides Denkmalschutzamt zunehmend nicht nur Bürger und Eigentümer selbst genutzter Objekte, sondern auch Investoren. Worauf muss sich der Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes grundsätzlich einstellen? Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, bedeutet das einen erheblichen Eingriff in die Entscheidungsfreiheit und in die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers. So sind zum Beispiel die Bewirtschaftungskosten hoch, da die Instandhaltung der alten Bausubstanz zu erheblichen Zusatzkosten führt. Und natürlich ist dem Eigentümer auch die Möglichkeit genommen, die Farbe des Hauses nach eigenem Geschmack zu bestimmen oder gar das Gebäude abzureißen. Angesichts dieser Belastungen sollte 12

13 o-ton Bräuchte es also neue Fördermöglichkeiten? Eine Verbesserung der Förderung insbesondere für Selbstnutzer ist unbedingt erforderlich, auch für die energetische Sanierung. So könnte der Paragraf 10f EStG komplett von der AfA-basierten Förderung auf eine zuschussbasierte Förderung umgestellt werden. Eine pauschale Beteiligung (zum Beispiel über einen Prozentsatz des Investitionsbetrages) würde grundsätzlich den Prozess vereinfachen und wäre durch die Abkopplung vom persönlichen Steuersatz auch gerechter. Steuerbefreite Stiftungen und Denkmaleigentümer mit geringem Steuersatz würden dann gegenüber Bürgern mit Höchststeuersatz nicht weiter benachteiligt. Denkmalschutz macht auch bei Schulgebäuden keine Ausnahme. Bildquellen, v. l. n. r.: arsdigital, Benicce Fotolia.com Sie haben die energetische Sanierung angesprochen. Wird diese nach Ihrer Beobachtung durch den Denkmalschutz behindert? Denkmalschutz verhindert nicht per se eine energetische Ertüchtigung. Die Erneuerung der bestehenden Gasheizung ist zum Beispiel kein Problem. Problematisch wird es allerdings, wenn zusätzlich erneuerbare Energien zum Einsatz kommen sollen. Denn es gilt der Vorrang der Belange des Denkmalschutzes vor Energiesparmaßnahmen. Durch Paragraf 24 Absatz 1 der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV) wird klargestellt, dass die Belange von Denkmalschutz und Denkmalpflege dem Interesse an der Durchführung von Energiesparmaßnahmen vorgehen. Die Erteilung einer Erlaubnis für eine energetische Sanierung von Baudenkmälern ist daher gemäß Artikel 6 Absatz 2 Denkmalschutzgesetz in der Regel zu versagen, wenn die beabsichtigten Maßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigen würden. der Eigentümer doch wenigstens eine unterstützende Grundhaltung seitens des Denkmalamts erwarten dürfen. Leider aber stellen viele Denkmalpfleger kunsthistorische Belange vor die Belange der Nutzer, sodass Bürger und Investoren häufig unverhältnismäßige Eingriffe in ihr Eigentum erfahren. Aber es gibt doch die Denkmal-AfA, die die Sanierung von Denkmalen mit erheblichen Steuervorteilen belohnt! Hartnäckig hält sich in der Öffentlichkeit die Meinung, dass die in den Paragrafen 7i (vermietete Denkmalobjekte) und 10f (selbst genutzte Denkmalobjekte) des Einkommensteuergesetzes festgelegten Sonderabschreibungen für denkmalgeschützte Immobilien höchst attraktiv seien. Diese steuerbasierte Förderung entfaltet jedoch nur dann eine Wirkung, wenn der Erhaltungsaufwand vom zuständigen Denkmalamt anerkannt wird und wenn im Idealfall beim Investor der Höchststeuersatz vorliegt. Eigentümer von denkmalgeschützten Liegenschaften, bei denen dies nicht der Fall ist, werden damit benachteiligt und haben einen geringeren Anreiz, zu investieren. Trotzdem binden mittlerweile nicht wenige Vermieter und Verkäufer von denkmalgeschützten Wohnungen erneuerbare Energien wie Geothermie und sogar Solaranlagen in ihr Energiekonzept ein. Halten Sie dies aus immobilienwirtschaftlicher Sicht für sinnvoll? Vor dem Hintergrund der allgemein bekannten Bevölkerungsentwicklung erhalten Bestandsbauten gegenüber Neubauten eine größere Bedeutung. Ich befürworte es deshalb sehr, wenn innovative Energiekonzepte mit dem Denkmalschutz verbunden werden. Aber auch hier gilt: Wenn den Denkmalschutzbehörden daran gelegen ist, Nutzer zu finden, die sich eines denkmalgeschützten Objektes annehmen, so ist ein gewisses Maß an Kompromissbereitschaft unerlässlich. Und daran fehlt es leider häufig. Was also fordern Sie? Ich halte es für geboten, nach 30 Jahren Denkmalschutz wieder ein vernünftiges Maß zu finden, das das öffentliche Interesse sowie das Interesse der Eigentümer und Bewohner denkmalgeschützter Liegenschaften ausgewogen berücksichtigt. Ohne Zweifel müssen die wesentlichen Kulturdenkmale mit großer Genauigkeit erhalten werden. Es gibt aber auch Objekte von nachrangiger Bedeutung, die in der öffentlichen Wahrnehmung nicht mit den 1-a-Objekten gleichzusetzen sind. Bei denkmalgeschützten Einfamilienhäusern zum Beispiel kann doch nicht mit der gleichen denkmalpflegerischen Schärfe agiert werden wie bei innerstädtischen Sakralbauten! Ich halte deshalb ein Kategorisierungsmodell wie in Frankreich, das unterschiedliche Denkmalklassen festlegt, für empfehlenswert. Herr Professor Schulte, vielen Dank für das Gespräch. 13

14 fallbeispiel In diesem Bauabschnitt keine Spur mehr von Staub und Baulärm. 14

15 fallbeispiel Bildquelle: Christoph Gebler, Hamburg Harmonisch aufeinander abgestimmte Putzflächen verleihen dem neuen Fruerlund eine Optik, die verschiedenen Generationen gerecht wird. Restrukturierung von Fruerlund Ein logistisches Meisterwerk braucht einen langen Atem Aus einem Käfer kann doch ein Porsche werden: In Flensburg-Fruerlund verwandelt sich eine ehemalige Flüchtlingssiedlung in ein energetisches Vorzeigequartier. Zeitgleich werden 293 alte Wohnungen abgerissen und 454 Wohnungen im bewohnten Zustand saniert. Die Mieter hatten von Anfang an ein großes Wörtchen mitzureden. Für sein vorbildliches Durchführungskonzept erhielt der Selbsthilfe-Bauverein eg (SBV), Flensburg, bereits 2009 eine Medaille vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. 15

16 fallbeispiel Baulärm, Dreck und direkt vor der Haustür parken staubige LKW für die Bewohner des Flensburger Stadtteils Fruerlund ist eines der größten deutschen Stadtumbauprojekte nicht immer ein Vergnügen. Die örtliche Wohnungsbaugenossenschaft Selbsthilfe-Bauverein eg (SBV) erneuert ihre Großwohnsiedlung aus der Nachkriegszeit durch eine Mischung aus Abriss und Neubau. In dem Viertel mit insgesamt 750 Wohnungen passiert eine Menge. Bis zum August 2013 wird der SBV in Fruerlund-Süd 293 alte Wohnungen mit Quadratmetern Wohnfläche zurückbauen und durch 198 neue Wohneinheiten mit Quadratmetern Fläche ersetzen. Außerdem werden 454 Wohnungen im bewohnten Zustand modernisiert. Besonders ehrgeizig: Der Abriss, der Neubau und die Sanierungen finden parallel statt. Begonnen haben wir 2010 und fertig sein wollen wir im Sommer 2014, sagt Frank Jürgensen, Prokurist und Abteilungsleiter Technik beim SBV Flensburg. Und weist gleich darauf hin, dass es keine leichte Entscheidung war, immerhin 19 Gebäude abzureißen. Die Sanierung dieser Einheiten wäre technisch absolut notwendig, jedoch wirtschaftlich den Mitgliedern des SBV gegenüber nicht vertretbar gewesen, heißt es im Ergebnisbericht* aus dem Sommer In der Straße namens Mühlenholz sind bereits die meisten Altbauten verschwunden. An ihrer Stelle sind moderne Wohngebäude entstanden. Die ursprünglich recht kleinen und heute nicht mehr zeitgemäßen Wohnungen boten Platz für lediglich ein bis zwei Personen. In die Neubauten sind dagegen vor allem junge Familien mit Kindern eingezogen. Die Nachfrage sowohl nach den bereits fertiggestellten als auch nach den noch entstehenden Wohnungen ist so groß, dass es Wartelisten gibt, zeigt sich Jürgensen zufrieden. CO2-Emissionen drosseln Nicht nur der ambitionierte Zeitrahmen lässt selbst erfahrene Bauleute aufhorchen. Auch das Energiekonzept. Alle zu sanierenden Bauten im Gebiet von Fruerlund sollen nach Abschluss der Arbeiten den Bestimmungen des KfW-Effizienzhauses 70 entsprechen und damit einen durchschnittlichen Energieverbrauch von weniger als 60 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr aufweisen. Heizkessel werden ausgetauscht, Dächer, Zwischendecken und Fassaden gedämmt. Das Ziel ist hier, den Energieverbrauch in den betroffenen Häusern um mehr als die Hälfte zu reduzieren, führt Jürgensen weiter aus. Die aktuellen Verbrauchswerte liegen durchschnittlich bei 125,3 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Noch umweltfreundlicher sollen die Neubauten sein. Hier peilt der SBV einen durchschnittlichen Energieverbrauch von weniger als 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr an, was der Energiebilanz des KfW-Effizienzhauses 55 entspricht. Innerhalb des Projektbereichs Fruerlund Wohnen für Generationen sollen durch die Sanierungs- und Neubaumaßnahmen Energieverbrauch und CO2-Ausstoß um jeweils rund 60 Prozent reduziert werden, teilt der SBV in einer Presseerklärung mit. Wir haben im Jahr 2007 den CO2-Ausstoß der Siedlung gemessen und einen Wert von Tonnen pro Jahr ermittelt. Nach Abschluss der Arbeiten im Jahr 2014 wollen wir bei einer Emission von lediglich 744 Tonnen pro Jahr landen, rechnet Jürgensen vor. Der Forschungsbericht* aus dem Jahr 2011 weist freilich darauf hin, dass reale Ergebnisse in Bezug auf die Energieeffizienz zum jetzigen Zeitpunkt nicht vorliegen können, weil die ersten tatsächlichen Abrechnungen erst in diesem Jahr (2012) stattfinden. Ob die geplanten Energieeinsparungen auch realisiert werden konnten, müssen die Messungen noch unter Beweis stellen. Gut für die Menschen, gut für die Umwelt Dennoch: Obwohl der Nachweis der tatsächlichen CO2-Reduzierung noch aussteht und die Bauarbeiten noch andauern, räumte der neue Stadtteil bereits Auszeichnungen und viel Lob ab der ehemalige Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Tiefensee zeichnete das neu entstehende Viertel wegen seiner ehrgeizigen Klimaziele als besonders umweltfreundlich aus. Im Bundeswettbewerb Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen auf der Grundlage von integrierten Stadtteilentwicklungskonzepten erhielt das SBV-Projekt Wohnen für Generationen 2009 die Bronzemedaille. Die Jury überzeugte vor allem das schlüssige Durchführungskonzept. Schleswig-Holsteins Innenminister Klaus Schlie lobt das Projekt als zukunftweisend. Kein Wunder, denn die Idee des Wohnens für Generationen wird auf dem gesamten Areal umgesetzt. Ein zentrales Element des Viertels wird beispielsweise die Möglichkeit der Begegnung sein. Die neue Parkanlage mitten in Fruerlund spielt da eine zentrale Rolle. Jung und Alt können hier zusammenkommen, spielen und spazieren gehen. Die Grundlage für die Einrichtungen im öffentlichen Raum bildet ein städtebaulicher Vertrag, den die Stadt Flensburg und der SBV im Sommer 2010 unterzeichnet haben. Dieser regelt die Zuständigkeit für die einzelnen Baumaßnahmen und legt auch den zeitlichen Ablauf fest. Er ist zugleich Grundlage für die Bewilligung von Städtebaufördermitteln. Ein weiteres Kernelement, das den Austausch zwischen den Generationen unterstützen soll: Im neu gestalteten Viertel entsteht ein Gemeinschaftshaus, das alle Bewohner nutzen können. Das Haus soll ein lebendiges Miteinander fördern. Denn nicht nur ältere Menschen brauchen das Gefühl, Teil einer Gemeinschaft zu sein, sagt SBV-Mann Jürgensen. Und wie ein Blick auf die Wartelisten der Flensburger Wohnungsbaugenossenschaft zeigt: Menschen aus allen Altersgruppen und Lebenssituationen Singles, Paare, Best Ager, Familien, Senioren bekunden Interesse an einer Wohnung im neu entstehenden Quartier. Das Konzept der generationenfreundlichen Siedlung geht demnach auf. Dabei sprechen die barrierearmen und mit Aufzügen ausgestatteten Neubauwohnungen nicht nur junge Eltern und Senioren, sondern auch Menschen mit Behinderungen an, sagt Jürgensen. Nachbar Staub bleibt noch eine Weile Dass die Anwohner die gewaltigen Umbaumaßnahmen ohne Murren mittragen, hat zwei Gründe: Als Mitglieder einer Genossenschaft sind sie Miteigentümer, haben also per se ein großes Wörtchen mitzureden, sobald es um Budgetthemen geht. Auf der anderen Seite hat aber auch das Unternehmen SBV von Anfang an mit offenen Karten gespielt und die Mieter in alle Prozesse aktiv mit eingebunden. Kommunikation so lautet das Zauberwort, an dem so viele andere Wohnungsunternehmen regelmäßig scheitern. Nicht so in Fruerlund. Alle betroffenen Bewohner wurden im Rahmen von Informationsveranstaltungen über die Planungen informiert. Außerdem erstellten SBV-Mitarbeiter für jedes Mitglied einen *Flensburg-Fruerlund: Ergebnisbericht 2011 zum Forschungsprojekt Vertiefende Modellprojekte der Umsetzung integrierter Stadtteilentwicklungskonzepte. 16

17 fallbeispiel Bildquelle: Christoph Gebler, Hamburg Ein ehrgeiziger Prozess: Abriss, Neubau und Sanierung finden parallel statt. individuellen Umzugsplan. Offenbar mit Erfolg. Das hauseigene Mietermagazin berichtet von zufriedenen Bewohnern, die schon in ihr modernisiertes Heim eingezogen sind. Dabei hat es die Gesamtkoordination aller baulichen Maßnahmen in sich. Vor allem müssen die Aktivitäten der einzelnen Investitionsträger wie SBV, Stadt Flensburg, der Telekom, Stadtwerke, Baufirmen und der anderen Beteiligten zeitlich optimal aufeinander abgestimmt werden. Wer macht was wann und für wie lange? Das funktioniert alles sehr gut, auch für uns als Lieferanten ist das Umbauprojekt in Fruerlund kein alltäglicher Auftrag, berichtet Jörg Petersen, Projektverantwortlicher bei der STO AG. Ein normaler Alltag erwartet die Bewohner der Siedlung erst wieder im Jahr 2014, wenn die letzten Bagger und Bauzäune verschwunden sind. Bis dahin heißt es für die meisten: durchhalten und vor allem Lärm und Staub mit Gelassenheit ertragen. Bauherr: Wohnungsbaugenossenschaft Selbsthilfe-Bauverein eg, Flensburg Standort: Flensburg-Fruerlund Architekt: Asmussen & Partner GbR, Flensburg Sto-Leistungen: Wärmedämm-Verbundsystem (StoTherm Classic) Fachhandwerker: Neubauten: Malereibetrieb Ottens, Harrislee Sahin Wandputz GmbH, Hamburg Sanierungen: Klaus Matthiesen, Harrislee 17

18 immobilienporträts Stuttgarter Straße, Esslingen Ein Meilenstein in der Unternehmensgeschichte Die vier Hochhäuser in der Stuttgarter Straße 42 bis 48 stammen aus den Fünfzigern und waren die ersten, die in Esslingen gebaut wurden. Als die Stadt vor einigen Jahren in der Nähe, im Scharnhauser Park, moderne Wohnungen entwickelte, entschied sich die Wohnungsbaugenossenschaft FLÜWO, um konkurrenzfähig zu bleiben, die Hochhäuser zu sanieren. Oft werden solche Gebäude durch Neubauten ersetzt, aber die dichte bauliche Nutzung des Grundstückes wäre bei einem Neubau nicht genehmigt worden, erläutert Rainer Böttcher, einer der FLÜWO-Vorstände. Man entschied sich für die Erhaltung und Verbesserung des Bestandes. Dabei wurden Eingänge vorgebaut, in den Wohnungen Grundrisse geändert, Fenster vergrößert, Balkone und Bäder erneuert. Bei der Größenordnung von 156 Wohnungen und einem Bauvolumen von acht Millionen Euro wurde das Projekt, das vier Jahre dauerte, für die FLÜWO zu einem Meilenstein der Unternehmensgeschichte. Die größte Herausforderung bestand darin, den Umbau vorzunehmen, ohne die vorwiegend älteren Mieter umzusiedeln. Das wäre ein zu großer logistischer Aufwand gewesen. Wir haben aber Sozialdienste beauftragt, die in der Zeit Krankentransporte oder Einkäufe übernahmen, berichtet Böttcher. Heute erstrahlen die vier Häuser in neuem Glanz und in den Farben Blau, Hellgelb, Orange und Türkis. Sie wirken als Blickfang bei der Einfahrt nach Esslingen. Die größeren Wandflächen in Nord- und Südrichtung sind dabei heller gestaltet, die kleineren kräftiger. Das Ensemble erscheint als Einheit und doch kann der Mieter sein gelbes oder blaues Haus leicht identifizieren. Bildquelle: Isabell Munck, Stuttgart Bauherr: FLÜWO Bauen Wohnen eg, Stuttgart. Sto-Leistungen: Wärmedämm-Verbundsystem (StoTherm Mineral), teilweise mit Natursteinfliesen. Fachhandwerker: Andreas und Joachim Huss GmbH, Stuttgart 18

19 immobilienporträts Bildquelle: Axel Stephan Fotodesign, Frankfurt am Main Bauherr: Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim. Architekt: planungsgruppedrei, Mühltal. Sto-Leistungen: Wärmedämm-Verbundsystem (StoTherm Classic), mit Klinkerriemchen (Sto-Silt Cera). Fachhandwerker: DaKa Kalenik Baudeco GmbH, Mühlheim/Main Elisabethenstraße, Hofheim Die Stadtmitte neu in Szene gesetzt Mit dem HWB-Forum hat sich die Hofheimer Wohnungsbaugesellschaft nicht nur eine moderne Niederlassung gebaut. Sie hat auch einen entscheidenden Beitrag zur aktuellen Entwicklung der Innenstadt des Taunusortes geleistet. Diese hat sich im vergangenen Jahr rund um den Chinonplatz mit dessen Neugestaltung, dem Bau des gleichnamigen Einkaufszentrums sowie der Aufstockung des Rathauses massiv verändert. An der Seite zur Elisabethenstraße steht seit Juni 2011 nun das fünfgeschossige Wohn- und Geschäftshaus, in das die HWB 7,5 Millionen Euro investierte. Unser altes Gebäude nebenan war zu eng und nicht mehr auf dem neusten Stand. Deshalb haben wir das Grundstück, auf dem vorher ein Autohaus stand, erworben, erläutert Josef Mayr, Geschäftsführer der HWB. Ein Drittel der insgesamt Quadratmeter Gewerbefläche nutzt die Gesellschaft selbst, der Rest wurde vermietet. In den beiden oberen Stockwerken entstanden 21 Wohnungen, 16 von ihnen mit staatlich geförderten Mieten. Fünf davon sind rollstuhlgerecht eingerichtet, um behinderten Menschen ein innenstadtnahes Wohnen zu ermöglichen. Die Anfragen für die Wohnungen übersteigen bei Weitem das Angebot, sagt Mayr. Auch energetisch ist das HWB-Forum auf dem neusten Stand. Es wurde als Passivhaus mit einer 30 Zentimeter starken Polystyrol- Dämmung an der Fassade errichtet. Schwierig wurde dadurch jedoch die äußere Gestaltung. Wir wollten keine normale Putzoberfläche. Bei einer Klinkervorsatzschale aber wäre die Wandstärke zu groß geworden. Deshalb entschieden sich die Bauherren für Klinkerriemchen, die auf die Dämmung aufgesetzt wurden. Das ist optisch identisch und kommt auch bei den Hofheimern gut an. 19

20 gestaltung putz und klinker putz und putz putz und stuck putz und glasmosaik Differenzierung durch Materialakzente Die optische Anmutung von Gebäuden und Wohnensembles wird durch energetische Sanierungsmaßnahmen geprägt bzw. verändert und führt in der Fachpresse zu Diskussionen hinsichtlich ihrer ästhetischen Qualität. Hochwertige Ergebnisse entstehen durch den Einsatz unterschiedlicher Materialien bei der Fassadengestaltung. Im Rahmen einer vierteiligen Serie zeigen wir am Beispiel von schematisierten Fassaden, welch positive ästhetische Wirkung Materialwechsel auf Wärmedämm-Verbundsystemen entfalten können, wie eine Individualisierung von Gebäuden bzw. eine Differenzierung von Quartieren möglich ist. In Teil 1 geht es um Bekleidungen mit Putz und Klinker. Variante 1: Band als neue, formale Struktur Materialwechsel an bewusst gewählten Fassadenbereichen differenzieren Ensembles und Gebäude voneinander und fuhren zu positiven ästhetischen Ergebnissen. Die gegebene Lochfassade wird im Stil der klassischen Moderne völlig neu interpretiert und dynamisiert. Variante 2: Basis und Abschluss Kräftige Material- und Helligkeitskontraste gliedern und prägen Gebäude und Ensembles neu, führen formalästhetisch wie auch funktional zu neuen Qualitäten und positionieren das Gebäude neu im Umfeld. Maßtoleranzen der hinzugefügten Klinkerrapporte können durch den mittleren, verputzten Fassadenbereich planerisch aufgefangen werden. Variante 3: Akzente im Rhythmus Eine Neugliederung mit rhythmisch oder sporadisch wiederkehrenden Akzentbereichen formuliert die gegebene Gebäudestruktur neu. Die Intensität der Kontraste wird durch die Wahl der Materialien und Helligkeiten definiert. Unkonventionelle Formen korrespondieren mit traditionellen Materialien, prägen Ort und Umfeld mit neuer Qualität. Variante 4: Kubatur und Akzente Auch die traditionelle Klinkerkubatur ist möglich. Hier bieten sich zusätzliche Chancen für kleinteilige Gestaltungslösungen, die mit Putz und Farbe im Bereich der Öffnungen optisch wirksam werden. Sie dienen gleichzeitig zum Auffangen von Klinkerrapporttoleranzen an den Öffnungsbereichen. 20

21 gestaltung Architektonische Akzentuierung Dieser Entwurf zeigt einen Gestaltungsansatz, der die Öffnungen mittels Materialwechsel horizontal, in einem Band, zusammenfasst und das Gebäude somit streckt. Die etwas tiefer liegenden, klinkerbekleideten Öffnungszwischenräume differenzieren sich auch plastisch bewusst von der Putzkubatur. Die Farbgebung bzw. Materialfarbwahl ist hier auf einen hohen, deutlichen Kontrast mit Fernwirkung ausgelegt. So entsteht eine Fassade, die energetische Sanierung auf einem deutlich höheren ästhetischen Niveau formuliert als eine Fassade mit reinen Farbtonwechseln. Das sporadische und ökonomische Einsetzen solch kleinteiliger Akzentelemente kann somit auch ganze Ensembles in ihrer Außenwirkung deutlich wertiger darstellen, wobei dann die Intensität der Putzfarbe reduziert werden müsste. Maßtoleranzen der neuen Klinkerrapporte können und müssen über den Bereich der Putzfassade planerisch und handwerklich aufgefangen werden. Voraussetzungen für glaubwürdige Ergebnisse sind also eine exakte Maßanalyse des Bestands und eine detaillierte, gesamtheitliche Planung. Klinkerkubatur mit Putzakzenten Dieser Entwurf zeigt eine klassische Klinkerkubatur mit Läuferverband. Die Öffnungs- bzw. Laibungsbereiche bleiben auf der Wärmedämm-Verbundsystem-Schicht unbekleidet, werden also nicht verklinkert, und zeigen im wechselnden Rhythmus weiße, raue Putzfonds und blaue, glatte Putzfonds. Farbgebung bzw. Materialfarbwahl ist hier bewusst in deutlichem Kontrast angelegt, um die Gleichförmigkeit der Öffnungsgrößen neu zu ordnen. Zur Verdeutlichung wurden für die zwei verschiedenen Fonds auch unterschiedliche Volumen gewählt. So entsteht eine Fassade, die energetische Sanierung mit sehr wertigem Charakter verbindet und dies auch in ästhetischer Hinsicht zeigt. Die Form und Positionierung der Fonds entschärft zudem die Maß- bzw. Rapporttoleranzen der neuen Klinkerschicht im Laibungsbereich der Öffnungen. Der Fond stellt also neben seinem rhythmischen und farbigen Reiz auch ein funktionales Element dar. Sie haben einen Teil verpasst? Die StoDesign-Serien mit ihren einzelnen Folgen finden Sie unter 21

22 gestaltung 3 Fragen an... Bildquelle: Erbbauverein Köln Dipl.-Ing. Uwe Neuhaus, Technischer Vorstand der Erbbauverein Köln eg. In dem Leitbild der Genossenschaft heißt es, dass man sich auf dem Wohnungsmarkt nachhaltig positiv positionieren will. Wie erreichen Sie das? Uwe Neuhaus: Ganz einfach, indem wir uns anstrengen, die uns übertragenen Aufgaben besonders gut zu machen, und uns dazu situationsbezogen der Kräfte am Markt bedienen, die in ihrem Segment besonders gut aufgestellt sind. Konkret bedeutet das: Wenn wir ein Neubauvorhaben planen, führen wir einen Architektenwettbewerb durch. Auch bei unseren Investitionen in den Bestand achten wir auf Qualität. Dabei verfolgen wir einen ganzheitlichen Ansatz. Wir legen Wert darauf, mit gezielten Maßnahmen den Energieverbrauch signifikant zu senken. Zudem ist es uns wichtig, dass unsere Immobilien auch optisch gut dastehen. Die Sanierung des Gebäudeensembles Alter Mühlenweg in Köln-Deutz gilt als besonders gelungenes Beispiel. Wieso? Die Häuser wurden umfassend saniert. Das, was unser Energiefachingenieur im Vorfeld berechnet hat, ist in der Praxis tatsächlich eingetreten. Durch einen Mix von verschiedenen Maßnahmen ist es gelungen, den Energieverbrauch um insgesamt 20 Prozent zu reduzieren. Zudem haben wir durch ein neues Farbkonzept das Outfit der Gebäude verändert. Und das wird sowohl von den Bewohnern der Häuser als auch von den Menschen im Viertel sehr positiv aufgenommen. Was sind die zentralen Merkmale des neuen Erscheinungsbildes? Wir wollten etwas Spezielles, nicht bloß einen einfachen Anstrich. Jedes Haus hat seinen eigenen Grundfarbton, bei dem durch Nuancen zusätzlich farbliche Akzente gesetzt werden. Trotz ihrer farblichen Eigenständigkeit wirken die Gebäude zusammen wie ein Kanon man nimmt wahr, dass sie zusammengehören. Im Zuge der energetischen Sanierung haben wir die alten Balkone entfernt und durch neue ersetzt. Diese Vorstellbalkone haben eine Brüstung aus mattiertem Glas und sind das optische Highlight. Man kann eigentlich fast schon von einem Gesamtkunstwerk sprechen. Schematische Darstellung der Fenster. Bauherr: Erbbauverein Köln eg Standort: Alter Mühlenweg 44 und 48, Köln-Deutz Sto-Leistungen: Fassadendämmsystem (StoTherm Vario), Siliconharzfassadenfarbe (StoSilco Color G), StoDesign-Farbkonzept Fachhandwerker: Gebr. Scheffrahn GmbH, Troisdorf 22

23 technik WDVS-Wissen für Profis Wie wirtschaftlich ist ein Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS)? Welche Möglichkeiten der Gestaltung bietet es und wie kann es an veränderte Anforderungen angepasst werden? Diesen Fragen widmet sich der letzte Teil unseres dreiteiligen Grundkurses WDVS. Teil 03 Bildquelle: Wolfgang Pulfer, München Massive Architekturelemente, kombiniert mit Klinkerriemchen auf WDVS. Steigende Heiz- und Klimatisierungskosten sowie öffentliche Förderung motivieren zu Investitionen in Energiesparmaßnahmen, deren sinnvolle Ausgestaltung idealerweise von Energieberatern in die richtigen Wege geleitet wird. Doch sollten nur Maßnahmen umgesetzt werden, die sich innerhalb der Lebenserwartung der verwendeten Technik amortisieren. Und genau an diesem Punkt ist aufgrund eines Mangels an bekannten Daten gelegentlich eine gewisse Skepsis bezüglich der Wirtschaftlichkeit eines Wärmedämm- Verbundsystems zu spüren. Zu vielfältig und widersprüchlich sind die Behauptungen mancher Werbekampagnen. Die nähere Betrachtung der Energieverluste eines Gebäudes verdeutlicht das tatsächliche Potenzial einzelner Maßnahmen. Zunächst muss dafür der Anteil der Fassade am Energieverlust eines Gebäudes ermittelt werden. Die statistische Analyse von mehr als Wohngebäuden in Deutschland durch das Institut für Wohnen und Umwelt (IWU), Darmstadt, ermittelte einen Anteil der Fassade an den Transmissionswärmeverlusten eines Objektes in Höhe von durchschnittlich 30 Prozent. Im Mittel sind also Einsparungen in Höhe von bis zu 25 Prozent als realistisch anzusetzen. Dass es dennoch ganz besondere Objekte gibt, die mit der passenden Fassadendämmung mehr Heizenergie einsparen, bleibt unbestritten, nur entsprechen diese Fälle nicht dem Durchschnitt. Wie wirtschaftlich ist ein WDVS? Wenn jetzt im Schnitt nur noch 25 Prozent der Heizkosten über eine Fassadendämmung eingespart werden können, stellt sich die Frage nach der Wirtschaftlichkeit einer solchen Maßnahme neu. 23

24 technik Überzeugend beantworten lässt sie sich nur im Rahmen einer professionellen Energieberatung vor Ort. Doch bereits eine einfache Abschätzung hilft weiter: Betrachten wir eine 36,5 Zentimeter dicke Ziegelwand mit einem Wärmeverlustkoeffizienten (U-Wert) von 1,2 W/m²K. Soll der U-Wert auf unter 0,24 W/m²K (EnEV) verbessert werden, reicht dafür bereits eine nur zehn Zentimeter dicke Polystyroldämmung (WLG 032). Eine vereinfachte Rechnung Multiplikation der U-Wert-Differenz mit dem Faktor 10 ergibt pro Quadratmeter Fassade eine jährliche Einsparung von etwa 10 Litern Heizöl beziehungsweise Kubikmetern Gas. Nehmen wir weiter einen nicht steigenden (!) Heizölpreis von 0,80 Euro je Liter Heizöl an, amortisiert sich die Maßnahme bereits nach etwa acht Jahren. Berücksichtigt man bei einer solchen Rechnung auch öffentliche Fördermaßnahmen, kann ein WDVS bereits im ersten Jahr nach der Installation Profit erwirtschaften. Da die Lebenserwartung eines Wärmedämm-Verbundsystems bei entsprechender Pflege der Standzeit einer Fassade entspricht (Fraunhofer-Institut für Bauphysik, Holzkirchen), summieren sich die jährlichen Heizkosteneinsparungen über die Jahre zu einem stattlichen finanziellen Gewinn. Wie lässt sich ein WDVS gestalten? Vor jeder Aufdoppelung ist die Tragfähigkeit des bestehenden Systems zu prüfen. Dafür wird das alte WDVS auf einer Fläche von etwa einem halben Quadratmeter geöffnet. Im Zuge dessen wird auch die Länge der Dübel festgelegt. Lichtkeile, abgeschrägte Laibungselemente, beeinträchtigen nicht die Dämmleistung, steigern jedoch den Lichteinfall in den Innenraum signifikant. Bildquelle: Johannes Vogt, Mannheim Bildquelle: Anja Schlamann, Köln/Leipzig Das hartnäckige Vorurteil, Fassadendämmung und Ästhetik schlössen einander aus, haben manche Bauverantwortliche immer dann parat, wenn es um die energetische Betriebsbilanz ihrer Projekte geht. Dabei ist es schlichtweg unzutreffend, dass gedämmte Fassaden die Ästhetik oder die Gestaltungsfreiheit einschränken. Es ist wie immer eine Frage des kreativen Umgangs mit den jeweiligen Mitteln. Die Oberflächen gedämmter Fassaden können aus Glas oder Naturstein oder aus keramischen Fliesen bestehen, sie können Radien angepasst und mit unterschiedlichen Putzstrukturen versehen werden. Insbesondere mit organisch gebundenen Putzen lässt sich die ganze Vielfalt von Fassadenstrukturen und -farben verwirklichen. Selbst die ehemals unumstößliche Gewissheit, WDVS dürften wegen der zu erwartenden thermischen Auswirkungen nicht zu dunkel beschichtet werden, gilt nicht mehr uneingeschränkt: Neue Materialien ermöglichen mit Zustimmung des Herstellers im Einzelfall durchaus Hellbezugswerte, die unter 20 Prozent liegen. Das maschinelle Einfräsen von Bändern, Nuten oder Bossierungen erweitert die Gestaltung um die dritte Dimension. Hochwertige Architekturelemente ermöglichen die Erhaltung oder Rekonstruktion historisch wertvollen Fassadenschmucks. Wie lange hält ein WDVS? Wind und Wetter nagen an jeder Gebäudehülle. In der Regel ist nach spätestens drei Jahrzehnten bei WDVS eine optische Renovierung notwendig (meist reicht ein Neuanstrich) also in einem Zyklus, wie er für Fassaden wohl typisch ist. Darüber hinaus gilt jedoch: Das Dämmsystem entspricht nach einem solchen Zeitraum oft nicht mehr dem Stand der Technik. So stiegen die Dämmstoffstärken von durchschnittlich fünf Zentimetern im Jahr 1976 auf heute mindestens zehn Zentimeter bei verbesserter Dämmleistung der Platten. Ist die Altdämmung tragfähig und putztechnisch intakt, bildet 24

25 technik Erst die Hülle, dann die Heizung Den Lagerfeuereffekt kennt jeder: Die dem Feuer zugewandte Körperseite schwitzt, die entgegengesetzte friert. Der Grund dafür: Die Wärme des Lagerfeuers wird nicht auf kleinem Raum festgehalten, sondern entweicht überallhin. Vergleichbar ist diese Situation mit einem Wohnraum, dessen Außenwände nicht ausreichend wärmegedämmt sind. Auch hier entweicht die Wärme relativ ungehindert durch Wände, Fenster, Dach und Boden nach draußen. Drinnen bleibt es vor allem in der kalten Jahreszeit immer zugig, ungemütlich und nur in der direkten Nähe der Öfen oder Heizkörper wird es warm. Wer also ein Gebäude energetisch optimieren will, muss zunächst darauf achten, die teuer erzeugte Heizwärme im Haus zu behalten. Dazu muss das Haus warm eingepackt werden und zwar idealerweise in dieser Reihenfolge: oberste Geschossdecke beziehungsweise Dach, Fassade und Fenster, Kellerdecke. Erst dann ist es sinnvoll, die Heizung zu optimieren. Denn selbst die am effizientesten erzeugte Wärme ist zu wertvoll, um den Garten zu heizen. Lagerfeuereffekt im ungedämmten Altbau mit veralteter Heizanlage: Ungemütlich, zugig und teuer. Gedämmter Altbau hält die Wärme im Haus. Angenehmes Wohnklima, stark reduzierte Heizkosten und weniger Abgase sind die Folge. Ein modernes Heizsystem hilft zusätzlich, Heizkosten zu sparen. sie die Basis für eine besonders elegante Form der Ertüchtigung. Das Aufdoppelungsverfahren integriert die vorhandene Dämmung in eine neue; der arbeits- und entsorgungsintensive Abriss wird vermieden. Für dieses Verfahren verfügt die Sto AG über eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung (Z ). Die Mehrkosten gegenüber einer Putzsanierung sind gering, da Gerüstkosten und Neuverputz ohnehin anfallen. Lediglich der Aufwand für Dämmplatten, Fensterbänke und Anschlüsse kommt hinzu und der amortisiert sich über geringere Heizkosten in wenigen Jahren. Auch die Verarbeitung ist einfach sie entspricht im Wesentlichen der bekannten Montage von Wärmedämm-Verbundsystemen. Die bauaufsichtliche Zulassung erstreckt sich auf verputzte Altdämmungen mit Dämmplatten aus EPS, Mineralwolle oder Mineralwolle-Lamellen. Weil die Altdämmung Teil des neuen Dämmsystems wird, schont das Aufdoppelungs-Prinzip auch wertvolle Materialressourcen und macht Wärmedämm-Verbundsysteme noch langlebiger, nachhaltiger und wirtschaftlicher. Einzelne Materialien oder Techniken sind längst überfordert, wenn es darum geht, die komplexen Anforderungen modernen, nachhaltigen Bauens zu meistern. Konstruktionen oder Baustoffe können häufig nur im Verbund bestehen, im System. Das Zusammenspiel einzelner Eigenschaften sichert die Funktion, sorgt dafür, dass das (Verbund-)Material der komplexen Aufgabenstellung gerecht wird. Die Summe der Systemeigenschaften von Tragwerk und Wärmedämm-Verbundsystem lässt die Fassade Schritt halten mit dem Wissen und den Erfordernissen unserer Zeit. Allein mit den Wärmedämm-Verbundsystemen des Marktführers Sto AG wurden seit 1965 etwa 400 Millionen Quadratmeter Fassadenfläche gedämmt, was eine Einsparung von rund 60 Milliarden Liter Heizöl ermöglichte. Und das bedeutet auch: 184 Millionen Tonnen CO2 gelangten erst gar nicht in die Atmosphäre. Warum also WDVS? Weiterführende Informationen zu StoTherm Classic finden Sie unter 25

26 weltweit Der Wohnungsmarkt in London hat sich vom Rest des Landes komplett abgekoppelt Wohnraum ist inzwischen ein Luxusgut. London: Von der einen Immobilienkrise in die nächste Es ist erst vier Jahre her, da kannte der Wohnimmobilienmarkt in Großbritannien nur ein Vorzeichen: den Minusstrich. Über Monate gaben die Preise landesweit stetig nach. Die Abwertungen nahmen seinerzeit derart dramatische Ausmaße an, dass sich sogar der damalige Premierminister genötigt sah, vor die Fernsehkameras zu treten, um bei der Bevölkerung für Vertrauen zu werben. Man werde die Wirtschaft schon durch schwierige Gewässer lotsen, so Gordon Brown. Inzwischen hat sich das Blatt gewendet zumindest in Teilen des Landes. Denn während im Norden der Insel die Preise neue Tiefstände erreichen, schnellen sie im Süden unaufhaltsam weiter in die Höhe. Damit soll nun Schluss sein. 26

27 weltweit Bildquelle: ian howard Fotolia.com Bildquelle: keki Fotolia.com Bildquelle: Image Source IS2 Fotolia.com Im östlichen Hafenbecken von St Katharine Docks sind über 200 hochpreisige Appartements entstanden. Luxuswohnimmobilien in London werden von ausländischen Käufern stark nachgefragt. Mit der Housing Strategy for England will die Regierung das Wohnungsmarktgeschehen wieder in die richtigen Bahnen lenken. Für das Reformpaket wurde deshalb ein Bündel von Maßnahmen geschnürt, um die Wohnungsnot zu bekämpfen, die Wirtschaft anzukurbeln und Arbeitsplätze zu schaffen. Das Herzstück des Programms ist ein spezielles Sicherungssystem, mit dem man eigenkapitalschwachen Käufern den Immobilienerwerb erleichtern will. Zwar müssten die Details noch ausgearbeitet werden, hieß es. Doch vorgesehen sei, dass die finanzierenden Banken über einen Fonds für Abschreibungen auf Kredite und für Wertverluste bis zu einem gewissen Umfang abgesichert werden. Träger dieses Sicherungssystems sind der Bauträger, der vom Verkaufserlös 3,5 Prozent in den Fonds einzahlen soll, und die Regierung, die ergänzend dazu mit Garantien bürgt. In den Genuss sollen Käufer kommen, die eine neu errichtete Wohnimmobilie erwerben möchten und mindestens 5 Prozent Eigenkapital beisteuern können. Die britische Regierung schätzt das Käuferpotenzial, das durch diese Maßnahme aktiviert werden könnte, auf etwa Haushalte. Tipp Der Strategie- und Aktionsplan sieht auch Maßnahmen vor, mit denen der soziale Wohnungsbau und der Mietwohnungssektor angekurbelt werden sollen. Die Housing Strategy for England umfasst 80 Seiten und ist im Internet kostenfrei abrufbar unter: housing/housingstrategy

28 Art.-Nr Rev.-Nr. 01/03.12