Obligationenrecht Besonderer Teil Herbstsemester 2017

Transkript

1 Obligationenrecht Besonderer Teil Herbstsemester 2017 Vorlesung vom 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen

2 Themen heutige Vorlesung Rechtswissenschaftliches Institut Miete II Beendigung des Mietverhältnisses Kündigungsschutz Eigentümerwechsel Werkvertrag I essentialia und Abgrenzungen Pflichten des Unternehmers insbes. Pflicht zur persönlichen Ausführung des Werks Pflichten des Bestellers Leistung des Werklohns 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 2

3 Vorzeitige Rückgabe der Sache Rechtswissenschaftliches Institut M. Vorzeitige Rückgabe der Sache Art. 264 OR 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. 2 Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. 3 Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: a. an Auslagen erspart und b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. «zumutbar» = 1. zahlungsfähig (Praxis: Mietzins = 1/3 des Nettoeinkommens) 2. Mieter will zu gleichen Bedingungen übernehmen Praxis: meist neuer Mietvertrag, nicht bloss Übernahme 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 3

4 ordentliche Kündigung Rechtswissenschaftliches Institut II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen Art. 266a OR 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben. 2 Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin. Mietobjekt OR Mt./W./T. Termin unbewegliche Sachen/Fahrnisb. 266b 3 Mt. ortsüblich, wenn (-) 6-monatige Mietdauer Wohnungen 266c 3 Mt. ortsüblich, wenn (-) 3-monatige Mietdauer Geschäftsräume 266d 6 Mt. ortsüblich, wenn (-) 3-monatige Mietdauer möbl. Zimmer/Einstellplätze 266e 2 W. Ende einer 1-monatigen Mietdauer bewegliche Sachen 266f 3 T. beliebiger Zeitpunkt 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 4

5 ausserordentliche Kündigung Rechtswissenschaftliches Institut III. Ausserordentliche Kündigung 1. Aus wichtigen Gründen Art. 266g OR 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. 2 gesetzliche Fristen der OR 266b ff. aber kein Termin!! Bsp. «wichtige Gründe» bzw. «Unzumutbarkeit der Weiterführung»: geschiedene Mieterin zweier Kinder erhält keine Alimente mehr von zahlungsunfähigem Mann (BGE 122 III 262) systematische Schikanen des Vermieters Panikzustände nach Einbruch (Pra 2001, Nr. 177) 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 5

6 fristlose Kündigung Bei Zahlungsrückstand des Mieters mit der Miete/ den Nebenkosten: OR 257d Vermieter muss schriftliche Zahlungsfrist (10 bzw. 30 Tage) ansetzen Mieter lässt die verstreichen Vermieter kann fristlos künden, bei Wohn-/Geschäftsr. aber mit 30 Tagen auf Monatsende!! Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht: 257f Vermieter muss schriftlich abmahnen weiterhin Verletzung durch Mieter Vermieter kann fristlos künden, bei Wohn-/Geschäftsr. aber mit 30 Tagen auf Monatsende!! ABER Abs. 3: FRISTLOS, wenn Mieter vorsätzlich schweren Schaden verursacht Verweigerung Beseitigung Mangel: OR 259b lit. a Mieter muss angemessene Frist zur Beseitigung setzen Vermieter beseitigt Mangel nicht Mieter kann fristlos künden 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 6

7 weitere Kündigungsvorschriften spezielle Formvorschriften bei Wohn- und Geschäftsräumen: OR 266l Grundsatz absolutes Empfangsprinzip: Kündigung gilt als zugestellt, sobald im Machtbereich entweder im Briefkasten oder bei Einschreiben ein Tag nach Abholungseinladung Ausnahme relatives Empfangsprinzip bei Zahlungsaufforderung gem. OR 257d I Kündigung gilt als zugestellt, wenn sie effektiv empfangen wurde, bei Einschreiben allerdings Fiktion Zustellung nach 7 Tagen 23. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 7

8 Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Feststellung Nichtigkeit einer Kündigung Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art c OR) Anfechtbarkeit der missbräuchlichen Kündigung (OR a) Erstreckung des Mietverhältnisses (OR d) Fristen und Verfahren (OR c) 23. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 8

9 Erstreckung des Mietverhältnisses Rechtswissenschaftliches Institut B. Erstreckung des Mietverhältnisses I. Anspruch des Mieters II. Ausschluss der Erstreckung Art. 272 OR 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. 2 Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: a. die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; b. die Dauer des Mietverhältnisses; c. die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; d. einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; e. die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. 3 Art. 272a OR 1 Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen: a. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); b. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4) c. [ ] 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 9

10 Eigentümerwechsel Rechtswissenschaftliches Institut J. Wechsel des Eigentümers I. Veräusserung der Sache Art. 261 OR 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. 2 Der neue Eigentümer kann jedoch: a. bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht; b. bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht. 3 Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden. 4 dringender Eigenbedarf = unmittelbare, ernsthafte und aktuelle Gründe für Selbstnutzung, die Zuwarten unzumutbar machen nahe Verwandte = Kinder, Eltern, Gatte (bei enger Beziehung auch Onkel/Tante, Neffe/Nichte) 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 10

11 Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Anfechtung (OR 270 ff.) Befristeter Vertrag Unbefristeter Vertrag Anfechtung einer Mietzinserhöhung Anfechtung des Anfangsmietzinses Anfechtung des Anfangsmietzinses Herabsetzung des missbräuchlichen Mietzinses während der Mietdauer Anfechtung einer Mietzinserhöhung (OR 269b, 269c, VMWG 17) (OR 270) (OR 270 I) (OR 270a) (OR 270b I) Nichtigkeit einer Mietzinserhöhung (OR 269d II): bei Verletzung der Formular- und Begründungspflicht gleichzeitige Kündigung oder Androhung der Kündigung Huguenin, OR AT und BT, N 3013 ff. 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 11

12 Selbststudium Mietrecht Erneuerungen und Änderungen N Übertragung Miete bei Geschäftsräumen N a Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen N sowie: Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 12

13 Werkvertrag Karolin will heiraten. Im Zuge der Hochzeitsvorbereitungen gibt sie bei Schneider Böck ein klassisches Hochzeitskleid in Auftrag. Sie wünscht ein graziöses, trägerloses, im Rücken geschnürtes und mit doréfarbener Spitze besetztes Kleid mit leicht geraffter, in Kaskaden fallender Schleppe. Dazu übergibt sie ihm einen grossen Ballen feinster Seide, den sie während ihrer Indienreise erstanden hat. Die Hochzeit findet am 24. September 2016 statt. Karolin erklärt Böck, dass ihr die Einhaltung des Zeitplans überaus wichtig sei, weshalb sie mit ihm vereinbart, dass das Kleid exakt am 16. September 2016 fertiggestellt sein müsse. Elfter Titel: Der Werkvertrag A. Begriff Art. 363 OR Durch den Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung eines Werkes und der Besteller zur Leistung einer Vergütung. 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 13

14 Abgrenzung zum Auftrag Werkvertrag OR 363 Auftrag OR 394 Werk im Sinne eines Erfolges Ergebnis anhand objektiver Kriterien überprüfbar ( richtig oder falsch ) zwingend entgeltlich sorgfältiges Tätigwerden kein überprüfbares Ergebnis nicht zwingend entgeltlich 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 14

15 Abgrenzungen zum Kaufvertrag Werklieferungsvertrag = Werkvertrag mit Stofflieferung durch Unternehmer Arbeit und Montage zentral Sachlieferung und Übereignung der Sache sind untergeordnet Kauf mit Montagepflicht = Kauf einer Sache in Kombination mit werkvertraglichem Element Sachlieferung und Übereignung Kaufsache überwiegt Arbeit und Montage = untergeordnete Nebenpflicht Werklieferungsvertrag Kauf einer künftigen Sache Individuell für die Bestellerin hergestellte Sache Serienprodukte, die Hersteller auch ohne Vertrag hergestellt hätte 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 15

16 Werkvertrag Liegt in den folgenden Fällen ein Werkvertrag vor? 1. Gloria bringt ihre defekte Kaffeemaschine zur Elektro AG in die Reparatur. 2. Laura geht zu Stefans «Zweirad Welt» und bestellt ein Rennvelo. Sie kann die einzelnen Bestandteile wie Rahmen, Gabel, Reifen usw. selbst aussuchen. Das Fahrrad wird anschliessend in der Werkstatt zusammengebaut und ausgeliefert. 3. Igor schaut sich im Kino für CHF 16. den Film «Miezekatze des Grauens» an. 4. Der Alleinunternehmer Severin spielt am Geburtstagsfest von Andrea Musik. Weil er Andrea gut kennt, verlangt er kein Entgelt. 5. Nadine lässt sich nach einer durchtanzten Nacht im Kaufleuten (Eintritt CHF 25. ) vom Taxifahrer Peter für CHF 28. nach Hause fahren. 6. Andrea lässt sich bei ihrem Coiffeur die Haare verlängern. 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 16

17 Werkvertrag Normenüberblick (vgl. Marginalien) Begriff Wirkungen Beendigung OR 363 OR OR Pflichten des Unternehmers Pflichten der Bestellerin OR OR SIA-Norm Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 17

18 Pflichten der Bestellerin - Der Werklohn Fester Werkpreis (OR 373) Anpassung nur gem. OR 373 II «ausserordentlich» gem. OR 373 II = Umstände nicht voraussehbar oder Eintritt war für beide Beteiligte ausgeschlossen d.h. auch «kein Preis» Unbestimmtheit der Vergütung (OR 374 & 375) kein Preis/Circa-Preis (OR 374) od. ungefährer Ansatz (OR 375) bestimmen sich nach Wert der tatsächlichen Arbeit (OR 374) kein Preis keine Anpassung nötig Circa-Preis Anpassung allenfalls über OR 373 II bei unverhältnismässiger Überschreitung eines ungefähren Ansatzes OR Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 18

19 Leistung des Werklohns: OR 374 OR 374 = «Circa-Preis» (z.b. zwischen CHF ) = Preis i.s. Vertragsinhalt Kostenlinie bis hier gilt OR 374 ab hier gilt OR 373 II 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 19

20 Leistung des Werklohns: OR 375 OR 375 = ungefährer Ansatz: «Ich schätze die Kosten auf CHF Preis i.s. Vertragsinhalt, nur Geschäftsgrundlage Schätzung Schätzung +10% Kostenlinie 1. Grundsatz OR 375 I: Kosten > Schätzung + 10% ermöglicht Rücktritt 2. Spezialtatbestand bei Bauten in OR 375 II: Kosten > Schätzung + 10 % ab 10% halbierte Kosten für beide oder Rücktritt «ex nunc» (Vergütung des bisher Geleisteten) 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 20

21 Pflichten der Bestellerin Karolin will heiraten. Im Zuge der Hochzeitsvorbereitungen gibt sie bei Schneider Böck ein klassisches Hochzeitskleid in Auftrag. Sie wünscht ein graziöses, trägerloses, im Rücken geschnürtes und mit doréfarbener Spitze besetztes Kleid mit leicht geraffter, in Kaskaden fallender Schleppe. Dazu übergibt sie ihm einen grossen Ballen feinster Seide, den sie während ihrer Indienreise erstanden hat. Die Hochzeit findet am 24. September 2016 statt. Karolin erklärt Böck, dass ihr die Einhaltung des Zeitplans überaus wichtig sei, weshalb sie mit ihm vereinbart, dass das Kleid exakt am 16. September 2016 fertiggestellt sein müsse. Variante I: Karolin und Böck vereinbaren, dass das Kleid CHF kosten soll. Nachträglich erweist sich die Verarbeitung von Karolins Stoff als extrem schwierig, sodass die Aufwendungen von Böck ungefähr CHF ohne Gewinnberücksichtigung betragen. 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 21

22 Pflichten des Unternehmers Überblick Pflichten des Unternehmers Herstellung und Ablieferung des Werks persönliche Ausführung betr. den Stoff Sorgfaltspflicht Gewährleistungspflicht OR 363 OR 364 II OR 364 I OR 365 OR Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 22

23 Pflicht des Unternehmers zur persönlichen Ausführung (OR 364 II) Kommt es auf die persönlichen Eigenschaften des Unternehmers an? Ja OR 364 II Wird das geschuldete Werk derart durch die individuellen Fähigkeiten des Unternehmers geprägt, dass ein anderer das Werk nicht herstellen kann? Ja Nein Nein OR 364 II keine Pflicht zu persönlicher Ausführung Pflicht zu persönlicher Ausführung Herstellung unter persönlicher Leitung des Unternehmers genügt 30. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 23