Obligationenrecht Besonderer Teil Herbstsemester 2017

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1 Obligationenrecht Besonderer Teil Herbstsemester 2017 Vorlesung vom 23. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen

2 Themen heutige Vorlesung Rechtswissenschaftliches Institut Untermiete Koppelungsgeschäft Pflichten der Vermieterin und des Mieters Leistungsstörungen Verzug und Schlechterfüllung bei Übergabe der Sache Mängel während der Mietdauer Beendigung des Mietverhältnisses Kündigungsschutz Eigentümerwechsel 23. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 2

3 Untermiete (Art. 262 OR) OR 262 gilt für alle Mietverträge und ist einseitig zwingend (h.l.) Untervermieten darf nur, wer die Absicht hat, zurückzukehren und das Mietobjekt wieder selber zu benützen (BGE 138 III 59) Verweigerung der Zustimmung nur wegen abschliessend genannter Gründe (OR 262 II) Seite 3

4 Untermiete K. Untermiete Art. 262 OR 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. 2 Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn: a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. 3 Der Mieter haftet dem Vermieter dafu r, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten. Seite 4

5 Untermiete (OR 262) In Martinas Mietvertrag ist schriftlich festgehalten, dass es ihr als Mieterin nicht gestattet ist, ihre Zweizimmerwohnung unter zu vermieten. Muss sich Martina an das Verbot halten? Variante: Martina schreibt die Wohnung auf dem Online-Portal «Airbnb» aus. Ihr Vermieter ist damit nicht einverstanden. Was kann er tun? Seite 5

6 Koppelungsgeschäfte (OR 254) Vermieterin Mieter B. Koppelungsgeschäfte Art. 254 OR Ein Koppelungsgeschäft, das in Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen steht, ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrags davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt. Koppelungsgeschäfte Art. 3 VMWG Als Koppelungsgeschäft im Sinne von Artikel 254 OR gilt insbesondere die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache, Möbel oder Aktien zu kaufen oder einen Versicherungsvertrag abzuschliessen. Seite 6

7 Koppelungsgeschäfte (OR 254) Voraussetzungen Das Koppelungsgeschäft ist conditio sine qua non für den Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages Kein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der eingegangenen Verpflichtung des Mieters im Koppelungsgeschäft und dem Gebrauch der Mietsache Rechtsfolge: Nichtigkeit des Koppelungsgeschäfts. Der Mietvertrag bleibt jedoch aufrechterhalten. Seite 7

8 Pflichten der Vermieterin Hauptpflichten Übergabepflicht (OR 253, OR 256) Instandhaltungspflicht (OR 256 I) Nebenpflichten Nebenpflichten aus Vertrag Nebenpflichten aus Gesetz Nebenpflichten aus Treu und Glauben Auskunftspflichten (OR 256a) Abgaben und Lasten (OR 256b) Obliegenheit: Hinterlegung Sicherheit bei einer Bank (OR 257e) Seite 8

9 Pflichten des Mieters Hauptpflichten Zahlungstermin (OR 257c) Bezahlung Mietzins (OR 253, 257) Rückgabepflicht (OR 267) Nebenpflichten Nebenpflichten aus Vertrag Nebenpflichten aus Gesetz (OR 257a-257h) Nebenpflichten aus Treu und Glauben Nebenkosten (OR 257a f.) Sicherheitsleistung (OR 257e) Sorgfalt und Rücksichtnahme (OR 257 f.) Melde- und Duldungspflicht (OR 257g f.) «Kleiner Unterhalt» (OR 259) Seite 9

10 «Kleiner Unterhalt» G. Mängel während der Mietdauer I. Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen Art. 259 OR Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Seite 10

11 Leistungsstörungen Unmöglichkeit/Verzug anfängliche Mängel Mängel während der Mietdauer objektiv; subjektiv unmöglich objektiv möglich keine Übernahme Übernahme trotz Mängel «kleine Mängel» OR 258 I OR 258 II OR 20, 97 bzw. 119 OR OR 259a-259i OR 259 Huguenin, OR AT und BT, N 2915 ff. Seite 11

12 Verzug und Schlechterfüllung F. Nichterfüllung oder mangelhafte Erfüllung des Vertrags bei Übergabe der Sache Art. 258 OR 1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. 2 Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a-259i). 3 Seite 12

13 Mangelbegriff im Mietrecht Definition Mangel = Wenn Mietobjekt eine vertragliche Eigenschaft fehlt, sodass Mieter Sache nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann Arten von Mängeln im Mietrecht: leichter Mangel: sog. «kleiner Unterhalt» in OR 259 (Reinigungen und Ausbesserungen, z.b. Sicherungen auswechseln, Entstopfung Abfluss) mittelschwerer Mangel: Mangel vermindert die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch (z.b. schlechte Heizung im Winter oder minder schwerer Schimmelbefall) schwerer Mangel: Mangel schliesst Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch aus oder beeinträchtigt diesen erheblich (z.b. Gesundheitsgefahr bei schwerem Schimmelbefall) Seite 13

14 Mängel während der Mietdauer Pius beklagt sich beim Anwaltssubstituten Stefan, dass seine Waschmaschine seit drei Wochen defekt sei und seine Vermieterin keine Reparatur vornehmen lasse. Nun müsse er einen Waschsalon aufsuchen, da er nichts mehr anzuziehen habe. Stefan rät ihm, der Vermieterin für die Auslagen im Waschsalon, die Autokilometer und den zusätzlichen Zeitaufwand eine Rechnung zu stellen und diese sogleich bei der nächsten Mietzinszahlung zu verrechnen. Hätten Sie denselben Rat erteilt? 23. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 14

15 Behelfe bei Mängeln während der Mietdauer (259a ff. OR) Mängelbeseitigung (OR 259b f.) Mietzinsherabsetzung (OR 259d) Schadenersatz bei Verschulden (OR 259e) Übernahme eines Rechtsstreits (OR 259f) Hinterlegung des Mietzinses (OR 259g-259i) Seite 15

16 Mängelbeseitigung (OR 259b) Vorgehen: angemessene Frist ansetzen (jeweils wenn möglich schriftlich) zur Mängelbeseitigung Möglichkeiten bei Weigerung: fristlose Kündigung bei schweren Mängeln an unbeweglichen Sachen bei mittelschweren Mängeln an beweglichen Sachen Ersatzvornahme bei mittelschweren Mängeln an unbeweglichen und beweglichen Sachen Seite 16

17 Mietzinshinterlegung (OR 259g) Voraussetzungen: erfolglose Fristansetzung für Mangelbeseitigung, vorgängige schriftliche (!) Androhung und Ankündigung der Hinterlegung nach Ablauf der Frist: Mieterin kann künftig geschuldete Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen Hinterlegungssubstrat: gesamter Mietzins inkl. Nebenkosten oder Teil davon Folge Hinterlegung = Zahlungsfiktion, OR 259g II Verfahren nach Hinterlegung: Mieter muss innert 30 Tagen Schlichtungsbehörde anrufen (OR 259h kann auch Vermieter machen, siehe Abs. 2) bleibt Mieter untätig, werden Zinse wieder frei und fallen Vermieter zu! Seite 17

18 Beendigung des Mietverhältnisses Beendigung (OR o, a) befristeter Mietvertrag unbefristeter Mietvertrag Ablauf der vereinbarten Dauer (OR 266 I) ordentliche Kündigung (OR 266a-266f) ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf beliebigen Zeitpunkt ausserordentliche, «fristlose» Kündigung bestimmte Handlungen vorausgesetzt Übertragung der Miete von Geschäftsräumen auf einen Dritten vorzeitige Rückgabe mit Parteiwechsel Aufhebung im gegenseitigen Einvernehmen OR 115 OR 266g-266k OR 257d, 257f, 259b lit. a OR 263 OR 264 I 23. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 18

19 Vorzeitige Rückgabe der Sache Rechtswissenschaftliches Institut M. Vorzeitige Rückgabe der Sache Art. 264 OR 1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. 2 Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. 3 Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er: a. an Auslagen erspart und b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. «zumutbar» = 1. zahlungsfähig (Praxis: Mietzins = 1/3 des Nettoeinkommens) 2. Mieter will zu gleichen Bedingungen übernehmen Praxis: meist neuer Mietvertrag, nicht bloss Übernahme Seite 19

20 ordentliche Kündigung Rechtswissenschaftliches Institut II. Kündigungsfristen und -termine 1. Im Allgemeinen Art. 266a OR 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben. 2 Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin. Mietobjekt OR Mt./W./T. Termin unbewegliche Sachen/Fahrnisb. 266b 3 Mt. ortsüblich, wenn (-) 6-monatige Mietdauer Wohnungen 266c 3 Mt. ortsüblich, wenn (-) 3-monatige Mietdauer Geschäftsräume 266d 6 Mt. ortsüblich, wenn (-) 3-monatige Mietdauer möbl. Zimmer/Einstellplätze 266e 2 W. Ende einer 1-monatigen Mietdauer bewegliche Sachen 266f 3 T. beliebiger Zeitpunkt Seite 20

21 ausserordentliche Kündigung Rechtswissenschaftliches Institut III. Ausserordentliche Kündigung 1. Aus wichtigen Gründen Art. 266g OR 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. 2 gesetzliche Fristen der OR 266b ff. aber kein Termin!! Bsp. «wichtige Gründe» bzw. «Unzumutbarkeit der Weiterführung»: geschiedene Mieterin zweier Kinder erhält keine Alimente mehr von zahlungsunfähigem Mann (BGE 122 III 262) systematische Schikanen des Vermieters Panikzustände nach Einbruch (Pra 2001, Nr. 177) Seite 21

22 fristlose Kündigung Bei Zahlungsrückstand des Mieters mit der Miete/ den Nebenkosten: OR 257d Vermieter muss schriftliche Zahlungsfrist (10 bzw. 30 Tage) ansetzen Mieter lässt die verstreichen Vermieter kann fristlos künden, bei Wohn-/Geschäftsr. aber mit 30 Tagen auf Monatsende!! Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht: 257f Vermieter muss schriftlich abmahnen weiterhin Verletzung durch Mieter Vermieter kann fristlos künden, bei Wohn-/Geschäftsr. aber mit 30 Tagen auf Monatsende!! ABER Abs. 3: FRISTLOS, wenn Mieter vorsätzlich schweren Schaden verursacht Verweigerung Beseitigung Mangel: OR 259b lit. a Mieter muss angemessene Frist zur Beseitigung setzen Vermieter beseitigt Mangel nicht Mieter kann fristlos künden Seite 22

23 weitere Kündigungsvorschriften spezielle Formvorschriften bei Wohn- und Geschäftsräumen: OR 266l Grundsatz absolutes Empfangsprinzip: Kündigung gilt als zugestellt, sobald im Machtbereich entweder im Briefkasten oder bei Einschreiben ein Tag nach Abholungseinladung Ausnahme relatives Empfangsprinzip bei Zahlungsaufforderung gem. OR 257d I Kündigung gilt als zugestellt, wenn sie effektiv empfangen wurde, bei Einschreiben allerdings Fiktion Zustellung nach 7 Tagen Seite 23

24 Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Feststellung Nichtigkeit einer Kündigung Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art c OR) Anfechtbarkeit der missbräuchlichen Kündigung (OR a) Erstreckung des Mietverhältnisses (OR d) Fristen und Verfahren (OR c) Seite 24

25 Erstreckung des Mietverhältnisses Rechtswissenschaftliches Institut B. Erstreckung des Mietverhältnisses I. Anspruch des Mieters Art. 272 OR 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. 2 3 II. Ausschluss der Erstreckung Art. 272a OR 1 Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen: a. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); b. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4) c. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h); d. eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde. 2 Die Erstreckung ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet. Seite 25

26 Eigentümerwechsel Rechtswissenschaftliches Institut J. Wechsel des Eigentümers I. Veräusserung der Sache Art. 261 OR 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. 2 Der neue Eigentümer kann jedoch: a. bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht; b. bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht. 3 Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden. 4 dringender Eigenbedarf = unmittelbare, ernsthafte und aktuelle Gründe für Selbstnutzung, die Zuwarten unzumutbar machen nahe Verwandte = Kinder, Eltern, Gatte (bei enger Beziehung auch Onkel/Tante, Neffe/Nichte) Seite 26

27 Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen Anfechtung (OR 270 ff.) Befristeter Vertrag Unbefristeter Vertrag Anfechtung einer Mietzinserhöhung Anfechtung des Anfangsmietzinses Anfechtung des Anfangsmietzinses Herabsetzung des missbräuchlichen Mietzinses während der Mietdauer Anfechtung einer Mietzinserhöhung (OR 269b, 269c, VMWG 17) (OR 270) (OR 270 I) (OR 270a) (OR 270b I) Nichtigkeit einer Mietzinserhöhung (OR 269d II): bei Verletzung der Formular- und Begründungspflicht gleichzeitige Kündigung oder Androhung der Kündigung Huguenin, OR AT und BT, N 3013 ff. 23. Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 27

28 Selbststudium Mietrecht Erneuerungen und Änderungen N Übertragung Miete bei Geschäftsräumen N a Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen N sowie: Oktober 2017 RA Dr. Eva Maissen Seite 28