Rechtliche Fragen rund um die Ferienvermietung, Zweckentfremdung und die neuen Vorschriften in Berlin Sven R. Johns, Rechtsanwalt

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1 Rechtliche Fragen rund um die Ferienvermietung, Zweckentfremdung und die neuen Vorschriften in Berlin Sven R. Johns, Rechtsanwalt Immobilientag IVD BB

2 Warum geht die Immobilienwirtschaft das Thema an? Weil die Kundennachfrage danach so hoch ist und das neue Zweckentfremdungsgesetz seit 1. Mai 2018 in Kraft ist

3 1. Teil Ist AirBnB ein Thema?

4 Quelle:

5 Johns Quelle: ZweckentfremdungsVO

6 Johns Quelle: ZweckentfremdungsVO

7 Quelle:

8 2. Teil Senatsverwaltung: AirBnB ist Zweckentfremdung Was bedeutet das?

9 Quelle: Senatsverwaltung Berlin

10 Quelle: Senatsverwaltung Berlin

11 Quelle: Senatsverwaltung Berlin

12 Was ist Zweckentfremdung? Zweckentfremdungsverbotsverordnung Zweckentfremdungsverbotsgesetz Ausführungsverordnung zur Zweckentfremdungsverbotsverordnung

13 Quelle: Senatsverwaltung Berlin

14 Was ist Zweckentfremdung? Ein Blick ins Gesetz Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zum Zweck der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder... Gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird baulich derart verändert oder... genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist länger als 3 Monate leer steht oder beseitigt wird Johns Johns ZweckentfremdungsVO DSGVO

15 NICHT gilt nicht für teilgewerbliche Nutzung bis 49 % gewerbliche Nutzung nicht für Vermietung ab mehr als zwei Monaten, evtl. auch weniger (... in Tagen oder Wochen... ) gilt nicht für Zweitwohnungen, die zwischenzeitlich leer stehen 6.1. AV: Jede wiederholte und somit mehr als nur einmalige, nach Tagen oder Wochen bemessene oder auf einen solchen Zeitraum angelegte entgeltliche Überlassung von Wohnraum fällt unter diese Regelung. Dabei ist von der absoluten Zahl zweckfremder Nutzungen auszugehen, sodass kein (zum Beispiel jährlicher) Bezugszeitraum zugrunde zu legen ist. Einmalig bedeutet ein (einziges) Mal.

16 2 Abs. 2 ZweckentfremdungsverbotsG WAS IST KEINE ZWECKENTFREMDUNG? Ferienwohnungen, die bei Inkrafttreten als solche genutzt wurden (Übergangsfrist 2 Jahre) Wohnraum, der bei Inkrafttreten gewerblich genutzt wird, solange das Mietverhältnis nicht gekündigt wird Leerstand, der versucht wird zu vermieten Umbau, Instandsetzung... Bis zu 12 Monaten Leerstand oder Klage auf Duldung anhängig ist teilgewerbliche Nutzung bis 50 % WAS WIRD GENEHMIGT? Zweckentfremdung steht unter Genehmigungsvorbehalt Genehmigung wird wohl erteilt werden, wenn... Hauptwohnung zwischenzeitlich untervermietet wird, der Charakter als Hauptwohnung aber erhalten bleibt NEU: Nebenwohnung, die max. 90 Tage im Monat vermietet werden soll AV: Eine Vermietung als Ferienwohnung (teilweise auch als Gästewohnung bezeichnet) liegt vor, wenn eine Wohnung ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt wird, wobei die Ferienwohnung nach ihrer Ausstattung auf eine ausnahmslose Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet ist. Bei einer Ferienwohnung wird also insbesondere auch eine Kochgelegenheit zur Verfügung gestellt. Eine Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Bei einer Fremdenbeherbergung besteht somit anders als bei einer Ferienwohnung in der Regel keine Kochgelegenheit

17 3. Teil Das wichtigste Urteil des VG Berlin zu Ferienwohnungen u.a. Rechtsprechung

18 Die zeitweise Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung als Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung nach 3 ZwVbG. Die begehrte Verwendung stellt eine genehmigungsbedürftige Zweckentfremdung im Sinne des 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Danach liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. Eine solche Verwendung begehren die Kläger zu 1) bis 3). Danach ist es für die Definition der Zweitwohnung im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne entscheidend, dass der Verfügungsberechtigte Wohnraum zu Wohnzwecken bei zumindest gelegentlichen Aufenthalten selbst nutzt, in der Wohnung jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt begründet hat. Mit dieser Legaldefinition wird ein eigener zweckentfremdungsrechtlicher Zweitwohnungsbegriff begründet, für den es entscheidend auf die gelegentliche Nutzung zu Wohnzwecken und in Abgrenzung zur Hauptwohnung auf den Lebensmittelpunkt ankommt

19 Landgericht Berlin, Beschluss vom S 154/16 Ungenehmigte Untervermietung an airbnb-touristen rechtfertigt ohne vorherige Abmahnung weder fristlose noch ordentliche Kündigung. Vermieter steht kein Räumungsanspruch zu. Vermietet ein Mieter seine Wohnung unerlaubt an airbnb-touristen, so rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung weder eine fristlose Kündigung nach 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch eine ordentliche Kündigung nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Räumungsanspruch zu. Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom VG 6 K Vermietung gegen Wochenpauschale stellt Zweckentfremdung von Wohnraum dar. VG Berlin hat entschieden, dass auch das sogenannte "Dänische Ferienmodell" dem Berliner ZwVbG unterfällt. Dänische Gewerkschaft vermietet an Mitglieder eigene Ferienwohnungen in Berlin gegen eine Wochenpauschale und braucht dafür Genehmigung.

20 Verwaltungsgericht Berlin, Urteil vom VG 6 K Zweckentfremdungsgenehmigung für Ferienwohnung nur bei echter Zweitwohnung. Reine Besuchsaufenthalte von Familienangehörigen reichen nicht aus, weil sie keine Nutzung zu Wohnzwecken begründen. Eine Wohnung, die nur unwesentlich zu Wohnzwecken genutzt wird, darf nicht als Ferienwohnung vermietet werden. Verwaltungsgericht Berlin, Beschluss vom VG 6 L Auch Vermietung von Wohnraum als Monteurunterkunft verstößt gegen Zweckentfremdungsverbot

21 Zukunft des ZwVbG offen

22 4. Teil Was sagt AirBnB?

23 Was sagt AIRBNB?

24 Quelle:

25 Wo stehen Eigentümer bei der Zweckentfremdung? AirBnB ist nicht verboten und nicht illegal. Was geht? Vermietung der Zweitwohnung von auswärtigen, die die Wohnung teilweise selbst nutzen Vermietung der Zweitwohnung auch dann, wenn Hauptwohnung in Berlin besteht Vermietung Nebenwohnung nicht mehr als 90 tage Vermietung von Zimmern in der eigenen Wohnung, wenn dieses nicht mehr als 50 % der Wfl. ausmacht i.ü. Genehmigungspflicht beachten Und dann ist da noch die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Rückwirkung bei Ferienwohnungen und gewerblicher Nutzung Johns Johns ZweckentfremdungsVO DSGVO

26 Wenn Sie Fragen haben, schreiben Sie mir gern eine an