Umgang mit verwahrlosten Immobilien in der kommunalen Praxis. Wohnungsaufsichtsrechtliche Instrumente

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1 Umgang mit verwahrlosten Immobilien in der kommunalen Praxis Wohnungsaufsichtsrechtliche Instrumente MR in Anna Zavelberg

2 Zielsetzung des Wohnungsaufsichtsrechts Ziel ist es, angemessene Wohnnutzung sicherzustellen durch Gewährleistung von Mindeststandards der Ausstattung und die Beseitigung von Missständen an Wohnraum Anna Zavelberg

3 Gesetz der Daseinsvorsorge mit ordnungsrechtlicher Ausprägung Grundgedanke des Wohnungsaufsichtsrechts: Kommune unterstützt den Mieter im Verhältnis zum Vermieter mit dem Ziel, Wohnraum in bewohnbarem Zustand zu erhalten, durch Einsatz von hoheitlichen Maßnahmen. Das Gesetz wendet sich nicht gegen Eigentümer, sondern es knüpft an die Sozialbindung des Eigentums aus Art. 14 Grundgesetz und konkretisiert diese Anna Zavelberg

4 Anwendungsbereich Wohngebäuden, Wohnungen und Wohnräumen sowie den dazugehörenden Nebengebäuden und Außenanlagen bewohnt aufgrund eines Miet- oder Nutzungsverhältnisses Keine Anwendung bei leerstehenden Gebäuden, bei denen keine Vermietungsabsicht besteht bei selbst genutzten Wohnräumen des Eigentümers bei Formen der Unterbringung (z. B. in Asylbewerberheimen, Notunterkünfte etc.) Anna Zavelberg

5 Anwendungsfälle Typische wohnungsbezogene Missstände: Feuchtigkeitsprobleme bis zur Schimmelbildung, defekte Fenster, schadhafte Türen und Böden, mangelnde Beheizungsmöglichkeiten, schadhafte oder fehlende sanitäre Installationen, fehlende oder mangelhafte Elektroinstallationen Anna Zavelberg

6 Anwendungsfälle Typische Gebäude und Umfeld bezogene Missstände: Schäden an der Eingangstür, an Briefkästen und Klingelanlagen, defekte Treppen und Aufzüge, unzureichende Treppenhausbeleuchtung, Schäden an Dach oder Dachrinnen, Fassadenschäden und Schäden des übrigen Mauerwerks. Weiterhin sind Ungezieferbefall, Lagerung von Unrat auf dem Anwesen u. v. m. festzustellen Anna Zavelberg

7 Weitere Formen von Missständen: Fehlende Heizenergie und Energiesperren Eigentümer beschafft keine Heizenergie, die Energieversorger stellen die Energielieferung ein, wenn der Eigentümer die Nebenkostenzahlungen der Mieter für Heizung, Wasser oder Allgemeinstrom nicht weiterleitet. Überbelegung Hiermit ist die Unterbringung einer großen Anzahl von Personen im Verhältnis zur Wohnfläche, oft in Verbindung mit Schlafstellen und Matratzenlagern gemeint Anna Zavelberg

8 3 Fallgruppen - bei allen Eigentumsformen Einzelfälle einzelne Missstände Problemimmobilien Anhäufung von Instandsetzungsdefiziten Geschäftsmodell der Verwahrlosung Stark vernachlässigte Immobilien es bestehen beachtliche Instandsetzungsdefizite und bauliche Mängel, Gebäude werden aber noch für Mieter genutzt, die sonst keine Versorgung am Markt finden (z.b. Armutsmigranten) Anna Zavelberg

9 Wohnungsaufsichtsgesetze Wohnungsaufsichtsgesetz in Berlin vom Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz vom Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz vom Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) vom Vorläufergesetz in NRW: Wohnungsgesetz vom , 8. Teil des Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum des Landes Nordrhein-Westfalen vom in einigen Bundesländer in Planung Anna Zavelberg

10 Situation in NRW Enquetekommission des Landtags ( ) Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW Auftrag des Landtags Die Vorschriften zur Wohnungsaufsicht zu novellieren und wieder ein eigenständiges Gesetz zu schaffen. Chance Fortentwicklung der rechtlichen Instrumente, um sie sowohl für den Einzelfall als auch für Problemimmobilien gezielt einsetzen zu können Anna Zavelberg

11 Instrumente nach WAG NRW 7 8 Instandsetzungsanordnung Unbewohnbarkeitserklärung 9 Anordnung der Teilräumung bei Überbelegung Anna Zavelberg

12 I. Anordnung von Instandsetzungsmaßnahmen Ziel: Abhilfe für die Bewohner zu schaffen Wohnraum zu erhalten Quartiersschutz Ermächtigungsgrundlage als Generalklausel Wenn Verwahrlosung vorliegt oder ein Missstand besteht, haben die Gemeinden haben nach pflichtgemäßen Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen Anna Zavelberg

13 Tatbestand: Verwahrlosung Verwahrlosung liegt vor, wenn ein Missstand droht. Dies kann sich insbesondere daraus ergeben, dass notwendige Erhaltungsarbeiten vernachlässigt wurden. Vorstufe zum Missstand Prozess der zu einem Missstand führen kann. Beispiele: Vermüllung, Verschmutzung, Schäden an der Fassade oder im Eingangsbereich etc. Präventives Handeln als Auftrag an die Kommunen ins Gesetz aufgenommen Anna Zavelberg

14 Tatbestand: Missstand Oberbegriff, der alle Ausstattungsdefizite umfasst. Ein Missstand besteht, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung des Gebrauchs zu Wohnzwecken gegeben ist. Der Gebrauch zu Wohnzwecken ist insbesondere erheblich beeinträchtigt, wenn Anforderungen an die Ausstattung nicht erfüllt sind und der Eigentümer seinen Pflichten nicht nachgekommen ist Anna Zavelberg

15 Anforderungen an die Ausstattung von Wohnraum Der Anwendungsbereich wird von der baulichen Ausstattung auf den ausstattungstechnischen und hygienischen Bereich erweitert. 1. ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung, 2. Schutz gegen Witterungseinflüsse und Feuchtigkeit, 3. Anschluss von Energie-, Wasserversorgung und Entwässerung, 4. Feuerstätte oder Heizungsanlage, 5. Anschluss für eine Kochküche oder Kochnische und 6. sanitäre Einrichtung. Die Ausstattung muss funktionsfähig und nutzbar sein Anna Zavelberg

16 Dies gilt auch für die weitere Ausstattung, insbesondere für Balkone und Loggien und Treppen, Aufzugs-, Haustür-/Türschließ- oder Beleuchtungsanlagen in allgemein zugänglichen Räumen. Bei zentralen Heizungsanlagen muss die Versorgung mit Heizenergie sichergestellt sein; dies gilt entsprechend für die zentrale Strom- und Wasserversorgung. In den Außenanlagen müssen insbesondere die Zugänge zu Wohngebäuden sowie Innenhöfe und Kinderspielflächen funktionsfähig und nutzbar sein Anna Zavelberg

17 Pflichten des Eigentümers Wohnraum ist vom Eigentümer so auszustatten, zu erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist. Die Pflichten umfassen die Ausstattung, die Instandhaltung und die Instandsetzung. Anknüpfungspunkt für die Bestimmung des Pflichtenkreises des Eigentümers sind u. a. die Pflichten nach dem Mietrecht Anna Zavelberg

18 Besonderheit: Sachverhaltsermittlung Grundsatz: Behörde klärt den Sachverhalt auf. Durchbrechung des Grundsatzes: wenn nach durchgeführter Sachverhaltsermittlung der hinreichende Verdacht besteht, dass der Missstand bauseitig begründet ist, kann die Gemeinde anordnen, dass der Eigentümer die weitere notwendige Sachverhaltsaufklärung durchführt Anna Zavelberg

19 Maßnahmen ergreifen Die Gemeinden treffen die die erforderlichen Maßnahmen nach pflichtgemäßem Ermessen. Es gilt das Opportunitätsprinzip. Aufforderung zur freiwilligen Abhilfe Aufforderung an den Eigentümer, die Instandsetzung vorzunehmen bei handlungsfähigen/-willigen Eigentümer oft bereits zielführend, vor allem vor dem Hintergrund der drohenden Anordnungen es sei denn, sofortiges Handeln ist erforderlich gleichzeitig Anhörung für die Anordnung der Instandsetzung Anna Zavelberg

20 Anordnung der Instandsetzung mit Fristsetzung Der Inhalt der Maßnahmen ergibt sich aus den Defiziten Es gelten die Vorschriften des VwVfG NRW Androhung von Zwangsmitteln Zwangsgeld und/oder Ersatzvornahme Es gelten die Vorschriften des VwVG NRW Wenn Ersatzvornahme durchgeführt wird, dann sind die Kosten über die öffentliche Last abgesichert. Die öffentliche Last ermöglicht im Fall der Zwangsversteigerung die bevorrechtigte Befriedigung. Ordnungswidrigkeitsverfahren Bußgeldtatbestände wurden angepasst und der Rahmen auf erhöht Anna Zavelberg

21 II. Unbewohnbarkeitserklärung Instrument, um die Räumung anzuordnen und weitere Nutzung zu untersagen. Tatbestand Beseitigung von Missständen kann nicht angeordnet werden oder den Bewohnern drohen erhebliche gesundheitliche Schäden Ziel ist der Schutz der Bewohner, allerdings geht der Wohnraum verloren und die Immobilie bleibt ungenutzt bestehen. Anwendungsfälle bei sehr stark vernachlässigten Immobilien Anna Zavelberg

22 III. Überbelegung Mindestgrößen für Wohnflächen definiert: für jede Bewohnerin oder jeden Bewohner mindestens 9 m², für jedes Kind bis sechs Jahren mindestens 6 m² Tatbestand: Unterschreiten einer Mindestwohnfläche Instrument: Anordnung der Teilräumung Sinn der Vorschrift: skrupellose Vermietungspraxis zu unterbinden Anna Zavelberg

23 Verhältnis zu anderen Rechtsgebieten Fachgesetz, das neben den Instrumenten des Bauordnungsrechts, den städtebaulichen Geboten, Abfallrecht etc. besteht. Abgrenzung: Wohnungsaufsichtsrecht ist spezifisch auf Wohnungsnutzung ausgerichtet ermöglicht präventives Einschreiten bei Anzeichen von Verwahrlosung ermöglicht ein Eingreifen unterhalb einer Gefahrenlage ermöglicht keine Modernisierungen Anna Zavelberg

24 Fazit Instrumente greifen, um einzelfallbezogene Missstände zu beheben. Bei Problemimmobilien empfiehlt sich eine ämterübergreifende Zusammenarbeit im Rahmen einer kommunalen Gesamtstrategie, um dem Eigentümer ein deutliches Signal zu geben, dass die Vernachlässigung nicht toleriert wird. Einschreiten dient dem Quartiersschutz, um die Abwertung der umliegenden Immobilien zu verhindern. Bei stark vernachlässigten Immobilien bleibt als letzte Möglichkeit die Nutzungsuntersagung Anna Zavelberg

25 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Anna Zavelberg Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen Anna Zavelberg